Como legalizar meu imóvel?

execobras

Uma dúvida que surge com frequência é qual o procedimento inicial para legalizar um imóvel. Qual o primeiro passo?

Antes de mais nada, devemos verificar toda a documentação existente para o bem, Escritura de Compra e Venda, Registro de Imóveis, IPTU e possíveis projetos aprovados.

O documento mais importante dentre todos é o REGISTRO DE IMÓVEIS. É dele que iremos extrair informações importantes para nossa direção inicial. Antes de mais nada é preciso conhecer algumas características da Certidão de Ônus Reais. Esse documento é como se fosse a “identidade do imóvel”. Cada um de nós tem a sua carteira de identidade, onde consta o nosso RG – Registro Geral representado por um número e outras informações que nos identificam, como nome do pai, da mãe, data de nascimento, etc..

O Imóvel também tem a sua “identidade”. Ela é dada pelas informações contidas na MATRÍCULA contida no Registro. Nessa matrícula, além de um número que irá identificar o imóvel perante o Registro, constará também o nome do real PROPRIETÁRIO, o endereço correto, confrontantes, metragens do lote e outras informações que irão individualizar aquele bem.

Na Certidão de Ônus reais poderá aparecer também restrições e gravames pertinentes ao imóvel, tais como recuos, desapropriações, penhoras… entre outras.

Da sua simples leitura podemos identificar o que existe de LEGAL para o imóvel. Por exemplo, se constar a expressão: “LOTE DE TERRENO JUNTO A ANTES DO NÚMERO….” Já identificamos que não existe nenhuma construção averbada.

A expressão: “PREDIO E RESPECTIVO TERRENO” Já indica que existe uma construção averbada e reconhecida, tenha habite-se ou não.

É fundamental a leitura atenta e completa do documento, pois informações importantes podem estar nas entrelinhas da certidão, “escondida” entre uma averbação e outra. Por exemplo, a existência de um gravame de USUFRUTO, a AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO EM RAZÃO DO TALÃO DE IMPOSTO PREDIAL, SEM COMPROVAÇÃO DE HABITE-SE, a AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E PAGAMENTO DE CND.

Depois dessa leitura atenta, devemos verificar as informações contidas no IPTU. Alerto que o IPTU não é prova de legalidade e nem tão pouco de PROPRIEDADE. Assim, o fato de constar uma “RESIDÊNCIA” no IPTU, com área correspondente ao existente no local não implica em LEGALIDADE e sim em REGULARIDADE TRIBUTÁRIA.

Por fim, verificamos o que existe no local, as metragens do lote de acordo com o Registro de Imóveis e se a edificação ou edificações estão consoantes ao IPTU.

Diferenças entre o existente no Registro e o local já apontam para a necessidade de legalização. O IPTU irá completar essa fundamentação.

O passo seguinte é buscar a Lei vigente para o local e verificar se o que se pretende legalizar está de acordo com a norma. caso negativo, nem pense em dar entrada pois irá abrir um processo que provavelmente te trará problemas. Em casos extremos verifique a possibilidade de legalizar através de Mais Valia vigente ou de algum outro Decreto temporal.

A decisão de escolha do Profissional da área de Engenharia ou Arquitetura é fundamental para o sucesso da sua legalização.

Por ser um serviço específico, nem todo Engenheiro ou Arquiteto formado reúne os conhecimentos necessários para acompanhar um processo de legalização.

Caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco para buscar a melhor orientação na solução do seu problema

Azenil C Filho

azenil@globo.com

Tel.: 21-999832187 (Vivo)

21-96430-7155 (Nextel)

21- 3979-3377 ( Escritório)

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3 comentários sobre “Como legalizar meu imóvel?

  1. Boa noite Dr. Azenil. Meu compadre comprou um terreno no Colubandê, Alcântara, e fez uma casa, acontece que o vizinho dos fundos tem uma janela do seu imóvel abrindo para o quintal do meu compadre. Quando ele comprou o terreno, já era assim, ele não ligou, só que agora ele quer que o vizinho tire a janela. O vizinho diz que não tira porque quando meu compadre comprou já era assim e ele já tem essa janela nessa condição há mais de 5 anos e é direito adquirido. Eu sei que você não pode abrir janela para o terreno de um vizinho, mas desconheço esse negócio de direito adquirido. Poderia nos orientar sobre como proceder nessa situação?

    1. Boa noite
      Veja o que diz o artigo 1302 do Código Civil
      “Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
      Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
      Ou seja, se passou o prazo de um ano e um dia você perdeu o direito de reclamar.
      mas isso não constitui servidão para o vizinho e você pode construir um muro ou edificar algo com a devida licença Municipal e fechar a janela dele
      Nesse sentido temos o julgado
      Ementa: NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – DIREITO DE VIZINHANÇA – JANELAS ABERTAS A MENOS DE METRO E MEIO DO PRÉDIO VIZINHO – DESFAZIMENTO NÃO PLEITEADO NO PRAZO LEGAL – FATO QUE, TODAVIA, NÃO DÁ ORIGEM À SERVIDÃO DE LUZ CÓDIGO CIVIL , ARTS. 573 E 576 – EMBARGOS DECLARATÓRIOS ACOLHIDOS, COM EFEITO INFRINGENTE, A FIM DE DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO INTERPOSTA PELOS RÉUS. Esgotado o prazo de ano e dia, a que se refere o art. 576 do Código Civil , o proprietário do prédio vizinho àquele em que se construiu janelas a menos de metro e meio do seu, não pode exigir o seu desfazimento. Todavia, o fato não gera o dever de servidão em favor do faltoso, conforme o magistério de PONTES DE MIRANDA, e nem impede que o vizinho deste construa junto à divisa, mesmo que a construção vede ou prejudique a claridade do prédio confinante.

      Abçs

      1. Obrigado, irei orientá-lo conforme explicado. Quando esse e-mail chegou eu já havia enviado outro post com a mesma pergunta, pois achei que essa primeira não havia sido enviado. Favor desconsiderar. Abçs.

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