A EXIGÊNCIA DE HABITE-SE PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE RECUSOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

A EXIGÊNCIA DE HABITE-SE PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE RECUSOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

CIDADES

Azenil de Carvalho Filho

Eng. Civil e de Seg. do Trabalho

Mestrando em Engenharia Urbana

INTRODUÇÃO

A partir de Junho de 2016 a Caixa Econômica – Gerência da Habitação do Rio de Janeiro – passou a exigir que somente imóveis que constem DATA DE HABITE-SE na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula sejam aceitos como garantia em financiamentos imobiliários. Esse procedimento já foi adotado anteriormente e trouxe muitas complicações nas vendas uma vez que em vários casos, embora o imóvel tenha efetivamente o Habite-se emitido pela Prefeitura, essa condição não consta na matrícula do Registro.

Essa exigência decorre da natureza da Alienação Fiduciária, que como veremos neste artigo, tem natureza de contrato.

Uma etapa fundamental na aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal é a avaliação do bem que será dado como garantia da dívida. Empresas contratadas pela Caixa Econômica através de Licitação prestam o serviço de Avaliação de Bens Imóveis com base na NBR-14653-2. Bem diferente da avaliação realizada por Corretor de Imóveis, essa modalidade utiliza o tratamento de dados e fatores, atribuindo a cada imóvel uma variável, como por exemplo o número de quartos, número de elevadores, quantidade de vagas de garagens, entre outras. São coletadas amostras de imóveis disponíveis no mercado para negociação ou mesmo imóveis que já foram transacionados. Utilizando a inferência Estatística para o tratamento de dados, obtém-se uma equação de regressão linear, a qual substituindo as variáveis do imóvel avaliando, temos o valor médio para aquele bem. Além disso, compete também ao Engenheiro Avaliador a análise de documentos pertinentes ao imóvel, atestando que o bem está em condições de ser dado como garantia do negócio jurídico. Por se tratar de natureza de contrato, o objeto da garantia, no caso o imóvel a ser alienado, tem que ser considerado LEGAL, para constituir assim uma das características legais do contrato que é ter OBJETO LÍCITO, POSSÍVEL E DETERMINADO.

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A alienação fiduciária em garantia de bem imóvel deve ser realizada me-
diante contrato, celebrado através de escritura pública, porquanto se trata de
constituição de direito real sobre bem imóvel, nos termos do art. 108 do Código
Civil.  Trata-se de um negócio jurídico entre quem vende a coisa e aquele que recebe sua posse e propriedade resolúvel ou indireta. Aquele que recebe a posse tem a obrigação de pagar o preço, em prestações, à instituição financeira interveniente.

Assim, alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico mediante o qual o devedor, fiduciante, com o objetivo de garantir o cumprimento de uma obrigação, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel e a posse indireta de coisa imóvel, sendo mantido o fiduciante com a posse direta. Significa a transferência da propriedade do bem que pertence ao devedor fiduciante ao credor fiduciário, perante a condição resolutiva consistente no adimplemento da dívida.

Seus elementos reúnem o total da dívida negociada, ou sua estimativa; o local e data do pagamento; a taxa de juros, bem como o índice da correção monetária, legalmente permitida, cláusula penal, taxa de comissões também dentro da permissão legal e a descrição do bem transferido, com elementos indispensáveis à sua identificação.

Atualmente, tem sido rotineira a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como opção para garantir créditos, no lugar de se utilizar a hipoteca sobre bens imóveis, garantia de direito real, resultante outros institutos jurídicos que remontam à formação do Direito Romano.

Com a criação da lei 9.514/97, o legislador criou um instituto mais afinado com a realidade do mundo dos negócios, pois as previsões tem o condão de buscar soluções mais rápidas, seguras, eficazes e baratas para que haja a satisfação do crédito pelo credor.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

  • 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II – o direito de uso especial para fins de moradia;

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV – a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Por se tratar de um negócio jurídico, conforme preceitua o Art. 104 do Código Civil: “A validade do negócio jurídico requer: II- Objeto lícito, possível e determinado ou determinável”

Na alienação fiduciária o objeto é o imóvel, que deve ser lícito, ou seja, ter a sua existência jurídica comprovada

Na hipoteca, ressalte-se, não há transferência de propriedade ao credor. O devedor apenas retém o bem, gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, desse modo, com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Neste caso, o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Em que pese o fato de a hipoteca possuir argumentos favoráveis, o instituto está cada vez mais enfraquecido na realidade atual imobiliária.

Isso acontece em função da expressiva procura por uma modalidade de garantia mais prática, que possa viabilizar a recomposição do capital em prazos compatíveis com a atual dinâmica dos negócios.

