ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Para efetivar Promessa de Compra e Venda não efetivada em Definitiva

Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.

A ação de adjudicação compulsória segue, na Justiça, o procedimento sumário (Código de Processo Civil, arts. 275 a 281), de rito mais célere, sendo regulada pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937, com a redação desses dispositivos conforme a Lei nº 6.014/1973. Apesar de, inicialmente, as normas referidas se limitarem à adjudicação compulsória nos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados, a jurisprudência estendeu a sua aplicabilidade a todo e qualquer tipo de imóvel, como casas e apartamentos residenciais ou salas comerciais.

A necessidade da interposição da ação de adjudicação compulsória, na prática imobiliária, pode decorrer de diversas situações mais comuns. Em geral, quando o promissário comprador, após quitar o preço do imóvel, por descaso, desconhecimento ou negligência, passa vários anos sem providenciar a escritura definitiva, e o promitente vendedor, sendo pessoa física, já faleceu ou mudou-se para local incerto, ou sendo pessoa jurídica, veio a encerrar suas atividades ou mesmo faliu, então o comprador fica impossibilitado de celebrar com o vendedor a escritura de compra e venda.

Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o vendedor, após a citação deste, e sendo a ação julgada procedente, o juiz, na sentença, ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no título próprio a ser transcrito no registro imobiliário (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16). Na hipótese da ação ser proposta pelo vendedor contra o comprador, quando existe interesse do vendedor em eximir-se da condição de proprietário, em especial no que tange à sua responsabilidade tributária, o comprador será intimado para comparecer em cartório para assinar a escritura de compra e venda. Se não o fizer, o imóvel ficará depositado, formalmente, em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas despesas judiciais e custas do depósito (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 17).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça- STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido pelo locador sem a observância do direito de preferência.

Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). E-mail: ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br

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3 comentários sobre “ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Para efetivar Promessa de Compra e Venda não efetivada em Definitiva

  1. Republicou isso em arquitetos da FELICIDADEe comentado:
    Você conhece este instrumento de regularização de registro imobiliário?
    Muitas vezes clientes tem nos procurado com escrituras irregulares para a legalização junto a prefeitura, mas os arquitetos não fazem a regularização cartorial.
    Este instrumento jurídico pode ser o primeiro passo para iniciar seu processo de obtenção do habite-se da construção. Vale a pena a leitura 😉

  2. Olá Sr. Azenil, iniciei processo de venda de uma cas (Vista Alegre – RJ) pela CEF e ele enviaram um engenheiro para fazer a devida avaliação entre outros e logo apos emitir o laudo, porem ja faz mais de 3 meses e o laudo aindo não foi expedido. É normal essa demora? Aquem devo reclamar a CEF ou a Engenhagiria contratada?

    Grato.

    Luis Carlos

    1. Bom dia,
      Toda Engenharia de Avaliações da Caixa é terceirizada a empresas que prestam esse serviço. O prazo para entrega do laudo após a vistoria é de 04(quatro) dias. Muitas vezes ocorre atraso na entrega do laudo e cabe ao correspondente que está de frente no processo ou ao Gerente de Habitação responsável a cobrança da maior brevidade para conclusão do processo, uma vez que somente com o laudo confirmando o aceite do imóvel como garantia será possível a assinatura do Instrumento Particular de Compra e Venda. Na caixa existe um setor responsável pela contratação desses profissionais. Opino que você solicite, em primeiro lugar, o posicionamento do seu gerente ou correspondente e por fim, não havendo solução, reclame na Caixa. O gerente ou correspondente tem autonomia para, decorridos quatro dias sem apresentação do laudo, cancelar a demanda e solicitar outro avaliador.
      Abçs e boa sorte

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