NOVO PRAZO PARA MAIS VALIA – 2015

Legislação – Lei Complementar

O Prefeito Eduardo Paes aprovou essa semana a Lei Complementar 157 de 09 de julho de 2015 que estabelece novo prazo, de cento e vinte dias, contados da data da publicação desta Lei Complementar, de requerimento dos benefícios da Lei Complementar n° 99, de 23 de setembro de 2009, para as obras realizadas até a data da publicação desta Lei Complementar.

Os demais termos da Lei Complementar 99/2009 foram mantidos com pequenas alterações.
O novo prazo é uma oportunidade aos imóveis que não atendem os parâmetros urbanos, porém devemos tomar o cuidado quando ao que chamo de relação “CUSTO X BENEFÍCIO”.
Uma coisa é legalizar aquela obra de cobertura na Vieira Souto ou outro local em que o bem imóvel tenha valorização significante em razão da legalidade. Outra coisa é abrir processo administrativo para legalizar aquela obra no afastamento frontal que contraria a Lei em Bairros do subúrbio, acarretando valores de mais valia exorbitantes, muitas vezes chegando-se a 30 ou mesmo 50% do valor do imóvel.
Como saber o que pagar? Muito difícil pois a regra não envolve apenas a área construída mas também parâmetros não atendidos. Assim, se a construção não atende em razão da falta de um prisma, será cobrada a área desse prisma com os parâmetros estabelecidos na Lei. Faltou uma vaga? Cobra-se a área equivalente a uma vaga de carro… ou seja, É preciso cuidado para não cair em armadilhas da Prefeitura.
Depois de aberto o Processo Administrativo, é como se estivéssemos chamando a fiscalização para nosso bem, fazendo com que a Prefeitura volte seus olhos, e cofres, para nossa irregularidade….
Mas, por outro lado, pode ser a única alternativa diante de uma Legislação feita em forma de uma colcha de retalhos como é a Legislação do Município do Rio de Janeiro.
Segue abaixo a íntegra da Lei Complementar 157 de 09 de Julho de 2015.
Nosso Escritório Técnico está capacitado para atender as demandas de Projetos e Legalizações em todo o Município.
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O prazo é curto….execobras

Lei Complementar nº 157/2015 Data da promulgação 09/07/2015

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LEI COMPLEMENTAR Nº 157 DE 09 DE JULHO DE 2015
Estabelece novo prazo para os benefícios previstos na Lei Complementar nº 99, de 23 de setembro de 2009, e dá outras providências.Autor: Poder Executivo

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:

Art. 1º Fica estabelecido novo prazo, de cento e vinte dias, contados da data da publicação desta Lei Complementar, de requerimento dos benefícios da Lei Complementar n° 99, de 23 de setembro de 2009, para as obras realizadas até a data da publicação desta Lei Complementar.

Art. 2º O caput do art. 3º da Lei Complementar nº 99/2009 passa a ter a seguinte redação:

“Art. 3º É permitida a regularização de obras de construção, modificação ou acréscimo, existentes até a data da publicação desta Lei Complementar, que não ultrapassem o limite de altura máxima prevista no projeto original aprovado, mediante o pagamento de contrapartida ao Município de quantia fixada em função do valor da metragem quadrada objeto da irregularidade e em função da modalidade de transgressão efetuada na forma abaixo, ficando isentos da referida contrapartida os templos religiosos de qualquer culto: (…)”. (NR)

Art. 3º Ficam acrescentados os arts. 8º-A e 8º-B à Lei Complementar 99, de 2009, com as seguintes redações:

“Art. 8º-A Na Zona Especial 5 – ZE-5 fica permitida a construção de um pavimento destinado a estacionamento ou a uso comum, além do número de pavimentos previsto para o local, mediante pagamento de contrapartida ao Município, nas seguintes condições:

I – a construção do pavimento definido no caput só será permitida em edificações com número de pavimentos superior a cinco;

II – o pavimento poderá ter projeção máxima de cinquenta por cento da área do lote, devendo ser obedecidos os afastamentos definidos na legislação em vigor.

§ 1º Excetua-se ao disposto no inciso II a área de implantação do Parque Olímpico, onde a projeção do pavimento definido no caput obedecerá às condições específicas da legislação em vigor para o local.

§ 2º Fica estabelecido o prazo de cento e oitenta dias para requerimento do disposto neste artigo.

§ 3º O prazo para pagamento da contrapartida e sua forma serão estabelecidos em regulamentação específica, sendo aplicável o fator tipologia de 0,25.

Art. 8°-B Nas edificações comerciais, ficam permitidos mediante pagamento de contrapartida ao Município, na forma estabelecida no art. 3º desta Lei Complementar:

I – jirau, com altura limitada a dois metros e vinte centímetros, nos pavimentos destinados a lojas situados acima do primeiro pavimento de lojas da edificação;

II – varandas, com área excedente à Área Total Edificável – ATE, atendidos os demais requisitos previstos na legislação aplicável.”

Art. 4º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 5º Ficam revogadas a partir de 30 de setembro de 2016 esta Lei Complementar e a Lei Complementar nº 99, de 23 de setembro de 2009.

EDUARDO PAES
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120 comentários sobre “NOVO PRAZO PARA MAIS VALIA – 2015

  1. Boa noite,
    Estou interessado na compra de uma cobertura na Lagoa (próximo à Fonte da Saudade) onde a imobiliária diz no anúncio o seguinte texto:

    “Ótima cobertura 1ª locação, com 3 quartos e 1 suíte. Possui 181m². Terraço com 90m² com direito de uso de laje, possui elétrica e hidráulica prontas.”

    É possível que esse imóvel tenha realmente o “direito de uso da laje” para que eu possa aumentar a área do apartamento (construção de mais um quarto, sala e área gourmet com churrasqueira e piscina)? Pelo que li, apenas na Zona Oeste ainda é possível esse tipo de construção, certo?

    Se existir a possibilidade, você faz essa consultoria de análise de documentação e legalização junto à Prefeitura? Pode me passar uma ideia do custo?

    Agradeço antecipadamente.

    Atenciosamente,
    Pedro

    1. Boa noite Pedro,
      Muitas imobiliárias usam esse artifício para criar uma falsa esperança em seus clientes na hora de aquisição de um imóvel de cobertura
      Esse “direito de uso de laje” é na verdade uma forma de tentar iludir o cliente pois não gera direito de propriedade e sim expectativa de direito.
      Explicando melhor, se pudesse acrescer mais um ainda mais na Lagoa, com certeza o Construtor ou incorporador teria feito.
      Na Zona Oeste a Mais Valia que vigorou até janeiro de 2010 permaneceu vigente em algumas áreas de Barra da Tijuca e Recreio, sabe-se lá porque.
      Na semana passada o Prefeito, através de Lei Complementar, editou novo prazo para pedidos de Mais Valia, que somente se aplica a obras concluídas.
      O prazo é de 120 dias e muita gente vai correr para concluir sua obra dentro do prazo e pedir os favores da Lei, que na verdade de favor não tem nada pois a Prefeitura cobra quantias elevadas para conceder essa legalização.
      Trabalhamos com esse tipo de serviço sim mas como você ainda não adquiriu o imóvel, oriento que compareça ao DLF da Lagoa, na Rua Bartolomeu Mitre e faça uma consulta diretamente ao técnico responsável pela região. Isso não vai te custar nada e você terá a certeza de tudo aquilo que poderá fazer caso venha a adquirir o imóvel.
      Basta levar o endereço correto que a consulta é gratuita.
      Atendimento de segunda a sexta, das 11h às 17:00h. Não precisa agendar, basta consultar o técnico de plantão que ele irá verificar o Zoneamento e gabarito do local na hora.
      Abraços e boa sorte

    2. Boa tarde Pedro,

      Estou vendendo minha cobertura na Lagoa, na altura da Fonte da Saudade. São 240 m2 com 4 quartos sendo 2 suites, 153 m2 embaixo e 87 em cima. Se estiver interessado me ligue Flávio 996197617.