Uma grande vantagem da alienação fiduciária ocorre no caso de insolvência do devedor, considerando que neste caso, o bem oferecido em garantia passou a não mais compor o patrimônio do devedor. Assim, mesmo neste caso específico,  o bem será executado sem concorrência com os demais credores.

Deste modo, as operadoras de mercado de concessão de crédito contam com uma ferramenta célere e eficaz, propiciando maior segurança na concessão do crédito.

A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL POR CREDENCIADO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Na compra e venda de imóvel com recursos da Caixa Econômica, a comprovação da legalidade se dará com a juntada dos documentos referentes ao imóvel no processo de obtenção do financiamento. Após aprovar o crédito do cliente, verificar possíveis restrições pessoais, o gerente da Caixa irá sortear uma empresa terceirizada de Engenharia/Arquitetura para proceder na avaliação do bem.

Como a determinação do valor de um bem é o objetivo da Engenharia de Avaliações, a Norma Técnica NBR 14.653-2 define avaliação de bens sendo:

Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.(ABNT, 2004b, p 3).

E complementando a definição, a respectiva norma refere-se a bem como “coisa de valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio”.

Sob a vista jurídica, segundo a definição do artigo 79 do Código Civil, Lei nº 10.406, de 10.01.2002, um bem imóvel são “o solo e tudo quanto nele se incorporar natural ou artificialmente”.

Entre todos os métodos empregados na avaliação de imóveis, o de maior utilização é o método comparativo onde o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para sua aplicação a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado, ou seja, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo

HABITE-SE

HABITE-SE quer dizer: PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja, é autorização, através de ato administrativo da Prefeitura para que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imóvel depois do devido processo legal. A concessão da certidão de Habite-se implica no reconhecimento da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades legais, desde o licenciamento até o cumprimento correto das restrições contidas no alvará – licença – inicial. Enquanto o início da obra tem sua autorização legal através da licença de obras, sua conclusão será atestada pela emissão da certidão de Habite-se. Embora atualmente os agentes financeiros não estejam exigindo na sua grande maioria a comprovação do Habite-se para financiamento imobiliário, este é imprescindível, junto com a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo INSS, para averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis.

Na licença de obras há uma relação de documentos necessários para o Habite-se (Restrições para o Habite-se) e que variam conforme a característica de cada imóvel. Basicamente, são exigidos documentos que comprovem que as instalações prediais foram executadas de acordo com as normas exigidas pelas concessionárias de água, esgoto, gás e luz. Para construções com áreas acima de 150,00m² é necessário o comprovante do plantio ou doação de mudas de árvores.

No Município do Rio de Janeiro, embasado no Decreto n.º 5.726, de 19 de março de 1986, art. 12, I, o profissional responsável pela execução da obra poderá firmar declaração de que as instalações prediais estão de acordo com as normas e regulamentos e aceitas pelas concessionárias (RIO DE JANEIRO, 1986) (ANEXO E).

Vale ressaltar que isso não implica em isenção de apresentar projetos e instalações e cumprir as exigências das concessionárias. A simplificação do processo administrativo é uma faculdade do Legislador Municipal, que transfere a responsabilidade de fiscalização para o profissional responsável pela obra e para as concessionárias envolvidas.

Outro documento fundamental para se obter o Habite-se é a Certidão de Visto Fiscal, emitida pela Secretaria de Fazenda, comprovando que a área legalizada foi devidamente inscrita no Cadastro de Imóveis, mediante o devido pagamento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS), e que passará a constar no IPTU referente ao ano seguinte da legalização, conforme art. 60, da Lei n.º 691/84:

Art. 60 – A mudança de tributação predial para territorial, ou de territorial para predial, somente prevalecerá, para efeito de cobrança do imposto respectivo, a partir do exercício seguinte àquele em que ocorrer o evento causador da alteração (RIO DE JANEIRO, 1984).

O requerente deverá abrir processo administrativo na Secretaria Municipal de Fazenda, juntando cópias dos seguintes documentos: licença de obra; projeto aprovado; RGI atualizado em três meses; identidade e CPF do proprietário do imóvel; IPTU do exercício atual; e, para fins de comprovação da área existente, IPTU do exercício dos cinco anos anteriores.

O Município não fiscalizará a incidência do ISS para imóveis com menos de cem metros quadrados e que foram construídos sem mão-de-obra assalariada. Com a abertura do processo, o Fiscal da Fazenda calculará o valor devido de ISS, emitindo Nota de Lançamento de Débito que especifica os valores e índices cobrados. O requerente tem o prazo de trinta dias, a partir da ciência, para impugnar os valores. Aceitando os termos contidos na Nota de Lançamento, o requerente poderá retirar a guia para pagamento, a fim de obter a Certidão de Visto Fiscal (Atualmente essa Certidão é emitida on line para a Secretaria de Urbanismo).

