EDIFICAÇÕES EM CONDOMÍNIO – INSTITUIÇÃO E INCORPORAÇÃO – BREVES COMENTÁRIOS

CIDADES

EDIFICAÇÕES  EM CONDOMÍNIO – INSTITUIÇÃO   E INCORPORAÇÃO  – BREVES  COMENTÁRIOS

Com a natural evolução urbana nos grandes centros, os lotes bem localizados tornaram-se escassos.  As construções baixas, térreas, para moradia unifamiliar, diante do crescimento populacional acabaram tornando-se inseguras, diante da crescente violência, principalmente na região central e regiões de maior poder aquisitivo.

Com o passar dos tempos, surgiu no âmbito mundial, uma tendência a verticalização, conseguindo assim abraçar dois grande problemas: Em primeiro lugar, por absoluta falta de espaço físico nas grande Metrópoles, optou-se pela construção de edifícios residenciais e comerciais superpostos, obedecendo os parâmetros de gabarito e fazendo valer as técnicas modernas de construção, buscando sempre que possível alcançar o maior número de pavimentos.  O segundo problema, razoavelmente resolvido, foi a questão da segurança dos moradores em relação a pessoas estranhas, limitando-se o acesso através de portarias, controles eletrônicos e outros modernos meios de fiscalização.

Assim, milhares de edificações foram sendo construídas, ocupadas e, com elas os problemas inerentes do convívio de pessoas no mesmo espaço e próprios do condomínio. Surgiram assim incertezas em relação a administração, documentação, conservação, responsabilidades e à própria segurança. Entre as muitas preocupações, tanto do Incorporador quanto do comprador era o fato de não haver legislação que protegesse o interesse mútuo.

Os primeiros edifícios passaram a serem regidos pelos usos e costumes, aplicando-se lhe, ainda, as disposições analógicas do condomínio geral. Em 1928 surgiu o Decreto 5481/28, que regulou a propriedade horizontal: Diferenciou as partes comuns e as exclusivas, dispôs sobre a administração e participação de despesas, proibindo ainda a alteração de fachadas.

Eis que surge a Lei n.º 4591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Foi um grande avanço, mas os problemas continuavam, com fraudes, prazos não obedecidos e, somente em março de 1965 ficaram definidas as normas para escrituração dos registros, no Registro de Imóveis, com o Decreto 55.815/1965. Pelas peculiaridades das leis mencionadas, uma das principais é a unidade autônoma, privativa, independente, não necessitando da anuência de terceiros, para qualquer decisão, salvo as previstas na Convenção do Condomínio.

A expressão “CONDOMÍNIO” expressa a comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens. Jose Fernando Lutz Coelho destacou com propriedade:

“Pertencendo o direito de propriedade a vários sujeitos ao mesmo tempo, teremos na hipótese de um condomínio, que poderá ser em razão a comunhão, pró-indiviso, que perdura por circunstâncias de fato e de direito, permanecendo em estado de indivisão entre os condôminos, sem localização das partes sobre a coisa. A propriedade é exercida em comum em quotas ou frações ideais”.

Temos assim o condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo, que se dá no especial, comumente chamado de condomínio edilício.

O Condomínio Edilício, também conhecido como condomínio horizontal ou de propriedade  horizontal, foi regulamentado pelo Código Civil no artigo 1331 e seguintes:

CC – Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Incorporação

Entende-se por Incorporação a porção de terra que se agrega a uma edificação de prédio, para mostrar-se acessão e integrar-se a ele. Pode ser também a iniciativa de alguém com o intuito de realizar a construção de um edifício de apartamentos (ou salas comerciais ), sob o regime de condomínio.

Segundo Caio Mario da Silva Pereira, temos a gênese do Contrato de Incorporação Imobiliária:

“ Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. Mas nenhum dos dois dispões de numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isso, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo, ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia. Se da sua execução por empreitada, “contrata” com o empreiteiro; se por administração, ajusta esta com o responsável técnico e contrata o calculista, contrata os operários, contrata o fornecimento de materiais, etc.”

Fonte: Rizzardo, Arnaldo – Condomínio edilício e incorporação – 2012

É fundamental que o comprador conheça as regras no ato de adquirir um imóvel em condomínio ou na planta, através de Incorporação. Nosso Departamento Jurídico está capacitado para oferecer a melhor orientação no assunto em questão. Entre em contato, venha para o NOVO.

AzNew Engenharia, fazendo um RIO mais LEGAL

Anúncios

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s