HABITE-SE: O QUE É? COMO SE OBTER? PARA QUE SERVE?

DEFINIÇÃO E DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA HABITE-SE. O QUE É? PARA QUE SERVE?

HABITE-SE quer dizer: PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja, é autorização, através de ato administrativo da Prefeitura para que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imóvel depois do devido processo legal. A concessão da certidão de Habite-se implica no reconhecimento da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades legais, desde o licenciamento até o cumprimento correto das restrições contidas no alvará – licença – inicial. Enquanto o início da obra tem sua autorização legal através da licença de obras, sua conclusão será atestada pela emissão da certidão de Habite-se. Embora atualmente os agentes financeiros não estejam exigindo na sua grande maioria a comprovação do Habite-se para financiamento imobiliário, este é imprescindível, junto com a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo INSS, para averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis.

Na licença de obras há uma relação de documentos necessários para o Habite-se (Restrições para o Habite-se) e que variam conforme a característica de cada imóvel. Basicamente, são exigidos documentos que comprovem que as instalações prediais foram executadas de acordo com as normas exigidas pelas concessionárias de água, esgoto, gás e luz. Para construções com áreas acima de 150,00m² é necessário o comprovante do plantio ou doação de mudas de árvores.

No Município do Rio de Janeiro, embasado no Decreto n.º 5.726, de 19 de março de 1986, art. 12, I, o profissional responsável pela execução da obra poderá firmar declaração de que as instalações prediais estão de acordo com as normas e regulamentos e aceitas pelas concessionárias (RIO DE JANEIRO, 1986) (ANEXO E).

Vale ressaltar que isso não implica em isenção de apresentar projetos e instalações e cumprir as exigências das concessionárias. A simplificação do processo administrativo é uma faculdade do Legislador Municipal, que transfere a responsabilidade de fiscalização para o profissional responsável pela obra e para as concessionárias envolvidas.

Outro documento fundamental para se obter o Habite-se é a Certidão de Visto Fiscal, emitida pela Secretaria de Fazenda, comprovando que a área legalizada foi devidamente inscrita no Cadastro de Imóveis, mediante o devido pagamento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS), e que passará a constar no IPTU referente ao ano seguinte da legalização, conforme art. 60, da Lei n.º 691/84:

Art. 60 – A mudança de tributação predial para territorial, ou de territorial para predial, somente prevalecerá, para efeito de cobrança do imposto respectivo, a partir do exercício seguinte àquele em que ocorrer o evento causador da alteração (RIO DE JANEIRO, 1984).

O requerente deverá abrir processo administrativo na Secretaria Municipal de Fazenda, juntando cópias dos seguintes documentos: licença de obra; projeto aprovado; RGI atualizado em três meses; identidade e CPF do proprietário do imóvel; IPTU do exercício atual; e, para fins de comprovação da área existente, IPTU do exercício dos cinco anos anteriores.

O Município não fiscalizará a incidência do ISS para imóveis com menos de cem metros quadrados e que foram construídos sem mão-de-obra assalariada. Com a abertura do processo, o Fiscal da Fazenda calculará o valor devido de ISS, emitindo Nota de Lançamento de Débito que especifica os valores e índices cobrados. O requerente tem o prazo de trinta dias, a partir da ciência, para impugnar os valores. Aceitando os termos contidos na Nota de Lançamento, o requerente poderá retirar a guia para pagamento, a fim de obter a Certidão de Visto Fiscal (Atualmente essa Certidão é emitida on line para a Secretaria de Urbanismo).

Vale esclarecer que o processo de apuração de ISS é apenas o início do processo de inclusão predial, ou seja, alteração e atualização de dados cadastrais junto ao IPTU. Após a emissão da Certidão de Visto Fiscal, o processo segue para o Controlador Municipal, que fará uma nova análise dos documentos e procederá às devidas alterações no cadastro. O requerente deve ficar atento, pois é muito comum, após anos de legalização, o IPTU ainda se manter com os dados cadastrais anteriores. Neste caso, o contribuinte deve buscar a devida regularização através do acompanhamento do processo de inclusão predial.

Cumprindo todas as restrições contidas na licença, o proprietário ou procurador deve então solicitar uma vistoria final no imóvel, onde o Técnico da Prefeitura irá atestar que o projeto aprovado inicialmente foi cumprido, sem alterações.

Caso existam mudanças no projeto que impliquem em acréscimos de áreas, deverá ser apresentado Projeto para Modificação de Projeto Aprovado com Acréscimo de Área, atualizando assim tanto o projeto quanto os valores de ISS a serem pagos.

Por fim, a Prefeitura emite uma certidão – CERTIDÃO DE HABITE-SE – para construções novas, podendo emitir ainda CERTIDÃO DE ACEITAÇÃO DE OBRAS – para modificações e acréscimos. Observe que, se você tinha uma casa térrea, existente e legalizada e construiu um segundo pavimento, ao final do processo terá ACEITAÇÃO DAS OBRAS para o primeiro pavimento e HABITE-SE para o segundo andar “novo”

A finalidade da Certidão emitida é somente averbar a construção/acréscimo perante o Registro de Imóveis competente.

Assim, com a emissão da certidão de habite-se encerra-se o processo administrativo de legalização e com a averbação da construção mediante apresentação da certidão no Registro de Imóveis exaurimos o processo de legalização.

