AUTOVISTORIA PREDIAL – LEI 126/2013 ( MUNICIPAL) E LEI 6400/2013 (ESTADUAL) – COMO ELABORAR O LAUDO?

Segue abaixo um sumário que pode ser adotado na elaboração dos Laudos nos termos da Lei 126/2013. Agradeço a colaboração do Engenheiro Péricles na presente proposta. Esclareço que nos casos de Autovistoria, entendemos não ser possível a adoção de formulários ou “modelos” prontos, diante da especificidade de cada condomínio. Mas o roteiro a seguir poderá instruir os profissionais e síndicos, alertando que laudos “simplificados” ou “genéricos com formulários prontos” podem levar o profissional e até o contratante às penalidades da  citada Lei

Art. 2º A vistoria técnica deverá ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com registro no Conselho de Fiscalização Profissional competente, que elaborará laudo técnico referente às condições mencionadas no art. 1º desta Lei Complementar.

§ 1º O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica no Conselho de Fiscalização Profissional competente.

§ 2º Em caso de prestação de informações falsas ou de omissão deliberada de informações, aplicar-se-á ao profissional de que trata este artigo multa no valor equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sem prejuízo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na legislação em vigor.”

 

SUMÁRIO DAS VISTORIAS A SEREM REALIZADAS COM FINS DE ELABORAÇÃO DE LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL (AUTOVISTORIA) DE ACORDO COM AS SEGUINTES LEIS:

1 – LEI Nº 6400, DE 05 DE MARÇO DE 05/03/2013

2 – LEI COMPLEMENTAR Nº 126 DE 26 DE MARÇO DE 26/03/2013

3 – DECRETO Nº 37.426 DE 11 DE JULHO DE 2013

I – Finalidade da vistoria e laudo, pressupostos:

     A finalidade da realização periódica de autovistoria (de cinco em cinco anos) é prevenir quaisquer ocorrências que venham comprometer a segurança e o bem estar dos moradores na edificação vistoriada.

         Os pressupostos dizem respeito aos  acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial que vem causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o envelhecimento e desvalorização através do tempo, das edificações.

     As medidas preventivas indicadas nos laudos de vistoria evitam diversos sinistros futuros, tais como:

     Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e outros problemas provenientes de descuidos com a edificação.

     A inspeção predial sugere, além de recomendar reparos, um plano de manutenção geral que deve ser adaptado, através do tempo, de acordo com a realidade de cada condomínio.

II – Abrangência da autovistoria:

II.1 – Cobertura:

a)      Condições estruturais da caixa d’água superior. Suas ligações e conexões, barrilete e prumadas (tubos de queda),

b)      Condições de revestimento, impermeabilização, internas e externas da caixa d’água superior,

c)      Condições de revestimento, impermeabilização, interna, da cobertura (laje e telhas),

d)     Condições de esgotamento das águas pluviais na cobertura,

e)      Estado de conservação da laje de cobertura,

f)       Estado de conservação das tubulações na cobertura (esgotamento das águas pluviais e ventilação da instalação do esgoto sanitário),

g)      Estado de conservação do telhado presente sobre a laje. Condições de sustentação do telhado quando sustentado por meso estrutura (madeirame, vigas e pilares de concreto armado)

h)      Condições gerais do pára-raios e seu condutor,

i)        Condições e instalações das antenas. Sua manutenção,

j)        Condições estruturais da laje de cobertura. Sobrecargas não previstas e oriundas de acréscimos arquitetônicos ou instalações de telefonia e TV,

k)      Condições das instalações de baixa tensão porventura existentes,

l)        Condições em que se encontra a casa de máquinas dos elevadores, sua manutenção, ligações e controle de força.

