Mês: setembro 2015

Como legalizar meu imóvel?

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Uma dúvida que surge com frequência é qual o procedimento inicial para legalizar um imóvel. Qual o primeiro passo?

Antes de mais nada, devemos verificar toda a documentação existente para o bem, Escritura de Compra e Venda, Registro de Imóveis, IPTU e possíveis projetos aprovados.

O documento mais importante dentre todos é o REGISTRO DE IMÓVEIS. É dele que iremos extrair informações importantes para nossa direção inicial. Antes de mais nada é preciso conhecer algumas características da Certidão de Ônus Reais. Esse documento é como se fosse a “identidade do imóvel”. Cada um de nós tem a sua carteira de identidade, onde consta o nosso RG – Registro Geral representado por um número e outras informações que nos identificam, como nome do pai, da mãe, data de nascimento, etc..

O Imóvel também tem a sua “identidade”. Ela é dada pelas informações contidas na MATRÍCULA contida no Registro. Nessa matrícula, além de um número que irá identificar o imóvel perante o Registro, constará também o nome do real PROPRIETÁRIO, o endereço correto, confrontantes, metragens do lote e outras informações que irão individualizar aquele bem.

Na Certidão de Ônus reais poderá aparecer também restrições e gravames pertinentes ao imóvel, tais como recuos, desapropriações, penhoras… entre outras.

Da sua simples leitura podemos identificar o que existe de LEGAL para o imóvel. Por exemplo, se constar a expressão: “LOTE DE TERRENO JUNTO A ANTES DO NÚMERO….” Já identificamos que não existe nenhuma construção averbada.

A expressão: “PREDIO E RESPECTIVO TERRENO” Já indica que existe uma construção averbada e reconhecida, tenha habite-se ou não.

É fundamental a leitura atenta e completa do documento, pois informações importantes podem estar nas entrelinhas da certidão, “escondida” entre uma averbação e outra. Por exemplo, a existência de um gravame de USUFRUTO, a AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO EM RAZÃO DO TALÃO DE IMPOSTO PREDIAL, SEM COMPROVAÇÃO DE HABITE-SE, a AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E PAGAMENTO DE CND.

Depois dessa leitura atenta, devemos verificar as informações contidas no IPTU. Alerto que o IPTU não é prova de legalidade e nem tão pouco de PROPRIEDADE. Assim, o fato de constar uma “RESIDÊNCIA” no IPTU, com área correspondente ao existente no local não implica em LEGALIDADE e sim em REGULARIDADE TRIBUTÁRIA.

Por fim, verificamos o que existe no local, as metragens do lote de acordo com o Registro de Imóveis e se a edificação ou edificações estão consoantes ao IPTU.

Diferenças entre o existente no Registro e o local já apontam para a necessidade de legalização. O IPTU irá completar essa fundamentação.

O passo seguinte é buscar a Lei vigente para o local e verificar se o que se pretende legalizar está de acordo com a norma. caso negativo, nem pense em dar entrada pois irá abrir um processo que provavelmente te trará problemas. Em casos extremos verifique a possibilidade de legalizar através de Mais Valia vigente ou de algum outro Decreto temporal.

A decisão de escolha do Profissional da área de Engenharia ou Arquitetura é fundamental para o sucesso da sua legalização.

Por ser um serviço específico, nem todo Engenheiro ou Arquiteto formado reúne os conhecimentos necessários para acompanhar um processo de legalização.

Caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco para buscar a melhor orientação na solução do seu problema

Azenil C Filho

azenil@globo.com

Tel.: 21-999832187 (Vivo)

21-96430-7155 (Nextel)

21- 3979-3377 ( Escritório)

NOVO PROCEDIMENTO SIMPLIFICA O PROCESSO DE APROVAÇÃO POR MAIS VALIA

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No último dia 11 de setembro o Prefeito sancionou Decreto  40617/2015 simplificando o Processo Administrativo para aprovação de pedidos de licenciamento nos termos da Lei Complementar 157/2015, a chamada “Mais Valia”, no Município do Rio de Janeiro.

A partir da presente data, o Profissional legalmente habilitado e registrado no CREA poderá firmar declaração no sentido de que a obra atende fiel e integralmente os termos da Lei, simplificando assim o processo de legalização, com celeridade em vistorias e consulta a outros órgãos.

Veja a íntegra do Decreto 40617/2015 ou acesse o link abaixo para impressão em PDF

Clique para acessar o D40617M.PDF

Decreto RIO nº 40617 de 11 de setembro de 2015

Estabelece procedimento simplificado para aprovação dos laudos de contrapartida previstos no Decreto nº 40.405, de 23 de julho de 2015.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso das atribuições que lhe são conferidas pela legislação em vigor, DECRETA:

Art. 1º A aprovação dos laudos de contrapartida para a regularização de obras de construção, modificação ou acréscimo, existentes até a data da publicação da Lei Complementar nº 157, de 9 de julho de 2015, na forma prevista no artigo 3º da Lei Complementar nº 99/2009, poderá se dar mediante apresentação da análise técnica do profissional de engenharia ou arquitetura, legalmente habilitado e registrado pelo Conselho Regional, declarando o atendimento integral das condições estabelecidas na Lei Complementar nº 99/09, bem como que as obras foram executadas conforme o projeto apresentado.