  2. preciso regularizar minha casa pois dividi em dua.s.. ela tem RGI … seria unifamiliar p muitifamiliar duas casas posso usar esta lei complementar????? grata

    1. Boa noite Mariangela
      Na verdade se você tem apenas duas casas está transformando de unifamiliar para bi familiar.
      Multifamiliar seriam mais de duas unidades e a legislação é outra, bem mais complexa do que a aplicada para unifamiliar e bifamiliar.
      A Lei de Mais Valia é uma Lei que não tem aplicação de ofício,ou seja, tem que ser provocada.
      Isso pela natureza compensatória pois a Prefeitura legaliza em troca da cobrança de valores a título de multa
      Somente adota-se a mais valia se sua obra não atender a algum parâmetro urbano, como por exemplo, se você ocupou o afastamento frontal ou deixou algum prisma insuficiente.
      Então, antes de pensar em mais valia devemos verificar se a modificação é passível de legalização de acordo com a Lei vigente.
      Ressaltando que em alguns bairros da Zona Sul a mais valia não se aplica
      Abçs

  3. Alex pinheiro
    Tenho um puxadinho de 55 M quadrados dentro da minha casa
    , que ainda não regularizei, terei gastos com essa lei complementar ??
    O que vc sugere ???

    1. Bom dia Alex
      Antes de pensar em Mais Valia é necessário de a sua obra atende a legislação vigente.
      Para saber ao certo e melhor te orientar seria necessário conhecer a documentação do imóvel, principalmente o Registro de Imóveis e o IPTU
      Abçs

  4. Boa tarde Azenil,

    Dei entrada na prefeitura para a liberação da minha obra, mas caiu em exigência. A primeira dela é requerer os favores da LC 157/2015, pois o que já está construído atualmente ultrapassa a taxa de ocupação que pela lei é de 50%, e atualmente o terreno tem 72% ocupado. Além disso, estão pedindo que comprove legalidade do existente. Tenho no térreo uma construção que serve como garagem e depósito com uma área de aproximadamente 190 m2 e no fundo do lote a minha residência de aprox. 80m2. Só que o térreo, foi construído depois e não foi legalizado, ou seja, não tenho nenhum documento para apresentar na prefeitura comprovando-o. Como devo proceder nesse caso, o que devo apresentar na prefeitura?? Como legalizo o térreo? só requerendo a LC 157/2015 é suficiente para deixar tudo de acordo e liberarem a obra??

    1. Olá Mariana
      Como você não tem a comprovação da legalidade o correto é solicitar a legalização de tudo.
      A mais valia será cobrada somente em relação ao que ultrapassar os parâmetros exigidos.
      Abçs

  5. Bom dia, moro em Ipanema e gostaria de fechar a varanda de meu apartamento, mas não posso devido a uma lei que não permite, apenas um apartamento de minha torre está com a varanda fechada, pois utilizou a mais valia de 2009, gostaria de saber se consigo utilizar essa também para regularizar um possível fechamento, e se devo fecha lá por cima do parapeito ou antes como vejo em alguns casos.
    Obrigado.

    1. Boa tarde Rogerio
      A Lei citada foi a LC 99/2009 que terminou em janeiro de 2010.
      Com a LC 157/2015 o prazo dessa Norma mais antiga foi prorrogado com algumas pequenas alterações para imóveis comerciais
      Assim, o contribuinte tem até novembro para solicitar os favores da LC 99/2009 na forma da LC 157/2015.
      Ressalto que para se adequar à Lei as obras devem estar concluídas até o término da vigência do prazo.
      Caso tenha interesse em marcar uma visita sem compromisso para apresentação de proposta entre em contato:
      Azenil C FIlho
      tel.: 21-999832187
      21-7837-6646 ou no Escritório, 21-3979-3377
      Abçs e boa sorte

  6. Bom dia, estou interessado em adquirir um imovel, porem ha mais valia a ser pago. Posso fazer a escritura antes do pagamento da mais valia?

    1. Boa noite Bruno
      Pode sim, a mais valia, se paga ou se dentro do prazo a pagar não gera impedimento para alienação.
      Verifique apenas os custos pois se a mais valia não for paga irá gerar pendência no prosseguimento da legalização do imóvel.
      Att

  7. Boa Noite, Azenil.
    Estou com uma dúvida no processo administrativo de uma casa que estava parado desde 2005 na prefeitura, e que estava sendo legalizado pela lei 9218. O processo caiu em exigência em 2008 e desde então a proprietária não se preocupou em solucionar o pedido feito pela SMU. No início deste ano contudo ela veio me pedir orientação, visto que sou estudante de arquitetura, para retomar o processo, pois a mesma havia recebido uma multa da prefeitura. Pois bem… a casa agora além de possuir mais uma residência, totalizando 3 edificações, a lei 9218 não está mais em vigor, e para piorar a situação ela está cituada na região XXXIII, que não encontro as leis de padrões construtivos em lugar algum. Já coloquei no pesquise fácil da prefeitura, mas nada encontro.
    Será que poderia me ajudar a achar as normas construtivas para essa RA e além disso, gostaria de saber se ela só consiguirá de fato legalizar pela mais valia, se não tem a possibilidade de retomar o processo pela 9218

    1. Olá Bruna, boa noite
      A RA XXXIII pertence a Região de Deodoro e não há plano específico para o local. Você terá que buscar a Lei de grupamento de edificações para o caso de 3 unidades ou mesmo Multifamiliar.
      Não há como legalizar mais nada pelo Decreto 9218/90, mesmo os processos que iniciaram com esses favores e não foram concluídos, perderam a chance em razão do término do prazo legal
      Verifique a possibilidade de aplicar a Lei 2079/93.
      Veja a íntegra da Lei em http://www.azenilcarvalho.com.br
      Vá em “links interessantes”
      Busque a lei desejada.
      Nesse site tem também o Decreto 7337/88 para edificação multifamiliar.
      Abçs e boa sorte.

      1. Azenil, mas nesse caso, sendo na região de deodoro, ela terá que cumprir com a taxa de 50% de área construída, como diz no art. 91 da Lei 322?!

      2. Sim, desde que seja apenas ZR, ou seja, Zona Residencial.
        Caso tenha mais algum Zoneamento comum, por exemplo, CB1-, teremos então a taxa de 70%.
        Solicite uma Certidão de informação e veja o Zoneamento correto.
        Abçs

  8. Como vai, Azenil?
    Tenho um sobrado (segundo andar de uma casa de vila na Tijuca) com direito à laje, que consta no IPTU. Na laje há uma pequena construção (um quarto de serviço e um banheiro) e o restante do espaço é quase todo coberto por telha metálica, sendo que a parte da frente da cobertura está na altura da construção existente e a parte de trás numa altura bem menor (cerca de 1,8 m), ou seja, o telhado vai ficado baixinho. Eu gostaria de saber se posso dar entrada na prefeitura com um projeto de ampliação da construção que existe no local e de elevação do telhado aproveitando a mais valia, mas deixando para executar a obra no futuro. Isso é possível, ou a obra teria que ser executada até novembro?
    Obrigada
    Mariza

    1. Boa tarde Mariza,
      A Mais Valia é Lei Complementar e tem prazo determinado de vigência.
      A exigência para sua aplicação é que no momento do requerimento, dentro de seu prazo, que vai até o início de novembro de 2015, as obras estejam pelo menos com paredes e lajes executadas.
      Assim, não é possível pedir para construir e sim legalizar o que estiver pronto dentro desses parâmetros, salvo em algumas áreas da Barra da Tijuca e Recreio.
      Mas pode ser que o seu caso não seja de mais valia e sua pretensão se adeque à Lei vigente, assim você poderia apresentar o projeto e, no prazo de 180 dias, começar pelo menos a executar as obras. Depois, essa obra poderia demorar o tempo que você quisesse, desde que pagando pela licença de obras proporcional ao número de meses de execução de obra.
      Abçs

  9. Boa Noite, Azenil.
    Para iniciar o processo de Mais Valia, tive que fazer o pagamento da DARM, mas tomei um susto com o valor!!
    A ATC é de 340 m² aproximadamente (contei tudo que estava construido em cada pavimento, só descontei a garagem descoberta), porém o prazo mínimo de obra que o sistema deixa colocar é de 12 meses, o que é um absurdo já que a construção já está até realizada. E com esse tempo de contrução o que poderia de R$ 60 está saindo a R$ 730.
    Coloquei como opção legalização de prédio, está correto?
    Você sabe se tem como alterar esse tempo de execução??
    Muitíssimo obrigada!

