RECEBI NOTIFICAÇÃO PARA REGULARIZAR FECHAMENTO DE VARANDA POR MAIS VALIA – O QUE FAZER?

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A atual Legislação Municipal, em regra, não permite o fechamento de varandas.

Isso está previsto no Decreto 3800/70 e Decreto 322/76.

Como se vê, legislação ultrapassada, que sofreu várias modificações ao longo desses anos. O texto da Lei diz: “As varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas, sob qualquer pretexto…”

Recentemente, a Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014 fixou condições para o fechamento de varandas nas edificações residenciais multifamiliares, a fim de possibilitar proteção contra intempéries. No seu  Art. 1°,  esta Lei Complementar fixa as condições a serem observadas para o fechamento de varandas nas edificações residenciais multifamiliares, a fim de possibilitar proteção contra intempéries. Esta Lei Complementar não se aplica aos bairros da Zona Sul do Município.

Para obter o fechamento nessas condições, necessário obedecer as restrições contidas na Lei Complementar conforme a seguir:

  • É permitido o fechamento de varandas nas divisões entre unidades, e, nos demais limites das varandas, por sistema retrátil, em material incolor e translúcido.
  • O sistema retrátil de fechamento deverá permitir a abertura dos vãos assim fechados até, no mínimo, a soma dos vãos de ventilação e iluminação dos compartimentos que utilizarem a varanda para tal finalidade.
  • O fechamento deverá observar as normas técnicas de segurança vigentes, inclusive, se julgado necessário pelo órgão municipal competente, com relação ao acréscimo de carga nas varandas em balanço.
  • O projeto do sistema retrátil para fechamento de varandas, assim como a sua instalação, deverão ser realizados por empresas ou profissionais devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da 5ª Região – CREA/RJ.
  • O fechamento da varanda não poderá resultar em aumento real da área da unidade residencial, nem será admitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos compartimentos internos, sob pena de multa.

Atendidas as disposições previstas nos art.s 2º e 3º deste decreto, a regularização do fechamento de varandas será efetivada mediante o pagamento de valor por metro quadrado de área de varanda fechada, conforme a Área de Planejamento onde se localize o imóvel, de acordo com a fórmula abaixo:

Vt = S x V/ m² x F,

sendo:

I – Vt = valor a ser pago ao Município;

II – V/m² = valor por m² instituído no art. 3º da Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014;

III – S = área de varanda fechada;

IV – F = Fator referente à localização do Imóvel por Área de Planejamento (AP), de acordo com o Anexo Único deste decreto.

Art. 3º da Lei Complementar 145/2014:  Fica instituído o valor de até R$ 300,00 (trezentos reais) por metro quadrado de área de varanda para que a regularização seja efetivada.

O valor por m² será atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial – IPCA-E ou outro índice que vier a substituí-lo, em conformidade com a Lei n.º 3.145 de 8 de Dezembro de 2000 e suas alterações.

Caso o fechamento não atenda aos parâmetros estabelecidos na LC 145/2014, é possível ainda, até no dia 6 de Novembro de 2015, requerer a legalização do fechamento através da LC 157/2015, a denominada “MAIS VALIA”.

Nesse caso, a Prefeitura irá cobrar uma CONTRAPARTIDA pela legalização, apurada com base na área de varanda a ser fechada. Assim, será adotado como parâmetro de cobrança o VR existente no IPTU de 2015 e fórmulas de apuração contidas no Decreto 40405/2015. Teremos então valores bem mais altos que a LC 145/2015, mas provavelmente será a única opção para regularização do fechamento de varandas, e somente até o dia 6 de novembro de 2015. Lembramos que o último prazo acabou em 2010…

Nossa empresa está apta a realizar todo processo de legalização, desde o levantamento até o pagamento final da Mais Valia

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azenil@globo.com

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13 comentários sobre “RECEBI NOTIFICAÇÃO PARA REGULARIZAR FECHAMENTO DE VARANDA POR MAIS VALIA – O QUE FAZER?

