ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DE TERRENO X TAXA DE OCUPAÇÃO

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Índice de Aproveitamento de Terreno – IAT e Taxa de Ocupação

Muitas vezes o sonho da casa própria começa na aquisição do terreno. Vem então os planos, o que construir, um andar, dois…. piscina, churrasqueira….. mas é importante conhecer algumas restrições impostas pela Prefeitura para que esse sonho não se torne um pesadelo.

A melhor utilização do terreno depende de vários fatores limitados pela Prefeitura. Um deles é o Índice de Aproveitamento de Terreno (IAT), que é um número definido em Lei, que multiplicado pela área total do terreno nos dá a metragem quadrada máxima que podemos construir. Exemplificando, se temos um lote de 360,00m² e o IAT previsto para o local é de 2, basta multiplicar 360 X 2 = 640,00m² que é metragem quadrada máxima a ser edificada.

Outro fator importantíssimo a ser observado é a Taxa de Ocupação. A taxa de ocupação é um parâmetro, em percentual, que expressa a relação entre a área de projeção da construção e a área total do lote. Essa fator é variável de acordo com o local e definido pelo Zoneamento do Bairro. Por exemplo, em Zonas Residenciais podemos ter uma taxa de ocupação variando de 50 a 70 por cento. Para unidades residenciais Unifamiliares, o Decreto 5281/85 define esses parâmetros em seu artigo 5º:

“Art. 5.º – As edificações nos lotes respeitarão as taxas de ocupação máximas constantes do quadro seguinte:

Região Administrativa   I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX  para as Zonas ZR e ZT = 70%

VII, X, XI, XII, XIII, XIV, XV : ZR e ZT =60% demais Zonas =70%

XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXII, XXIV, XXV, XXVI:  ZR e ZT =50% Demais Zonas =70%

O mesmo Diploma Legal, em seu artigo 9º, exclui as áreas de varandas do cálculo da taxa de ocupação para edificação Unifamiliar

Isso significa que, no mesmo exemplo anterior, um lote de 360,00m² sujeito a uma taxa de ocupação de 60%, poderá ocupar, em projeção, 216,00m²  [(360 x 60) ÷ 100]

Mas observe que, a taxa de ocupação refere-se tão somente a projeção da construção. Como no nosso exemplo temos um IAT máximo de 640,00m², significa que podemos construir mais 424,00m²  (640m² – 216m²),

Como não podemos extrapolar a taxa de ocupação de 60%, a solução é cria mais pavimentos, utilizando a mesma projeção, até atingir o limite do IAT e assim dar o máximo de aproveitamento legal ao lote. Resta verificar, para tanto, o gabarito do local, que é o número máximo de pavimentos e a altura máxima permitida. Ou seja, poderíamos no nosso exemplo edificar uma residência com dois pavimentos de 216,00m² e ainda sobrariam 208,00m² para um possível terraço, tudo dentro da Lei.

 

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