O Autor

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Atuando no mercado de legalizações imobiliárias desde 1980, na época já formado em Técnico em edificações, o Engenheiro Civil Azenil de Carvalho Filho, formado em 1996, vem desde então aprimorando seus conhecimentos técnicos na área de legalização de imóveis, com vários cursos de AUTOCAD, cálculo estrutural por computador, Projetos e maquetes eletrônicas e amplo conhecimento de legislação imobiliária, proporcionando a seus clientes, que acabam somando a nossa imensa listas de amigos, uma garantia e confiança na aquisição de um imóvel legalizado.
Com pós graduação em Engenharia de Segurança do Trabalho pela UFRJ, iniciou no ano de 2005 nesse magnífico campo da Engenharia, em parceria com empresa Med Visor, há vinte anos no mercado, elaborando PPRAs, LTCAT, PPP e demais procedimentos de Engenharia, Medicina e Segurança do Trabalho, oferecendo ainda serviços de Audiometria, exames admissionais e outros. Especialista em Perícias e Avaliações Judiciais pela UFF, com curso de Avaliações de Imóveis por Inferência Estatística, atuou desde 2005 credenciado junto à Caixa Econômica Federal para Avaliações de Imóveis Urbanos.
Bacharel em Direito, Corretor de Imóveis e professor da UNIGRANRIO – CAXIAS, cada vez mais procurando o aperfeiçoamento para melhor transmitir aos clientes confiança e segurança em seus negócios imobiliários, concluiu Mestrado em Engenharia Urbana em 2016. Concluindo em 2018 Pós Graduação em Direito Imobiliário na Estácio.

Realizando projetos em AUTOCAD e REVIT, Legalizações junto à Prefeitura do RJ, estamos aptos a transmitir a nossos clientes todos os serviços de regularização de imóveis com total transparência e preço justo, executando projetos para Caixa Econômica, PrevRio e demais agentes financeiros, com obtenção de habite-se, atualização de cadastro junto ao IPTU, fracionamentos, desmembramentos, cálculos estruturais, avaliações de imóveis com laudos para impugnação de IPTU;Valor Venal, ITBI, cálculo de marquises, obtenção de CND – Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS e licenciamento em geral.

Nossas avaliações imobiliárias seguem os critérios adotados na NBR, sendo elaboradas por engenheiro/corretor com vasta experiência, possibilitando ao cliente a noção exata de quanto vale seu imóvel.

Realizamos ainda AUTOVISTORIA PREDIAL nos termos da Lei 126/2013

Nossa Equipe Jurídica está capacitada para as demandas de Direito Imobiliário, Notarial e Registral – Ações de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, Inventários, Partilhas, Escrituras e Contratos em geral.

Temos ainda Equipe Multidisciplinar para atuação em Projetos de Estruturas, Perícias de Engenharia Diagnóstica, Fundações e Pavimentações.

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112 comentários sobre “O Autor

  1. Prezado sr. Azenil,

    Moro em uma cobertura na zonal sul e tenho direito, pela escrituta e RGI, de construir na laje imediatamente superior ao meu imóvel.

    Desta forma estou concluindo a construção de um muro que separa esta area do meu imóvel ao apto do meu vizinho. Este vizinho disse que ira denunciar a prefeitura.

    Gostaria de entender se, a construção de muro e de revestimento de piso e parede são itens que precisam de uma legalizacao?

    Aguarddo sua orientação.

    Abraços

    1. Boa noite Sergio, grato pela visita.
      Segundo legislação vigente – Plano Diretor:

      O QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:

      • Pintura e pequenos consertos de prédio;
      • construção de galerias e caramanchões, jardins e pavimentações a céu aberto;
      • obra de reforma e modificação interna ou fachada, sem acréscimo de área que não impliquem alterações das áreas comuns das edificações. Nesse sentido, vveja o link para o site da Prefeitura; http://www2.rio.rj.gov.br/smu/paginas/balcao_obras.asp
      Assim, entendo que a obra citada não depende de licença. Dependerá de fiscalização de engenheiro/arquiteto e recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica junto ao CREA se implicar em mudança estrutural e ainda para atestar se a carga de parede, embora aparentemente pequene, poderá afetar de alguma forma a estrutura do prédio. Mesmo com o direito de uso da laje garantido na escritura e RI, deverá respeitar o gabarito para o local e posturas municipais, bem como observar os espaços de áreas comuns da edificação – telhado, áreas de casa de máquinas, etc.

  2. Alguns anos atrás comprei um terreno, através de cessão de direito, medindo 225m2 (9mx25m), juntamente com meu cunhado, ficando o mesmo dividido em frações iguais. Nele construir 04 casas (sendo duas lançadas na prefeitura) e ele 02 casas( sendo uma lançada na prefeitura), os IPTU das minhas vinham meu nome e outro e os deles vinham seus nome e outro. Em 2007 devido problemas particulares tirei a escritura definitiva e registro de imóvel em nome dele, com também mandei fazer as planta das seis casas, dando entrada na prefeitura para legalização, a partir desta data os IPTU passaram a sai em seu nome, às casas (04) que me pertence venho pagando religiosamente em dia, através da cota única. Estou tentando legalizar tal situação, através do desmembramento, mais para isto preciso apanhar a certidão negativa da prefeitura. Porém o mesmo esta a três anos com o IPTU das suas duas casas em atraso, e não se mostrar interesse em resolver tal situação. Como devo agir, uma vez que planta, escritura e registro de imóvel já ficaram por minha conta.

    1. Boa noite Ildemar, seja bem vindo,
      Temos que dividir o seu caso em duas linhas.
      Em primeiro temos o que diz respeito à propriedade.
      Outro ponto é o processo administrativo de legalização, nele incluso o IPTU.
      O IPTU, por si só, não prova a legalidade do imóvel, tão pouco a propriedade. É mera obrigação tributária e as informações nele contidas são apenas para apuração do valor a pagar.
      Quando você legalizou, por motivos particulares, tudo em nome de seu cunhado, a Prefeitura transferiu acertadamente, todos os impostos para ele, que no caso, através de um processo de legalização e com a apresentação de título aquisitivo, comprovou a propriedade de todas as unidades.
      Não ficou bem claro que tipo de processo você instaurou para legalização, se processo de habite-se ou se processo junto à Fazenda para simples apuração de IPTU.
      Se você fez processo de habite-se, deverá averbar as construções mediante pagamento de INSS e apresentando a certidão no Registro de Imóveis. Depois de todas as construções averbadas, em nome de seu cunhado, deverá solicitar ao RI o devido fracionamento para, com as unidades com matrículas individualizadas, convencer seu cunhado a fazer a escritura das unidades para seu nome.
      Abraços e boa sorte

  3. Bom dia.
    Tenho algumas dúvidas a respeito de licenciamento de obras no município do Rio, e gostaria de solicitar alguma orientação que me ajude a economizar uma ida à R.A. do bairro.

    Meu pai e minha tia herdaram de minha avó um terreno de 10m x 40m. Tem 7 casas construídas. Minha tia mora em uma delas e as demais estão alugadas. O inventário está correndo na justiça. Uma das casas que ficará para meu pai tem outra casa semi construída acima dela. A casa inacabada está com as paredes externas levantadas e metade da laje construída. A outra metade está fechada com telhas de amianto. Há dois cômodos nela construídos.

    Eu e meu irmão queremos terminar a casa, pois julgamos que é oportunidade perdida deixar aquela casa inacabada, sendo que minha família pode morar confortavelmente nela, pois a área é de quase 100m², num bairro com melhor qualidade de vida que o atual em que eles vivem.

    Algumas perguntas que faço são:

    1 – Para esta obra é necessário o licenciamento? Vi que algumas obras estão excluídas da obrigatoriedade de licenciamento, mas não entendi os termos técnicos.
    2 – O fato do imóvel ainda estar com inventário indefinido atrapalha a obtenção do licenciamento?
    3 – Quanto custará a taxa de licenciamento? Qual a base de cálculo?
    4 – E o tempo despendido entre a entrada na papelada e o deferimento do pedido? Demorado demais? Temos certa urgência na construção…

    Fique a vontade para me dar mais orientações. Agradeço a ajuda.
    Um abraço.

