CRIMES DE PARCELAMENTO DE SOLO

Muito interessante esse artigo sobre crimes de parcelamento de solo que passo a reproduzir

Nos dias atuais é muito comum a ideia de adquirir um lote em maior porção e buscar sua divisão em lotes menores como forma de obter renda. Devemos ter o cuidado com o devido processo legal de desmembramento pois, se assim não o fizer, estaremos sujeitos às penas da Lei, criminalmente, com sanções não só ao proprietário que adquiriu o lote e dividiu irregularmente mas também ao corretor ou qualquer pessoa que contribua para o fato delituoso.

Breves anotações aos crimes previstos na Lei do Parcelamento do Solo Urbano

 Gustavo Burgos de Oliveira,

Assessor Jurídico do Ministério Público/RS.

Pretendendo aduzir um perfil objetivo, e por isso mesmo não exaustivo, a respeito do tema, permito-me iniciar pela transcrição dos tipos penais previstos na Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências:

“CAPÍTULO IX

Disposições Penais

Art. 50 – Constitui crime contra a Administração Pública:

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:

I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;

II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51 – Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Parágrafo único. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 52 – Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.”

Inicialmente, consigne-se que há concurso material entre os crimes previstos no “caput” do art. 50 da Lei Federal nº 6.766/79 e aquele previsto no parágrafo único, inciso I, do mesmo dispositivo legal. Não se desconhece que o parágrafo único do artigo 50 da referida Lei remete à idéia de crime qualificado, o que afastaria, “icto oculi”, o concurso material de crimes. Não se desconhece, igualmente, entendimento jurisprudencial no sentido de que “as figuras penais descritas no parágrafo único do art. 50 nada mais são de que formas qualificadas em relação ao ‘caput’ do mesmo artigo. Por isso, não há como apenar o réu na forma simples e na forma qualificada em face do princípio da consunção” (TJ/RS, 3a Câmara Criminal, Apelação Crime nº 70.001.085.133, rel. Des. Saulo Brum Leal, j. em 28/09/00). Contudo, filio-me à tese do concurso material de crimes. Explico. Não é de se aplicar o princípio da consunção, pois os delitos previstos no “caput” do artigo 50 não são, necessariamente, normal fase de preparação ou de execução do delito previsto no parágrafo único, inciso I, do mesmo dispositivo. Isso porque as figuras típicas previstas no “caput” são independentes e possuem dolo distinto daquela prevista no parágrafo único, inciso I, do artigo 50. Vale dizer, o agente pode ter praticado o delito do artigo 50, parágrafo único, inciso I, da Lei 6.766/79 (alienação de lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente), sem ter necessariamente praticado o delito do artigo 50, “caput”, inciso I, da Lei 6.766/79 (dar início a parcelamento do solo sem autorização dos órgãos públicos competentes), e vice-versa. Por exemplo, o agente “A” (um dos proprietários do imóvel) pode ter dado início a loteamento não autorizado pelos órgãos públicos competentes, e o agente “B” (co-proprietário do imóvel) pode ter alienado os lotes antes do registro do empreendimento no álbum imobiliário, em condutas  objetiva e subjetivamente independentes. Por isso, se “C” (único proprietário do imóvel), por exemplo, praticar as duas condutas antes referidas (artigo 50, “caput”, inciso I e artigo 50, parágrafo único, inciso I, ambos da Lei 6.766/79), a hipótese é a do concurso material, e não a de crime qualificado. Tal situação, como visto, difere daquela prevista como crime qualificado no homicídio, por exemplo, na qual o agente, para praticar a conduta descrita no tipo qualificado (motivo fútil, por exemplo – artigo 121, § 2º, do Código Penal) necessariamente deve praticar a conduta prevista no tipo penal base (matar alguém – art. 121, “caput”, Código Penal), caracterizando o crime qualificado.

