ITBI – O QUE É? ISENÇÕES, NÃO INCIDÊNCIA E IMPUGNAÇÃO

O grande vilão do mercado imobiliário nos últimos tempos tem sido o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

 O ITBI surgiu no Direito brasileiro em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais), tendo a primeira previsão constitucional surgido na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art. 9º, inciso 3º, como sendo de competência dos Estados o imposto sobre transmissão de propriedade.

          A Constituição de 1934 estabeleceu uma divisão, criando dois impostos, ambos de competência dos Estados: o imposto de transmissão de propriedade causa mortis (art. 8º, I, b) e o imposto sobre a transmissão de propriedade imobiliária inter vivos (art. 8º, I, c). O mesmo texto foi mantido pela Constituição de 1937 (art. 23, I, b e c). Também não houve alteração por ocasião da Constituição de 1946, sendo mantidos ambos os impostos tal como já estavam previstos (art. 19, II e III).

          A Emenda Constitucional nº 5, de 1961, passa para a competência dos Municípios o imposto de transmissão de bens inter vivos (art. 29, III), mantendo o imposto causa mortis, com pequenas alterações na redação (art. 19, I, e § 1° e 2°).

          A Emenda Constitucional 18, de 1965, restabelece a união dos impostos de transmissão de bens imóveis, inter vivos e causa mortis, mantendo-os na competência dos Estados, com algumas novidades em termos de hipóteses de incidência (art. 9º, caput, e §§ 1° a 4°). Pouca modificação houve por ocasião da Constituição de 1967 (art. 24, I, e §2°). O mesmo se observa com a edição do Ato Complementar 40, de 1968, que produz pequena alteração no texto do § 2°, mantendo, no mais, a redação anterior. E a Emenda Constitucional 1, de 1969, mantém, em linhas gerais, o texto da Constituição de 1967 (art. 23, I e §§ 2° e 3°).

          Finalmente, a Constituição de 1988 traz a redação hoje vigente, que atribui aos Estados e Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão causa mortis (art. 155, I), e aos Municípios a competência para a instituição do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (art. 156, II).

No Rio de Janeiro, adotamos a alíquota de 2%(dois por cento) sobre o valor do imóvel para a transmissão inter vivos (art. 156, II).

Nosso grande problema começa aqui…. qual o valor do imóvel?

Há alguns anos, era muito comum o contribuinte acordar com o vendedor de um imóvel valor abaixo do valor real para pagar um imposto menor.

De forma a inibir essa conduta fraudulenta, a Prefeitura Municipal instituiu uma cobrança tomando por base cálculo do ITBI o valor venal do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão. Adotando uma planta de valores elaboradas pelos técnicos da Secretaria de Fazenda e com base nas informações contidas na inscrição imobiliária (área construída, idade, posição do prédio, etc) a Prefeitura vem cometendo verdadeiros abusos na hora de arbitrar o valor venal. A Prefeitura irá adotar o maior valor: Valor declarado de compra e venda ou Valor arbitrado com base na inscrição imobiliária.

Assim, imóveis que comprovadamente foram negociados por determinado valor real, acabam sendo tributados em até 100% para efeito de pagamento do imposto, na restando outra alternativa se não a abertura de processo de impugnação. O grande problema é que se trata de um processo demorado e, enquanto não houver uma satisfação para o pagamento do imposto, não poderá o título de transferência ser apresentado ao RGI para o competente registro. Na maioria das transações imobiliárias, com recursos de agentes financeiros, o valor financiado fica indisponível até a conclusão do ato de registro, que por si só já demora cerca de 30 a 45 dias…. é ter paciência e dinheiro no bolso para concluir o negócio imobiliário.

Mas nem tudo está perdido… Existem algumas situações em que o imposto não é exigido, ocorrendo a isenção ou a não incidência: Vejamos o que diz o site da SMF-RJ

Isenção: Alienante – Município

Natureza da Operação

Transmissão em que o Alienante é o Município do Rio de Janeiro.