§1º A análise técnica a que se refere o art. 1º dispensa a oitiva dos demais órgãos do Município. §2º Caso o Município venha a constatar divergência entre a análise técnica e o projeto e/ou a obra aprovada, poderá determinar sua correção ou desfazimento, sob pena de o Município efetuar diretamente a retirada/demolição da obra que esteja irregular, na forma do disposto no art. 14 do Decreto nº 40.405/15. §3º Os laudos de contrapartida de que trata o art. 1º serão aprovados pela Secretaria Municipal de Urbanismo, de acordo com o projeto de arquitetura apresentado.

Art. 2º O procedimento de aprovação dos laudos de contrapartida de que trata o art. 1º poderá ser adotado para os projetos de legalização que já se encontram em tramitação pela Secretaria Municipal Urbanismo.

Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação. Rio de Janeiro, 11 de setembro de 2015; 451º ano da fundação da Cidade. EDUARDO PAES DO RIO de 14/09/15

LICENCIAMENTO AMBIENTAL

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Ao iniciar o processo de licenciamento ambiental, é importante identificar o órgão ambiental competente que irá expedir a licença ambiental.  Segundo a Constituição Federal, é competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas. Mas a quem  cabe o licenciamento ambiental?

A Política Nacional do Meio Ambiente adota o dano potencial como critério para efeito de fixação das competências, estabelecendo que, em regra, a competência de licenciar é do órgão estadual, cabendo ao Ibama (órgão federal) atuar em caráter supletivo, ou seja, substituir o órgão estadual em sua ausência ou omissão. Neste mesmo sentido, a Resolução Conama nº 237/97 definiu que, ao órgão ambiental municipal, cabe o licenciamento de empreendimentos e atividades de impacto ambiental local e daqueles que lhe forem delegados pelo órgão estadual por instrumento legal ou convênio.

O licenciamento ambiental é um dos instrumentos de gestão ambiental da Secretaria Municipal de Meio Ambiente -SMAC, (DECRETO n.º 28.329 de 17/08/2007), para licenciar planos, programas, projetos e obras, localização, construção, instalação, modificação, a operação e a ampliação de atividades e empreendimentos, bem como o uso e a exploração de recursos ambientais de qualquer natureza.

As licenças ambientais começaram a ser emitidas pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente – SMAC, a partir do Convênio firmado em 10/01/2007 entre o Governo do Estado e o Município do Rio de Janeiro para os empreendimentos e as atividades de impacto ambiental local.  Atualmente o licenciamento ambiental Municipal está regulamentado pela Lei Complentar 140/2011 e Resolução CONEMA 42/2012.

Não são de impacto local os empreendimentos e as atividades que dependam da elaboração de Estudo Prévio de Impacto Ambiental e de seu respectivo Relatório de Impacto Ambiental – EIA/RIMA, incluindo aqueles listados na Lei Estadual n.º 1.356/88 (clique aqui) e, ainda, aqueles localizados ou desenvolvidos nas florestas e demais formas de vegetação natural de preservação permanente. Nestes casos o licenciamento ambiental continua sendo efetuado pelo órgão estadual.

O Sistema Municipal de Licenciamento Ambiental é constituído por cinco tipos de licenças que dependem dos tipos de atividades e empreendimentos bem como de seu porte, e também da fase em que se encontra sua implantação:
· Licença Municipal Simplificada (LMS) – é destinada à atividades de pequeno porte e baixo potencial de impacto ambiental, listadas no Anexo II do Decreto 30.568 de 02/04/2009. Para orientação sobre os procedimentos relativos ao Licenciamento Municipal Simplificado, clique aqui e leia o roteiro com as instruções e depois acesse o Portal Alvará já.

· Licença Municipal Prévia (LMP) – documento expedido na fase inicial de planejamento do empreendimento, para garantir a adequação do projeto às normas ambientais e de uso/ocupação do solo, estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes para evitar potenciais impactos ambientais na fase de instalação.

· Licença Municipal de Instalação (LMI) – autoriza o início da implantação do empreendimento ou atividade, estabelecendo condicionantes para que potenciais impactos ambientais decorrentes de sua instalação sejam evitados e mitigados.

· Licença Municipal de Operação (LMO) – autoriza a operação da atividade, mediante atendimento a condições estabelecidas para garantir que todas as medidas de controle ambiental necessárias sejam devidamente adotadas em conformidade com as normas vigentes.