    1. Olá Rodrigo,
      Já respondido em outro tópico mas vamos ao questionário:
      1- Pelo seu relato, será necessário licenciamento pois aparentemente trata-se de modificação e acréscimo, ou seja, a unidade de baixo foi modificada e acrescida de mais uma a nível de segundo andar.
      2- Estando em inventário o inventariante nomeado pelo Juízo será a parte legítima para requerer a legalização.
      3- Depende da área a ser legalizada
      4- Normalmente um processo desses demora cerca de 03 a 04 meses. Mas será necessário verificar antes o atendimento à legislação do bairro
      Abraços e boa sorte

  4. Boa noite,
    Tenho uma cobertura de dois andares na Barra da Tijuca, onde, tanto no carnê do IPTU como na guia do ITBI, consta como aérea de 588 metros quadrados, inclusive, em razão disso, tanto o IPTU como o ITBI são extremamente caros ! Ocorre que fui informada que, apesar daquela medida (588 m) já constar há aproximadamente 10 anos daqueles documentos, eu não teria TODA aquela área legalizada junto a prefeitura, e que apenas o primeiro andar (300m) estaria legalizado.
    Portanto, pergunto:
    ISTO É POSSÍVEL ??? É POSSÍVEL CONSTAR EXPRESSAMENTE DO IPTU E DO ITBI UMA ÁREA DE 588M (SENDO OS TRIBUTOS COBRADOS PELA PREFEITURA SOBRE ESTA METRAGEM), PORÉM, AO MESMO TEMPO, SOMENTE 300M ESTAREM LEGALIZADOS (JUNTO A MESMA PREFEITURA) ????? QUE 288M PODEM ESTAR PENDENTES DE LEGALIZAÇÃO, INCLUSIVE COM NECESSIDADE DO PAGAMENTO DA MAIS VALIA ???
    Desde já, obrigada
    Alessandra

    1. Boa noite Alessandra, grato pela visita.
      Vamos esclarecer alguns conceitos..
      O IPTU é imposto, tem natureza fiscal e não implica em legalização do imóvel. O fato de constar a área maior quer dizer que houve um recadastramento ou alguém solicitou a revisão de área, independentemente de ter legalizado o imóvel. É possível a atualização cadastral sem a legalização pela SMU, através de processo legal para alteração de dados cadastrais, com apresentação de projeto assinado por Eng/Arq mais Anotação de responsabilidade Técnica – ART e demais documentos do imóvel e proprietário. Acima de 100,00m2, pagará o ISS devido e terá o cadastro atualizado.
      Essas informações – área, endereço, etc.. são importadas pelo sistema para o cálculo do ITBI. Assim, se a área está maior, no ITBI também terá um valor maior.
      Com isso, é possível ter uma área maior no IPTU e não ter a totalidade da área legalizada. Para saber com certeza, somente comparecendo so DLF e verificando o que consta para o local.
      Abraços

      1. Muito obrigado pela rápida resposta.
        Me perdoe, mas, para mim, leiga, isto é inconcebível. Não posso admitir que a Prefeitura me cobre (anualmente) R$ 18.904,00 de IPTU por uma área construída de 588m2, e, esta mesma Prefeitura diga que esses 588m2 não estão legalizados.
        A conclusão que chegamos é que, ao comprar uma cobertura, não existe um meio rápido, seguro e eficaz de verificar se a construção está toda legalizado. Me perdoe novamente, mas é do seu conhecimento que a sua solução, “comparecer na DLF”, não resolverá o problema, tudo lá é muito “difícil”, praticamente inacessível para “pessoas comuns” e “demorado”, muito “demorado”.
        Eu (e muitos outros compradores de coberturas) fui induzida em erro. Ao ver a metragem de 588m2 em documentos oficiais (IPTU e ITBI) emitidos pela Prefeitura, tive a (errada) certeza de que toda a construção (todos os 588m) estava legalizada. Em nenhum dos inúmeros documentos exigidos para a escritura do imóvel, havia qualquer menção a não regularidade da construção, pelo contrário, como já dito, em diversos documentos havia a informação de que o imóvel possuia 588m2 construídos. O ITBI foi R$ 48.345,68, por causa dos 588m2 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
        É muita insegurança !
        Acho que os Senhores que trabalham com negociação de imóveis (e, por isso, de alguma forma, possuem parcela de responsabilidade nos atos que participam) deveriam junto ao Estado e aos seus Órgãos de Classe, tentar criar meios rápidos e eficazes (expedição de uma certidão de regularidade de área construída, por exemplo) a fim de acabar com esta insegurança que paira sobre as negociações envolvendo coberturas nesta Cidade.
        Mais uma vez, muito obrigada, e me perdoe pelo desabafo.
        Alessandra

      2. Boa tarde Alessandra,
        Entendo o seu problema até porque é uma constante em nosso dia-a-dia.
        Insisto que o DLF é o canal adequado para saber sobre a procedência de um imóvel, além das informações no IPTU e principalmente, no Registro de Imóveis.
        O fato gerador do IPTU é a ocupação do solo Municipal e tem como parâmetro, entre outros fatores, a área construída para se chagar ao valor do bem. Se a área de 588m² está de acordo com o existente no local, a Prefeitura estará correta em cobrar o valor devido, mesmo não estando essa área legalizada. A legalização está mais atrelada ao direito de construir e não ao dever de pagar imposto.
        De qualquer forma, verifique se o valor atribuído ao imóvel no ITBI está coerente com o valor de mercado. Caso esteja muito elevado – e na maioria das vezes está – é possível uma revisão, não só a nível de ITBI mas também para o valor a pagar de IPTU.
        Temos sim, como negociadores de imóveis, a resposabilidade e obrigação em fornecer ao cliente todas as informações necessárias para sua garantia na aquisição do bem. Por isso, fundamental se faz que o cliente busque profissionais sérios e comprometidos com o que faz.
        No que precisar, conte conosco
        Abraços

  5. Bom dia, sr. Azenil, caí em seu blog pesquisando o google. Tenho uma dúvida que é a seguinte. Meu avô comprou um terreno na década de 60 ou 70, mas, como tudo o que ele fazia, não regularizou a documentação. O terreno está em nome de uma mulher que muito provavelmente já morreu, pois tenho uma certidão de ônus reais em que consta averbado o casamento dela em 1947. O terreno fica no Engenho de Dentro, em uma pequena vila. Minha família pensa em construir algo nele. Nós temos décadas de IPTU pago até 1998, época em que o terreno se tornou isento, também damos manutenção no local, cortando mato, apesar do terreno estar cimentado, pois cresce um pouco. Também pagamos na conta do síndico da vila R$ 10,00 para manutenção da vila.

    Minha família está com intenção de construir neste terreno, você sabe dizer se a prefeitura poderia vir a conceder a licença de construção, apesar da documentação estar em nome de outra pessoa que não conhecemos? Meu avô também já é falecido, bem como minha avó. Este terreno não entrou na partilha de inventário.

    E quanto a usucapir o terreno? Nós nunca ocupamos, mas temos todas as taxas em dia, bem como cuidamos do local. Mas não sei se é possível usucapir algo no qual nunca moramos. A única coisa que fizemos no terreno foi construir um muro, pois os vizinhos jogavam lixo nele.

    Obrigado.

    1. Bom dia Rodrigo,
      Resta saber se o seu avô fez algum documento de compra e venda à época. Isso ajudaria na propositura da ação de Usucapião.
      O juiz, ao término da ação, dará uma sentença de natureza declaratória – Irá declarar que você preenche os requesitos para usucapir o imóvel – e constitutiva – Constituindo o direito de registrar o bem no Registro de Imóveis.
      Não é necessário ter uma edificação mas é fundamental que se tenha dado destinação ao imóvel, com plantações, cuidados de limpeza, manutenção, e que essa posse seja ininterrupta e sem oposição de terceiros.
      Para aprovação de projeto, será necessário documento comprovando a propriedade – e não a posse – com comprovação das metragens do lote.
      Se o seu avô fez algum documento de compra e venda, é possível abrir o inventário e requerer licenciamento na qualidade de “representante do Espólio de fulano..” esclarecendo que nesse caso deverá ser obedecida a linha de sucessões e anuência de todos os possíveis herdeiros.
      Abraços e um bom dia

      1. Obrigado pela resposta.
        Rapaz, o meu tio possuia um documento que eu acho que era compra e venda, mas estava no nome de uma irmã do meu avô e, segundo ele, um advogado perdeu este documento. O inventário do meu avô já foi concluído, creio que não seria bom reabrí-lo. Nós construímos um muro no terreno, pagamos todos os IPTUs até 98, ano em que ficou isento, pagamos sempre alguém para capinar o mato que cresce bem como pagamos um pequeno valor de condomínio R$ 10,00, pois o terreno está dentro de uma vila. Só que este pagamento é direto na conta do síndico do condomínio. Não temos comprovantes de nenhuma manutenção que fazemos no local, infelizmente. Este síndico poderia testemunhar a nosso favor em uma eventual ação de usucapião, pois trata-se de pessoa muito simpática e acessível. Lá dentro também mora uma senhora cujo marido trabalhou com o meu avô.

        O que o meu tio estava pensando era construir algo e depois usucapir o local após o período de tempo exigido. Só que, por tratar-se de uma pequena vila, se construirmos sem licenciamento da obra, é 100% certo de sermos denunciados por algum vizinho. Por isso fui pesquisar o assunto na internet e caí aqui no seu blog. A usucapião do terreno vazio seria nossa segunda alternativa. A minha dúvida mesmo é se seria possível obter a licença mesmo com o imóvel estando em nome da antiga proprietária.

        Se eu tentar conseguir a escritura atual do imóvel em nome da proprietária antiga no cartório, eles emitem, levando em conta que não tenho vínculo com ela?

        Sua empresa presta este tipo de assessoria?

