QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

Com toda certeza, essa é a primeira pergunta que vem a mente quando pensamos em iniciar uma legalização. A resposta não é tão simples, não segue uma regra, até porque  imóvel é um bem singular, cada imóvel tem suas características próprias, como área total construída, localização que irá definir os parâmetros urbanos, situações especiais de topografia do lote, proximidade de rios, valas ou córregos, número de pavimentos, existência de recuo e outros fatores que irão influenciar diretamente no preço final do serviço.

Por ser uma prestação de serviços, os profissionais do ramo apresentam os mais diversos preços para execução do projeto e acompanhamento do processo. O Sindicato dos Arquitetos apresenta em seu site uma tabela para instruir os profissionais, dando um parâmetro, que muitas vezes não espelha a realidade de quem vai pagar. Alguns profissionais adotam um valor real x metragem quadrada, ou seja, cobram um valor fixo diretamente proporcional a área total construída. Isso pode gerar algumas distorções pois, como vimos, nem sempre a área será o fator determinante na legalização.

Para melhor entendimento, vamos adotar uma residência padrão, estimada em 100,00m², edificada em terreno plano, sem recuo, na Zona Norte do Rio de Janeiro, para tecermos alguns comentários e dicas sobre os custos de legalização:

Inicialmente, o profissional que irá executar o projeto deverá ter acesso a uma Certidão de Ônus Reais do imóvel atualizada. Esse documento pode ser solicitado por qualquer pessoa, no Registro de Imóveis que abrange a localização do bem, tendo um custo atual na ordem de R$ 75,00. Esse valor é reajustado mensalmente de acordo com as tabelas de custas do Cartório.

Alguns profissionais oferecem os serviços de projeto e aprovação, ou seja, acompanham o processo até sua conclusão. Outros oferecem, a preços reduzidos, apenas o projeto com a devida assinatura para que o proprietário efetue a aprovação. Essa segunda opção não é muito aconselhável porque o técnico de Prefeitura, em possíveis exigências, irá sempre solicitar a presença do profissional para esclarecimentos técnicos ou possíveis ressalvas para celeridade processual.

Não vamos aqui estipular uma tabela de honorários. Como já vimos, o profissional irá ofertar o seu preço de acordo com o caso concreto e o cliente irá analisar de acordo com suas possibilidades e benefícios. Apenas para não deixar uma lacuna, podemos citar que a grande maioria dos profissionais adota o sistema “metro quadrado”, cobrando valores que podem variar de R$ 30,00 a R$ 100,00 por metro quadrado de área total construída.

No nosso exemplo, adotaremos o valor de R$ 50,00 por metro quadrado, o que nos leva ao preço de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pelo projeto e aprovação da obra.

Ressaltando que, no caso de obras a serem iniciadas o profissional poderá estabelecer um valor de honorários para visitas técnicas ou acompanhamento da obra até sua conclusão.

Com o valor do profissional estimado, nos preparamos para as despesas iniciais da legalização. Com o projeto e demais documentos do imóvel e proprietário, devemos gerar on line o requerimento inicial e DARM para pagamento e protocolo do processo. Esse procedimento está detalhado no BLOG e irá gerar uma taxa na ordem de R$ 7,45. Esse valor é apenas uma taxa de licenciamento e não importa em autorização para início da obra ou comprovante de legalização. Como o valor obtido foi inferior ao valor mínimo de R$ 8,48  determinado pela Prefeitura, o DARM deverá ser pago nesse valor mínimo. Esse valor será deduzido da taxa final por ocasião da concessão da licença. A taxa final de licença será proporcional a área e ao número de meses que se pretende realizar a obra. Assim, teremos, para um prazo estimado de seis meses: 100,00m² x 6 x 0,07425 = R$ 44,55

No caso de legalização de obras concluídas, será cobrada multa de 100% sobre o valor calculado e o Eng/Arq da Prefeitura irá estimar o prazo em que a obra foi realizada para efeito de cobrança da taxa.

Na licença de obras constarão as restrições para o habite-se, entre elas a Certidão de Visto Fiscal de ISS.

O valor do ISS será atribuído de acordo com o valor do CUB – Custo Unitário Básico multiplicado pela área total do imóvel e desse valor tiramos a alíquota legal de 3%.

Assim: (100,00m² x 700,00x 3) / 100 = R$ 2.100,00

O valor da área (100,00m²) multiplicado pelo CUB (em torno de R$ 700,00 por metro quadrado para residências de padrão normal) vezes a alíquota de 3%.

DICAS: De acordo com a legislação municipal, caso não seja possível identificar o prestador de serviço que realizou a obra (na grande maioria pedreiros sem empresa) o proprietário poderá ficar ISENTO de pagar o ISS, caso esteja legalizando até três imóveis e com até 100,00m² para cada unidade. Nesse caso, o proprietário deverá apresentar um modelo próprio declarando o desconhecimento do prestador do serviço para obter a isenção. Caso venha a legalizar outros imóveis vinculados ao seu CPF, ainda que obedecidos os parâmetros de 100,00m² por unidade, não terá isenção.

Assim, no nosso exemplo, o proprietário não irá pagar nada de ISS mas deverá abrir o processo normalmente, juntando a declaração de desconhecimento do prestador do serviço para obter a Certidão de Visto Fiscal.

Caso tenha que pagar, poderá parcelar o valor apurado e no ato do parcelamento retirar a Certidão para juntar ao DLF.

Embora a Prefeitura permita que o Eng/Arq responsável pela obra e projeto apresente declaração atestando que as instalações prediais estão de acordo com as concessionárias (Água, esgoto, luz, gás…) isso não implica em isenção de apresentar os projetos devidos, principalmente quando tratar-se de lote de terreno, sem matrícula na CEDAE.

O custo de um projeto de instalações vai variar assim como o de arquitetura, tendo como parâmetro de cobrança principalmente o número de vasos sanitários.

Após obter o habite-se, o proprietário deverá agendar horário na Receita Federal para apurar o valor de INSS. Esse valor irá variar de acordo com o padrão do imóvel, a área e o número de banheiros, isso mesmo, quanto mais banheiros você tiver na sua casa, mais vai pagar de CND. Para 100,00m²  e um banheiro teremos algo em torno de R$ 3.000,00 de valor de INSS.

DICA: Se comprovar a existência do imóvel há mais de cinco anos (guia original de IPTU anterior a cinco anos, Certidão de Histórico Fiscal emitida pela Secretaria de Fazenda, Certidão de ligação de energia elétrica, entre outros documentos) o proprietário poderá ficar isento de pagar o INSS. Mas atenção: não basta você dizer ao fiscal que o imóvel tem mais de cinquenta anos, tem que PROVAR.

Com a Certidão Negativa de Débito – CND – e   Habite-se, deverá o proprietário comparecer ao Registro de Imóveis competente para AVERBAR A CONSTRUÇÃO. Pagará ao RI taxa no importe de R$ 100,00 e, após 20 a 30 dias, terá certidão de ônus reais com a construção legalizada.

689 pensamentos sobre “QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

  1. Claudia disse:

    Olá, parabéns pelo Blog, só me acalmei após ler, pois o susto foi grande após a notificação, ou legaliza ou demoli em 30 dias.

    Moro em Vila Kosmos, em um terreno que tem 4 casas, a da frente legalizada com uma pequena ampliação não legalizada e as outras 3 casas não legalizadas.

    Depois de ler o blog e me acalmar fui a prefeitura e consegui um prazo maior para entra com o processo.

    As 3 casas tem de 50 a 60 m2 cada, sendo que uma tem terraço o que deve dobrar o tamanho e uma garagem coberta de 23 m2.

    A minha maior duvida esta na planta, sei que tem que ser feito a planta de tudo que existe construído no terreno inclusive a casa da frente com a pequena ampliação, gostaria de saber se para casas já construídas e nos fundos a prefeitura exige uma planta simples, ou tem que ter todos os detalhes como parte hidráulica, elétrica, esgoto, fachada…, e memorial descritivo. E se eles são muito exigentes quanto às normas de construção, como em uma construção nova que tudo tem que estar exatamente dento das normas.

    • azenil disse:

      Olá Claudia, grato pela visita e elogios,
      Você deverá fazer um projeto incluindo a modificação e acréscimo da casa existente e legalização das demais unidades. O projeto deve ser único pois deverá mostrar tudo que tem no lote. Deverá constar, além da planta baixa, as plantas de cortes, fachada e telhado. A planta de situação deve ser separada com o quadro de áreas indicando as áreas existentes e a legalizar. Nao há necessidade de apresentar projetos de instalações pois o Engº/Arq que assinar a responsabilidade poderá declarar que as instalações estão de acordo com as exigências legais das concessionárias. Isso não quer dizer que não sejam necessários os projetos, apenas é uma facilidade que a Prefeitura concede para não ficar o habite-se preso á burocracia da Cedae e demais órgãos. Verifique ainda quanto ao número de unidades permitidos no lote. Como as unidades serão legalizadas a partir da data de entrada, deverão obedecer a legislação vigente, no caso o Decreto 5281/85. Abraços e uma boa semana

      • Alex SAntos disse:

        Bom dia, parebens pelo blog, vi que muitas duvidas foram sanadas pela sua competencia!!!

        Comprei um Ap na planta de 50,5² metros aqui em jacarei-sp, o Ap ja foi entregue, ainda tem fases dele sendo construida, as que ja foram entregues , pode morara ja…
        -Gostaria de saber se o habtis é responsabilidade minha ou da construtora?
        Ja paguamos ITBI, e não sai logo o HABTIS, resumindo, estamos pagando taxa de construçao sem FIM, porque o Habtis não sai logo, tem algo que posso fazer???

      • azenil disse:

        Bom dia Alex, grato pelas palavras.
        O Habite-se é uma autorização final que a Prefeitura concede ao titular do direito de construir para habitar o seu imóvel. daí no nome, habite-se, ou seja, pode habitar, pode morar.
        A responsabilidade é total da Construtora, uma vez que vários procedimentos e restrições para o habite-se dependem do Engenheiro ou Arquiteto responsável pela execução da obra.
        O ITBI é imposto relativo a transmissão da propriedade e nada tem a ver com o Habite-se.
        O procedimento correto é, na qualidade de adquirente, comparecer na Prefeitura local para saber o que impede a concessão do habite-se. Provável que seja alguma pendência da Construtora.
        Por fim, caso não tenha uma breve solução, entendo cabível uma ação de obrigação de fazer em face da Construtora com previsão de multas diárias pelo não cumprimento da obrigação.
        Att

      • Antonio carlos disse:

        Boa tarde, azenil, aproveitando o caso acima da senhora claudia, poderia me informar o seguinte: tenho um terreno com três ( 03 ) casas construidas e uma area de uso comum, sendo que agora um dos moradores da parte de traz do terreno esta querendo dividir o terreno e isolar sua parte, e certo e dentro da lei que todos os três proprietarios possam dividir amigavelmente a parte incomum, sabendo-se que duas casa estao dentro do terreno ( na parte de traz ) e a outra casa esta dentro do terreno, porém com frente para rua e fundos e lateral ( servidão ) dentro do terreno. poderia me indicar alguma dispositvo legal, alguma lei onde diga que terrenos os com areas construidas e de uso em comum devem ser divididos em partes iguais pelos proprietários. obrigado, pela ajuda. meu e-mail: acssilva82@hotmail.com

      • azenil disse:

        Boa noite Antonio,
        Para uma resposta mais precisa seria interessante conhecer a origem do direito e como as áreas foram divididas.
        Pelo seu relato, provável que seja uma instituição de condomínio edilício com atribuição de fração e área para cada unidade.
        Essa é a previsão legal do artigo 1332 do Código Civil vigente.
        Para alterar as áreas e frações, o procedimento correto é a extinção do condomínio e nova distribuição de áreas.
        Necessário que TODOS os proprietários aceitem a nova distribuição.
        Aquele que burlar fração alheia ou parte comum poderá incorrer até em ato penalmente punível.
        att

      • Danielle disse:

        Bom dia! Recebi a visita do fiscal da prefeitura porque denunciaram a minha obra. Reformei o segundo andar e fiz um terceiro. O primeiro andar existe a mais de 70 anos, logo não sei muito bem da documentação e em que nome está. Mas tenho IPTU, contas tudo pago. A dúvida é como faço e o que preciso para a legalização de um imóvel de 90m2 cada andar mediante a essa situação da documentação. Me ajude….

      • Azenil disse:

        Boa tarde,
        Para requerer a legalização antes de mais nada é preciso provar o direito sobre o bem, seja na propriedade através de Registro de Imóveis ou Posse, através de Ação própria.
        O tempo de existência não implica em aceitação da legalidade, tão pouco o pagamento do IPTU, ainda que em seu nome, prova apenas regularidade tributária não resolvendo a propriedade.
        Oriento que busque profissional da sua confiança para, se for o caso, resolver primeiro a questão da propriedade e/ou ocupação para depois buscar a legalização.
        Nesse intervalo, seria interessante comparecer na Prefeitura e apresentar pedido de prazo para regularização da obra, ainda que em seu nome, para evitar multas posteriores
        Att

  2. JOÃO PAULO ELIAS disse:

    Caro Zenil,
    meu nome é João sou técnico em Mecânica industrial com CREA, e atuo numa empresa executando projetos na área de segurança (projetos de detecção e combate de incêndio).
    Como sou especializado na área de projetos e tenho bastante habilidade e conhecimento em desenho, estou planejando prestar serviço como autônomo, oferecendo serviços como execução de desenhos arquitetônicos para legalização de casas.
    As perguntas são:
    Eu posso assinar essas plantas?
    Quais são os critérios técnicos para execução das plantas?
    Qual a minha responsabilidade em fazer uma planta de uma casa já construída para ser legalizada? Levando em conta que isso não influencia na parte estrutural já construída.

    • azenil disse:

      Prezado João, boa tarde e grato pela visita,
      O técnico há algum tempo podia assinar até 70m² de área em residências até um pavimento. Em res Confea CREA essa possibilidade acabou e agora o nível técnico pode apenas executar o desenho, sob fiscalização de Engenheiro/Arquiteto que serão os responsáveis legais. Quando o profissional assina como autor do projeto sua resposabilidade refere-se tão somente ao desenho técnico. A responsabilidade pela execução da obra deve ser expressa no projeto, juntamente com a anotação de responsabilidade técnica – ART – emitida junto ao CREA. Os critérios técnicos variam de Prefeitura para Prefeitura mas em todos são observados os padrões da ABNT. A Prefeitura do RJ disponibiliza em seu site alguns modelos de prancha para loteamento e apresentação de projetos. Uma das exigências aqui no RJ é que a planta de situação deve ser separada do projeto de arquitetura – planta baixa, cortes e fachada – com quadro de áreas e declarações de responsabilidades inseridas no projeto.
      Abçs e um bom final de semana

  3. Elson Pinho disse:

    Bom dia Azenil , como notei que és conhecedor e especialista em relação a imóvel , eu gostaria de lhe fazer uma pergunta e ao mesmo tempo ter uma solução bem próxima ou a certa pra resolver a minha pêndencia : Eu ha mais de 15 anos comprei um terreno , construi uma casa ! Onde moro atualmente . Só que me acomodei , ou melhor na época não peguei a proposta de compras e vendas (POR FALTA DE EXPERIÊNCIA) , passando esse tempo todo resolvi consultar um corretor pra ver qual o valor total do imóvel , pois pensei em vender e comprar um bem menor , e pra minha surpresa me foi pedido a PROPOSTA DE COMPRAS E VENDAS , Como procedo ? Tenho o recibo que comprei o terreno , recibo de quitação e a construção terminada , Quais os passos que devo seguir ? Esclarecendo que já procurei o corretor que me vendeu e o mesmo não foi encontrado , fui no CRECI.RJ , me informaram o novo endereço do corretor e pra minha surpresa o mesmo ja não esta estabelecido no local , o registro dele esta ativo . Na certeza de uma resposta desde já agradeço . Elson

    • azenil disse:

      Bom dia Elson, grato pela visita
      Para vender um imóvel você deve apresentar um título de propriedade comprovando que é o proprietário legítimo do bem. Não ficou claro que tipo de instrumento foi lavrado há época da aquisição. Você diz que tem recibo de compra e quitação do terreno. Se você não tiver escritura, deverá buscar o proprietário que lhe vendeu e não o corretor. Deverá lavrar escritura de compra e venda em cartório de notas e levar a registro. resta saber se o lote origial tem matrícula no Registro de Imóveis. Solicite uma certidão de Õnus reais junto ao RI do seu bairro, custa cerca de R$ 55,00 e você terá todas as informações necessárias para lavratura da escritura. Se não conseguir localizar o proprietário que te vendeu, restará propor ação de usucapião tendo em vista que já ocupa o lote ha mais de 15 anos de forma mansa e pacífica. Quanto a casa construída, deverá primeiro resolver a questão da propriedade para depois abrir processo adminstrativo de legalização, onde, após aprovar o projeto, pagar o ISS e INSS da obra, terá a certidão de habite-se para averbar no RI. A construção deverá atender a legislação atual, independentemente da idade real do imóvel. Abçs e bom final de semana

      • Elson Pinho disse:

        Azenil , Muito obrigado pelas respostas . Eu estou esclarecendo as dúvidas que ficaram , eu comprei esse imovél do corretor , na época da compra seria ( *)PROMESSA DE COMPRAS E VENDAS , somente eu não peguei na época o documento do corretor .(TODOS OS MEUS VIZINHOS PEGARAM O DOCUMENTO (*)P.C.V ) Esse corretor que citei foi quem eu fiz o pagamento total , me parece que ele adquiriu o terreno (Porção total ) , dividiu em terrenos e ele proprio vendeu em lotes , Mais mesmo assim estou satisfeito por suas informações e vou procurar resolver , seguindo as suas informações . Elson

      • azenil disse:

        Por nada Elson, no que precisar é só retornar. Abçs e boa sorte

  4. Flavia disse:

    Comprei uma casa que foi construida em 2008 e é fraçao de terreno, ela tem aprox 250m2 e fica na taquara zona oeste do rj. Ela tem 6 banheiros e piscina. Gostaria de saber quanto aproximadamente vou gastar para legaliza-la? Obrigada

    • azenil disse:

      Boa tarde Flavia, seja bem vinda,
      Somente pela área fica um pouco difícil de precisar os gastos. Em primeiro lugar precisamos saber se essa fração está devidamente registrada no RGI com a devida área de utilização exclusiva. Se você paga IPTU da área de lote ou se ainda está na maior porção… Essas informações você consegue no carnê de IPTU e na certidão de ônus reais do imóvel. Pela área informada, você terá um gasto estimado de 6mil de ISS, de 6 a 8mil de INSS, mais os custos de projeto, aprovação e averbação da construção, se for o caso. Esses valores são de impostos considerando que a casa é toda nova e não existe nada legal. Se te interessar, faça contato para agendar uma visita e apresentar uma proposta de honorários dentro de suas possibilidades. Abçs e bom feriado

  5. DIRDEL PEREIRA MACIEL disse:

    Bom dia Azenil.
    Estou com um caso complicado e gostaria de saber como proceder.
    Tenho uma casa em Jacarepaguá. Essa casa tem o RGI, mas não tem o Habite-se. Ela tem uma área de construção maior que a que consta no documento. (Tem uma “sobra de terreno” de mais ou menos 3m). Atrás da minha casa, tem um condomínio, mas essa sobra não pertence a esse condomínio; é da prefeitura. Construí uma casa em cima, e ela não está legalizada. Começamos de 1997 um processo para legalização da mesma, mas “agarrou” por causa dessa sobra de terreno. Já temos o IPTU da casa de cima, já plantamos a árvore exigida pelo Parques e Jardins, já pagamos o ISS, mas tivemos que parar o andamento, por não saber o que fazer, e por estarmos sem dinheiro para continuar. Meu filho foi à Prefeitura para obter informações e lá disseram que ele te que entrar com uma apropriação da sobra de terreno, e citou a Lei 6.015/75 Art. 213. Temos a planta, mas com a sobra do terreno. A prefeitura recusou, pois não bate com as medidas do RGI. Se fizermos uma planta com a medida correta, quando o fiscal for verificar, vai ver que tem essa sobra. O que devo fazer?? Você consegue legalizar essa casa pra mim?? Caso seja afirmativa a resposta, como faço para você nos dar um orçamento?? Moro atualmente em Juiz de Fora e não tenho muito tempo para verificar isso. Tenho 72 anos e meu filho que mora aí no Rio trabalha e tem dificuldade para acompanhar o processo. Por favor, me ajude.
    Obrigado. DIRDEL.

    • azenil disse:

      Bom dia Dirdel, grato vela visita.
      Realmente o caso é um pouco complicado, principalmente se for área pública. A citada Lei, em seu artigo 213, prevê possibilidade de retificação de registro e averbação:
      II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
      Como podemos observar, além dos procedimentos técnicos, é necessário a anuência dos confrontantes, o que, no caso de área pública, é extremamente complicado.
      Em alguns casos, consegui a aprovação do projeto fazendo constar na licença: “A PRESENTE LICENÇA É CONCEDIDA SEM O RECONHECIMENTO DE EVENTUAIS OFENSAS AO DIREITO DE TERCEIROS E SEM O RECONHECIMENTO DAS METRAGENS FIGURADAS”. Ou seja, a Prefeitura somente iria reconhecer a construção, sem reconhecer a metragem. O atual quadro técnico da Prefeitura hoje está muito rígido na aplicação da Lei, muitas vezes fugindo do princípio da razoabilidade, onde, se aplicado, existiria a possibilidade de razoar e ponderar o caso concreto. Sem vistas ao processo fica difícil de opinar mas, pelo seu relato, ensejaria um processo de retificação de metragens junto a Vara de Registro Público. Como processo judicial, estaríamos esbarrando na morosidade da Justiça, além de custas e honorários de advogado, sendo obrigatória a assistência neste caso. Ocorrerá ainda uma perícia judicial para determinar a real metragem do lote. Se tiver interesse, mande para o e-mail azenil@globo.com as informações de endereço e número do processo para melhor análise e parecer fundamentado.
      Abraços e um bom dia

  6. Elias disse:

    Parabéns, foi muito util as informações do blog.
    Obrigado!

    • azenil disse:

      Grato pela visita Elias. Caso necessite de alguma informação complementar é só entrar em contato conosco. Abçs

      • jorge esteban talesnik disse:

        muito bom as informações
        estou querendo construir uma casa de 100 m² na área de Jacarepaguá num terreno em declive.
        e estou tentando contratar um despachante para legalizar a construção
        depois de ler estas informações, pude constatar que o orçamento do meu despachante esta muito alto e fora da realidade.
        pode me ajudar a conseguir um bom Professional, ?

      • azenil disse:

        Boa tarde,
        Podemos agendar uma visita para apresentar uma proposta.
        Ressalto que o texto relata apenas uma ideia de preços pois cada imóvel tem sua particularidade e assim os preços podem variar.
        Para terrenos em declives acima de 3,00m é exigido projeto estrutural de muro de arrimo e visto na GEORIO, o que pode elevar o orçamento final
        Aguardo contato por e-mail ou telefone
        azenil@globo.com
        Tel.: 21-3979-3377 21-78376646
        Abçs

  7. Anderson Lima disse:

    Prezado Azenil,

    Primeiramente quero externar minha admiração pelo brilhante trabalho informativo que tem sido feito por esse blog. O conteúdo dos posts é excelente e dá uma noção muito boa para aqueles que buscam informação qualitativa e de fácil entendimento. Gostei muito mesmo.

    Enfrento o seguinte dilema: minha casa está situada em um lote de 250m² (10×25) e no IPTU consta um área construida original de 88m². Ocorre que há cerca de 15 anos fiz uma obra e ainda não legalizaei e averbei a área construída. Tenho a intenção de resolver esse problema, pois pretendo, num futuro próximo, vender minha casa com o RGI OK. Estimo que as áreas construídas estão na ordem de 150m2, sendo 105m² no segundo pavimento, 15m² a piscina e 30 m² um quartinho nos fundos com banhiro mais área coberta para churrasqueira e pia. Ao ler seu post ví que, fora os honorários, os maiores custos de uma legalização são compostos por LICENÇA, ISS e INSS. Tentei fazer um estimativa para ver o quanto eu gastaria e fiquei com algumas dúvidas. Abaixo meus cálculos:

    LICENÇA: (m² x tempo de obra em meses x 0,07425) x 2 = (150 x 36 x 0,07425) x 2 = R$ 800

    PS 1: Fui conservador e considerei 36 meses para a conclusão da obra;
    PS 2: Há algum tipo de legislação que regulamente o cálculo acima? Esse Fator (0,07425) é usado para todo caso?

    ISS: CUB x m² x 0,03 = 1588 x 150 x 0,03 = R$ 7.200

    PS 3: Novamente fui concervador e considerei o CUB para Residencia Unifamiliar Padrão de Acabamento Alto R1-A;
    PS-4: Há alguma tipo de legislação que regulamente o cálculo acima?

    INSS: Esse é o mais difícil né… no seu exemplo você usou uma área acrescida de 100m² com 1 banheiro e um INSS de R$ 3 mil. No meu caso a área acrecida foi de 150m² com 3 banheiros. Sendo conservador imagino que o INSS não passe de R$ 10 mil. Estou certo? Há legislação que regulamente esse cálculo?

    Pelos meus cálculos acredito que com cerca de R$ 20 mil, fora os honorários, seja possível legalizar minha casa. Gostaria de saber se meu pensamento está alinhado com a realidade. seria possível finaliar todos esses procedimentos em menos de 2 anos?

    De qualquer forma agradesço desde pelo trabalho realizado pelo blog e pela atenção. Certamente foi de muita valia.

    Atenciosamente,

    Anderson Lima

    • azenil disse:

      Anderson, grato pela visita e palavras de elogios,
      Não ficou bem claro se a área que você considera original está regularizada ou se consta apenas no IPTU. Isso é importante para saber o tipo de processo administrativo a ser aberto, se de legalização total ou de legalização de modificação e acréscimo de área.
      Se for acréscimo, o cálculo da licença é diferente do que foi fornecido para construção/legalização, levando-se em conta o número de pavimentos. Normalmente o Diretor da divisão estima o prazo em razão da área e, no seu caso, não deve passar de 12 meses. Isso porque no caso de legalização já é cobrada multa de 100% sobre o valor calculado.
      O fator 0,07425 é o valor indexado da antiga UFIR, que não existe mais.
      O cálculo do ISS é feito com base em tabela da Secretaria de Fazenda para o CUB, que irá variar de acordo com a data da legalização. Você também não pagará sobre os 150,00m² uma vez que já consta 88,00m² no IPTU. Pagará somente sobre a diferença. Ocorrerá redução da tributação para o quartinho e cobertura para churrasqueira que serão considerados como edícula. Da mesma forma, se o IPTU constar idade superior a 5 anos, será descontada essa área para o cálculo do INSS.
      Você pode estimar, além dos honorários, algo em torno de 15mil reais. O prazo para legalização normal gira em torno de 3 meses mas se quiser começar e deixar o andamento correr, podendo chegar a 6, 8 meses. Os valores de ISS podem ser parcelados, assim como dos de INSS. Qualquer dúvida, entre em contato.
      Abçs

      • Anderson Lima disse:

        Azenil, muito obrigado pela resposta. Caso eu decida legalizar meu imóvel certamente entrarei em contato com vocês.
        Um grande abraço!!!!!!

      • azenil disse:

        Por nada Anderson, quando precisar será um prazer atender sua necessidade. Abraços e até lá.
        Azenil

  8. Nara Barros disse:

    Olá Azenil, perfeito seu blog, parabéns!!
    Uma dúvida(p naun dizer várias) em uma ampliação ou reforma, tbm pagarei as msms taxas?
    Na reforma (casa nova) aumentou 150 m2 (c projeto, arquiteto, td certinho) antes haviam 80 m2 na planta da casa antiga, legalizada a uns 20 anos.
    Sabe mais ou menos quanto terei q desembolsar p a prefeitura??
    Grata:
    Nára

    • azenil disse:

      Boa noite Nara, grato pela visita e elogios,
      Você pagará de ISS a diferença entre a área existente e a área total depois do acréscimo. Esse valor será calculado com a diferença de área, no seu caso de 70,00m2,multiplicado pelo Custo Unitário Basico – CUB – em torno de R$ 800,00 e desse valor aplica-se a alícota de 3% o que nos dá algo em torno de 1680,00. Esse valor poderá ser parcelado em até 10 ou mais vezes. Esse valor refere-se ao ISS para inclusão predial, alterando no ano seguinte, a área cadastrada no seu IPTU. Além disso pagará a licença de obra, sobre a modificaçao e acréscimo e sobre a nova obra. A taxa, neste caso, depende do número de pavimentos e do prazo da obra. Pela área não deve passar de 200,00 ou 300,00 reais. Acima de 150m² a Prefeitura poderá exigir a doação de mudas de árvores que deverá ser comprovada em processo junto a Fundação Parques e Jardins com o custo de 70 a 100,00 por muda.
      Abraços e boa sorte

  9. Eng Ricardo disse:

    Boa tarde Azenil gostaria de parabeniza-lo pelo blog, aproveitando a oportunidade, uma vez que trabalho na area de projetos residenciais desde 1989, gostaria de acrescentar que os valores de projeto para residências, atualmente levam em consideração não só a metragem quadrada, bem como o grau de dificuldade, ou seja quanto mais particularidades a casa possuir maior será preço por metro quadrado final.
    exemplos: saunas, hidromassagem, piscinas parte interna parte externa, cascatas, escadas, e outras obras de arte encarecem o projeto (um bom projeto dispensa a visita técnica do PREO ou PRPA) um abraço Eng. Ricardo

    • azenil disse:

      Bom dia Ricardo,
      De fato esses fatores citados pelo Sr. são realmente encarecedores do projeto. No meu texto, foquei mais os fatores processuais pois a grande maioria sequer tem noção do que seria um preço justo no processo de legalização, por se tratar de um aspecto subjetivo e pessoal de cada profissional.
      A área é apenas um parâmetro a ser somado a outros tantos, como por exemplo, a existência de recuo, bem tombado, proximidade de encostas, necessidade de parecer de outros órgãos como Meio Ambiente, Serla, etc..
      Tenho alguns colegas que adotam o valor percentual de 2 a 5% do imóvel, o que também, em alguns casos, gera discrepância. Cada imóvel tem o seu diferencial. Como Engenheiro Avaliador, nossa maior dificuldade é obter as variáveis que conseguirão explicar porque um imóvel varia de preço estando no mesmo setor geográfico, com a mesma área, padrões de acabamento, etc… Assim funciona, no meu ponto de vista, a análise do preço justo na legalização. De qualquer forma, grato pela visita e pelas observações que serão sempre bem vindas nesse espaço aberto ao debate e que acabam somando ao serviço de informações deste BLOG. Abraços

  10. Cláudio Alves disse:

    Boa tarde Azenil. Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelas valiosas informações do blog. O seu trabalho aqui é extraordinário. Gostaria de tirar uma dúvida e possivelmente marcar uma visita com você. Dúvida: estou efetuando a compra de um imóvel localizado em São Cristóvão e o mesmo encontra-se com um processo de legalização de modificação e acréscimo de área junto à prefeitura. O proprietário deu entrada nesse processo (que hoje encontra-se em exigência, não sei qual, será verificado mais creio que seja alguma dúvida em relação a nova planta) e posssui a planta atualizada (antes o imóvel tinha um pavimento agora tem o segundo e a laje não coberta). Hoje o imóvel tem 168m2 (possui dois banheiros) e antes ele tinha 40m2 (que constam no IPTU e no RGI). Consigo financiar esse imóvel pela CEF? Quanto ficaria o valor dessa legalização caso você assumisse (fazer uma nova planta e acompanhar até o fim)?
    Grato.

    • azenil disse:

      Boa noite Claudio, grato pelas palavras e pela visita.
      Trabalhei como Engenheiro Avaliador credenciado junto à Caixa desde 2005. O manual técnico – COT – disponível no site da Caixa na área de dowload > credenciamento de terceiros > engenharia – dispõe que a Caixa pode sim aceitar um imóvel com acréscimo de área, desde que o acréscimo seja passível de legalização ou nos casos em que o acréscimo nção tenha vínculo estrutural com a edificação principal legalizada e, numa possível intervenção do Poder Público, a demolição da área irregular não afete o valor do imóvel principal. Esses são os termos do Caderno de Orientações Técnicas – COT. Porém, na prática, muitos engenheiros acabam negando a garantia quando não conseguem uma certeza quanto a possibilidade de legalização. Os critérios são os mais variados e a Caixa normalmente não interfere no entendimento técnico do Engenheiro quanto ao aceite como garantia. Na verdade, a
      Caixa não é agente fiscalizador, É BANCO! O que importa é se o valor do imóvel é compatível com o valor que será entregue ao vendedor. Como se trata de um contrato – alienação fiduciária – o objeto deve ser lícito – Mas a Caixa admite a possibilidade de aceitar imóveis com acréscimo nos termos que citei. Você pode verificar o andamento do processo através do site da Prefeitura, inserindo apenas o endereço. Vá em http://www.azenilcarvalho.com.br e em links interessantes acesse “Andamento de Processos SMU. Insira o endereço do imóvel e consulte o andamento.
      Para apresentar proposta de prestação de serviços teria que ter acesso ao processo, esclarecendo que, como o processo deve estar no nome do proprietário do imóvel, este teria que autorizar a possível substituição do profissional que assumiu inicialmente a responsabilidade técnica.
      Recebi seu e-mail e vou entrar em contato.
      Abraços e boa sorte

  11. MARIO MARTILIANO OLIVETTI disse:

    Oi Alzeni boa tarde, parabéns pelo seu blog.