· Licença Municipal de Desativação (LMD) – deve ser requerida por ocasião do encerramento de atividades sujeitas à Licença Municipal de Operação, de modo a garantir que potenciais passivos ambientais seja devidamente identificados e tratados em conformidade com a legislação vigente.

Fonte: http://www.rio.rj.gov.br/web/smac

Ao longo dos anos, nós da AzNew Engenharia, em parceria com a Engenheira Ambiental Naiara Nascimento, verificamos que apesar de estarmos amparados pelas mesmas legislações ambientais, existem divergências ou até mesmo conflitos de competência quando o assunto é  licenciamento ambiental.

Independentemente de qual esfera for tramitar o processo para aquisição de uma licença ambiental para sua empresa,  garantimo-lhes a excelência na prestação dos serviços, uma vez que,  acompanhamos a avaliação do processo do início ao fim,  proporcionando a você cliente total apoio na estratégia do seu negócio.

AzNew Engenharia: Um Novo Conceito.. Uma Nova Visão

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OUTORGA DE USO DAS ÁGUAS – INEA – ANA

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Conforme o contido no Artigo 18 da Lei Estadual 3239/99, as águas de domínio do Estado, superficiais ou subterrâneas, somente poderão ser objeto de uso após outorga pelo poder público.

A outorga é necessária em casos de captação de água para o processo industrial ou irrigação, lançamento de efluentes industriais ou urbanos e obras hidráulicas (barragens, travessias e canalizações de rios e poços)

A Empresa AzNew Engenharia, em parceria com a Engenheira Ambiental Naiara Nascimento, possui uma equipe técnica especializada para os serviços de regularização de outorga e adequação física dos sistemas conforme as normas, evitando assim as sanções previstas no caso de descumprimento da Lei.

Conheça um pouco mais sobre o assunto:

Outorga de direito de uso dos recursos hídricos

A Outorga é o instrumento legal que assegura ao usuário o direito de utilizar os recursos hídricos, no entanto, essa autorização não dá ao usuário a propriedade de água, mas, sim, o direito de seu uso. Portanto, a outorga poderá ser suspensa, parcial ou totalmente, em casos extremos de escassez, de não cumprimento pelo outorgado dos termos de outorga, por necessidade premente de se atenderem aos usos prioritários e de interesse coletivo, dentre em outras hipóteses previstas na legislação vigente.

Outorga de Direito de Uso de Recursos Hídricos (OUT)

A Outorga de Direito de Uso de Recursos Hídricos (OUT) é o ato administrativo mediante o qual o órgão ambiental autoriza o uso de recursos hídricos, superficiais ou subterrâneos, por prazo determinado, nos termos e condições que especifica.

Outorga de Direito de uso de Recursos Hídricos

A outorga é o ato administrativo de autorização por meio do qual o órgão gestor de recursos hídricos faculta ao outorgado o direito de uso dos recursos hídricos, superficiais ou subterrâneos, por prazo determinado, nos termos e nas condições expressas no respectivo ato. Seu objetivo é assegurar o controle quantitativo e qualitativo dos usos da água e o efetivo exercício dos direitos de acesso aos recursos hídricos.

A outorga do direito de uso dos recursos hídricos é um dos sete instrumentos de gestão, previstos na Lei Estadual nº 3.239, de 02 de agosto de 1999, que instituiu a Política Estadual de Recursos Hídricos, em seu inciso V do art. 5º.

Usos que dependem de outorga
Estão sujeitos à outorga os seguintes usos de Recursos Hídricos:

  • Derivação ou captação de parcela de água existente em um corpo de água, para consumo;
  • Extração de água de aquíferos;
  • Lançamentos em corpo d’água, de esgotos e demais resíduos líquidos ou gasosos, tratados ou não, com o fim de sua diluição, transporte ou disposição final;
  • Aproveitamento de potenciais hidrelétricos;
  • Outros usos que alterem o regime, quantidade ou qualidade da água existente em um corpo hídrico.

Usos que independem de outorga

  • O uso de recursos hídricos para a satisfação das necessidades individuais ou de pequenos núcleos populacionais, em meio rural ou urbano, para atender as necessidades básicas da vida;
  • O uso de vazões e volumes considerados insignificantes, para derivações, captações e lançamentos. O uso insignificante não desobriga o respectivo usuário do atendimento de deliberações ou determinações do pelo órgão competente.

Lançamentos de Efluentes
Segundo a Lei Estadual nº 3.239/1999, art.22, § 2º:
“A outorga para fins industriais somente será concedida se a captação em cursos de água se fizer à jusante do ponto de lançamento dos efluentes líquidos da própria instalação, na forma da Constituição Estadual, em seu artigo 261, parágrafo 4º.”