Com relação à prescrição dos delitos previstos no artigo 50 da Lei Federal nº 6.766/79, é sabido que há dois posicionamentos a respeito do tema. O primeiro entende tratar-se a hipótese de crime permanente, cuja consumação se prolonga no tempo, pelo desdobramento, em fases, de toda a operação, e cujos efeitos somente se estancam com a recomposição da ordem jurídica. A segunda corrente, à qual me filio, aduz ser caso de crime instantâneo de efeitos permanentes, sendo que o prazo prescricional tem início na data em que se consumou o delito, e não quando da cessação dos seus desdobramentos.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, é verdade,  no sentido de que o crime do artigo 50, parágrafo único, inciso I, da Lei 6.766/79 seria hipótese de crime permanente (5a Turma, REsp nº 5410/SP, rel. Ministro Cid. Flaquer Scartezzini, julgado em 13/05/96). No entanto, a orientação mais recente do mesmo órgão fracionário daquela Corte é no sentido de que os crimes de parcelamento do solo urbano são crimes instantâneos de efeitos permanentes, a saber:

“PENAL. RECURSO ESPECIAL. CRIME CONTRA O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LEI Nº 6766/79), CRIME INSTANTÂNEO COM EFEITOS PERMANENTES. PRESCRIÇÃO RETROATIVA.

O delito previsto no art. 50 da Lei nº 6.766/79 é instantâneo de efeitos permanentes. O prazo prescricional, portanto, tem início na data em que se consumou e não da cessação dos seus desdobramentos. Recurso provido.” (STJ, 5a Turma, REsp. nº 566076/DF, j. em 04/12/2003, rel. Ministro Felix Fischer).

 No mesmo sentido é, aliás, o entendimento da 6a Turma do Superior Tribunal de Justiça, “v.g.” Habeas Corpus nº 13203/SP, rel. Ministro Fernando Gonçalves, j. em 13/02/2001.

Não se pode olvidar que, para a tipificação de qualquer um dos delitos previstos na Lei Federal nº 6.766/79, exige-se o dolo como elemento subjetivo, ou seja, a vontade consciente e livre de praticar o fato descrito na norma punitiva. Ademais, “em se tratando de delito de mera conduta, é irrelevante para o deslinde da causa a circunstância de não ter havido ocultação fraudulenta da ausência do registro ou de que a área é legalmente passível de ser loteada. Tanto isso é verdade que a jurisprudência entende que o registro posterior do loteamento não tem o condão de excluir a configuração do delito. Nesse sentido: RT 660/271; RT 662/269” (grifou-se – TJ/RS, 4a Câmara Criminal, Apelação Crime nº 70.007.103.302, rel. Des. Constantino Lisbôa de Azevedo, j. em 23/10/03).

Ademais, os delitos previstos no artigo 50, “caput”, da Lei Federal nº 6.766/79 podem ser praticados tanto na zona urbana como na zona rural, pois basta que o parcelamento do solo seja efetuado para “fins urbanos”. A finalidade urbana é definida, diga-se, por exclusão. Explico. Tem finalidade urbana o imóvel que não tiver finalidade rural, entendendo-se esta como a exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial (conforme artigo 4o, inciso I, da Lei Federal nº 4.504/64 – Estatuto da Terra).

Com relação à conduta do corretor de imóveis, de notar que aplica-se a regra do artigo 51 da Lei Federal nº 6.766/79, em combinação com o tipo penal incidente na hipótese (previsto no artigo 50 da mesma Lei). Nesse sentido:

“LOTEAMENTO IRREGULAR. CRIME PREVISTO NO ART. 50, inciso I, DA LEI Nº 6.766/79.

Comete o crime previsto no art. 50, inciso I, da Lei Federal nº 6.766/79, o agente que fraciona terreno originário de loteamento anterior, abrindo rua e contrariando lei ambiental municipal, mesmo que tenha tentado dar aparência de condomínio fechado. Inaceitável alegação de desconhecimento da lei municipal, quando o agente é corretor de imóveis e adquiriu o terreno de consciência da impossibilidade de parcelar.

APELAÇÃO IMPROVIDA. UNÂNIME.” (TJ/RS, 4a Câmara Criminal, Apelação Crime nº 70.002.295.145, rel. Des. Gaspar Marques Batista, j. em 15/05/01).

