AUTOVISTORIA PREDIAL – LEI 126/2013 – Rio de Janeiro.

AUTOVISTORIA AZENIL

DEFINIÇÃO DE INSPEÇÃO PREDIAL

A Inspeção Predial é uma avaliação técnica do “estado de conformidade de uma edificação”.

Baseia-se nos aspetos de: Desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, na perspectiva do atendimento às expectativas dos usuários, ou seja, dos condôminos.

Neste artigo utilizamos a Norma de Inspeção Predial do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) 2011. Nesta Norma a Inspeção Predial está definida como:

“Avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.

  • Da periculosidade incidente nas edificações:

“A periculosidade nas edificações, através de suas vidas úteis, tem se verificado pelas “Anomalias” e “Falhas”“. As anomalias estão relacionadas às deficiências de ordem construtiva ou funcional e as falhas possuem origem em atividades de manutenção, uso e operação inadequada ou inexistente.

Portanto, as anomalias se verificam devido a projetos mal elaborados ou má utilização das partes que compõem a edificação e as falhas, geralmente, em ausência total ou parcial de manutenção.

“As anomalias determinam orientações técnicas divididas em “Plano de Reparo” e “Plano de Manutenção”

  • As Anomalias são classificadas, de acordo com a Norma IPAPE/2011, em: Endógenas: Originárias da própria edificação (projeto, materiais e execução). Exógenas: Originária de fatores externos à edificação, provocados por terceiros. Natural: Originária de fenômenos da natureza, tanto previsíveis como imprevisíveis. Funcional: Originária do uso e término da vida útil de elementos e sistemas.

As Falhas, de acordo com a mesma Norma, são classificadas em:

  • De Planejamento: Decorrente de erros de procedimento e peridiocidade de manutenção.
  • De Execução: Uso inadequado de materiais e execução inadequada de procedimentos de manutenção.
  • Operacionais: Procedimento inadequado no uso de registros, controles, rondas e atividades pertinentes.
  • Gerenciais: Decorrentes da falta de controle da qualidade dos serviços de manutenção e de acompanhamento dos custos da mesma. Neste trabalho, as anomalias e falhas, serão classificadas quanto ao nível de criticidade:
  • Crítico: Impacto irrecuperável, quanto ao risco contra a saúde, segurança do usuário e meio ambiente, além de perda excessiva de desempenho, recomendando intervenção imediata.
  • Regular: Impacto recuperável de modo parcial relativo ao risco de perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção em curto prazo.
  • Mínimo: Impacto recuperável relativo a prejuízos de pequena monta, sem incidência ou probabilidade de ocorrência dos riscos anteriores, aconselhando-se programação e intervenção em médio prazo.
    • Das utilidades da inspeção predial:

A inspeção predial é instrumento para a gestão do condomínio em seus aspectos técnicos construtivos e de sistemas. Serve para bom desempenho da manutenção predial.

Também serve de subsídio para cálculos do valor exato das benfeitorias com finalidade de avaliações imobiliárias e prêmios de seguros, instrumentos auxiliares para os planos de segurança patrimonial, projetos de reformas (“retrofit”), índice de referência de desempenho da edificação e prova pericial.

A inspeção predial pode servir, além das utilidades acima descritas, como ferramenta de marketing para comercialização das unidades da edificação e garantia de imóvel.

A Inspeção Predial, portanto, é instrumento indispensável para a gestão condominial.

A Lei 126/2013, regulamentada pelo Decreto 37.426/2013 não deixou especificado uma forma, um modelo de Laudo de Autovistoria a ser seguido. Após a vistoria e registro das anomalias da edificação, a comunicação de faz através de sistema eletrônico onde o Profissional simplesmente informa se a edificação está SUJEITA A REPAROS ou NÃO…

Mas é importante ressaltar que a mesma Lei prevê multa para o Profissional que omitir ou apresentar Laudo em desacordo com as condições mínimas, técnicas usuais e recomeções. Apresentamos assim um SUMÁRIO  das condições que entendo serem mínimas para elaboração de um bom modelo de Laudo de Autovistoria.