      2. Bom dia Rodrigo,
        Pelo complemento continuo entendendo que é mais prático usucapir o lote pois a construção não poderia ser licenciada sem a comprovação da propriedade ou menos o vínculo entre o requerente e o lote. Caso tenha interesse entre em contato para agendar uma visita e maiores informações quanto aos custos e procedimentos. Abraços

      3. Corrigindo uma info. O que meu tio tinha era uma procuração para transferir a propriedade do terreno, mas com a morte de um antgio advogado da família ela se extraviou. Esta procuração estava em nome de uma irmã do meu avô e de um primo deles.

        Obrigado.

  6. Ola, Azenil
    Estou querendo comprar um terreno num condominio no Recreio dos Bandeirantes e precisava financia-lo perante a caixa, só que estou tendo dificuldade pra saber se consigo financiar pois nesse condominio ha lotes bifamiliares e nao queria comprar o lote todo e sim o lote1A e nao o 1A e 1B, pesquisando aqui descobri que precisaria desdobra-lo perante a prefeitura, o que é necessário para desdobrar? e se desdobrar gera 2 matrículas e aí conseguiria financiar na caixa?
    Aguardo ansiosa a resposta, obrigada!

    1. Conforme contato telefônico, o melhor a fazer é pegar o RI com o proprietário e se dirigir ao 9º RI para falar pessoalmente com o Oficial. Ele irá te orientar qual a melhor forma de garantir a possibilidade de financiamento uma vez que o simples fato de aprovar o projeto não é suficiente para levar a construção a registro.
      Abçs

  7. Boa tarde, Azenil.
    Adquiri uma cobertura linear em Botafogo e já pago IPTU por 206 metros quadrados, englobando a área útil e a externa.
    A unidade já veio com churrasqueira e coloquei armários, cooktop fazendo uma cozinha gourmet. Coloquei o telhato retrátil Zetaflex e cortina de vidro retrátil em parte do terraço de modo a proteger meus armários do vento, chuva e também por questão de segurança, já que tenho uma filha pequena e o guarda-corpo que veio com a unidade é muito baixo.
    A convenção proíbe o fechamento de varandas, e o condomínio me multou somente pela cortina de vidro e não pelo zetaflex.
    Pergunta: terei que legalizar isso junto à Prefeitura? O que você faria?

    Grata.

    1. Bom dia Aline, grato pela visita.
      O condomínio tem competência para fazer cumprir o estabelecido na convenção. Se a convenção proíbe, o que você deve fazer é tentar alterar a convenção, com os argumentos de segurança e mostrando que a fachada não foi alterada ou prejudicada. Para isso, precisará de um mínimo de aprovação em assembleia.
      Outra opção seria tentar a legalização através da Secretaria de Urbanismo e caso conseguisse a legalização, esta seria superior a convenção, porém seria necessário antes saber se atende à legislação para evitar que você protocole algo e acabe se denunciando por obra irregular.
      Abçs

  8. Boa Boite, Meu nome é Karla gostaria de saber como faço para legalizar um imovel onde moro, no momento pago aluguel do imovel e o propretário do imovel não passou a documentação para o nome dele, ainda está no nome do antigo dono, ele comprou o imovel dos filhos em 30 de julho de 2002. e fizeram um Escritura Particular de Cessão de Direito Hereditários,mas só que o imovel estava no nome dos pais ” estes já falecidos” os 3 filhos concordaram com a venda do imovel. Mas como imovel constava debitos de condominio e de iptu os filhos venderam mas barato. Agora Atualmente quitei todas as dividas do condominio, iptu, taxa de bombeiros , light. O atual proprietário perdeu o contato com os Herdeiros, pois os pais já estão falecidos, como faço para resolver este problema de legalização, pois gostaria de comprar o imovel pelo fianciamento da caixa,pois já paguei bastante debitos do imovel. Agora o imovel se encontrar sem debitos nenhum só falta mesmo a parte da documentação. Alguem pode me ajudar pois não sei por onde começar.
    Obrigada.

    1. Bom dia,
      Quem deve promover essa legalização é o proprietário do imóvel que constar no Registro de Imóveis. A locação não te dá o direito de propor a legalização. Assim, entendo que o proprietário deverá dar andamento ao inventário para depois promover a legalização e venda para você. Busque a Defensoria para amenizar os custos do inventário, uma vez que terá despesas como ITD (Imposto de Transmissão ) entre outras.
      Abçs

      1. Bom dia Dr.
        Mas mesmo o RGI não estando no nome do atual proprietário, e não tendo mas contato com os herdeiros que venderam, o atual proprietário pode dar entrada no inventario.
        Grata.

      2. Bom dia Karla,
        Ele pode apresentar o instrumento particular que você citou e requerer ao Juiz a adjudicação do imóvel a seu favor. Para que você possa comprar por financiamento é necessário que a pessoa que irá te vender seja o proprietário legítimo, pois a Caixa irá depositar o valor que você tomará por empréstimo diretamente na conta dele e o imóvel será a garantia dessa quantia.
        Abçs

  9. Boa Noite !
    Meu nome é Cleber. E gostaria de saber o seguinte:
    Moro num imóvel em Ric. De Albuquerque-RJ onde no mesmo terreno, de 10×30, existem 02 casas: uma de frente e outra de fundos.
    Na casa da frente morava meu Pai (faleceu anos atrás) que comprou sua casa e quitou pela Caixa na década de 80 (tem o título definitivo), sendo que conforme o carnê do IPTU consta uma casa de 55m² (e é isenta devido a localidade) mas existe uma casa de 100 m² onde foi reformada a mais de 20 anos.
    Na casa de fundos existe outra que construi a uns 5 anos, mede uns 70 m²: nada consta na prefeitura.
    Já está sendo feito o processo de inventário onde possuo um irmão que cedeu sua parte da herança para mim.
    Pretendo legalizar os dois imóveis como fazer: devo aguardar o inventário ser concluído ? Ou posso entrar com a papelada concomitantemente, quais documentos e impostos necessários para isso?
    Um abraço.

    1. Boa noite Cleber,
      Para concluir a legalização você terá que concluir o inventário pois mesmo que consiga aprovar o projeto na Prefeitura, terá que comprovar a propriedade para fins de registro de imóveis. Com o termo de inventariante você pode requerer a legalização em seu nome. Em geral, o primeiro passo é tirar uma certidão atualizada de ônus reais e certidões negativas de IPTU. Com isso é possível apurar os demais documentos necessários e custos da legalização.
      Abçs

      1. Em qual cartório consigo esta certidão atualizada de ônus reais ?
        Como disse anteriormente existe uma lei que isenta IPTU nessa região e o valor venal que consta no carnê é muito baixo. como são atualizados estes dados ?

      2. Consulte nesse Blog o endereço dos cartórios de acordo com o bairro. A atualização do cadastro deverá ser feita após a atualização de área junto à Prefeitura

  10. Sou síndico de uma apartamento, antigo, na Lapa, recentemente um rapaz comprou um apartamento e está fazendo obras de modernização, qual a minha surpresa quando ele disse que quer fazer uma alteração interna para aumentar a cozinha o que implica em uma troca de paredes. Solicitei a ele um LAUDO técnico e ele me apresentou um LAUDO onde o Engenheiro apenas diz que se não mexer nas vigas e colunas está tudo certo, porém este mesmo Engenheiro não diz em seu Laudo que é o responsável pela obra. Isto gerou uma discussão, pois e rapaz (proprietário) alegou que ele que é ADMINISTRADOR de Empresa seria o responsável pela obra. Após este embate ele ficou de trazer um novo Laudo apresentando o tal Engenheiro como responsável técnico. Caso isto não ocorra quais providências posso tomar?
    Desde já agradeço.
    Sérgio Vasconcelos

    1. Boa tarde Sergio,
      O síndico ou o condomínio não tem competência para embargar a obra em razão de atribuição Constitucional à Prefeitura para legislar sobre a matéria. Mas o condomínio e o síndico podem e devem zelar pela segurança dos condôminos e da edificação como um todo. Embora o condômino tenha sua fração determinada vinculada a uma área de utilização exclusiva, deve lembrar que as vigas,pilares e lajes são elementos comuns ao prédio e não podem ser alterados sem o devido cuidado com a segurança da edificação. A competência para assumir a responsabilidade sobre obras, mudanças estruturais, etc, é privativa de Engenheiro ou Arquiteto, devidamente inscrito no Conselho da categoria. Administrador não tem essa competência e pode incorrer, tanto no cível quando no criminal em EXERCÍCIO IRREGULAR DA PROFISSÃO. As modificações internas, sem acréscimo de área e sem mudança estrutural estão dispensadas de licenciamento Municipal, porém é fundamental o Laudo Técnico de profissional habilitado para atestar que a retirada da parede será realizada com técnica e segurança.
      O CREA fiscaliza o exercício regular da profissão e, na ausência de Engenheiro e prosseguimento da obra, opino por formalizar uma comunicação do fato ao Conselho para as devidas providências. Em medida extrema, propor ação judicial e nunciação de obra nova.
      Caso a obra já tenha sido concluída essa ação não será cabível, sendo necessário, nesse caso, ajuizar uma outra ação para que a coisa seja desfeita.
      A lei autoriza o interessado, caso seja muito urgente, a tomar medida outra medida, chamada embargo extrajudicial.
      Essa medida, pela urgência do caso, se dará de forma extrajudicial. Será feita uma notificação ao proprietário ou construtor da obra a suspender a obra, diante da presença de duas testemunhas,
      Depois dessa medida é necessário que o ato seja passe pela verificação do juiz, no prazo de 3 (três) dias, conforme anuncia o art. 935 do CPC:

      Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.
      Parágrafo único. Dentro de 3 (três) dias requererá o nunciante a ratificação em juízo, sob pena de cessar o efeito do embargo.
      Abçs e boa sorte

  11. Prezado Azenil,

    Parabéns pelo excelente blog. Fiz um acréscimo na minha casa,em área coberta por policarbonato, com cerca de 20m2. Gostaria de um proposta de legalização desta obra junto a prefeitura. Como podemos vendar uma visita ?