    Meu pai tem um terreno, que comprou em 1977, o mesmo foi comprado a prazo em 100 parcelas e foi quitado totalmente, ou seja, foi pago tadas as parcelas hoje em esse mesmo imovél está em dia com prefeitura o IPTU está quitado não há nenhum debito. O problema que na epóca da transação de compra a imobliaria que vendeu o mesmo não deu a promessa de compra e venda, nós só temos os boletos de pagamento das parcelas. O que eu devo fazer para podermos ter a escritura definitiva desse imovel.

    • azenil disse:

      Boa noite Mario, obrigado pela visita
      O primeiro passo é solicitar ao Registro de Imóveis uma certidão de ônus reais. Verifique nesse BLOG o endereço do Registro correspondente ao seu bairro. Nessa certidão você ficará sabendo o nome do proprietário legal do imóvel. Custa cerca de R$ 58,00. Verifique se é esse o nome que consta no recibo como favorecido. Se assim for, você deve buscar essa pessoa para fazer uma escritura de compra e venda em cartório de notas e levá-la ao Registro. Caso não seja a pessoa que consta nos recibos, aí você terá uma longa jornada. É bem provável que nessa última hipótese, a imobiliária tenha feito um instrumento particular de promessa de venda ou cessão de posse. Asssim, seu pai terá que buscar todas as escrituras que possivelmente tenham sido lavradas e levá-las a registro para depois poder registrar a sua. Ressalto ainda que o ITBI deveria ter sido pago 30 dias após o pagamento da última parcela. Solicite a certidão e, caso tenha interesse, retorne com maiores informações. Na pior das hipóteses, você poderá ingressar com ação de usucapião em razão da posse mansa e pacífica por mais de 10 anos. Abraços e boa sorte.

      • Mario Martiliano Olivetti disse:

        Muito Obrigado por me atender Azenil, eu esqueci de ter falar é que tambem na época dessa transação quando meu pai pagou a ultima parcela eles mandaram voltar depois para poder pegar a escritra só quando meu pai voltou tempos depois a imobliaria tinha acabado não exitia mais. Se você puder eu gostaria de mandar por e-mail uma copia do recibo para você analizar, obrigado.

      • azenil disse:

        Por nada Mario,
        Encaminhe para azenil@globo.com que eu verifico. Mas como te falei antes, é fundamental uma ônus reais atualizada para verificar a condição da propriedade. Abraços

  12. anderson cruz disse:

    ola azenil, parabens pelos esclarecimentos muito úteis!
    mas eu tenho algumas duvidas.
    tenho um terreno 15 frente e 30 fundo e parte de traz fica a 3m de distância da margem de um “riozinho” que tem uma promessa da prefeitura de colocar manilhas. corro o risco de perder parte deste terreno? de quantos metros? tem um minimo de distância do “riozinho” para a contrução?
    muito obrigado!

    • azenil disse:

      Boa noite Anderson, grato pela visita e elogios.
      Na verdade você não “perde” o terreno, perde o direito de construir no que a Prefeitura chama de FNA – Faixa Non Aedificandi – ou seja, uma área em que o proprietário fica impedido de construir para garantir uma futura limpeza do rio. Diferentemente da área de recuo, que normalmente atinge a parte frontal do lote e tem que ser doado à Prefeitura, a FNA não é excluída do lote e poderá ser ocupada como área livre, para plantações, vaga descoberta, etc,,, Só não é permitida a construção, a ocupação coberta ou com qualquer estrutura. A largura da FNA dependerá da largura do “riozinho” e poderá ser informada em consulta a Fundação Rio Águas, órgão da Prefeitura responsável pela matéria em questão, No caso de aprovação de projeto, essa área deverá ser marcada da planta de situação, indicando assim a área em que não pode existir construções. Abraços e boa sorte

  13. Jair Macedo disse:

    Bom Dia!!!! De grande valia essas informações!!!!!parabéns pela iniciativa viu!!!!!!muito mas muito esclareçedor esse assunto. Parabéns e Muito Obrigado. Jair Macedo

  14. Fabiane disse:

    Boa tarde Azenil. Gostaria da sua ajuda. Recentemente efetuei a seguinte operação:
    1 – Comprei um imóvel (parte financiado pela CEF) com valor menor que R$ 440mil.
    2 – Exatamente dois dias depois dessa compra vendi e assinei a escritura do meu imóvel atual por um valor menor que R$ 440mil. Ou seja, primeiro “comprei” e depois vendi o meu “outro” imóvel. A minha pergunta é se eu terei direito a isenção de IR nessa compra e venda ou se terei de pagar algum IR.
    Obrigada e parabéns pelo blog…

    • azenil disse:

      Boa noite Fabiane, obrigado pela visita e comentários
      Na Lei nº 9.250/95 existem situações de isenção do lucro imobiliário, vejamos:

      Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

      I – R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

      II – R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

      Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

      Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

      Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento.

      Não se encaixando em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve realizar o download do programa “Ganho de Capital” no endereço eletrônico da Receita Federal (http://www.receita.fazenda.gov.br) e projetar por meio deste o cálculo do imposto a ser pago.

      Fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

      Essa isenção é aplicável mesmo que você possua outro imóvel, devendo ser observada a aquisição do novo imóvel residencial no prazo estabelecido.
      Tramita no Senado Federal Projeto de Lei do Senado – PLS n. 21/2009 ampliando esse prazo para 365.
      Meu entendimento é que você estaria isenta mas por se tratar de matéria tributária que não tenho domínio, opino que busque uma segunda opinião com especialista Contador ou Advogado Tributarista. E depois participe a resposta nesse espaço para que possamos ampliar nossos conhecimentos.
      Abraços e boa sorte

  15. Flavio disse:

    Azenil. Você está de parabéns pela qualidade das informações. Assim como todos também tenho uma pergunta, porém vou descrever um breve resumo da minha situação.

    Comprei um apartamento em 2006 de 60 m² num prédio bem antigo que foi contruído em 1955 conforme a escritura. É um predio de apenas 4 apartamentos, sendo 2 em baixo e 2 em cima. O meu é um dos de cima. Está totalmente regularizado.

    No mês passado 10/2012 fiz uma obra do lado de fora da minha cozinha que consistiu em laje de 9 m² cercada com muros, onde tinha a janela da minha cozinha abri uma porta para acessar esta área, ou seja, fiz uma área externa sem cobertura no meu apartamento para utilizar como varanda.

    Pergunta:

    Quanto vc imagina que vou gastar para regularizar esta obra já realizada.

    LICENÇA: ??

    ISS: CUB x m² x 0,03 = 1281 x 10 x 0,03 = R$ 384,20

    INSS: Pelo que vc explicou não preciso pagar este imposto, pois o imóvel tem mais de 50 anos.

    Honorários: ??

    Outros: ??

    Desde já obrigado e parabéns pelo blog.

    • azenil disse:

      Boa tarde Flavio, grato pelas palavras e elogios
      Se o seu apartamento é um dos que estão a nível de segundo pavimento não ficou bem claro se o acréscimo foi em uma área exclusiva sua ou área comum do prédio, tipo telhado, acesso à caixa d´água, etc.
      O cálculo estimado do ISS está de acordo.
      O INSS você não paga pelo que relata estar existente há mais de 50 anos porém o que for legalizado agora teria que pagar. Digo teria pois, como você não precisará levar nada ao RGI, entendo que não há necessidade de pagar pois o INSS seria uma exigência somente do RGI e não da Prefeitura. Quanto aos honorários, somente com uma visita ao local pois, embora tenha uma área pequena de acréscimo (10m²) será necessário elaborar projeto figurando todo o existente, verificando o atendimento aos parâmetros de Área Total Edificada – ATE – entre outros.
      Caso tenha interesse em um orçamento sem compromisso entre em contato.
      Abraços

  16. Jean Rezende disse:

    Prezado, sou corretor de imóveis no estado do Pará, e suas informações foram de grandiosa utilidade num certo procedimento o qual estou tramitando. dentro disso, gostaria de sua ajuda para esclarecer alguns pontos; estamos orçando para um cliente o regularização de uma edificação com 07 apartamentos de aproximadamente 50 m² cada um e um banheiro, o terreno tem 300 m² a edificação total tem 470 m², gostaria de saber quais os custos de escrituração uma vez que a averbação já foi iniciada. preciso saber as taxas cartoriais (Oficio) taxas do cartório de imóveis, órgãos municipais e etc para fechar o orçamento. graças ao seu blog, consegui levantar os outros custos de averbação e dar o procedimento necessário para tal regularização. forte abraço e mais uma vez parabéns. agradeço antecipadamente o apoio.

    • azenil disse:

      Grato pela visita e elogios Jean, fico feliz de poder contribuir com o trabalho profissional de quem busca informações sobre a matéria, esse é o meu maior objetivo nesse Blog.
      Os custos processuais podem variar de Cartório para Cartório, vou te falar sobre os custos estimados aqui no Rio de Janeiro: Uma averbação hoje custa em torno de R$ 120,00 por ato, porém cada REGISTRO sai por R$ 1.100,00 cada. Se você já aprovou o projeto e já teve o habite-se, resta pagar o INSS e solicitar a averbação da construção e, em ato apartado, solicitar a instituição de condomínio edilício para obter uma matrícula para cada imóvel. Para uma resposta mais precisa seria necessário saber em que fase da legalização você está: Já pagou o INSS? Já tem o habite-se? Se puder retornar com essas informações terei um enorme prazer em poder orientar o caminho a seguir, sempre lembrando que estou no Rio de Janeiro e algum valorpode ser diferenciado mas pelo menos você terá uma idéia que possa passar ao cliente com segurança e assim viabilizar negócios futuros. Abraços e boa sorte

  17. Helena B. Pereira disse:

    Quero legalizar um imóvel que tem 3 casas. Uma delas foi construída dentro dos padrões, pois tem planta feita por engenheiro com registro no CREA., porém as outras duas não. Estas duas outras casas é tipo duplex ( no térreo uma e a outra em cima desta ), e não obedecem padrões da legislação vigente. Como vou legalizar tudo ? Quero deixar uma casa para cada um dos meus três filhos. Me ajude ! Um abraço .

    • azenil disse:

      Boa noite Helena, grato pela visita,
      Seria necessário saber o endereço do imóvel pois essa informação é fundamental para análise do procedimento a ser adotado. Em alguns lugares é possível a legalização de até 12 unidades pelos favores da Lei 2079, porém o citado diploma legal não se aplica em várias regiões que possuem PEUs, Leis específicas para o Bairro. Se tiver interesse, retorne através do e-mail azenil@azenilcarvalho.com.br com o endereço completo para melhor fundamentação na resposta.
      Abraços

  18. cristiane disse:

    Azenil parabens pelo blog, gostaria de tirar algumas dúvidas, moro em uma casa na vila da penha de aluguel, só que eu estou querendo comprá-la ela não é legalizada e fica nos fundos do terreno que tem uma casa na frente que é legalizada, ela é duplex e mede 83m e se trata de uma construção de mais de dez anos podendo ser comprovada, entao eu gostaria de saber quanto ficaria o custo e o como eu faria para legalizar separadamente os andares. me ajude. Um abraço.

    • azenil disse:

      Boa tarde Cristiane, grato pela visita e elogios
      Seria necessário uma visita ao local e análise dos documentos. Esclareço que todo o processo deve ser requerido no nome do atual proprietário e que você deve se cercar de todos os cuidados para no final, ter a garantia de que ele realmente irá lhe vender o que você irá pagar. entre em contato ou encaminhe seus telefones para melhor conversarmos sobre o assunto
      Abraços

  19. milena disse:

    boa tarde azenil , tira uma duvida minha quero vender um apartamento , mas na escritura esta escrito cessao de direitos aquisitivos ……….. mas ja tenho o habite se o corretor falou q precisa da escritura definitiva , como faco e q custa tudo , abracaoooo

    • azenil disse:

      Olá Milena, Boa noite e seja bem vinda,
      A escritura de cessão de direitos aquisitivos ocorre quando a pessoa que está vendendo não tem a propriedade plena do imóvel em razão de pendência de quitação de financiamento.
      Contrato de promessa de cessão de direitos aquisitivos é um título provisório usado quando uma pessoa adquire um imóvel que está sendo financiado. Quer dizer, o comprador assume o financiamento de um terceiro e passa a ser ele mesmo (em linguagem técnica) o promitente cessionário. Este documento é um título precário e não dá direito à posse e, muito menos, à propriedade do imóvel.
      Isso nada tem a ver com o habite-se, que é a conclusão do processo administrativo para legalização do imóvel perante a Prefeitura.
      Você terá sim que lavrar a escritura definitiva para seu nome, comprovando que o compromisso firmado pela antigo proprietário foi quitado e pagando o devido Imposto de Transmissão – ITBI. Os custos de Cartório variam um pouco mas uma Escritura hoje custa cerca de R$ 1.200,00 a R$ 1.500,00. Temos ainda os custos com certidões, lembrando que, quando da aquisição do primeiro imóvel, o RI apresenta descontos no pagamento devido.
      Abraços e um bom Natal e um ano de 2013 repleto de realizações

  20. Alex Vivone disse:

    Boa tarde Dr. Azenil, venho com uma duvida, que me intriga a muito tempo, será que poderia me ajudar?
    Tenho 22 anos e Morei coma minha avó, toda minha vida, até o seu falecimento, sempre ouvia ela falando que aonde nos moramos é de “uso e frutos passa de pai para filho” acho que esse é o termo que ela usava, na verdade tem um ano que minha avó faleceu. Com isso estou morando na casa, na qual tenho duvidas e peço a Judá ao Dr. minhã mãe não tinha contato comigo e nem com a minha avó. Sendo que o terreno, ou melhor a casa ela e bem complicada, a muito tempo o pai da minha avó e seus irmãos (+3) separam o espaço, sendo que cada um construiu sua casa no espaço total, um tio(como eu trato para dar de exemplo, construiu uma casa grande na frente ( com o passar do tempo ele dividiu essa casa em duas, para locação), do lado foi feito um corredor que nos fundos foram feitas pelos outros dois “tios” uma casa cada um, sendo uma de dois andares, e mais ao fundo desta casas, foi construída a casa que morei com a minha avo e moro até os dias de hoje. Como se trata de uma localidade, vista como área de risco (mas não é), não e gerado IPTU, NEM A TAXA DE INCÊNDIO (o IPTU só é gerado para as casas do outro lado da rua)enfim…, sendo isento o pagamento, os filhos desses tios da minha avó (sendo todos falecidos, menos o que fez a casa da frente, (esta acredito que tenha escritura (algum documento, pois já ouvi minha avó falar disso, mas nada concreto), (não tenho contato com esse tio/ bisavó) tudo e muito impessoal lá, minha duvida é exclusiva sobre apenas a parte de convém a minha avó, gostaria de saber se tenho algum direito de registra o pedaço de terreno e a casa vivo nos dias de hoje, a conta de luz esta ainda em nome da falecida, minha avó, a parte que compõe a casa é pequena ela é composta de quintal(pequeno, 1 quarto, sala, cozinha é banheiro) não sei a metragem exata, mas acredito que pelo tamanho não passe de 100m².
    Gostaria se saber sobre a questão de registrá-la em meu nome? Como devo proceder? Sendo que não tenho outro bem e nem lugar para ir… se isso sairá caro.
    A água vem de um único hidrômetro que é dividido pelos outros familiares que lá moram, mas já vi que posso separa e por em meu nome.
    Por favor, poderia me orientar, posso registra – lá para não ter problemas futuros com outros membros da família, pois penso em reforma- lá. o que devo fazer?
    Parabéns pelo site. De ante mão, muito obrigado…
    Desejo que nesse novo ano se realize todos os seus sonhos…

    • azenil disse:

      Boa noite Alex, grato pela visita e elogios.

      Enquanto existir o usufruto você não tem qualquer direito sobre o imóvel porque ele está transferido para o usufrutário
      No usufruto a propriedade se desmembra entre dois sujeitos: o nu-proprietário e o usufrutuário. Para o primeiro, a propriedade fica nua, desprovida de direitos
      elementares, visto que conserva apenas o jus disponendi e, em função do princípio da elasticidade, a expectativa de reaver o bem, momento em que a propriedade se consolida. O segundo detém o domínio útil da coisa, que se verifica nos direitos de uso e gozo, e a obrigação de conservar a sua substância, em razão do mesmo princípio. Na verdade, este desmembramento gera a posse direta do usufrutuário e a indireta do nu-proprietário. Isto ocasiona o exercício concomitante dos direitos do nuproprietário e usufrutuário, que, em tese, de forma harmônica. Assim é que ocorrendo turbação na posse do usufrutuário, este dispõe da faculdade de protegê-la inclusive contra o proprietário. Por sua vez, o nu-proprietário poderá intentar ação de reintegração
      de posse caso o usufrutuário passe a esbulhar, como, por exemplo, em situação de término do usufruto e de negativa do usufrutuário em restituir a posse àquele
      O usufruto se extingue por morte do nu proprietário ou se este for ao cartório e averbar na matricula a extinção. Somente quando extinto é que vc terá seus direitos sobre o que lhe foi doado ou recebido por possível herança
      O grande problema é saber quem é o real proprietário do imóvel, o que pode ser constatado requerento ao Registro de Imóveis da localidade uma Certidão de Õnus Reais (nesse Blog temos os endereços aqui do Município do RJ)
      Outra possibilidade seria ingressar com uma ação de usucapião, caso você preencha os requesitos necessárioa para tal ação. Somente dessa forma você poderia obter a propriedade do imóvel pois o Juiz iria declarar, através de sentença, sua posse e com esta, iria até o Registro de Imóveis para registar o ato.
      Abraços e boa sorte

  21. Sueli Morais disse:

    Ola, tenho uma casa com +ou- 120 m2 e só o terreno está legalizado.Gostaria de saber quanto custara para legalizá-la.O terreno é 10×15 e moramos lá por 10 anos onde a CEDAE está legalizada e light tambem.Fica em uma vila na taquara em Jacarepaguá no Rio de Janeiro.
    Temos IPTU mas é isento.
    Gostaria muito dessa estimativa.
    Grata pela atenção,
    Sueli

    • azenil disse:

      Boa tarde Sueli, seja bem vinda,
      O ideal seria fazer uma visita ao imóvel e, com vistas aos documentos, ter uma idéia mais precisa. Por estimativa, com essa área, teremos um custo de 2.500,00 de ISS, cerca de 3.500,00 de INSS, mais o custo de projetos, aprovação e RGI, algo em torno de 5.000,00. São valores estimados pois existem algumas isenções tributárias que deve ser verificadas. Os valores de ISS podem ser parcelados, bem como os custos com projetos e aprovação.
      Esses são valores aproximados
      Espero ter ajudado
      Abraços e boa sorte

  22. Carlos disse:

    Azenil, boa noite.
    Antes de qualquer coisa, quero parabenizá-lo pelo blog, pois norteiam muita gente e comigo não vai ser diferente.
    Eu comprei um terreno em conjunto com meu irmão em São João de Meriti – RJ, porém, a documentação, escritura de compra e venda, ficou no nome dele e de um terceiro (sogro dele). Bom, a documentação está legalizada como territorial com medidas de 350m2 e foram construídas duas casas de aproximadamente 120m2 no local (casa e sobrado) a casa pelo meu irmão e o sobrado por mim. Bom ninguém pensa em legalizar a situação pois acham impossível, mas em comum acordo entre as partes, estou querendo legalizar esta situação, passando o IPTU para residencial e desmembrar as duas casas, colocando-as nos respectivos nomes de direito, totalmente legalizadas. Será que é muito difícil fazer isto? Poderia me nortear como devo iniciar o processo de legalização e quanto me custaria tudo isto?

    • azenil disse:

      Boa noite Carlos, grato pelas palavras e elogios,
      Em primeiro lugar vamos entender, resumidamente, como é o caminhar do processo de legalização.
      O primeiro passo parece que você já deu, que é comprovar a legalidade do lote. Isso se faz através do Registro de Imóveis com a transcrição das metragens do lote e indicação do proprietário legítimo.
      Com o RI, o proprietário deverá apresentar um projeto elaborado e assinado por um engenheiro/arquiteto, que irá levantar as metragens do existente e representar graficamente de acordo com as normas de desenho e da Prefeitura local.
      Cumprindo possíveis exigências no projeto, a Pefeitura emite um alvará, ou licença de obras, visa/aprova o projeto e determina quais os documentos necessários para obter o Habite-se, que é o documento final do processo.
      O IPTU é apenas uma das etapas no processo de legalização. Com a documentação emitida pela Secretaria de Urbanismo, o proprietário abre processo de inclusão predial na Secretaria de Fazenda.
      Como já disse algumas vezes por aqui, o IPTU por si só não legaliza o imóvel, é mera regularidade fiscal.
      Cumprindo as etapas de legalização na Prefeitura e com o Habite-se, está na hora de apurar o valor a pagar de CND (também falo nesse assunto no BLOG)
      Aí sim vamos ao Registro de Imóveis para promover a averbação das construções e indicar possíveis proprietários. Se o terreno está no nome de seu irmão e do sogro dele, toda legalização deverá ser requerida no nome deles e por fim, após averbar e solicitar o fracionamento, seu irmão ou o sogro dele poderão vender ou doar o imóvel para você, pagando o Imposto de Transmissão devido e demais custas de cartório.
      O caminho da legalização é esse, agora, quanto a valores, somente analisando o caso concreto e documentos pois fica muito difícil e até leviano, dar um “chute” e acabar passando uma informação distorcida de uma realidade. O texto que escrevi sobre quanto custa legalizar um imóvel é apenas um exemplo, devemos olhar cada caso isoladamente para se chegar a um valor mais próximo da realidade.
      Abraços e boa sorte

  23. Francisco Junior disse:

    Boa noite, gostaria de saber umas informações, estou querendo comprar um imóvel, só que esse imovél só possui a escritura provisória (Local do imóvel zona norte do RJ) também não há iptu, e a caixa me pede uma série de documentos, gostaria de saber onde ir para conseguir esses documentos e qual é a estimativa de gastos !?
    parabéns pelo blog. Desde já
    grato…

    • azenil disse:

      Boa tarde Francisco, seja bem vindo
      Você só conseguirá financiar com recursos da Caixa se o imóvel estiver regular, com escritura definitiva e registrada do Registro de Imóveis.
      Quem deve fornecer esses documentos é o proprietário e os custos dependerão dos documentos que serão apresentados.
      Abraços

  24. Anderson da Silva disse:

    Boa tarde,

    Pretendo construir uma casa pre-fabricada, com 72 m2. Mao de obra será uma empreiteira. Preciso do habite-se para poder construir, isso já estou ciente.
    Pergunto:
    1 . terei que pagar INSS e/ou ISS se a obra sera executada por uma empresa,com valor fechado(total da obra/casa ficou em 50mil reais)?
    2. Tirando os gastos com engenheiro/projeto, qual será o valor total aproximado gasto?
    Este valor varia muito entre cidades?

    Agradeço muito a atenção.

    • azenil disse:

      Boa tarde Anderson, seja bem vindo.
      Na verdade você precisa em primeiro lugar tirar a licença, construir e depois é que vem o habite-se. Com a licença você já poderá pagar o ISS para adequar seu IPTU e com o habite-se poderá apurar o valor de INSS.
      Até 70,00m2 você poderá ficar isento de pagar, tanto o ISS quanto o INSS. Vale a pena dar uma ajeitada no projeto para adequar esse parâmetro visto que a diferença é bem pequena em relação ao que você informou. Veja a Instrução Normativa abaixo:

      “INSTRUÇÃO NORMATIVA MPS/SRP Nº 3, DE 14 DE JULHO DE 2005 – DOU DE 15/07/2005 – ATUALIZADA ATÉ 03/02/2009.

      Subseção III
      Construção Sem Mão-de-Obra Remunerada
      Art. 462. Nenhuma contribuição social é devida em relação à obra de construção civil que atenda às seguintes condições: (Nova redação dada pela IN MF/RFB nº 829, de 18/03/2008)
      I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:
      a) residencial e unifamiliar;
      b) com área total não superior a setenta metros quadrados;
      c) destinada a uso próprio;
      d) do tipo econômico ou popular;
      e) executada sem mão-de-obra remunerada.

      § 10. É dispensada a apresentação de CND ou de CPD-EN para fins de averbação do imóvel residencial unifamiliar do tipo econômico, construído sem mão-de-obra remunerada, bastando ser apresentada, no cartório de registro de imóvel, a declaração, sob as penas da lei, assinada pelo proprietário ou dono da obra pessoa física, de que ele e o imóvel atendem às condições previstas no inciso I do art. 462.”

      O valor de ISS pode variar de Município a Município, visto que a competência é Municipal e cada um pode arbitrar a alíquota conforme a Lei. No Rio, temos a alíquota de 3% sobre o valor apurado. Multiplicamos a área pelo CUB – Custo Unitário Básico da construção, hoje em torno de 700,00 e tiramos 3%.
      Para que o valor do INSS não recaia sobre o proprietário, é necessário que a empresa contratada abra uma matrícula para essa obra e recolha mensalmente um valor de acordo com o número de empregados contratados e que irão atuar nessa obra. É o que chamamos de CEI – Cadastro Específico do Inss e serão recolhidas as GRPS – Guia de Recolhimento de Previdência Social mensalmente. Ao final da obra, a empresa deverá solicitar a CND – Certidão Negativa de Débitos.
      Abraços e boa sorte

  25. Bianca disse:

    Bom dia Azenil. Preciso de uma grande ajuda. Estou fazendo um projeto(apenas o desenho) de uma casa duplex de aproximadamente 140m². O cliente quer legalizar. Sou leiga no assunto. Tenho CAU. Mas nunca tratei de legalização. É o meu 1º cliente. Você poderia me dar um auxilio de como proceder? Que tipo de documento preciso? Preciso fazer Art? O terreno tem 17x29m e fica em Campo Grande.
    Desde já agradeço e parabenizo pelo blog

    • azenil disse:

      Bom dia Bianca, grato pelos comentários e seja bem vinda.
      Você vai precisar recolher uma ART referente ao serviço contratado. Você pode contratar somente o projeto mas a Prefeitura irá exigir um profissional responsável pela execução da obra, mesmo estando a obra concluída.
      Observe que, ao contratar a responsabilidade sobre a obra, você assume a responsabilidade civil e criminal pelo prazo de cinco anos e poderá assinar termo de resposabilidade e declarações para que o proprietário não seja obrigado a apresentar projetos de esgotos, água, gás e demais instalações. Mas preste atenção sendo sua primeira legalização pois isso é um preço totalmente diferente do projeto em razão da responsabilidade assumida. Muitas vezes o cliente chega com o documento pronto da Prefeitura e diz que “é só assinar…” Não é bem assim..
      Em campo Grande você deverá atender o PEU, Lei específica para o Bairro.
      http://www2.rio.rj.gov.br/smu/imagens/doc/Lei_complementar_n72.pdf
      Deverá verificar afastamentos, deixar área permeável conforme o local, entre outros.
      Como é seu primeiro trabalho, oriento que você compareça ao DLF que fica ao lado do West Shopping com um ante projeto e documentos do imóvel para ser orientada pelo técnico responsável pelo logradouro onde situa-se o imóvel uma vez que diversos parâmetros serão exigidos, inclusive com várias declarações que deverão constar na planta de situação. Meu escritório fica em Campo Grande e muitas vezes fazemos parcerias com profissionais que não estão habituados ao trâmite processual. O profissional executa o projeto e apresentamos um orçamento para ficar responsável pela aprovação. Isso porque depois da aprovação temos o processo de ISS e demais restrições para habite-se. Caso seja de seu interesse entre em contato comigo.
      Nesse Blog temos matérias sobre o andamento processual que pode te orientar caso deseje seguir com o processo sozinha.
      Independente da sua opção, qualquer dúvida que tiver retorne que teremos uma satisfação em poder ajudar.
      Abraços e um bom final de semana

  26. douglas castro disse:

    Boa noite,
    parabéns pelo blog.
    tenho um terreno de 10×50 m, nele existem 3 casas que eram do meu avô, após seu falecimento tive a idéia de construir casas geminadas e vendê-las, porém estou meio às cegas, pois não sei por onde começar. Primeiramente gostaria de saber quanto eu irei gastar com tributos e serviços de autorização da prefeitura para realizar a obra e após a construção dessas casas quanto irei gastar para legalizar o “condomínio” e a documentação das unidades.

    desde já agradeço o tempo dispendido.

    • azenil disse:

      Boa tarde Douglas, seja bem vindo e grato pelo comentários.
      A sua idéia é muito boa e tem muita gente investindo nesse ramo. Mas todo cuidado é pouco e devemos lembrar que hoje somente conseguimos bons resultados com vendas com o imóvel legalizado.
      Para iniciar e legalização, o primeiro passo é provar a titularidade do lote, no seu caso, se o imóvel era de seu avô, deverá ser aberto o inventário para esse fim.
      Se as três casas existentes no local tiverem IPTU, deverá ser requerida a demolição das mesmas por ocasião do projeto de legalização.
      Os custos ficam difíceis de precisar pois não levamos em consideração somente a área. Nesse blog partimos de uma cosntrução hipotética apenas para dar uma noção dos custos mas somente no caso concreto apresentado, com vistas a documentos, podemos opinar, para não passar uma informação errada e que acabe induzindo o cliente a erro. Caso tenha interesse, entre em contato conosco para melhor esclarecimento da tramitação
      Abraços

  27. Marise Lobão disse:

    Olá!!
    Meu nome é Marise. Preciso de uma informação.
    Moro na casa que foi da minha família, desde que nasci, a qual herdei por testamento, da minha Tia.
    Fiz o inventário, pela Defensoria Pública, desde 1993, ou seja, 20 anos…e ainda não consegui fazer a escritura, mas está perto disso acontecer!! Com fé em Deus!
    É uma casa de vila, que tem 72 m², de terreno.
    A escritura definitiva da casa, data de 1959. O IPTU está em dia.
    Várias reformas foram feitas com o intuito de manter o imóvel. A última foi em 2001.
    Gostaria de saber se existe um Órgão como a Defensoria Pública, que dá Assistência Jurídica, só que no caso Arquitetura, em assuntos de legalização de imóveis. É que foi modificada, devido a reformas que fiz, para manter o imóvel.
    Ao tentar contratar uma arquiteta, achei muito caro e não disponho de tal recurso.
    Sabe onde posso buscar as informações?
    Parabéns pela iniciativa!!
    Obrigada!

    • azenil disse:

      Boa noite Marise, seja bem vinda,
      Não conheço nenhum local que preste esse tipo de assistência.
      Por se tratar de uma prestação de serviços, como já escrevi nesse Blog, não temos tabelas e no mercado temos profissionais cobrando os mais variados preços pelos serviços.
      O processo administrativo para legalização requer um profissional habilitado no CREA mas você pode tentar minimizar os custos assumindo a responsabilidade com o andamento processual, ou seja, você contrata o profissional que irá apresentar o projeto devidamente assinado mas assume a responsabilidade de aprovar na Prefeitura, ISS, RGI, etc… Isso pode reduzir e muito o seu custo pois temos no mercado vários profissionais sérios que cobram apenas o projeto e não acompanham o processo por falta de tempo.
      Os engenheiros do DLF são, na sua grande maioria, muito solícitos quando o proprietário se dispõe a acompanhar o processo e orientam sempre de forma cordial e sem custos para o contribuinte.
      Abraços e no que precisar conte conosco

  28. Marise Lobão disse:

    Engenheiros do DLF? No Google, só lê como DF Distrito Federal…rs

    • azenil disse:

      rssss… é verdade…. Engenheiros do Departamento de Licenciamento e Fiscalização – DLF. Hoje temos a nomenclatura de Gerência, passando a GLF. Há muitos anos atrás, falávamos em DED, Departamento de Edificações. Mas não precisa ir no Google não, acesse meu Blog e veja os endereços e telefones das Gerências…(não podia perder a propaganda….rssssss) Abraços e um bom dia

  29. Maria disse:

    Azenil
    Boa noite, meu nome é Maria, tenho um imóvel construído desde de 2007 com 470 mts de construção, não é legalizado e agora resolvi legalizar. Gostaria de saber qual é o passo a passo para esse processo desde a planta até a averbação. Como funciona o IPTU uma vez que até este ano esta isento, pagarei os anos anteriores. Fui na subprefeitura me informar e fiquei mais confusa, pois cada um me fala uma coisa diferente. Em média quanto vou precisar desembolsar.

    • azenil disse:

      Olá Maria, boa noite..
      O caminho é longo e nesse Blog tenho um passo a passo na página que fala sobre o processo administrativo para legalizar um imóvel. Explico ainda nesse tópico que você escreve sobre uma idéia de quanto você gasta. Valores mais exatos somente com vista aos documentos e ao imóvel, até porque a sua área é considerável o os valores de impostos serão bem altos. Só para ter uma idéia, legalizei uma casa em Campo Grande de 275,00m2 nesse mês que só de ISS o cliente pagou R$ 7.500,00 e de INSS cerca de R$ 13.000,00…. é muito caro mesmo e você tem quase essa área… Caso tenha interesse, entre em contato que apresentamos um orçamento sem compromisso.
      Abraços e boa noite

  30. Marise Lobão disse:

    Tem gente que nasceu para ensinar, ser professor…isso é maravilhoso!! Vou pegar os telefones. Muito obrigada!!

  31. Fabiane disse:

    Bom dia, Azenil. Parabéns pelo blog e pela generosidade em dividir seus conhecimentos conosco!

    Comprei um lote de um terreno que foi “fracionado” de forma ilegal em outros 4, ou seja, na prefeitura consta somente a área total. Havia uma construção comercial antiga que foi demolida, também sem autorização. Pagamos IPTU de área comercial. Dos 5 lotes, 3 estão com construções. Minha casa possui 2 pavimentos: 1º andar – sala, cozinha, lavabo, área de serviço e pequeno quintal; 2º andar – 3 quartos, 1 banheiro e 2 varandas, totalizando cerca de 90m². Recebemos notificação da prefeitura em nov. de 2010 e ainda não demos início às legalizações. Tenho urgência em legalizar minha casa. Tenho várias dúvidas. Uma delas é se podemos legalizar a construção junto à prefeitura mesmo não tendo a escritura e RGI dos lotes (frações), somente da área total. Tenho um arquiteto que fará a planta e assinará. Entretanto tenho dúvidas com relação aos demais passos. Gostaria de saber se você poderia estimar quanto gastaria para legalizar meu imóvel junto à prefeitura e quanto você cobraria para fazer o acompanhamento e assessoria?