II.2 – Áreas comuns:

a)      Circulação das áreas comuns (corredores de acesso às unidades),

b)      Esquadrias presentes. Condições de estanqueidade,

c)      Condições estruturais de paredes de vedação, lajes pilares e vigas,

d)     Condições do revestimento interno das áreas comuns,

e)      Instalações onde estão presentes os equipamentos do condomínio (se existentes): Plays, Salões de festas, Piscinas, decks, saunas, cômodo para reuniões, banheiros sanitários e sua rede de distribuição e ramais de água e esgoto. Estado de conservação de suas instalações de baixa tensão,

f)       Condições da portaria e garagens eventualmente existentes, incluindo parte estrutural, ligações hidro-sanitárias secundárias e tubos de queda,

g)      Estado de conservação da estrutura, pontos importantes que exijam interferência para recuperação ou reforço,

h)      Instalações de gás e força, eletricidade. Aparelhos de medição,

i)        Sistemas de segurança contra incêndio. Manutenção de mangueiras, sprinklers e extintores,

j)        Sistemas de ar condicionado central, se houver. Comando e ligações,

k)      Elevadores (cabines). Cabos de tensão. Manutenção,

l)        Sistemas de ventilação e exaustão forçada, se houver,

m)    Sistemas de automação predial. Comandos e manutenção. Portões, minuteria e interfones

n)      Obras de contenção de encostas, se houver,

  • o)      Revestimento externo e pintura das fachadas e empenas. Condições de estabilidade das varandas.

II.3 – Unidades:

Condições de conservação geral das unidades no que diz respeito a:

Esquadrias, paredes de vedação, infiltrações em cozinha e banheiros, aquecedores, lajes, revestimento e pintura. Estado de conservação das portas. Condições da instalação de baixa tensão (rede de distribuição interna), PC, interruptores, tomadas e pontos de luz.

CASO NÃO SEJA POSSÍVEL, POR NEGATIVA DO PROPRIETÁRIO, O ACESSO AO APARTAMENTO, TAL CONDIÇÃO DEVERÁ CONSTAR EXPRESSAMENTE NO LAUDO, RESSALTANDO-SE QUE, EMBORA “A CASA SEJA O ASILO INVIOLÁVEL” CONFORME GARANTIA CONSTITUCIONAL, O APARTAMENTO APRESENTA PARTES COMUNS COMO INSTALAÇÕES, PILARES, VIGAS, QUE, EMBORA EM ÁREAS EXCLUSIVAS, PERTENCEM AO CONDOMÍNIO COMO UM TODO.

ESSA QUESTÃO AINDA É CONTROVERSA PORÉM DEVERÁ SER OBJETO DE ANÁLISE DE CADA CASO, PODENDO EM MEDIDA EXTREMA, SER PROPOSTA A DEVIDA MEDIDA JUDICIAL EM RAZÃO DO BEM COMUM E DA COLETIVIDADE.

III –  Conclusões e plano de manutenção:

 A conclusão remeterá a um sumário com prazo para reparo em cada componente edilício já relatado no corpo do laudo, com descrição de anomalias, falhas e graus de criticidade.

As medidas poderão ser corretivas ou preventivas.

Ao final da conclusão será oferecido um modelo de manutenção predial que deverá ser, aos poucos, adaptado a realidade do condomínio.

 IV – Principais tens recomendados pelas leis nº 6400, nº 126 e decreto nº 37.426:

a)      Inspeções qüinqüenais, renovação do laudo de autovistoria de cinco em cinco anos para edificações com mais de 25 anos de vida útil.

b)      A edificações com menos de 25 anos de vida útil devem fazer a autovistoria, decenal, de dez em dez anos.

c)      Emitido o laudo, o responsável pelo prédio deverá convocar assembléia geral para dar ciência do seu conteúdo.

d)     Observado o Art 1341 do Código de Direito Civil, o condomínio providenciará a manutenção predial preventiva ou corretiva proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado.

e)      O laudo referido será arquivado no condomínio, sob a responsabilidade do síndico ou do proprietário do imóvel. E exibido a autoridade quando requisitado.          