  12. Boa noite sr. Azenil. Primeiramente gostaria de parabeni-lo pelo site e tambem pelo blog. Muito bem produzidos e cheios de informacoes uteis. Bem, tb resido no rio de janeiro e possuo um pequeno problema com um imovel da familia. Pois bem, o imovel fica no engenho de dentro e o problema se resume no seguinte: é um terreno grande que originariamente possuia apenas uma casa bem no meio. Ja registrada e com iptu ok. Posteriormente meu pai construiu uma casa atras desta, e tambem a legalizou, desmembrou e averbou. Tambem com iptu proprio (esta ja se encontra ate vendida e ja registrada no nome de outra pessoa) . Ate ai tudo bem. So q em 2007, como ainda havia “sobrado” a parte da frente do terreno, decidimos por construir uma terceira residencia. Foi feito. Ficamos agora com essas duas unidades. A do meio e a da frente.So que ela foi construida sem dar entrada no pedido na prefeitura, pois naquels tempo se falava que seria facil legalizar posteriormente. Acontece que em 2010, apos dar entrada no pedido junto a prefeitura com a casa ja construida, a prefeitura negou a legalizacao e o consequente habite-e e desmembramento. A finalidade dessa tentativa era regularizar a casa da frente tb, para ai entao vender as duas, com docjmentacao ok e podendo financiar. Mas hj o quadro q tenho sao duas casas, uma legalizada e com habite-se e a outra, a da frente, nao. O que acaba por prender as duas. Gostaria de saber se há uma solucao para o meu caso. Vi que tem seu endereço em madureira d por coincidencia trabalho no bairro, e quem sabe o sr. Estando la conseguimos sentar para o sr. avaliar o caso. Desde ja agradeço imensamente. Abcs, rodolfo.

    1. Boa tarde, grato pelas palavras
      Você disse que a Prefeitura negou o pedido, então, por se tratar de obras concluídas, é certo que você tenha um processo em andamento e a qualquer momento poderá ser intimado para concluir o processo ou demolir as obras irregulares. Para uma análise preliminar seria interessante que você enviasse por e-mail (azenil@globo.com) informações quanto aos números dos processos que vc tem e se possível cópias do RI e IPTU.
      Após, poderíamos agendar, de preferência no loca, para termos uma noção exata do que está acontecendo em relação aos documentos que irá apresentar.
      Abçs

  13. Bom dia Azenil. Tenho 2 dúvidas, você pode me ajudar? Sou arquiteta e estou legalizando um acréscimo na cobertura de um prédio que está em zona preservada no Jardim Botânico. Apesar deste acréscimo estar dentro dos parâmetros urbanisticos (ATE, afastamentos etc.) o Patrimonio Historico negou o pedido por estarmos modificando a volumetria. Porém, não sei o impacto que eles pensam que vai haver. De fato estou mexendo na volumetria, porém, não dá para ver da rua, pois é um acréscimo nos fundos. Pretendemos manter os padrões de acabamento, das esquadrias, etc.. Fazer o máximo para manter o estilo. A SMU nos orientou de entrar com um recurso. Nunca fiz um recurso. Preciso fazer um projeto mais detalhado para anexar ao recurso ou posso, simplesmente, escrever o que pretendemos? Ou o melhor é apresentar o maior nivel de detalhes? Será que temos alguma chance? A outra dúvida, vou postar em outro comentário. Obrigada,

    1. Boa tarde Flavia,
      No recurso você deve fundamentar o motivo do indeferimento, no caso, a volumetria. Utilize os argumentos para produzir prova de que a obra não irá afetar os parâmetros alegados, dê preferência a verificar o motivo alegado – artigo, decreto, resolução, etc. – e veja qual o fundamento que poderá alegar em contrário. Não precisa de outro projeto, oriento a produzir prova através de fotografias, principalmente mostrando que não serão afetados os aspectos visuais da fachada. Detalhe os padrões de acabamento como sendo iguais ao existente. As chances são boas mas, ainda sim, se for indeferido, ainda cabe recurso ao Secretário de Urbanismo.
      Abçs e boa sorte

  14. A outra dúvida é: Vou fazer um projeto de um restaurante delivery em Botafogo. Imagino que tenho que legalizar na ANVISA, certo? Ou só tenho que fazer o projeto de acordo com as normas da ANVISA? A minha dúvida é se, da mesma forma que na SMU, tenho que apresentar um projeto à ANVISA e só depois de liberado, podemos executar a obra? Outra dúvida deste mesmo assunto é: Não vai ter acrescimo de área, modificação de fachada no que diz respeito aos vãos etc. Talvez de material e provavelmente um letreiro. Com isso, já passa a ser obrigatório o licenciamento na SMU, certo? Ou SMU é o primeiro lugar onde apresentamos o projeto e eles nos pedem o cumprimento de exigências, tais como: legalização na ANVISA, Bombeiros, GEM, CEG etc…conforme a necessidade do projeto? Obrigada.

    1. Então Flavia… você deve apresentar projeto de modificação e reforma em prédio comercial existente com instalação comercial destinado a Restaurante sito a rua…… Essa será a legenda de seu projeto.
      Letreiro é competência de Delegacia Fiscal da área, local onde se solicita Alvará de Licenciamento. É um projeto a parte onde será detalhado o tipo de letreiro, se tem iluminação, material, etc.. e será cobrada uma taxa de acordo com a área de exposição. Se for instalado acima da fachada será necessário assinatura de responsável técnico pela estabilidade da peça.
      Para restaurante, o DLF irá exigir projeto visado na Secretaria Municipal de Saúde ( o mesmo projeto apresentado é visado pelo DLF e você dá entrada no pedido no prédio da Secretaria Municipal de Saúde, próximo a Praça da Cruz Vermelha. Tem ainda projeto de exaustão mecânica aprovado pela GEM, órgão vinculado à RIOLUZ, além de Certificado de Aprovação junto ao Corpo de Bombeiros.
      Abçs

      1. Obrigada, Azenil. Quero um dia, conseguir passar para as pessoas, sejam elas profissionais da área ou pessoas que precisem esclarecer dúvidas técnicas, as minhas experiências, assim como você faz. Amo minha profissão e acho que contribuir para a população com o nosso conhecimento é uma virtude admirável. Sei que vivemos num mundo capitalista e trabalhamos para ganhar dinheiro, mas não precisa ser somente isso. O nosso conhecimento é o que temos para vender, mas o dinheiro pode vir como consequência do nosso bom trabalho e das nossas boas intenções. Sucesso para você. Mando notícias sim. Obrigada!

      2. Grato pelas palavras.
        Aprendi com um professor do Mestrado que “conhecimento não ocupa espaço e ninguém tira da gente se a gente não permitir”
        E por falar em mundo capitalista, aproveito para divulgar o curso de Legislação e Legalização de imóveis com nova turma para setembro…rsssss Abçs

  15. Eu vi no blog. Fiquei interessada sim. Estou fazendo uma pós agora e estou meio atolada de atividades, fora o trabalho, mas estou colocando este curso na minha lista de prioridades. Parabéns. Perfeito, não podemos viver só de conselhos e boas dicas, né? Rsrsrs

  16. Prezado Azenil.
    Parabéns pelo excelente blog. Meus pais adquiriram com muita dificuldade ao longo de suas vidas( há mais de 40 anos) 02 terrenos um do lado do outro, sendo que um deles está totalmente construído ( uma casa principal, onde morávamos quando criança e que está ocupada pela irmã caçula a uns quinze anos, e mais 06 unidades: 03 quitinetes, 02 casas e uma loja). Todas as unidades separadas, tendo como área comum um corredor para entrar e sair, exceto para casa principal(que tem saída própria). O outro terreno foi construído apenas uma casa. Vale ressaltar que as dimensões das unidades são bastantes modestas (sei que seria melhor ter as medidas exatas, mas neste momento que escrevo não as tenho). Tenho algumas duvidas, e se possível gostaria de ter uma idéia do que é preciso fazer, pois minha mãe já é falecida a mais de 30(trinta) e meu pai acabou de falecer (26/03/2015). O terreno totalmente construído possui escritura, o outro terreno possui uma Declaração de Compra e Venda, mas os imóveis não estão desmembrados e possuem apenas cobrança de IPTU. Há também um detalhe: meu pai teve um filho depois de viúvo que hoje tem 19 anos. Minhas irmãs preferem não ter aborrecimentos, portanto querem que eu resolva as pendências necessárias para fazer a partilha. O que me aconselha fazer?
    Att. Mendes