Fonte: http://www.inea.rj.gov.br

Veja a íntegra da Lei Estadual n. 3239/1999 em http://www.azenilcarvalho.com.br     Links interessantes

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O SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO PAÍS

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O SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO PAÍS

Até 1975 o registro de imóveis do país era regido pelo Decreto 4857/42, o qual adotava um sistema denominado de transcrições das transmissões, sistema bastante confuso, pois permitia que se mantivesse em uma mesma transcrição, ou seja, sob um mesmo número de registro, diversos imóveis, fato que criava um emaranhado de anotações à margem do mesmo, dificultando o entendimento, bem como tornando passivo ao oficial, fornecer certidões que omitissem informações importantes relativas a determinado imóvel ali transcrito.

A partir de 1976, entrou em vigor a Lei 6015/73, a qual mudou radicalmente o sistema de registro, transformando o anterior sistema da transcrição das transmissões, que privilegiava a pessoa, no atual sistema, que privilegia a coisa, ou seja, o imóvel. Este sistema foi denominado pelos doutrinadores de “Sistema do Fólio Real”.

Como grande parte das comarcas do país foram criadas após o advento da referida lei e mesmo naquelas mais antigas, como a que sirvo, que tem mais de cento e cinqüenta anos, em torno de setenta por cento dos imóveis já estão sob o novo sistema.

Neste sistema cada imóvel tem matrícula individualizada, ou seja, nenhum imóvel terá mais de uma matrícula e nenhuma matrícula mais de um imóvel. Ela funciona como se fosse um CPF ou identidade do imóvel, que o acompanhará permanentemente.

FUNÇÃO DOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Serviços de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

No registro de Imóveis serão feitos, nos termos da lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

CERTIDÕES FORNECIDAS PELOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

A LRP (Lei de Registros Públicos) disciplina o fornecimento de certidões pelos oficiais de registro, estabelecendo que os oficiais e os encarregados das repartições em que são feitos os registros, sejam obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido, bem como a fornecer às partes interessadas as informações por elas solicitadas. Assevera, ainda, que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido.

Conforme se depreende da leitura da lei, além de o oficial ser obrigado a fornecer as certidões requeridas, estas devem ser fornecidas a qualquer pessoa que as solicitam, significando que se desejarmos saber o proprietário de qualquer imóvel, poderemos solicitar ao SRI da circunscrição a que ele pertence, uma certidão de registro do mesmo.

A certidão é um documento que possibilita ao interessado saber a situação de determinado imóvel, ou seja, se o mesmo está livre de ônus e se realmente pertence a certa pessoa. Possibilita ainda que se tenha conhecimento de quaisquer alterações havidas no imóvel. Ela reproduz o conteúdo do que se encontra registrado nos livros existentes na serventia.

As certidões mais comumente solicitadas ao SRI são as Certidões de Registro, que no SRI onde se usam fichas ou folhas soltas, em geral são cópias xerográficas destas fichas, as Certidões de Ônus, as Certidões de Ações Pessoais Reipersecutórias e as Certidões de Ações Reais Reipersecutórias.

O QUE SE REGISTRA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
1) instituição de bem de família;
2) hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) servidões em geral;
7) usufruto e do uso sobre imóveis e da habilitação, quando não resultarem do direito de família;
rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculados por disposição de última vontade;
9) contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) enfiteuse;
11) anticrese;
12) convenções antenupciais;
13) cédulas de crédito rural;
14) cédulas de crédito industrial;
15) contratos de penhor rural;
16) empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) loteamentos urbanos e rurais;
20) contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, 12/11/80).
23) julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) sentenças declaratórias de usucapião, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
29) ompra e venda pura e da condicional;
30) permuta;
31) dação em pagamento;
32) transferência de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) doação entre vivos;
34) desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem, fixarem o valor da indenização;
35) alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36) imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.
37) termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
39) constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;

Além deste elenco, temos ainda outros documentos a serem registrados no SRI, como por exemplo as CÉDULAS DE CRÉDITO À EXPORTAÇÃO, as CÉDULAS DE CRÉDITO COMERCIAL e as CÉDULAS DE PRODUTO RURAL.

O QUE SE AVERBA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
1) convenções antenupciais, e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
4) mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) cédulas hipotecárias;
caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9) sentenças de separação de dote;
10) restabelecimento da sociedade conjugal;
11) cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
13) “ex-offício”, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
15) rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
16) contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
17) Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
18) notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
21) cessão de crédito imobiliário.

O artigo 246 da Lei 6015/73 diz que, além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, acima citados, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

Autor:

Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Pitangui
Avenida Gustavo Capanema, 293 – Centro – Pitangui – MG

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DINÂMICA E OCUPAÇÃO DO SOLO MUNICIPAL NO RIO DE JANEIRO

DINÂMICA E OCUPAÇÃO DO SOLO MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO

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AZENIL DE CARVALHO FILHO

Engº Civil e de Segurança do Trabalho

A Cidade do Rio de Janeiro teve sua ocupação inicial no ano de 1565, ocasião em que os portugueses colonizaram o Morro Cara de Cão, atual Morro do Pão de Açúcar, que foi escolhido por sua condição favorável de segurança e defesa. Depois ocorreu a ocupação do Morro do Castelo, e desde o início muitas dificuldades foram encontradas, pois a várzea entre os Morros da Conceição, Castelo e de São Bento apresentava problemas no escoamento de águas pluviais e acabava transbordando, devido à entrada de águas da própria Baía de Guanabara.