    1. Olá,
      O prazo mínimo para a obra concluída é função da área a ser legalizada.
      No seu caso, o erro está em atribuir a área total pois não se pagará nada pelo existente, desde que já devidamente legalizado e tributado no IPTU.
      Não basta estar somente pagando p IPTU, tem que comprovar, através de projetos, licenças antigas, etc.
      Quanto menor a área menor será o número de meses, o que de certa forma é justo pois uma área de 340m² não se faz em 2 ou 3 meses.
      E no caso de legalização, a Prefeitura cobra ainda 100% de multa. Assim, se estão atribuindo 12 meses, foi considerado 6 meses de obra mais 6 meses de multa.
      Cuidado pois se você está se assustando com esse valor de licença deve se assustar mais ainda com os valores cobrados pela mais valia.
      Além disso, terá que pagar o ISS sobre a área a ser legalizada.
      Verifique esses valores antes de protocolar seu pedido pois na verdade você estará chamando a fiscalização da Prefeitura para seu imóvel e, se não tiver condições de pagar em no máximo 12 meses o valor da mais valia terá sérios problemas de fiscalização.
      Abçs e boa sorte

  10. Bom dia, moro em uma cobertura dúplex na Fonte da Saudade e em 2009 a prefeitura veio à minha casa (sem que eu chamasse) medir o 2o andar e após isso enviou quota extra de IPTu. Desde então a metragem do carne foi corrigida e pago o imposto anual com base na metragem total dos 2 andares. O 2o andar foi construído ainda pelo morador anterior porém nunca registrei a planta do 2o andar na prefeitura. Agora quero vender meu apartamento e me perguntam se a cobertura e’ legalizada. Não sei o que responder.

    1. Boa noite Clara,
      O IPTU, por si só, não legaliza o imóvel sendo mera regularidade tributária.
      Para ter seu imóvel legalizado você deve apresentar projeto junto a Secretaria de Urbanismo e requerer a legalização.
      Caso o acréscimo não atenda a legislação, poderá requerer o pagamento de mais valia até o início de novembro de 2015.
      Se você for vender por financiamento com recursos da Caixa, por exemplo, deverá ter seu imóvel legalizado e com aceitação das obras de modificação e acréscimo.
      O fato de já ter a área atualizada ajuda muito, você não irá pagar o ISS e muitas vezes esse tipo de imóvel até passa em uma avaliação menos criteriosa da Caixa.
      Mas, aquele que comprar e vier a ser multado em razão dessas obras irregulares poderá ajuizar ação de reparação por vício oculto e buscar o seu direito de ser indenizado.
      Outra coisa é vender e o comprador saber dessa condição e aceitar. Deixe isso devidamente registrado para não ter problemas futuros.
      Abçs

  11. Bom dia,
    Sou proprietário de uma cobertura no bairro do Andaraí. A área total do imóvel é de ceca de 500m2. O IPTU apresenta área edificada de 264m2 (o que engloba um segundo andar de 70 m2 legalizado em mais-valia anterior). A área de terraço não consta do IPTU. Isso está correto?

    Adquiri este imóvel dessa forma e com mais dois acréscimos (uma copa de 10 m2 e uma cobertura de ferro com telhado de policarbonato com 30 m2).

    Pelo que sei esses acréscimos não estão legalizados. Posso e/ou devo fazê-lo agora nesta oportunidade?

    O meu IPTU terá acréscimo?

    Caso afirmativo como obtenho um orçamento do serviço assim como do valor estimado da contra partida junto a prefeitura?

    Grato

    1. Boa tarde Carlos
      Embora a Lei autorize a cobrança de áreas descobertas, varandas e garagens, em alguns casos temos o lançamento tributário apenas do que chamamos de área coberta, incluindo toda a projeção de telhado.
      O Sr. pode solicitar a aplicação da Lei 157/2015 até o dia 6 de novembro e seu IPTu irá ser atualizado de acordo com as áreas apuradas no projeto.
      Para um orçamento se faz necessário visita ao local e para conhecimento da documentação anterior e fundamentação do valor de honorários.
      Essa visita técnica não tem qualquer custo
      Estou à disposição para agendarmos o melhor dia e horário
      Tel.: 21-999832187 – Vivo
      21- 3979-3377
      21-96430-7155 Nextel

      Obs.: As terças e quintas das 08:00h às 13:00h estou com horário comprometido.

      Atenciosamente

  12. BOA TARDE! COMPREI UM IMÓVEL Q TEM NA ESCRITURA DIREITO À LAJE. EU SEI Q PRECISO DO MAIS VALIA P PODER CONSTRUIR. TERIA AINDA COMO ME BENEFICIAR DESTE Q ESTÁ ABERTO AGORA ATÉ 6/11? POSSO CONSTRUIR DEPOIS? OU SÓ O ACESSO Á LAJE?

    1. Boa tarde Fernanda.
      Depende de qual a sua localização
      Veja o que diz o Decreto 404015/2015
      Art. 1.º Fica permitida a ampliação horizontal nos pavimentos de cobertura previstos pela
      legislação em vigor até o plano das fachadas, excluídas as varandas, sacadas e saliências, nas edificações a serem construídas no Município, na forma e condições estabelecidas na Lei
      Complementar n.º 99 de 23 de setembro de 2009.
      § 1.º A disposição instituída no caput não se aplica às IV, V e VI Regiões Administrativas.
      § 2.º O prazo para requerimento de licenciamento com os benefícios deste artigo será 30 de setembro de 2016.
      Assim, dependendo da sua localização você terá até essa data para requerer a legalização.
      Nos demais casos, a Lei prevê que se tenha parede e laje executada até o dia 6 de novembro de 2015.
      Abçs

      1. Obrigada pela atenção!
        Pelo q entendi, tenho q concluir a obra até dia 30/09/2016 ou é só o prazo para pedir o licenciamento? Pq lendo o decreto, parece que se refere o pedido de licenciamento para obra futura.
        Abç.

      2. Isso.. Observe que em algumas regiões a Prefeitura liberou até essa data de 2016 para solicitar a CONSTRUÇÃO.
        Para obras já concluídas, o prazo é até o dia 6 de novembro de 2015, devendo as paredes e lajes estarem executadas.
        Abçs

  13. Bom dia Azenil,
    Li sua resposta para a Fernanda e meu caso é como o dela. Estou com projeto e pretendo levantar parede e laje até 6 de novembro. De qq forma, a Lei só permite a legalização se o predio não tiver atingido o limite do gabarito. É isso? Como posso saber se este é o meu caso?
    Sds,

    1. Não. Você não pode ultrapassar em mais de um pavimento acima do aprovado nos termos do § 2º, II – “não ultrapassar mais de um pavimento acima do aprovado para a edificação em função da
      legislação vigente na época ou a altura máxima prevista no projeto aprovado;”
      Para melhor apuração do seu caso oriento que solicite uma certidão de informação par ao local, conhecendo assim o gabarito atual permitido.
      Não tenha como parâmetros outras edificações vizinhas pois podem ter sido construídas em épocas que permitiam gabaritos maiores e que posteriormente foram limitados, como é o caso da restrição do Plano Diretor que limita alguns prédios colados na divisa em 12,00m de altura.
      Abçs

  14. Azenil, soube que o prazo para “Mais Valia ” é 06/11/15. Gostaria que você fizesse uma visita ao meu imóvel para uma avaliação.