    Agradeço imensamente.

    • azenil disse:

      Boa tarde Fabiene, grato pelas considerações e seja bem vinda,
      O seu relato é muito comum aqui no Rio de Janeiro. O grande obstáculo que enfrentamos no processo de legalização é que, pelo fato de não ter a fração reconhecida, você deverá apresentar projeto incluindo todas as unidades existentes no lote uma vez que a área que possui não está devidamente averbada. Esse é o grande problema pois nem sempre os demais proprietários tem a mesma necessidade que você.
      Depois de legalizar todas as unidades e abrir processo de inclusão predial (IPTU), será concedido o habite-se e com essa documentação você poderá apurar o valor a pagar de INSS e solicitar ao Registro de Imóveis a averbação das contruções e nesse momento propor também a instituição de condomínio edilício, atribuindo a fração ideal a cada unidade ou confirmando a fração que constar no documento que possui, se instrumento público for.
      Os custos, conforme escrevi nesse Blog, vão variar muito e dependemos do caso concreto para não induzir o cliente em erro. Opino que você solicite ao arquiteto que elabore o projeto, apenas a planta baixa com as devidas cotas, para que então possa apresentar orçamento da assessoria.
      Abraços e fico no aguardo
      Em tempo: Cuidado com o processo de notificação. Muitas vezes as multas vão ganhando valores elevados e depois de estarem em dívida ativa tudo fica mais difícil. Consulte o andamento pelo endereço ou pelo número do processo que consta na notificação. Vá em http://www.azenilcarvalho.com.br, acesse Links Interessantes e no link andamento de processo SMU Prefeitura vicê terá a opção de lançar o endereço ou número do processo para saber qual a atual situação do processo.
      Boa sorte

      • Fabiane disse:

        Obrigada pelo retorno e esclarecimentos. Consultei o processo de notificação e consta: “Extraído o auto de infração número…”. Você sabe o que isso significa?

      • azenil disse:

        Por nada Fabiane,
        Isso quer dizer que foi lavrada uma multa. Verifique a data pois se a multa não foi paga corre o risco de ser encaminhada à Dívida Ativa para a devida cobrança.
        Abçs

  32. Edson disse:

    Boa tarde, enfim, parece que encontrei um espaço que soluciona bem as dúvidas de custos e outros procedimentos junto a orgãos públicos. Sou de São Paulo, arquiteto e tenho encontrado dificuldades para fazer o orçamento para legalizar o usucapião, pedido de uma cliente . Nunca me apareceu um caso desse e fiquei perdido. Não quero ser injusto e nem quero ser injustiçado no valor. Pode me ajudar? Obrigado

    • azenil disse:

      Bom dia Edson,
      Na verdade, em um processo de usucapião, o engenheiro/arquiteto fica limitado a execução do projeto como documentação inicial. Esse projeto é uma planta de situação detalhada, com indicação dos imóveis e seus respectivos proprietários das laterais e dos fundos. Essa é a única diferença de um projeto normal de legalização. Deverá constar ainda a construção, se houver, cotando os afastamentos, etc.
      Aqui no RJ cobro cerca de R$ 30,00 por metro quadrado de área construída ou 10,00 por área de lote, no caso de não existir construção.
      Outra forma de cobrança que não gera injustiças é atribuir um valor de 2 a 3% do valor do imóvel.
      Abraços e boa sorte.

      • Edson disse:

        Muito obrigado, resolvido o problema! Mas surgiu uma outra dúvida, como calcular o orçamento de uma residência uma vez que o proprietário quer o orçamento do projeto de prefeitura independente do projeto de ampliação? – a casa é térrea e ele deseja construir um pavimento superior totalmente diferenciado com entradas independentes para outra família residir no mesmo imóvel. Novamente estou perdido, como é reforma e repensar totalmente o projeto devo cobrar 3% do custo total da obra? Quanto subtraio caso ele não queira o projeto de prefeitura? Muito obrigado novamente pela atenção.

      • azenil disse:

        Bom dia Edson,
        Na verdade o projeto de reforma é muito mais trabalhoso que o projeto de construção pois envolve todo o processo de criação, desenvolvimento e, muitas vezes, até chegar no projeto que agrade o cliente vários são os ante projetos elaborados.
        Sendo o projeto de sua autoria, seu trabalho fica integralizado com a entrega do mesmo. Caso o proprietário não tenha interesse em aprovar, poderá a qualquer tempo, contratar outro profissional que irá assumir a responsabilidade pela obra e dar o devido andamento na Prefeitura. O projeto, porém, será sempre seu pois não existe “substituição de autor do projeto”. O projeto será sempre seu, inclusive protegido pela Lei do Direito Autoral.
        Assim, você deve cobrar o projeto normalmente pois irá, obrigatoriamente, fazer o levantamento e execução do existente no primeiro pavimento e criar o segundo andar. Poderá adotar o parâmetro de 2% para o projeto e 1% para possível aprovação
        Abraços

      • Edson disse:

        Muito obrigado !!!

      • azenil disse:

        Por nada, no que precisar estamos à disposição. Abçs

  33. Mariana disse:

    Olá Azenil,
    Pela excelência das informações encontradas aqui acho que você será a pessoa certa para me ajudar!
    Minha família possui um apartamento em um edifício na zona sul do Rio. O apartamento é de último andar e na convenção do condomínio consta que o direito de uso da laje é do proprietário do imóvel e somente deverá ser acordado pelos condôminos se a possível obra na cobertura levar em consideração transformações em áreas comuns do edifício (corredores, caixas d’agúa e etc). Sendo assim estamos pensando em construir na cobertura, fechando parte da área. Portanto não sei por onde começar, já li que não posso construir na área total do imóvel, mas ainda não sei a proporção possível. Qual o 1o passo a tomar? Procurar a prefeitura? Como? Você tem idéia de custos?
    Desde já agradeço.
    Mariana

    • azenil disse:

      Boa noite Mariana,
      O primeiro passo é comparecer na Prefeitura para saber se o zoneamento local admite o acréscimo pretendido. Mesmo que o condomínio aceite o acréscimo, não poderá essa norma interna ser superior à Legislação Municipal. O custo vai depender da área a ser construída, prazos da obra, entre outros. Voce pode ver no site http://www.azenilcarvalho.com.br, em links interessantes, onde licenciar. Lá voce terá o endereço do DLF correspondente ao seu bairro. Boa sorte

  34. Mariana disse:

    Bom dia Azenil,
    Muito obrigada pela informação. Também me falaram que é preciso das plantas do edifício, isso é verdade? São necessárias antes ou após eu ir ao DLF para saber da possibilidade de construção? Posso conseguí-las nesse endereço? Você tem ideia de custos para adquirir essas plantas? Quais documentos preciso quando for na Prefeitura?
    Obrigada mais uma vez!

    • azenil disse:

      As plantas somente seriam necessárias para execução do projeto, caso seja uma obra viável.
      No DLF você poderá obter o número do processo na caderneta de numeração e, se necessário, solicitar no próprio DLF o desarquivamento para cópias. Essas cópias irão instruir o profissional que fará o projeto de legalização para comprovar o que poderá figurar como existente e facilitar o cálculo do ATE – Área Total Edificada.
      Esse custo é por metro quadrado do projeto mas não deve passar de 100 reais.
      Abraços e boa sorte

  35. Mariana disse:

    Então pelo que entendi o 1o passo é ir ao DLF para saber se é possíel realizar a obra. No caso do meu endereço o DLF localiza-se na Bartolomeu Mitre. Somente se eles derem o OK para a obra eu peço as plantas do edificio, não é isso? Que setor eu procuro no DLF?
    Super obrigada!
    Mariana

    • azenil disse:

      Isso mesmo Mariana,
      O horário lá é de 11:00h as 17:00h. Terças e quintas tem audiência para casos específicos mas como o seu é só uma consulta você pode ir qualquer dia nesse horário e pedir para falar com o Engenheiro/Arquiteto responsável pela sua rua. Cada Engenheiro fica responsável por um setor e o ideal é que você fosse atendida pelo mesmo que irá analisar posteriormente seu projeto.
      Abçs

  36. Mariana disse:

    Muito obrigada Azenil! As informações obtidas aqui foram de grande importância para mim!

  37. Vânia disse:

    Boa Tarde, Azenil! Primeiramente quero parabeniza-lo por compartilhar conosco seus conhecimentos que são de grande valia.

    Gostaria de legalizar um acrescimo ja construido há mais de 5 anos de 63 m² no 2º pavimento do imovel e dependente do 1º. Porem esse imovel se encontra em uma area que foi dividida por fração reconhecida e devidamente averbada entre eu e minha irmã. Cada fração tem acesso independente para uma via, tanto que a fração da minha irmã fora vendida já. O imovel se encontra em niteroi.
    Gostaria de saber quanto gastaria para legalizar esse acrescimo. Como proceder com relação aos calculos de INSS e ISS? Qual area que devo levar em consideração para os calculos , uma vez que o terreno não foi desmembrado e sim fracionado? Tenho direito a alguma isenção conforme a legislação municipal? Incorreria em multa pela obra ja concluida?

    Desde já , agradeço
    Vânia

    • azenil disse:

      Boa tarde Vania, grato pelas palavras
      Te respondi por e-mail sobre a Legislação de Niterói para o ISS. Não atuo nessa região mas vou tentar te orientar com base no que acontece aqui no Rio de Janeiro.
      Sua legalização vai depender do que a Prefeitura local, competente para legislar sobre o solo urbano, aprovar para a região em questão. Verifique o zoneamento e se é possível o acréscimo em razão do fracionamento existente.
      Antes de dar entrada em qualquer processo, compareça a Secretaria de Urbanismo para se orientar com o técnico da área. Somente depois de ter a certeza da aprovação você deve abrir o processo pois se fizer antes, corre o sério risco de sofrer as consequências caso sua obra não atenda as exigências locais.
      Depois disso, pesquise preços com engenheiros/arquitetos da região. Você encontrará os preços mais variados, porém, não utilize somente esse padrão (o preço ) na sua escolha. Procure saber os trabalhos realizados e os resultados obtidos pelos profissionais. Consulte o CREA local sobre o cadastro de engenheiros/arquitetos que atuam na região
      Se o acréscimo é dependência do existente não vejo necessidade de pagar o INSS uma vez que esse acréscimo não será levado a registro.
      Após a aprovação do projeto será necessário apurar o ISS para atualizar o cadastro do IPTU. O ato final é pedir a aceitação das obras concluindo o processo.
      Espero ter ajudado mas Niterói não é realmente a minha praia….
      Boa sorte e no que precisar retorne sem qualquer problema
      Abraços

    • azenil disse:

      DA ISENÇÃO – ISS – NITERÓI

      Art. 52 – Estão isentos do imposto:

      Alterado pelas Leis 1032/91; 1471/95; 1627/97;
      Vide Lei 1689/98 – concede isenção para hotéis e similares

      I. A prestação de serviços por entidades da administração indireta do
      Município (fundações, empresas públicas, autarquias e sociedades de
      economia mista);

      II. Os serviços de reformas, reestruturação ou conservação de imóveis
      de interesse histórico ou cultural, bem como em relação aos imóveis de
      interesse para a preservação do meio-ambiente, devendo ser respeitadas
      integralmente as características arquitetônicas das fachadas, e desde
      que já contemplados com a isenção do inciso VII do art. 11 da Lei nº
      480, de 24 de novembro de 1983, alterado pelo art.2º da Lei nº 1471 de
      14 de dezembro de 1995;

      III. Os espetáculos circenses nacionais e os teatrais:
      IV. As promoções de concertos, recitais, shows, festividades,
      exposições, quermesses e espetáculos similares, desde que as receitas
      se destinem a fins assistenciais, e
      V. Os serviços prestados por associações culturais, recreativas e
      desportivas, devidamente reconhecidas pelo Município, e desde que
      observado o disposto no parágrafo único deste artigo.

      Parágrafo Único – Não se aplica a isenção prevista neste inciso às
      receitas decorrentes de:

      1. serviços prestados a não sócios;
      2. venda de pules e talões de apostas, e
      3. serviços não compreendidos nas finalidades institucionais das
      entidades mencionadas, ou que façam concorrência com empreendimentos
      econômicos.

      REDAÇÃO dada pela Lei 1471/95, em vigor até 31/12/1997.

      Art. 52 – Estão isentos do Imposto:
      I – Os serviços prestados por entidades da administração indireta do
      Município de Niterói;
      II – Os serviços prestados por associações culturais, recreativas e
      desportivas, observado o parágrafo único deste artigo;
      III – Os serviços previstos pelo artigo 48 da Lei 480/83, quando
      prestados ao Município, bem como às entidades da administração
      indireta municipal.
      Parágrafo Único – Não se aplica a isenção prevista no inciso II deste
      artigo às receitas decorrentes de:
      1 – serviços prestados a não sócio;
      2 – venda de pules ou talões de apostas e;
      3 – serviço não compreendido nas finalidades específicas das entidades
      mencionadas.

      Obs.: Art. 4º, § 2º da Lei nº 1032/91 – revoga todas as isenções dadas
      antes da CF/88.

      12. Estão em vigor, de acordo com o art. 35 da Lei Municipal nº
      2.045/2002, a Lei nº 793/89 e o art. 16 da Lei nº 1.032/91, que
      concedem isenção de ISS para autônomos não localizados .

      Art. 53 – As isenções previstas nesta Seção dependerão do
      reconhecimento pelo órgão competente, na forma, prazo e condições
      estabelecidas pelo Poder Executivo.

      Parágrafo Único – Ficam mantidas as isenções não constantes desta
      Seção, que foram concedidas a prazo certo ou sob condições, até a
      publicação desta lei.

  38. Vânia disse:

    Mas o calculo do ISS é baseado no valor total do imovel ou só do acrescimo? Desculpe, poderia enviar novamente o email, pois não o recebi.
    Muito obrigada pela orientação , Azenil!!

    • azenil disse:

      Enviei por este canal também, verifique.
      O ISS tem como fato gerador o serviço de qualquer natureza e no caso de obras, irá incidir sobre o serviço realizado. Assim, somente poderá ter como base o acréscimo, a menos que você não comprove a legalidade do existente. Neste caso irá incidir sobre toda a área. Verifique qual a área que você já paga de IPTU. O ISS será cobrado sobre a diferença do existente e que constar no IPTU

  39. Rudnei Costa Dos Santos disse:

    Boa noite! a alguns anos atrás eu fiz uma obro de acréscimo no meu imóvel, com licença e obtive a aceitação da obra quando fui registrar no RGI, me pediram o CND do INSS. Como faço para regularizar depois de tanto tempo?

    • azenil disse:

      Boa noite Rudnei,
      O INSS prescreve em 5 anos conforme Código tributário em vigor. Assim, você deverá comprovar esse período através da certidão atualizada de aceitação de obras e apresentar os documentos exigidos para obter a Certidão por decadência.
      Depois disso, apresente a certidão de aceitação e CND no RGI para o devido registro
      Abçs

  40. Janaina vellane disse:

    Bom dia Azenil, fiquei muito feliz em encontrar o seu Blog que é bem esclarecedor!! Parabéns!!

    Estou com um problema, iniciei a compra de um imóvel, mas no momento de analisar as documentações, verificamos que no IPTU só consta a parte Territorial, ou seja, só consta o terreno de 222 m². A escritura da época menciona o terreno e apenas informa que há uma área em construção, porém hoje existe uma casa construída com 2 pavimentos. O 1º tem aproximadamente 80 m² e o 2º 90 m².
    Fiquei na dúvida se devo concluir esta compra ou não? Posso ter algum problema por não ter a casa declarada na escritura e no IPTU? Fica muito caro regularizar esta casa?
    Gostaria também dos seus contatos para uma possível analise melhor do caso.
    Desde já agradeço.
    Janaina Vellane

    • azenil disse:

      Boa tarde Janaina, grato pela palavras e elogios
      Seja bem vinda
      Você pode ter problemas sérios se for uma aquisição com recursos de agente financeiro pois fatalmente terá sua garantia negada.
      Se for uma venda à vista, seu problema vai ser que um dia terá que arcar com os custos da legalização.
      Verifique se o Registro de Imóveis também fala em “área em construção”. Caso tenha menção apenas do terreno, você terá que fazer todo o processo de legalização, com pagamento de projeto, ISS, INSS entre outros.
      Seguem os contatos para melhor orientação quanto a valores e processo de legalização
      Escritório: 21-3979-3377
      21-7837-6646 (Nextel)
      21-9983-2187 (Vivo)
      21-7303-2695 (Claro)
      21-8037-3561 (Tim)
      Abraços e uma boa tarde

  41. Claudia disse:

    Buscando na internet sanar minhas dúvidas a cerca de legalização de imóvel, me deparei com este blog fantástico. O mais incrível que achei foi que você responde a todos.
    Comprei um terreno a quase 12 anos. O mesmo está quitado, não tenho a escritura,tenho que legalizá-lo. Tenho pago o IPTU como territorial .Já me informei e sei que tenho que pegar um documento da imobiliária que comprei para ir ao cartório…. Minha questão é: Construí a minha casa a quase 8 anos. É uma casa de 2 quartos, cozinha, sala e um mezanino( como a casa ficou alta aproveitamos o espaço para fazer esse mezanino) e um banheiro.da casa(lateral) Na frente no corpo da casa, um salãozinho(“bagunças”) Tem uma cobertura na frente e no fundo, uma varanda de fora a fora (largura do terreno 10m com um banheiro e um quartinho(mesmo tamanho do banheiro), onde fica a churrasqueira. Como devo fazer? onde tenho que ir primeiro? quem devo procurar? lembrando que não tenho planta, não tenho nada. O que devo fazer???

    • azenil disse:

      Bom dia Claudia, fico feliz em poder ajudar as pessoas, faz parte do meu trabalho. Grato pelo reconhecimento.
      Seu imóvel é no Rio de Janeiro?
      O primeiro passo é regularizar a propriedade conforme você já se informou. Oriento que peça uma certidão ao Registro de Imóveis para saber quem é o último dono que consta na matrícula pois você terá que obedecer a cadeia sucessória, ou seja, A vendeu para B que vendeu para você.
      So o documento que você tiver for uma escritura pública(lavrada em cartório de notas) você pode até começar o processo de legalização na qualidade de promitente comprador e ao mesmo tempo, dar andamento ao processo de propriedade.
      Depois disso, você deverá contratar engenheiro ou arquiteto para elaborar projeto de legalização a ser apresentado na Prefeitura. É importante, antes de dar entrada, verificar com o profissional se a sua obra já executada atende à legislação. Nesses casos o protocolo do pedido funciona na verdade como uma “denúncia”, ou seja, você comunica a Prefeitura que tem uma obra irregular e depois estará sujeita a toda tramitação processual e adequação da obra ao contido na norma vigente. Não adianta dizer que já fez há muito tempo, que comprou assim, etc pois o tempo decorrido não dá legalização ao imóvel.
      Nossa empresa está preparada para prestar toda orientação nesse sentido e se o imóvel estiver localizado no Rio de Janeiro, entre em contato para agendarmos um orçamento.
      Caso seu imóvel não seja no RJ, contrate um profissional da área e, caso tenha alguma dúvida, retorne sem problema algum para os esclarecimentos necessários. As leis variam um pouco de Município a Município mas o processo, em regra geral, é o mesmo.
      Abraços, um bom domingo e boa sorte

  42. PRISCILLA ALBUQUERQUE disse:

    Boa tarde Azenil, tenho uma pergunta a fazer, mas primeiro gostaria de parabenizar pelas orientações acima. Que bom que temos pessoas que se disponibilizam a orientar em determinados assunto, enquanto outros cobram por uma simples informação, fique certo que receberá em dobro.
    Minha pergunta é simples. Construí uma casa há sete anos nos fundos terreno do meu sogro e a casa dele (sogro) fica na frente. Ambas não são legalizadas e no RGI só consta terreno no nome do meu sogro, com isenção do IPTU. Temos a planta de cada casa assinada por um arquiteto, os pedreiros nem sei mais onde estão. A casa fica em Jacarepaguá. Quais as etapas e valores para legalização? Tenho que dividir o terreno primeiro? Quero que a casa que construí fique no nome do meu marido.
    Grata desde já, Priscilla.

    • azenil disse:

      Bom dia, grato pela palavras e seja bem vinda,
      Seu problema pode ser divido em dois: Um que se refere a propriedade e outro administrativo que se refere a legalização.
      Veja o que diz o artigo 1255 do Código Civil:
      Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
      Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
      Ou seja, como você construiu no terreno do seu sogro, ele é o proprietário do imóvel. Havendo acordo, poderá o imóvel ser adquirido pelo que construiu.
      Se o projeto que você tem assinado estiver de acordo com a legislação vigente poderá ser aproveitado diminuindo assim os seus custos.
      O primeiro passo é abrir processo no nome de seu sogro para legalização das duas unidades. Aprovado o projeto e com o pagamento do ISS,será solicitado o habite-se. De posse da certidão de habite-se será apurado o valor a pagar de INSS para então levar a registro as duas unidades.
      Neste ato, será solicitado ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício par abertura de duas matrículas individualizadas para cada imóvel.
      Com as matrículas individualizadas, seu sogro poderá então fazer a venda do imóvel. Deverá, por ocasião da venda, observar se existem outros irmãos pois seu sogro pode vender somente o que chamamos de sua parte “dispinível” que equivale a metade de tudo que ele tem. Provavelmente, se existirem outros irmãos, estes deverão assinar a escritura de venda a seu marido, concordando com o ato.
      Os valores dependem da área total construída que não foi informado.
      Qualquer dúvida a mais entre em contado.
      Abraços e boa semana.

  43. Ana Lucia disse:

    Boa tarde!
    Minha sogra tem um terreno de 12 x 70,sendo que meu marido quer a parte dele para legalizar e começar a construir nossa casa,mas tem minha sogra e cunhada,a divisão tem que ser para os dois,pois minha sogra disse que divide a parte para eles dois que são herdeiros.Gostaria de saber qual procedimento temos que fazer.Desses 12 metros de frente temos que deixar uma passagem de quanto para a parte dos fundos e dos 70 metros ele pega o que perder na passagem ou não e no caso os 70 m divide 35 para cada.Nós ajude se for possível. Muito obrigado.

    • azenil disse:

      Boa noite Ana, seja bem vinda
      Com a morte de seu sogro, abriu-se a sucessão. Pelo seu relato, sua sogra tem direito a 50% e 50% restante serão divididos entre seu marido a sua cunhada.
      A primeira coisa a fazer é o inventário. A herança é uma das formas de aquisição da propriedade e, consequentemente, além dos custos processuais vocês terão que pagar o ITD (4% do valor atribuído ao imóvel).
      O imóvel é indivisível e cada herdeiro terá um percentual do bem. Assim, todos terão direito a casa, ao terreno, na devida proporção.
      O Registro de Imóveis não faz o que chamamos de “reserva de domínio”. Assim, para dividir o terreno, será necessário a existência legal duas unidades. A partir daí poderá ser solicitado o fracionamento e instituição de condomínio para que sejam determinadas as áreas correspondentes a casa unidade. Veja nesse Blog a diferença entre fracionamento e desmembramento. Com 12 metros de testada não é possível desmembrar, apenas fracionar mas será necessário a existência de pelo menos duas unidades legalizadas.
      Depois desse procedimento, sua sogra poderá doar ou vender a sua parte a seus filhos, desde que todos concordem.
      Abraços e boa sorte

  44. Eduardo disse:

    Boa tarde, Dr. Azenil!
    Comprei um terreno de 250 metros quadrados (totalmente calegalizado) na Curicica, Jacarepaguá que tinha uma pequena casa nos fundos (36 mq). Construí na parte da frente mais oito kitinetes de 21 metros quadrados cada para aluguel. Gostaria de saber se há possibilidade de regularizar estes imóveis, pois penso em vendê-los. Dei um limite de 3 metros do muro para a frente, o prédio tem 2 andares e uma escada de servidão para as quatro unidades de cima. Se houver algum problema devido ao tamanho das kitinetes, haveria a possibilidade de eu unir de duas em duas, fomando 4 apartamentos de 2 quartos com 42 metros quadrados cada. Enfim, o que o senhor me sugere para que eu tenha imóveis completamente regularizados? Muito obrigado desde já e parabéns pelo seu trabalho.

    • azenil disse:

      Boa tarde Eduardo, grato pela visita e comentários.
      Há algum tempo (até 2008) você poderia utilizar os favores do Decreto 9218/90, porém esse Decreto não está mais em vigor e é grande a expectativa pela sua volta ou algo parecido.
      Pelo seu relato, temos como alternativa os favores da Lei 2079/93 (vá em http://www.azenilcarvalho.com.br e acesso Links interessantes).
      A questão é verificar junto ao DLF se a referida Lei tem aplicação no seu local pois em Jacarepaguá temos algumas áreas vinculadas a PEU – Plano de Estruturação Urbana.
      A saída com unificação de unidades poderia ser favorável mas temos que observar possibilidade de vagas de carro, taxa de ocupação, entre outros parâmetros.
      Depois de legalizadas, seria necessário a instituição de condomínio junto ao RI para venda das unidades separadas.
      Abçs

  45. Roque disse:

    Olá Dr.
    Quero comprar uma casa em campo grande – ms mas o dono disse que nao tem o habite-se, quais documentos devo solicitar ao mesmo para ver o que ele tem e o que não tem de pendencias ?

    Ligarei p/ vcs amanhã para a prestação de serviços.

    Obrigado
    Roque
    11 9 9292-4848
    Carapicuiba – SP

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Os principais documentos são o Registro de Imóveis e o IPTU. O fato de não ter o habite-se deve ser levado em consideração mas se constar no RI a construção e o IPTU estiver compatível com o local, é possível financiar.
      Aguardo o retorno e grato pelo contato

  46. Teresa Cristina Weil disse:

    Bom dia Azenil, estou estudando a possibilidade de comprar uma casa em Maricá – RJ, porém estou preocupada com os gastos futuros para passar o imóvel para meu nome e legalizá-lo, você sabe qual é o preço médio que poderia gastar? Sabe se a diferença é muito grande em relação ao Rio- Rj? Fico grata desde já e parabéns pelas informações já contidas.

    • azenil disse:

      Bom dia Teresa, seja bem vinda e muito grato pelas palavras
      Os custos não mudam muito pois a tabela dos Cartórios é Estadual, ou seja, é base Estadual e vale para todo o Estado do Rio de Janeiro. O que pode mudar é o ITBI que tem base Municipal e pode variar de 2 a 3% do valor do imóvel.
      Recentemente os valores dos emolumentos aumentaram e agora levam em consideração o valor do imóvel. Uma escritura hoje custa cerca de R$ 1.200,00. Somam-se a esses valores os custos de certidões negativas, para o casal em torno de 1.500,00 e mais o valor do ITBI, 2% do valor do imóvel. Fora isso você pagará, após lavrar a escritura, o registro de imóveis para assegurar que o imóvel é seu de fato e de direito.
      Estamos falando de um imóvel regular, devidamente registrado e com ITPU. Se a compra for através de instrumento particular, muda tudo pois não terá os custos de cartório, cada imobiliária cobra o valor que quiser pelo instrumento, não havendo uma tabela específica para tal.
      Abraços e aproveite Maricá que é um Município muito bonito

  47. Alysson Barreto disse:

    Em primeiro lugar eu quero parabenizá-lo por esta iniciativa que tem esclarecido muitas dúvidas com muita eficácia.
    Eu sou profissional arquieto e estou fazendo uma legalização.
    1º dúvida: O terreno possui no RGI e no PAL as medidas de 15m x 36m, mas no real ele mede 19,50m x 36m. O que devo fazer lançar a planta da nova construção levando em consideração as medidas do RGI ou peço a meu cliente que faça a retificação de área no cartório? Ainda assim corre o risco de algum confrotante ter sido lesado pelos antigos proprietários, ou na melhor das hipóteses ter havido erro da própria prefeitura. O terreno e os confrontantes possuem PAL de 40 anos atrás na Região do Tanque – Jacarepaguá. Nunca houve nenhuma solicitação de retificação por parte dos confrontantes. Se for optado por retificação de área haverá muita burocracia?

    2º dúvida: O meu cliente quer construir uma casa naárea da frente deste terreno em questão, acontece é que no terreno aos fundos, possui 3 casas construídas. Nunca houve uma legalização de planta dos imóveis na prefeitura. Eu poderia lançar na planta apenas a nova construção, como se o terreno estivesse vazio e numa segunda etapa legalizar e lançar numa planta os imóveis antigos contruídos no terreno ou teria a obrigação de lançá-los agora nesta etapa num mesmo processo, solicitando a licença de construção da nova casa, já com os fracionamentos das demais áreas dos imóveis antigos?

    Desde já agradeço a sua ajuda.
    Abs, Alysson.

  48. azenil disse:

    Boa tarde Alysson, grato pelas palavras e seja bem vindo.
    Ao figurar o que existe no local em desacordo com o RGI a Prefeitura irá condicionar o habite-se a apresentação de retificação de metragem na Vara de Registro Público. Esse é procedimento correto.
    Você pode buscar informação no RGI da área, no caso o 9º Ofício de RGI, se existe a possibilidade de uma retificação de metragem sem o procedimento judicial.
    No projeto deverão constar todas as edificações existentes no lote, figurando as construções existentes como “a legalizar” e a nova como “a construir”. Verifique antes de mais nada se as construções existentes atendem à legislação. Caso contrário, o ato de pedir o licenciamento da construção nova funcionará como uma denúncia às demais pois no momento não temos nenhum decreto vigente que facilite esse tipo de legalização.
    Abraços e boa sorte

  49. Felicia disse:

    Prezado,

    parabéns pelo blog. Minha história é a seguinte: comprei um apartamento no qual o antigo proprietário iniciou a construção do segundo andar sobre um apartamento no 3 andar de um prédio. Realizei a compra,do apartamento original (99 m² da parte inferior) e finalizei a construção do andar de cima.(90 m²). O fato da obra estar concluída e ter sido realizada em um prédio altera algum dos passos citados por você nesse post? O síndico me orientou a contratar um engenheiro para fazer os cálculos e atestar que a construção não comprometeu a estrutura do prédio.

    Obrigado pela atenção.

    • azenil disse:

      Bom dia Felícia, grato pelos elogios e seja bem vinda.
      Ao adquirir uma unidade em um prédio composto por várias outras unidades você adquiri uma fração do terreno e ficará sujeito às normas de condomínio.
      Para legalizaçao na Prefeitura, órgão competente para esse fim, deverá contratar engenheiro/arquiteto que irá fazer o projeto e dar assim início ao processo administrativo de legalização. Antes disso, recomendo que verifique na Prefeitura se o gabarito local permite esse acréscimo e se a obra relizada atende à legislação. Deve ainda verificar o direito de uso da laje pois, em regra, o que está acima do último pavimento é parte comum da edificação e o proprietário do apartamento do último andar não pode edificar, salvo disposição expressa na escritura devidamente registrada no Registro de Imóveis. Quando contratar o engenheiro para fazer o projeto, este será o responsável pela obra e firmará documento perante o CREA, chamado ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – e uma de suas atribuições erá atestar a segurança do acréscimo de área.
      Abraços o boa sorte

  50. Cristiane disse:

    Bom dia Azenil,
    Seu blog é muito esclarecedor e ótima iniciativa. Gostaria se possível que você me tirasse uma dúvida. Estou interessada em adquirir um terreno o qual o dono obteve através de usucapião há mais de 15 anos e ainda não fez a transferência de propriedade. O IPTU do terreno esta ok. Esta negociação é viável? qual é o procedimento para isto?
    Obrigada pela atenção,

    • azenil disse:

      Boa tarde Cristiane,
      A Usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade, ou seja, você não compra de ninguém, você adquire a propriedade quando preenchidos os requesitos estabelecidos na Lei. O Juiz declara, através de sentença judicial, a posse a seu favor e além de declaratória, a sentença tem natureza constitutiva pois constitui o seu direito sobre a propriedade.
      Você pode somar a posse “velha” na posse “nova”, desde que não tenha oposição, entre outros requesitos na Lei.
      A negociação é viável desde que você tome os cuidados necessários e elabore documento de compra e venda bem detalhado, objetivando ajuizar o mais breve possível ação de usucapião a seu favor para resolver a propriedade do bem. Verifique ainda se não há qualquer oposição a essa posse e possíveis débitos de contas de água, desapropriações, etc.
      Abraços e boa sorte

  51. Márcio Figueiredo Brochado disse:

    Bom dia Azenil, construí uma casa em um terreno 12 x 30 a mais ou menos 26 anos.Paguei o INSS para os funcionários, mas não dei baixa quando terminei a obra, portanto não tenho o abite-se. Que medidas devo tomar para legaliza-la? Ficará muito caro para legaliza-la, ela possui 61 mts².