Embasamento Legal

Art. 7º, Inciso VII, da Lei 1364/88.

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado por representante legal ou próprio.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 14KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada) e cópia identidade do procurador;
  2. Documento que comprove ser o Município o proprietário do imóvel, ou seja, a Remissão de Foro;
  3. Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses)

 

Isenção: Área Favela

Natureza da Operação

Transmissão de Bem ou Direito Resultante de projeto de regularização fundiária em áreas de favela promovido por órgãos da Administração indireta da União, do Estado do Rio de Janeiro ou do Município.

Embasamento Legal

Art. 7º , Inciso XI, da Lei 1364/88, acrescido pela Lei 1936/92.

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado por representante do órgão promotor da regularização fundiária.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 11KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Documento que comprove que a pessoa que assinou o requerimento e/ou representante legal do órgão promotor;
  2. R.G.I. de todos os imóveis (validade no máximo de 3 meses);
  3. Documento sobre o projeto de regularização.

Isenção: CEHAB

Natureza da Operação

Transmissão de imóvel ou de Direito sobre imóvel residencial construído pela CEHAB – RJ (1ª Transação)

Embasamento Legal

Art. 7º, Inciso XII, da Lei 1364/88, acrescido pela Lei 1936/92

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado por representante legal ou próprio.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 16KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada) e cópia identidade do procurador;
  2. Certidão de Ônus Reais a qual o contribuinte deverá retirar no Cartório de Registro Geral de Imóveis (validade no máximo de 3 meses);
  3. Todas as promessas decorrentes da CEHAB;
  4. Recibo de Quitação do imóvel e encaminhamento da CEHAB ao Cartório.

Isenção: Ex-Combatente

Natureza da Operação

Aquisição de imóvel por EX-COMBATENTE.

Embasamento Legal

Art. 7º, Inciso IX, da Lei 1364/88.

Forma de Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo próprio, por representante legal.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 12KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Procuração com firma reconhecida original ou cópia autenticada e identidade e CPF do outorgante e do outorgado, se for o caso;
  2. Certidão comprovando ter participado de operações bélicas ou Diploma da Medalha de Guerra;
  3. Instrumento de promessa de compra e venda, se houver, ou declaração de que não há promessa;
  4. Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses).

Isenção: Extinção do Uso, Usufruto e da Habitação

Natureza da Operação

Extinção do uso, usufruto e da habitação.

Embasamento Legal

Art. 7º, Inciso III, da Lei 1364/88.

Forma de Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo adquirente (nu-proprietário), por representante legal.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 18KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada), e cópia da identidade do procurador;
  2. Cópia do instrumento que estabelece a reserva ou institui o usufruto;
  3. Declaração expressa com firma reconhecida, firmada pelo(s) usufrutuário(s) quanto à desistência do direito e que a mesma será por ato oneroso (citar o valor);
  4. Certidão do RGI (validade no máximo de 3 meses) ou cópia autenticada.

Isenção: Loteamento

Natureza da Operação

Transmissão de imóvel inscrito no núcleo de regularização de loteamento e incluídos na Lei 2120/94.

Embasamento Legal

Art. 1º da Lei 3335/2001 que alterou o art. 8º da Lei 2277 de 28/12/1994.