  15. Azemel, boa tarde.
    Em 2004 comprei uma cobertura duplex na tijuca, próximo ao tijuca tênis clube, ciente de que a parte de cima nao estava incluida no iptu.
    Neste predio exitem 4 coberturas e somente agora fiquei sabendo que a minha é a unica que nao esta regularizada.
    A parte inferior tem 90mts e a superior aproximadamente 70 a 80mts.
    Neste segundo andar tem um salao fechado, uma bancada com churrasqueira coberta, uma área aberta e um pequeno deck com piscina.
    O que devo fazer com essa lei complementar?
    Devo correr para ajustar ou devo deixar como esta?
    Att. Luiz

    1. Boa tarde,
      A Lei Complementar permite a regularização de obras que não atendem a legislação. O proprietário paga para ter o benefício da legalidade.
      Antes de mais nada é preciso saber se a obra executada é realmente caso de mais valia.
      Se for, devemos apresentar o projeto até o dia 6 de novembro de 2015 para garantir o benefício da Lei
      Após, a Prefeitura irá apurar o valor correspondente a sua obra e, somente após integralização desse valor, será aprovado o projeto e concedida a licença.
      Caso tenha interesse de uma proposta entre em contato
      Abçs

  16. Bom dia
    Construi a minha casa em cima da casa dos meus pais. Obedecendo todas as regras básicas de construção (coluna em cima de coluna/parede sob parede), mas não legalizei. Posso me apropriar da Lei Complementar ? Pagaria algo por isso ? Como devo proceder ?

    1. Boa tarde Simone.
      Como falo nesse post, nem tudo é caso de mais valia.
      A mais valia se aplica quando o proprietário executa obra em desacordo com alguma norma vigente.
      Se tudo foi obedecido, pode não ser o caso de mais valia. A diferença entre os valores cobrados são enormes quando se tem que pagar a contrapartida.
      Existem outras normas vigentes que podem te amparar por se tratar de uma edificação que foi transformada em bi familiar, ou seja, era uma que foi transformada em duas.
      Caso tenha interesse, entre em contato para agendarmos uma visita sem compromisso e melhor avaliar o caso
      Abçs

  17. Boa tarde
    Tenho um apto no cond atlântico sul na Barra da Tijuca e recebi da prefeitura uma carta para regularização da minha varanda que fechei com esquadria e tb incorporei a jardineira em um dos quartos
    O que exatamente tenho que apresentar
    Qual seria orçamento para ser feito o que for necessário para esta aprovação?
    Obrigada Patricia

    1. Boa tarde,
      Para legalizar esse fechamento é preciso apresentar projeto assinado por Engenheiro ou Arquiteto que assumirá a responsabilidade pela obra/fechamento.
      Além disso, irão compor o processo administrativo o Registro de Imóvel atualizado, comprovante de quitação do IPTU e documentos do requerente como identidade e CPF.
      Após entrada no processo, o mesmo será remetido ao Centro da Cidade para apurar o valor a pagar de mais valia.
      Caso tenha interesse podemos agendar uma visita técnica sem compromisso para apresentar proposta de honorários
      Att

      1. Para fechamento da varanda, como deve ser apresentado o projeto exatamente? Planta baixa, cortes, demolir /construir?… Somente a varanda? O apartamento todo? …

      2. Boa tarde,
        A Prefeitura exige projeto de arquitetura do apartamento em questão, para analisar se é só o fechamento de varanda ou se ocorreram outras modificações.
        Se você tiver a planta original aprovada (normalmente o condomínio possui) já facilita bastante e basta copiar a planta do seu apartamento indicando na planta baixa e cortes o fechamento, que, na cópia, deverá ser sinalizado em vermelho.
        Paredes demolidas serão indicadas tracejadas e em amarelo.
        Att

  18. Boa tarde Dr. Azenil,
    Dei entrada no processo de mais valia retroativo , mas foi negado e ficou parado, paguei todas as multas do antigo proprietário e as multas que foram aplicadas durante meu período de obra. Vendi o apartamento com tudo isso esclarecido, o atual proprietário fez novas obras após a escritura oque gerou mais multas que continuam vindo em meu nome, como resolver este problema?
    grato

    1. Bom dia Ronei,
      Com a venda do apartamento e consequente conhecimento da situação de existência de multas, o proprietário atual assume a responsabilidade pelo que fez de novo e pelo que recebeu, uma vez que provavelmente houve uma negociação de preço com redução em razão dessa pendência.
      O que você deve fazer é comparecer ao DLF do Bairro onde tramita o processo e apresentar cópia da sua Escritura, solicitando a transferência da titularidade do processo.
      Apesar de estarem em seu nome, em regra, as multas administrativas recaem sobre o imóvel e, caso não sejam pagas, geram possibilidade de execução com a penhora do bem pela Procuradoria Municipal.
      Isso não importa em estar no seu nome ou do atual proprietário pois o imóvel que será objeto de penhora e outros bens da pessoa física não serão atingidos.
      Mas é interessante que você faça o que orientei, compareça ao DLF de posse da cópia da Escritura e requeira a substituição da Titularidade do processo.
      Abçs

  19. Olá Azenil,

    Sou moradora da Av. Emb Abelardo Bueno, na Barra da Tijuca, e recebi a notificação da Coordenadoria de Licenciamento e Fiscalização Urbanística da prefeitura para regularizar obras realizadas em meu apartamento até 6 de novembro de 2015.
    A única obra realizada foi o fechamento da varanda com cortina de vidro. Não retirei a porta da varanda para ampliar a sala e nem a utilizo com este fim.
    Nesse caso há necessidade do licenciamento de mais valia?
    Obrigada,
    Jessica

    1. Boa tarde Jessica,
      Se o seu obedeceu o contido na Lei Complementar 145/2014 não é o caso de mais valia e sim de fechamento por cortina de vidro. Mas esse fechamento deve obedecer integralmente o contido na Lei, caso contrário, será o caso de Mais Valia.
      As formas de cobranças mudam muito sendo mais favorável quando se trata de cortina de vidro.
      Quanto ao processo de legalização, não temos diferença. Deverá ser apresentado projeto de legalização com a indicação total do apartamento, a varanda fechada, cortes, etc.
      Caso queira conhecer as leis mencionadas, acesse http://www.azenilcarvalho.com.br e vá em Links interessantes que lá temos atalhos para todos esses diplomas legais.
      Caso necessite de proposta para realização dos serviços entre em contato, com atenção especial ao prazo de 6 de novembro de 2015.
      Abçs

  20. Boa noite Azenil. Estou regularizando através da mais valia 2015 minha obra de cobertura realizada até março de 2015. Cheguei a receber uma multa e aviso de embarco em julho2015 após denúncia anônima. E já foi paga. Como o processo de legalização iniciou não mais multaram. Mas meu imóvel é financiado na Caixa e pretendo permanecer nele sem vende-lo. Na escritura do Imóvel que está na Caixa existe direitos especiais para construir sobre a projeção do apartamento. Acha que preciso comunicar a Caixa? A prefeitura vai pedir alguma declaração da Caixa para legalizar? Grato desde já

    1. Boa noite Renato,
      E tese, você teria que solicitar autorização para executar o acréscimo, conforme deve constar no seu contrato junto com a Caixa.
      Mas antecipo que, se solicitar, a Caixa vai negar. Isso porque o imóvel é o objeto da garantia e sofreu uma avaliação antes do negócio, onde um engenheiro atestou a condição de alienação.
      A Prefeitura deveria pedir a anuência da Caixa, uma vez que você não detém a propriedade e sim o domínio, que será efetivado em propriedade tão logo integralize o pagamento devido.
      Como se trata de acréscimo, entendo que não há necessidade de levar a certidão de aceitação de obras ao Registro de Imóveis.
      A Prefeitura não entra no mérito da propriedade e apenas regulariza uma situação administrativa e fiscal, com atualização dos valores de IPTU e cobrança de taxas de licenciamento.
      Meu parecer é que você legalize pagando o valor devido para a Prefeitura e não comunique a Caixa, que poderá inclusive promover uma nova avaliação do seu imóvel e romper o contrato por quebra contratual.
      Abraços e boa sorte