Vale esclarecer que o processo de apuração de ISS é apenas o início do processo de inclusão predial, ou seja, alteração e atualização de dados cadastrais junto ao IPTU. Após a emissão da Certidão de Visto Fiscal, o processo segue para o Controlador Municipal, que fará uma nova análise dos documentos e procederá às devidas alterações no cadastro. O requerente deve ficar atento, pois é muito comum, após anos de legalização, o IPTU ainda se manter com os dados cadastrais anteriores. Neste caso, o contribuinte deve buscar a devida regularização através do acompanhamento do processo de inclusão predial.

Cumprindo todas as restrições contidas na licença, o proprietário ou procurador deve então solicitar uma vistoria final no imóvel, onde o Técnico da Prefeitura irá atestar que o projeto aprovado inicialmente foi cumprido, sem alterações.

Caso existam mudanças no projeto que impliquem em acréscimos de áreas, deverá ser apresentado Projeto para Modificação de Projeto Aprovado com Acréscimo de Área, atualizando assim tanto o projeto quanto os valores de ISS a serem pagos.

Por fim, a Prefeitura emite uma certidão – CERTIDÃO DE HABITE-SE – para construções novas, podendo emitir ainda CERTIDÃO DE ACEITAÇÃO DE OBRAS – para modificações e acréscimos. Observe que, se você tinha uma casa térrea, existente e legalizada e construiu um segundo pavimento, ao final do processo terá ACEITAÇÃO DAS OBRAS para o primeiro pavimento e HABITE-SE para o segundo andar “novo”

A finalidade da Certidão emitida é somente averbar a construção/acréscimo perante o Registro de Imóveis competente.

Assim, com a emissão da certidão de habite-se encerra-se o processo administrativo de legalização e com a averbação da construção mediante apresentação da certidão no Registro de Imóveis exaurimos o processo de legalização.

Com esse Registro constando a data do Habite-se, podemos nos certificar que o imóvel está legalizado e apto a ser inserido no Mercado Imobiliário para ser alienado através de financiamento bancário.

Ocorre que em muitos imóveis antigos, embora com averbação da construção, não consta data de Habite-se na matrícula.

A Caixa abriu precedente para que nesses casos o proprietário apresente o documento de Habite-se e, mesmo sem constar na Certidão do Registro de Imóveis, poderá ser aceito como garantia.

Mas cuidado, muito cuidado se a averbação se deu em “RAZÃO DE LANÇAMENTO FISCAL, COM BASE NO TALÃO DE IMPOSTO PREDIAL”. Nesse caso o imóvel não será aceito como garantia e o proprietário/interessado deverá buscar a legalização do imóvel perante a Secretaria Municipal de Urbanismo.

Outro detalhe importante é, quando for solicitar a certidão no Registro, SOLICITAR CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA E COM DATA DE HABITE-SE.

O IPTU COMO PROVA DE LEGALIDADE E DOCUMENTO HÁBIL

A lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pela Lei n.º 6.216, de 30 de junho de 1975, regulamenta os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

No seu artigo 167, prevê que, no Registro de Imóveis, além da matrícula serão feitos:

“II – “a averbação: […] 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução dos prédios, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis […]” (BRASIL, 1975).

Originalmente, um imóvel urbano tem a sua numeração como lote. Era uma área denominada maior porção, que foi loteada ou desmembrada em lotes menores, com previsão de ruas, praças, acessos e elementos urbanos. O projeto aprovado de loteamento – PAL – é levado a registro após aprovação pela Prefeitura. Cada lote tem a numeração concedida individualmente e passa a recolher o Imposto Territorial, sem edificação. Com base na Lei n.º 6.015, art. 167, II, 4, o registro faz a averbação dos lotes, transcrevendo à margem da matrícula as metragens e características de cada lote. Quando o proprietário apresenta o projeto de sua construção à Prefeitura, após análise dos parâmetros urbanos exigidos para o local, a Secretaria de Urbanismo emite licença de obras e o Engenheiro despacha: “Passa-se alvará. Cabe ao prédio o número…” Essa numeração é a numeração oficial concedida pela Prefeitura e será a numeração a ser averbada junto ao Registro de Imóveis após o habite-se da edificação.

Observa-se que, em alguns casos, o proprietário, inadvertidamente, indica uma numeração de seu gosto para o imóvel, e consegue cadastrar tal numeração para efeito de pagamentos de contas de luz e até mesmo IPTU, porém essa numeração não deve prosperar para efeitos de Registro de Imóveis. Essa “mudança de denominação e de numeração dos prédios”, como já vimos, deve obedecer ao devido processo legal, com abertura de processo administrativo junto à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), que, ao término do processo, atestará sua eficácia com emissão da Certidão de Habite-se.

O Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana tem fundamento legal na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, e também no Código Tributário Nacional, no art. 32. Sua incidência decorre da propriedade urbana, ou seja, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil da propriedade localizada em área urbana ou em seu entorno. Serão contribuintes e, portanto, responsáveis pelo pagamento do IPTU, as pessoas físicas e jurídicas detentoras de imóveis por justo título. Embora tenha função tipicamente fiscal, o IPTU pode assumir também a função social. Por força constitucional, é imposto predominantemente municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para legislar sobre o IPTU, observando a exceção do Distrito Federal, unidade de Federação com características de Estado e Município.

O Valor Venal do imóvel será base de cálculo para cobrança do tributo. Entende-se como valor venal o valor atribuído ao imóvel para venda à vista em um curto espaço de tempo. Isso muito difere do valor de mercado, onde as partes negociam, estipulam vantagens, parcelamentos, o que poderá elevar o valor atribuído ao bem.

Dentro dos prazos legais constantes na guia de IPTU, o contribuinte poderá oferecer impugnação do Valor Venal atribuído ao imóvel, visto que o IPTU terá esse valor como base de cálculo. Para tanto, deverá o contribuinte insatisfeito apresentar impugnação do valor venal na Secretaria de Fazenda, através de Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, elaborado por Engenheiro de Avaliações. É fundamental ter no cadastro de IPTU um valor coerente com o praticado no mercado imobiliário, pois, além de uma super tributação no IPTU, poderá o contribuinte ter surpresas desagradáveis ao adquirir um imóvel e verificar que o Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI – também sofre super tributação em razão do Valor Venal elevado.

Vale ressaltar que as informações trazidas no talão de Imposto Predial são fundamentais para analisar qual o caminho correto para efetuar a legalização de um imóvel. Se, por exemplo, um imóvel apresenta no seu cadastro de IPTU uma área de 70,00 m2 e com tipologia residencial, isso não é suficiente para atestar que o imóvel está legalizado. Quando se observa o Registro de Imóveis e constata-se que somente o terreno foi averbado, ou que a averbação da construção aconteceu em razão de lançamento fiscal sem a comprovação de habite-se, deve-se então requerer a legalização do imóvel em sua totalidade. A área cadastrada no IPTU será considerada apenas para efeitos fiscais, ou seja, por ocasião da apuração do valor devido de ISS essa área será descontada da área final a ser legalizada.

  LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO ATO DE AVERBAÇÃO

Muitas vezes o proprietário consegue obter junto à Secretaria de Fazenda a atualização de dados cadastrais de forma legal. Ou seja, ele apresenta plantas baixas de cada pavimento e planta de situação, com quadro de áreas e termo de responsabilidade, conforme Decreto n.º 16.721, de 1998. O procedimento será iniciado no âmbito da Coordenadoria do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, na hipótese de benfeitoria de utilização residencial construída sem licença por pessoa física, que totalize até 100 m2 e que faça parte de conjunto edificado com até três unidades imobiliárias num mesmo terreno. Assim, aquele lote de terreno original teve sua denominação e numeração alterada, passando a figurar no cadastro de IPTU como uma “edificação residencial”. Observa-se que, em razão de lançamento fiscal, a AVERBAÇÃO é prevista na Lei. Entretanto, seus efeitos são distintos da averbação que ocorre quando se apresenta a documentação emitida pelo órgão competente, no caso, o Habite-se emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1998).

Nesse sentido, pode-se analisar o recente Parecer n.º 73/2007-E – Processo CG 1.043/2006, de 22/02/2008, do Dr. Roberto Maia Filho, Juiz Auxiliar da Corregedoria:

Pedido formulado – averbação de edificação realizada – indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção (Habite-se), expedidos pelo setor competente da municipalidade – formalidade não suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, que considerou a existência da edificação em questão.

Negativa de provimento do recurso.

No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido. Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pelo setor competente da municipalidade. Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão. Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional.

Assim sendo, o eventual reconhecimento da edificação pela Secretaria Municipal de Finanças tem fins exclusivamente tributários, não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (SMU), integrante da Secretaria Municipal de Urbanismo, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto.

Neste diapasão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

  • 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente …. (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001) – grifos não originais.

No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

  1. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO, 2010).

 

Ainda no que se refere à validade da averbação em razão de lançamento fiscal, observa-se o seguinte dispositivo legal: o Decreto n.º 2.477, de 25 de janeiro de 1980:

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais, e tendo em vista o que determina o art. 13 da Lei n° 133, de 19 de novembro de 1979, e o que consta do processo n° 01/007.963/93.

Art. 81 – Nas certidões expedidas pela Secretaria Municipal de Fazenda, relativas à inscrição fiscal de imóveis, incluir-se-á a ressalva de que não terão validade para efeitos de averbação no Registro Geral de Imóveis (RIO DE JANEIRO, 1980, grifo nosso)

A averbação em razão de lançamento fiscal é mera regularidade tributária, não importando em reconhecimento da legalidade do imóvel.

