Aspectos legais e conceituais da fixação dos valores do IPTU. Impugnação de Valor Venal através de Laudo de Avaliação.

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Aspectos legais e conceituais da fixação dos valores do IPTU. Impugnação de Valor Venal através de Laudo de Avaliação.

A Tributação Municipal é descrita na Constituição Federal no Art 156 (alterado pelas Emendas Constitucionais n° 03/93, 29/00 e 37/00, que estabelece:

“Art. 156 – Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

  • 1º – Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá:

I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e

II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.”.

O Art 182, discorre sobre a orientação ao cumprimento da função social da propriedade admitindo atos compulsórios para situação de aproveitamento inadequado do solo urbano, definindo também os instrumentos:

“Art. 182 – A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

  • 1º – O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
  • 2º – A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

…………………………………………………………………………………………….. .

  • 4º – É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subtilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;

II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

O Estatuto da Cidade, criado através da Lei nº 10257, de 10 de julho de 2001 e vigorando desde 10 de outubro de 2001, pode ser considerado um dos maiores avanços legais. Depois de 10 (dez) anos de tramitação no Congresso Nacional, estabelece diretrizes gerais para a política urbana visando o desenvolvimento das funções sociais da Cidade e garantia ao direito à cidades sustentadas. Traz em seu bojo instrumentos para regulamentação em diversos temas, entre eles:

  • parcelamento e edificação compulsórios;
  • Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial progressivo no tempo;
  • outorga onerosa do direito de construir;
  • operações urbanas consorciadas.

Estes instrumentos demandam leis municipais para serem implementadas, porém antes desta lei, nenhum Município poderia utilizá-los.

Esta Lei no capítulo (Do IPTU progressivo no tempo) descreve no Art 7º e seu §1º:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

  • 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

……………………………………………………………………………………………. .”.

O Art 5° e seu parágrafo 5° citados, possuem o seguinte teor:

“Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subtilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação

  • 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.

…………………………………………………………………………………………… . ”.

O Art 150 estabelece regras para tratamento igualitário do contribuinte:

“Art. 150 – Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:

I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça;

II – instituir tratamento desigual entre contribuintes que se encontrem em situação equivalente, proibida qualquer distinção em razão de ocupação profissional ou função por eles exercida, independentemente da denominação jurídica dos rendimentos, títulos ou direitos;

III – cobrar tributos:

  1. a) em relação a fatos geradores ocorridos antes do início da vigência da lei que os houver instituído ou aumentado;
  2. b) no mesmo exercício financeiro em que haja sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou;

IV – utilizar tributo com efeito de confisco;

……………………………………………………………….. .”.

O Art 5, inciso II, estabelece:

“ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei a qual conjugado com o princípio da legalidade imposto à administração pública, previsto no Art. 37, constitui o fundamento básico para que o Código Tributário Municipal resulte de uma Lei aprovada pela Câmara Municipal e sancionada pelo Prefeito. Segue o teor do Art 37:

“Art 37 –A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência” constitui o fundamento básico para que o Código Tributário Municipal resulte de uma lei aprovada pela câmara municipal e sancionada pelo prefeito.”.

Importância da Planta de Valores Genéricas

As grandes cidades como o Rio de Janeiro, vêm passando por alterações significativas em suas características urbanas. Estas modificações se refletem diretamente na valorização e desvalorização imobiliária.

A administração fazendária tem que estar atenta a estes movimentos, dotando suas máquina arrecadadora de meios para acompanhar estas mudanças, utilizando metodologia moderna de avaliação de imóveis:

A Planta de Valores Genéricos (conhecida ainda como Planta Genérica de Valores), juntamente com o cadastro imobiliário, cadastro de logradouros, legislação tributária abrangendo as alíquotas utilizadas, são a base de todo o cálculo do IPTU.

A Lei n° 2585 de 14/11/97, em seu § único Art 1° , estabeleceu a nomenclatura utilizada atualmente, com a descrição abaixo:

“Parágrafo Único – A tabela XVI-A passa a denominar-se Planta Genérica de Valores (PGV).”.

Historicamente, a Planta Genérica de Valores do Município do Rio de Janeiro é formulada em função dos logradouros, os quais são divididos em trechos. Para cada trecho de logradouro são definidos três parâmetros básicos para a avaliação (Vr, Vc e VФ):

.Valor Unitário Padrão Residencial (Vr) é o valor do metro quadrado de apartamentos novos, posicionados de frente para o logradouro apurado para o exercício fiscal a que se referir o lançamento do imposto, para cada um dos logradouros/trechos existentes no Município.

.Valor Unitário Padrão Não-Residencial (Vc) é o valor do metro quadrado de loja térrea, nova, apurado para o exercício fiscal a que se referir o lançamento do imposto, para cada um dos logradouros/trechos existentes no Município.

.Valor Unitário Padrão Territorial (VФ) é o valor do metro linear de testada do lote padrão apurado para o exercício fiscal a que se referir o lançamento do imposto, para cada um dos logradouros/trechos existentes no município.

Ao contrário de outros municípios, não se utiliza a formulação por faceamento de quadra, tendo os trechos definidos pelas numerações de porta par e impar. Atualmente existem em torno de 25000 logradouros/trechos, portanto 75000 parâmetros de valorização.

Processos de Impugnação de Valor Venal

Caso o contribuinte não concorde com o valor venal referente ao lançamento ordinário ou extraordinário, poderão ingressar com o processo de impugnação de valor venal preenchendo um requerimento  e apresentando os documentos exigidos nos prazos determinados.

Será emitido parecer com base na prova pericial apresentada (laudo técnico de acordo com a Norma Brasileira NBR-5676, com nível de rigor acima de expedito) A autoridade julgadora de 1ª instância (Coordenador de Revisão e Julgamento – CRJ) proferirá a decisão.

Desta decisão cabe recurso voluntário ao Conselho de Contribuintes, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da ciência da mesma.

É indispensável a apresentação de Laudo de Avaliação, indicando o valor reputado correto na data da ocorrência do fato gerador, de acordo com a Norma NBR 14.653 da ABNT, devendo apresentar grau mínimo de fundamentação equivalente a II (dois), e contendo obrigatoriamente, de acordo com o Artigo 35 do Decreto 14.602/96:

– Conter no mínimo seis fotos em ângulo aberto (fachada e mais ambientes internos) para verificação de padrão construtivo e estado de conservação

– Os Métodos Comparativos de Dados de Mercado ou de Inferência Estatística deverão apresentar completa identificação dos elementos da amostra, incluindo endereço completo, data da oferta e fonte de informação para verificação da coleta de dados.

– Serão admitidos fatores de homogeneização no intervalo de 0,50 a 2,0 (exceto para o fator área, para o qual será aceito o intervalo de 0,70 a 1,30) desde que resguardada a semelhança dos atributos e características dos elementos pesquisados com o imóvel que está sendo avaliado.

Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro. http://www.rio.rj.gov.br

Verificamos assim que a Impugnação do Valor Venal requer procedimento técnico e complexo, com apresentação de Laudo de Avaliação nos termos definidos em Lei.

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