AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

RESUMO

Uma etapa fundamental na aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal é a avaliação do bem que será dado como garantia da dívida.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

  • 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II – o direito de uso especial para fins de moradia;

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV – a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Por se tratar de um negócio jurídico, conforme preceitua o Art. 104 do Código Civil: “ A validade do negócio jurídico requer: II- Objeto lícito, possível e determinado ou determinável”

Na alienação fiduciária o objeto é o imóvel, que deve ser lícito, ou seja, ter a sua existência jurídica comprovada.

Na compra e venda de imóvel com recursos da Caixa Econômica, essa comprovação se dará com a juntada dos documentos referentes ao imóvel no processo de obtenção do financiamento. Após aprovar o crédito do cliente, verificar possíveis restrições pessoais, o gerente da Caixa irá sortear uma empresa terceirizada de Engenharia/Arquitetura para proceder na avaliação do bem.

Como a determinação do valor de um bem é o objetivo da Engenharia de Avaliações, a Norma Técnica NBR 14.653-2 define avaliação de bens sendo:

Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.(ABNT, 2004b, p 3).

E complementando a definição, a respectiva norma refere-se a bem como “coisa de valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio”.

Sob a vista jurídica, segundo a definição do artigo 79 do Código Civil, Lei nº 10.406, de 10.01.2002, um bem imóvel são “o solo e tudo quanto nele se incorporar natural ou artificialmente”.

Entre todos os métodos empregados na avaliação de imóveis, o de maior utilização é o método comparativo onde o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para sua aplicação a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado, ou seja, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo

EVALUATION OF BUILDINGS

ABSTRACT

A critical step in the acquisition of property with funding from Caixa Economica Federal is the evaluation of the good that will be pledged as security debt.

A lien on real property is the legal transaction in which the borrower (or trustor), aiming to guarantee the transfer to the creditor hires (trustee), property of the resolvable property thing.

A lien on real property lends itself to secure any debt, regardless of its nature, and can be established by an individual or legal person and in favor of individual or entity.

This is what is expressly provided for in § 1 of article 22 of Law 9514/97:

1 The statutory lien may be hired by individuals or legal entities, not being private entities operating in SFI and may have as object, in addition to full ownership:

I – ground rent property, in which case the payment will be chargeable Laudemio, if the consolidation of the business area in the Trust;

II – the right of special use for housing purposes;

III – the real right to use, since susceptible of alienation;

IV – Property superficiária.

Thus, either to secure a debt arising from mutual (loan), is to ensure the balance due on the acquisition of immovable property, the alienation is a quite interesting for both contracting parties legal institution.

Because it is a legal business, as provided in Article 104 of the Civil Code: “The validity of the transaction requires lawful, possible, and determined or determinable II-Object”

Chattel mortgage on the property is the object, it shall be lawful, ie, having proven its legal existence.

The purchase and sale of property with funds from Savings, such certification will be with the filing of all documents pertaining to the property in obtaining financing process. After approving customer credit, personal check possible restrictions, the manager of the Box will randomly select a third party Engineering / Architecture to undertake the evaluation of the well.

How to determine the value of a good is the goal of the Engineering Reviews, Technical Standard NBR 14653-2 defines valuation of assets which:

Data analysis by the engineer reviews, to identify the value of an asset, its cost, outcomes and rights, as well as indicators to determine the feasibility of its economic use for a particular purpose, location and date. (ABNT, 2004b, p 3).

And complementing the definition, its standard refers to as well as “anything of value, likely to use or that may be subject to law that integrates an asset.”

Under the legal view, as defined in Article 79 of the Civil Code, Law No. 10.406, of 10.01.2002, immovable property are “the soil and all that therein is incorporated naturally or artificially.”

Among all the methods used in real estate appraisal, the greater use of the comparative method is where the value of the asset is estimated by comparison with data from similar market as the intrinsic and extrinsic characteristics. It is a fundamental condition for its application the existence of a set of data that can be taken as statistically sample the market, ie, any asset can be measured, provided that data can be regarded as a representative sample for the same.

REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

Segundo Frederico Mendonça, além da grande área de abrangência, a Avaliação de Imóveis ainda permite a exploração de nichos distintos, seja avaliação de imóveis urbanos ou rurais, bem como até mesmo envergar-se nos seus aspectos legais, tornando-se um técnico jurídico ou um perito judicial, nomeado por um juiz de direito. Frederico discorreu ainda sobre alguns aspectos da sua experiência profissional para exemplificar e testemunhar suas afirmações, interagindo diretamente com os congressistas que se mostraram totalmente receptivos.

De acordo com Carlos Alberto Nadal, O conceito de avaliação imobiliária pode ser entendido como a estimativa do valor de um bem, ou seja, o valor mais provável pelo qual o mesmo possa ser objeto de transação no mercado em que está inserido. A norma brasileira NBR 14653- 1 Avaliação de bens, em sua parte 1 (ABNT,2001), que dita os procedimentos gerais

para avaliações prescreve como metodologia os métodos: método comparativo de dados do mercado, método involutivo, método evolutivo e método da capitalização da renda.

Eng. Evelise Chemale Zancan diz que A avaliação em massa dos imóveis, baseada numa metodologia científica sustentada pelo banco de dados imobiliário, permite a administração municipal corrigir eventuais injustiças fiscais praticadas na cobrança de impostos como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis).

A pesquisa tem como objetivo geral desenvolver uma metodologia para avaliação em massa dos imóveis para efeito de cobrança de tributos municipais, baseada na organização do banco de dados do mercado imobiliário de uma cidade de médio porte, cujas variáveis gerais, são contempladas no cadastro urbano do município

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