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado por representante legal ou próprio.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 36Kb)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);
  2. Documento do Núcleo de Regularização de Loteamentos gerenciado pela SMH ( Atendimento ao Público: segundas das 9h às 12h e quartas das 14h às 17h na Praça Pio X 119, 2º andar Candelária Centro – Agendar atendimento pelo telefone 2855-9025), que informe se o imóvel está situado nos loteamentos ou vilas inscritos no Núcleo de Regularização de Loteamentos e declarados por Lei Municipal como Área de Especial Interesse Social.
  3. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada ou original e cópia para conferência) e cópia da identidade do outorgado acompanhada do original para conferência (ou cópia autenticada); se for o caso;

CÓPIAS (cópia reprográfica permanente e legível, não será aceito papel térmico):

  1. Certidão de Ônus Reais a qual o contribuinte deverá retirar no Cartório de Registro Geral de Imóveis (validade no máximo de três meses) ou Nada Consta.
  2. Título de aquisição do Lote/Benfeitoria podendo ser: Recibo do loteador, promessa de cessão, promessa de compra e venda.

OBS.: Para obter orientação jurídica, o adquirente deverá procurar o Defensor Público na Rua da Quitanda – nº 50 – 15º andar.

Isenção: Suspensão

Natureza da Operação

Aquisição de Imóveis por Associações de moradores ou Federações destas associações ou de entidades sindicais de trabalhadores, destinados à Sede ou a fins de Natureza Assistencial, Cultural, Recreativa ou Desportiva.

Embasamento Legal

Art. 8º, Incisos II e III, da Lei 1364/88

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo representante legal da entidade ou pelo Procurador.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 13KB)

Documentação Exigida

  1. Declaração quanto à utilização que será dada ao imóvel.
  2. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada ou original e cópia para conferência) e cópia da identidade do outorgado acompanhada do original para conferência (ou cópia autenticada); se for o caso;

CÓPIAS (cópia reprográfica permanente e legível, não será aceito papel térmico):

  1. Documento que comprove estar o signatário do documento ou o outorgante da procuração habilitado a representar a entidade;
  2. Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses);
  3. Identidade do signatário do documento acompanhado do original para conferência ou cópia autenticada;
  4. Instrumento de promessa, se houver, ou declaração original de que não existe promessa.

Isenção: Utilidade Pública

Natureza da Operação

Aquisição de Imóvel em decorrência de declaração de utilidade pública ou necessidade social para fins de desapropriação.

Embasamento Legal

Art. 7º, Incisos X, da Lei 1364/88

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo representante legal da instituição ou empresa.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 11KB)

Documentação Exigida

  1. Declaração que contenha os elementos que habilitem o contribuinte a pleitear a isenção;

Cópia Autenticada:

  1. Procuração (com firma reconhecida), se for o caso, e identidade do CPF do procurador;
  2. Cópia do CNPJ;
  3. Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses) ou cópia autenticada.

Isenção – Investidura

Natureza da Operação

Aquisição de imóvel em decorrência de investidura determinada por pessoa jurídica de direito público.

Embasamento Legal

Art. 7º, Inciso II , da Lei 1364/88.

Forma de Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo representante legal da instituição ou empresa.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 11KB)

Documentação Exigida

  1. Declaração que contenha os elementos que habilite o contribuinte a pleitear a isenção;

Cópia Autenticada:

  1. Cópia do C.P.F./CNPJ;
  2. Em caso de pessoa jurídica, ato constitutivo em vigor e devidamente registrado, acompanhado da ata da Assembléia que elegeu a última diretoria; ambos xerox autenticadas.
  3. R.G.I. recente (validade no máximo de 3 meses) ou cópia autenticada;
  4. Procuração (se for o caso), com firma reconhecida;
  5. Cópia da identidade do procurador, se for o caso.

Isenção: Imóvel de Baixa Renda

Natureza da Operação

Transmissão de Bem ou Direito resultante de aquisição de imóvel de baixa renda.

Embasamento Legal

Art. 8º, da Lei nº 2277 de 28/12/94, com a redação da Lei nº 3335 de 18/12/01.

Forma para Postular

Requerimento ao Prefeito assinado pelo próprio ou seu representante legal.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 17KB)

Documentação Exigida

  1. Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);

Cópia Autenticada:

  1. Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada) e cópia da identidade do procurador;
  2. R.G.I. de todos os imóveis (validade no máximo de 3 meses);
  3. Documento sobre o projeto de regularização.