No início as edificações se concentraram em locais secos, próximos à base do Morro do Castelo, e prosseguiram pela Praia de Manoel Brito, onde atualmente está a Rua Primeiro de Março. Ocorreram vários aterros e drenagens nas áreas de pântano e lagoas, expandido assim o núcleo central da cidade. Em 1642, registra-se uma obra de grande importância no saneamento do Rio de Janeiro: a construção de uma “vala”, que deu origem às Ruas do Acre e Uruguaiana. A vala, cujo objetivo era escoar as águas do Campo de Santo Antônio, hoje Largo da Carioca, foi posteriormente canalizada em 1865.

Durante muito tempo, a cidade se concentrou nas proximidades da “vala”, pela facilidade de se obter água do Rio Carioca e de pequenos mananciais. Os ramais foram se expandindo e surgiram as bicas, que eram na verdade sub ramais a conduzirem a água apenas pela gravidade, mas não solucionavam o abastecimento urbano. Nessa época, pela ausência de infraestrutura, a água era transportada por escravos e por carroças. A cidade, até então concentrada no centro e zona sul, ganha impulso em direção à periferia e atinge, em 1763, o Campo do Santana, cujas terras foram divididas. Começou então a ocupação da chamada Cidade Nova, tendo em seu entorno os bairros de Catumbi e São Cristóvão, região da Quinta Real.

Com a proclamação da independência, em 1822, e diante do crescente aumento da população, os problemas já existentes de saneamento se agravaram, visto que a destinação dos esgotos era rudimentar, com escravos descartando os dejetos no mar e lagoas, favorecendo assim as proliferações de doenças em razão da falta de saneamento.

Surgiu então, em 1863, o primeiro projeto para saneamento de grande porte, denominado City, seguido de importantes obras do Governo Imperial no abastecimento de água e projetos de canalização de esgotos e águas pluviais. Em 1858, foi inaugurada a Estrada de Ferro Dom Pedro II, possibilitando assim uma expansão em direção à periferia. Somou-se a este fato o apoio dos bondes que, a partir de 1868, auxiliaram na ligação entre os bairros da cidade. As grandes propriedades – lotes de grandes áreas com construção única de um ou dois pavimentos – não atendiam mais às necessidades de moradia. Os terrenos foram então fracionados e deram lugar a construções menores. O espaço disponível passou a ser racionalmente aproveitado e, já no século XX, surgiram construções multifamiliares, que ocupavam terrenos relativamente pequenos, mas com vários pavimentos e várias unidades, possibilitando assim uma concentração de famílias em espaços cada vez menores. Contribuiu para essa tendência o surgimento de novas tecnologias, entre elas o concreto armado e o uso do aço nas construções.

Em 1941, a implantação da Avenida Presidente Vargas modificou toda a estrutura da cidade. Via extensa, ligando o centro da cidade com a chamada Cidade Nova e iniciando a ligação com os bairros da periferia, a Presidente Vargas passou a ser um importante elo entre o já valorizado Centro da Cidade e a Zona Sul. Estas áreas continuavam a receber do governo uma atenção especial no tocante a serviços básicos de saneamento, em detrimento dos bairros das periferias, cada vez mais favorecendo o surgimento de favelas. No período de sua gestão (1961-1965), o então Governador Carlos Lacerda busca uma solução urbana através do Plano Doxíades, o qual dava um destaque maior às áreas nobres, buscava soluções no trânsito com a construção de viadutos e tinha como prioridade a remoção de várias favelas, já instaladas em áreas nobres do centro e zona sul. O plano seguinte surgiu em 1977, e era denominado Plano Urbanístico Básico da Cidade do Rio de Janeiro (PUB-RIO). Esse plano estabelecia uma divisão de bairros, em zonas previamente definidas, onde seriam implantados Projetos de Estruturação Urbana (PEUs), com características próprias e regulamentos especiais para cada bairro. A Constituição Federal de 1988 e a Lei Orgânica Municipal deram um importante rumo à política urbana, com preocupação maior em relação ao meio ambiente e ao saneamento público. O Plano Diretor Decenal do Rio de Janeiro, aprovado em 1992, consolidou esse pensamento voltado para uma melhor qualidade de vida e preservação do meio ambiente.