f)       Todas as reformas prediais a serem edificadas, ou de reforma de prédios existentes, que implicarem em acréscimo ou demolições de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, deverão ser objeto de acompanhamento técnico de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as anotações de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, ou através do  Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro – CAU/RJ.

g)      O laudo técnico conterá a identificação do imóvel e a descrição das suas características e informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito a sua estrutura, segurança e conservação, conforme definido no ART 1º da Lei Complementar nº 126 de 26 de março de 2013.

h)      Em caso de inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as medidas reparadoras necessárias para a sua adequação, com o prazo para implementá-las.

i)          Confirmado por laudo técnico que o imóvel se encontra em condições adequadas de uso, conservação, estabilidade e segurança o responsável pelo imóvel deverá comunicar tal fato ao Município, dentro do prazo previsto no Art 9º do decreto nº 37.426 (31/12/2013), mediante o preenchimento de formulário on-line, indicando o nome do profissional responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da anotação de responsabilidade técnica a ele relativa. Formulário próprio on line,disponível no portal da Prefeitura, na página da Secretaria Municipal de Urbanismo: www.rio.rj.gov.br/web/smu.

j)          Quando o laudo técnico indicar a necessidade de obras de reparo na edificação , o prazo estipulado para realização das obras deverá ser comunicado através do formulário próprio on line disponível no site apontado pelo item i acima.

k)      As obras de reparo indicadas no laudo técnico deverão ser previamente licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo e acompanhadas por profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo registro de responsabilidade técnica – RRT ou anotação de responsabilidade técnica – ART.        

l)           Após a conclusão das obras de reparo indicadas no laudo técnico será elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado de acordo com o disposto no Art 3º (Formulário próprio on line apontado no item i).

m)    O responsável técnico poderá comunicar, a qualquer tempo, o resultado do laudo na forma determinada no Art 3º.

n)      O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação e mantê-lo arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

CASO QUEIRAM RECEBER PROPOSTA PARA ELABORAÇÃO DE LAUDO DE AUTOVISTORIA, ENVIE E-MAIL PARA azenil@globo.com INFORMANDO O ENDEREÇO, NÚMERO DE PAVIMENTOS E NÚMERO TOTAL DE UNIDADES

         Azenil de Carvalho Filho

Engenheiro Civil e de Seg do Trabalho

         Perito Avaliador Judicial

Tel.: 21- 3979-3377 Imagem

    21- 7837-6646

Anúncios

6 comentários sobre “AUTOVISTORIA PREDIAL – LEI 126/2013 ( MUNICIPAL) E LEI 6400/2013 (ESTADUAL) – COMO ELABORAR O LAUDO?

  1. Bom dia Azenil,
    vi seu estudo sobre a autovistoria predial e gostaria de perguntar se a autovistoria tem algo a ver com delimitação de vagas de garagem. Pergunto pois no meu condominio o sindico esta diminuindo o tamanho das vagas de garagem dizendo que existe uma lei estadual que rege que todas as vagas tem que ter o mesmo tamanho e que se o condominio não obedecer não passara na autovistoria. Perguntei a um arquiteto conhecido e o mesmo diz que pode ser que haja uma lei que regulamente a construçao de predios novos para que as vagas sejam iguais, mas que isso nao se aplicaria a predios antigos e autovistoria.
    Isso procede?
    Grato,

    1. Boa tarde
      Isso não procede.
      Até porque o direito adquirido não pode ser prejudicado por Lei nova menos favorável.
      A Autovistoria tem por objetivo uma inspeção predial no sentido de apontar possíveis riscos na edificação.
      A condição de exigência de vaga de carro e suas limitações devem seguir os parâmetros impostos pela Prefeitura há época da concessão da licença de obras e posterior habite-se.
      Imagine se Lei nova exigisse três vagas para cada unidade? Como se resolveria?
      Solicite a ele a especificação da Lei e compareça na Prefeitura para melhor se informar.
      Abçs

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s