CONCLUSÃO

Por todo o exposto, para concluir que seu imóvel está legalizado, este deve passar pelo devido processo legal, com aprovação de projeto junto à Secretaria Municipal de Urbanismo, obtendo licença de obras, numeração oficial, certidão de habite-se e com esta, somada ao comprovante de quitação do INSS, proceder à averbação da construção junto ao RGI.

Caso o imóvel não apresente a condição retro, não será aceito como garantia em alienação fiduciária pela Caixa Econômica de acordo com as novas regras vigentes desde junho do ano de 2016.

É fundamental que, antes de inserir o imóvel no mercado imobiliário para venda através de recursos da Caixa Econômica, o proprietário ou Corretor de Imóveis faça uma análise minuciosa de cada documento apresentado, com Certidão Atualizada de Inteiro Teor da Matrícula com data de Habite-se. Ultrapassada essa etapa, necessário se faz também observar se o cadastro de IPTU está com área edificada consoante o que existe no local, possibilitando assim ao Engenheiro Avaliador atestar que não houve acréscimo de áreas e que o imóvel é LEGAL, sendo assim passível de ser objeto de garantia em processo de Alienação Fiduciária.

 

REFERÊNCIAS

 

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil: texto constitucional promulgado em 5 de outubro de 1988, com as alterações adotadas pelas Emendas Constitucionais n.º 1/92 a 31/2000 e pelas Emendas Constitucionais de Revisão n.º 1 a 6/94. Brasília: Senado Federal, Subsecretaria de Edições Técnicas, 2001.

______. Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil. Brasília, 11 jan. 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/L10406.htm&gt;. Acesso em: 23 mar. 2011.

ESTADO DA GUANABARA. Decreto “E” n.º 3.800 de 20 de abril de 1970. Aprova os Regulamentos complementares à Lei do Desenvolvimento Urbano do Estado da Guanabara, e dá outras providências. Diário Oficial do Estado da Guanabara. Rio de Janeiro/RJ, 04 mai. 1970. Disponível em: <http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?Tipo=Indice&cdAssociacao=61&gt;. Acesso em: 23 mar. 2011.

RIO DE JANEIRO. Decreto n.º 8.417, de 12 de abril de 1989. Simplifica normas para licenciamento de construções e de edificações e dá outras providências. Diário Oficial do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro/RJ, 13 abr. 1989. Disponível em: <http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/Arquivos/PDF/D8417M.PDF&gt;. Acesso em: 23 mar. 2011.

______. Decreto n.º 322, de 03 de março de 1976. Aprova o Regulamento de Zoneamento do Município do Rio de Janeiro. Diário Oficial do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro/RJ, 05 mar. 1976. Disponível em: <http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/Arquivos/PDF/D322M.PDF&gt;. Acesso em: 04 abr. 2011.

______. Decreto n.º 9.218 de 09 de março de 1990. Permite a Legalização de obras existentes de construção, modificação e acréscimo em edificações residenciais nas condições que menciona, e dá outras providências. Diário Oficial do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro/RJ, 12 mar. 1990. Disponível em: <http://ademi.webtexto.com.br/IMG/pdf/doc-644.pdf&gt;. Acesso em: 04 abr. 2011.

______. Decreto n.º 5.726 de 19 de março de 1986. Simplifica normas para licenciamento e habite-se de edificações e construções e dá outras providências. Diário Oficial do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro/RJ, 20 mar. 1986. Disponível em: <http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/Arquivos/PDF/D5726M.PDF&gt;. Acesso em: 27 mar. 2011.

______. Decreto n.º 10.426, de 06 de setembro de 1991. Simplifica formalidades no processo de licenciamento de edificações e dá outras providências. Diário Oficial do Rio de Janeiro, 09 set.1991. Disponível em: <http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/Arquivos/PDF/D10426M.PDF&gt;. Acesso em: 29 mar. 2011.

______. Lei n.º 691, de 26 de dezembro de 1984. Aprova o Código Tributário do Município do Rio de Janeiro e dá outras providências. Diário Oficial do Rio de Janeiro, 26 dez. 1984. Disponível em: <http://smaonline.rio.rj.gov.br/legis_consulta/19925Lei_691_84.pdf&gt;. Acesso em:

 

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

CÂMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO. Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro de 1992. 2. ed. Rio de Janeiro: Câmara, 1996.

SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO E MEIO AMBIENTE (SMU). PREFEITURA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO. Relatórios preliminares à elaboração do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: 1990.