  21. BOM DIA AZENIR GOSTARIA DE SABER SE TENHO CHANCE DE 1 DIA LEGALIZAR MINHA OBRA.COMPREI 1 LAGE DE CASA,ONDE HA 3 HERDEIROS SENDO QUE 2 JA PEGARAM SUAS PARTES NO TERRENO.A PESSOA QUE ME VENDEU MORA EMBAIXO.SO TENHO O COMPRA E VENDAS.POREM 2 HERDEIROS NAO FORAM CONVOCADOS A ASSINAR PORQUE A PESSOA QUE VENDEU NAO FALACOM ESSES PARENTES.JA MORO HA 4 ANOS NA CASA CONSTRUIDA.AGUARDO RETORNO ,OBG

    1. Boa tarde Andreia
      Para legalizar a edificação, antes é necessário a regularização da propriedade. Assim, pelo seu breve relato possivelmente terá que promover o inventário e chamar os herdeiros que, independente de falar ou não com a pessoa que te vendeu, devem autorizar e participar da venda.
      Em situações de herança é muito comum o herdeiro achar que, por estar morando em uma casa, com a morte do proprietário, ele passa a ser dono. Isso será objeto de partilha no Inventário e TODOS os herdeiros devem comparecer sob efeito de anulação da venda uma vez que, sem a assinatura de todos, o contrato não possuirá eficácia.
      Att

  22. bom dia, possuo um imovel galpao que teve aceitacao das obras muitos anos atras, depois foi aumentado a cobertura do galpap utralpassando area da taxa de ocupacao é possivel legalizacao fica no suburbio.

    1. Boa tarde,
      É possível sim, até o dia 6 de novembro, com os favores da Lei 157/2015, a chamada “mais valia”.
      Será cobrada uma taxa pela Prefeitura pelos valores que você ultrapassou na taxa de ocupação.
      Dependendo da área, vale à pena a legalização pois, após esse prazo, se for notificado, não terá como legalizar
      Abçs

    2. Boa noite Arnaldo,
      Você poderá legalizar até o dia 6 de novembro do presente ano nos termos da Lei 157/2015, pagando mais valia pela área que não atender a Lei.
      Abçs

  23. Boa Noite,
    Recebemos a carta da SMU ref. LC 157 solicitando comparecimento. Moramos numa cobertura que compramos na planta onde consta designado “previsao de deck de madeira”, “previsao de piscina” e nada fizemos de obra alem do deck e da piscina de acordo com as medidas da plata original a qual temos conosco. Nossa duvida seria: precisamos pagar mais valia pela construçao do deck e piscina que estavam na previsao da planta do imovel ? na escritura e RGI essas plantas foram anexas na contracapa devidamente assinadas pelos responsaveis da obra da construtota, isso ajuda alguma coisa ? Grata, Fernanda

    1. Boa noite Fernanda,
      Restou saber se essa planta anexada era projeto aprovado pela Prefeitura ou apenas previsão.
      Se o projeto original já constava a piscina e deck não vejo necessidade de mais valia, bastando apresentar requerimento esclarecendo que a obra já estava aprovada de acordo com o projeto aprovado.
      No caso de ser obra executada depois, sem a atualização do projeto original, será sim objeto de legalização e, no caso de ser contrária a alguma Lei vigente, objeto de mais valia.
      Abçs

    1. Já respondido anteriormente. Fernanda, em alguns lugares da Barra da Tijuca e Recreio existe o que chamamos de “Mais valerá”, ou seja, o proprietário pode requerer para fazer a obra que não atenda algum parâmetro legal, desde que pague contrapartida pelo acréscimo. Assim, em alguns casos, não ficaria limitado ao prazo do dia 6 de novembro de 2015.
      Abçs

  24. Boa Tarde Azenil, Construí uma casa no Itanhangá há 26 anos. Ao longo desse tempo acrescentei varanda aberta, cobertura para estacionamento, cobertura aberta para área de serviço totalizando cerca de 120 m2. A área edificada constante no IPTU atual é de 372 m2. Por solicitação da Prefeitura agendei visita de agente de recadastramento para o dia 29/10. Pergunto: 1. Essa área de 120 m2 é tributável? 2. Caso positivo, há o que se fazer para minimizar o eventual aumento da ATE tributável. 3. Vocês podem ajudar? Abs José Luiz

    1. Boa tarde Jose,
      Sim, é tributável por ser coberta, mas terá descontos por se tratar de utilização como estacionamento.
      O fato de atualizar o cadastro é mera regularidade tributária.
      Isso quer dizer que, se o agente de recadastramento comunicar à SMU, você terá que apresentar projeto pra legalização do acréscimo.
      Não temos como minimizar o aumento da ATE, apenas verificar se serão aplicados os descontos em razão da natureza da cobertura e utilização.
      Veja o Artigo 20 da Lei 14327/95
      http://smaonline.rio.rj.gov.br/legis_consulta/3916Dec%2014327_1995.pdf

      Abçs

      1. Boa tarde Jose. Atendemos no horário comercial no telefone 38229074 ou 30728520.
        Estamos localizados no Via Parque, Barra da Tijuca, sala 3060, Prédio Itanhangá.
        Entre em contato para agendarmos uma visita ou forneça pelo e-mail azenil@globo.com telefone de contato
        Abçs

  25. Boa Tarde Azenil… a familia da minha namorada comprou um terreno a 20 anos atrás. Nesse terreno havia somente a casa da frente e um espaço na parte de trás que depois de alguns anos, foi construído uma casa de 2 quartos, sala, cozinha e terraço. Essa casa de fundos não possui documentação, apenas a da casa da frente está legalizada. Temos o objetivo de legalizar a casa de tras para depois desmembrar as duas coisas e vende-las separadamente, pois hoje, para a prefeitura, só existe apenas uma casa naquele terreno. Essa lei “Mais Valia” se enquadra nesse caso? Será que a legalização sairia muito caro e valeria apena? Pois a mais 20 anos que eles não tem problema com prefeitura e mexer na ferida por acabar saindo caro dmais! Poderia me ajudar Azenil?
    Grande Abraço!

    1. Boa tarde Diego
      A Mais Valia é instrumento legal para legalização de obras que não atendam a Lei atual.
      Para melhor resposta seria necessário saber, antes de mais nada, se essa casa feita sem licença atende ou não a legalização, com afastamentos da casa da frente, vaga de carro, etc.
      Existe legislação mais favorável para legalização de unidades residenciais e muitas vezes conseguimos fugir da mais valia que alcança valores elevados demais.
      Caso tenha interesse, envie endereço ou fotos do local com documentos para um parecer
      O ideal seria marcar uma visita mas alerto que os prazos são curtos para entrada até o dia 6/11/2015 se for o caso de mais valia
      Abçs

  26. Boa tarde Azenil. Igual um companheiro acima estou para comprar um imóvel na planta (realmente nao fechei negócio ainda por isso) em Botafogo que possui direito a laje. Você recomendou a ele que fosse ao DLF da Lagoa, no caso dele, onde eu deveria ir para fazer esta consulta? O imóvel que quero comprar é na Rua da Matriz.
    Estando apto a construir, vocês apoiam com a regularizacao em caso de nova brecha na lei (uma possível nova mais valia no futuro).
    Obrigado.

    1. Bom dia Taphael
      Você deve ir no DLF de Botafogo
      CLU 1 e 2 – Botafogo

      Coordenadoria de Licenciamento e Fiscalização Urbanística
      Rua Pinheiro Machado, 30
      Tel. 2552-9019 3399-7106 2551-1805

      Bairros de abrangência – Botafogo, Flamengo, Glória, Laranjeiras, Catete, Cosme Velho, Humaitá, Urca, Leme e Copacabana
      Fazemos todo o serviço de legalização.
      Se precisar, retorno o contato.
      Abçs

  27. Boa tarde Azenil. Gostaria de regularizar minha casa e não sei se vale a pena pela Lei a mais valia. A parte legalizada tem 53m² e a parte acrescida 149m². Sendo que ela atende em grande a legalização: afastamento, prisma, gabarito..
    O que faço? Vou pela A Mais Valia? Não sei quanto cobram pelo m² em Campo Grande.