  1. Prezado Sr. Azenil, bom dia.
    Pesquisando pela Internet, encontrei na sua página informações publicadas em 05/10/2015 sobre a legalização do fechamento de varandas.
    Resido em um edifício de cinco andares, 20 apartamentos, dos quais 15 possuem varanda.
    Um condômino que possui varanda, sabendo da lei municipal, deseja fechá-la com cortina de vidro e, para tal, já solicitou orçamento de uma empresa especializada.
    Como o art. 3º do decreto municipal nº 39345 estabelece a necessidade de autorização do condomínio, o condômino fez um documento solicitando a autorização dos demais proprietários, onde se compromete a cumprir as exigências da legislação e arcar com os custos do processo de legalização. Ele obteve 14 assinaturas das 20 possíveis.
    O síndico, que não assinou tal requerimento, decidiu convocar uma assembléia para apreciação do assunto. Nesta assembléia, foi informado que consta na convenção do prédio a proibição do fechamento da varanda devido ao Decreto n° 322/76. Cabe salientar que a convenção é de 1980.
    Primeira pergunta: com a Lei Complementar nº 145/14, que entra em conflito com o Decreto n° 322/76, tal cláusula na convenção perde a validade?
    Após deliberações, o síndico decidiu que para avaliar tal solicitação deverá solicitar a um engenheiro um laudo técnico que ateste que a infraestrutura geral do prédio não será comprometida caso todos os condôminos instalem cortina de vidro. Este laudo, segundo ele, seria pago por todos os condôminos.
    Segunda pergunta: Pode o síndico exigir tal laudo?
    Terceira pergunta: Se pode, este laudo deve ser pago por todos ou pelo condômino que deseja instalar a cortina de vidro?
    Neste caso, minha dúvida é se o síndico tem competência legal para exigir documentos além daqueles previstos em lei.
    Por fim, esta convenção também proíbe o uso de toldos, e 14 apartamentos possuem tal aparato. Neste sentido, não sei se é de conhecimento do Sr. que existe um conceito jurídico dentro do código civil conhecido como Tu Quoque, cujo objetivo é evitar que aquele que não cumpre a sua obrigação, violando uma norma jurídica, venha a invocar essa mesma norma em seu favor, com isso atentando contra o princípio da boa fé objetiva. Ou seja, o fato de um cobrar o outro sem ter cumprido com a própria obrigação caracteriza ato abusivo, ilícito, vedado pelo art. 187 do Código Civil.
    Quarta Pergunta: Pode o condômino alegar este princípio jurídico, baseado no fato de que a convenção não é cumprida para o caso do toldo?

    Enfim, eu sou engenheiro como o Sr., só que eletrônico e todos os meus questionamentos são de uma pessoa que está pesquisando a legislação, sem um conhecimento profundo. Não sou o condômino interessado em instalar a cortina de vidro.
    Minha maior preocupação, no caso, é que na leitura da situação eu vejo que o condômino possui um direito previsto em lei e pode estar sendo cerceado de tal. E que o síndico pode estar sendo arbitrário em suas exigências. Ou seja, caso este condômino venha a entrar na justiça no futuro para colocar sua janela de vidro, os demais condôminos sejam onerados pelas custas do processo devido a estas decisões do síndico.

    Agradeço ao espaço aberto pelo Sr. para tirar tais dúvidas e compartilhar o conhecimento.

  2. Não fechei ainda a varanda do meu apartamento e entrei com pedido de licença, que foi aprovada. Entretanto a guia de pagamento estipula cerca de 12.000,00 à vista, baseada no valor do m2 R$ 300,00 (cerca de 30 m2). Não me foi dado do direito de parcelar. Saberia me explicar se no meu caso o pagamento deve ser à vista?