SILVA, Canagé Vilhena da. Manual de licenciamento para obras: município do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: BangrafRio,1996

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22 comentários sobre “A EXIGÊNCIA DE HABITE-SE PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE RECUSOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

  1. Oi Azenil, td bem? Tenho uma dúvida cuja resposta não encontrei de forma consistente em nenhum lugar: Como tirar o habite-se de um imóvel antigo que sofreu acréscimo? Legaliza primeiro o acréscimo e depois entra com o processo de habite-se? São 2 processos diferentes? Muito obrigada desde já.

    1. Olá Daniele,
      O Habite-se do imóvel só se tira uma vez. É a autorização que a Prefeitura emite para que o proprietário ocupe de forma legal o seu bem após o processo administrativo.
      No seu relato, tem que apurar se o imóvel existente já tem o habite-se. Nesse caso, será solicitada apenas a legalização de modificação e acréscimo e ao final do processo teremos a aceitação das obras.
      Mas, se o imóvel antigo nunca teve habite-se e nunca foi legalizado, deverá pedir a legalização de tudo como se fosse novo, aí você terá o habite-se para toda a edificação.
      Abçs

  2. Prezado Azenil, boa noite.

    Tenho acompanhado seu blog, desde quando no início do ano fui tentar financiar a compra de uma casa e não consegui pois descobri que a mesma não tinha habite-se. Nesta ocasião, estudei muito o assunto e acabei encontrando sua página que possui conteúdo muito relevante sobre o assunto.
    Agora estou passando por uma situação similar e gostaria de uma ajuda. Encontrei outro imóvel para tentar financiar e na ficha de matrícula consta a averbação do habite-se. Está da maneira abaixo:
    “CONSTRUÇÃO: Habite-se concedido em 20/05/1969, conforme AV-2/54273 às fls 190, do L3-BL, em 15/04/1971.

    Estranhei o fato do habite-se ser muito antigo, pois a casa possui dois pavimentos e sei que o segundo pavimento foi construído a alguns poucos anos.
    Ao indagar o proprietário através da imobiliária, eles dizem que está tudo certo, e a averbação da construção foi encaminhada recentemente em um ato de “instituição de condomínio”.
    Outro fato que indaguei, foi que a na descrição da edificação que consta na matricula e certidão, não faz menção ao segundo pavimento (De acordo com eles, está certo porque é a descrição da edificação em relação ao terreno). Está da forma abaixo:
    “área ocupada pela edificação do n 288-Fundos, medindo 10m de frente e fundos por 8,0m de extensão por ambos os lados;” (analisando somente por essa descrição teria 80 metros quadrados, quando na verdade é 120).
    Também notei que este ato de instituição de condominio realmente mudou a descrição da edificação, pois na escritura que passou para o proprietário atual, a edificação constava como 10m de frente e fundos por 6,0m de ambos os lados, estou deduzindo que este acréscimo é devido à varanda que foi criada pelo segundo pavimento.

    O fato é que não encontro nenhuma informação sobre a existência de uma carta de aceitação sobre o segundo pavimento e na prefeitura do RJ não dão nenhuma informação. Na consulta de processos e certidões de habite-se do portal da prefeitura RJ também não encontro a informação pesquisando pelo endereço.

    Poderia me orientar como proceder quanto a este caso?

    1. Boa tarde Alexandre
      Se o imóvel está localizado no Município do Rio de Janeiro, essa metragem refere-se a área ocupada pela edificação em projeção. Assim, é possível ter, por exemplo, em uma área de projeção de 8x10m, dois pavimentos que iriam somar 160,00m², 80m² por andar…. entendeu?
      Mas o ideal seria ir pessoalmente ao GLF do Bairro e obter essa informação diretamente no balcão, gratuitamente. Por ser antigo, não está atualizado no cadastro.
      Outra informação que não procede é a atualização de área através de instituição de condomínio. Esse ato, típico de Cartório de Registro de Imóveis, serve para atribuir uma área exclusiva, área comum e fração a uma determinada unidade. Por exemplo, se você tem três casas no terreno, identificar o que vai ser de cada uma em caso de venda, o que será servidão, etc… Não tem nada a ver com legalização de acréscimo de área.
      Por fim, verifique se o IPTU está de acordo com o local e se o proprietário tem algum projeto aprovado, mesmo que de 1969… esse vai ser o seu parâmetro de legalidade. Qualquer área executada posteriormente a essa data deverá ser legalizada através de projeto assinado por Engenheiro ou Arquiteto e não simplesmente atualizada no cadastro do IPTU, que é o que muitos fazem e dizem estar tudo certo.
      Abçs e boa sorte

  3. Olá Azenil,

    Muito obrigada pelas orientações. Tenho um imóvel que foi adquirido por meu pai na década de 70 e que já possuía uma edificação (casa). Hoje estamos tentando vender o imóvel pela CAIXA mas não temos o habite-se e nem conseguimos achar as datas de construção, seja naos registros do imóvel, na Secretaria de Urbanismo ou nos Arquivos do RJ. Como devemos proceder para tirar o habite-se, quanto tempo demosra e qual o usto aproximado? Vc saberia me dizer?