Os primeiros parâmetros urbanos do período colonial no Rio de Janeiro versavam sobre abertura de logradouros, posturas e questões construtivas. Os primeiros profissionais responsáveis pelo ordenamento urbano foram os mestres do risco.  Depois vieram os engenheiros militares no século XVIII, e os arquitetos paisagistas no século XIX. Apesar da evolução da população e da grande preocupação com as diretrizes urbanas, o chamado Plano de Intervenções foi implantado somente em 1875. Este Plano propunha a solução de problemas com enchentes, pavimentações, aumento da largura de logradouros. Estas e outras obras seriam realizadas através dos chamados Projetos de Alinhamento (PAs), criados em 1902 pela Prefeitura Municipal. Muito mais abrangentes que a mera definição da largura do logradouro, essas normas previam outros parâmetros urbanos, como altura máxima da edificação, possibilidade máxima de ocupação da edificação em relação ao terreno, entre outros.

Era o início da aplicação de uma legislação muito rigorosa, e entre elas estava o Decreto n.º 391/1903, que se consagrou como um importante regulador de intervenções urbanísticas, aplicadas através de decretos, sem consultar a população. Buscava-se, assim, cada vez mais o interesse dos investidores e políticos interessados em atender determinadas áreas valorizadas. A década de 20 foi marcada por vários decretos nesse sentido e, em 1924, entrou em vigor um novo código, chamado “novo padrão de construções”, permitindo uma aceleração no crescimento urbano em razão das larguras dos logradouros e novas alturas para as edificações.  Em 1927, um plano urbanístico que não chegou a ser implantado, influenciou diretamente a política de zoneamento da Cidade. Era o denominado Plano Agache, elaborado pelo urbanista Alfredo Agache. O Plano buscava solucionar os já existentes problemas de favelização, criando cidades na periferia; apresentava divisão de áreas para uso prioritário residencial, distinto das áreas comerciais e industriais. Com esse pensamento, em 1937 entrou em vigor o Decreto n.º 6.000/37, legislação que permaneceu até 1947, motivando a ideia de verticalização no Centro e áreas do litoral e zona sul. Com o crescente aumento populacional, a solução do legislador foi a criação de edifícios verticais, com grande concentração de massa em lugares centrais e valorizados.  Essa concentração acarretou o inevitável problema de estacionamento que hoje persiste. Os prédios verticais não apresentavam vagas de carros suficientes, até porque o uso de veículos automotores era limitado a pessoas de classe alta que buscavam cada vez mais sua moradia no centro urbano e proximidades das praias.

A partir da década de 1950, vários decretos tiveram sua preocupação voltada para o problema crescente de estacionamento e guarda de veículos. Estes passaram a utilizar o recurso do pavimento em pilotis, onde colunas servem de sustentação aos demais pavimentos tipos e também o uso de subsolos, garantindo assim maior aproveitamento das áreas a serem ocupadas com o fim residencial. A ideia de verticalização levou a uma política de redução das áreas nas unidades residenciais, e nesse contexto surgiram as “kitchenettes” – unidades com apenas uma sala, minúscula cozinha e um banheiro. Essas unidades tiveram maior aproveitamento nas zonas sul e centro, onde era grande a procura por esse tipo alternativo de residência. Com a vigência do Decreto “E” n.º 991/61, foi permitida uma altura maior em toda a cidade, uma vez que havia no Decreto 6.000/37 um limite de doze pavimentos para as edificações, sendo esse o gabarito máximo.

Com a cidade crescendo cada vez mais e ainda sem uma política eficiente no urbanismo, os problemas foram crescendo. Havia carência no setor habitacional, engarrafamentos cada vez maiores devido ao aumento do número de veículos e limitações da largura das vias e principalmente serviços de infraestrutura, cada vez mais escassos para atender à crescente demanda. Surgiu então a Lei de Desenvolvimento Urbano do Estado da Guanabara, regulamentada pelo Decreto “E” n.º 3.800/70. Este Decreto passou a dar um novo regramento ao licenciamento, com parcelamento de terras, fiscalização de obras, incentivando a fiscalização e impondo multas aos infratores. O Decreto n.º 3.800/70 também inovou ao dar um novo índice de aproveitamento às áreas mais recentes, incentivando os centros de comércio, denominados Centros de Bairro – CBs

Posteriormente, o Decreto n.º 322/76 definiu o que se entende por Zoneamento Urbano, ou seja, delimitou todas as áreas no Município em áreas residenciais, comerciais, industriais, áreas de interesse turístico e áreas especiais, de proteção histórica e ou ambientais. Assim, em determinados bairros ficou vedado o uso comercial que pudesse causar incômodo à vizinhança. Outros bairros foram muito favorecidos por uma política de centralização comercial ou incentivo à atividade turística, com regras próprias para cada bairro, limitações diferenciadas para estacionamento, gabaritos, afastamentos e taxas de ocupação em relação à área do lote. Embora eficiente na política urbana e contivesse a crescente verticalização das edificações ao limitar o número de pavimentos em razão da área do lote, o Decreto n.º 322/76 acabou por incentivar o remembramento de terrenos para permitir então o aumento do gabarito e consequentemente, maior lucro aos investidores do setor imobiliário.

