QUAL O CAMINHO A SEGUIR NA LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS?

QUAL O CAMINHO A SEGUIR NA LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS?Image

Uma dúvida que aparece com frequência quando vamos iniciar a legalização de um imóvel é qual o melhor caminho a seguir diante do caso concreto. Vamos aqui tentar fazer um resumo com exemplos práticos que possivelmente irão orientar aqueles que buscam esse tipo de informação.

O primeiro ponto a ser analisado é a documentação existente para o imóvel. Devemos analisar o que consta no Registro de Imóveis, o que consta no IPTU e por fim, o que encontramos no local. Vejamos alguns exemplos e o caminho a seguir:

REGISTRO DE IMÓVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: TERRITORIAL / LOCAL: SEM CONSTRUÇÃO

1-      Para construir, deverá apresentar projeto de construção de prédio residencial, fazendo constar no quadro de áreas a área do lote, área a ser construída e taxa de ocupação. Com o projeto aprovado, abrir processo de inclusão predial para apurar valor de ISSS. Com o habite-se e demais documentos, apurar o valor de INSS e apresentar no Registro de Imóveis para averbar a construção.

REGISTRO DE IMÓVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: TERRITORIAL / LOCAL: UMA CONSTRUÇÃO

Deverá apresentar projeto para legalização de edificação residencial – obras concluídas ou não – e seguir as demais recomendações do item 1.

 

REGISTRO DE IMÓVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: RESIDENCIAL  /  LOCAL: SEM CONSTRUÇÃO

Vale o que consta no RI. Deverá apresentar projeto para construção de prédio residencial e solicitar a legalização de demolição de benfeitoria para atualizar o cadastro de IPTU. Seguem as demais recomendações do item 1, devendo, no ISS, apresentar a licença e aceitação da demolição e para o INSS pagar o valor referente a demolição da benfeitoria.

 

REGISTRO DE IMÓVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: RESIDENCIAL / LOCAL: UMA CONSTRUÇÃO

Apresentar projeto de legalização de prédio residencial. A área cadastrada no IPTU servirá para dedução do valor a pagar de ISS, não comprovando, por si só, a legalidade do imóvel. Se a área cadastrada for menor que o existente no local, não poderá solicitar modificação e acréscimo e sim legalização de toda a área uma vez que no Registro de Imóveis nada consta referente a construção.

 

REGISTRO DE IMÓVEIS: PRÉDIO E TERRENO /  IPTU: RESIDENCIAL  / LOCAL: SEM EDIFICAÇÃO

A existência de prédio e respectivo terreno indica que um dia existiu uma construção legal no lote, bem como o cadastro de IPTU residencial. Assim, deverá seguir a orientação do item 1 e solicitar a legalização da demolição do prédio que existiu.

 

REGISTRO DE IMÓVEIS: PRÉDIO E TERRENO /IPTU: RESIDENCIAL  /LOCAL: UMA CONSTRUÇÃO

Pelo que tudo indica, o imóvel está legal, devendo-se observar a existência de projetos aprovados para o local e se a área cadastrada no IPTU está conforme o existente.  Se a área não estiver de acordo, deverá ser apresentado projeto de modificação e acréscimo e, com base nos projetos aprovados e licença de obras, abrir processo na SMF para atualização dos dados cadastrais do IPTU e apuração de ISS.

Como podemos observar a análise inicial da documentação existente para o imóvel, bem como a constatação do que existe fisicamente no local é fundamental para dar início de forma correta ao processo administrativo de legalização/construção.

O principal documento a ser examinado é o registro de imóveis, que deve estar atualizado, devendo-se ainda, de posse de tal documento, conferir as metragens de acordo com a existente no local. O IPTU trás informações tributárias importantes, mas, por si só, não prova a legalidade do bem.

Consultas ao DLF sobre a existência de processos em andamento ou arquivado são de extrema importância para não sermos surpreendidos com multas ou processos inacabados.

Abraços e bons negócios a todos

Azenil C Filho

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