    Outra questão, alguns bancos não exigem o habite-se para o financiamento, mas nesse caso esbarramos em outra questão. A imobiliária disse que , como meu imóvel teve origem usucapião (o primeiro proprietário), embora meu pai tenha sido o terceiro proprietário e tenha escritura e RGI, o banco não o aceita como garantia. Você sabe dizer se esta informação procede?

    Desde já obrigada pela ajuda e parabéns pelo trabalho.

    1. Boa noite. O tempo e valores vai depender do documento que você tiver. Quanto ao fato de ter sido adquirido por Usucapião, não tem nenhum impedimento, sendo essa uma forma de aquisição legal pelo decurso do tempo. Mas cada Banco pode estabelecer as suas regras próprias e aceitar ou não..
      Para melhor resposta o ideal seria ter acesso ao RI e IPTU do imóvel.
      Abçs

  4. Bom dia Sr. Azenil Carvalho, estou tentando financia um apartamento pela Caixa Economica, já pedi no Cartorio onde fui informada que não tem, pedi na prefeitura, vao desarquivar o processo, mas o atendente disse que vai ser muito difícil ter já que o Cartório não tem, o que eu faço gostaria muito de adquiri o apto e não tem o valor total para pagar, precisando assim o financiamento. Por favor qual é minha solução.

    1. Boa tarde, Como se trata de apartamento, possivelmente não teremos habite-se individual e sim habite-e para todo o prédio. Ao solicitar no cartório, deve ser requisitada a Certidão vintenária com data de habite-se. Se na Prefeitura não houver o habite-se, deverá ser apresentada toda a documentação referente ao prédio. Se o imóvel for no RJ, envie e-mail com o endereço para azenil@azenil.com que posso verificar sem compromisso a legalidade do imóvel.
      Abçs

  5. Olá Azenil!
    Pesquisando sobre o habite-se, cheguei ao seu artigo. Agradeço imensamente a forma didática com que tratou o assunto.
    Gostaria muito de uma orientação. Comprei um imóvel financiado pela Caixa Econômica em dezembro de 2014. No entanto, ao tentar passar o financiamento, para minha surpresa, a Caixa Econômica não autorizou, pois alegou que meu imóvel não tem o habite-se. Fiquei sem entender, tendo em vista que o imóvel está financiado pela própria Caixa. Nunca imaginei que fosse possível adquirir um imóvel financiado sem o referido documento.
    Enfim, fiz contato com a gerente da minha agência e fui informada que esse era um procedimento habitual até 2014. Sendo assim, eu terei que arcar com os custos da legalização do imóvel, caso deseje passar o financiamento para terceiros. Isso procede?
    Li no seu artigo sobre essa exigência da Caixa, que vem desde 2016. Imagino que meu caso se encaixe nessa questão.
    Desde já, lhe agradeço.
    Abraços!

    1. Ola Bruna.. Me surpreende comprar um imóvel em 2014 e até hoje 2018 não ter uma eferiva solução. Esse período de 4 anos é mais do que suficiente para providenciar o habite-se.
      A Caixa já mudou esse critério algumas vezes e hoje não aceita imóvel que foi averbado pelo IPTU e não tem menção de habite-se no RI.
      É fundamental que o imóvel, antes de ser inserido no mercado imobiliário, tenha uma análise dos documentos e estrutura pois através de financiamento o bem tem que ser lícito e seguro.
      Dependendo da região do seu imóvel é possível que tenha alguma legislação favorável para o licenciamento. Abçs

    2. Estou na mesma situação. Comprei uma casa em 2012 e está financiada pela caixa e ao pasar o financiamento (venda) para outra pessoa, fui informado pelo meu gerente que a casa não tem habite-se, Como pode a Caixa financiar um imóvel sem habite-se e nunca ter tido a visita de um engenheiro no imovel para avaliar as condições. Cabe ação na Justiça?

      1. Como já escrevi algumas vezes aqui, entendo que não. A Caixa não tem por objeto social a construção e nem poder de fiscalização, competência exclusiva da Prefeitura Municipal ( condições urbanas e edilícias ). Assim, o que importa para o banco é que o imóvel tem valor compatível com o valor ( dinheiro ) que a Caixa vai entregar ao vendedor. Se o comprador não pagar, ela retoma o imóvel.
        Essa condição de habite-se muda constantemente. É uma condição da Gerência da Habitação. Ela decide se aceita ou não. Alguns bancos são menos exigentes, outros mais..
        Abçs

  6. Prezado Azenil, boa tarde!
    Ouvi dizer que os imóveis com ano de construção até 1938 estariam isentos da obrigatoriedade do Habite-se. Saberia confirmar essa informação incluindo, se for o caso, embasamento documental (decreto, lei, diário oficial, etc)?
    Muito obrigada e parabéns pelo seu artigo.