    1. Boa noite Miguel, grato pelas palavras
      A primeira coisa a fazer em razão dos falecimentos é o Inventário e a partilha dos bens. Com isso, o Espólio poderá ser representado por você que irá conduzir todo o processo de legalização.
      O passo seguinte é comparecer na Prefeitura para saber o zoneamento local e se o que foi construído está de acordo com as normas da Prefeitura. Se positivo, contratar profissional para apresentar projeto de legalização.
      Abçs

  17. Olá, Azenil, boa noite! Gostaria de sua orientação para o seguinte: um prédio comercial com 5 pavimentos, cujo desmembramento não atende às posturas municipais devido ao nr. de vagas exigido pela Prefeitura. O imóvel poderá ser vendido em regime de condomínio? Não sei se esse é o termo correto. Por exemplo, eu permaneço com 2 andares e vendo os demais. Ficaria uma única matrícula com dois proprietários. É possível fazer isso? Grata pela atenção!

    1. Boa tarde Joana,
      Não ficou claro qual a documentação que você tem atualmente para o imóvel.
      Esse prédio comercial de cinco pavimentos tem Registro de Imóveis e Habite-se como prédio de uso exclusivo?
      Se assim for, para dividir teria que fazer um projeto de modificação estabelecendo as unidades desdobradas. Pelo seu relato, teríamos impedimento em relação as vagas exigidas para as nova unidades.
      Se você estiver no Rio de Janeiro, verifique no DLF pois em alguns casos e locais é possível alugar uma vaga num raio de 1.000m para suprir essa exigência.
      Para alienar seria necessário a legalização pois assim cada imóvel teria uma matrícula e um IPTU individualizado
      Att

  18. poderia por gentileza dar uma dica do que podemos fazer no meu caso? Tenho duas situações a serem resolvidas.

    Minha esposa tem uma casa com terreno de 770 metros quadrados, com duas casas construídas, e as duas estão alugadas pela imobiliária. Ocorre que nenhum dos dois inquilinos estão pagando aluguel; sendo que o de uma casa negociou a divida com a Imobiliária e o outro, a imobiliária entrou com ação de despejo a mais ou menos 3 meses.
    Tenho um interessado em comprar tudo ; e já notificamos os dois inquilinos sobre a preferência para compra, sendo que os dois assinaram a notificação dizendo não ter interesse em comprar.
    Estamos emperrados na ação de despejo de um dos inquilinos, vendemos a casa antes, ou depois de “liberada”?

    ….

    A outra questão é quanto documentação; a casa era do pai e da mãe dela; sendo que a mãe faleceu a mais de 15 anos, e o pai deu a casa para ela por doação; ocorre que este documento de doação ainda não foi a cartório, é um documento de gaveta; ou seja a casa ainda esta no nome do pai dela. Para piorar, o valor da casa na época era em torno de 70 mil. Minha esposa construiu uma casa para ela no fundo a mais ou menos uns 8 anos atrás, e meu sogro comprou um terreno a mais, emendando tudo e ficando o total de 770 mtrs; e duas casas construídas. Hoje o valor para venda estamos pedindo 300 mil.
    Sei sobre o IR sobre ganho de capital, e para “fugir” desta “mordida” eu queria saber o quão prejudicial é para o novo comprador, aceitar a documentação da casa em 70 mil?
    Qual procedimento correto, e qual alternativa eu teria para fazer tudo sem burlar, mas diria, dando a volta por esta “mordida”.

    1. Boa tarde,
      com relação ao primeiro problema, estando os inquilinos devidamente notificados e com a negativa pela aquisição não vejo problemas na venda, exceto pelo fato de que o comprador terá que aceitar essa condição de locação e despejo em andamento.
      Quanto aos documentos ficaram faltando algumas informações: sua esposa é filha única e consequentemente única herdeira? existem outros irmãos?
      O que de fato tem legalizado?
      Mesmo que declare um preço de 70 mil o comprador pagará o ITBI com base na avaliação feita pela Prefeitura, prevalecendo o maior valor entre o declarado e o apurado pela planta de valores.
      Não tenho como opinar sobre outros caminhos pois, como você disse, acabariam burlando o Fisco.
      Att

  19. bom dia, compramos um terreno na área de barra de guaratiba por posse em um condomínio antigo. Queremos começar a construir e queria saber com relação a licença de construção,não sei se concedem sendo terreno posse, se posso construir sem licença e quanto tempo leva pra licença sair? e se voce faz este tipo de servico. obrigada

    1. Bom dia
      Para legalizar, em primeiro lugar temos que provar o direito de propriedade no lote.
      No lote de posse não temos como comprovar a metragem oficial em razão da falta de Registro de Imóveis
      Na localidade de Guaratiba, mesmo que tivesse Registro, não seria possível o licenciamento em razão de suspensão pela Prefeitura em face de aprovação de novo Plano Diretor.
      Com base na análise dos documentos e fatos poderíamos pensar na possibilidade de uma ação de usucapião onde como resultado você teria a propriedade consolidada a seu favor. Aí sim poderíamos fazer um projeto e aprovar a obra. Esse tipo de ação fazemos pelo Escritório mas dependemos de análise de documentos para orçamento e possibilidade
      Abçs
      Abçs

  20. Boa tarde, Dr. Azenil.
    Gostei muito de suas respostas objetivas.
    Acabei de construir uma casa na Barra da Tijuca e gostaria de cobrir uma área de serviço que fica atrás da casa, com uma cobertura retrátil ZETAFLEX – um AEROTETO. Gostaria de saber de essa cobertura configura área construída ou é considerada como toldo retrátil que não é considerado área construída.
    Por favor, responda-me para o e-mail: wscoutinho@yahoo.com.br
    Um abraço,
    Wanderley

    1. Boa noite,
      Pelo fato de ser estrutura fixa (o que se move é a condição de abertura ou não do vão) a Prefeitura irá considerar como acréscimo de área.
      Dependendo da área da Barra você poderá legalizar através da mais valerá que ainda está em vigor para o Bairro.
      Abçs

  21. Boa noite,
    para legalizar um acréscimo de um segundo andar que ainda construirei em cima de uma unidade ja legalizada, como escrevo no carimbo do projeto .
    Projeto para acréscimo de ………………………………
    por favor me oriente sim.
    Obrigada.

    1. Se ainda vai construir e a unidade de baixo for existente e legalizada, fica assim:
      PROJETO PARA MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO EM PRÉDIO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR AFASTADO DAS DIVISAS (OU NÃO) PASSANDO A DOIS PAVIMENTO, SITO A RUA… N…. BAIRRO…
      Se for outra unidade, muda apenas “PASSANDO A PRÉDIO BI FAMILIAR COM DOIS PAVIMENTOS”
      Abçs

  22. Gostaria de uma informação, meus pais compraram uma casa em 1988 (eu tinha 14 anos), toda registrada no RGI. Na escritura de compra e venda diz “há obras à serem legalizadas”, papai nunca fez nada, veio a falecer em 2005 e o inventario foi feito na justiça e registrado no RGI. Em 2006 devido uma obra que fizemos na casa, uma vizinha que mora na vila atrás do meu terreno, denunciou a obra. A prefeitura nos multou e começamos o processo de legalização, infelizmente muito demorado, pois não temos conhecimento certo da Lei. Caiu em exigência para que adequemos a planta com RGI e tudo mais; foi quando eu descobri que o RGI do imovél diz ter uma metragem e no terreno tem outra menor, ficando na parte da vila mais ou menos 6 x 22 mais ou menos. O que devo fazer? Obrigada

    1. Boa noite. Qual o local do imóvel?
      Pelo seu relato a solução seria uma retificação de metragem na Vara de Registro Público para adequação das medidas do lote com o Registro.
      Outra saída seria requerer na Prefeitura a aprovação do projeto sem o reconhecimento das metragens, podendo constar na licença que quem se sentir prejudicado poderá buscar a tutela judicial.
      outro caminho seria verificar junto ao Registro de imóveis pois em alguns Cartórios conseguimos fazer a retificação de ofício, ou seja, via Oficial do próprio registro com apresentação de projeto, Anotação junto ao CREA e outros documentos.
      Abçs

      1. Obrigada.
        O imóvel fica na ilha do governador. Antes de 1942 era um terreno só e o proprietário fez o desmembramento deixando a parte da frente com uma casa e parte de trás com uma vila de 5 casas. Desde essa época que o terreno da frente tem essas medidas, e é o que consta no 11º RGI.