    • azenil disse:

      Bom dia Marcio,
      O fato de ter pago o INSS não tem muita relação com o habite-se. Você não informou se na época licenciou a obra. Isso é feito na Prefeitura local. Com a licença de obras, projeto aprovado e posterior habite-se é que se apura o valor a pagar de INSS para levar o imóvel a registro. Se você comprovar a idade do imóvel acima de cinco anos você estará isento do pagamento de INSS. Pela área declarada, ocorre também a isenção por ser abaixo de 70m², desde que seja sua única moradia. Os valores dependerão muito do que você jpa fez até agora, do seu cadastro de IPTU, entre outros, Se o imóvel estiver localizado no Rio de Janeiro, podemos apresentar proposta para realização do serviço. Abraços e boa sorte

  52. Cristiane disse:

    Boa tarde Azenil,
    Gostei muito do post! Sou do interior de SP e tenho uma dúvida: meus pais possuem uma casa na qual era legalizada a construção de uma edícula, há mais de 10 anos atrás, porém, há uns 5 anos eles construíram uma casa no mesmo terreno na frente da edícula e o projeto foi feito por um arquiteto, porém não foi legalizado, sequer foi feita uma nova planta da nova área construída. A casa hoje está finalizada, porém não sei por onde começar e o que devo fazer para legalizar a obra nestas condições. J tentei obter informações na prefeitura, mas me explicaram de forma bem confusa. Sei que você é de outro estado, mas agradeço se puder me dar uma direção para este tipo de caso. Aguardo o contato e Parabéns pelo blog!c

    • azenil disse:

      Olá Cristiane, grato pela visita e comentários.
      A melhor pessoa para te orientar seria o arquiteto que fez o projeto. Se ainda tiver contato com ele pois você vai precisar, além dos projetos, da assinatura dele e de seus documentos para abrir processo administrativo.
      Cada Município tem sua legislação própria mas em regra, temos a abertura de um processo administrativo onde você irá juntar os documentos do lote, do proprietário, o projeto e os documentos do arquiteto ou engenheiro que irá assinar como responsável. Depois de aberto o processo, a Prefeitura irá verificar o atendimento à legislação e então irá aprovar o projeto ou colocar exigências a serem cumpridas. Superada a etapa da aprovação, teremos que apresentar alguns documentos para o habite-se, tais como o comprovante de pagamento de ISS, certidões de instalações de água, luz, esgotos, etc.
      Após a vistoria da Prefeitura e cumprida as formalidades legais é emitido o habite-se para averbar a construção no RGI.
      É basicamente isso mas opino que procure um profissional qu atue na área para melhor orientação. Verifique ainda com vizinhos ou amigos que já precisaram do serviço e busque uma indicação. Nem todo arquiteto ou engenheiro está preparado para um processo de legalização.
      Abraços e boa sorte

      • Cristiane disse:

        Era o que eu temia, pois não tenho o contato do profissional, mas agradeço pelas informações! Sucesso no blog.

      • azenil disse:

        Por nada, mas faça o que falei, busque uma indicação com alguém que já legalizou recentemente. O CREA local costuma fornecer uma lista dos profissionais que atuam na área através do CREA Digital em http://www.creadigital.com.br/portal
        É um cadastro confiável. Navege por lá e boa sorte na escolha.
        Abçs

  53. Lovely disse:

    Tenho uma casa de 279 m2 , são dois andares e uma garagem sobre pilotis , tentei fazer a obra legalizada , mas tinha pressa e meti bronca, em 10 meses entrei para morar, tenho habite-se do esgoto e agua, , e meu iptu passou a predial desde 1998, como posso legalizar essa casa e mais ou menos qto eu gastaria?

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Para ter habite-se da água e esgoto seria necessária a licença de obras, você tem?
      Para apurar o valor estimado seria necessária uma visita ao imóvel e vistas aos documentos que você tem. Esse imóvel é no Rio? Retorne com maiores detalhes para uma resposta mais precisa.
      Abrçs

  54. Renata disse:

    Boa Noite Gostaria de uma orientação. Meus sogros possuem um imóvel com escritura do terreno, mas há duas casas construídas. Em abril de 2010 foi expedida uma certidão de regularização da obra (programa de anistia) pela Prefeitura, com a metragem total de 195 metros. Encontrei carnes de IPTU de 2006 com a metragem de 164 metros, somente em 2011 a metragem foi atualizada para 195 metros. Sobre qual metragem deverá ser paga para expedição da certidão do INSS? É possível a isenção sobre a metragem anterior à expedição da certidão? E qual será o valor aproximado a ser pago? Obrigada

  55. Renata disse:

    Muito obrigada pela orientação. Vou fazer a indicação do seu blog para meus amigos.

    • rudnei costa dos santos disse:

      ola! alguns meses atras, eu entrei em contato com o seu escritori para saber o custo de uma legalizao de imvel feito por vocs. A atendente pegou meus dados dizendo que eu receberia um contato de vocs o que no ocorreu at hoje!poderia verificar??

  56. Ana disse:

    Boa tarde Azenil,
    Há 4 anos fiz a compra de um apto de 60m2 em um edifício residencial de 6 aptos (7 incluindo este). Esse apto é o único no prédio que não está legalizado na prefeitura e registro de imóvel. Também não tem energia elétrica individual, a luz dele é junto com a luz do corredor do condomínio. Minha duvida é se tenho que fazer a planta dele somente ou a planta de todo prédio acrescentando esta unidade? E qual o passo a passo para legaliza-lo?
    Grata,

    • azenil disse:

      Boa tarde Ana,
      Para solicitar a legalização é necessário saber qual tipo de documento de aquisição de propriedade você tem. Em tese, os seis apartamentos existentes devem possuir fração ideal do terreno e com a legalização da sua unidade, se possível, seria necessária a redistribuição das frações. Isso é um pouco complicado pois irá envolver o direito de propriedade de cada apartamento com alterações no Registro de Imóveis. Você pode fazer o projeto só do seu apartamento e na planta de situação detalhar o quadro de áreas para verificar o atendimento da taxa de ocupação, área total edificada e outros parâmetros. Oriento que antes de dar entrada compareça ao setor responsável da Prefeitura e se informe sobre a possibilidade de legalização para não correr o risco de abrir um processo e acabar se denunciando numa obra irregular.
      Abçs

      • Ana disse:

        Contrato de compra e venda de gaveta com assinaturas reconhecidas. Sim, os demais possuem frações e com certeza se registra-lo irá alterar as frações dos demais. Isso é possível? Existe um custo para alterar todas as frações? Obrigada Azenil, vou verificar junto ao setor de urbanismo antes de me enrascar.

      • azenil disse:

        É possível sim ana, desde que os demais concordem. Existe ainda a opção de de considerar o seu acréscimo como vinculado a uma fração apenas e aí fica mais fácil pois você só dependerá de um proprietário. Não tem como dar uma idéia de custos sem ver os documentos pois recentemente o Registro de Imóveis aumentou absurdamente sua tabela, que agora é em função do valor do imóvel.
        Apenas reforçando que você só poderá alterar as frações depois que legalizar a nova unidade.
        Abçs

  57. Thiago Assis disse:

    Boa Tarde Azenil. Muito obrigado pelas informações, mas gostaria de fazer uma pergunta:

    Eu tenho um terreno que oficialmente é 8 X 22 e recentemente comecei a construção. Ele era parte de uma fazendo que foi desmembrada e só tenho um documento de compra e venda assim como todo o bairro.

    Durante a contrução eu percebi que me vizinho entrou em meu terreno, de forma diagonal, e eu perdi 40cm na parte da frente e 1mt na parte de trás e como ele não é “aberto a conversação”, eu pretendo legalizar o imóvel para reclamar judicialmente estas medidas, minhas principais dúvidas são:

    1 – Para mim vale o procedimento de regularização acima?
    2 – Os documentos de compra e venda, onde consta que o terreno é 8X22, é prova para meu pedido ou será necessário laudo técnico?

    Grato e Parabéns pelo blog

    • azenil disse:

      Boa tarde Thiago, grato pela palavras
      Em primeiro lugar é preciso saber qual documento expressa o que você chama de “metragem oficial”. Somente serão reconhecidos os lotes registrados no Registro de Imóveis ou com metragens traduzidas em PAL – Projeto Aprovado de Loteamento – devidamente aprovado pela Prefeitura. A legalização do imóvel se dá na Prefeitura, que é competente para tal. Porém, a Prefeitura não tem competência para legislar sobre o direito de propriedade, que é o seu caso. Antes de pensar em legalizar a edificação é preciso dar legalidade ao lote onde a mesma foi construída. Verifique se esse “desmembramento” foi aprovado, o que já seria um bom sinal. Caso contrário, entendo que deverá propor uma ação de usucapião para regularizar a propriedade, independentemente de abrir um processo criminal em face do autor nos termos do artigo seguinte:
      Alteração de Limites

      Art. 161 – Suprimir ou deslocar tapume, marco, ou qualquer outro sinal indicativo de linha divisória, para apropriar-se, no todo ou em parte, de coisa imóvel alheia:

      Pena – detenção, de 1 (um) a 6 (seis) meses, e multa.

      Abraços e boa sorte

  58. Wanderley herculano disse:

    boa noite, gostaria de tirar uma duvida, estou pretendendo compra um imóvel na região dos lagos em araruama, segundo o vendedor, o imóvel fica situado em um terreno que tem 5 casas, 3 já foram vendidas, é tipo uma vila, o vendedor disse que s casa estão desmembradas, minha duvida é quais os riscos que posso correr comprando esse imóvel, e qual a documentação que devo solicitar para confirmar a legalidade do imóvel.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Voce deve pedir o Registro de imóveis atualizado comprovando a averbação das construções e instituição de condomínio edilício onde deverá constar a fração e a área de utilização (área que pertence exclusivamente ao imóvel).
      Solicite ainda a licença de obras/habite-se e IPTU para verificar se a área atual corresponde a área que foi aprovada. Se tiver tudo isso, você poderá confirmar a legalidade do bem.
      Abçs

  59. Rodrigo disse:

    Boa Noite,
    Gostaria de tirar algumas duvidas a respeito de uma compra de um terreno que está sendo legalizado junto a prefeitura. ( acompanho o processo de legalização via internet e o mesmo se encontra em andamento o terreno ficará em um condominio ao qual também se encontra em processo de legalização – ROCHEDO DOS CARAVELLAS – GREEN PARK- situado na sulacap- RJ).ao adquirir o terreno só precisarei do RGI ? todo o processo de legalização seria somente com o imóvel já pronto ?

    • azenil disse:

      Boa noite Rodrigo,
      Seria necessário ter maiores informações quanto ao processo de legalização do lote. Pelo seu relato, é possível que seja um loteamento com vários lotes individualizados ou ate mesmo para construção bi familiar ( duas unidades por lote ) o que é muito comum nessa área. O que irá te garantir a propriedade é o Registro de Imóveis em seu nome com a respectiva fração ou área correspondente ao lote adquirido. Em alguns casos o incorporador aprova um projeto modelo que deverá ser objeto de memorial descritivo e o adquirente se obriga a executar a obra naquele padrão. Verifique atentamente essas questões para não ter surpresas no fechamento do negócio.
      Abçs

  60. laura monteiro disse:

    Boa Noite. Fiquei interessada em uma casa em Niteroi, mas o 2 andar e o terraco n estao averbados. A area total e de 200 metros quadrados. A imobiliaria falou para eu fazer uma promessa de compra e venda, dando a metade do valor e o restante apos a averbacao(segundo eles dura 45 dias). E se demorar muito e ela n fizer a averbacao? Quais os riscos que corro?
    Seria muito caro se eu fizesse? Abs!

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Você pode estipular multa contratual pelo atraso, porém não terá a garantia que o prazo será cumprido pois dependerá da Prefeitura e outros canais.
      Eu optaria por dar um sinal a título de arras, conforme artigo 417 e seguintes do Código Civil, estipulando que, caso legalização não cumprida no prazo, o valor dado deverá ser restituído em dobro.
      Você não falou sobre a posse do imóvel. A situação mais vantajosa para você é que, com o valor de 50%, você receba o imóvel e passe a usufruir do bem. Assim, será de total interesse do vendedor regularizar a sua parte para receber o restante.
      Abçs

  61. Michel Levy disse:

    Boa tarde,
    Estou construindo uma casa em cima a do meu pai ,embaixo tem IPTU RGI tudo direito, mas em cima aonde estou construindo não legalizei nada.O que devo fazer e qual os procedimentos para legalizar passa para meu nome
    A casa tem 107 metros quadrados

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Você terá que fazer um projeto de legalização de modificação e acréscimo para regularizar o imóvel. Posteriormente poderá solicitar ao RI o fracionamento para, futuramente, poder alienar o imóvel, se for da sua vontade

  62. Gilson Luiz disse:

    Bom dia,gostaria de tirar duvidas comprei um terreno de 460 m em Arraial do Cabo e fiz planta e registrada na Prefeitura e construi uma casa de aproximadamente de 90m e quero legalizar esta obra o Iptu sai como Territorial. Qual o primeiro passo,pois pretendo vender esta casa,através da Caixa.Qual o custo,pois a pessoa interessada quer me adiantar os valores para legalização.

    • azenil disse:

      Boa noite Gilson,
      Ao término da construção você deve solicitar na Prefeitura o Habite-se juntando os documentos exigidos na licença. Entre esses documentos estará o comprovante de cadastro junto ao IPTU, passando o lote de terreno a prédio. Com o habite-se, deverá solicitar a averbação da construção no Registro de Imóveis.
      Abçs

  63. George Nick disse:

    Boa Noite Prezado Azenil quero parabenizar pelo grande Sucesso do Blog e pela prestação de serviço que vcs tem feito à sociedade, sou estudante de Engenharia, tenho emprego fixo e nas horas vagas trabalho como freelance fazendo projetos afim de ter uma renda extra. Bom, desejo entrar mais afundo neste ramo de legalização de casa e obras, e não somente fazer “projetinhos” como tenho feito. Enfim, Quero agora um algo a mais, subir mais um degrau na área, tais como, também, aprender mais sobre os assuntos pertinentes a legalização de obras desde: quais projetos (ao certo) de uma edificação, são necessários para apresentar a prefeitura ( Ex: locação, implantação, planta baixa, corte…) como os demais processos como Placas entender um pouco mais sobre Impostos ISS, INSS etc… Minha pergunta é: Existe algum curso de especialização para aprender mais sobre o passo a passo e os devidos procedimentos a tomar referente a este assunto? ou com um pouco de força de vontade pesquisa e claro aquela visitinha à Prefeitura para pegar os procedimentos devidos, eu consigo aprender tudo (sem ajuda de curso) e ir mais além do que ficar fazendo simples projetos? Sabendo eu, claro, que de tudo Isso só não poderei assinar, por não ter ainda, uma formação técnica.

    • azenil disse:

      Bom dia, grato pelos elogios,
      Aproveito para divulgar meu livro ” O Processo Administrativo na Legalização de Imóvel Residencial Unifamiliar”. Com uma linguagem simples você terá noção de toda tramitação processual além dos conceitos de ISS, INSS, Habite-se, entre outros. Custa apenas R$ 20,00 mais as despesas de envio. Dependendo da sua localização no Rj podemos entregar sem custos. Não conheço nenhum curto nessa área e tudo que aprendi é fruto de 30 anos de experiência. Atualmente sou docente da Unigranrio em Caxias na área de Engenharia e temos um estudo para implantar um curso de Pós nessa área, talvez já no ano que vem. Até lá, creio que o livro te dará um bom suporte para iniciar nesse novo ramo. Abçs e boa sorte

      • George Nick disse:

        Sou residente em caxias, e me Interessei pelo livro, posso até marcar um dia para ir a Unigranrio, lhe encontrar e comprar em sua mão, se não tiver nenhum problema é claro. Como estou de férias posso ir a qualquer hora da manhã ou atarde, como podemos fazer? vc pode me dar seu contato?

      • azenil disse:

        Resposta no e-mail posterior

  64. claudia maria disse:

    Comprei uma casa que nos fundos foi construída outra no mesmo terreno, mas não foi averbada já dei entrada, e meu financiamento foi aprovado,gostaria de saber se desisto do imovel embora tenha gostado muito dele, mas tenho uma necessidade de mudança com urgência fico com medo de esperar e o engenheiro não aprovar, tem chance de regularizar o que precisa?e se demora muito.

    • azenil disse:

      Boa tarde Claudia,
      Infelizmente algumas imobiliárias e proprietários insistem em vender imóveis que não preenchem os requisitos mínimos para serem aceitos como garantia. A regra é a seguinte: uma casa, um financiamento!. No seu caso relatado, você terá que legalizar a casa dos fundos e promover o fracionamento do imóvel para poder comprar apenas uma unidade. Se você negociou os dois imóveis com o proprietário, não conseguirá financiar pois a Caixa e demais agentes financeiros permitirão apenas um imóvel por financiamento. A opção seria legalizar a casa dos fundos como se fosse uma dependência da casa da frente, sem cozinha, como se fosse uma edícula. Assim existiria a possibilidade de financiar mas antecipo que os custos são elevados, com pagamento de projeto, assinatura do engenheiro, ISS, enter outros…
      Abçs

  65. Reginaldo disse:

    Bom dia. Possuo um imóvel de 38 metros quadrados originais de sala quarto cozinha banheiro e área, onde construí sem licença mais dois pavimentos, ficando com duas casas com entradas independentes. A casa do térreo é composta de sala quarto cozinha banheiro e área; a casa de cima com uma escada de concreto lateral é composta de dois andares, tendo no primeiro andar sala quarto cozinha banheiro e área; no segundo andar 2 quartos de solteiro saleta banheiro pequena varanda coberta e quintal, tendo ainda uma escada caracol levando até um terraço descoberto na metade do terreno, a outra metade é de telha de alumínio (os dois quartos de solteiro) e um pequeno quintal descoberto, acredito totalizando uns 96 metros quadrados de construção. Gostaria de legalizar como sendo uma única casa, fazendo as obras necessárias. O problema é que já me disseram que minhas escadas estão fora do padrão e não conseguiria legalizar. Pelo que já fiz acredito que ficará inviável modificar as escadas. Como resolver isso?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Seria necessário vistas ao projeto para melhor análise do caso concreto. As exigências para prédio unifamiliar, no caso uma unidade apenas, é bem simplificado, admitindo escadas de até 60cm, inclusive em caracol. Para prédios multifamiliares é exigida a largura mínima de 1,20m para a escada e não é admitida escada em caracol, salvo se para acesso a entrepisos da mesma unidade. A cozinha na casa de cima seria impedimento para legalização como única casa uma vez que, pelo fato de ter duas cozinhas, será considerado como duas unidades, assim como as entradas independentes. A saída seria transformar essa cozinha em uma área, copa ou coisa parecida, descaracterizando assim a segunda unidade e prever um acesso interno entre os pavimentos. Dependendo do local será observado ainda os parâmetros de taxa de ocupação, vaga de carro, entre outros.
      Abçs

      • Reginaldo disse:

        OK. A casa não tem planta, é de vila e germinada com um corredor de servidão de mais ou menos 1,20 m, no bairro de Madureira – RJ, porém tenho Escritura e RGI em meu nome. Pretendo transformá-la em uma única residência, eliminarei uma das cozinhas e uma das entradas, fazendo a comunicação entre os andares por escadas de concreto revestida de piso frio, que já estão prontas. Já que disse que elas podem ter 60cm de largura fiquei mais tranquilo, pois tem mais, porém qual seria a largura e altura dos degraus exigidas? Os degraus das minhas tem 19 cm de largura e 20 cm de altura. Outra coisa: Eu perdi o contato com o pedreiro que fez minha obra.

  66. Reginaldo disse:

    Boa tarde Sr. Azenil. Quero agradecer o primeiro esclarecimento (18 set 2013) e não querendo abusar, mas já abusando, aguardo sua resposta sobre a largura e altura das escadas (continuação da resposta).
    Continuando: Na casa de baixo mora minha mãe, já com 75 anos, estou querendo legalizar mas esbarro em uma situação que vou lhe explicar e gostaria de uma orientação: Para eu legalizar essa casa como uma só, como descrevi no outro post, terei que tirar minha mãe de lá, pois ela não aceitaria morar na mesma casa que minha esposa. Aí é que começa o problema, pois poderia pagar um aluguel para ela, mas tenho medo de sua reação, que tanto pode ficar magoada, como pode não querer me dar despesas ( não ganha o suficiente de pensão para pagar um aluguel), entrando em algum tipo de depressão. Quero regularizar e estar dentro da lei, mas como não posso regularizá-la como duas residências, devido a largura da escada de entrada da 2ª residência ( 80 cm), fiquei com esse problema que descrevi. O que o senhor me orienta a fazer? Desde já agradeço.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      O ideal seria fazer uma visita ao imóvel para ter uma noção real do problema para buscar a solução, talvez com a execução de uma outra escada. Esse visita não custa nada e você somente irá pagar caso queira me contratar para legalizar o que for possível. Se tiver interesse, entre em contato pelo tel. 3979-3377 e agende com a Patrícia, minha secretária.

  67. Rosimere disse:

    Oi. Boa tarde. Gostaria de saber se existe risco em se comprar imóvel de Posse e qual a diferença que existe entre esses imóveis e os que possuem Escritura?

    • azenil disse:

      Boa noite, grato pela visita.
      A aquisição de uma posse tem a desvantagem de que o adquirente não terá a propriedade do imóvel. A propriedade só será plena quanto o justo título for registrado no Registro de Imóveis e posse não se registra. Quando o imovel é vendido através de uma escritura pública e quem vende é o proprietário que consta no RI, o próximo passo é levar a escritura a registro e assim transmite-se a propriedade. Se a pessoa que está vendendo não consta no Registro mas tem a posse mansa e pacífica do imóvel, poderá transmitir essa posse. Quem comprou poderá propor ação de usucapião para ter o registro em seu nome se preencher os requesitos legais. Abçs

  68. Kelly Albuquerque disse:

    OLá Azenil, como vai?
    Gostei do se blog e esclareci algumas coisas e outras preciso lhe perguntar: Eu e meu sócio, aqui em São Paulo, estamos com um imóvel comercial num processo de locação e esbarramos em algumas coisas: o imóvel está registrado na prefeitura com uma matrícula que o classifica como residencial e não comercial e o mesmo teve atividades comerciais por 10 anos. Já foi a residência da proprietária por muitos anos e depois ela colocou para alugar como comercio. Não há débitos e a proprietária disse que nenhum profissional solicitou e/ou fez aprovação alguma de projetos na prefeitura da cidade e o imóvel mesmo assim, funcionou durante 10 anos para fins comerciais. O imóvel é antigo e tem 150m2 internos com apenas 2 banheiros convencionais e nenhuma rampa de acessibilidade, além de 2 vagas de garagem na frente muito ingrimes. Nossa pergunta seria: Se eu começo obra e/ou assino o contrato de locação num imóvel sem fins comerciais, qual a probabilidade do meu negócio dar errado, ou seja, eu sofrer multas entre outras visitas de fiscalização com as cobranças mais diversificadas? Detalhe a proprietária diz que na Cedae, Eletropaulo, está tudo registrado como comércio??? Dúvidas e mais dúvidas!!!Poderia nos esclarecer um pouco quais seriam os documentos que são de nossa responsabilidade e da proprietária obter para deixar o imóvel totalmente legalizado? Obrigada , Kelly

    • azenil disse:

      Boa tarde Kelly,
      Na maioria dos contratos de locação o proprietário irá estipular cláusula de que qualquer obra ou modificação somente poderá ocorrer com a sua prévia autorização por escrito. Isso porque ele é o titular do imóvel e principal responsável pelas tributações a ele impostas.
      Se ele alugou o imóvel residencial para fins comerciais, entendo que o contrato pode ser anulado, salvo se houver o seu interesse muito grande em tentar resolver tal situação.
      O processo de transformação de uso de residencial para comercial deve ser promovido pelo proprietário ou pelo locatário com autorização expressa do proprietário. Esse processo gera uma série de despesas, projetos, licença de obras, mudança de tributação de IPTU e é necessário que fique bem esclarecido de quem será essa responsabilidade de pagamento. Para se tirar o alvará de localização, a Prefeitura irá observar se a tipologia do imóvel ( residencial ou comercial ) é adequada ao tipo de atividade a ser desenvolvida. Por exemplo, aqui no RJ, a Prefeitura admite várias atividades como “ponto de referência” tais como advocacia, engenharia (escritório) entre outras. Aqui, antes de tudo, fazemos uma “busca prévia”, uma espécie de consulta em que a Prefeitura, com base no IPTU e na atividade pretendida, informa se é viável ou não. Procure saber se existe essa busca por aí e boa sorte.
      Abçs

  69. Angelo gomes disse:

    Boa tarde. Me chamo Ângelo e gostaria de tirar umas duvidas.
    Comprei, em Santa Cruz – RJ, um terreno de 10 x 36m com RGI todo financiado pela Caixa Econômica. No mesmo, já havia umas paredes suspensas que resultam, mais ou menos, uns 77m2. Para não sofrer desgaste com o tempo, eu embocei e coloquei telhas de amianto… e mais nada… (sem janelas, sem portas… nada). Agora, estou querendo vender, e sei que preciso legalizar essa pequena construção para conseguir financiar novamente. Como devo proceder, e qual seria o custo aproximado? E o tempo que se leva para legalizar isso? Desde já agradeço sua atenção e parabenizo pelo site.

    • azenil disse:

      Boa tarde Angelo, grato pelas considerações.
      Se você tem só um Registro de terreno, terá que legalizar a edificação para poder vender através de financiamento. Terá que dar características de unidade residencial e com condições de moradia para poder ter o habite-se e averbar a construção no RI. Ressalto que, se o lote ainda está sendo pago, o Registro irá pedir a autorização da Caixa para proceder essa averbação uma vez que o LOTE é a garantia do financiamento e não um lote com unidade residencial. Assim, você terá quitar o lote para poder vender lote+casa ou tentar autorização da Caixa, o que acho pouco provável que consiga. Outra opção seria demolir o existente e vender somente o terreno conforme consta na documentação. Os custos variam de acordo com as exigências formuladas pela Prefeitura e local mas, por essa área, ficam em torno de seis a oito mil reais, ente projetos, taxas, averbações, etc. Mais uma vez ressalto que é necessário uma habitação com condições de moradia – sala, banheiro e cozinha – no mínimo, para poder legalizar.
      Abçs

      • Angelo gomes disse:

        Entao, Azenil… estou vendo que terei problemas… a construção realizada ainda não e´ uma moradia habitável. Possui uma sala grande, uma cozinha e um banheiro. (a sala pode se tornar um quarto e sala). Ainda estou pagando o financiamento na Caixa sim… e seria vendido também pela Caixa, o que, na verdade, eles quitariam o que devo e me repassariam a diferença. Quer dizer então que não consigo legalizar do jeito que esta´? E se eu tentar uma autorização para a obra? Ratifico que tudo sera´ feito pela mesma instituição financeira, que passara´ para mim somente a diferença.
        Muito obrigado pela Atenção.

      • azenil disse:

        A única saída que vejo é você tentar vender como terreno e pedir ao gerente da Caixa que, por ocasião da venda, coloque na Ordem de Serviço – OS que a avaliação será somente do terreno como se vazio estivesse. Resta saber se o terreno apenas irá comportar o valor pretendido. Neste caso, a Caixa irá efetuar a quitação do débito existente e entregar ao vendedor a diferença.
        Abçs

  70. Angelo gomes disse:

    ok. Muitíssimo obrigado pelos seus esclarecimentos. E, mais uma vez, parabéns pelo blog.

  71. maicon disse:

    Boa anoite doutor.
    Bom, em 1998 meu pai comprou um terreno aqui no rio de janeiro onde o proprietário tinha como usucapião, mas meu pai não pegou nenhum documento dele. Meu pai me deu e em 2008 comecei a construir e em 2009 com a casa quase pronta fui morar. Hoje me 2013 eu não tenho documentação nenhuma dessa casa/terreno e não sei por onde começar para legalizar ou deveria propor ação de usucapião e como faria isso. Me ajude por favor. Meus vizinhos estão na mesma situação, a diferença é que eles tem um papel que diz que eles compraram de alguém, mas que parece não ter valor nenhum…

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Você deverá comprovar a posse do imóvel por mais de cinco anos, através de IPTU, contas de consumo ou outros meios de prova. Ajuizar ação de usucapião, mesmo sem documento algum, importa é a posse mansa e pacífica ininterrupta por mais de cinco anos sem oposição.
      Abçs

      • maicon disse:

        Obrigado doutor,

        Como eu faço para saber se este lote/terreno não esta preso a alguma ação, antes de acionar como usucapião e para prova dos 5 anos pode ser testemunhal ou as notas fiscais do material que comprei para construção da casa. Doutor e como faço para fazer o usucapião, pode ser na defensoria publica, como eu faço isso doutor?

      • azenil disse:

        você terá que tirar certidões de interdição e tutela bem como as certidões negativas no imóvel. Aqui no RJ temos a Central de Certidões na Av Almirante Barroso.
        Você pode propor a ação via Defensoria, porém alerto que o processo será bem mais demorado. Você pode provar através de contas de consumo, notas de materiais, prova testemunhal, etc
        Terá que fazer um projeto com a indicação do imóvel e seus confrontantes e indicando o nome dos proprietários dos imóveis vizinhos

      • maicon disse:

        as certidões pode um terceiro fazer por mim. Ah, e os vizinhos, pelo menos uns sete estão na mesma situação que a minha, moramos a muito tempo mais ninguém tem documentação. Não existe nenhuma doutor de eu ir a prefeitura e apenas legalizar ou fazer uma documentação declarando ser minha a propriedade, pois parece um processo bem difícil de ser feito.

      • azenil disse:

        Para legalizar na Prefeitura é preciso em primeiro lugar provar a titularidade do lote, ou seja, para aprovar é preciso antes regularizar a ação de usucapião. A Prefeitura só irá legalizar o que estiver dentro de um terreno legal
        Att

      • maicon disse:

        Entendi, mesmo que a compra deste tenha sido de boa fé, mas como meu pai que comprou na época não passou para o nome dele eu terei de seguir este percurso mesmo ne? e como falei para o doutor existem muitos na minha rua nesta situação, nesse caso pode ser coletivo esse pedido de usucapião? Doutor muito obrigado por esclarecer essas dúvidas e o senhor quer pegar essa causa ou indicar um advogado

      • azenil disse:

        Ligue para o nosso advogado Dr Nivaldo Nascimento, tel. 21-9919-5726

  72. Claudio Torres disse:

    Boa Noite
    Sou arquiteto aqui no Rj e apesar de tentar entender as legislações pertinentes dos bairros,fico sempre com a impressão de que os projetos tem erros ou vão cair em exigências nas DLFs. Porque é tão complicado aprovar um projeto de modificação e acréscimo sem esbarrar nos burocratas de plantão? As Certidões de informação são meras formalidades….Claudio Torres

    • azenil disse:

      Boa noite Claudio,
      Concordo plenamente. Esbarramos no administrativo no mesmo problema que enfrentamos no Judiciário. A lei é a mesma mas cada um interpreta de uma maneira e o pior, recorrer é muito mais demorado do que cumprir as exigências, muitas vezes meros caprichos dos examinadores, o que nos leva a buscar a solução do problema e deixar de lado questões técnicas. Muitas vezes cumpri exigências descabidas apenas para conseguir a aprovação do projeto sem maiores questionamentos.
      Mas é o nosso Brasil, nossa Cidade Maravilhosa.
      Abraços e grato pela visita

    • veiga disse:

      Sr, imagina agora com a nova norma, (que me parece bem a legalizaçao), NBR16280, um aposentado, legalizar um uma ampliaçao de um quarto de empregada tomando um metro da area de serviço. E atualmente com a necessidade de dividir o apartamento para poder habitar nele. Tem como legalizar a mudança antiga e ter a divisoria de cartao gesso?com aposentadoria tres salarios?

      Obrigada

  73. valeria disse:

    Eu moro no Rio de Janeiro e preciso de um corretor de imoveis para legalizar uma posse eu pago os impstos já a 10 anos isso me da o direito ou não

  74. Rosimere disse:

    Bom dia. Dr. Azenil, estou com uma dúvida sobre o meu imóvel que´tem Escritura e é registrado no RGI. Acontece que estava olhando a documentação e me chamou a atenção sobre a medida descrita no mesmo. Consta uma área total de 38 m², medindo em seu contorno 6,40m de frente e fundos por 5,00m de extensão de ambos os lados. Possuindo uma área de acesso comum, localizada a esquerda do terreno e mede 1,60m de frente e fundos por 45,70 de extensão de ambos os lados. Eu fiz as contas (não sei se é assim mesmo que se mede) e 6,40 por 5,00 deu 32 e não 38. Essa área de acesso comum também conta ou a Escritura está errada?

    • azenil disse:

      Boa tarde Rosimere,
      Pelo seu relato você tem uma construção vinculada a uma área de utilização exclusiva e tem direito ainda a uma área de acesso comum. Ocorre que, por ocasião da instituição de condomínio, o engenheiro ou arquiteto faz o levantamento local e apresenta para averbação, muitas vezes não observando a documentação existente para o imóvel. O seu raciocínio está correto porém essa pequena diferença de área – de 32 para 38 – pode ser desconsiderada uma vez que o IPTU não é prova de legalidade do imóvel e o que vai estar valendo é o que foi averbado. Imagine que você tem um bolo e tem que dividir para várias pessoas, com pedaços iguais ou diferentes. Cada um vai ter uma fração correspondente ao seu pedaço e o importante é que, somadas todas as frações, totalize o bolo inteiro. Assim, esse acesso comum não conta como área para efeito de IPTU por ser comum e é bem provável que pegaram essa área e dividiram proporcionalmente para cada proprietário. Seja qual for a situação, entendo que essa diferença não importante, sendo fundamental conferir no local se existe de fato a área de 6,40m x 5,00m.
      Abçs

      • Rosimere disse:

        Boa tarde Dr. Azenil. Obrigado pelas explicações. Só para esclarecer melhor, no IPTU também vem a área de 38m². Não só existe a área como também ela é maior, medindo 6,60m x 5,40m.

      • azenil disse:

        Bom dia, conforme já disse, a diferença é desprezível. Vale o que está no Registro de Imóveis. Caso seja necessário é possível uma retificação da metragem mas só tendo acesso aos documentos para um parecer mais preciso. Abçs

  75. Luis Carlos disse:

    Bom dia,
    Primeiramente parabéns pelo serviço prestado, o Brasil precisa de mais pessoas como o senhor.

