LEGALIZAÇÃO DE MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO. FIZ UM “PUXADINHO”… E AGORA???

Processo administrativo de legalização de modificações e acréscimo

A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um terreno onde já está edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. A modificação e o acréscimo podem ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado nessa, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos, criação de novos banheiros, varandas, entre outros. Isso é o que vulgarmente chamamos de “puxadinho”.  No segundo caso, o acréscimo modifica a edificação existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente.

A legislação aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto n.º 5.281/85 se aplica tanto a edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas unidades. A grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificação e acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto, deverá comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja comprovado o direito adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação atual tenha sido modificada de forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender à nova lei em relação ao existente. Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em vigor. Assim, imóveis que foram beneficiados por legislação temporária, como, por exemplo, o Decreto n.º 9.218/90, e tiveram obras de acréscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE JANEIRO, 1990) – o que não é permitido nos dias atuais – em caso de modificação e acréscimo, não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto, porém não poderão acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.

No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe numeração oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada. Essa modificação precisa ser atualizada junto ao Cadastro Imobiliário de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imóveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao ser modificada e acrescida verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20, apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.º 20, apto 201(unidade nova).

Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovação do projeto, a documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria de Fazenda. De acordo com as informações contidas na licença de obras e projeto aprovado, será alterado nessa Secretaria o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua nova numeração em razão da modificação. Também será atribuída uma nova inscrição municipal para a unidade criada em razão do acréscimo. Neste ato, ocorrerão ainda as atribuições de áreas pertinentes a cada imóvel, conforme o quadro de áreas constante no projeto aprovado.

Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações cadastrais e, se for o caso, o pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), o proprietário deverá requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo. Dando prosseguimento ao ato, será emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida – e passou a receber uma nova numeração – e Certidão de Habite-se para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a averbação das modificações junto ao Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numeração concedida na matrícula da unidade existente e mediante comprovação das obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da unidade nova na citada matrícula.

Caso seja de interesse do proprietário, poderá ser requerido ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício, com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n.º 10.406/2002 – Código Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituição atribui uma fração ideal para cada unidade em relação ao terreno, distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, e possibilita a venda de cada unidade isoladamente.

Observa-se que nesse caso não existe desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a separação de fato das unidades, de forma independente e autônoma, quebrando os vínculos existentes entre o imóvel. No caso em questão, o que se tem é um simples “fracionamento”, ou seja, atribui-se uma área de utilização exclusiva para cada unidade e definem-se as áreas comuns.

O terreno continua vinculado em cada matrícula, em sua totalidade. Delimita-se a área de uso comum, as áreas de uso exclusivo e a área ocupada pela edificação. Quando o proprietário requer o fracionamento ao Registro Geral de Imóveis, extingue-se a matrícula do imóvel existente, e atribui-se uma nova matrícula para a unidade existente, em razão da alteração da numeração. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrícula individual.

Pode acontecer ainda a hipótese em que o proprietário edifica uma nova unidade nos fundos do imóvel já existente. Neste caso, não é necessário apresentar projeto completo da casa existente, desde que devidamente comprovada a sua legalidade. Com fins de instruir o processo administrativo, é usual juntar cópia da documentação, como por exemplo, projeto aprovado ou certidão de habite-se, a fim de demonstrar a aprovação do prédio.

A Prefeitura examinará a pretensão de construir na parcela do lote, de acordo com a legislação vigente, focando apenas a unidade a ser construída. No projeto, deverá constar, obrigatoriamente, quadro de áreas demonstrativo das áreas existentes e áreas a serem construídas, possibilitando assim o correto lançamento no cadastro de IPTU após aprovação pela Secretaria de Urbanismo.

A unidade nova, diferente da situação de acréscimo vertical, não sofre alteração na sua numeração. Normalmente, essa unidade a ser legalizada recebe o complemento “FUNDOS” e, da mesma forma, procede-se a averbação de instituição de condomínio edilício junto ao Registro de Imóveis para possível venda individual, com atribuição de frações e áreas de servidão de acesso.

A inscrição imobiliária (referente ao IPTU) da unidade existente não sofre alterações e a sua matrícula (referente ao RGI) não sofre alteração, ficando consignada à instituição de condomínio edilício. Sua numeração não sofre alteração.

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25 comentários sobre “LEGALIZAÇÃO DE MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO. FIZ UM “PUXADINHO”… E AGORA???

  1. Senhor Azenil, mais uma vez venho pedir sua opinião e ajuda, sobre o imóvel que seria do zelador comprado de forma ainda não explicado, masque agora a dona deste imóvel está legalizando com acréscimo de uma varanda, vamos entrar com processo, como faço para todos entrarem junto? Já que o condomínio não tem cnpj?

    1. Boa tarde,
      Após o fracionamento concluído no Registro de Imóveis cada proprietário deverá lavrar escritura de compra e venda, pagando o devido imposto de transmissão.
      Abçs

  2. Boa tarde Azenil. Peço uma ajuda na besteira que cometi.
    Construí uma casa em da casa da minha sogra a 4 anos, e agora estou tentando legalizar esta casa e me assustei com tanta burocracia e valores astronômicos que são cobrados. Qual o primeiro passo a ser dado para me desenrolar desta besteira que cometi.