Contrário a esse pensamento de divisão linear da cidade em módulos residenciais, comerciais e industriais, o Plano Urbanístico Básico foi aprovado em 1977, com uma nova divisão da cidade em Projetos de Estruturação Urbana (PEUs). Tais projetos abordariam cada bairro com suas características próprias e problemas inerentes ao local. Com a participação da população, seriam focalizadas cada vez mais as dificuldades de cada bairro, em função de sua localização no município, valorização, importância histórica, turística e econômica.

Essa nova visão de política urbana acabou acarretando várias alterações no Decreto n.º 322/76, pois surgia uma preocupação cada vez maior com a preservação do meio ambiente e construções históricas. Buscava-se uma característica própria de cada bairro no contexto municipal.

A evolução da urbanização do Município de Janeiro não acompanhou as mudanças sociais, as necessidades básicas da população, ainda carente de saneamento básico em alguns locais, melhores condições de estruturação urbana e planejamento técnico. Apesar do grande esforço de arquitetos e urbanistas para colocar a Cidade do Rio de Janeiro no cenário mundial como “Cidade Maravilhosa”, a evolução histórica da Cidade nos revela que sempre houve uma desigualdade de critérios urbanos, privilegiando regiões como o Centro e Zona Sul, em detrimento às demais regiões da periferia.

O Decreto em vigor para licenciamento de edificações residenciais unifamiliares é o Decreto n.º 5.281/85, modificado em parte pelo Decreto n.º 10.426/91. Por um lado, o Decreto n.º 10.426/91 permitiu um avanço no processo de legalizações, abolindo parâmetros como área mínima de largura e área total de compartimentos. Por outro lado, deu margem ao surgimento de verdadeiras aberrações em construção residencial. O novo dispositivo legal possibilitou que especuladores e investidores do ramo imobiliário permanecessem cada vez mais movidos pela ganância, no intuito de aproveitar o maior número de unidades no menor espaço, visando sempre o lucro e não a qualidade de vida.

Em 1990, a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, tendo à frente o Prefeito Marcelo Alencar, aprovou o Decreto n.º 9.218/90, que permitia a legalização de até dez unidades num só lote. A construção poderia ocupar o afastamento frontal e não haveria mais as exigências quanto à iluminação e ventilação nos compartimentos. Bastaria que a obra comprovasse “condições mínimas de higiene, segurança e moradia”, e estes parâmetros seriam observados pelo poder discricionário do Engenheiro ou Arquiteto responsável pelo exame do processo.

O Decreto n.º 9.218/90 exigia somente a apresentação de planta de situação com quadro de áreas e um formulário padronizado, onde seriam indicados os compartimentos e áreas por unidade (RIO DE JANEIRO, 1990). Na verdade, esse Decreto foi um forte instrumento de arrecadação municipal, pois, com tamanhas facilidades e isenções, muitos contribuintes que viviam à margem da Lei acabaram percebendo que a oportunidade era bem favorável para obter a legalização de seu imóvel, até então travada em leis e regulamentos vigentes.

O Decreto n.º 9.218/90 estava direcionado para a Zona Norte e parte mais carente da Zona Oeste, locais de grande volume de obras irregulares. O que seria uma norma temporária, com prazo de vigência, acabou se prorrogando até 31 de dezembro de 2008, ocasião em que o então Prefeito Eduardo Paes optou por não prorrogá-la.

Ocorreu uma inversão no caminho da legalização. O contribuinte e os investidores imobiliários acabaram percebendo que seria muito mais fácil executar uma obra sem licença inicial e, após sua conclusão, entrar com o pedido de legalização com o benefício do Decreto n.º 9.218/90. Os custos com projetos de arquitetura seriam minimizados, pois seria aproveitado o afastamento frontal e poderiam ser legalizadas até dez unidades em um lote, sem respeitar metragens mínimas.

Isso gerou uma verdadeira favelização na nossa cidade, com construções irregulares e sem planejamento adequado, ganhando legalidade por força do Decreto n.º 9.218/90, com direito a Habite-se e averbação no Registro Geral de Imóveis.

Com o fim da vigência desse Decreto, as construções unifamiliares voltaram a ser reguladas pelos Decretos n.º 5.281/85 e n.º 10.426/91. A cidade deixou de lado o adensamento e verticalização, observados nos anos 80, e passou a adotar nos dias atuais uma tendência uni e bifamiliar, com construções de até dois pavimentos, em condomínios fechados, com infraestrutura de piscinas, quadras e outros atrativos coletivos.