No entanto, não devemos aplicar a regra do artigo 51 da Lei Federal nº 6.766/79 para fins de responsabilizar criminalmente o Prefeito Municipal que não notifica o loteador para regularizar o parcelamento clandestino ou irregular, sob pena de, na mesma linha interpretativa, chegar-se ao absurdo de imaginar-se a responsabilidade criminal do agente ministerial que não levou a cabo a referida notificação, na medida em que o Ministério Público, assim como o Município, tem o poder de notificação previsto no artigo 38, § 2º, da Lei Federal nº 6.766/79. Ou seja, “o fato de o Prefeito Municipal não ter notificado o proprietário do loteamento irregular para regularizá-lo não importa em co-autoria, pois sendo o crime de loteamento irregular de mera conduta, consumado estava o delito quando aquele tomou conhecimento da sua existência” (TJ/RS, 4a Câmara Criminal, Processo Crime nº 696803337, rel. Des. Danúbio Edon Franco, j. em 25/09/97). Contudo, ressalte-se, nada impede que o Prefeito Municipal, em agindo como loteador e praticando qualquer das condutas previstas nos artigos 50 ou 51 da Lei Federal nº 6.766/79, responda criminalmente.

O artigo 52 da Lei Federal nº 6.766/79, a seu turno, prevê a conduta praticada pelo Oficial do Registro, ou por “quem exerça, permanente ou interinamente, suas funções” (TJ/RS, 3a Câmara Criminal, Apelação Crime nº 70.001.085.133, rel. Des. Saulo Brum Leal, j. em 28/09/00). Passo a analisar, brevemente, o aspecto procedimental do delito, notadamente no que diz respeito à possibilidade da suspensão condicional do processo, transação penal e composição civil dos danos.

Com efeito, dispõe o texto constitucional que são funções institucionais do Ministério Público promover, privativamente, a ação penal pública, “na forma da lei” (CF, art. 129, inciso I). Portanto, a partir do advento da Lei Federal nº 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais Estaduais), o Ministério Público, ao oferecer a denúncia, pode oferecer ao acusado a suspensão condicional do processo tal qual prevista no artigo 89 Lei Federal nº 9.099/95, pois a pena mínima em abstrato dos delitos previstos na Lei Federal nº 6.766/79 é de um ano. No entanto, não é cabível a transação penal (art. 76, Lei Federal n.º 9.099/95), nem a composição civil dos danos (art. 74, Lei Federal n.º 9.099/95) para os crimes previstos no art. 50 da Lei Federal n.º 6.766/79, pois a pena máxima dos referidos crimes é superior a dois anos, não se enquadrando, portanto, no conceito de infração penal de menor potencial ofensivo (art. 61 da Lei Federal n.º 9.099/95). Observa-se, porém, que o crime do art. 52 da Lei Federal n.º 6.766/79 é infração penal de menor potencial ofensivo (pena máxima não superior a dois anos), podendo, em relação a este delito, ser aplicados os institutos da transação penal e da composição civil dos danos.

Deve-se atentar, ainda, para o fato de que a suspensão condicional do processo só terá cabimento quando o acusado preencher os requisitos legais e se submeter a algumas condições, entre elas a reparação do dano (art. 89, § 1º, incisos I a IV, da Lei Federal nº 9.099/95). A reparação do dano consiste, com efeito e inclusive, na regularização do empreendimento, devendo o loteador firmar um termo de ajustamento de conduta, perante o Ministério Público, no âmbito do inquérito civil que investiga o ilegal parcelamento do solo para fins urbanos. Observa-se que, em sendo reparado o dano (vale dizer, regularizado o parcelamento do solo) antes do recebimento da denúncia (antes, portanto, de aceita pelo acusado a proposta de suspensão condicional do processo), aplica-se a redução de pena prevista no artigo 16 do Código Penal.

Anote-se, por fim, que o crime de parcelamento do solo para fins urbanos, previsto na Lei Federal nº 6.766/79, é especial em relação ao crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal, devendo aquele prevalecer, portanto.

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