  23. Bom dia>
    Comprei um imóvel em regime de “condomínio fechado”, que tem prazo de entrega em Outubro de 2016. No Contrato de Compra e Venda está dizendo que toda a despesa para legalização definitiva desse imóvel como Habite-se na prefeitura, energia elétrica, corpo de bombeiro e CND de INSS são por minha conta. Isso é correto?
    Obrigado.

    1. Boa noite Ricardo.
      Existe um princípio no Direito Civil que o contrato é a vontade das partes, ou seja, as partes envolvidas na relação contratual tem a liberdade de contratar, de estipular regras, desde que não vedadas pelo ordenamento jurídico.
      Nesse caso entendo ser uma cláusula abusiva, visto que para se obter o Habite-se é necessário que várias etapas da construção estejam concluídas, como por exemplo, execução de instalações de água, luz, esgotos, Corpo de Bombeiros, isso para todas as unidades e não somente para a sua.
      A construção requer Engenheiro Civil responsável. A CND é referente ao pagamento devido tendo como base a mão-de-obra bem como o ISS. Assim, minha opinião é que você reveja esse contrato com profissional da área jurídica da sua confiança para arguir possível nulidade.
      Abçs

  24. Azenil, gostaria de marcar uma visita pra avaliar uma casa em Realengo. Poderia ser dia 10/08 uma segunda-feira? Fica na Rua do Imperador , 895 Realengo. Poder ser às 10 horas da manhã?
    Qual seu email para contato. O meu é patrycio@gmail.com

  25. Boa noite Azenil,
    Tenho direito pela escritura do meu apartamento a construir uma cobertura acima do mesmo.Dei entrada na documentação do ART, junto com meu engenheiro e arquiteto para dar inicio a obra e entreguei para o condomínio, o sindico liberou e comecei a obra.
    Sendo q o Sindico, está me cobrando legalização na prefeitura, pq ele acha q a parede que construi está fora do limite permitido da fachada, quero dizer, a parede deveria, pelo q ele acha, estar afastada em 1,2 m da fachada.E por isso ele não para de me incomodar.
    Isso procede?
    Desde já agradeço sua atenção

    1. Boa tarde,
      A recente Norma ABNT 16.280/2014 aumentou a responsabilidade do Síndico em relação a fiscalização de obras em partes comuns e particulares.
      Porém, vale a ressalva que Norma ABNT não é LEI e sendo assim, por força Constitucional, ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer nada em razão de LEI.
      Mas, o assunto ainda é controverso e o Sindico pode, e DEVE, na pior ou melhor das hipóteses, provocar o órgão público responsável para que o mesmo venha a tomar as providências legais.
      A Anotação de Responsabilidade Técnica é obrigação legal do Profissional responsável pela execução da obra, porém, por si só, não é condição de licenciamento e autorização para execução de serviços, o que deverá ser efetuado pela Prefeitura Municipal por competência legal.
      O seu “direito” de construir na cobertura, constante em sua escritura, É RELATIVO, pois depende da prévia autorização legal da PREFEITURA.
      Sendo assim, o Síndico está correto no sentido de promover a fiscalização buscando sempre a segurança e ordenamento do condomínio.
      Verifique junto à Prefeitura do Bairro as condições de legalidade.
      Isso, em tese, deveria ser feito pelo seu Profissional de Engenharia ou Arquitetura por terem mais argumentos em razão das especificidades dos serviços
      Abçs e boa sorte

  26. MORO EM UM TERRENO COM ESCRITURA DE 1/8 DA FRAÇÃO.SÃO 8 CASAS GERMINADAS DO MESMO LADO COM UMA ENTRADA COMUM A TODOS E UM ÚNICO IPTU,Q. É ISENTO.O TERRENO 1/8 ESTA COM RGI.P LEGALIZAR TEM Q SER AS 8 CASAS?NÃO TEMOS AGUA DA CEDAE SÓ DE POÇO?É POSSÍVEL LEGALIZAR ELE COM A LEI DA MAIS VALIA?APÓS O PRAZO DA MAIS VALIA ENCERRAR É POSSÍVEL LEGALIZAR AINDA?RIO-RJ

    1. Boa noite,
      Como o terreno está fracionado, a Prefeitura vai analisar como se fosse um único terreno, independente das áreas discriminadas em frações. A fração e área exclusiva não individualiza o imóvel, apenas delimita área para efeito de possível alienação ou transmissão de propriedade de outro modo.
      Para legalizar, terá que verificar se o número de unidades atende a Lei vigente.
      A mais valia só se aplica quando parâmetros de legislação não são atendidos mas os valores podem ser elevados.
      Att

  27. O terreno tem 360m2 com 8 casas germinadas e uma unica entrada p todos.será que 8 casas é de mais?recebemos uma multa por obra sem autorização(me parece denuncia de vizinho por causa de janelas laterais) que foi paga o q pode acontecer no futuro,não recebemos mais multa,poderá vir novamente?Qual o maior risco que temos?poderá a prefeitura fazer algo como demolir as casas?grato pela atenção

  28. Azenil, parabéns pelo seu trabalho. Felizmente localizei um site com boas informações sobre acréscimo de m2.,legalizações etc..
    Gostaria de saber o seguinte:
    Tenho um casa que no registro do IPTU espelha 44 m2.,(referente ao primeiro andar). Ha oito anos levantei o segundo andar e no terceiro tenho um terraço descoberto. Total atual , Somando a Área Construída Total é de 154 m2. O Acréscimo é de 110 m2. O imovel é da 4 GLF – Olaria
    Com faço para legalizar ? Como calculo o misterioso valor a pagar ? não do trabalho do Arquiteto, (planta ,etc) mas refente a famosa formula. Pode passar um exemplo e ai substituo pelos meus dados e chego a um valor aproximado?
    Terei algum desconto pela Lei 99/09 ? Afinal essa Lei é mais Valia ou de Pagamento de Contrapartida ? Qual a dif. entre ambos os nomes?
    Estou assustado, falam para náo fazer pela lei citada e decreto 40.405 de jul/15. se fizer vai ser pior e vou pagar um grana preta, O que faço?

    Muito obrigado pela atenção.
    Juarez

    1. Boa tarde Juarez, grato pelas palavras.
      Antes de mais nada é preciso saber se o seu caso é realmente de mais valia.
      A mais valia é uma medida adotada pela Prefeitura para legalização de obras que já estejam prontas e não atendam a alguma limitação por ela imposta.
      Daí o nome “contrapartida”. É na verdade uma troca, uma contraprestação,ou seja, você “entrega” um valor à Prefeitura e ela , em contrapartida, te “entrega” a legalização da obra que não atende a Lei.
      Mais Valia e Contrapartida acabam sendo sinônimos.
      No Decreto 40.405/15 tem uma fórmula na qual você tem que aplicar o VR, valor facilmente encontrado no seu carnê de IPTU, provável que, em Olaria, em torno de R$ 1.500,00.
      O grande problema é saber quanto a sua obra não atende a Lei para entrar com o valor AC – área construída.
      Esse valor refere-se tão somente ao que não atende a Lei, como por exemplo, se o gabarito do local for dois pavimento e você construiu o terceiro. Nesse caso toda a área será atribuída valor de mais valia.
      Mas se você somente ocupou um afastamento frontal de 3,00m que não poderia e fez mais obras dentro da Lei, a mais valia somente irá atingir o afastamento frontal…
      Por isso é complicado… depende da análise de todo o seu projeto para saber o que é caso de mais valia ou não.
      Você não terá desconto algum mas poderá parcelar em até 12 vezes o valor total da mais valia.
      Abçs

  29. Boa tarde amigo.
    Estou há pouco para me aposentar, sou servidor público estadual, minha formação quando adolescente foi o desenho técnico mecânico, aerodinâmica, arquitetônico, estrutura metálica, e, um pouco de instalações prediais (elétricas, gás, etc..), porém, de uns tempos para cá, tenho tido rompantes, por que não dizer, fascínio sobre o tema ÁGUA E ESGOTO, desta feita, por motivo óbvios, uma vez que estou prestes a me aposentar, gostaria de voltar a estudar, e exatamente neste tema. Hoje milito na área de segurança pública, sou um profissional do direito, sou pós graduado na área do direito penal, entretanto, me formei como desenhista técnico, em técnico em edificações, e seis (06) períodos na faculdade de arquitetura, infelizmente não tranquei, simplesmente abandonei, para fazer direito em função da minha profissão, sou comissário de polícia no Rio de Janeiro, a ativa. Gostaria muito em retomar minha paixão, que é mexer com instalações prediais, hidráulica e esgoto, no que concerne a projeto. Você pode me ajudar, indicando curso, bibliografias, etc… Tenho 53 anos e muito ainda para dedicação.
    Atenciosamente,
    Luiz Antônio da Silva Baptista.
    21-9642.40174

    1. Boa tarde Luiz,
      Que bom essa paixão por projetos. Também sou da área de Seg. Pública, falta pouco para Comissário…rsss
      Estamos com previsão de curso de Instalações voltados para projetos em Outubro porém a demanda ainda não é suficiente para formação de turma.
      Veja mais informações em
      http://www.azenilcarvalho.com.br/site_index.php?tipo_pag=5&id_menu=106383
      Caso tenha interesse, envie e-mail para patricia@azenilcarvalho.com.br que reservaremos sua vaga e tão logo fechada a turma faremos contato.
      Abçs

  30. Boa tarde Dr. Azenil,

    gostaria que o nobre colega me passasse informações/orientações sobre o procedimento para resolução de um caso que está acontecendo comigo.