    1. Boa tarde. Desconheço essa isenção. Até 1975 o Registro de Imóveis era disciplinado pelo Decreto 4857/42, ou seja, bem posterior a 1938. A Lei de Registro Público, 6015/73 passou a vigorar em 1976 e é o ordenamento que temos até hoje para Registro de Imóveis entre outros.
      Essa Lei menciona que o habite-se deverá ser efetuado na matrícula original do imóvel. Veja o que diz a Lei:
      CAPÍTULO VII
      Do Registro

      Art. 236 – Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

      Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. (Renumerado do art. 235 e parágrafo único com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

      Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

      Você não deixou claro para que fim busca a isenção. Normalmente essa condição é imposta pelo Agente Financeiro para aceite de imóvel como garantia.
      Particularmente eu nunca via Prefeitura cobrando habite-se nem de imóveis posteriores a 1938 uma vez que a Prefeitura onde trabalho com mais frequência tem anotado em caderneta de numeração os imóveis que considera como existentes e sendo assim, apresentam evidências de legalidade. Espero ter ajudado e caso tenha mais algo a acrescentar retorne para melhor resposta.
      Grato pelas palavras iniciais

  7. Boa noite Azenil, primeiramente que lhe parabenizar pela riqueza de conteúdo explicativo deste texto, e gostaria de esclarecer a seguinte dúvida: Em qual lei encontramos a NÃO exigência de habite-se para imóveis construídos de um determinado ano para trás?

    Desde já, grato pelo auxílio.

    1. Boa noite, grato pelas palavras.
      Não conheço nenhuma Lei específica nesse sentido. O habite-se, conforme artigo que escrevi, é uma espécie de “Auto de Conclusão de obras”, conforme é chamado em algumas Prefeituras do País.
      A competência para legislar sobre essa questão é Municipal em razão de disposto na Constituição.
      Assim, cada Prefeitura irá legislar sobre esse e outros temas urbanos.
      No Município do Rio de Janeiro temos previsão legal de multa para falta de habite-se no Decreto 3800/70.
      Art. 106 – Os autos relativos a infrações e dispositivos legais de ordem técnica, inclusive a falta de “habite-se”, serão lavrados, privativamente, pelos engenheiros e arquitetos da Secretaria de
      Obras Públicas.
      Ou seja, a falta de habite-se pode implicar em multas… sinceramente… só vi essa aplicação uma vez quando caiu aquele prédio do Sergio Naya…
      A Caixa, como Agente Financeiro, cria suas próprias regras independente da Prefeitura.
      Dirão alguns… mas a Caixa não pode legislar contra a Prefeitura ou Constituição… PERFEITO!!! Mas ela é a “dona” do dinheiro…. e pode criar as suas regras para determinar a quem vai emprestar ou não…. Isso não é legislar.. é criar regras internas de procedimentos…. não está ferindo nenhuma Lei.
      Em tese, se um imóvel está devidamente inscrito no Registro de Imóveis e com a matrícula constando a forma “prédio e respectivo terreno” entendo que existe uma construção, em tese, regular… soma-se a isso mais informações como o IPTU (APENAS INFORMAÇÃO UMA VEZ QUE NÃO PROVA A LEGALIDADE DO IMÓVEL) e demais informações que podem e devem ser colhidas na Secretaria de Urbanismo como projetos anteriormente aprovados, ainda que em processos não concluídos.
      No Município do Rio de Janeiro temos uma infinita quantidade de imóveis sem habite-se, alguns até mesmo aprovados como prédios proletários, que não tiveram a sua conclusão.
      Assim, na prática, não existindo o habite-se e necessitando de tal documento, o procedimento mais adequado é requerer a legalização da edificação e posterior habite-se, caso atenda a legislação vigente.
      Abçs

  8. Azenil, Voce saberia me dizer em qual ano foi instituida a certidão de habite-se na SMU do Rio de Janeiro?
    Em 2016 realizei um financiento pelo banco do Brasil de um imovel construido em 1938. Minha intenção era pela modalidade Procotista mas faltou a certidão de habite-se, pois o imovel por ter essa data de construção não possuia essa certidão. O banco me obrigou a mudar a modalidade de financiamento Procotista para SFH, assim alterando minha taxa de financiamento de 9% para 12%.
    Estou querendo solicitar uma revisão no meu contrato e por isso gostaria de saber essa data em que foi instituida a obrigatoriedade da certidão de habite-se na preitura do Rio de Janeiro.

    Obrigado.

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