AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – CRITÉRIOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Uma etapa fundamental na aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal é a avaliação do bem que será dado como garantia da dívida.
A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.
É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II – o direito de uso especial para fins de moradia;
III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV – a propriedade superficiária.
Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.
Por se tratar de um negócio jurídico, conforme preceitua o Art. 104 do Código Civil: “ A validade do negócio jurídico requer: II- Objeto lícito, possível e determinado ou determinável”
Na alienação fiduciária o objeto é o imóvel, que deve ser lícito, ou seja, ter a sua existência jurídica comprovada.
Nessa avaliação, o avaliador fará o papel de “olhos da Caixa”, ou seja, irá avaliar, além do valor econômico do bem, se o imóvel está legalizado, se a área que foi aprovada e consta no habite-se está de acordo com o existente no local, se apresenta algum vício de construção grave, entre outros…
A Caixa Econômica, como todos sabem, É BANCO! Tem como objetivo o lucro. Não tem função de fiscalização. Sendo assim, muitas vezes acaba tolerando pequenos acréscimos de área, modificações na edificação, desde que essas modificações sejam “PASSÍVEIS DE LEGALIZAÇÃO E NÃO IMPLIQUEM EM VÍNCULO ESTRUTURAL”, desde que o imóvel, como um todo, tenha o valor comercial correspondente para ser aceito como garantia.
Porém, a decisão de aceitação da garantia ou não pela Caixa recai sobre o Engenheiro Avaliador, que terá uma enorme responsabilidade em suas mãos. É o Avaliador que irá atestar em seu laudo, além do valor do imóvel, se o mesmo está em condições de garantir o valor que será entregue pela Caixa ao vendedor.

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6 comentários sobre “AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – CRITÉRIOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

  1. Ocultar que o imóvel está infestado por cupins, trazendo prejuízos ao comprador? Como proceder, se ao visitarmos o imóvel, não foi detectado?

    1. Boa noite.
      Esse procedimento, em tese, caracteriza o que chamamos de vício oculto e pode ser objeto de demanda Judicial para reparação do dano ou mesmo anulação do contrato com indenização.
      Abçs

    1. Boa noite. A avaliação obedece ao contido na Norma NBR 14653 e é feita pelo método comparativo de dados onde vários imóveis são comparados em suas características e valor, buscando uma equação de regressão na qual expresse o valor provável do bem avaliando
      Abçs

  2. u tenho um terreno que construí um villagio de 4 casas, na matrícula ele esta com 10×50 ,porém ele mede 10×48 mesmo assim consegui tirar o habite-se sem retificar a área do terreno pelo tamanho certo. Na construção foi alterado apenas a área de laser que era de 5m no projeto e agora esta com 3,5 m. O engenheiro do banco na hora de avaliar o imóvel ele pode barrar o financiamento ou apenas citar isto no relatório e desvalorizar o preço do imóvel ?

    1. Boa noite. É bem provável que, com o habite-se conseguido, o Avaliador tenha a sua visão voltada apenas para o imóvel, sendo a área de lazer considerada ou não como condição valorizante, se assim contemplar o modelo de variáveis pelo método comparativo. Acho muito difícil ele descobrir por si só essa diferença. Aqui no Rio de Janeiro a Caixa e demais bancos estão exigindo a matrícula do Registro de Imóveis e IPTU. Em alguns casos mais complexos é solicitada a planta específica da unidade a ser avaliada.
      Abçs

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