    Grata,
    Michelle

    1. Olá Michele, desculpe a demora em responder
      Se você atende a Lei vigente não é preciso requerer a Mais Valia
      Você pode requerer pela forma simplificada, vigente sem prazo determinado
      Caso queira maiores esclarecimentos entre em contato
      Abçs

  28. A área de minha varanda está incluída no iptu do imóvel. Posso envidraçar sem ter que legalizar o fechamento.
    O fechamento está previsto pelo condomínio.

    Att.,
    Rogério

    1. Olá Rogério
      Temos que fazer a disdinção emo que é tributo e o que é legalidade. O fato de estar pagando IPTU não implica em legalidade e sim em regularidade tributária uma vez que há previsão legal para a cobrança de varandas, terraços e até mesmo áreas descobertas.
      O problema polêmico das varandas é que a Lei diz: ” As varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas sob qualquer pretexto…”
      Assim, a Prefeitura, numa forma de gerar arrecadação, permitiu por Lei Complementar o fechamento de varandas, desde que o proprietário pague uma contrapartida pela ilegalidade,a denominada Mais Valia.
      Com isso, ao pagar o valor, em contra partida, obtém a legalização
      Com a ocupação integrando a área de sala/quarto, nivelameto de piso e outros fatores, será considerado como acréscimo de área e, se não estiver constando no IPTU, passará a constar, inclusive com possibilidade de pagar ISS em razão do acréscimo.
      Em resumo, o pagamento se dá pelo fechamento, que é vedado em Lei.
      Se você não estiver na Zona Sul, poderá fazer o fechamento a qualquer tempo, desde que obedecidos os termos da Lei Complementar 145/2014, com cortina de vidro. Se estiver na Barra da Tijuca, Recreio ou Centro, poderá requerer até 16 de setermbro de 2016 a licença para fechamento,mediante apresentação de projeto e pagando a devida taxa
      Abçs

  29. Boa Tarde Azenil,

    Tenho um apartamento na barra da tijuca e fechei a varanda, tirei a porta e nivelei o piso, porem o prazo da mais -valia venceu, o que devo fazer agora?

    1. Boa tarde Paola
      O prazo da mais valia acabou mas nos bairros de Barra da Tijuca e Recreio ainda podemos dar entrada para regularização conforme previsão legal da Lei 157/2015,
      Como você fechou a varanda e nivelou o piso, não se enquadrará na Lei 145/2014 e será considerado uma obra de modificação e acréscimo com inclusão dessa área no cadastro de IPTU.
      Caso tenha interesse, envie endereço e área da varanda para apresentarmos uma proposta para realização dos serviços
      Abçs

      1. Boa Tarde Azenil,

        O que vc quer dizer com previsão legal? Ainda é possível fazer a legalização fora do prazo?

      2. Então Paola,
        Previsão legal é o que está escrito na Lei. Veja só:
        “Art. 4.º Nas subzonas A-1, A-20 e A-21, da XXIV RA, aplica-se o disposto no caput do art. 1.º,
        observadas as seguintes condições:
        I – no aproveitamento da cobertura do último pavimento das edificações, será exigido um
        afastamento mínimo de um metro e cinquenta centímetros, do plano da fachada voltado para a
        testada do lote;
        II – será permitida a utilização da laje superior da cobertura, para dependências das unidades,
        tolerando-se que uma área correspondente a até cinquenta por cento da projeção do pavimento
        inferior seja coberta;
        III – onde for permitido varanda em balanço, com cinco metros de profundidade, será tolerado o
        fechamento de uma faixa de até um metro e cinquenta centímetros a partir do plano da fachada,
        observado o disposto no parágrafo único deste artigo;
        IV – será tolerado o fechamento das varandas de fundos, mediante contrapartida estabelecida
        no art. 3.º da LC 99/2009.”
        Assim, o Decreto RIO nº 40405 de 23 de julho de 2015 prevê a possibilidade de legalizar através de mais valia mesmo depois do dia 6 de novembro de 2015.
        Veja a íntegra do Decreto em http://www.azenilcarvalho.com.br
        vá em links interessantes e lá embaixo acesse o Decreto
        Abçs

  30. Quero legalizar uma casinha no fundo do quintal em Benfica, Sao cristovao-rj. tem quarto e sala cozinha e wc. posso contar com a ajuda desta empresa para isto?

    1. Boa tarde Victor,
      Com certeza. Precisamos antes de mais nada ter acesso ao Registro de Imóveis e IPTU para consultar o zoneamento na Prefeitura e possíveis restrições urbanas pois São Cristóvão tem várias áreas tombadas e preservadas e mesmo sendo imóvel de fundos podemos encontrar limitações.
      Entre em contato conosco ou envie telefone para agendar uma visita
      Abçs

  31. amigo, como se calcula o m2 de fechamento de varandas? m2 do chão ou dos vidros colocados? No caso quanto custaria o valor cobrado pela prefeitura do m2 fechado de uma varanda no recreio?

    1. Boa tarde Rafael
      Veja o artigo que publiquei em
      https://azenil.wordpress.com/2015/10/05/recebi-notificacao-para-regularizar-fechamento-de-varanda-por-mais-valia-o-que-fazer/

      Embora o prazo para Mais Valia tenha acabado no dia 6 de novembro de 2015, nos bairro de Recreio dos Bandeirantes e Barra da Tijuca ainda é possível requerer a legalização nesses termos.
      Resumindo.. se o fechamento é por cortina de vidro com sistema retrátil e foram mantidos os níveis dos pisos, você irá legalizar pela Lei 145/2014 com custo de R$ 300,00 por metro quadrado de piso da varanda.
      Caso tenha fechado com blidex ou similar, igualando o piso da sala com a varanda, será considerado acréscimo de área e pagará mais valia no importe de 0,40 x área x VR, fator que você encontra no seu IPTU 2015.
      Abçs

      1. Mas gostaria de saber o porque que o DECRETO Nº 40405 DE 23 DE JULHO DE 2015 que REGULAMENTA A APLICAÇÃO DA LEI COMPLEMENTAR Nº 99 DE 23 DE SETEMBRO DE 2009 E DA LEI COMPLEMENTAR Nº 157 DE 9 DE JULHO DE 2015 e diz:

        B) se praticada por particular proprietário, em unidade de imóvel unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar, antes ou após a concessão do habite-se, o valor da contrapartida será calculado:

        C = (0,8 Ac + 0,4 Ad + 0,4 Acpp) x VR/m² x P x TR

        1. para a cobertura de terraços e o fechamento de varandas será utilizado o índice de quarenta por cento do Valor Unitário Padrão Residencial – VR.

        Não pode ser aplicado. Onde fala que não?

  32. Azenil gostaria de saber o porque não podemos obedecer o abaixo exposto:

    DECRETO Nº 40405 DE 23 DE JULHO DE 2015 que REGULAMENTA A APLICAÇÃO DA LEI COMPLEMENTAR Nº 99 DE 23 DE SETEMBRO DE 2009 E DA LEI COMPLEMENTAR Nº 157 DE 9 DE JULHO DE 2015

    Art. 7.o O valor da contrapartida a ser pago ao Município será determinado em Laudo de Contrapartida elaborado pela Coordenadoria Geral de Controle de Parcelamentos e Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo (U/CGPE), com base nas disposições do artigo 3.o da Lei Complementar n.o 99/2009, e aprovado pelo Secretário Municipal de Urbanismo.
    § 1o O cálculo da importância a ser recolhida observará as seguintes fórmulas: I – Em imóvel residencial:
    Onde:
    C = Valor da contrapartida
    VR = Valor unitário padrão residencial
    Ac = Área coberta
    Acpp = Área coberta sobre piso permitido Ad = Área descoberta
    P = Fator Posição do Imóvel
    TR = Fator Tipologia Residencial
    a) se praticada em imóvel multifamiliar, pelo construtor pessoa física ou pessoa jurídica, antes da concessão do habite-se, o valor da contrapartida será:
    C = (1,2 Ac + 0,6 Ad + 0,6 Acpp) x VR/m2 x P x TR
    1. para a cobertura de terraços e o fechamento de varandas será utilizado o índice de sessenta por cento do Valor Unitário Padrão Residencial – VR.
    b) se praticada por particular proprietário, em unidade de imóvel unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar, antes ou após a concessão do habite-se, o valor da contrapartida será calculado:
    C = (0,8 Ac + 0,4 Ad + 0,4 Acpp) x VR/m2 x P x TR
    1. para a cobertura de terraços e o fechamento de varandas será utilizado o índice de quarenta por cento do Valor Unitário Padrão Residencial – VR.

