CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO DE ZONEAMENTO – O QUE EU POSSO EDIFICAR NO LOTE URBANO

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O QUE EU POSSO EDIFICAR NO LOTE – A CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO DE ZONEAMENTO

Muitos clientes e leitores do Blog ficam em dúvida sobre o que realmente se pode construir no lote adquirido, de forma LEGAL, sem ter problemas com a Prefeitura e demais órgãos de fiscalização. Assim, escrevi esse simples post, buscando sanar as dúvidas básicas que normalmente acontecem com a maioria.

Zoneamento.
Antes mesmo de adquirir um imóvel, devemos primeiramente olhar qual o zoneamento do local. O Município do Rio de Janeiro está divido em Zonas, ou seja, regiões que estabelecem padrões diferenciados de construção e utilização. O Decreto 322/76 define esse Zoneamento no Artigo 4º:

DIVISÃO E DELIMITAÇÃO DAS ZONAS

Art. 4.º Para os fins deste Regulamento o Município do Rio de Janeiro fica dividido nas

seguintes zonas, com as delimitações adiante referidas:

I – Área Central (AC) com duas subdivisões: AC-1 e AC-2, delimitadas nos anexos 1 e 2;

II – Zona Industrial (ZI) com duas subdivisões: ZI-1 e ZI-2, delimitadas nos anexos 3 e 4;

III – Zona Portuária (ZP) delimitada no anexo 5;

IV – Os Centros de Bairro (CB) com três subdivisões: CB-1, CB-2 e CB-3, compreendendo os logradouros e as quadras relacionadas no anexo 20;

V – Zona de Indústria e Comercio (ZIC), delimitada no anexo 14;

VI – Zona Turística (ZT) com duas subdivisões: ZT-1 e ZT-2, delimitadas nos anexos 6 e 7;

VII – Zona Residencial (ZR) com seis subdivisões: ZR-1, ZR-2, ZR-3, ZR-4, ZR-5, ZR-6, delimitadas nos anexos 8, 9, 10, 11, 12 e 13;

VIII – Zonas Especiais (ZE) que são:

1- ZE-1 – Zona de Reserva Florestal, de que trata o art.157;

2- ZE-2 – Ilha de Paquetá, compreendendo a XXI Região Administrativa;

3- ZE-3 – Santa Tereza, delimitada no anexo 15;

4- ZE-4 – Guaratiba, delimitada no anexo 16;

5- ZE-5 – Barra da Tijuca, delimitada no anexo 17;

6- ZE-6 – Grumari, delimitada no anexo 18;

7- ZE-7- Áreas de Administração e Governo, compreendendo aquelas sob jurisdição militar;

8- ZE-8- Área delimitada no P.A. 9.362 – 31.591 (Cidade Nova).

9- ZE-9 – (acrescentada pelo Decreto 1271, de 27-10-1977 e revogada pelo Decreto 13177, de 26-8-1994)

10 – ZE-10 – de recuperação urbana de áreas já consolidadas, constituídas por aglomerações de habitações subnormais, consideradas de interesse social, delimitado no Anexo 21.

Além do Decreto 322/76 é preciso verificar também a existência de Legislação Especial aplicada ao local, como por Exemplo, os Projetos de Estruturação Urbana – PEUs, que podem definir novas regras de ocupação e utilização.

O zoneamento irá determinar quais tipos de edificação podemos fazer, altura máxima de construção, os afastamentos (frontal, lateral e de fundos ), quantidade de vagas de carros, entre outros parâmetros.

A Prefeitura do Rio de Janeiro disponibiliza uma CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO, que pode ser obtida gratuitamente pela Prefeitura através do site. Acesse www.azenil.com.br  vá em Links Interessantes e busque por CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO SMU

Você pode buscar pelo endereço específico ou por legislação do Bairro.

Sabendo o Zoneamento do local, é possível conhecer os parâmetros limitadores impostos pela Prefeitura. Por exemplo, o artigo 91 e seguintes do Decreto 322/76 definem a taxa de ocupação para cada região fixando a área mínima livre.

Nas Regiões Administrativas XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXII, XXIV, XXV, XXVI, em Zonas Residenciais, a área livre deve ser de 50%, ou seja, somente podemos ocupar a metade do lote em projeção. Para realizar um segundo pavimento, é necessário observar qual a área máxima de construção permitida, normalmente utilizando o IAT, Índice de Aproveitamento do Terreno, um fator multiplicador aplicado diretamente sobre a área total do lote. Assim, se um lote tem IAT de 2,0 e área de 360,00m², poderá ser edificado no lote 2 x 360 = 720,00m². Mas observe que for um lote com taxa de ocupação de 50%, A PROJEÇÃO somente poderá alcançar 180,00m².

Mas observe bem que PROJEÇÃO é diferente de ÁREA TOTAL EDIFICADA.

Assim, respeitando-se os afastamentos, poderia ter, por exemplo, quatro pavimentos de 180,00m² que estaria dentro do limite máximo de construção do lote que é de 720,00m².

Outro fator importante para observar é o número máximo de unidades permitidas no lote. É comum o cliente querer construir o máximo de unidades para melhor retorno de investimento. Porém, nem sempre poderemos executar o que pretendemos e essa limitação também vai ser função do Zoneamento.

Assim, concluímos que para um correto dimensionamento do projeto inicial, é fundamental conhecer, através da CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO, o ZONEAMENTO, o IAT, AFASTAMENTOS, TAXA DE OCUPAÇÃO e demais parâmetros envolvidos no Processo LEGAL.

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