    Eu fiz um contrato de cessão de direitos para adquirir um apartamento, em um prédio de três andares, cujo o terceiro andar foi um acréscimo. Quando eu o comprei, a obra do terceiro andar ainda não havia sido concluída. A pessoa que me vendeu não era o proprietário, mas um procurador e também era a pessoa que estava responsável pela obra.
    Ocorre que, eu que terminei a obra no interior do apartamento. Após um ano da compra, o vendedor me procurou e me entregou uma sentença judicial (em ação de nunciação de obra nova) decretando a demolição do terceiro pavimento do prédio.

    Diante dessa situação, gostaria de uma orientação para resolver a questão da demolição do imóvel. Quais seriam os tramites administrativos para a readequação da obra?
    Me informaram que judicialmente devo ingressar com uma ação rescisória, mas imagino que seja necessário demonstrar a possibilidade da adequação da obra e sua viabilidade. Pois os outros andares possuem escritura pública, somente o terceiro pavimente é irregular.

    Sei que a estrutura do imóvel suporta o terceiro pavimento, o que ocorreu foram infiltrações nos apartamentos do térreo por conta do terceiro andar e como o construtor era uma pessoa de má índole, antes de terminar a obra vendeu e sumiu, então o prédio ainda encontra-se inacabado (falta revestimento externo do prédio e o piso e paredes do terceiro andar está no piso grosso.

    Assim, se possível, gostaria que me informasse o procedimento administrativo para readequação da obra.

    Desde já, obrigada pela atenção.

    1. Olá Cintia, boa tarde
      Antes de mais nada seria interessante verificar a sentença e os prazos, se cabe embargo ou se o vício é sanável ( a obra pode ser legalizada ) para embasar a Apelação e pedir o sobrestamento do processo.
      Se você estiver no Rio de Janeiro, existe lei vigente para regularização de obras com as características informadas. A Mais Valia.
      O procedimento Administrativo é apresentar projeto de legalização para o acréscimo executado, verificando na Prefeitura se os parâmetros são atendidos.
      Abçs

      1. Prezado,
        primeiramente gostaria de expressar minha sincera gratidão pela sua atenção e orientação.

        No caso, a sentença já transitou em julgado (abril/2014), assim somente é cabível a rescisória?
        http://tjdf19.tjdft.jus.br/cgi-bin/tjcgi1?MGWLPN=SERVIDOR1&NXTPGM=tjhtml122&ORIGEM=INTER&CIRCUN=7&SEQAND=38&CDNUPROC=20120710004247

        O imóvel fica localizado no DF, imagino que a legislação correspondente seja a LEI Nº 2.105/98 que dispõe sobre o Código de Edificações do Distrito Federal.

        Então, conforme suas orientações, devo procurar um engenheiro para elaborar o projeto de legalização da obra e leva-lo a administração, caso seja aprovado, ingresso com a ação?

        Ainda tem outro detalhe, o prédio não é revestido na parte externa, e eu não tenho condições financeiras que arcar com as obras no prédio inteiro, até porque o responsável vendou os apartamentos inacabados e abandonou a obra.

        Nesse caso, antes da construção do terceiro pavimento, havia sido registrada uma convenção de condomínio, no entanto não há sindico e nem cobrança da taxa de condomínio. Agravando a situação, pois os moradores que não são do terceiro pavimento não querem contribuir para regularização do prédio.

  31. Olá Cintia,
    Pela leitura da sentença fica evidente seu fundamento na falta de amparo legal no âmbito administrativo da obra em questão. Em razão da data da sentença resta somente a ação rescisória mas, com fundamento na sentença, esta não irá prosperar se você não conseguir ao meno um documento (licença de obras, projeto aprovado ) que indique a possibilidade de sanar o vício, qual seja, a ilegalidade da obra.
    Contratar profissional da Engenharia para atestar as condições de higiene e segurança da edificação também ajudarão bastante para afastar a hipótese de risco de perigo a um número indeterminado de pessoas, qual seja, a coletividade local.
    Você tem que entrar o quanto antes com pedido de legalização da obra, ainda que venham exigências, pois o Juiz já sinalizou pela inércia nesse sentido. Você, ou o cliente/proprietário, já teve tempo suficiente para buscar a legalização desde a notificação para embargo e no entanto prosseguiu-se a obra.
    Abçs e boa sorte

  32. Boa noite Azenil. Soube que a prefeitura carioca deu até o dia 6 de novembro para as pessoas legalizarem seus imóveis sem pagamento de multa. O meu em Madureira precisa ser legalizado, pois no RGI consta apenas um pavimento e eu construí mais dois sem autorização, sem projeto e sem o acompanhamento de um engenheiro ou arquiteto, transformando em dois imóveis, mas não aluguei, no que já existia mora minha mãe e eu e minha família moramos em cima. O imóvel fica em uma vila de sete casas, com corredor de servidão de 1,20 mts, Preciso de uma avaliação para saber quanto gastarei com a legalização, se poderei legalizar como duas ou se terei que demolir alguma coisa.

    1. Boa tarde,
      Pelo seu relato, “vila com sete casas e servidão de 1,20m” aparentemente é o caso de fração ideal e não vila. Isso muda a análise processual pois, no caso de fração, temos que considerar as demais casas existentes no lote, ainda que sua escritura apresente área de utilização exclusiva.
      Seria necessário verificar o seu Registro de Imóveis e IPTU para parecer preliminar.
      O próximo passo seria uma visita ao local para saber se é o caso de mais valia ou não.
      Solicito enviar telefone de contato ou fale com minha secretária no telefone 21-3979-3377
      Aguardo retorno

  33. Ok. Posso te adiantar que no RGI consta fração de 14/200 do terreno………área total edificada de 38,00m². Área de acesso comum ao nº…..casas de 1 a 7. No IPTU temos: Dados do imóvel (particular,casa,residencial,fundos) e ainda (área edificada 38, fração 1.0000000, idade 1970, F.Idade 0,57, F Posição 0,90, F Tipologia 0,70. Estou isento. Será que com esses dados já seria possível dar um parecer preliminar? No aguardo.

    1. Sim… é caso de fração, ou seja, embora você tenha a sua área definida como 14/200 a Prefeitura vai analisar o terreno como um todo. No início da escritura ou Registro deve constar assim: ” O terreno mede, na sua totalidade,…. de frente…. de fundos…. do lado esquerdo e …. do lado direito cabendo a casa….. a fração de 14/200 com acesso comum medindo…..
      O grande problema nesse caso é que vamos acabar precisando da legalização de todas as unidades, o que muitas vezes não é possível.
      Mas posso verificar junto à Prefeitura a possibilidade, sem prejudicar sua condição caso não tenha condições de fazer.
      O que não podemos é dar entrada em alguma coisa sem saber a real possibilidade pois assim você estaria se denunciando para a Prefeitura e passaria a ter um processo aberto sem solução.
      Abçs

  34. Boa tarde, Moro no RJ e possuo um apartamento tipo garden (térreo) onde tenho uma varanda de 22m2. Este espaço é murado e metade do mesmo é coberto pela laje da varanda do apartamento que fica acima do meu. Não realizei nenhum tipo de obra de alvenaria no espaço em questão (não sendo retirada a porta da sala que serve como entrada para a varanda e não sendo alterado o nivelamento da varanda em relação a sala). Porém, coloquei uma estrutura em alumínio retrátil utilizando Policarbonato cobrindo a parte aberta da varanda. Gostaria de saber se é necessário legalizar e como posso fazê-lo. Obrigado

    1. Boa tarde Alex
      Conforme já relatado em contato por telefone a legalização é necessária e pelo teor de sua mensagem é o caso de Mais Valia em vigor até o dia 6 de novembro de 2015
      Independente do tipo de fechamento, o que irá contar é a ocupação da área.
      Se tiver interesse, retorne dentro do prazo
      Abçs

