DE QUEM É A RESPONSABILIDADE SE UM IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO APRESENTAR DANOS?

Direito-imobiliario

DE QUEM É A RESPONSABILIDADE SE UM IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO APRESENTAR PROBLEMAS E DANOS?

Nos casos em que vigora um contrato de locação entre as partes, se ocorrer qualquer deterioração do bem locado, SEM CULPA DO LOCATÁRIO, este poderá solicitar a revisão do contrato com redução proporcional e até mesmo propor a rescisão, caso o imóvel não tenha mais utilização para a finalidade a qual foi destinada conforme o Artigo 567 do Código Civil.

CC – Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Por outro turno, se durante a vigência do contrato de locação o imóvel sofrer algum tipo de dano provocado por culpa do locatário ou mesmo de seus dependentes, este terá a responsabilidade de comunicar o fato ao locador e, em seguida, providenciar a reparação do bem, restando também a obrigação de, ao término do contrato, restituir o imóvel na mesma condição que recebeu.

O locador deve ter o cuidado de providenciar a constatação do dano ou sua integridade através de VISTORIA TÉCNICA, que deverá ser realizada ANTES do locatário entrar no imóvel e ao findar o contrato de locação.

Mas se o dano ocorrer DURANTE a vigência do contrato de locação, SEM CULPA DO LOCATÁRIO, este deverá providenciar IMEDIATAMENTE a comunicação ao locador, deixando o fato registrado através de e-mail, notificação extrajudicial ou carta com aviso de recebimento, se possível registrando o dano na presença de testemunhas, evitando assim cobranças futuras.

Todo imóvel, assim como qualquer bem de uso, tem uma vida útil, determinada pela manutenção adequada, condições de utilização e pela própria durabilidade dos materiais que compõe o conjunto imobiliário. Assim, é possível que na vigência do contrato de locação ocorram desgastes naturais de pinturas, fachadas ou mesmo de peças de utilização como torneiras, fiação elétrica, entre outros. Esses tipos de reparos são de inteira responsabilidade do locador, no uso normal do imóvel.

Assim determina a Lei n. 8245/91 no seu artigo 23, sobre as obrigações do locatário:

LINQ – Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

– pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

– realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

– cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

  1. a)salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  2. b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. c)limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  4. d)manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
  5. e)manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  6. f)manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  7. g)pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  8. h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  9. i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Assim, o LOCATÁRIO será responsável por danos causados ao imóvel, devendo restituir o bem no estado que recebeu, SALVO AS DETERIORAÇÕES EM RAZÃO DO SEU USO NORMAL.

Qualquer dano ou defeito que o LOCATÁRIO identificar durante a locação deverá ser comunicado imediatamente ao LOCADOR

Para dar LEGITIMIDADE ao contrato, fundamental se faz a REALIZAÇÃO DE VISTORIA TÉCNICA para apuração do estado de estabilidade, solidez e condições de uso do imóvel.

Nossa Empresa está capacitada e com Profissionais experientes para realizar todo tipo de Vistoria Técnica para sua segurança Jurídica do seu Contrato de Locação.

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Azenil de Carvalho Filho

Mestre em Engenharia Urbana

Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho

Esp. em Perícias e Avaliações – Perito do TJRJ

Prof. Universitário – Corretor de Imóveis

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