    A prefeitura não tem dado o desconto de 60% no valor do VR! Porque nao? Onde diz que não se aplica?

  33. Caros ,
    Li as várias consultas realizadas e também suas respostas e não ficou transparente a dúvida quanto as condições para Regularização:

    Na lei Complementar 157 registra:
    “Poderão ser regularizadas as obras existentes até 10/07/15, data de publicação da Lei Complementar 157, considerando-se existentes aquelas que apresentem, no mínimo, paredes, pisos e tetos ou cobertura construídos.”

    Algumas respostas suas vocês informa a data limite de 06/11/2015 é aceito???

    Afinal também na IV RA pode-se solicitar mais valia em obra irregular (acréscimo de 1 andar) na qual tenha sido realizada (construída parcialmente) após a publicação de 10/07/2015?????

    1. Boa tarde,
      A data limite foi para a legalização de obras concluídas até a data de 10/07/15, ou seja, se a sua obra já estava pronta nessa data de 10/0702015 você poderia ter protocolado o pedido de legalização até o dia 6/11/2015.
      O que a Lei não admite na IV RA é o pedido de construção, ou seja, pedir licença para executar a obra que não atende a Legislação.
      Mais Valia só se aplica para obras prontas com paredes e laje até a data de 10/07/2015
      O que aconteceu em alguns casos é que, pelo tempo de vigência da Lei, muita gente aproveitou e fez a obra sem licença, mesmo depois de 10/07/2015 e deu entrada até o dia 6/11
      Respondendo a sua pergunta, para a IV RA não está mais vigorando o licenciamento por mais valia
      Abçs

  34. Meu amigo, obrigado por várias informações, gostaria de saber quanto ficaria mais valia na urca rj, 25 mts2, área total do apartamento 200 mts2, estou aguardando marcar a visita para o cálculo, sabe se demora muito eles virem aqui, obrigado joaquim

    1. Boa noite
      Depende do valor que consta no seu IPTU para o VR ano 2015
      Multiplique esse valor pela área a ser legalizada e depois multiplique por 0,40
      Essa é a conta básica da mais valia porém depende da área que você está extrapolando a Lei e não sobre toda a área de construção
      Tem que acompanhar o processo e ir pessoalmente lá na Prefeitura para ter uma brevidade no cálculo.
      Abçs

  35. Caro Azenil, bom dia!

    Em primeiro lugar, parabéns pelo site e informações úteis!

    Por favor , me ajudem estou desesperado!

    Sobre o assunto da mais Lei Mais Valia fechamento de varandas, uma empresa de locação imoveis fechou com moradores do meu condominio aqui na Barra, que fizessem os projetos das varandas (por um arquiteto deles). Só que paguei esse projeto e agora eles sumiram.

    Enfim… recebi a notificação da prefeitura sobre o valor desta contra-partida, minha esposa foi pegar diretamente no Centro/RJ os boletos em 12x, mas para mim fica inviável pagar (mais de 12mil com o vencimento primeiro para 28/2, enfim tenho até HOJE). A particularidade é que não aumentei/tirei porta/etc nada na varanda, apenas é fechada com cortina vidro de cor verde. Esta empresa que fez disse que seria mais valia porque os vidros não eram incolores (outra lei complementar, que seria mais em conta, por volta de 3mil para minha varanda)…. E pior, estou de mudança de cidade, e pretendo vender (ou alugar) o imóvel final do ano 2016!

    Por favor preciso de ajuda, se começo pagando este imposto (para não ter problemas numa futura venda, passando para o próximo proprietário)… ou se engaveto este boleto, deixando para lá..ou se faço alguma reinvidicação junto a prefeitura..ou até se mando demolir esse fechamento. Não queria ter nenhum problema na venda do imovel, caso não comecasse a pagar isto (meu modo de ver, abusivo, por um simples fechamento sem acrescimo de area, apenas por os vidros serem verdes)!

    Por favor, me ajudem…… rs

    Obrigado!

    1. Boa tarde Marcos,
      Infelizmente existem profissionais que não prestam a devida atenção.
      No seu caso, seria necessário analisar o tipo de pedido que foi feito e se teria a possibilidade de adequação à Lei 145/2015, bem mais favorável, porém com várias restrições:
      Art. 2º O fechamento de varandas das edificações residenciais multifamiliares e da parte
      residencial multifamiliar das edificações mistas deverá atender as seguintes condições:
      I – deverá ser utilizado sistema retrátil de fechamento em vidro ou material incolor e translúcido
      de qualidade equivalente, que permita a abertura total da varanda prevista no projeto
      originalmente aprovado;
      II – deverá ser garantida a abertura no mínimo de área equivalente à soma dos vãos de
      ventilação e iluminação dos compartimentos voltados para a varanda;
      III – a varanda não poderá ser dividida em compartimentos por alvenaria ou outro elemento
      construtivo, que descaracterize sua área original, nem será permitida a sua incorporação aos
      compartimentos internos da edificação.
      IV – o nível do piso da varanda deverá ser mantido conforme o projeto originalmente aprovado
      não podendo ser alterado para ficar no mesmo nível de piso dos compartimentos voltados para
      a varanda.
      Parágrafo único. O fechamento das varandas será feito exclusivamente por sistema retrátil,
      instalado de forma que não interfira na composição arquitetônica da fachada, não sendo
      admitida a colocação de janelas ou outros tipos de esquadrias.
      A não adequação a esse tipo, implica na cobrança de mais valia e inclusão da área acrescida no cadastro de IPTU.
      Caso não tenha condições de pagamento, poderá pedir prazo para demolir e retornar a situação original sem pagar nada. Se não pagar o boleto, isso implicará em dívida ativa e poderá gerar restrições no caso de venda do apartamento.
      Abça

    1. Boa tarde. O prazo para a mais valia acabou no dia 6 de novembro de 2015, exceto para a região de Barra da Tijuca e Recreio. O prazo anterior não foi prorrogado
      Att

      1. Perdão Thais, erro de interpretação.
        Então…o prazo para pagamento é o prazo da Lei.
        Ou você paga à vista com 7% de descontou ou paga parcelado em até 12 vezes.
        Se o seu processo foi protocolado pela Lei Complementar 99/2009, até janeiro de 2010, poderá optar pelo pagamento parcelado em até 24 vezes.
        Para a lei 157/2015 somente no prazo máximo de 12 vezes.
        Espero ter ajudado
        Att

  36. Boa noite, Azenil. Era muito comum aqui na Barra da Tijuca o desmembramento de algumas edificações unifamiliares. Meu terreno é de 638m². Ainda posso solicitar esse desmembramento junto ao órgão competente?

    1. Boa tarde Abel
      É necessário saber se no endereço é permitido essa área, devendo observar ainda a largura mínima do logradouro.
      Para responder sua pergunta é preciso saber o endereço correto para identificar o zoneamento e parâmetros.
      Abçs

  37. Gostaria de uma informação urgente, meu processo na prefeitura rj, estou aguardando o pessoal me ligar para o cálculo na mais valia, contrapartida, saiu no meu processo, U/CGPE/GT- LC 99/09
    Aguardar no prazo da LC 157/2015 (Contrapartida), o que quer dizer isto, por favor gostaria de uma ajuda, muito obrigado Junior

  38. RBoa tarde meu amigo, muito obrigado pela informação , onde posso ir para ver o processo, porque a prefeitura das Laranjeiras RJ eles falam para esperar o pessoal ligar, gostaria de ir direto onde está o processo, obrigado Joaquim Junior

  39. Boa tarde, comprei um imóvel que no RGI consta o terreno 7X 18,90. Só que no IPTU vem cobrando 90 m quadrados de área edificada. Como faço para ver se esta errado, e se estiver errado o que fazer

  40. Boa tarde, adquiri um imóvel que na certidão de ônus reais consta a medida de 7 m de frente e 18 m lateral. No IPTU pago sobre 90 metros quadrados. Como fazer para saber se esta certo, e se estiver errado o que fazer

    1. O IPTU não é prova de legalidade, é mera regularidade fiscal. O Registro de Imóveis irá apontar as metragens do lote e em alguns cartórios, a área do imóvel. O que vale é a área que constar no Registro.

