Mês: novembro 2014

LEGALIZAÇÃO DE MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO. FIZ UM “PUXADINHO”… E AGORA???

Processo administrativo de legalização de modificações e acréscimo

A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um terreno onde já está edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. A modificação e o acréscimo podem ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado nessa, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos, criação de novos banheiros, varandas, entre outros. Isso é o que vulgarmente chamamos de “puxadinho”.  No segundo caso, o acréscimo modifica a edificação existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente.

A legislação aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto n.º 5.281/85 se aplica tanto a edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas unidades. A grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificação e acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto, deverá comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja comprovado o direito adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação atual tenha sido modificada de forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender à nova lei em relação ao existente. Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em vigor. Assim, imóveis que foram beneficiados por legislação temporária, como, por exemplo, o Decreto n.º 9.218/90, e tiveram obras de acréscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE JANEIRO, 1990) – o que não é permitido nos dias atuais – em caso de modificação e acréscimo, não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto, porém não poderão acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.

No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe numeração oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada. Essa modificação precisa ser atualizada junto ao Cadastro Imobiliário de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imóveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao ser modificada e acrescida verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20, apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.º 20, apto 201(unidade nova).

Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovação do projeto, a documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria de Fazenda. De acordo com as informações contidas na licença de obras e projeto aprovado, será alterado nessa Secretaria o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua nova numeração em razão da modificação. Também será atribuída uma nova inscrição municipal para a unidade criada em razão do acréscimo. Neste ato, ocorrerão ainda as atribuições de áreas pertinentes a cada imóvel, conforme o quadro de áreas constante no projeto aprovado.

Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações cadastrais e, se for o caso, o pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), o proprietário deverá requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo. Dando prosseguimento ao ato, será emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida – e passou a receber uma nova numeração – e Certidão de Habite-se para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a averbação das modificações junto ao Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numeração concedida na matrícula da unidade existente e mediante comprovação das obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da unidade nova na citada matrícula.

Caso seja de interesse do proprietário, poderá ser requerido ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício, com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n.º 10.406/2002 – Código Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituição atribui uma fração ideal para cada unidade em relação ao terreno, distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, e possibilita a venda de cada unidade isoladamente.

Observa-se que nesse caso não existe desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a separação de fato das unidades, de forma independente e autônoma, quebrando os vínculos existentes entre o imóvel. No caso em questão, o que se tem é um simples “fracionamento”, ou seja, atribui-se uma área de utilização exclusiva para cada unidade e definem-se as áreas comuns.

O terreno continua vinculado em cada matrícula, em sua totalidade. Delimita-se a área de uso comum, as áreas de uso exclusivo e a área ocupada pela edificação. Quando o proprietário requer o fracionamento ao Registro Geral de Imóveis, extingue-se a matrícula do imóvel existente, e atribui-se uma nova matrícula para a unidade existente, em razão da alteração da numeração. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrícula individual.

Pode acontecer ainda a hipótese em que o proprietário edifica uma nova unidade nos fundos do imóvel já existente. Neste caso, não é necessário apresentar projeto completo da casa existente, desde que devidamente comprovada a sua legalidade. Com fins de instruir o processo administrativo, é usual juntar cópia da documentação, como por exemplo, projeto aprovado ou certidão de habite-se, a fim de demonstrar a aprovação do prédio.

A Prefeitura examinará a pretensão de construir na parcela do lote, de acordo com a legislação vigente, focando apenas a unidade a ser construída. No projeto, deverá constar, obrigatoriamente, quadro de áreas demonstrativo das áreas existentes e áreas a serem construídas, possibilitando assim o correto lançamento no cadastro de IPTU após aprovação pela Secretaria de Urbanismo.

A unidade nova, diferente da situação de acréscimo vertical, não sofre alteração na sua numeração. Normalmente, essa unidade a ser legalizada recebe o complemento “FUNDOS” e, da mesma forma, procede-se a averbação de instituição de condomínio edilício junto ao Registro de Imóveis para possível venda individual, com atribuição de frações e áreas de servidão de acesso.

A inscrição imobiliária (referente ao IPTU) da unidade existente não sofre alterações e a sua matrícula (referente ao RGI) não sofre alteração, ficando consignada à instituição de condomínio edilício. Sua numeração não sofre alteração.