Pronto… O imóvel estará legalizado e em condições de ser financiado, alienado ou mesmo dado em garantia para obter empréstimo bancário.

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13 comentários sobre “HABITE-SE: O QUE É? COMO SE OBTER? PARA QUE SERVE?

  1. OLá gostaria de saber de o iss e a inclusao predial é calculada em cima da área do imovel , no caso de predio, ou em cima da area total e dividida igualmente por todos os condominos, independente do tamanho dos apartamentos.

  2. Olá! Gostaria de aproveitar este post e solicitar opinião a respeito do meu caso.
    Estou construindo uma casa em um terreno que não é legalizado. Este terreno já possui uma casa de aproximadamente 90 metros quadrados feita com laje. A casa que está sendo construída possui aproximadamente esta mesma medida. A minha pergunta é: estou querendo legalizar o terreno e gostaria de saber se haveria algum problema em construir esta nova casa também com laje? O fato de a segunda casa possuir laje ou telha irá interferir no valor final na hora da legalização? Se sim, seria valores absurdos?

    Fico no aguardo se seu auxílio quanto meu questionamento.

    1. Boa tarde,
      O fato de ser laje ou telha não irá interferir no valor. Será considerado, em ambos os casos, área construída.
      Apenas observe os parâmetros legais para o local pois em alguns casos temos afastamento de uma edificação para outra, taxa de ocupação e outras limitações que, se não forem seguidas, poderão prejudicar o sucesso da legalização do lote.
      Abçs

  3. Bom dia,
    no meu imóvel fiz uma laje e agora quero regularizar. Sei que terei de pagar multa. Queria saber alor da multa e como regularizar.
    Obrigado

  4. Eu tenho um imóvel onde está sendo desenvolvida uma reforma em edifício existente com acréscimo de área. O imóvel será herdado por mim futuramente, mas ainda não tenho como comprovar a titularidade porque o inventário não está concluído. Desejo solicitar a regularização antes da conclusão das obras. O Registro do Imóvel não traz a informação do prédio existente antes do início das obras de reforma. Creio que tenho um problema bastante particular. Pelo que li no seu site, posso ter pela frente o pagamento do INSS e o ISS até a regularização e futura averbação no RGI. Para a aprovação do projeto, devo solicitar a Aceitação ou o Habite-se ? Grato desde já pelos esclarecimentos.

    1. Sendo o imóvel existente você deve solicitar, ao término da legalização, a aceitação das obras. Habite-se é o termo que se usa quando o prédio é novo.
      Ressalto que somente poderá ser solicitada a legalização quando regularizada a situação da propriedade, ou, como opção, requerer em nome do Espólio representado pelo Inventariante.
      Abçs

      1. Para a situação, é possível dar entrada em processo de Usucapião ? A certidão de ônus reais identifica 3 irmãos como proprietários. Todos tem relação de parentesco comigo. Uma das pessoas é meu bisavô.

    1. Até pode mas o correto é ser emitido no nome do “ESPOLIO DE FULANO, representado por seu inventariante…..”
      INVENTARIANTE nem sempre é o único herdeiro e requerendo tudo no nome do Espólio, o registro fará a transmissão da propriedade de acordo com a partilha dos bens.
      Abçs

  5. Prezado Azenil,

    Conheci seu site durante minha busca por respostas para tratar a legalização de minha cobertura e verifiquei que com sua larga experiência no ramo imobiliário e no processo de legalização de imóveis, você poderia me auxiliar a esclarecer algumas dúvidas. Sendo assim, gostaria de poder contar com sua valiosa orientação sobre as questões abaixo:

    1- Dei entrada no processo de mais valia de um acréscimo em minha cobertura e agora dois anos depois recebi a carta de aprovação já com o valor da contrapartida a ser paga. Gostaria de saber se este valor pode ser questionado junto a prefeitura, uma vez que o achei bem alto. O parcelamento oferecido foi de apenas 12 vezes, há como requerer em algum setor um parcelamento maior ?

    2- Quanto aos impostos a serem pagos após o pagamento da contrapartida e com isso termos a cobertura totalmente legalizada, sabe me informar quais são estes impostos e qual o prazo para pagá-los ?

    3- O acréscimo foi feito a aproximadamente 30 anos, já comprei a cobertura com ele. Sabe informar se os impostos acima prescrevem ?

    Desde já agradeço a atenção prestada.

    Att,

    Ródnei Martins

    1. Boa tarde,
      Os valores e a quantidade de parcelas estão na própria Lei. A mais valia é uma lei que chamamos de lei de adesão, ou seja, você concorda com os termos quando requer os seus favores. Assim, você pode até solicitar um prazo maior, é direito seu, e a Prefeitura poderá ou não conceder.
      Quanto aos valores, também decorre da Lei e o que poderá ser questionado é se ocorreu algum erro na apuração das áreas. fora isso, não vejo nenhuma outra possibilidade de recurso.
      Além da mais valia, você pagará a taxa de licença e o ISS, de acordo com a área a ser legalizada.
      Caso comprove a existência há mais de cinco anos, poderá ficar isento do ISS. Mas observe que, mesmo o imóvel tendo mais de 30 anos de existência, se for legalizado agora, conta a idade a partir da data do fato gerador que é a legalização.
      Abçs

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