Em 2009, a Prefeitura aprovou a Lei Complementar n.º 99/2009, a chamada MAIS VALIA, outra grande articulação do Poder Público Municipal visando unicamente a arrecadação aos cofres públicos. O que era divulgado amplamente nos canais de comunicação como uma “anistia”, uma oportunidade de legalizar os “puxadinhos”, era na verdade outra grande articulação de arrecadação, agora voltada para as áreas mais valorizadas – Barra da Tijuca, Recreio e alguns bairros da Zona Sul – onde o valor do metro quadrado edificado atinge valores elevados.

A Mais Valia funciona como um instrumento de contrapartida, ou seja, a Prefeitura deixa de cobrar um parâmetro urbano, uma legislação vigente que não foi obedecida como, por exemplo, uma vaga de carro ausente, uma área de ventilação insuficiente, um andar acima do gabarito permitido e, em troca, cobra um valor por metro quadrado a título de indenização e multa. Assim, legaliza a obra concluída em desacordo com as posturas municipais e, em troca, o contribuinte acaba pagando verdadeiros absurdos pela legalização. Isso pode ser muito vantajoso para aquele contribuinte que fez uma cobertura na beira da praia do Recreio, ultrapassando o gabarito permitido e ocupando área maior que a exigida. Com o pagamento de Mais Valia, terá seu imóvel valorizado com a legalização, e facilmente inserido no mercado imobiliário. No entanto, é totalmente desproporcional quando a mesma lei abraça um imóvel na Zona Norte, o qual foi edificado com uma garagem no afastamento frontal. Seguindo o princípio da igualdade, as mesmas alíquotas aplicadas na Zona Norte são aplicadas na Zona Sul. Isso leva a valores absurdos quando o caso em questão é a legalização de imóveis em áreas mais carentes.  A Mais Valia ficou em vigor até 22 de janeiro de 2010.

A crescente oferta de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal reascendeu na população o sonho da casa própria. Os programas sociais, como o “Minha Casa, Minha Vida”, deram um grande impulso no ramo de compra e venda de imóveis, construção civil e mercado de materiais, criando vários empregos e aquecendo a economia. Soma-se a esse quadro a expectativa de realização dos Jogos Olímpicos e a realização da Copa do Mundo no País. A mudança de política de financiamento imobiliário praticado pela Caixa Econômica e demais agentes financeiros também impulsionou o mercado.

Hoje, em razão de uma crise cada vez mais latente no País, onde Presidentes e Políticos se escondem entre grades e tapumes no Dia da Independência, fugindo da revolta do povo em razão de constantes escândalos financeiros, a Caixa Econômica acabou freando os financiamentos e o mercado congelou. Construções acabadas não são vendidas com a mesma facilidade de outrora e o mercado entra em colapso pela falta de circulação monetária.

No cenário atual, temos uma fragmentação que nos leva a “Cidades Partidas”. Podemos perceber claramente a Dualidade, ou seja, dois mundos, dois sistemas. A Cidade deixa de ser apenas um sistema para ganhar uma nova concepção.

Com a crise econômica e balança desfavorável, ocorre uma grande redução no Fundo de Ajuda aos Trabalhadores surgindo então uma política focalista.

O Programa Minha Casa Minha Vida ganha um destaque na política habitacional, buscando resgatar o acesso à habitação da população de baixa renda, sendo hoje a principal alternativa para a população carente em busca de moradia, em razão da alta de juros e margem consignável para imóveis usados. O Programa, eficiente em sua concepção, acaba enfrentando os problemas políticos e principalmente de gestão, com escolhas inadequadas de lotes, problemas de infra estrutura, muitas vezes pela influência poderosa de grandes construtoras que movimentam a atua política de moradia. Por outro turno, a classe média – alta avança para fortalecer a concepção dos “enclaves urbanos”, condomínios isolados, com total segurança, infra estrutura, áreas de lazer e até comércio atendendo aos condôminos, criando pequenas “cidades”.

A ideia vendida pelo empreendedor é de que o afastamento dos grandes centros urbanos e proximidades de áreas verdes, parques e lagos levará uma melhor qualidade de vida. Porém, o que se percebe é um verdadeiro isolamento das áreas sociais menos favorecidas, com o velho e ultrapassado argumento de que afastando classes sociais menos favorecidas e com alto índice de criminalidade teremos uma qualidade de vida isolando pessoas das mesmas classes e condições financeiras.

O novo prazo para as legalizações através da Mais Valia, aprovado pela Lei Complementar 157/2015 e regulamentado pelo Decreto 40405/2015 dá prosseguimento a desordem urbana instalada do Rio de Janeiro, enquanto o Projeto de Lei Complementar 13/2013, Novo Código de Obras, revogando o Decreto 3800/70 e outras normas ainda carece de regulamentação para efetiva aplicação.

Só nos resta a certeza da mudança e a expectativa de que no ano de 2016 teremos mais uma vez a oportunidade de mudar, ainda que a nível Estadual e Municipal, o atual, e triste, cenário que vivemos.