  35. Prezado Sr. Azenil, bom dia.
    Pesquisando pela Internet, encontrei na sua página informações publicadas em 05/10/2015 sobre a legalização do fechamento de varandas.
    Resido em um edifício de cinco andares, 20 apartamentos, dos quais 15 possuem varanda.
    Um condômino que possui varanda, sabendo da lei municipal, deseja fechá-la com cortina de vidro e, para tal, já solicitou orçamento de uma empresa especializada.
    Como o art. 3º do decreto municipal nº 39345 estabelece a necessidade de autorização do condomínio, o condômino fez um documento solicitando a autorização dos demais proprietários, onde se compromete a cumprir as exigências da legislação e arcar com os custos do processo de legalização. Ele obteve 14 assinaturas das 20 possíveis.
    O síndico, que não assinou tal requerimento, decidiu convocar uma assembléia para apreciação do assunto. Nesta assembléia, foi informado que consta na convenção do prédio a proibição do fechamento da varanda devido ao Decreto n° 322/76. Cabe salientar que a convenção é de 1980.
    Primeira pergunta: com a Lei Complementar nº 145/14, que entra em conflito com o Decreto n° 322/76, tal cláusula na convenção perde a validade?
    Após deliberações, o síndico decidiu que para avaliar tal solicitação deverá solicitar a um engenheiro um laudo técnico que ateste que a infraestrutura geral do prédio não será comprometida caso todos os condôminos instalem cortina de vidro. Este laudo, segundo ele, seria pago por todos os condôminos.
    Segunda pergunta: Pode o síndico exigir tal laudo?
    Terceira pergunta: Se pode, este laudo deve ser pago por todos ou pelo condômino que deseja instalar a cortina de vidro?
    Neste caso, minha dúvida é se o síndico tem competência legal para exigir documentos além daqueles previstos em lei.
    Por fim, esta convenção também proíbe o uso de toldos, e 14 apartamentos possuem tal aparato. Neste sentido, não sei se é de conhecimento do Sr. que existe um conceito jurídico dentro do código civil conhecido como Tu Quoque, cujo objetivo é evitar que aquele que não cumpre a sua obrigação, violando uma norma jurídica, venha a invocar essa mesma norma em seu favor, com isso atentando contra o princípio da boa fé objetiva. Ou seja, o fato de um cobrar o outro sem ter cumprido com a própria obrigação caracteriza ato abusivo, ilícito, vedado pelo art. 187 do Código Civil.
    Quarta Pergunta: Pode o condômino alegar este princípio jurídico, baseado no fato de que a convenção não é cumprida para o caso do toldo?

    Enfim, eu sou engenheiro como o Sr., só que eletrônico e todos os meus questionamentos são de uma pessoa que está pesquisando a legislação, sem um conhecimento profundo. Não sou o condômino interessado em instalar a cortina de vidro.
    Minha maior preocupação, no caso, é que na leitura da situação eu vejo que o condômino possui um direito previsto em lei e pode estar sendo cerceado de tal. E que o síndico pode estar sendo arbitrário em suas exigências. Ou seja, caso este condômino venha a entrar na justiça no futuro para colocar sua janela de vidro, os demais condôminos sejam onerados pelas custas do processo devido a estas decisões do síndico.

    Agradeço ao espaço aberto pelo Sr. para tirar tais dúvidas e compartilhar o conhecimento.

    1. Boa noite,
      A Lei Complementar dá o direito do fechamento de varanda mediante o pagamento de contrapartida, ou seja, o interessado paga à Prefeitura determinada importância pela legalização. Não se trata de revogação do Decreto 322/76 que continua em vigor. Entendo que o condomínio poderia convocar uma Assembleia Geral Extraordinária e propor a atualização da Convenção.
      O síndico pode exigir o laudo técnico mas o ônus sobre tal documento deve recair sobre aqueles interessados em fechar as varandas. Não vejo porque onerar proprietários que não irão fazer qualquer tipo de obra.
      Com relação aos toldos, qualquer morador pode cobrar o síndico o cumprimento da convenção, que faz lei entre o condômino e condomínio. No caso de descumprimento, resta a via judicial para fazer cumprir o estabelecido na convenção.
      Abçs

  36. Prezado Sr. Azenil.Estou com a seguinte dúvida: Convivi em união estável desde 2011, porém nunca levei a registro em cartório, e há aproximadamente 6 meses atrás, ela retornou para casa dos pais, mas continuamos o relacionamento. Entretanto, estou adquirindo uma casa através de financiamento junto à CEF, e estou em dúvida como preencher a ficha de declaração de união estável ou negativa de união estável, até porque o preenchimento errôneo pode causar problemas nas esferas cível, penal e administrativa.Estou pensando em considerar a hipótese de declarar a negativa, Gostaria de saber Vossa opinião. Grato pela atenção.

    1. Boa tarde,
      O Estado Civil é ato declaratório, ou seja, a pessoa, o declarante, afirma sua condição. Mas como você já sabe, essa declaração reflete em direitos e obrigações, tando na área Cível quando Criminal.
      Juridicamente, para caracterizar a união estável não é necessário morar sob o mesmo teto, basta a relação com intuito de formar uma família, de natureza pública e duradoura.
      Entendo que, mesmo morando na casa dos pais, você tem uma união estável, a confirmar com maiores detalhes do relacionamento.
      Assim, oriento que declare a união por ser, a meu ver, a forma mais correta.
      Abçs

  37. Boa tarde, Azenil.
    Parabéns pelo blog. Tirou muitas dúvidas.
    Mas gostaria de mais uma ajuda.
    Moro no Recreio em um apartamento de fundos, com direito a uso da laje. Quando mudei, já existia acesso para cobertura com uma metragem de 147m2.
    Nenhuma parte coberta, com exceção de um pequeno espaço onde fica a escada. Além disso, possui uma piscina de uns 6m2.
    A minha dúvida em relação ao iptu é se pago pela área total ou apenas pela parte coberta e a piscina. Tendo em vista que o espaço restante possui apenas piso.
    Ano passado paguei menos de R$ 3.000 de IPTU, esse ano veio mais de R$ 6.000.
    Mesmo com o ajuste do governo, não teria como pagar o dobro.
    Aguardo resposta.
    Muito obrigada.
    Abraços.

    1. Bom dia, grato pelas palavras
      Em primeiro lugar é preciso identificar o que mudou no seu cadastro para elevar em mais de 100% o tributo
      Veja por exemplo se a área foi alterada, a idade em razão de alguma legalização ou algum outro fator.
      Recentemente, Decreto já em vigor alterou consideravelmente as áreas tributadas.
      Veja em
      https://leismunicipais.com.br/a/rj/r/rio-de-janeiro/decreto/2015/4053/40524/decreto-n-40524-2015-altera-o-decreto-n-14327-de-1-de-novembro-de-1995-que-regulamenta-as-disposicoes-legais-relativas-ao-imposto-sobre-a-propriedade-predial-e-territorial-urbana-e-da-outras-providencias
      Abçs

  38. Caro Azenil,
    Fiz um acréscimo de 36 m2 em cobertura de minha propriedade em Ipanema, tudo legalizado pela prefeitura, com licença/aceite (habite-se) concedido desde 2009. Acontece que o valor do IPTU e a área construída nele constante não mudaram, mesmo depois de expedida a licença. Estou preocupado com a criação de passivo junto a secretaria municipal de fazenda. Achava que a comunicação entre as áreas da prefeitura seria automática, mas tal não se deu. Como devo proceder? Grato, João Carlos Albuquerque

    1. Boa tarde João
      Após aprovação do projeto e licenciamento, o próximo passo é apurar o valor a pagar de ISS com abertura de processo com essa finalidade. Após pagamento do ISS, é emitida a certidão de visto fiscal para liberação do habite-se/aceitação das obras e o processo de inclusão segue para seu final, que a alteração cadastral. Aí que deve ter ocorrido o problema. Em razão do acúmulo de serviços e processos, o seu deve estar parado aguardando essa alteração.
      Opino pela procura do processo no setor correspondente, solicitando o seu prosseguimento.
      Compareça na Secretaria de Fazenda mas antes veja, pelo número do processo, sua localização no SICOP.
      Tem atalho no meu site em http://www.azenilcarvalho.com.br
      Vá em links interessantes
      Consulta a processo SICOP
      Abçs

  39. Boa tarde, não sei se expliquei bem. Herdei um imóvel (construção de 1940), que meu pai comprou em 1988 com obras a serem legalizadas. Quando foi em 2004 fizeram uma denuncia e a prefeitura nos autuou, demos então entrada no processo de legalização (acho que é assim que se chama). Os profissionais contratados nos enrolaram muito e não nos passavam a real situação. Então em 2012 quando minha mãe faleceu, eu resolvi correr atrás do processo junto a prefeitura e descobri que o proffisional não dava andamento no processo há muito tempo. Então o Gerente da Prefeitura me orientou que o meu terreno estava com a planta e RGI maiores que o real (muros), que então eu deveria chegar o meu muro para trás (6 metros), através de ação na justiça (ou na marra). Foi aí que outros profissionais (advogado) me disseram que eu perdi o direito, que o tempo passou muito e que eu só perderia dinheiro. Isso é verdade? Hoje estou tentando comprar a parte da minha irmã pela caixa e a caixa está pedindo que eu regularize isso, isso pode?

  40. Só mais uma coisa que esqueci de mencionar
    Caso o Engenheiro da CEF avaliar o imóvel acima do valor máximo de financiamento pelo MCMV que na minha região é de R$ 190.000,00 eu posso pedir uma reavaliação?
    Nesse caso, posso então tentar o financiamento pelo Banco do Brasil? Corre o risco dos Engenheiros conversarem e o Engenheiro do Banco do Brasil avaliar no mesmo valor? Esse valor fica em algum sistema?

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