    Minha pergunta é: Efetuei uma compra de imóvel em Engenho novo onde tem duas velhas casas como faço para saber o valor que tenho que pagar de RGI e de quem é a responsabilidade de pagar de quem compra ou de quem vende assim como o ITBI.
    Mais uma vez muito obrigado e parabéns.
    Luis Carlos

    • azenil disse:

      Boa tarde Luiz, grato pelas palavras,
      Em regra, quem compra é quem paga o ITBI e Registro.
      Por prática, cada parte deve demonstrar sua idoneidade através da apresentação de certidões comprovantes, sendo assim, o comprador paga suas certidões, assim como o vendedor paga as que se referem a sua pessoa e do seu conjuge, já que a assinatura do conjuge somente é requerida na venda e não na compra.
      O valor do RI somente será calculado a partir da apresentação do título pois atualmente a tabela é vinculada ao valor do imóvel. Pagará o ITBI com base nas informações que constar no IPTU. Assim, cuidado se no Registro constar apenas uma casa, assim como no cadastro de IPTU, para você não vincular as duas casas na escritura pois certamente cairá em exigência no ato do registro.
      Abçs

  76. Vanessa Magno disse:

    Bom dia Azenil!
    Me chamo Vanessa Magno, fiz algumas perguntas em 21/10/2013 e não consigo localizar para saber se foram respondidas.Fiz tanta pesquisa no dia que a única coisa que anotei foi azenil.wordpress.com
    Já olhei em diversos assuntos no seu blog e não consigo achar a minha postagem. Vc tem alguma sugestão de como localiza-la.
    Desde já grata pela atenção e pela ajuda

    • azenil disse:

      Segue o comentário já respondido.
      Abçs
      Enviado em 24/10/2013 as 3:26 pm | Em resposta a vanessa.

      Boa tarde Vanessa,
      Entendo que a primeira coisa que você tem a fazer é comparecer no DLF de Campo Grande que fica numa rua ao lado do West Shoping e realizar uma consulta ao engenheiro do setor para saber da possibilidade de construir o que deseja pois acredito que não será possível tantas unidades. O bairro de Campo Grande possui legislação própria – PEU – e algumas limitações são impostas de acordo com o zoneamento. Assim, o mais correto é, antes de tudo, certificar-se que sua pretensão é possível.
      Quanto a aprovação, se possível, você pode pedir tudo de uma vez e construir conforme sua condição mas se for para vender, somente terá condições de alienar depois de tudo pronto e com habite-se. Para o caso de locação você pode pedir a licença de tudo e ir fazendo aos poucos, prorrogando a licença conforme o andamento da obra.
      Abçs

      LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DE PROJETO – RJ
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      vanessa_magno_chagas@hotmail.com
      201.51.129.76
      Enviado em 24/10/2013 as 2:47 am

      Bom dia!
      Tenho um terreno no bairro Adriana-Campo Grande que mede 8,5 de frente por 18 com RGI. Pretendo construir quitinetes para alugar. De acordo com o projeto em desenvolvimento, ainda não finalizado e sem aprovação da prefeitura, cabem 4 pequenas quitinetes(quarto, cozinha, banheiro e área de serviço) em baixo e 4 em cima. Não tenho dinheiro para construir todas no momento. Seria passível apresentar a prefeitura um projeto com 4 e futuramente um outro pedindo a ampliação? Se possível,o que seria melhor apresentar para que fosse liberado logo, construir 2 em baixo e 2 em cima e futuramente as outras 4 da mesma forma? Ou construir as 4 em baixo com estrutura para construir em cima? Como eu teria que fazer no futuro para dar continuidade? Poderia me ajudar também com valores para legalização? Sei que preciso primeiramente de um projeto assinado pelo arquiteto.
      Apresentando a prefeitura, quanto em média eu gastaria até a aprovação e liberação para começar a construir e após a construção? Estou buscando ajuda pois achei muito caro o preço que o arquiteto me informou. Por menos de R$ 350.000,00 não consigo construir e legalizar as 8, foi a informação que ele me deu. Andei pesquisando e o m2 cobrado para construção varia de R$1.000,00 a R$1.400,00. Supomos que a medida para cada quitinete seja 3.75/5.5, só a parte interna(nem sei se atende as exigências com afastamento, corredor etc.) e o valor por m2 R$ 1.200,00. Vou gastar mais que R$100.000,00 com a prefeitura, cartório, impostos e o que mais for necessário com documentação?
      Obrigada pela atenção!
      Vanessa

  77. Boa noite Azenil, fiz a pergunta abaixo a alguns dias e gostaria de ter suas considerações sobre o caso. Obrigado!
    ——–
    Olá Azenil, e parabéns pelo serviço que tem prestado a população!
    Gostaria de sua orientação sobre a compra de uma casa que não tem documentação, nem do lote nem do imóvel. O terreno foi comprado pelo dono anterior, somente com promessa de compra e venda, e esse dono anterior construiu uma casa e vendeu ao dono atual, somente com compra e venda do imóvel, porém deixando uma cópia da compra e venda do terreno para o dono atual.

    O imóvel possui 128m2, e eu preciso financiar pela Caixa. Como devo proceder para regularizar essa situação?

    Desde já muito obrigado!

    • azenil disse:

      Boa noite Leonardo,
      Para financiar pela Caixa é necessário que o imóvel tenha o devido Registro contando a edificação e área atual. Quem está vendendo deve ser de fato o proprietário e constar no RI pois o valor do financiamento será depositado diretamente em sua conta pela Caixa. Assim, para financiar, deverá regularizar a situação da propriedade em primeiro momento e posteriormente legalizar a edificação. Pelo seu relato, o caminho é bem árduo e demorado, opinando esse profissional pela busca de outro bem com melhores condições de financiamento.
      Abçs

  78. mayara disse:

    Troquei a minha casa com a de um conhecido e ele me deu uma diferença em dinheiro e tenho o contrato de compra e venda que eles fizeram com seu advogado e eu assinei e fiquei com uma cópia, no entanto a casa em que moro agora esta no nome dele ainda e eu quero passar para meu nome, por favor qual o passo a passo para a passar a casa para meu nome!

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      O correto seria fazer uma escritura de compra e venda com permuta em cartório de notas. Cada um pagaria o seu ITBI e certidões bem como as custas de cartório. Para ter o imóvel em seu nome deverá apresentar a escritura no Registro de Imóveis do bairro onde se situa o bem.
      Abçs

      • mayara disse:

        Entendi e muito obrigado. Na verdade, esse imóvel é uma posse e eu agora que descobri, mas parece que seu eu for legalizar terá de ser feita uma ação né? Mas o único jeito de eu passar para o meu nome a posso é assim? ou o que eu poderia fazer para ao menos ter um documento, mesmo que a casa não fique em meu nome?

      • azenil disse:

        Bom dia,
        Você pode, neste caso, fazer um instrumento particular de cessão de posse, citando quanto tempo o antigo proprietário manteve a posse mansa e pacífica, buscando, após o prazo de cinco anos, propor ação de usucapião para ter o bem em seu nome.
        Abçs

  79. Reginaldo disse:

    Boa tarde. Estou interessado em comprar um terreno com uma pequena construção em Miguel Pereira, mas estou em dúvida visto a documentação do terreno não ser Escritura e RGI e sim Instrumento Particular de Compra e Venda. Corro algum risco comprando esse terreno? Desde já agradeço e o parabenizo pelo excelente Blog.

    • azenil disse:

      Boa tarde Reginaldo, grato pelas palavras.
      O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe:
      Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
      § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
      § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
      Assim, SÓ É DONO QUEM REGISTRA!! E para REGISTRAR, é necessário escritura pública para o devido ato notarial.
      O Instrumento Particular não é passível de Registro e não produz o efeito jurídico da transmissão da propriedade. O que você terá será a posse do bem e não a propriedade. Quando você lavra uma Escritura Pública, passa pela análise do Tabelião e uma série de certidões que são exigidas lhe dão a segurança do negócio jurídico. Assim, se o imóvel tiver alguma restrição judicial, pendências tributárias, bem como a situação vendedores, tudo será levantado por ocasião da Escritura Pública.
      Conforme o artigo retro citado, a propriedade deve ser comprovada através do Registro de Imóveis. Nem sempre conseguimos concluir a cadeia sucessória entre o proprietário que consta no Registro e a pessoa que está vendendo. Muitas vezes, em razão de inventários ainda não abertos, pessoas que não são mais localizadas, tudo isso acarretará em ter apenas a posse do bem e não a propriedade.
      Uma solução seria buscar a possível ação de Usucapião para tentar o Registro em seu nome, comprovando a boa fé, o justo título e que a posse é mansa e pacífica no tempo exigido em Lei.
      O maior risco é comprar de pessoa que não é parte legítima para se habilitar como proprietário e acabar entregando valores a pessoas indevidas.
      Outro risco é adquirir um imóvel que pode estar desapropriado, penhorado, em área de preservação, em loteamento irregular ou com outra restrição judicial que anule a venda.
      Abçs e boa sorte.

  80. Jorge Jucá disse:

    Parabéns pela clareza da exposição. Sou corretor e tenho uma cliente cujo imóvel precisa ter o acréscimo legalizado/averbado na matrícula para facilitar a venda, já que da forma atual não permite financiamento. Voce pode me indicar algum profissional que atue no Rio de janeiro?

    • azenil disse:

      Bom dia Jorge, grato pelas palavras.
      Meu escritório fica em Campo Grande, Rio de Janeiro, e atuamos em todo o Município. Tenho alguns amigos de confiança para legalizações em Duque de Caxias, Nova Iguaçu e Região dos Lagos. Caso tenha interesse, entre em contato. Telefone do Escritório, 21- 3979-3377, ou pelo meus celulares, 21-7837-6646(Nextel) Vivo 21- 9-9983-2187 e Claro 21-9-7303-2695. Abçs

  81. Reginaldo disse:

    Boa noite. Estou tentando adquirir um imóvel através de financiamento da Caixa. Sei que a Caixa me financiará 90% do valor do imóvel e sei também que mandará um engenheiro para avaliá-lo. A minha dúvida é referente a essa avaliação, visto que adquirirei o imóvel de uma imobiliária e para segurá-lo a imobiliária me pediu um sinal de 10% ( o mesmo que darei a Caixa), assegurando que o repassará para a Caixa no ato da assinatura. Caso o engenheiro da Caixa avalie o imóvel a um valor menor que o pedido pelo vendedor e eu não tenha condições de dar o restante, perderei esse sinal dado ou a imobiliária tem a obrigação de me devolver caso eu desista da compra por não ter condições de completar o valor pedido pelo proprietário? Desde já o agradeço.

    • azenil disse:

      Bom dia Reginaldo,
      Leia atentamente o contrato ou recibo de sinal que irá firmar com a imobiliária. Em regra, ocorre a condição prevista nos arts 417 e seguintes do Código Civil, – Arras – ou seja, quem dá sinal e desiste ou não conclui dando causa perde o sinal e quem recebe tem que devolver em dobro. É a chamada arras penitenciais. O valor de 10% não é repassado à Caixa, é sinal e provavelmente será utilizado como pagamento da comissão da mobiliária ou repassado ao proprietário. No financiamento, a Caixa, dependendo da renda e do valor do imóvel, libera 80%, 90% ou até 100%. É uma garantia que a Caixa estipula para sempre liberar um valor a menor que vale o imóvel. Isso assegura que, em tese, o banco não terá riscos pois o valor emprestado será sempre menor que o imóvel dado em garantia.
      A regra no mercado imobiliário é que esse sinal de 10% seja dado no ato do fechamento do negócio,para retirar o imóvel de venda e para assegurar a comissão da imobiliária. Você pode propor um sinal menor e completar o restante quando tiver a avaliação em mãos. Na verdade, o proprietário só terá o valor do bem cerca de 40 a 60 dias depois da assinatura da escritura, prazo estimado para processamento do instrumento particular junto ao Registro de Imóveis. Você pode acordar de completar o pequeno sinal no ato da assinatura desse instrumento na Caixa. A imobiliária ficaria com sua comissão no ato, o proprietário com o complemento do sinal na assinatura da escritura e você já teria a certeza do valor da avaliação
      Abçs

  82. Edvaldo Cabral Sobrinho disse:

    Boa tarde,
    Excelente o seu blog. Me deu até um comforto diante da situação em que me encontro.
    Trata-se de uma casa que comprei há dois anos e meio em Jacarepaguá e fiz uma reforma sem, no entanto, cuidar da parte de documentação para o acréscimo de um banheiro no andar superior e transformar a área de serviço que era de telha colonial para laje de concreto com piso frio (era de pedras) e revestimento cerâmico. Em continuidade a essa área de serviço transformei um “quartinho de tralhas” em outro banheiro. Fiz também uma sacada ao longo da lateral da casa. Mudei o estilo que era colonial para uma construção mais moderna trocando as portas e janelas para alumínio.
    É uma casa duplex que mede 44 m² de construída em um terreno de 120 m², construída há trinta anos, tenho toda documentação desde a aquisição do terreno, construção, habite-se, plantas baixa e em corte antes de minha reforma bem como minha documentação também está em dia. Foi adquirida com financiamento pela Caixa Econômica Federal, o qual ainda estou pagando. Ontem recebi uma notificação para regularizar a situação ou demolir no prazo de trinta dias.
    Não sei se os dados são suficientes mas gostaria de uma ajuda em como proceder, e a grande questão é qual seria o custo estimado para esta legalização.
    Desde já agradeço a atenção

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Com certeza algum vizinho desafeto o denunciou pois atualmente a Prefeitura não dispõe de fiscais suficientes para tanta demanda. O custo vai depender de uma visita ao local. Recentemente saiu uma legislação própria para o bairro de Jacarepaguá e Vargem limitando o licenciamento até nova aprovação de PEU. envie por e-mail o endereço completo e número do processo de notificação para melhor orientação. Não perca o prazo da notificação para não ser multado. Você pode pedir prorrogação do prazo desde que a obra esteja paralisada.
      Abçs

  83. karinne disse:

    Dr. Azenil boa tarde! Estou construindo um imóvel em Maricá a obra está prestes a acabar tem 111m2 de casa mais 21m2 de piscina, totalizando 132m de área construida, A obra foi feita com alvará. Pergunta 1: o Prazo do alvará é de um ano, embora a casa esteja ficando pronta antes disso, qual o prazo para eu legalizar a casa? é após o término da obra, ou o final do prazo do alvará? Pergunta 2: quanto em média terei de desembolsar, qual o calculo e o que será necessário.
    Obrigada.

    • azenil disse:

      Se a obra for concluída antes do prazo do alvará, você deverá solicitar uma vistoria da Prefeitura para verificar se o projeto foi obedecido e apresentar os documentos necessários par ao habite-se, normalmente indicados na licença. Você deverá pagar o ISS e cumprir as exigências das concessionárias ( água, esgoto, luz, etc.)
      A grande novidade é que o Registro de Imóveis não está mais cobrando o comprovante de quitação do INSS. Embora isso não implique em isenção, é um custo a menos no final da obra. Não tenho como precisar os custos pois não atuo na área de Maricá mas caso necessite de ajuda profissional posso indicar um amigo engenheiro que mora na região e trabalha com legalização.
      Abçs

  84. Elaine Gomes Pontes disse:

    Boa Noite, gostaria de tirar uma duvida. Comprei um imovel 1995 no valor de R$19.000,00, e somente agora estou tirando a escritura, sendo que o vendedor se recusou assinar a escritura neste valor e quer que seja colocado o valor de R$70.000,00. Esta correto isto?, pois a pessoa que esta resolvendo isso no cartório me informou que ele pode assinar com o valor que esta no recibo de compra que é R$19.000,00 em 1995.Porque ele se recusa o que devo fazer caso ele não esteja correto? Obrigada pela atenção, pois ja dei estrada nas certidões e o cartório me informou que tem validade, se eu não agilizar irei peder o dinheiro em que paguei para certidões. Por favor me ajude.

    • azenil disse:

      Você deve lavrar a escritura nos termos do recibo de compra e venda. O valor do ITBI será atualizado e com a devida multa em razão do tempo de corrido. Caso o proprietário anterior se recuse a assinar, poderá ajuizar ação de obrigação de fazer uma vez que o contrato (compra e venda) faz lei entre as partes e deve ser cumprido nos termos ajustados.

  85. Reginaldo Azevedo disse:

    Bom dia. Estou vendo um imóvel para comprá-lo através da Caixa. Esse imóvel tinha uma área aberta que a proprietária fechou com laje e como é em uma vila e as paredes das casas são coladas ela abriu uma janela e um vasculhante para a área do vizinho que é aberta, diz ela que com seu consentimento, mas como é casa de veraneio não pude comprovar, pois o vizinho lá não mora. A pergunta que faço ao senhor é a seguinte: O fato de ela ter aberto essas duas janelas para o quintal do vizinho pode impedir um financiamento pela Caixa? Desde já agradeço e mais uma vez o parabenizo pelo excelente blog.

    • azenil disse:

      Boa tarde Reginaldo, grato pelas palavras.
      Pelo seu relato, o problema não está no vão aberto mas sim no acréscimo e fechamento com laje. Provavelmente você prejudicou a ventilação de algum cômodo e por ser lote de vila deve ter extrapolado a taxa de ocupação, em regra, de 20%. O consentimento do vizinho ajuda mas não é suficiente para superar a exigência legal de algum parâmetro não obedecido.
      A Caixa permite alguns tipos de acréscimos, desde que sejam “passíveis de legalização” porém alguns engenheiros avaliadores são exigentes ao extremo e negam a garantia em razão desses acréscimos. Opino que você busque a Prefeitura local para consultar sobre o o acréscimo uma vez que, se o vizinho permitir, a legalização poderá ocorrer ” sem direito de ofensa a terceiros que poderão buscar a tutela judicial se assim julgarem necessário”.
      Abraços e boa sorte

  86. Reginaldo Azevedo disse:

    Boa noite. Sr. Azenil, não entendi a parte do acréscimo, a área a que me refiro já pertencia a casa, cercada por um muro e era por ela que entrava a ventilação pelos basculhantes da cozinha e do banheiro, além de ter uma porta de acesso para dentro da residência. A dona da casa que quer me vender fechou essa área com uma laje e para ter ventilação abriu essas duas janelas que citei para a área do vizinho que é aberta, assim como era a dela. Só por ter feito isso já é considerado um acréscimo? É isso que não entendi, pois por ser leigo nesse assunto não consigo perceber onde está o acréscimo.

    • azenil disse:

      Sem problemas Reginaldo. Vamos falar de uma forma bem simples para você entender. Se a área que você se refere era aberta, cercada por muros e foi coberta por laje, temos acréscimo dessa área de laje. Imagina que você está olhando a casa do alto, tipo Google Maps… se alguma coisa ( área coberta) ultrapassar o limite da projeção que existia do que você vê do alto, temos acréscimo, mesmo que seja telha, laje, etc. Assim, se a laje está cobrindo uma área que era aberta, provável para ventilação, você tem acréscimo e isso pode impedir o financiamento. Se tiver interesse pode me enviar fotos do local para um melhor parecer. Envie para azenil@globo.com
      Abraços e boa sorte

  87. Reginaldo Azevedo disse:

    Não tenho fotos, mas acho que entendi. Se você cobrir uma área aberta, mesmo que ela esteja na escritura, é considerado acréscimo, assim como se você fizer uma cobertura com telhas em sua laje, mesmo que não coloque paredes, fazendo da laje um terraço, também é considerado acréscimo. Acertei?

    • azenil disse:

      Correto Reginaldo. Abçs

      • Luis Carlos Farias Torres disse:

        Boa noite, Poderia por gentileza me orientar quanto ao seguinte assunto: Tenho um imvel com totalmente legalizado com escritura, RGI, Plantas, IPTU, et. Porem gostaria de construir neste mesmo terreno onde tenho este imvel todo legalizado mais duas casas e gostaria de desmembrar cada frao e tirar toda documentao que a atual tem. possvel? Sei que para tanto terei que pagar Arquiteto ou engenheiro para fazer a planta baixa e pagar os devidos impostos. Porem tenho receio de apos as casas prontas a prefeitura do RJ no aceite a legalizar as outras casas. Desde j o meu muito obrigado.

        Luis Carlos

        Em 28 de janeiro de 2014 17:57, Azenil Blog

      • azenil disse:

        Boa noite,
        O primeiro passo é saber qual o zoneamento do local para saber se a Prefeitura irá permitir o número de unidades pretendidas. Com a resposta positiva, elaborar projeto para execução das construções. Se for no RJ, envie o endereço que faço essa consulta
        Att

      • Luis Carlos disse:

        Boa noite,
        Poderia por gentileza me orientar quanto ao seguinte assunto:
        Tenho um imóvel com totalmente legalizado com escritura, RGI, Plantas, IPTU, etç.
        Porem gostaria de construir neste mesmo terreno onde tenho este imóvel todo legalizado mais duas casas e gostaria de desmembrar cada fração e tirar toda documentação que a atual tem. É possível? Sei que para tanto terei que pagar Arquiteto ou engenheiro para fazer a planta baixa e pagar os devidos impostos. Porem tenho receio de apos as casas prontas a prefeitura do RJ não aceite a legalizar as outras casas.
        Desde já o meu muito obrigado.

      • azenil disse:

        Respondido no item anterior

  88. ola meu nome é paulo,gostaria de saber informações,comprei um terreno em araruama de 15/40 600m² pretendo fazer uma vila de casa 5 do lado direito e 5 do lado esquerdo,futuramente vou fazer na parte de cima tambem, gostaria de saber como posso legalizar as casas

    • azenil disse:

      Boa tarde Paulo,
      Infelizmente não atuamos na área de Araruama e para responder sua pergunta seria necessário conhecimento da legislação do local para verificar o atendimento quanto ao número de unidades, taxa de ocupação, etc.
      Posso indicar um amigo que trabalha na região, Arquiteto Paulo Machado, tel 22-99331233 cujo escritório fica na Rodovia Amaral Peixoto esquina com Rua Tijuca, Iguabinha, antes do radar de 50km/h, empresa JP Machado.
      É o único que conheço e confio na região
      Boa sorte

  89. Valéria disse:

    Dr. Azenil boa tarde!
    Mora na cidade de São Paulo, Já tenho o habite-se da ampliação de 70 m2, que fiz em meu imóvel, ainda não providenciei a averbação, tenho 03 anos comprovados constando a área de ampliação no IPTU, como posso fazer um cálculo estimado do valor do INSS, na área de ampliação foi construído 01 banheiro e uma varanda coberta de aproximadamente 10 m2 e regularizei, também, a cobertura da garagem, 20 m2.
    Desde já obrigada.

    • azenil disse:

      Boa tarde Valeria
      O INSS possui cálculo complexo, envolvendo não só a área mas também parâmetros como acabamento(alto, médio e baixo), número de banheiros e valor metro quadrado unitário CUB. Certa vez cheguei a fazer uma tabela no Excel com os parâmetros mas depende muito do fiscal que vai calcular. Se a construção tem mais de 100m², mesmo que tenha acabamento baixo vai ser enquadrada como padrão médio. Sempre busco uma prévia com o fiscal antes de dar entrada no processo. Eles não gostam muito disso mas é o trabalho deles e cabe a gente cobrar.
      Att

  90. Larissa disse:

    Olá meu nome é Larissa e gostaria de saber se a informaçao dada de que, caso nao seja possivel identificar o prestador de serviço que realizou a obra o proprietario ficara isento de pagar iss, é válida apenas para o estado do RJ ou se vale para todo territorio nacional?

    • azenil disse:

      Bom dia Larissa,
      O ISS é um imposto Municipal e a Prefeitura tem legalidade para legislar sobre o assunto. Assim, essa isenção vale para todo o Município do Rio de Janeiro, até três unidades de até 100,00m²
      Não tenho informação quanto aos demais Municípios
      Att

  91. Reginaldo Azevedo disse:

    Boa tarde Dr. Azenil. Estou querendo investir dinheiro que tenho na poupança na compra de um imóvel. Estou interessado em um que é de Posse, porém é uma Posse registrada em cartório. Sendo registrada em cartório me dá garantias para comprá-lo e ficar tranquilo? Gostaria que me orientasse. Desde já agradeço e o parabenizo mais uma vez pelo excelente Blog.

  92. Vera Maria disse:

    Boa tarde Dr. Azenil
    Preciso legalizar uma casa aqui no Rio de Janeiro, com dois banheiros. No terrenos existia uma casinha de 1 quarto que foi reformada. Essa obra demorou uns 8 anos e agora terminei. No terreno já existe outra casa que é separada da minha por um muro. Essa casa é legalizada. A casa tem aproximadamente 60m². Consigo legalizar essa casa? Quanto devo gastar para isso? Caso seja possível a legalização, quanto tempo devo gastar e se fizer com vocês qual o custo final?
    Obrigada

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Como o terreno não está desmembrado deve ser feito o projeto de tudo que está no lote e será apurado também possíveis acréscimos na casa existente.
      Para saber se é possível a legalização se faz necessária uma visita para verificar a adequação aos parâmetros urbanos locais, bem como apuração dos valores para execução dos serviços. Caso tenha interesse entre em contato conosco.
      Abçs

  93. Ricardo disse:

    Azenil, bom dia.
    Estou construindo minha primeira casa e surgiu uma dúvida.
    Com o projeto aprovado pela prefeitura (em 04/2013), depois de uns meses comecei a construção e está na fase de acabamentos, porém me informaram que teria de ter registrado junto à Receita o pedreiro no INSS…depois do projeto aprovado na prefeitura não providenciei mais nada por ignorância no assunto.
    Como proceder agora depois de passados alguns meses e já estou no 3º construtor?
    Quais seriam as demais obrigações legais que faltam antes e depois de eu concluir a obra?
    Muito agradecido desde já.

    • azenil disse:

      Boa tarde.
      Alem do INSS você terá que pagar o ISS que é Municipal. O ISS está vinculado ao serviço executado e se a empresa que executou a obra tivesse recolhido esse valor seria abatido agora. Caso não tenha recolhido, terá que recolher por estimativa. Deve verificar ainda as restrições que constam na licença de obra. Precisará ainda de uma declaração do Engenheiro que assinou o projeto quanto às instalações ou contratar novo profissional.
      Abçs

  94. Paula Teixeira disse:

    Boa noite. Comprei uma cobertura linear, que o antigo proprietário fez uma construção vertical, colocou uma escada caracol e construiu na parte de cima uma sala, um banheiro e um quarto. Na minha escritura, diz que tenho direito à edificação. Acho que quem construiu, não legalizou, porque a cobertura vizinha consta no IPTU, a mesma metragem que a minha. Como posso ter informações, se eu for à Prefeitura me informar, estarei alertando? Eles podem vir fazer uma vistoria só porque eu fui lá perguntar? Posso ser multada pelo tempo em que a construção não foi legalizada? Algum vizinho pode denunciar e a Prefeitura vir por conta da denúncia? Desde já agradeço.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Você pode buscar essa informação na Prefeitura procurando o projeto que foi aprovado, sem precisar informar qual a finalidade de busca. O que você não pode é comunicar que a obra já existe pois estará sujeito a uma fiscalização. Independente do tempo em que foi realizada a obra, poderá gerar fiscalização atual.
      A qualquer tempo um vizinho ou o próprio condomínio poderá denunciar a obra irregular.
      Abçs

  95. Luis Carlos disse:

    Olá Sr. Azenil, tenho documento Promessa de compra e venda posso passar o IPTU para o meu nome. Iraja Rio de Janeiro.
    Grato,
    Luis CArlos

  96. Ana Porto disse:

    Bom Dia Sr. Azenil.

    Adquiri um terreno de posse em 1999 e dei início a construção de uma residência, já que não era possível fazer os trâmites normais na Prefeitura de Niterói para a construção, devido a posse. Em 2006 entrei na justiça solicitando o direito de usucapião do mesmo e o veredito foi me dado favoravelmente em novembro de 2013. Agora estou querendo legalizar a construção (minha única propriedade) junto à Prefeitura Municipal de Niterói, mas estou preocupada com os valores que provavelmente serão acarretados pelo atraso na legalização da casa. Sei que existem valores tanto de ISS quanto de INSS a serem pagos, mas não tenho noção de quanto seria. Minha casa possui dois pavimentos com uma área de 178,95 m² construída, possuindo cinco banheiros (4 sociais e um da churrasqueira). O senhor poderia me dar uma ideia de mais ou menos em quanto ficariam estas despesas? O construtor que fez minha casa e sua equipe tenho notícias que sumiram de minha cidade depois de deixar dívidas nos fornecedores. Li aqui em sua página que o INSS após 5 anos prescreve. Poderia me dizer em qual legislação consta essa determinação? Aguardo por suas respostas e desde já agradeço pelo serviço aqui prestado.

    Ana Porto

    • azenil disse:

      Boa tarde Ana
      O STF julgou inconstitucional os art 45 e 46 da lei 8212/91, que dava o prazo de decadência das contribuições previdenciárias em 10 anos. Editando assim, Sumula vinculante número 8. O motivo da declaração foi o art 146, III, b) da constituição federal. Agora, o prazo para a prescrição passa a ser o dado no CTN, ou seja, as contribuições previdenciárias prescrevem em 5 anos.
      Aqui no Rio de Janeiro, novo julgamento do SFT vedou o RI de exigir a apresentação da CND para registro. Isso não implica em isenção mas já é um grande avanço pois você não terá que apresentar o documento. Se vier a ser cobrada pela Receita, fatalmente já irá comprovar a decadência. O ISS também prescreve em cinco anos pelo mesmo fundamento legal. Procure juntar toda documentação comprovando a idade do imóvel, como por exemplo notas fiscais da época, recibos do construtor, etc. Abçs e boa sorte

      • Ana Porto disse:

        Tenho certeza de que sua explicação será muito útil nesta “empreitada” que será legalizar meu imóvel. Apenas gostaria que me fosse informado, mais ou menos, em quanto ficaria esta legalização para que pudesse prover a importância. Desde já mais uma vez lhe agradeço, amigo Azenil!
        Ana Porto

      • azenil disse:

        Ana, qualquer informação “mais ou menos” seria um “chute” pois dependendo do imóvel vários sãos os documentos que podem ser exigidos pela Prefeitura. Siga o que escrevi no post Quanto custa legalizar um imóvel que está bem próximo de uma realidade, ressaltando que você irá encontrar profissionais cobrando de 30 até 100 reais por metro quadrado da área à legalizar. Pelo seu relato anterior, ficaria isenta de INSS e ISS. A Averbação do habite-se junto ao RI depende do valor do imóvel pois o registro tem tabela com esse parâmetro. Restam ainda as despesas com aprovação de instalações de água, esgotos, etc, se for exigido. Desculpe mas qualquer valor aqui informado não iria expressar uma verdade pela falta de análise de documentos. Abçs

  97. Ana Porto disse:

    Mais uma vez lhe agradeço pela clareza das informações, Dr. Azenil. Espero que dê tudo certo para mim, mas, caso contrário, irei recorrer novamente aos seus esclarecimentos. Parabéns pelo seu trabalho, afinal o que o senhor faz aqui é muito difícil de encontrar neste mundinho virtual!
    Ana Porto

  98. sonia disse:

    Sr. Azenil, Boa tarde!
    Tenho uma casa com 66,00 mts com RGI e Habite-se, mais ampliei uma área com 12mts e não está documentada e quero vender o imóvel. o que preciso fazer!
    Grata pela atenção.
    sônia

    • azenil disse:

      Boa noite Sonia,
      Em alguns casos a diferença de área seria pequena e não comprometeria o financiamento mas depende muito do avaliador que for ao local. O correto é proceder a legalização de modificação e acréscimo apresentando projeto na Prefeitura local ( verificando antes se o acréscimo é passível de legalização) e depois de aprovado, realizar a atualização de área no IPTU.
      Att

  99. Reginaldo Azevedo disse:

    Boa tarde Dr. Azenil. Estou querendo comprar uma fração de terreno legalizado e com RGI, porém o RGI é de todo o terreno e segundo o vendedor cada comprador terá que fazer a devida regularização na prefeitura de sua fração. É correto vender dessa forma? Terei algum problema para regularizar meu lote? Desde já agradeço.

    • azenil disse:

      Bom dia Reginaldo
      Não ficou claro de a fração pretendida está devidamente averbada no Registro de Imóveis. O problema é que quando você adquire uma fração, mesmo com sua área de utilização definida, fica amarrado a totalidade do lote e, consequentemente, aos demais proprietários. A Prefeitura irá analisar seu pedido de legalização mas irá considerar o lote como um todo e você terá que respeitar parâmetros de taxa de ocupação, número de unidades no lote,etc. Convém que, de posse dos documentos que o vendedor te apresentar, compareça à Prefeitura para saber se no local poderá edificar o que deseja. Abçs

  100. ANA LÍDIA disse:

    Boa noite Sr Azenil.,
    Tenho um imóvel em campo grande da antiga CEHAB, quitado e com documentação ok, mas fiz uma outra casa em cima, gostaria da saber como faço para desmembrar os imóveis e quanto me custaria esse processo.

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Em primeiro lugar sugiro que vá até o DLF próximo ao West Shopping para saber se a legalização é possível antes de dar entrada em qualquer processo.
      Para separar os imóveis é necessário fazer a legalização do acréscimo para depois, quando for efetivar a averbação da construção, solicitar a Instituição de Condomínio junto ao Registro de Imóveis, no caso, o 4º RI.