    1. Bom dia,
      O primeiro passo é saber se o que você fez atende a Legislação do Bairro.
      Isso pode ser feito com uma consulta junto à Prefeitura local
      Somente depois disso é que aconselho a executar o projeto a iniciar o processo administrativo.
      Abçs

  3. Boa tarde Azenil,
    Peço um esclarecimento.
    Tenho um imóvel na área da 4 GLF do município do Rio de Janeiro.
    Na convenção do condomínio consta que posso construir no telhado.
    O prédio é de 2 pavimentos de apartamentos e como o apartamento da frente construiu no telhado, eu fiz a bobagem de também construir no telhado.
    Agora tenho um dúplex de fundos, sendo que o segundo andar não está legalizado.
    O que faço agora?
    Entro com o processo de legalização ou é mais valia?
    Isso é muito caro?
    Vocês fazem essa legalização?

    1. Boa noite Fátima
      Antes de pensar em Mais Valia é necessário saber se o que você fez atende a legislação do local quanto ao gabarito e quanto a área total possível de se edificar no lote, entre outros.
      Somente com vistas aos documentos e visita ao local é possível apurar se é caso de mais valia ou não.
      Os custos também vão variar de acordo com a área de acréscimo QUE NÃO ATENDE A LEGISLAÇÃO e a valorização do local onde situa-se o imóvel.
      Assim, você não pagará mais valia por toda a obra, a não ser que todo o pavimento acrescido contrarie a legislação
      Nosso escritório realiza esse tipo de legalização e caso queira um orçamento sem compromisso podemos agendar uma visita.
      Abçs

  4. Boa noite Azenil. Peço por favor orientação do senhor. Alguns anos atrás comprei um sobrado e moro no andar de cima. Minha vizinha do terreno ao lado tinha um terraço que transformou em residência para sua filha e o que me parece não construíram sua parede fazendo uso da minha. Como devo proceder e o que devo fazer?

    1. Boa noite,
      Em primeiro lugar, deve-se confirmar essa hipótese através de profissional técnico da área de Engenharia.
      O modo mais breve é tentar um acordo com sua vizinha, o que pode ocorrer através de intermediação desse profissional, desde que confirmada a irregularidade.
      O caminho mais difícil é propor uma ação judicial onde o caso será avaliado por Perito designado pelo Juízo, porém isso envolve custas e despesas com Advogado.
      Verifique por fim se a obra em questão está devidamente licenciada na Prefeitura Municipal, podendo também propor uma denúncia em face de possível obra irregular.
      Abçs e boa sorte

      1. Boa noite Azenil. Já conversei com a vizinha mas ela finge de desentendida. Vocês realizam essa avaliação? E qual seria o valor dessa avaliação. A obra deles não está licenciada na Prefeitura.

  5. Por gentileza, poderia tirar uma dúvida ref retorno de denúncia que realizei.

    Obras sem licença: CIDADÃ RELATA QUE A OBRA IRREGULAR ESTA SENDO ULTILIZADO UMA PAREDE VIZINHA PARA ACONSTRUÇÃO DE UM SOBRADO COM USO INDEVIDO DE UMA PARADE VIZINHA

    Andamento: A Secretaria Municipal de Urbanismo informa que o acesso ao imóvel foi impedido, não tendo sido constatadas obras de acréscimo externamente. Esclarecemos que obras internas estão fora do âmbito administrativo da Prefeitura e portanto independem de licença de obras de acordo com o art. 57 da Lei Complementar 111/2011.

    Motivo/Justificativa: Condições impeditivas à realização do serviço

    Minha dúvida é a seguinte: Vizinho pode construir como quiser usando a parede de outrem sem precisar de licença da Prefeitura e habite-se?
    Desde já agradeço sua atenção.

    1. Olá,
      A Lei de referência é o Plano Diretor que prevê a dispensa de licença em determinados casos.
      § 1º Não dependerão de licença as obras e as atividades não relacionadas neste artigo, bem como as seguintes, desde que não interfiram com a segurança de terceiros e nem se projetem sobre área de logradouro público, tais como:

      I – as pinturas e os pequenos consertos externos das edificações;

      II – a construção de galerias e caramanchões, jardins, piscinas, pavimentações e outras obras a céu aberto;

      III – as instalações de antenas e bombas elevatórias de água;

      IV – as obras de reforma ou de modificação interna, sem acréscimo de área, que não implique alterações das áreas comuns das edificações;

      V – a construção, restauração e reforma de passeios, que não prejudiquem sua permeabilidade e desde que situados em áreas não protegidas pelo patrimônio cultural.