SUMÁRIO DAS VISTORIAS A SEREM REALIZADAS COM FINS DE ELABORAÇÃO DE LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL (AUTOVISTORIA) DE ACORDO COM AS SEGUINTES LEIS:

1 – LEI Nº 6400, DE 05 DE MARÇO DE 05/03/2013

2 – LEI COMPLEMENTAR Nº 126 DE 26 DE MARÇO DE 26/03/2013

3 – DECRETO Nº 37.426 DE 11 DE JULHO DE 2013

I – Finalidade da vistoria e laudo, pressupostos:

     A finalidade da realização periódica de autovistoria (de cinco em cinco anos) é prevenir quaisquer ocorrências que venham comprometer a segurança e o bem estar dos moradores na edificação vistoriada.

        Os pressupostos dizem respeito aos  acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial que vem causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o envelhecimento e desvalorização através do tempo, das edificações.

     As medidas preventivas indicadas nos laudos de vistoria evitam diversos sinistros futuros, tais como:

     Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e outros problemas provenientes de descuidos com a edificação.

     A inspeção predial sugere, além de recomendar reparos, um plano de manutenção geral que deve ser adaptado, através do tempo, de acordo com a realidade de cada condomínio.

II – Abrangência da autovistoria:

II.1 – Cobertura:

  1. Condições estruturais da caixa d’água superior. Suas ligações e conexões, barrilete e prumadas (tubos de queda),
  2. Condições de revestimento, impermeabilização, internas e externas da caixa d’água superior,
  3. Condições de revestimento, impermeabilização, interna, da cobertura (laje e telhas),
  4. Condições de esgotamento das águas pluviais na cobertura,
  5. Estado de conservação da laje de cobertura,
  6. Estado de conservação das tubulações na cobertura (esgotamento das águas pluviais e ventilação da instalação do esgoto sanitário),
  7. Estado de conservação do telhado presente sobre a laje. Condições de sustentação do telhado quando sustentado por meso estrutura (madeirame, vigas e pilares de concreto armado),
  8. Condições gerais do pára-raios e seu condutor,
  9. Condições e instalações das antenas. Sua manutenção,
  10. Condições estruturais da laje de cobertura. Sobrecargas não previstas e oriundas de acréscimos arquitetônicos ou instalações de telefonia e TV,
  11. Condições das instalações de baixa tensão porventura existentes,
  12. Condições em que se encontra a casa de máquinas dos elevadores, sua manutenção, ligações e controle de força.

II.2 – Áreas comuns:

  1. Circulação das áreas comuns (corredores de acesso às unidades),
  2. Esquadrias presentes. Condições de estanqueidade,
  3. Condições estruturais de paredes de vedação, lajes pilares e vigas,
  4. Condições do revestimento interno das áreas comuns,
  5. Instalações onde estão presentes os equipamentos do condomínio (se existentes): Plays, Salões de festas, Piscinas, decks, saunas, cômodo para reuniões, banheiros sanitários e sua rede de distribuição e ramais de água e esgoto. Estado de conservação de suas instalações de baixa tensão,
  6. Condições da portaria e garagens eventualmente existentes, incluindo parte estrutural, ligações hidro-sanitárias secundárias e tubos de queda,
  7. Estado de conservação da estrutura, pontos importantes que exijam interferência para recuperação ou reforço,
  8. Instalações de gás e força, eletricidade. Aparelhos de medição,
  9. Sistemas de segurança contra incêndio. Manutenção de mangueiras, sprinklers e extintores,
  10. Sistemas de ar condicionado central, se houver. Comando e ligações,
  11. Elevadores (cabines). Cabos de tensão. Manutenção,
  12. Sistemas de ventilação e exaustão forçada, se houver,
  13. Sistemas de automação predial. Comandos e manutenção. Portões, minuteria e interfones
  14. Obras de contenção de encostas, se houver,
  15. Revestimento externo e pintura das fachadas e empenas. Condições de estabilidade das varandas.