    1. Bom dia.
      Provável que tenha sido legalizada pela Lei Complementar 145/2014.
      O Decreto nº 39345 de 27 de outubro de 2014 que Regulamenta as condições para o fechamento de varandas previsto na Lei Complementar nº145, de 6 de outubro de 2014 não abriu a possibilidade de parcelamento como foi feito na mais valia, até pelo fato do preço ser bem menor. Só para ter uma noção, tenho cliente que legalizou 26m² na Barra da Tijuca e vai pagar 40mil porque não utilizou cortina de vidro.
      Assim, só resta a opção do pagamento à vista. E depois pagará ainda a taxa de licença para aprovação do projeto.
      Por se tratar de cortina de vidro, não haverá acréscimo de área no IPTU e consequente pagamento de ISS também não ocorrerá.
      Abçs

  3. Gostaria de saber : o prazo para legalizar o fechamento da varando encerrou, eu tenho vontade de fechar a minha varanda agora, se eu fizer o que pode acontecer? Uma varanda de 10m * quanto custa para legalizar ?

    1. Boa tarde Jackie,
      Vai depender de onde é o seu imóvel. Na Zona Sul atualmente não é mais possível. A Lei que permitia tal fechamento na Zona Sul acabou em 6 de novembro de 2015.
      Se o seu imóvel for localizado na Barra da Tijuca ou Recreio é possível o fechamento através de Mais Valia, com envidraçamento fixo e podendo igualar o piso da varanda com o compartimento contíguo.
      Outra opção, que não vale para Zona Sul, é o fechamento através do que foi denominado como “cortina de vidro”. Para essa opção o envidraçamento tem que ser retrátil e não é possível igualar o piso. Mas a vantagem é que tal fechamento não é considerado acréscimo de área e o valor de legalização sai por R$ 300,00/m2 de taxa.
      Os custos de projeto, legalização e processo são passados após visita técnica sem compromisso pois dependem da área do apartamento. O projeto não envolve apenas a varanda de 10,00m² mas sim todo o apartamento. O novo projeto aprovado irá substituir o projeto anteriormente aprovado para efeitos legais.
      Qualquer outra informação ou interesse em proposta estou à disposição.
      Abçs

    1. Olá… A Prefeitura só admite o parcelamento no caso da Lei 157/2015, que regulamentou novo prazo para a Mais Valia.
      O parcelamento pode ser realizado em até 12 vezes e, se pago à vista, com desconto de 7%
      Abçs

  4. Boa tarde tenho um restaurante e possuo uma grande área na varanda do restaurante. Gostaria de saber como posso fazer para legalizar, não quero fazer sem legalização porque tenho medo de multa.
    Att,
    Tania

    1. Boa tarde,
      Se você estiver no Rio de Janeiro, a legalização é feita a título precário e com pagamento de taxa sobre a área ocupada.
      Deverá apresentar projeto para aprovação da Secrataria de Urbanismo e depois o processo segue para a Secretaria de Fazenda para cobrança da taxa devida.
      A estrutura deve ser removível e desmontável, devendo guardar distância regulamentar do meio-fio.
      Veja maiores informações em
      http://www.rio.rj.gov.br/web/seop/clf/exibeconteudoclf?id=5822618
      Abçs

  5. Bom dia Dr. Azenil. Meu compadre comprou um terreno no Colubandê, Alcântara, e fez uma casa, acontece que o vizinho dos fundos tem uma janela do seu imóvel abrindo para o quintal do meu compadre. Quando ele comprou o terreno, já era assim, ele não ligou, só que agora ele quer que o vizinho tire a janela. O vizinho diz que não tira porque quando meu compadre comprou já era assim e ele já tem essa janela nessa condição há mais de 5 anos e é direito adquirido. Eu sei que você não pode abrir janela para o terreno de um vizinho, mas desconheço esse negócio de direito adquirido. Poderia nos orientar sobre como proceder nessa situação?

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