      Assim, nesse caso, se a obra não importa em modificação estrutural ou acréscimo de área, horizontal ou vertical, não necessitará de licença Municipal
      Mas,independente disso, será obrigatório o registro no CREA mediante recolhimento de ART – Anotação de Responsabilidade Técnica e indicação de Engenheiro ou Arquiteto responsável.
      Assim, respondendo objetivamente, o vizinho não poderá construir usando a sua parede e, caso o faça, você poderá propor a competente ação judicial para garantir o seu Direito.
      Abçs

  6. Ola boa noite, estou tendo um problema em relação a legalização e queria tirar duvida, vou construir uma casa em cima de onde eu moro, na parte de baixo a casa é toda legalizada tudo registrado tudo certinho. So que o fiscal da prefeitura quer que o engenheiro refaça nosso projeto planta de novo e agora incluindo a casa de baixo onde moro ou seja, no novo projeto teria que ter a casa de baixo mais a casa de cima onde vou fazer construção. Eu queria saber se isso que ele pediu é correto sendo que a casa de baixo é toda legalizada e vai ser independente dá casa de cima.

    1. Boa noite.
      Ele está correto pois de qualquer forma você está alterando a casa de baixo, sena pela nova numeração que ela vai receber ou pelo acesso de escada, áreas, etc.
      Se fosse uma casa nos fundos, sem vínculo estrutural, não seria necessário.
      Quando ocorrer a legalização, a casa de baixo deve ter sua numeração alterada para apartamento 101 por exemplo, cabendo a casa de cima a numeração apartamento 201.
      Abçs

  7. Boa Tarde, podem me ajudar? Em 2009 comprei um apartamento onde já existia um acréscimo horizontal de área feito a mais de 15 anos ( 4,5 mts uma pequenina área apenas cabe um tanque e uma máquina ) pelo primeiro Proprietário, aliás todas as unidades que são em 6 fizeram. Porém eu não sabia, pois bem, um belo dia A PREFEITURA do RJ COMEÇOU A MULTAR, fui lá paguei muito chateada pois não sabia e regularizei tudo na Prefeitura. De posse da certidão me dirigi ao Cartório e estou tentando registrar esse acréscimo a 1 ano e sempre tem exigências! A última agora é que todos os Proprietários das outras unidades assinem um Termo de Aceite, queria saber se isso está correto? Tem um Proprietário que abandonou o apt e nem paga condomínio, é a filha que raramente entra em contato com o síndico por email, ninguém sabe onde ela mora!!! Cada vez é uma exigência, outros aptos conseguiram registrar sem nada de exigências absurdas Como devo fazer?,Pois terei que levar assinado e com firma reconhecida e provavelmente faltará uma?
    Grata.

    1. Boa noite. Faltam informações sobre as exigências e natureza da área onde foi edificado o acréscimo. Pelo seu relato,provável que tenha sido em área comum, ou seja, área que não pertença exclusivamente a você.
      Sinceramente, se você já regularizou na Prefeitura e atualizou o seu cadastro de IPTU, não vejo muita urgência em averbar esse pequeno acréscimo.
      Verifique a possibilidade de o síndico assinar como responsável, se existir, é claro.
      No mais, ´seria interessante conhecer as exigências e fundamentos do Registro para melhor opinar.
      Abçs

  8. 18 de dezembro 2017 – Vânia
    Boa tarde
    Gostaria de saber como faço para fazer uma ampliação em cima do meu apartamento porque existe um terraço e estou precisando ampliar.
    obrigada aguardo resposta

    1. Boa tarde,
      Antes de mais nada é preciso saber se o local admite esse aumento de gabarito. Isso é informado gratuitamente pela Prefeitura local. Se o gabarito permitir, deverá apresentar um projeto de modificação e acréscimo com Engenheiro ou Arquiteto que irá se responsabilizar pela execução da obra. Deverá ainda consultar as regras do condomínio sobre a possibilidade de ampliação.
      Abçs

  9. Boa tarde!

    Comprei um apto e utilizei o FGTS.

    No RGI o apto está declarado com aréa total de 90m2, porém o apto possui 150m2.

    É um prédio de 4 andares com apenas 3 aptos.

    Como faço para regularizar e qual seria a estimativa de custo?

    Obrigado.

  10. Bom dia! Minha irmã construiu mais um andar em cima da casa dela, mas nunca regularizou, apenas foi chamado um pedreiro que construiu a parte de cima, não houve engenheiro nem nada, mas isso já fez uns dez anos! Como ela poderia fazer para regularizar isso? Teria que ir a prefeitura, contratar um engenheiro? Será que regularizar isso sairá muito caro?Ela pagará multa por ter feito a obra sem engenheiro? Poderá perder a casa? Obrigada. Claudia

    1. Boa noite. Será necessário apresentar projeto de modificação e acréscimo indicando o que é existente e o que foi acrescido. Esse projeto deve ser feito por Engenheiro ou Arquiteto que ficará como responsável pelo Projeto de Arquitetura e irá declarar que a obra está em condições seguras. Esse projeto mais os documentos do imóvel devem ser apresentados na Secretaria de Urbanismo do bairro para aprovação e posterior habite-se. Os custos vão variar de acordo com a área da construção e outros fatores, como por exemplo a proximidade de encostas, rios, entre outros. Veja aqui no Blog o artigo Quanto custa Legalizar um Imóvel.
      Abçs

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