II.3 – Unidades: IMPORTANTE RESSALTAR QUE O PROPRIETÁRIO NÃO É OBRIGADO A PERMITIR A ENTRADA EM SEU IMÓVEL PELO INSPETOR PREDIAL. ESSA NEGOCIAÇÃO DEVERÁ OCORRER ENTRE O SÍNDICO E OS CONDÔMINOS. NA EXISTÊNCIA DE ALGUM RELATO DE OBRAS IRREGULARES OU ANOMALIAS QUE POSSAM CAUSAR RISCO AOS DEMAIS MORADORES, O RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL DEVERÁ ACIONAR AS AUTORIDADES COMPETENTES PARA QUE EXERÇAM O SEU PODER DE POLÍCIA .

Condições de conservação geral das unidades no que diz respeito a:

Esquadrias, paredes de vedação, infiltrações em cozinha e banheiros, aquecedores, lajes, revestimento e pintura. Estado de conservação das portas. Condições da instalação de baixa tensão (rede de distribuição interna), PC, interruptores, tomadas e pontos de luz.

III –  Conclusões e plano de manutenção:

A conclusão remeterá a um sumário com prazo para reparo em cada componente edilício já relatado no corpo do laudo, com descrição de anomalias, falhas e graus de criticidade.

As medidas poderão ser corretivas ou preventivas.

Ao final da conclusão será oferecido um modelo de manutenção predial que deverá ser, aos poucos, adaptado a realidade do condomínio.

IV – Principais tens recomendados pelas leis nº 6400, nº 126 e decreto nº 37.426:

  1. Inspeções qüinqüenais, renovação do laudo de autovistoria de cinco em cinco anos para edificações com mais de 25 anos de vida útil.
  2. A edificações com menos de 25 anos de vida útil devem fazer a autovistoria, decenal, de dez em dez anos.
  3. Emitido o laudo, o responsável pelo prédio deverá convocar assembléia geral para dar ciência do seu conteúdo.
  4. Observado o Art 1341 do Código de Direito Civil, o condomínio providenciará a manutenção predial preventiva ou corretiva proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado.
  5. O laudo referido será arquivado no condomínio, sob a responsabilidade do síndico ou do proprietário do imóvel. E exibido a autoridade quando requisitado.
  6. Todas as reformas prediais a serem edificadas, ou de reforma de prédios existentes, que implicarem em acréscimo ou demolições de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, deverão ser objeto de acompanhamento técnico de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as anotações de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, ou através do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ.
  7. O laudo técnico conterá a identificação do imóvel e a descrição das suas características e informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito a sua estrutura, segurança e conservação, conforme definido no ART 1º da Lei Complementar nº 126 de 26 de março de 2013.
  8. Em caso de inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as medidas reparadoras necessárias para a sua adequação, com o prazo para implementá-las.
  9. Confirmado por laudo técnico que o imóvel se encontra em condições adequadas de uso, conservação, estabilidade e segurança o responsável pelo imóvel deverá comunicar tal fato ao Município, dentro do prazo previsto no Art 9º do decreto nº 37.426 (31/12/2013), mediante o preenchimento de formulário on-line, indicando o nome do profissional responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da anotação de responsabilidade técnica a ele relativa. Formulário próprio on line,disponível no portal da Prefeitura, na página da Secretaria Municipal de Urbanismo: rio.rj.gov.br/web/smu.
  10. Quando o laudo técnico indicar a necessidade de obras de reparo na edificação, o prazo estipulado para realização das obras deverá ser comunicado através do formulário próprio on line disponível no site apontado pelo item i acima.
  11. As obras de reparo indicadas no laudo técnico deverão ser previamente licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo e acompanhadas por profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo registro de responsabilidade técnica – RRT ou anotação de responsabilidade técnica – ART.
  12. Após a conclusão das obras de reparo indicadas no laudo técnico será elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado de acordo com o disposto no Art 3º (Formulário próprio on line apontado no item i).
  13. O responsável técnico poderá comunicar, a qualquer tempo, o resultado do laudo na forma determinada no Art 3º.
  14. O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação e mantê-lo arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

 

Azenil de Carvalho Filho

Eng° Civil e de Seg. do Trabalho

Eng° de Perícias e Avaliações Judiciais

CREA 1991103286-D

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