DIFERENÇA ENTRE DESMEMBRAMENTO E FRACIONAMENTO

DIFERENÇA ENTRE DESMEMBRAMENTO E FRACIONAMENTO

É muito comum a dúvida que surge quando pensamos em individualizar um imóvel, possibilitando assim a sua venda como unidade autônoma.

O termo “DESMEMBRAMENTO” significa: SEPARAR, DIVIDIR…

Quando falamos em desmembramento, falamos no ato administrativo pelo qual a Prefeitura Municipal concede ao particular o direito de dividir o seu lote, edificado ou não, em lotes menores. Observamos de início a COMPETÊNCIA: É competente para aprovar um desmembramento a Prefeitura Municipal através do Departamento de Licenciamento e Fiscalização do bairro onde se situa o imóvel.

O ato de desmembrar um lote tem início com a autuação de processo administrativo onde o proprietário deverá apresentar seus documentos, documentos do lote que quer desmembrar e projeto de desmembramento, assinado por engenheiro ou arquiteto, observando o contido na Resolução n. 728 de 10/07/2007, que pode ser encontrada no seguinte endereço eletrônico: http://www2.rio.rj.gov.br/smu/imagens/doc/ResoluçãoSMU728.pdf

Como podemos observar, além da competência Municipal, o desmembramento deve atender o contido na Resolução n. 728/2007 e ainda às normas e parâmetros urbanísticos para o local, tais como: testada mínima do lote, área mínima, entre outros.

Após aprovação do projeto de desmembramento, o processo será encaminhado ao setor de numeração localizado no prédio central da Cidade Nova/RJ, onde recebera um número seqüencial e o projeto ficará arquivado para consultas posteriores. A conclusão do processo se dá com a emissão de Certidão a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis. Nessa certidão, a Prefeitura irá descrever todas as características dos lotes que foram criados. O RGI então, mediante ato cartorário, irá cancelar a matrícula do lote originário e abrirá tantas matrículas quantos forem os lotes criados. O lote originário deixa de existir, perde suas características em decorrência da criação de lotes menores. Cada novo lote será uma unidade autônoma e independente.

Por outro lado, quando falamos em FRACIONAMENTO, na verdade estamos atribuindo a uma unidade uma área de utilização a um imóvel já existente. Essa área pode ser de uso exclusivo, de uso comum, de acesso…

No fracionamento, é competente o REGISTRO DE IMÓVEIS da localidade onde o imóvel se situa.

O proprietário deverá seguir as Leis Notariais e o Código Civil de 2002 para instituição de Condomínio Edilício, servidões, etc.

Isso porque o fracionamento está ligado diretamente ao direito de propriedade, tem por finalidade estabelecer uma relação entre o imóvel edificado e a parcela de lote que lhe é correspondente, tendo como objetivo a venda futura do bem.

Quando falamos em fracionamento, é necessário que os imóveis a serem fracionados estejam devidamente registrados no RGI. O Registro não irá fracionar o que ele não reconhece como LEGAL. Assim, se, por exemplo, existia um imóvel na frente do lote e posteriormente nos fundos foi construído outro imóvel sem a devida licença, antes de fracionar o proprietário deverá abrir processo administrativo na Prefeitura Municipal, licenciar a obra, pagar ISS, CND e somente depois desses procedimentos poderá requerer ao RGI o fracionamento.

No fracionamento, o lote original não perde suas características, embora a matrícula original do lote seja também extinta para abertura de novas matrículas onde constarão discriminadas as áreas de utilização de cada unidade. Mas as metragens totais do lote original permanecem inalteradas. As unidades continuarão vinculadas ao lote, porém com áreas determinadas, descritas na matrícula e com a correspondente FRAÇÃO. Daí o nome: FRACIONAMENTO, ou seja, é atribuída a cada unidade uma parte do lote. Costumo dizer que no fracionamento é como se tivéssemos um bolo no qual o proprietário do bem divide como quiser para depois dar/vender a quem quiser. As regras são bem mais simples do que o desmembramento, mas requer certo cuidado na elaboração de croquis indicativo de áreas e requerimento com descrição sucinta das áreas. O 4º Registro de Imóveis no Rio de Janeiro exige ainda a apresentação de Memorial Descritivo e orçamento da obra como parte integrante do pedido inicial, além da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART – emitida pelo Engº/Arq responsável pela obra/projeto.

O fracionamento é utilizado, por exemplo, no caso de prédios multifamiliares (mais de duas unidades na mesma edificação) Imagine se, depois de construir, o proprietário tivesse somente a possibilidade de vender todas as unidades para uma pessoa. Com o fracionamento, ele, proprietário, poderá determinar a FRAÇÃO do lote que irá corresponder a cada unidade, poderá determinar áreas de acesso, de vaga de carro, de uso exclusivo e assim poderá vender as unidades separadamente, com sua correspondente fração.

Boa sorte a todos e dividam o bolo com sabedoria…

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2 comentários sobre “DIFERENÇA ENTRE DESMEMBRAMENTO E FRACIONAMENTO

  1. Estou vendo um terreno para comprar que pode ser desmembrado, porém ainda não esta. O proprietário da metade do terreno diz que esse desmembramento só pode ser feito quando for dada entrada para a construção de uma casa. Isso procede?

    1. Boa tarde Fernanda,
      Procede sim. O Registro de Imóveis não faz reserva de domínio, assim você tem que ter duas ou mais unidades construidas e legalizadas para depois fazer a instituição de condomínio. Isso é o que chamamos de fracionamento e não desmembramento como tento esclarecer no texto. O desmembramento ocorre quando você tem um lote que, dividido, atende a legislação quando a sua testada (largura de frente) e metragem quadrada. Nesse caso não seria preciso a existência de construção pois você estaria apenas dividindo o terreno, com ou sem casas. Mas para isso é necessário atender aos parâmetros mínimos de loteamento. Aqui no RJ, na maioria dos bairros a área mínima de testada são 8,00m e área total de 160,00m²
      Abçs

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