  101. Ezequiel disse:

    Boa noita Azenil
    Meu sogro tem um lote que foi comprado pelo pai dele ,neste lote tem 02 casas ,01 é do meu sogro e a outra de seu irmão.segundo palavras de meu sogro este lote foi comprado do modo antigo (dinheiro pra lá terreno pra cá). Moro em Juiz De Fora a casa onde mora meu sogro deve ter +/-70m² e a parte dele no lote deve ter =/-80m² a 90m². queria saber se é viavel legalizar este imovel e se sera possivel desmembra-lo.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Para proceder a legalização é preciso antes resolver o Direito de Propriedade, ou seja, regularizar a situação da área/lote onde foi edificada a construção. Assim, se o pai do seu sogro já faleceu, deverá ser aberto o inventário para definir partilha e sucessão. Embora as casas já estejam definidas com seus detentores, somente com a regularização da propriedade do lote e posterior legalização das unidades conseguirá o fracionamento
      Abçs

  102. ezequiel disse:

    muito obrigado pelo esclarecimento. parabéns pelo blog e pelo serviço prestado.

  103. Aline disse:

    Muitas pessoas com as mesmas dúvidas!Adorei seu blog! Gostaria de saber se existe a possibilidade de sanar minhas dúvidas?agradeço muito desde já.
    Comprei um apartamento pela caixa econômica retomado, cobertura já construída ! Eles não tinham conhecimento da construção e me venderam mesmo sem estar legalizada .Eu sabia da construção .No rgi e no IPTU constam apenas 112m2 , sendo que na cobertura tem acréscido , um telhado , um banheiro e uma piscina.recebi uma carta para regularização , sendo que no meu prédio é uso e fruto de laje.Moro em Jacarepaguá na Freguesia, estou morrendo de medo de não consegui arcar com as demais despesas. Entre os documentos exigidos , consta uma perguntando se a obra já existia antes de setembro de 2009! E um outro perguntando se é meu único imóvel. Isso me livra de alguma coisa? Alivia pelo menos? Por já ter direito ao uso e fruto da laje , pago menos? Como é só área de lazer existe alguma chance!?o meu caminho é a mais valia, ou tenho outro menos agressivo ?rsrs
    Muito grata, Aline

    • azenil disse:

      Boa tarde Aline,
      O fato de ter dado entrada no processo em 2009 poderia ser um ponto favorável para a legalização mas de forma alguma implica em perdão conforme relatado na pergunta posterior. De setembro de 2009 até janeiro de 2010 vigorou a “mais valia”, que legalizava obras que contrariavam parâmetros urbanos mas,por outro lado, ao invés de “perdão”, a Prefeitura cobrava altas taxas como medida compensatória. Em alguns casos isso era até favorável mas na maioria das vezes os valores ganhavam proporções astronômicas. Para ter uma ideia de valores seria necessário ter acesso aos documentos do imóvel – RI e IPTU – bem como realizar uma visita para orçamento.
      Abçs

  104. Aline disse:

    Quanto o senhor acha que ficaria o meu gasto?
    A área do apt no IPTU é de 107m2 e ñ 112! A área construída de acréscimo ta em média 35m2! E mais uma piscina cujo com o deck 25m2 . Esse é o acréscimo !me colocaram tanto medo q eu estava enrolando, mas hj estou disposta a encarar, e seja o que Deus quiser.

  105. Aline disse:

    O meu vizinho recebeu um perdão!o que quer dizer isso?como faço para ir pelo mesmo caminho?ja perguntei e ele disse que entrou com o processo em uma época onde havia esse perdão , ele me disse ser a 3 anos atrás , época em que eu fui até lá e tamb preenchi um formulário sendo que não levei os documentos necessário, mas abri o processo jan de 2010. Quero tamb poder ser perdoada !rs (a lei é igual pra todos?)
    Obrigada

  106. Maria disse:

    Olá Sr.Azenil,
    Comprei um imóvel em uma vila em Vargem Grande RJ ,com R.G.I e I.P.T.U ,em 1997 sem habiti-se,agora procurei a Prefeitura,onde me informou que não é possível legalizar uma obra de acréscimo em meu imóvel ,fui informada que existe uma irregularidade na medida do servidão da vila que deveria ser de no mínimo 5 metros,sendo que só possui 3,80 metros.
    Gostaria muito de saber se existe alguma forma de legalizar o imóvel junto ao S.M.U.
    Muito obrigada desde já!
    E parabéns pelo seu trabalho!

    • azenil disse:

      Bom dia, grato pelas palavras.
      O que você deve ter comprado na verdade é uma parcela de lote com servidão e não uma vila. Na vila, as unidades são independentes, com áreas definidas e isoladas, sem fração de terreno. Pelo seu relato, provavelmente o proprietário do lote original fracionou a maior porção em lotes menores e não obedeceu os parâmetros mínimos. Para melhor análise, seria necessário ter acesso aos documentos do imóvel – RI e IPTU.
      Abçs

  107. Reginaldo Azevedo disse:

    Boa tarde Sr. Azenil,
    Eu também tenho uma casa em uma vila e fiquei em dúvida quanto a legalização do meu acréscimo após ler a postagem anterior do morador de Vargem Grande. Onde fala sob a medida do servidão ser no mínimo de 5 metros é referente a largura ou ao comprimento?

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Devemos verificar o conteúdo do Registro de Imóveis para verificar se o imóvel está com “fração ideal” ou se tem o Registro independente. Quando temos fração, um lote maior foi fracionado em lotes menores, apenas para efeito de definir áreas de utilização, servidão de passagem, entre outras. O lote continua sendo um todo, com suas metragens totais. Quando temos um imóvel em vila, as unidades são independentes, possuem metragens definidas como se fosse um lote com testada para um logradouro principal. Nesse caso, a Prefeitura impõe limites para a largura da RUA DE VILA, que difere da SERVIDÃO DE PASSAGEM. O Decreto 3800/70 prevê largura de vila a 6,00m ou 8,00m, sendo que em ruas de vila com 6,00m podemos ter apenas dois pavimentos. Quando temos SERVIDÃO, podemos ter até 1,50m, 2,00m, depende de como o proprietário decidiu a divisão de seu lote. Mas observe que a natureza jurídica dos espaços são bem distintas. A rua de vila é comum a todas as unidades enquanto a servidão pode ser de uso comum ou de uso exclusivo de uma unidade.
      Abçs

  108. Reginaldo Azevedo disse:

    OK. No meu caso é Servidão, a largura é de 1,60 mts e eu construí mais dois andares e um terraço, por enquanto descoberto. Dividi em duas casas, a primeira com um andar e a segunda com dois andares e mais o terraço na metade do espaço total da casa. As duas tem entradas independentes, a de cima com uma escada de concreto interna. Será que conseguirei legalizar? Poderia ter feito esses acréscimos todos? E se não conseguir, terei de derrubar? Já estou bastante preocupado. O bairro é Madureira, bem no centro. Obrigado pelos esclarecimentos. Abs.

    • azenil disse:

      Seria interessante ter acesso ao RI e IPTU, bem como uma visita ao local. Porém, antecipo que, com quatro pavimentos, não vejo nenhuma legislação favorável à legalização.
      Att

  109. Messias disse:

    bn,no meu caso comprei uma casa + o documento ta territorial,já passei o documento do mesmo para o meu nome,qual o procedimento para legalizar para predial para eu poder vender pela caixa economica, obrigado.

    • azenil disse:

      Boa noite.
      Em primeiro lugar precisamos saber que tipo de documento você passou para seu nome. Se foi só o IPTU, isso não será suficiente para requerer uma legalização. É necessário que você tenha o Registro de Imóveis no seu nome ou pelo menos uma escritura pública que comprove a propriedade/detenção do bem. Superada essa etapa, deverá apresentar projeto de arquitetura assinado por Engenheiro ou Arquiteto na Prefeitura do bairro, obtendo licença de obras e posterior habite-se que será levado ao Ri para averbação.
      Abçs

  110. Mari Bressan disse:

    Boa tarde, Azenil

    A residência da minha mae, localizada na ilha do governador, há alguns anos atras foi feito um acréscimo de um comodo e nao houve a legalizaçao na Prefeitura. Na planta da escritura, a residência consta com 120m² e com esse acréscimo a casa passou ter 200m² com um pavimento. Atualmente, estou querendo construir a minha casa no andar de cima da casa(onde seria utilizado os 200m²) e uma piscina na cobertura ( no total, a casa passará a ter 3 pavimentos). A casa passará a ter duas entradas, a da casa da minha mae( existente) e da minha casa. Entao, será necessário a legalizaçao desse acréscimo feito anos atras para que seja permitido essa nova obra?? Vai ser preciso fazer alguma divisao do lote, já que vai ter duas entradas?? a área da piscina que vai ser construída na cobertura conta na metragem quadrada total, ou somente a parte coberta?? e considerando que no segundo terá 200m² e no terceiro também, quanto será o meu custo para legalizar essa obra, desde de o inicio até o final da obra??

    Att,

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Em primeiro lugar, oriento que verifique o gabarito local pois a Ilha do Governador sofre restrições quanto a altura em razão da proximidade do aeroporto do Galeão.
      Superada essa etapa, deverá apresentar projeto de modificação e acréscimo passando a bi familiar com três pavimentos. Após a construção e habite-se da unidade nova, por ocasião da averbação junto ao Registro de Imóveis, deverá solicitar o fracionamento e a instituição de condomínio edilício para atribuir áreas de utilização determinadas para cada unidade.
      Para um orçamento dos serviços seria necessário ter acesso aos documentos do imóvel, RI, IPTU e possíveis projetos aprovados. O acréscimo executado no imóvel existente será objeto de legalização no ato do pedido de acréscimo.
      Abçs

      • Boa tarde, Azenil

        É realmente necessário solicitar esse fracionamento e a instituição de condomínio, já que estaria tudo em família?? Se for feito esse fracionamento, chegaria 2 IPTU’s diferentes, um pra cada casa?? tem algum custo para solicitar o fracionamento e a instituição de condomínio?? e para dar entrada no processo inicial, no DARM, seria melhor colocar no nome da minha mãe, pois ela é a dona da casa, ou do meu nome, já que sou eu quem está solicitando e investindo na obra??

        Att

      • azenil disse:

        Bom dia Mariana,
        Com o fracionamento você teria duas matrículas no Registro de Imóveis e duas inscrições imobiliárias. O custo depende do valor do imóvel e deve estar em cerca de R$ 2.000,00 para as duas unidades ( custo somente do RI )
        O processo tem que ser requerido no nome da PROPRIETÁRIA, ou seja, aquela que consta no Registro de Imóveis como tal, ou, no caso de ter uma escritura pública ainda não registrada, juntando o devido instrumento, poderá ser requerido no nome do adquirente.
        Entendo ser necessário o fracionamento, mesmo estando tudo em família, uma vez que as famílias passam e o imóvel fica…
        Abçs

  111. Roseleni disse:

    Boa noite, Azenil
    Como todos os outros, te parabenizo pelo seu conhecimento e competencia profissional!
    E tambem como os outros preciso de uma ajuda…!!!
    Comprei um apto no Recreio ha uns 7 anos atrás e construi 2 quartos no terraço do 2 piso (é apto de cobertura onde em cima so havia uma churrasqueira coberta e uma pequena lavanderia).
    Em 2009 recebi Intimaçao da Prefeitura referente a Mais Valia.
    Abri processo e so hoje,dia 4/9/14 recebi um “Memorando”me informando de um valor astronomico que eu deverei pagar.
    Minha pergunta :
    – O que acontece se eu nao pagar e nao comparecer no prazo de 30 dias ( que eles mencionam) ??? Existe risco do imóvel ir a leilao ou algo assim? Quais as consequencias?
    E afora essa possibilidade o que mais eu poderia fazer?
    Trata-se de um valor TOTALMENTE ABSURDO, louco !!!!
    Nao posso pagar isso!
    A área do imóvel no IPTU está um pouco menor do que a real pois em 2009, quando chamei a arquiteta para fazer meu projeto de legalizacao para apresentar ( quando recebi a intimaçao), fiquei sabendo que a area ORIGINAL era menor e que a pessoa que me vendeu o imovel ja havia feito um acrescimo no terraço de baixo, aumentando a sala! E agora estao me cobrando pelo MEU acréscimo e tambem pelo tal acréscimo que o antigo proprietário teria feito.
    O que voce me aconselha?????????
    Por favor me dê uma luz !!!!
    Desde já te agradeço muito.
    Roseleni

    • azenil disse:

      Boa noite, grato pelas palavras.
      Infelizmente a “mais valia” vale muito mais para a Prefeitura do que para proprietários. Seu valor é muito alto. Mas como se trata de uma Lei “de adesão” ou seja, você não é obrigada a pedir os seus favores mas, se pedir, se obriga nos termos dela.
      É uma boa alternativa para aquela cobertura que vale milhões e o proprietário constrói mais um andar, amplia sua área e com isso passa a valer muito mais compensando o valor a pagar… Não é o caso na maioria das vezes.
      Cabe recurso somente se for provado que o técnico errou no cálculo pois o próprio método de cobrança já vem previsto na Lei.
      Você pode pedir o parcelamento mas só terá a legalização efetiva após integralizar sua dívida.
      Se não pagar, o débito será encaminhado à Dívida Ativa para cobrança e poderá sim, algum dia, ser o imóvel penhorado para saldar o débito.
      Impossível determinar prazos em razão dos diversos recursos que podem acontecer e da morosidade natural da Prefeitura, mesmo que para receber um belo valor.
      Pelo visto, você foi mal assessorada na aquisição do imóvel pois esse detalhe do acréscimo realizado pelo antigo proprietário deveria ser de seu conhecimento. Infelizmente não vejo como retroagir em sua responsabilidade em razão do tempo decorrido.
      Att

  112. Mari Bressan disse:

    Boa noite Azenil,
    estamos fazendo um projeto para acrescer mais dois pavimentos na residência e vi que para calcular o INSS da obra, eles usam a quantidade de banheiros como parâmetro para o calculo. Esse parâmetro conta com os banheiros existente, ou somente com os que serao projetado no acrescimo.
    Eu fiz o seu curso e na apostila, você diz pra deixar o banheiro da empregada (exemplo) para uma segunda fase da obra. O que você quer dizer com isso?? eu poderia, mesmo com o projeto já aprovado na prefeitura sem o banheiro, modificar o projeto e acrescentar esse banheiro sem notificar a prefeitura??
    Outra coisa, na apostila, na parte que você fala da CND, diz: “Por fim, fica a dica de que o cálculo para pagar o INSS de construçao é bem mais barato do que o valor a pagar sobre uma modificaçao e acréscimo.” O que você quis dizer com isso??

    Att

    • azenil disse:

      Bom dia
      Se você já tem a comprovação da legalidade do existente não tem como o INSS promover uma outra tributação.
      Quando fazemos uma legalização, toda a área legalizada sofre a tributação de ISS (para cadastro no IPTU) e INSS ( para averbação junto ao RI )
      Se posteriormente você fizer modificações internas, sem acréscimo de área e sem alterações estruturais, você está dispensada de licenciamento com base no Plano Diretor RJ.
      Imagine que você legalizou um terraço coberto e depois resolveu construir dois quartos, sem acréscimo da área já legalizada e sem nova estrutura… Nesse caso você não precisa de licença e é a isso que me referi.
      Assim, poderia ter uma área aprovada e posteriormente fazer banheiros evitando assim maior tributação do INSS.
      Quanto ao questionamento sobre modificação ou construção, esclareço que a tabela utilizada pelo INSS para construção é bem mais baixa do que quando realizamos uma modificação e acréscimo. Não sei o argumento mas para o INSS custa mais fazer uma modificação e acréscimo do que uma obra nova.
      Qualquer dúvida retorne e bons negócios.

  113. Ione sousa disse:

    Boa Tarde Azenil
    Construí 4 Geminados em 2 lotes com contrato de Dação (os lotes)no valor de R$ 5.800,00 cada um. Para averbar tive que ir ao cartório escritura-lo e o susto foi grande quando vi que na Guia de ITBI constava o valor de R$ 3.500,00 cada um. Está taxa está correta? Tenho que pagá-la mesmo antes de averbar?

    Grata

    • azenil disse:

      Boa noite,
      O ITBI irá cobrar o maior valor, entre o valor declarado e o valor apurado através de planta de valores da Prefeitura. Você não informou a localidade mas pelo valor da guia, a Prefeitura atribuiu valor de R$ 175.000,00 ao lote, incidindo sobre esse valor 2% que nos leva a um pagamento de R$ 3.500,00
      Pela falta de características do lote e localidade não tenho como opinar se o valor é correto mas você tem a opção de apresentar impugnação no prazo legal, em regra, de trinta dias a contar da data do conhecimento do tributo.
      Att

  114. rodrigo disse:

    Bom dia azenil , gostaria de uma informação sou de sp e comprei um terreno no interior onde construi uma casa de 175mt sem nenhuma licença , como faço para regularizar o imóvel e caso eu procure a prefeitura poderei ser multado e quanto mais ou menos vou gastar muito obrigado..

    • azenil disse:

      Bom dia Rodrigo,
      Como a obra já está pronta, o ideal seria você buscar um profissional – Engenheiro ou Arquiteto – para orientação antes de dar entrada no Processo.
      Ao abrir o processo, você chama a fiscalização da Prefeitura e não tem como interromper caso não atenda a lei.
      Assim, busque um profissional, de preferência indicado por amigos que já tenham passado pelo mesmo problema ou então busque no CREA local essa pessoa.
      Pesquise quantos aos preços cobrados observando que nem sempre o mais barato nesse caso será a melhor solução e que, por se tratar de prestador de serviços, podemos ter preços com enorme variação para o mesmo resultado.
      No mais, te desejo boa sorte e qualquer dúvida retorne.
      Abçs

  115. Janaina Vellane disse:

    Oi Azenil, bom dia, estou pensando em compra um terreno em Anchieta, RJ. O dono está fracionando um terreno grande em outros menores de 70 metros quadrados e é um desses que estou querendo comprar. Existe algum risco nesta compra?

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Você pode até comprar uma “fração” de lote legalmente mas não conseguirá determinar uma “área de utilização exclusiva” sua, ou seja, você terá parte do lote mas não terá a garantia que está construindo em local exclusivo seu.
      Para ter essa área, as construções já teriam que estar executadas e legalizadas, para então solicitar ao Registro de Imóveis a instituição de condomínio. Procure nesse Blog a explicação que dou sobre a diferença entre Fracionamento e Desmembramento.
      O ato de “desmembrar” lote sem a aprovação da Prefeitura constitui crime previsto em lei:
      Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências:

      “CAPÍTULO IX
      Disposições Penais
      Art. 50 – Constitui crime contra a Administração Pública:
      I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
      II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
      III – fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.”
      Assim, cuidado na aquisição para não ter problemas na futura legalização de seu imóvel.
      Abçs

  116. Reginaldo Azevedo disse:

    Bom dia Azenil. Mais uma vez vou abusar dos seus préstimos, desde já agradecendo. Como já disse em outras consultas moro em uma vila em Madureira (servidão com 1,60 mts de largura), com Escritura e RGI, porém construí sem licença mais dois pavimentos. Consultando o decreto nº 322 de 3 de março de 1976 da Prefeitura do Rio de Janeiro, que achei em sua página, não consegui localizar ali se poderia construir esses dois pavimentos a mais. Poderia me ajudar? A rua é Américo Brasiliense.

    • azenil disse:

      Boa tarde, veja o que diz o Dec 322/76
      “Art. 227 Para os locais onde, além do desmembrament
      o, já haja visado o plano de conjunto, em
      cada lote interno de vila será permitida apenas
      uma edificação:
      I – com dois pavimentos, quando as ruas tiverem 6,0
      0m (seis metros) de largura, com
      edificações de ambos os lados;
      II – com três pavimentos, quando as ruas tiverem 8.
      00m (oito metros) de largura e também
      quando, tendo as ruas de vila apenas 6,00m (seis me
      tros) de largura, só existirem edificações
      de um único lado;
      III – com quatro pavimentos, quando as ruas tiverem
      12,00m (doze metros) de largura.
      § 1.º – As edificações só poderão ter duas unidades
      residenciais, no máximo. ”
      Assim, como você tem “SERVIDÃO” de 1,60m e não “RUA DE VILA”, entendo que não será possível sua legalização, salvo se a prefeitura editar algum Decreto mais favorável.
      Abçs

      • Reginaldo Azevedo disse:

        Nesse caso então para legalizar terei que derrubar o 3º andar?

      • azenil disse:

        Tenho que ver seu Registro de Imóveis para não incorrer em erro. Pela característica relatada você tem fração e não um lote de vila. Assim, ficará sujeito ao número de unidades que a Lei determina para o lote, área total edificada e outros parâmetros. O que mais gera fator de impossibilidade de legalização nesses casos é o número de unidades no lote uma vez que não temos mais em vigor o Decreto 9218/90 que permitia até 10 unidades. Como opção temos a Lei 2079/93 porém limitada até 80,00m2 por unidade.
        Abçs

      • Reginaldo Azevedo disse:

        “…Nesse caso então para legalizar terei que derrubar o 3º andar?”
        “Tenho que ver seu Registro de Imóveis para não incorrer em erro. Pela característica relatada você tem fração e não um lote de vila. Assim, ficará sujeito ao número de unidades que a Lei determina para o lote, área total edificada e outros parâmetros. O que mais gera fator de impossibilidade de legalização nesses casos é o número de unidades no lote uma vez que não temos mais em vigor o Decreto 9218/90 que permitia até 10 unidades. Como opção temos a Lei 2079/93 porém limitada até 80,00m2 por unidade.”
        Abçs

        OK. Na Escritura está fração. No endereço são 7 casas. Pelo que entendi da Lei 2079/93 eu posso ter os 3 andares desde que não ultrapasse 80,00 m2 toda a construção, e se for varanda aberta posso exceder até 10% dessa metragem, ou seja 88m2. É isso mesmo ou interpretei errado?

      • azenil disse:

        Isso mesmo. O grande problema que enfrentamos nesse caso é que você não pode requerer sua legalização isoladamente, dependendo dos demais moradores pois a Prefeitura irá analisar se cada um, individualmente, obedece o parâmetro de 80,00m², ventilação de compartimento, entre outros.
        Abçs

      • Reginaldo Azevedo disse:

        Entendi. Obrigado pelos esclarecimentos. Em breve entrarei em contato para agendarmos uma visita ao meu imóvel e tratarmos da legalização. Abs.

  117. Vera disse:

    Bom dia Azenil,lendo aqui na sua página vi falerem muito bem de você ,por favor gostaria muito de uma informação,eu trabalhei como funcionaria pública desde o ano de julho de 1982 a 1992,no qual eu tive que me ausentar do trabalho,só que não pude retornar ao trabalho na data serta,mas se passaram poucos dias e ai fui informada que nao precisaria de voltar ao trabalho pois ja tinha dado como abandono de emprego,então na época eu não sabia dos direitos ,e ficou por isso mesmo continuei fazendo o que eu estava fazendo ,e tempo foi se passando e eu nunca fui atrás e não foi dado baixa na minha carteira prefissional,más em 2010 eu fui até o banco do brasil ver se eu tinha algo no pasep,e lá me disseram que ja tinham sido retirado uma quantia pequena mas retiraram,eu disse então que eu nunca tinha feito essa retirada até mesmo por que eu nunca mais tinha ido atrás de nada relacionado a esse trabalho,porém do ano de 2012 para cá o próprio banco começou a fazer esse depósito direto em minha conta sem que eu requeresse ,entrei em contato com o banco para saber se precisaria que eu tivesse feito esse pedido,e eles me informarão que sim e que eu teria que ter trabalhado 30 dias antes para fazer esse pedido para que eles fizessem essa transação,eu quero saber o seguinte,mesmo sendo dada como abandono de emprego eu teria algum direito de receber alguma coisa?Eles teria que ter dado baixa na minha carteira profissional?Será que é possivel que meu contrato ainda está a ativa e alguem recebendo meu pagamento?Como é possivel o banco estar fazendo este deposito em minha conta se eu naço estou mais trabalhando e não ter feito nenhum pedido para isto,por favor o que devo fazer?Me ajude por favor,ficarei muito grata se puder me ajudar,abraço Vera.

    • azenil disse:

      Boa tarde Vera.
      Não atuo na área Trabalhista mas acredito que para o Banco estar efetuando o depósito provavelmente seu contrato ainda está ativo. Para caracterizar o abandono de emprego seria necessário, entre outras provas, a certeza de que o trabalhador realmente não desejava mais voltar ao trabalho, o que não parecer ser o seu caso. Em razão do tempo decorrido também, oriento que busque a orientação de um profissional da área trabalhista que melhor dirá sobre o seu problema.
      Abçs

  118. Mauricio disse:

    Prezado Azenil. Parabéns pelas informações no seu post. Excelente.

    Talvez possa me ajudar. Fiz a reforma de minha casa com financiamento da CEF porém não foi efetuado o CEI no início da obra. Estou no final da obra e qual a melhor opção para regularizar junto ao INSS? No alvará embora tenha sido uma reforma está como construção 300m2 (só percebi agora).

    Conversando com o construtor ele falou que poderia fazer a CEI agora e recolher o INSS dos funcionários por 2 meses e me dar um nota fiscal. Neste caso terei que esperar esses dois meses para pegar o habite-se e a última parcela da CEF. Isso é interessante? obrigado se puder opinar. Abraço. Mauricio

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Na verdade a CEI seria obrigação do construtor pois tem como fato gerador a mão-de-obra utilizada para construção.
      Na ausência do recolhimento mensal de GRPS, o INSS irá cobrar por estimativa utilizando a área da construção, número de banheiros, padrão de acabamentos, entre outros parâmetros.
      Você não informou sua localização mas aqui no Rio de Janeiro o Habite-se não fica vinculado ao INSS. Embora o INSS seja Federal, algumas Prefeituras podem estabelecer regras para conceder o Habite-se em razão da competência Municipal para legislação urbana.
      A área de construção – 300,00m² – refere-se provavelmente a área total. Verifique o que você já tinha figurado como existente e devidamente comprovado pois a cobrança deve recair somente sobre possíveis áreas acrescidas. Lembrando que o INSS prescreve em cinco anos, ou seja, caso a Prefeitura não vincule o habite-se ao pagamento, você poderá aguardar esse prazo para levar a certidão da Prefeitura ao Registro de Imóveis e não pagar para obter a CND
      Abçs

      • Mauricio disse:

        Muito obrigado. Aqui a prefeitura não vincula o habite-se ao INSS, mas a última parcela do financiamento da CEF está vinculado à averbação, então terei que recolher o INSS. Mais uma vez, obrigado.

      • azenil disse:

        Por nada Maurício, no que precisar estamos à disposição.
        Att

  119. Boa noite.
    Estou vendo e isso me deixou muito satisfeita é que o senhor responde tudo muto rápido;;;Obrigada por isso.

    Bom meu casa é o seguinte,

    Foi construído um prédio de 10 andares com 30 apartamentos. Foi assim, uma construtora comprou um terreno, vendeu fração ideal a vários pretendentes e imediatamento foi registrando essas frações com nomes e até o numero do apartamento que se desejava.

    Depois da obra concluía partimos para a averbação. A convenção de condomínio inclusive com os donos lançados já existia.- não fizemos a certidão de exclusão de condomínio pois não é necessário achamos que era só mais um gasto desnecessário.

    Como a construtora tinha vendido umas frações mas, os respectivos donos não as registraram, a fração ficou no nome da construtora.

    Que por sua vez está uma arara, pois a fração ideal é mais barada do que o imóvel pronto.

    Te pergunto. Existe possibilidade (depois) de averbado a construção corrigir os nomes dos verdadeiros donos? Eles tem as escrituras datadas da época…inclusive com taxas pagas só não levaram ao cartório.

    Nesse impasse existem 8 apartamentos….

    Pergunto . posse solicitar a matricula individual dos demais que estão corretos sem causar danos a esse processe de correção? É POSSÍVEL FAZER ESSA CORREÇÃO? DEVO CONSULTAR ALGUÉM ALEM DA TITULAR DO CARTÓRIO?

    SERIA POSSÍVEL O SENHOR ME PASSAR ESSA RESPOSTA AINDA AMANHÃ…. POIS TEM UM CONDÔMÍNO QUE DETECTOU UM CÂNCER EM JULHO E PRECISA VENDER ESSE AP PAR SE TRATAR.

    ME AJUDA… DESDE JÁ AGRADE…

    NÃO EM NECESSIDADE DE FAZER A ESCRITURA DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO NÉ?

    GRATA

    DEJANIRA

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Pelo seu relato temos um caso típico de Incorporação Imobiliária, na qual a construtora, dona ou não do lote original, vende frações do mesmo com o compromisso de ali erguer uma edificação na qual cada adquirente terá direito, além da construção, a uma fração do lote.
      A propriedade somente se consolida com o ato de registro. Tanto as frações iniciais como a escritura de compra e venda devem ser registradas.
      Se o título de documento formalizado à época foi instrumento público, poderá ser apresentado para registro.
      Para individualizar as unidades é necessário que o habite-se já tenha sido concedido e o pagamento do INSS devidamente comprovado para então averbar as construções.
      Abçs

  120. Carolina Mello disse:

    Prezado Azenil,

    Parabéns pelas informações do seu blog! Estão me ajudando muito!
    Gostaria de sua orientação (e futuramente orçamento para a legalização de imóvel) com a seguinte situação:
    Estou comprando uma casa de vila em Botafogo, que foi dividida em dois “apartamentos”. Estou comprando o apartamento de cima, cuja proprietária fez um acréscimo na laje, de cerca de 109m², criando um grande terraço e uma área de cerca de 40m² coberta.
    Apenas o andar de baixo, com 109m² está legalizado e consta na planta da época da divisão da casa.
    Minhas dúvidas são as seguintes:
    É possível legalizar a área de cima? Qual o custo e prazo?
    A vizinha do andar de baixo poderia eventualmente exigir o uso dessa área?
    Será possível o financiamento pela Caixa ou outro banco? Não quero pagar a taxa de engenharia (que está em 1% do financiamento) se tiver grande risco de levar uma negativa…
    Preciso saber disso antes de fechar negócio!
    Você poderia me ajudar?
    Obrigada,
    Carolina

    • azenil disse:

      Verifico que o gabarito para o local vai até 12m ou 4 pavimentos, o que já é um bom indicativo para o caso em questão.
      Mas precisamos ainda verificar o atendimento ao Dec 322/76 quanto a vilas.
      Art. 227 Para os locais onde, além do desmembramento, já haja visado o plano de conjunto, em cada lote interno de vila será permitida apenas
      uma edificação:
      I – com dois pavimentos, quando as ruas tiverem 6,00m (seis metros) de largura, com
      edificações de ambos os lados;
      II – com três pavimentos, quando as ruas tiverem 8.00m (oito metros) de largura e também
      quando, tendo as ruas de vila apenas 6,00m (seis metros) de largura, só existirem edificações de um único lado;
      III – com quatro pavimentos, quando as ruas tiverem 12,00m (doze metros) de largura.
      § 1.º – As edificações só poderão ter duas unidades residenciais, no máximo.
      As demais respostas já foram passadas por e-mail.
      Att

  121. GFC disse:

    Olá amigo,

    Estou com um dilema: Estou construindo três sobrados geminados em Campos dos Goytacazes – RJ em um terreno de 451m² e cada sobrado tem 145,04. O terreno foi dividido igualmente entre as casas. Assim, gostaria de saber quais os passos que tenho que seguir para poder desmembrar cada casa. Sabendo que dei entrada na prefeitura como residencial unifamiliar. Como consigo saber o fração ideal de cada casa?

    Obrigado

    • azenil disse:

      Bom dia,
      O primeiro passo é regularizar, se possível, as unidades como multifamiliares ou grupamento de edificações, uma vez que temos 03 unidades em um lote. Somente depois que tiver o habite-se você poderá solicitar a averbação das construções no Registro de Imóveis com o fracionamento atribuindo fração ideal a cada unidade,possibilitando assim a venda individual de cada casa

  122. Carolina Oliveira disse:

    Azenil, boa noite.
    Sou engenheira civil e fui contratada para fazer o projeto de uma casa já construída mas ainda não legalizada.
    Antes de iniciar o projeto, fui conversar com o dono da casa e a situação parece ser mais complicada do que imaginei. Como essa não é a minha área, peço sua ajuda.
    O terreno foi comprado faz bastante tempo e foi construída uma casa de aproximadamente 130 m², mas sem legalizar a escritura. Há quatro anos atrás, o filho do dono do terreno resolveu fazer um segundo andar e um terraço praticamente com a mesma metragem quadrada. Hoje eles querem legalizar a construção e futuramente fazer o desmembramento para que possam vender as casas separadamente.
    Olhando o carnê do IPTU, pude ver que o terreno é de 1938 e que consta como área construída apenas 35 m², ou seja, o valor que eles pagam de IPTU não está nem próximo da realidade.
    Nesse caso, qual seria o passo a passo para legalizar essa construção?
    Além disso, o terreno possui uma área de um bar, mais ou menos de 40m², que ainda pertence ao antigo dono do terreno, mas que até hoje não fez o desmembramento, então essa área aparece na escritura como sendo do meu cliente mas na realidade não é.
    Será necessário fazer apenas a planta baixa ou fachada, corte, telhado e instalações também?
    Desde já, agradeço a atenção.

    • azenil disse:

      Boa tarde Carolina,
      Realmente, bem complexo. O maio problema que vejo é a existência do bar, ainda mais pertencente a proprietário diverso do imóvel.
      Com o IPTU somente com 35m² é bem provável que o DLF solicite a legalização total do imóvel pois o acréscimo ultrapassa 50% do existente.
      Oriento que, antes de dar entrada, compareça ao DLF para melhor se orientar quando a possibilidade de legalização do imóvel pois, se der entrada e não existir essa possibilidade, não terá como impedir que a Prefeitura fiscalize e acabe aplicando multas até sanar a irregularidade com demolições ou adequações à legislação.
      De acordo com o bairro, algumas limitações serão exigidas e oriento especial atenção quando ao uso misto de bar e residência no mesmo lote.
      Abçs

  123. Lucia Pinto disse:

    Um terreno que só tem RGI de fração pode ser aprovado para construção de uma casa e ser legalizado?