  41. DÚVIDAS FREQUENTES: Boa tarde, adquiri um imóvel que na certidão de ônus reais consta a medida de 7 m de frente e 18 m lateral. No IPTU pago sobre 90 metros quadrados. Como fazer para saber se esta certo, e se estiver errado o que fazer

  42. Gostaria de uma informação urgente, meu processo na prefeitura rj, estou aguardando o pessoal me ligar para o cálculo na mais valia, contrapartida, saiu no meu processo, U/CGPE/GT- LC 99/09
    Aguardar no prazo da LC 157/2015 (Contrapartida), o que quer dizer isto, por favor gostaria de uma ajuda, muito obrigada.
    Zeina.

    1. Boa noite. O processo deve estar com alguma exigência e foi dado o despacho para aguardar no prazo. Compareça ao setor de Mais Valia para melhor apurar a exigência. Em razão do grande número de processos em único setor é necessário acompanhar de perto o procedimento para celeridade na legalização
      Abçs

  43. Gostaria de uma informação. Meu processo na prefeitura rj, entrou em Setembro de 2015 para aguardar prazo da contrapartida. Foi entregue a exigência que era parte do arquiteto. Em Novembro, entrou em análise e em Janeiro deste ano em prosseguimento. Três meses se passaram e não saiu mais nada. Isso é normal? Sair o cálculo para pagamento seria o próximo passo? Desde Janeiro está parado o processo. Muito obrigada pela ajuda e atenção. Andréia.

    1. Boa Noite
      Vá até o setor de mais valia para verificar o andamento. Nao dá para ficar somente no acompanhamento via Internet em razão do grande número de processos.
      Abçs

  44. Boa noite ! Estou querendo comprar um apartamento na Gávea. Ultimo andar com 80 m2 .
    a cerca de 25 anos atras, o proprietário construiu um segundo andar com aproximadamente 60 m2 . É possível regularizar -lo ?

    1. Boa tarde Fabio
      Até novembro de 2016 você poderia ter dado entrada pela Mais Valia.
      Essa Lei acabou e não temos previsão de nova vigência.
      Provavelmente esse acréscimo ultrapassa o gabarito ou a área total edificada permitida para o local. E não adianta você se basear que existem outros prédios no entorno com andares mais elevados pois não é só a altura que irá determinar o gabarito mas,por exemplo, a área total do lote.
      Assim, oriento que, com cuidado, busque essa informação de gabarito na Prefeitura local.
      Abçs

  45. eu moro com meus pais e meu pai morreu e eu vis uma casa em cima da casa da minha mãe e agora chegou um iptu no valor de 6.192,00 retroativo de 2001 a 2015 e no nome do meu pai e venho como comercial e esta ruim para pagar um valor desse o que fazer??

    1. Boa noite
      Você deve verificar se os dados contidos na atualização cadastral estão corretos. Bem provável que esse valor elevado seja decorrente da área acrescida que foi somada à área da casa existente. Provável que, ao legalizar a casa de cima independente da casa de baixa, cada um com a sua respectiva área e consequentemente IPTUs separados, o valor deve baixar consideravelmente.
      Abçs

  46. Construimos uma casa sobre a casa do meu sogro, que é toda legalizada. Usamos toda a área da laje, aproximadamente 70m2. a construção já tem mais de 20 anos, gostaria de saber se nos encaixamos na lei do puxadinho e se teremos muitas despesas. e ainda, se essa legalização dependerá também de assinaturas de outros herdeiros , ou não tem nada a ver, uma vez que meu sogro doou por escrito a laje para construirmos para casarmos e reconheceu firma em cartório, juntamente com minha sógra. Essa tb é uma das nossas preocupações. O imóvel fica na Freguesia, Ilha do Governador/RJ.

    1. Boa tarde Adriana
      A Lei de Mais Valia, também chamada de Lei do puxadinho, não está mais em vigor, acabou seu prazo em novembro de 2015.
      Você não deixou claro se o seu sogro ainda é vivo. Se for, deverá ser o acréscimo legalizado no seu nome e, após averbação da construção, ele transfere o imóvel para seu nome e de seu marido.
      Caso já tenha falecido, deverá ser aberto o inventário e nomeado inventariante que poderá requerer a legalização em nome do espólio. A Ilha tem Projeto de Estruturação Urbana próprio e uma das limitações é o gabarito em razão da proximidade do aeroporto.
      Oriento que antes de dar entrada em qualquer pedido, verifique se a obra executada é passível de legalização.
      Abçs

  47. Bom dia, parabéns pelo site, é de muita utilidade para todos.

    Possuo uma cobertura duplex no Jardim Oceânico, Barra da Tijuca, totalmente regularizada em sua área total de 286.5 m2.
    Ela possui um terraço no andar de baixo e outro terraço no pavimento superior.
    A área total do primeiro pavimento é de 191m2 (141m2 coberta; 50m2 descoberta); a área total do pavimento superior é de 95.5m2 (45.3m2 coberta; 50.2m2 descoberta).

    Eu tenho planos de cobrir a totalidade da área descoberta do pavimento superior com telhas comuns (50.2 m2) e 16m2 do pavimento inferior com telhas de policarbonato.

    Eu entendo que a Mais Valerá se aplica aos casos de acréscimos (puxadinhos) que estejam fora do permitido pela legislação, logo o motivo de se pagar uma contrapartida.

    No meu caso, ao cobrir os terraços descobertos, conforme acima, o projeto estaria ainda dentro dos limites das legislação ou estaria fora?

    Estando dentro, não seria necessário então a contrapartida (Mais Valerá), bastando aprovar o projeto junto à prefeitura, está correto este entendimento?

    1. Boa tarde.
      Grato pelas palavras. Seria necessário saber se no caso o ATE – área total edificada – foi atingido ou se ainda tem alguma coisa para ser edificada dentro desse parâmetro. Se ainda estiver dentro da Lei, não seria o caso de mais valia.
      No mais, o seu entendimento está correto
      Abçs

      1. Obrigado pelas informações.
        Creio que o único jeito de saber se a ATE foi atingida seria junto à Prefeitura, pois não possuo as plantas de todo o prédio, somente da minha unidade. Eles devem ter esta informação fácil lá e poderiam me informar se eu levar somente as plantas do meu apartamento, correto?
        Abraço!

  48. Boa tarde,
    Foi feita uma construção de um puxadinho no terraço. Apresentei as plantas com a área construída feita por um engenheiro e agora meu processo caiu em exigência na subprefeitura da Taquara. Estão pedindo um laudo de contrapartida. Mas li que não é o meu engenheiro quem deve fazer e sim órgão público “Art. 7º O valor da contrapartida a ser pago ao Município será determinado em Laudo de Contrapartida elaborado pela Coordenadoria Geral de Controle de Parcelamentos e Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo (U/CGPE), com base nas disposições do artigo 3º da Lei Complementar nº 99/2009, e aprovado pelo Secretário Municipal de Urbanismo.

    Estou em dúvida sobre quem deve fazer esse laudo. Devo acionar o engenheiro? ele quem deve fazer o laudo?

    Desde já grato pela atenção

    Abraço

    1. Boa noite.
      Esse procedimento é automático pela Prefeitura. O seu processo vai tramitar do GLF da Taquara para o Centro da Cidade, para o Grupo de Contrapartida. Lá que irão apurar o valor a pagar, sendo esse procedimento realizado por técnicos da Prefeitura. Não há necessidade e nem é possível contratar profissional diverso dessa condição. Após o pagamento INTEGRAL da mais valia, o processo retorna para DLF do Bairro para prosseguimento com a licença de obras e aprovação do projeto.
      Abçs

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