Usucapião Judicial e Extrajudicial – Provimento n.º 65/2017

loteamento

Usucapião é uma das modalidades de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva. A Constituição de 1988 trouxe a chamada “ Função Social da Propriedade”, ou seja, não basta apenas ser o Proprietário legítimo do bem… é preciso que seja dada uma utilidade aquele bem. Um imóvel abandonado traz prejuízo à coletividade, com possibilidade de focos de doenças por exemplo. Assim, aquele que deixa o seu bem por um logo tempo sem uso, sem cuidado, sem dar FUNÇÃO SOCIAL…… PODE PERDER A PROPRIEDADE PARA OUTREM QUE VENHA A USAR!!!!

Essa possibilidade legal está regulamentada na Constituição Federal

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

No Código Civil temos as modalidades de Usucapião a partir do Artigo 1238 com a Usucapião Extraordinária.

Em Dezembro de 2017, o CNJ regulamentou a Ação de Usucapião Extrajudicial através do Provimento 65/2017, dando maior agilidade ao procedimento para se obter a propriedade, via Cartório de Notas, dispensando a partir de então a anuência do proprietário legal, ou seja, aquele que consta no Registro de Imóvel como dono.

Espécies de Usucapião

A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminado em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).

Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, como já falamos, tem como requisitos

–  a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos

– exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil e tem como requisitos:

– a posse contínua

– exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos.

– o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.

usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos:

– a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano.

– Dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.

Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. As usucapiões rural e urbana estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.

O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito:

– a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião.

A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, a Usucapião Familiar. Esse artigo prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Requisitos necessários

Assim, são requisitos para a viabilidade da ação de usucapião:

– a coisa hábil ou suscetível de usucapião

– a posse, que deve ser manda e pacífica

– o decurso do tempo

– o justo título e a boa-fé

Na forma da Lei, os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.

Vale ressaltar que bens Públicos e fora de comércio não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.

A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser revestida com o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é sem oposição, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono e, por fim, deverá ser contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.

O tempo é contato por dias e não horas e tem início no dia seguinte o da posse. Não se conta o primeiro dia, mas conta o último.

O justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão. Não exige a Lei que seja documento lavrado em Cartório de Notas, podendo ser um instrumento particular que caracterize a transmissão da posse e domínio sem vícios. A boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.

Causas impeditivas

Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:

  1.  entre cônjuges, na constância do matrimônio;
  2.  entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
  3.  entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
  4. em favor de credor pignoratício (possui preferência no recebimento da dívida em face da entrega da garantia em caso de inadimplência ou descumprimento da obrigação assumida pelo devedor original), do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.

Temos ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:

  1.  contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
  2.  contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
  3.  contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
  4.  pendendo condição suspensiva;
  5.  não estando vencido o prazo;
  6.  pendendo ação de evicção.

Ação de usucapião

A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória.

Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.

Na modalidade Extrajudicial, teremos a elaboração de Projeto e Memorial com informações sobre a localização o quanto mais precisa do imóvel. Confrontantes (numeração e nome dos proprietários e/ou sucessores), distância até o logradouro mais próximo, área do lote e benfeitorias.

O Advogado será responsável pela Petição Inicial e o Tabelião de Cartório de Notas da Comarca onde o imóvel estiver localizado lavrará a ATA NOTARIAL

O Provimento n.º 65/2017 traz a regulamentação da Ação de Usucapião ExtraJudicial e demais documentos necessários.

PROVIMENTO 65/2017

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