    • azenil disse:

      Sim. Em alguns loteamentos existe a previsão de lote bi familiar com a construção de duas unidades, sendo previamente definida a fração de 1/2 para cada. Isso ocorre muito em Jacarepaguá e Recreio aqui no Rio de Janeiro.
      Averba-se a fração, porém não é possível averbar área de utilização em razão da não existência física de imóvel construído.
      O que deve ser feito é aprovar as duas unidades e depois de construído, solicitar a averbação da construção com a instituição de condomínio e as devidas áreas de utilização.
      No caso de proprietários distintos, existe a possibilidade de aprovar mas entendo que deve ter anuência do outro proprietário em relação a área onde será executada a construção pois, embora fisicamente fique fácil de visualizar o que seria 50% para cada, quando falamos em direito real temos que ter isso determinado uma vez que o lote pode ser dividido em várias maneiras para se obter a metade para cada um.
      Att

      • Lucia Pinto disse:

        Obrigada, mas o que eu estou falando são terrenos que foram fracionados, condomínios em Vargem Grande, Vargem Pequena de proprietários distintos, um terreno dentro do condomínio só possui RGI de fração de terreno, ao comprá-lo poderei construir minha casa e regulariza-la junto à prefeitura?

      • azenil disse:

        Entendo que não. A fração somente limita a área de utilização e não implica em desmembramento. O terreno, pelo seu relato, continua na maior porção e serão cobrados pela Prefeitura os parâmetros de taxa de ocupação, vagas, número de unidades, tudo em relação ao lote total. A localidade de Vargem Grande e parte o Recreio estão sofrendo mudanças na Legislação e em algumas áreas estão até proibidas novas licenças até regulamentação do Plano de Estruturação Urbana local. Seria interessante que você buscasse a orientação precisa junto ao Departamento de Licenciamento e Fiscalização do Bairro pois deve surgir algo novo para os diversos condomínios já existentes na localidade e sem legalização.

  124. Joesy jacinto medeiros disse:

    Meu pai tem um casa com rgi e habite-se fizemos eu e minha irmã dois apartamentos em cima gostariamos de legalizar,quanto deve ficar pra legalizar???

    • azenil disse:

      Boa noite Joesy. Não tem como fazer uma estimativa assim, sem maiores informações quando a área, local, documentos do lote de terreno, etc. Atuamos em todo o Município do Rio de Janeiro, caso tenha interesse em um orçamento sem compromisso, envie e-mail com seu telefone para azenil@globo.com que farei contato. Caso esteja fora do RJ, mande maiores informações que poderemos te orientar mas não atuamos fora do Município
      Abçs

  125. Maria E. Lopes disse:

    Prezado Azenil, Boa tarde!!!
    em primeiro lugar parabéns pelo blogIII, gostaria de saber de você comprei uma casa num terreno que é posse da antiga COAB são varias casas de uma mesma família no Gardenia Azul a casa tem três andares com o terraço cada andar tem um banheiro existe a planta dessa casa assinada por um engenheiro existe o processo de IPTU no nome do antigo morador que me vendeu e agora eu fui na prefeitura para passar para meu nome o IPTU na casa tem idromêtro que já passei para meu nome junto a Cedae e a Ligth o IPTU consta como o número do terreno inclusive paguei na prefeitura uma taxa para transferir para meu nome veio uma guia no valor de R$ 198,00 já paguei, gostaria de saber se tem como eu legalizar essa casa para meu nome e como seria e valor.

    Mari

    Abçs.

    • azenil disse:

      Boa tarde Mari,
      Para legalizar o imóvel é preciso que antes de tudo seja reconhecida a propriedade do lote, ou seja, o direito real sobre o bem. Existem exceções mas a Prefeitura, em regra, somente irá aprovar a construção se você comprovar a propriedade através de Registro de Imóveis ou mesmo de uma Escritura Pública identificando as reais medidas do lote. O que você obteve na verdade foi a regularidade tributária do bem, ou seja, regularizou a obrigação de pagar o IPTU. Isso não implica em direito de propriedade. Pelo seu relato é possível uma ação de usucapião mas seria necessário melhor análise documental para apurar essa possibilidade.
      Att

  126. Roniele disse:

    Azenil, boa tarde!

    Esse texto sobre a legalização fala praticamente tudo que ficamos pesquisando em vários locais.
    Estou com uma casa pra comprar e ela tem essa pendência de área construida. Na escritura/prefeitura ela tem 45 m², mas fisicamente tenho 168m².
    Nesse caso estou estimando aqui um gasto total de 6.000 reais. Assim: 1.100 na prefeitura (multa+andamento do projeto) + 1.500 no engenheiro para o projeto + 500 para averbação + 3.400 com o INSS. No caso do INSS somente com o pagamento do IPTU a mais de 5 anos com a área correta consigo me isentar desse pagamento?

    Outra dúvida é com relação a averbação, só estarei com o processo completo com certidão de ônus e legalizado em 30 dias?

    Obrigado,

    Roniele

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Algumas considerações:
      Se você vai comprar, toda a documentação deverá ser protocolada em nome do atual proprietário. Tome os devidos cuidados para não gastar com a legalização e depois o proprietário por algum motivo não efetivar a venda.
      Outra consideração é que você vai pagar o ISS sobre a diferença da área que consta no IPTU e o que for legalizado. Ressalto que algumas áreas de varandas e terraços sofrem tributações diferenciadas. Da mesma forma, o INSS poderá ter isenção somente sobre a diferença de área, devidamente comprovado o tempo decorrido de 5 anos. A diferença deverá ser paga mas, se sua obra for no Rj, o Registro de Imóveis não está mais exigindo o comprovante de pagamento do INSS. Isso não implica em isenção, apenas por força do Provimento 41/2013, não é mais exigido para efetivar o registro ( veja mais informações sobre esse Provimento neste Blog).
      O final do processo é o ato de averbação da modificação e acréscimo junto ao Registro de Imóveis. Somente o prazo de análise, cerca de 30 dias úteis, ultrapassa o prazo declinado. Depois disso temos mais 30 dias úteis de averbação, sem contar possíveis exigências. Ou seja, estime o prazo total entre legalização e registro, correndo tudo bem, em cerca de 03 meses.
      abçs

  127. Reginaldo disse:

    Boa tarde. Estou com uma dúvida e gostaria que me ajudasse. Comprei um imóvel sem morador através de uma imobiliária, porém com algumas mobílias no seu interior. Não me foi informado que aquelas mobílias não faziam parte da venda, nem tampouco eu perguntei, pois vi como um atrativo a mais para a venda. Após a compra vi que o imóvel não tinha mais aquelas mobílias que estavam lá quando comprei. Me sentindo enganado, tenho o direito de reclamar com a imobiliária e ate mesmo na justiça a devolução da mobília? Detalhe: Na visita filmei todo o imóvel.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Verifique o seu contrato se constava a venda com os mobiliários. É comum no mercado de compra e venda de imóveis o proprietário deixar alguns pertences no bem, ainda que desocupado mas é certo que conste no recibo de compra e venda a obrigação de entregar o imóvel vazio, livre e desembaraçado. O fundamental para uma possível demanda judicial é a prova de que o imóvel foi ofertado com toda a mobília inclusa e que posteriormente a mesma foi retirada descaracterizando o objeto da venda. Se a inclusão dos mobiliários não estiver expressa no contrato de compra e venda não vejo como buscar direitos nesse sentido
      Att

  128. Reginaldo disse:

    Bom dia. Comprei uma casa pela Caixa através de uma imobiliária. Na Caixa assinei o contrato em 4 vias, após receber as chaves da imobiliária essa me entregou uma cópia do contrato, não um dos originais. Vai me trazer algum problema futuro eu não estar de posse do contrato original, pois a imobiliária me disse que não, porque tem um original no Cartório e outro na Caixa. O Cartório é o de Mangaratiba, a casa fica em Muriqui. Esse tipo de compra, pela Caixa, a documentação do imóvel é diferente? Eu tenho casa escriturada e quando comprei recebi uma documentação bem diferente, com Escritura e RGI.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      O Instrumento Particular de Compra e Venda assinado na Caixa Econômica é uma das exceções para aquisição de imóvel sem a necessidade de Escritura Pública. Esse Instrumento tem força de Escritura Pública conforme Lei do Sistema Financeiro de Habitação. O que vai importar é que esse instrumento que você assinou tenha sido levado a Registro e averbado. Com o efetivo Registro o imóvel passa a ser propriedade da Caixa em garantia ao valor que foi entregue ao vendedor. Você estará na condição de posse indireta do bem e, quando acabar de pagar, aí sim receberá a propriedade integral. Observe que, pelo fato de não ser o “proprietário”, não poderá modificar o imóvel, vender, alugar, entre outras, sem o devido aval da Caixa.
      Solicite da Imobiliária o Registro de Imóveis constando o seu nome e o devido comprovante do pagamento do ITBI. Isso é direito seu e obrigação da Imobiliária fornecer.
      Abçs e boas festas

      • Reginaldo disse:

        Boa noite,
        O Registro de Imóveis e o comprovante do pagamento do ITBI podem ser cópias, assim como o contrato da Caixa?

      • azenil disse:

        Podem sim… O que você pode fazer para ter um documento original é tirar uma Certidão de Ônus reais no Registro de Imóveis. Vai pagar cerca de 80 reais porém esse documento, dependendo da finalidade, vale somente por 30 dias. Mas você fica com um documento original, confirma as informações averbadas e a qualquer tempo pode solicitar um novo

        abçs

      • Reginaldo disse:

        Obrigado. Boas Festas!

  129. Adalberto disse:

    Caro Azenil,
    Compramos uma casa antiga em um terreno de +- 1000m². Demolimos a casa e construimos um pequeno prédio de 4 pavimentos (terreo + 3) com ponto comercial no terreo, 8 apartamentos tipo e 2 coberturas. Os apartamentos tipo possuem cerca de 125 m², as coberturas, excetuando-se o terraço, em torno de 160 m².
    Não tiramos a escritura dos mesmo. Como devo proceder para legalizá-los.

    • azenil disse:

      Bom dia,
      em primeiro lugar você deve requerer a legalização da demolição do prédio que existia.
      Antes de apresentar o projeto, seria interessante consultar os parâmetros locais para saber se o que foi construído atende a legislação. Ultrapassada essa etapa, deverá ser elaborado projeto de arquitetura para apresentação na Secretaria de Urbanismo. Com a licença e projeto aprovado, atualizar o cadastro do IPTU pagando o ISS. Por fim, fazer a averbação das construções e requerer a instituição de condomínio edilício para obter uma matrícula para cada unidade. A escritura é na verdade um “recibo” e somente haverá necessidade de lavrar escritura na futura venda das unidades. O resultado que você terá dessa legalização será uma matrícula (RGI) e uma inscrição imobiliária (IPTU) para cada unidade.
      Att

  130. Bruna Oliveira disse:

    bom dia Azenil,

    O proprietario de uma antiga fazenda (na cidade de Buzios) decidiu dividir a propriedade em lotes e vender, creio que ele nao fez nenhuma mudança nos papeis da propriedade, e tambem nao sei dizer se, anteriormente, ele tinha a escritura. Um desses lotes (265m2) foi vendido a uma senhora em 2007, com documento de compra e venda no cartorio da cidade, em seguida ela construiu uma pequena casa de 50m2. a construçao nao foi declarada.

    03/ 2011, comprei por 27mil reais e morei no terreno/imovel , tambem com documento de compra e venda. Passei as contas de energia eletrica para meu nome, nao havia fornecimento de agua. Nao fiz nenhuma obra. (Desde 03/2012 moro no exterior) Aluguei a casa para um vizinho por 150 reais (ja que na casa nao tinha agua), ele fez um “gato” de agua da rua e paga as contas de luz no meu nome. todos os meses deposita o valor combinado e ainda continua lá. O aluguel foi feito de boca, sem papeis. Ele é pedreiro e tenho interesse em contratar seus serviços para melhorar ou aumentar a casa.

    O terreno nunca teve IPTU, não é reserva ambiental invadida, na prefeitura da cidade me afirmaram que eu poderia ficar tranquila, pois em búzios 80% das casas são de posse e não há problemas de alguem me tomar a casa. Quando eu comprei so tinha mato e um monte de terrenos á venda. Hoje, os terrenos estao todos ocupados, ruas estão sendo asfaltadas, enfim, chega a urbanizaçao.

    Sinceramente, não sei o que faço dessa casa. Se vendo para me desfazer e compro outra nao importa onde no Brasil (dessa vez com RGI), se continuo alugando e/ou regularizo ( ja que a urbanizaçao pode valorizar o bem) …Nao sei se, falando com o senhor que repartiu os lotes, é mais fácil de regularizar ,(ele mora no mesmo bairro, se ainda está vivo) ou se seria realmente necessário abrir um processo usucapião. E como comprei em 2011, quer dizer que sou dona há 4 anos, posso dar entrada num processo?. Para mim é muito importante ter um imóvel ou terreno. Passarei 15 dias no RJ pra buscar um advogado (creio que em Buzios mesmo, pois nao havera honorarios de transporte.. verdade?), fazer uma procuraçao e tentar dar o primeiro passo.

    Bem Azenil, estou bem perdida nas minhas duvidas e decisoes, aqui expliquei a minha situaçao. Tenho esperança que voce me ajude com conselhos. Muito obrigada por ajudar a todos nós, que nao sabemos ao certo o que fazer de nossos bens. Parabens pelo seu trabalho.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Você pode entrar sim com o pedido de usucapião, só que além de ser uma ação demorada tem custos com citações, advogado, etc. Muitas vezes não vela a pena e sempre oriento que se busque a ajuda da Defensoria Pública. Embora mais demorado ainda sai mais em conta.
      Se você não mora no Rio, o melhor seria vender mesmo porque o custo da manutenção e administração são elevados. O que mais preocupa é o fato de uma locação verbal… muito arriscado isso.
      No seu caso faria a avaliação em duas ou três imobiliárias da área para saber se vale o risco de prosseguir com a legalização. Notifique o inquilino do seu desejo de vender e, quando for procurar um advogado, busque a orientação de como proceder para uma segurança jurídica na venda.
      Abçs e bom ano novo

  131. Eliza disse:

    Ola Azenil. Encontrei o seu blog quando estava fazendo pesquisas sobre terrenos, gostaria que me tirasse uma duvida.
    Comprei um terreno 10×20 e fiz uma planta sendo o total construído de 80.192 m², quanto eu terei que pagar de habite se ao ISS e ao INSS pelo total construído ser acima de 70m². Obrigada. Boas Festas.

    • azenil disse:

      O habite-se não tem custo. O que você pagará serão os honorários do profissional que fez o projeto, a licença de obra e cerca de R$ 3.000,00 de ISS.Se estiver no RIo de Janeiro não pagará o INSS para efetivar o registro mas se quiser quitar o débito custará cerca de R$ 4.000,00.
      Esses valores podem variar de acordo com o padrão de acabamentos, número de banheiros e outros fatores.
      Abçs e bom final de ano

  132. Eliza disse:

    Então Azenil esqueci de dizer que a casa terá dois banheiros, um social e um com suite, e eu moro no interior de São Paulo. Este valor que irei pagar é divido no INSS? Obrigada

    • azenil disse:

      Sim Eliza.
      Pagará o INSS de acordo com o número de banheiros, área construída e padrão de acabamento. No Rio de Janeiro a Corregedoria concedeu limiar para não fiscalização do Registro quanto a apresentação do INSS, o que não implica em isenção, apenas o proprietário não está mais obrigado a apresentar a CND para averbar a sua construção. Mas isso pode mudar a qualquer momento e o débito permanece. Caso a data final da obra ultrapasse cinco anos você terá isenção. Caso não tenha interesse em vender o imóvel, muitas vezes compensa esperar o prazo para posterior registro
      Abçs

  133. Eliza disse:

    Obrigada por me esclarecer.

  134. Carla disse:

    Olá! Gostaria de saber quais despesas (txas da prefeitura, cartório, impostos, outros) com a implementação e construção de um Condomínio Residencial Unifamiliar (condomínio horizontal), por cada etapa, até as matrículas para a comercialização dos terrenos. Queria ter uma ideia para saber se abraço a causa ou não.

    • azenil disse:

      Olá Carla,
      Para ter uma noção das despesas é preciso especificar mais o empreendimento. Quantas unidades, qual a área total, entre outros parâmetros. Isso tudo vai influenciar diretamente nos custos de aprovação, impostos, etc.
      Abçs

  135. ALCI ITABORAI disse:

    MEU PRAZADO, COMO TODOS OS OUTROS

  136. ALCI ITABORAI disse:

    CONTINUANDO, GOSTARIA DE PARABENIZA-LO PELA INICIATIVA DE CRIAR ESTE BLOGUE COM TANTAS INFORMAÇÕES IMPORTANTES, MAIS NÃO FICOU CLARO QUANTO CUSTO OS HONORÁRIOS DO PROFISSIONAL PARA LEGALIZAR UMA OBRA COM 589m² EM TERRENO COM 600M² EM ÁREA NOBRE DE JACAREPAGUÁ

    • azenil disse:

      Boa tarde Alci
      Grato pelas palavras. O problema de quantificar o custo de uma legalização é que cada imóvel tem a sua particularidade. Assim, a área é apenas um parâmetro a ser observado, entre outros que podem gerar custos, como por exemplo, necessidade de processar recuo, doação de mudas de árvores, proximidade de encostas, entre outros. A documentação original do bem, Registro de Imóveis e IPTU também influenciam.
      Desde modo, pela área informada podemos apenas adiantar que o valor de ISS a pagar ficará na ordem de R$ 17.000,00. Temos que somar a este valor os custos com projeto, aprovação, verificar como estão as instalações água e esgotos ( não basta estar pagando as contas, muitas vezes é necessário a aprovação de projeto aprovado de esgotos ).
      Caso tenha interesse em um orçamento mais preciso, entre em contato com maiores informações.
      Abraços

  137. ALCI ITABORAI disse:

    prezado grato pela resposta, qual informação eu poderia lhe passar para obter o custo de sua assessoria
    para este serviço?

  138. mfamarcia disse:

    Olá. Pelo que entendi construindo casas geminadas num terreno, a fim de aluguel cuja área total tenha até 100m quadrados há isenção de ISS? Obg e parabéns pelo serviço prestado pelo blog.

    • azenil disse:

      Olá, grato pelas palavras.
      Independente da finalidade (aluguel ou venda) a construção que possua até 100,00m² por unidade – você pode ter 03 unidades, cada uma com até 100,00m² – ficará isenta de ISS, desde que seja o seu primeiro processo. Essa regra não vale para empreendedores que realizam vários empreendimentos seguidos. A Secretaria de Fazenda vai amarrar o processo pelo CPF, assim, se você já teve a isenção uma vez, não terá mais pois será enquadrado como construtor.
      É necessário que seja pessoa natural, ou seja, não se aplica a pessoa jurídica – Empresas.
      Abraços

  139. Boa noite, parabéns pelo seu trabalho, maravilhoso os esclarecimentos aqui prestados. Continue sempre nesse ótimo propósito.

    Minha dúvida é a seguinte, comprei um terreno de posse. Única coisa que eu tenho é um documento reconhecido firma da venda desse imóvel, passando a posse para minha propriedade, acho que é isso se estiver errado me corrija. Eu consigo legalizar esse terreno para construção? O que preciso fazer para colocar tudo no meu nome? Ele tem 12×30 de tamanho. Posso dar entrada na defensoria pública como processo de usucapião?.

    • azenil disse:

      Grato pelas palavras Agnaldo.
      A propriedade se resolve com o registro do título público no Registro de Imóveis competente. Pelo seu relato você deve ter um instrumento particular de compra e venda. A Lei prevê que somente instrumentos públicos podem transferir propriedade, salvo exceções do Sistema Financeiro de Habitação onde a Caixa Econômica lavra Instrumento Particular com força de Instrumento Público e nos casos de imóveis com valores inferiores a 30mil reais. Sem o devido registro, você não tem a “propriedade” e sim a “posse”.
      Para legalizar uma construção é preciso comprovar a titularidade do bem – a propriedade – e também a veracidade das metragens indicadas par ao lote. Uma forma de comprovar a metragem é saber se a Prefeitura tem o Projeto de Loteamento aprovado para o local. Se, para o lote em questão existir Projeto de Loteamento – PAL – isso já é um grande avanço pois as metragens serão comprovadas.
      O primeiro passo é você requerer ao Registro de Imóveis uma certidão de ônus reais para saber a origem do direito, ou seja, no nome de quem está o lote – e confirmar suas metragens. Com isso, na impossibilidade de buscar o proprietário legítimo para uma possível escritura, entendo que o melhor caminho será o que você já apontou, uma ação de Usucapião onde a Defensoria irá te orientar adequadamente. É uma ação demorada mas pelas metragens do terreno vejo que suas chances são bem favoráveis.
      Abraços

  140. Alex disse:

    Quero comprar uma casa mais parece que ela é de posse, posso comprar e legalizar para o meu nome e fazer escritura? E como saber se ela estiver escritura o nome atual do propietário?

    • azenil disse:

      Boa noite Alex,
      O primeiro passo é solicitar uma certidão de ônus reais no Registro de Imóveis da região para saber no nome de quem está registrado. Verifique depois o vínculo da pessoa que está te vendendo com o imóvel, se ele tem escritura, promessa, instrumento particular…
      Você só será proprietário de conseguir registrar a escritura em seu nome. Em se tratando de posse, tem a opção de propor ação de usucapião comprovada a posse manda e pacífica por mais de cinco anos. É um procedimento demorado mas que muitas vezes acaba sendo a única opção para resolver o problema.
      Abçs

      • Alex disse:

        Bom dia.

        Muito obrigado pela sua orientação, mais tenho mais dúvidas, o vendedor me mostrou o IPTU de 2015 para ser pago está no nome de uma compania, não está no nome dele. O que fazer mesmo assim devo tirar a certidão? Posso comprar com promessa de compra e vendas e depois mudar o IPTU para o meu nome?
        A promessa de compra e imovel me dará garantia mesmo o IPTU estando em nome de uma compania.

  141. Júlio Morais disse:

    Boa noite Alex;
    Parabéns pelo site!
    Eu tenho uma casa de posse há mais de 8 anos em uma comunidade no Rio de Janeiro, é de fácil acesso, e o único documento que eu tenho é o da associação de moradores. Eu realizei ampliação na casa e ela esta bem maior do que quando comprei. Como eu poderia legaliza-la?

    Obrigado pela atenção

    • azenil disse:

      Boa noite Julio, Grato pelas palavras.
      A posse traduz o que consideramos a detenção do bem e não se confunde com a propriedade. Para poder legalizar na Prefeitura umas das exigências é ter o título de propriedade, que necessariamente não precisa ser registrado no Registro de Imóveis, mas é fundamental que o lote onde foi edificada a sua casa tenha as metragens reconhecidas através de Registro ou mesmo um PAL – Projeto Aprovado de Loteamento.
      Isso irá assegurar que a Prefeitura estará licenciando em local privado, com a propriedade ou detenção definida.
      Não temos como legalizar edificações que não comprovem as metragens legais onde ela foi edificada pois isso acabaria incorrendo em direito de propriedade de terceiros, o que não seria competência Municipal.
      Muitas vezes, grandes áreas com registro do que chamamos “maior porção” são divididas ao logo do tempo de forma irregular, bem como as ocupações. Em algumas comunidades a Prefeitura optou pela ação de usucapião coletivo, mas acabou esbarrando em dificuldades processuais em razão da complexidade da matéria.
      Não conheço o seu caso concreto mas oriento que busque a Defensoria Pública do seu Bairro com todos os documentos que possui para saber se é possível uma ação de usucapião individual, única saída de vejo para o caso.
      Em alguns casos é possível o cadastro no IPTU, o que não legaliza o imóvel mas dá a regularidade tributária, que muito facilita numa possível alienação.
      Abçs

  142. Júlio disse:

    Boa noite e parabéns pelos esclarecimentos aqui do seu site!

    Gostaria de obter uma informação em relação a legalização de imóveis de posse.

    Eu e minha esposa compramos uma casa de posse há mais de 8 anos em uma comunidade hoje pacificada e de fácil acesso.

    Tenho a documentação da associação de moradores, mas já realizei diversas melhorias na casa, construindo mais dois andares.

    Queria regularizar a documentação para poder vende-la com possibilidade de financiamento pela caixa.

    Seria possível? O que eu teria que fazer?

    Obrigado pela atenção

    Um abraço

    Júlio Morais

    • azenil disse:

      Boa noite Julio. Acabei de responder uma pergunta e parece que foi sua também. Apenas completando, esse imóvel dificilmente será alienado com financiamento Caixa em razão da falta de Registro de Imóveis e Habite-se comprovando assim a legalidade do bem.
      Abçs

  143. diogo silva disse:

    olá, queria em primeiro lugar dizer o quanto estou impressionado com o fato de você responder a todos com tanta propriedade e atenção, dito isto mando minha duvida: tenho interesse em adquirir uma casa no morro do dendê, ilha do govenador,quando fui até a caixa econômica fui informado que não poderia realizar o financiamento por que a casa era de “posse”.
    sendo a casa do meu sogro e este também tendo interesse em me vender, queremos saber como regularizar este imóvel (RGI), se for possível!. desde já grato pela atenção.

    • azenil disse:

      Bom dia Diogo, grato pelas palavras.
      Quando adquirimos um imóvel através de financiamento bancário na verdade estamos realizando um contrato. E um dos pressupostos para validade do contrato é que o objeto, no caso o imóvel, seja possível, LÍCITO e determinado. Assim, para financiar um imóvel, a Caixa ou qualquer outro agente financeiro vai exigir que o bem seja legal, isso porque numa possível inadimplência, o Banco irá ajuizar uma ação de execução para retomada e somente terá sucesso se o objeto(imóvel) for lícito(legalizado)
      Ainda que consiga sucesso numa ação de usucapião na qual poderá adquirir o bem de forma originária, pelo uso, de forma mansa e pacífica, terá ainda que obedecer parâmetros legais da Prefeitura. Na Ilha, em razão das proximidades com o aeroporto, vários sub bairros apresentam gabaritos limitados em sua altura. Outros parâmetros com vaga de carro, taxa de ocupação, ventilação dos cômodos também serão exigidos e acredito que dificilmente conseguirá êxito numa legalização para posterior financiamento.
      Abçs

  144. ALCI ITABORAI disse:

    PREZADO MUITO BOM DIA, TENHO UM TERRENO DE METRAGEM TOTAL DE 162m² ESTOU OBJETIVANDO CONSTRUIR 2 (DUAS UNIDADES GEMINADA, COM ENTRADA E TUDO MAIS INDEPENDENTE, PRA ISTO TEREI QUE CRIAR UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO ENTRE OS DOIS IMÓVEIS?

  145. joyce disse:

    Boa tarde estou com algumas duvidas meu esposo possui um terreno em arraial do cabo
    Era de sua mae q faleceu porem ela nunca pagou o iptu.foi comprado com uma troca de terrenos.o terreno ficou para os tres filhos nao sei por onde comeco para registrar o meu marido e mas velho os outros dois mais novo. Como faco para legalizar o terreno divindindo em tres cada um com sua parte sendo q so tenho um papel nao registrado em cartorio q o terreno foi pago pela minha sogra ?? Na ha nada construido estamos pensando em construir agr.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      O correto seria abrir o inventário e promover a partilha dos bens, não só desse terreno, mas de outros bens pertencentes à falecida.
      Isso vai depender do instrumento que tiver da aquisição do terreno, se por instrumento público, particular, com quitação, promessa, etc.
      Para fazer uma divisão em três seria necessário consultar a Prefeitura para saber da possibilidade de desmembramento atendendo as metragens mínimas de cada lote. Mas para isso é necessário resolver a questão da propriedade – inventário
      Se cada um construir na “sua parte” e legalizar na Prefeitura, no ato da averbação das construções poderá ser solicitada a Instituição de Condomínio atribuindo uma fração e área exclusiva a cada unidade. Esse último procedimento só é viável se todas as unidades estiverem já construídas e com habite-se.
      Att

  146. Reginaldo disse:

    Boa tarde Dr. Azenil. Sou leitor assíduo dessa página, seu fã e estou sempre te consultando, como agora. Quando se tem um apto em um prédio sem condomínio, com apenas um hidrômetro para todos e há nesse prédio certa má vontade de alguns moradores em pagar as contas de água em dia e outros serviços de responsabilidade de todos, teria como instituir um condomínio mesmo que alguns desses proprietários sejam contra? O prédio em questão tem 3 andares e 9 aptos. Seria possível também separar a água, com cada morador tendo o seu próprio hidrômetro?

  147. SandraTterra disse:

    Boa noite! Parabéns pelo blog. Gostaria de tirar algumas dúvidas, construí uma casa em Lagoa Santa-MG no período de junho de 2007 a março de 2008, iniciei o processo do habite-se em janeiro de 2015. Quais os documentos que preciso para comprovar que resido no imóvel há mais de cinco anos, para ficar isento do pagamento de INSS e demais taxas? Após isto, qual o próximo passo que devo seguir para legalização do imóvel. Desde já obrigada pela atenção.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Desculpe pela demora em razão do recesso de carnaval. Grato pelas palavras
      A Receita Federal tem uma lista de possibilidades que são aceitas para comprovar a decadência e uma delas, bem fácil de conseguir é solicitar a concessionária de luz a data da instalação do medidor.
      Se a sua Cidade possuir informações cadastrais, por exemplo fotografias aéreas, também poderão ser utilizadas comprovando a idade do imóvel.
      Com o habite-se resta somente comparecer ao Registro de Imóveis e apresentar a certidão com o pedido de averbação.
      Abraços e boa sorte

  148. Boa tarde Dr. Azenil. Tenho uma construçao de um condomínio horizontal quero requerer a cnd junto ao inss neste ano ela faz 5 anos, só que no projeto está uma medida aprovada pela prefeitura e acrescentei uma varanda de 15 metros de telha colonial recentemente. Mas tenho o habite-se aprovado a 5 anos . Será que terei problema nessa medida de 15 metros.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Se você já tem o Habite-se não vejo problemas. A Receita Federal não tem pessoal disponível para fiscalização e assim irá se embasar nas informações passadas pela Prefeitura – SMU e SMF.
      Mas isso não te isenta de futura fiscalização pela Receita, no prazo de cinco anos.
      Abçs

  149. eduardo disse:

    estou com um problemão fui fazer uma edicula sobrado nos fundos da minha casa já legalizada com abits…..foi feito as fundações levantados as colunas a laje piso e no segundo andar na altura de laje…fui denunciado e um fiscal embargou a obra….as metragens da obra da certo o problema é no recuo da casa para edicula do fundo que ficou de 1 metro…..no meu municipio é no minimo 2 metros mais a parte de baixo é toda vazada somente com uma muretinha de 70 cm e duas colunas sem parede…..agora a pergunta como poderei legalizar isso tudo??

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Você não informou o Município e qual a legislação pertinente mas experimente fazer o projeto ligando com uma laje ou cobertura a edícula com a casa principal. Assim você deixa de ter ma edícula e para a uma única edificação.
      Boa sorte

      • paulo de oliveira disse:

        boa tarde eu fiz uma vila de casa com 5 casas em baixo e 5 casas em cima,sendo que não legalizei,e,gostaria de saber como faço para legaliza-las.

      • azenil disse:

        Boa tarde,
        O primeiro passo é saber se o local admite o pretendido. Isso será possível através de uma consulta na Prefeitura quanto ao zoneamento e gabarito local.
        Após, apresentar projeto para legalização.
        Att

  150. Sidney disse:

    Boa noite pretendo comprar 5 casas em um terreno que existe 10 casas tipo kitinet e todas de um dono só ,o terreno tem somente escritura e não está registrado no rgi e tão pouco planta , pgto de iss, inss , das casas . Qual tipo de escritura possa fazer no cartório se eu comprar as 5 casas ? E se seria possível legalizar as mesmas ? (sendo que tenho quase certeza de que área do terreno não é permitido construir essas quantidades de casas . Podendo legalizar gostaria que enviasse seu email e assim conversarmos para legalizar as mesma , sidney Rio de Janeiro .

  151. Cristine disse:

    Boa noite,
    No meu prédio existe um prisma que foi identificado como não necessário. Moro no primeiro andar, teria direito a metade desta área no meu andar, juntamente com um vizinho. Espero há anos, mas ninguém tem interesse em realizar a obra por questões financeiras.
    Minha dúvida é se é possível comprar a parte do meu vizinho e regularizar isso na planta do meu apartamento. Se é possível, como isso deve ser realizado.
    Desde já agradeço pela atenção.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Pelo seu relato, mesmo que somente você tenha acesso a essa área, a mesma deve ser parte comum, salvo disposição em contrário no Registro de Imóveis.
      Se estiver como área de uso exclusiva sua, poderá solicitar retificação e áreas junto ao RI mas acredito que não será possível obter a legalização junto à Prefeitura em prejuízo aos vãos de iluminação e ventilação no caso de desejo de cobrir a citada área.
      Att

  152. Jonas disse:

    Bom dia!
    Tenho um terreno com uma casa construida,porém estou querendo legalizar meu imóvel.Tenho registro no cartório do terreno não da casa.Tenho esse terreno a mais de 10 anos .Podes me orientar ?