Existem algumas situações que ocorre a NÃO INCIDÊNCIA do imposto, estando as mesmas relacionadas no site da Secretaria Municipal de Fazenda. Acesse http://www.rio.rj.gov.br/web/smf/exibeconteudo?article-id=142236 para maiores informações.

Caso o contribuinte queira arriscar na abertura de PROCESSO DE IMPUGNAÇÃO DE VALOR DE ITBI, deverá seguir os procedimentos abaixo, conforme site da SMF/RJ

ATENÇÃO: Horário de atendimento do ITBI – 9 às 16 horas condicionado ao número limite de senhas disponíveis.

 Informações gerais

 A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel. Discordando do valor arbitrado pela SMF, solicite impugnação à Coordenadoria do ITBI, no térreo do prédio da SMF, no prazo de 30 dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento.

 Documentos necessários

 

  1. Cópia de: protocolo da solicitação; identidade e CPF do adquirente e original para conferência; cópia autenticada da certidão do RGI atualizada (máximo de 90 dias); mínimo 6 (seis) fotos do imóvel (fachada e ambientes interiores), declaração de Transação Imobiliária caso não houver instrumento público, particular ou recibo de sinal e declaração de não pagamento da guia (fornecida pelo ITBI – clique aqui para download do formulário em formato PDF). Quando houver escritura de promessa para a transação, apresentar cópia autenticada em cartório.

 

  1. No caso de procurador, são necessários os documentos anteriores e mais: cópia autenticada da procuração com firma reconhecida e identidade do procurador.

 

  1. No caso de pessoa jurídica, além dos documentos do item 1, são exigidos: CGC da empresa; cópia autenticada do contrato ou estatuto social; cópia autenticada da identidade e CPF dos sócios.

 

  1. No caso de terrenos, são necessários a planta de situação ou PAL no lugar das fotos e os outros documentos exigidos no item 1.

 

5 comentários sobre “ITBI – O QUE É? ISENÇÕES, NÃO INCIDÊNCIA E IMPUGNAÇÃO

  1. Prezado Sr. Azenil, boa noite!
    Gostaria de uma ajuda, somos de Passo Fundo-RS, compramos nossa casa em 2007 via construtor o qual providenciou o financiamento bancário com a CEF e demais documentações.
    Decidimos vender a mesma em 2015, e rapidamente, via Imobiliária conseguimos em dezembro de 2015.
    Até ai tudo bem…ocorre que no dia 08 de março de 2016 o engenheiro da (CEF) realizou vistoria em nossa residência e constatou após contagem que a nossa casa fora construída (comprada por nós) no lote errado (7) quando o certo conforme contagem é a nº( 6 ).
    Neste momento começou nosso drama, compramos a casa financiada e não podemos vende-la da mesma forma em função deste erro. Fomos a todos os responsáveis (CEF), prefeitura, registro de imóveis e tabelionato.
    Conseguimos a carta de anuência da (CEF), e fomos informados pelo Registro que deveriamos fazer uma retificação de matricula no Tabelionato e retornar ao mesmo. Efetuamos o procedimento conforme solicitado e após o prazo fomos informados pelo Registro que as matrículas estavam corretas.
    Fomos informados que a unica opção para resolução do caso é fazer a permuta com o vizinho, mas isto acarretara em custos com ITBI, sendo que o mesmo já foi pago na compra da casa.

    Como devemos proceder com este caso?

    Desde já agradeço!

    Abraços Terry

    1. Boa noite. Entendo que essa realmente seria a melhor opção e o custo de um novo ITBI seria bem menor que o prejuízo com perda do imóvel.
      Não conheço o processo mas existe a possibilidade de ação em regresso contra a empresa que edificou o imóvel no lote errado. Mas isso vai depender provavelmente de perícia e uma análise mais detalhada da documentação
      Abçs

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