    • azenil disse:

      Se o terreno possui Registro de Imóveis em seu nome e IPTU, ainda que territorial, terá que apresentar projeto para legalização da edificação no Departamento de Licenciamento e Fiscalização do seu bairro – para imóveis localizados no RJ – Depois disso, com a licença de obras irá pagar o ISS para atualizar o IPTU e por fim juntar os documentos necessários para obter o habite-se. Esse é o caminho básico que pode variar de acordo com a localização do imóvel e restrições específicas.
      Abçs

  153. carlos disse:

    Ola bom dia, agradeço pelo espaço cedido a nós leitores. Minha pergunta é o seguinte. Construí em cima da laje de uma tia, que não teve filhos e marido, a casa não tem escritura e não tenho documentos desta doação, ela faleceu o que fazer? Estou muito preocupado, grato

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Se existir apenas esse imóvel no lote entendo que o melhor caminho é procurar a Defensoria Pública e requerer a Usucapião, ou seja, a aquisição da propriedade em razão do tempo, sem oposição, de forma mansa e pacífica. Resta saber se, com o falecimento dela, quem vai ocupar a casa onde ela residia e se não teremos litígio pela posse do imóvel, o que afastaria a hipótese pretendida
      Abçs

  154. Júlia disse:

    Boa noite.
    Tenho algumas dúvidas sobre isso. Preciso regularizar um sobrado, que já está concluído…ele era regularizado antes da reforma, era apenas casa térrea, e fizeram um sobrado porém em apenas uma parte da casa,não a casa inteira …e gostaria de saber se o engenheiro autônomo pode ser responsável em elaborar os projetos necessários para a documentação da obra feita ou teria que ser arquiteto para assinar? E terá que fazer projeto da casa inteira ou somente do que foi reformado? tem a planta original da casa, há mais de 30 anos atrás hahaha, teria que atualizar essa planta original ou pode utilizá-la e mais um projeto novo sobre a parte que foi construída? Sou engenheira e gostaria de saber o que precisaria para dar entrada nas documentações,preciso de alguma ART? Ou somente o CREA é o suficiente? E quais documentos exatamente eu precisaria, teria alguma lugar que poderia explicar o passo a passo ?
    Adorei seu blog!! muito interessante!
    Espero que possa me ajudar…boa noite!!

    Abraços.

    • azenil disse:

      Boa tarde, desculpe a demora mas a Velox às vezes deixa a desejar.
      O projeto a ser apresentado é de modificação e acréscimo. Deverá ser apresentado o projeto do existente, devidamente comprovado através de projeto aprovado ou registro de imóveis e representar o que foi feito a mais.
      Você irá apresentar o projeto junto com sua carteira e anuidade do CREA, além da devida ART.
      Na planta de situação deverá constar quadro de áreas esclarecendo o que é existente e o que vai ser legalizado
      Abçs e grato pelas palavras

  155. weligton disse:

    Boa tarde.
    Possuo um terreno de 300m² sendo 10×30 e gostaria de desmenbrar o mesmo em duas parte de 5×30 sendo assim cada um ficaria com 150 m².
    Quais os custos médio e o procedimento a ser feito?

    • azenil disse:

      Boa noite Weligton,
      Pela metragem remanescente ( 5,00m) não será possível o desmembramento. Mas tudo vai depender do Zoneamento local para saber se tal metragem será aprovada. Depois podemos pensar em custos. Verifique nesse Blog o artigo que falo sobre diferença entre Desmembramento e Fracionamento. Tem ainda um vídeo que disponibilizei no Youtube sobre o assunto. Caso tenha interesse, visite:

      Abçs e boa sorte

  156. Carolina disse:

    Bom dia!

    Gostaria de saber quais sãos os riscos de comprar um imóvel que está ainda em inventário?
    E se comprar, quais documentos devem ser realizados para comprovar que foi realizada esta “compra”?

    • azenil disse:

      Bom dia.
      Procure saber quem de fato são os herdeiros. O maior risco é ter um herdeiro que não foi arrolado na transação e poderá anular posteriormente o negócio. Solicite a certidão de Interdição e Tutela de cada vendedor e também a de Protestos para certificar que não há impedimentos na venda. Verifique ainda restrições no Registro de Imóveis. O mais seguro seria buscar a assessoria de profissional da área imobiliária para analisar o orientar na compra e venda.
      Abçs

  157. Carolina disse:

    Boa tarde!
    Moro em um apartamento a mais de 10 anos que está em nome de uma pessoa já falecida e que a família não realizou inventário. Gostaria de comprá-lo, como posso fazer esta negociação? Existe algum documento que comprove a compra deste apartamento?

    Obrigada pela ajuda!

    • azenil disse:

      Bom dia
      Você deve solicitar o Registro de Imóveis no apartamento para saber quem de fato é o proprietário. Certifique-se que todos os herdeiros estão cientes e de acordo com a venda. Se houver menor, dificultará a negociação pois, em tese, teríamos a intervenção do Ministério Público para autorizar a venda.
      Abçs

  158. Adilson Jose de Oliveira disse:

    Olá, parabéns pelas informações, como é bom ter conhecimento de causa., Mas meu amigo, estou precisando de um pouco de seus conhecimentos.
    Minha esposa esta recebendo uma herança, um imóvel na cidade de Joinville SC, onde consta um terreno de 16,40 frente x 45 de fundo total de 738 mts2., constando uma casa de madeira , já bem deteriorada, a qual consta nos processos da prefeitura, e no registro de imóveis , consta somente o terreno. já me passaram que tenho que juntar algumas certidões negativas junto aos orgãos competentes conforme relação indicada no processo. Porém a casa construída é como vc disse não adianta dizer que tem 50 anos, mas essa tem 60, e todos os iptus, agua e luz dos ultimos 10 anos.
    Então quero saber se nesse caso,por ser um imóvel antigo e de madeira, ele terá suas isenções de habite, inss e algo mais?
    Aguardo um comunicado seu por favor.
    Abraço
    Adilson

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Não terá isenções de habite-se, o que se pode obter de isenção é o valor a pagar do ISS em razão do tempo decorrido superior a 05 anos.
      No mais, poderá a Prefeitura impor alguma restrição em razão do material alternativo, tais como aprovação do Corpo de Bombeiros, Certificação de qualidade e segurança, entre outros.
      Abçs

  159. Adriana artigas disse:

    Oi meu irmão se separou e a casa foi desmembrada são duas casas no terreno ela mora na maior e a menor meu irmão passou p mim já tem 4 anos esse processo e ate agora não foi legalizado minha ex cunhada teve q pagar varias coisas agora já foram pagos quase 10 mil ta certo?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Não tenho como precisar valores em razão dos parâmetros informados. Normalmente esses valores são função da área e valor do imóvel, entre outros
      Abçs

  160. Argeo França disse:

    Boa tarde, estou querendo comprar uma casa, onde o proprietário atual não tem documento da casa, está pagando o terreno em seu nome e paga iptu do terreno o valor de R$ 160,00, a casa construida tem 160 metros quadrados e dois pequenos comércios na frente da casa, acredito não inclusos na metragem informada acima.
    O que preciso fazer para , regularizar a documentação, passo a passo, e quanto gastaria em média alta?
    Obrigado pela atenção.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Impossível responder suas dúvidas sem ter acesso a documentos mas o principal é que o vendedor efetivamente comprove a propriedade, ou ao menos a posse do bem.
      Abçs

  161. Yara disse:

    Boa Tarde Azenil,

    Estou interessada em comprar um imóvel que na verdade é uma “moradia de porteiro” no telhado de um prédio de 5 andares. A construção dessa moradia nunca foi legalizada ou registrada pelo condomínio. Seria possível adquirir a posse e posteriormente convertê-la em propriedade? Se sim, qual seria o trâmite a ser seguido?

    Desde já agradeço sua resposta,

    Yara

    • azenil disse:

      Olá Yara, boa noite,
      A edificação destinada à moradia do porteiro é na verdade parte comum da edificação, sendo exigência legal imposta pela Prefeitura e não tem natureza jurídica de unidade autônoma. Assim, não pode ser alienada, tal qual as demais partes comuns da edificação, circulações, telhados, parqueamento de veículos, etc.
      Na interpretação dos dispositivos contidos no Código Civil 2.002 e da Lei 4.591/64, que tratam, especificamente, do CONDOMÍNIO EDILÍCIO, não se vislumbra a menor possibilidade jurídica de ser reconhecido o direito à prescrição aquisitiva de partes comuns no regime de condomínio edilício, pensando na possibilidade de uma ação de Usucapião.
      Embora admissível a usucapião de todo o imóvel em comum, por um dos condôminos, quando ele prova posse própria e exclusiva, não se permite usucapir partes comuns de prédio submetido ao regime da Lei 4.591/64, por expressa proibição {art.3º} e porque isso rompe a essência do condomínio edilício.
      O tema é controverso mas a grande maioria dos julgados aponta para a impossibilidade jurídica da venda, até porque todos os condôminos teriam que autorizar a aquisição da posse e não apenas uma pessoa que eventualmente esteja ocupando a área.
      Outro impedimento legal seria a Legislação Municipal pois a extinção do apartamento do zelador seria ato mudança no projeto original.
      Abçs

  162. Priscila disse:

    Olá!
    Gostaria de saber se para o município de São Gonçalo/RJ as regras de legalização são as mesmas.
    Terreno com escritura registrada em condominio fechado;
    Projeto pré-aprovado na prefeitura ( condomínio possui apenas dois padrões de projeto arquitetônico: Casa duplex com 124 m2 de área construída e dois banheiros);
    Sou responsável técnica, porém os profissionais contratados não tem empresa e nem contrato de prestação de serviço.
    Gostaria de saber se o fato de declarar que não encontro o construtor e pedir isenção de ISS pode implicar no atraso do processo.
    Considerando que tenho todos os documentos exigidos para a legalização, qual é o prazo médio para concluir o processo?

    Grata,
    Priscila.

    • azenil disse:

      Boa noite Priscila,
      As regras são diferentes pois o ISS tem competência Municipal embora atrelado ao Código Tributário Nacional – CTN que dita as regras gerais.
      Procure saber junto à Secretaria de Fazenda para possíveis isenções locais. O ISS é devido no local da prestação dos serviços, porém você pode ser a responsável técnica pela execução da obra ou simplesmente pela fiscalização da mesma. No último caso, o ISS incidirá somente sobre o seu serviço de fiscalização e o proprietário ou prestadores de serviços de execução da obra ficarão responsáveis pelo pagamento do imposto.
      Abçs

  163. maria disse:

    querosabe os documentos para aberbaçao de uma casa

    • azenil disse:

      Boa noite. Não tenho como precisar os documentos devido a carência de informações. O imóvel está legalizado? tem habite-se? Como está o Registro de Imóveis e IPTU? São informações minimas para uma melhor orientação.
      Abçs

  164. Yat-Sen disse:

    olá, tudo bem com vocês? me ajudem, se for possível. preciso vender uma casa que está no nome da minha mãe(viva), o comprador me informou que a CEF encontrou duas pendências. 1ª – CPF da minha mãe com irregularidades (já estamos resolvendo) 2ª – Habite-se. não temos o ‘habite-se’. compramos a casa da outra pessoa no passado em dinheiro vivo, foi tudo acertado entre ambas as partes, toda a documentação resolvida e ponto final. só que agora queremos vendê-la para este comprador, e para a CEF liberar o $$$ precisamos resolver estas duas pendências. a dúvida é: como tirar o habite-se e quanto custa. é melhor eu pagar para um escritório resolver toda esta burocracia ou eu mesmo procurar os orgãos públicos e resolver? sou do rio de janeiro capital – bairro da zona norte. minha área construída segundo consta no IPTU é de: 360(área terreno) 63(área edificada). exercício: 2015 idade: 1972 – espero que com estas infos vocês possam me dar um ‘luz’. Obrigado. Yat-Sen

    • azenil disse:

      Boa noite.
      A questão do CPF é fácil de se resolver, bastando agendar na Receita Federal para sanar a pendência.
      Quanto ao habite-se, a Caixa atualmente não está fazendo essa exigência, o que pode estar ocorrendo é que a área informada no IPTU (63m²) pode estar diferente no que existe no local. Nesse caso, será necessário fazer o processo de legalização de acréscimo de área. Outra possibilidade é que no seu registro de imóveis não tenha a construção averbada e conste somente o lote de terreno. Nesse caso sim seria necessário o habite-se. Para tanto, devereá apresentar projeto assinado por Engenheiro ou Arquiteto na Prefeitura do Bairro onde seu imóvel se situa e seguir a tramitação que consta nesse post.
      Para melhor orientação, seria necessário ter acesso ao Registro de Imóveis e IPTU pois o caminho a seguir dependem dessas informações.
      Abçs

  165. Sandro Ribeiro disse:

    Boa tarde, Dr. Azenil,

    Pode-se efectuar o pagamento do INSS na RF antes de se obter o Habite-se?

    Tem algum curso de legalização de imóveis para breve?

    Grato

    Aproveito para o felicitar pelo excelente trabalho aqui feito.

    • azenil disse:

      Boa tarde Sandro
      O Habite-se é condição para efetuar o pagamento do INSS. A partir da data do habite-se é que o INSS irá fundamentar a idade do imóvel, que somada a outros parâmetros como a área, número de banheiros e padrão de acabamentos irão determinar o valor a pagar.
      Temos previsão de novo curso para o mês de junho, dependendo do fechamento de turma. Caso tenha interesse, envie a-mail para azenil@globo.com que passaremos todas as informações necessárias.
      Abçs e grato pelas palavras

  166. Mailton disse:

    Boa noite Azenil, tenho um imóvel com área legalizada de 60m2 e resolvi ampliar minha construção, aumentando 157m2 só que o fiz irregular; não tenho planta aprovada e muito menos o habite-se,isso há 7 anos atrás. O meu imposto vinha isento, uma vez que o valor não atingia devido o valor do terreno e a área regular de construção. Em dezembro de 2014 chegou um imposto para eu pagar no valor de R$ 1500,00 sendo que estava constando a área regular e a irregular, ou seja sobre 207m2 de construção, paguei o imposto. No início deste ano veio o IPTU com um aumento de 42%, paguei porém entrei junto á prefeitura com uma reclamação para rever o valor do meu IPTU, uma vez que em nenhum bairro na capital de São Paulo houve esse reajuste, e até o presente momento não me deram nenhuma resposta.
    Agora dia 08/05/2015 chegou um Auto de Infração de ISS e multa no total de R$9.384,90 da área de ampliação. Pergunto:
    Devo efetuar o pagamento, uma vez que não tenho projeto, planta e habite-se do imóvel e após 7 anos da realização construção?
    Por favor me ajude estou muito preocupado, pois não tenho condições financeiras para arcar com essa despesa.
    Obrigado, aguardo resposta.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      A regularidade tributária do IPTU não se confunde com o processo de legalização. Na verdade, para apurar o ISS é preciso o projeto aprovado e licença de obras expedidos pela Secretaria de Urbanismo.
      Na falta desses documentos, a Prefeitura, exercendo legalmente o seu Poder de Polícia, poderá apurar o ISS através de vistorias, levantamentos aerofotogramétrico ou outro método admitido em Lei.
      O ISS é um imposto e, como o nome diz, seu pagamento é imposto pela Prefeitura, com base na Lei, desde que ocorra o fato gerador.
      No seu caso, ocorreu o fato gerador que foi a execução da obra, sendo assim o imposto é devido e legal
      O que você pode fazer é apresentar impugnação do valor venal cobrado no IPTU e, se for o caso, verificar qual foi o parâmetro ou método adotado para a cobrança uma vez que você diz que não tem projeto. Assim, seria interessante que contratasse profissional para elaboração do projeto e comparar com os índices cobrados pela prefeitura buscando possível correção
      Abçs

  167. marcelo silva disse:

    Boa Noite Azenil, moro em um terreno de cerca de 400 m² , onde existem 3 casas construídas e ocupadas por mim e mais 2 parentes. O dono do imóvel (meu avô) já falecido não deixou a escritura e nem dividiu o terreno para os seus sete herdeiros. A casa que eu ocupo foi construida pela minha mãe ( uma das sete herdeiras) e um dos meus tios foi á prefeitura e abriu o processo de inventário do terreno. A minha casa possui cerca de 90 m2 e moro e resido neste local há mais de 30 anos e gastei muito dinheiro fazendo reformas e benfeitorias nesta casa, atestado por vizinhos antigos da rua. Gostaria de saber o que eu posso fazer para tentar legalizar esta casa em meu nome, já que a minha mãe(uma das herdeiras já não reside mais nesta casa) e o processo de inventário já esta em fase de execução a ser lavrado pelo juiz.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      O primeiro passo é a conclusão do inventário e partilha de bens. Pelo seu relato, existem várias pessoas envolvidas. A casa que sua mãe construiu foi edificada em terreno que outras pessoas também tem direito. Uma possível ação de Usucapião fatalmente vai esbarrar na oposição dos demais herdeiros. Assim, não vejo outra alternativa a não ser concluir o inventário para depois partir para a legalização, ainda que no nome da sua mãe, que depois poderá fazer uma escritura de doação ou venda para você.
      Abçs

  168. jacira disse:

    Boa tarde ,
    fazendo pesquisas deparei com seu blog que na verdade é excelente, gostaria de tirar uma dúvida: comprei um imóvel a 20 anos atrás como escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos, os antigos vendedores já faleceram, me informaram que a maneira mais rápida de fazer a escritura definitiva seria entrar com processo de adjudicação compulsória com algum advogado, está informação é correta?

  169. João Henrique disse:

    Prezado Azenil,
    Estou comprando uma casa em loteamento em forma de condomínio. Esse loteamento tem várias casa de padrão classe A e B mas as construções não estão regularizadas, pois a prefeitura do RJ não está concedendo licença até o mês de agosto. A casa está pronta para morar com todas as instalações hidráulica e elétrica. A escritura e o RGI será feito pela fração do terreno, já que o IPTU é cobrada pela área total do loteamento. O que eu preciso exigir de documentação da corretora para que eu possa registar essa casa?

    • azenil disse:

      O principal documento é o habite-se, certidão final emitida pela Prefeitura após o processo de legalização.
      Deverá solicitar ainda o comprovante de pagamento do INSS através de CDN, Certidão Negativa de Débitos.
      Atualmente, o Registro de Imóveis, por força de um Provimento Judicial, não está exigindo a apresentação da CND mas isso não implica em isenção e a obrigação recai sobre aquele que edificou. Caso o vendedor não apresente, a qualquer tempo o novo proprietário poderá ser cobrado dessa obrigação.
      Incide ainda, no processo de legalização, o pagamento do ISS para cadastrar a nova edificação no lugar do terreno. Esse pagamento também será solicitado pela Prefeitura no ato da alteração de cadastro imobiliário e, se não foi pago, deverá ser pago pelo comprador para obter o habite-se.
      Att

      • João Henrique disse:

        Obrigado Azenil.
        Só mais uma coisa: Também terá que ter plantas da casa assinadas pelo construtor engenheiro bem como a documentação do mesmo?

      • azenil disse:

        Sim. Mas o que vai para o registro é apenas o habite se. Os projetos servirão de base para saber se o que foi aprovado confere com o existente no local evitando assim problemas com alterações não regularizadas. Abcs

  170. thaiana disse:

    oi bom dia! Azenil, gostaria de saber o endereço do escritório ou o telefone que posso entrar em contato.

  171. Simone Silva disse:

    Boa tarde!
    Comprei dois terrenos 10×27 em 2009. Em 2010 construi uma casa sobre um deles de 190m2. Essa obra tem planta e foi liberada (avará )pela prefeitura. Está com IPTU tudo pago. Em 2014, construimos uma area de lazer no lote do lado (piscina e area de churrasco) também com planta do engenheiro, liberação da prefeitura, tudo ok. Gostaria de saber como faço para legalizar essas construções sobre os terrenos. Na época pagamos um mestre de obras que fez o serviço. Não recolhemos imposto algum. Muito obrigada.

    • azenil disse:

      Bom dia Simone,
      Sendo dois lotes, ocupados como se único fosse, o correto seria que fosse feito o remembramento, via Prefeitura, levando depois ao Registro de Imóveis para consolidar as metragens.
      Outra opção seria concluir a legalização da construção principal no lote existente e, em processo apartado, legalizar a área de lazer, se assim a Lei permitir (zoneamento, taxa de ocupação, etc…)
      Dependendo da área e data da legalização inicial você pode ficar isenta de ISS e INSS
      Att

  172. Fernanda disse:

    Bom dia! Parabéns pelos esclarecimentos e ajuda a todos.
    Poderia me dizer o que preciso verificar ao comprar uma casa em loteamento que só possui rgi total?
    Quais preocupações preciso ter?
    E quais problemas posso vir a ter?
    Obrigada

    • azenil disse:

      Olá Fernanda, grato pelas palavras.
      Um loteamento que só possui o RI total é provável um loteamento clandestino.
      O problema maior é provar o que chamamos de Direito de Propriedade, uma vez que não estando a metragens devidamente transcrita no Registro de Imóveis em matrícula individualizada, o que você terá será apenas a posse ou detenção do bem.
      Isso não te dará o direito de construir ou legalizar o que for feito sem licença.
      Antes, terá que buscar, se possível, a legalização do loteamento e nessa hora que surgem os problemas pois você fatalmente acabará dependendo de terceiros para viabilizar o processo.
      O que você deve estar pretendendo adquirir pelo seu relato é uma casa em fração não regularizada de lote.
      Você pode até adquirir mas tem que ter a ciência que esse bem não poderá ser objeto de legalização ou alienação através de financiamento bancário.
      Ressalto que o fato de possivelmente está pagando o IPTU não implica em legalidade do bem,
      Por fim, pondere sobre o custo benefício e veja se vale à pena em razão do preço e características do local e imóvel.
      Abçs

  173. vagner disse:

    Olá Caro Azenil sou proprietaio de uma casa no sub-bairro andrea 5 na Estrada Rio são paulo onde tal casa quando comprei da empresa ECIA possuia 2 quartos sala. cozinha 1 banheiro e garagem coberta, metragem total 69m² casa toda legalizada com RGI, porém isenta de IPTU devido a metragem. Pois bem Fiz um acréscimo de área onde construi em cima da mesma 3 quartos mais 2 banheiros varandas totalizando mais 98m² construidos além dos originais 69m² com isso cobri a garagem tambem o terreno mede 8,67m x 21m o afastamento frontal da casa até o muro é de 3,5m com calçada de mais 2,5m. nos fundos da casa fiz uma area coberta com churrasqueira e 1 banheiro de apoio. então lhe pergunto é possível legalizar a aréa acrescida? quais valores serão aplicados nesse processo? desde já obrigado e parabens pela presteza…

    • azenil disse:

      Boa tarde. Grato pelas palavras.
      O Plano Urbano do Bairro Campo Grande prevê a reserva de 10% de área permeável para o lote. Assim, um lote de 100,00m² tem que deixar 10,00m² sem concretagem ou pavimentação. Essa seria uma das primeiras restrições para a legalização.
      Também é necessário deixar um afastamento frontal de 3,00m sem contar com a calçada, do seu muro para a edificação.
      Está em vigor a Lei de Mais Valia, porém essa Lei pode alcançar valores elevadíssimos para a legalização.
      Para falar em valores seria necessário ver os documentos e uma visita ao local.
      Caso tenha interesse em um orçamento sem compromisso entre em contato que será um prazer poder ajudá-lo.
      Abçs

  174. Alencar disse:

    Se eu registrei minha casa na Receita Federal com um número de CEI dessa obra, se recolhi INSS nessas notas fichei um pedreiro que trabalhou sozinho na obra durante 2 anos e nesse período eu recolhi o INSS o mesmo com o eletricista e as demais empresas que entraram na obra como, construtora para a parte inicial, empresa de hidráulica etc todos incluiram em suas notas o INSS. Como fica meu pagamento na receita? Eles vão cobrar tudo novamente? Como fica esse calculo?

    • azenil disse:

      Boa tarde
      A Receita irá apurar o valor proporcional em razão da mão-de-obra empregada e natureza do serviço.
      Assim, não basta você declarar o recolhimento de um pedreiro e um servente para realizar uma obra, por exemplo, de 300,00m² em um mês.
      A Receita usará como padrão a área total de construção mais o número de banheiros e padrão de acabamentos.
      Os comprovantes de recolhimento no CEI poderão ser utilizados para abater o valor total apurado.
      Apresente toda a documentação e notas fiscais dos diversos prestadores e solicite a apuração devida no seu CEI.
      Abçs

  175. Angela Garcia disse:

    Boa tarde preciso de orientação como faço para enviar minha pergunta. Obrigada, Angela

  176. Gustavo disse:

    Boa noite Azenil, parabéns pelo conhecimento apresentado e por se prontificar ao esclarecimento de dúvidas. Meu irmão construiu 6 unidades ( apartamentos com metragem total de 70m²….62m² mais 8m² de sacada ) em cada unidade…o projeto foi aprovado junto a prefeitura e está paga a taxa do CREA bem como o alvará de construção ( ok )…mas nada foi feito com relação a ISS, desmembramento de cada unidade e outras taxas para o que possa ser vendido por financiamento pela caixa ou outras entidades…após a conclusão total do acabamento, fachada e área comum das 6 unidades..quais são a sequência de etapas que devemos proceder? tudo foi construído com recursos próprios e com pessoas físicas….desde já agradeço a gentileza e reforço o elogio ao excelente trabalho do blog.

    • azenil disse:

      Bom dia Gustavo, grato pelas palavras.
      Pelo seu relato, você concluiu, digamos, a primeira fase da legalização. Com a licença de obra, projeto aprovado e documentos do imóvel como Registro de Imóveis, IPTU e mais seus documentos pessoais você terá que comparecer na Secretaria de Fazenda para proceder a Inclusão predial e pagar o ISS devido.
      Depois disso, com a Certidão de Visto Fiscal e cumprindo as demais exigências que constam na sua licença é que você poderá ir ao Registro de Imóveis para averbar a construção e no mesmo tempo solicitar o fracionamento e instituição de condomínio edilício para obter uma matrícula para cada imóvel e poder alienar unidades individualmente.
      Ressalto que o IPTU somente será cobrado no ano seguinte ao da legalização e para efeito de venda você terá que apresentar os documentos aprovados na Secretaria de Fazenda para que seja feito o cálculo do ITBI pelo que chamamos de “maior porção”.
      Abçs e boa sorte

  177. José Pereira dos Santos disse:

    Bom dia Azenil.Realizei um acrecimo de 100 metros na minha residencia em Campo Grande MS no ano de 2002, porém só agora tomei conhecimento que fui notificado pelo inss/CEI no mesmo ano . Obra executada pelo proprietário José. O que devo fazer. Não tenho notas pois a obra foi feita ao longo de varios anos por mim mesmo. Desde ja agradeço.

    • azenil disse:

      Boa noite José. Verifique junto a Receita e Prefeitura (ISS) o prazo de 5 anos estabelecido no Código Tributário Nacional. E comprovado esse prazo não haverá cobrança, salvo para débitos já inscritos em dívida ativa.
      Veja também a Lei pertinente ao ISS no seu Município pois em alguns não incide cobrança para unidades abaixo de 100 metros quadrados. Abcs

  178. Patricio disse:

    Ola Azenil,
    meu pai tem uma casa construída em 1987, ele só tem a planta baixa da casa. O IPTU vem zerado pois a metragem é menor que a exigida pela prefeitura. A casa fica no bairro de Realengo, no Rio de Janeiro. Como faço pra legalizá-la?E o custo e tempo para tal, saberia estimar?

    • azenil disse:

      Olá, boa tarde,
      O IPTU pode estar “isento” mas devemos verificar qual a área que consta cadastrada.
      Para levantar custos é necessário saber qual a área total da construção e o que consta no seu IPTU cadastrado e Registro de Imóveis. Com isso podemos dar uma estimativa de preço mas o correto é fazer uma visita ao imóvel antes para saber se o que foi construído atende a legislação, antes de dar entrada em qualquer coisa.
      Estamos à disposição caso queira agendar uma visita sem compromisso.
      Abçs

  179. JONATAS disse:

    OLÁ BOA TARDE,
    TENHO UM TERRENO, DE 10X25 NA FREGUESIA DO Ó PRECISO DESMEMBRAR QUAL O PRIMEIRO PASSO QUE DEVO DAR

    • azenil disse:

      Olá Jonatas,
      O primeiro passo é comparecer no DLF da Estrada do Tindiba para saber se o local permite o desmembramento. Pela metragem, acredito que não. Se você tiver duas casas legalizadas e averbadas no Registro de Imóveis existe a possibilidade de fazer o fracionamento, possibilitando assim a alienação de unidades isoladamente.
      Abçs

  180. Elisangela disse:

    Olá!!!Bom dia!!!
    Estou com algumas dúvidas e preciso de um profissional.
    Tenho três imóveis complicados.
    O primeiro é um apt que comprei financiado pela caixa. Ele tem uma área na frente que não faz parte do documento, mas quando comprei estava fechada (colocaram um peq muro). Conversei com a moradora debaixo ele permitiu que eu usasse,pois esta área somente eu posso usar mais ninguém. Ela puxou um comodo com laje e a outra parte colocou telhas. Então esta área fica na frente do meu apartamento sendo a laje o meu chão. Resumindo posso aproveitar e ampliar a laje tirando as telhas. Estou sabendo da mais valia. Fiquei interessada em regularizar, mais não sei se vale a pena por causa dos impostos. Além do mais, tem uma área nos fundos que é murada sem telhas e faz parte do meu apt que também não está no doc. Queria saber de vc se vale a pena, porque acho que vou pagar um valor mt alto por estes acréscimos??? na frente na area de laje é uma sacada e area dos fundos está murada. Foi um acordo dos proprietários que todos fechassem a sua area por causa de assaltos.

    O outro imóvel tem RGI e está registrado e pago IPTU predial a três anos. Gostaria de legalizar, mas estou preocupada com alguns detalhes fiquei sabendo que a caixa só está financiando quando a rua é asfaltada e a fossa tem que estar na frente do imóvel. Minha fossa fica na lateral do imóvel, a rua é um pouco subida o qual dificulta a modificação dos canos. Além dos mais, o pedreiro fez o meu muro errado, como não tem asfalto, ele puxou mais pra frente acho que foi 1 metro ou meio e um muro de uma lateral ficou 5 metros maior.
    Vc acha que vale a pena legalizar ou deixar do jeito que estar???

    O terceiro imóvel é mais complicado ainda. Não tem RGI. O meu pai faleceu e deixou um terreno com três imoveis e cada filho ficou com um. Só que gostaria de vender, mas não posso. Tenho documento de quitação dei entrada no Orgão para solicitar um documento para poder registrar o terreno. Meu pai faleceu, eu tentei agilizar o processo, meus irmãos não quiseram.
    Um dos meus irmãos faleceu. Na realidade este terreno não consta o nome de ninguém, é mt estranho mais não tem. Não pagamos IPTU.

    Se vc puder me ajudar!
    Obrigada!!!

    • azenil disse:

      Realmente são casos complicados…rsss
      No primeiro caso entendo que não seria possível a legalização pois, como a área não te pertence pelo seu relato, pode ser o caso de ocupação de área comum, o que inviabilizaria sua pretensão. Provável que a ocupante do andar de baixo esteja irregular e não terá êxito em possível legalização pela falta de comprovação da titularidade do espaço onde o acréscimo foi executado.
      Para o segundo caso devemos analisar os custos e da mesma forma o acréscimo do muro pode implicar em ocupação de terceiros ou logradouro público o que também não seria passível de legalização.
      Quanto ao terceiro imóvel pode existir a possibilidade de uma ação de usucapião mas, se tiver oposição de seus irmãos, tudo fica mais complicado
      Fica difícil opinar sem conhecer o local e sem ter acesso aos documentos de cada caso.
      Abçs

      • Elisangela disse:

        Boa noite!!!!
        No primeiro caso em relação a laje, a parte de baixo, está legalizada. Era um espaço aberto que já fazia parte do apart dela (está presente do doc dela), ela fez um quarto (laje) e uma garagem (telhas) e teve que legalizar, pois recebeu multa. Eu estou usando a laje e iria aproveitar e colocar laje na garagem, pq ela colocou telhas. Mas iria tentar legalizar antes de iniciar a obra . Só como eu lhe disse os fundos é a área comum do prédio o Engenheiro me disse que poderia entrar com mais valia para legalizar os fundos e a frente entraria normal. Eu questionei o valor da mais valia é mt caro. Ele me disse que não pagaria ISS e nem INSS na área da frente, reforçando a ideia de legalizar somente a frente. Só que achei estranho, pq pelo pouco que eu entendo a prefeitura vai me cobrar impostos. Estou certa???
        O segundo caso a extensão do muro foi para rua. Como a rua não é asfaltada não se percebe. Então não consigo nem tirar o Habits??
        O terceiro caso é mt complicado, risos.
        Desde já agradeço!!!
        Onde fica seu escritório?
        Abraços

  181. Thiago Rodrigues disse:

    Boa noite!

    Gostaria de algumas informações! tenho um imóvel que quando eu comprei já existia uma construção, porem fiz uma reforma em geral com varias alterações e este imóvel só tem escritura publica! o que devo fazer para regularizar 100% este imóvel?
    Grato

    Thiago

    • azenil disse:

      Boa noite Thiago
      Você deve apresentar projeto de modificação e acréscimo junto a Prefeitura local para aprovação das modificações e atualizações junto ao Cadastro de IPTU
      Após, será emitida Certidão de Aceitação de Obras para averbação junto ao Registro de Imóveis e assim seu patrimônio ficará legalizado
      Abçs

  182. Fernando Faria Belo disse:

    Olá, boa noite, estou precisando regularizar um obra de acréscimo que fiz em minha residência. De acordo com a Planta de Situação que o meu Arquiteto forneceu possui os seguintes dados: “A. DO TERRENO: 212,45; A.1º PAV.: 121,20; A. 2º PAV.: 92,10; A. 3º PAV – terraço coberto: 12,96; A.T.E – À LEGALIZAR: 226,26; T.O.: 57%. Esta obra foi concluída no ano de
    2009, sendo que protocolei junto a prefeitura do RJ, pedido regularização da mesma, nos ritos da Lei Complementar 99/09. Pelas informações que lhe apresentei, é possível a regularização deste meu imóvel junto a prefeitura? Nesta mesma planta de situação, existem as seguintes informações: “Projeto para legalização de prédio residencial unifamiliar de dois pavimentos mais terraço parcialmente coberto”. Este imóvel foi adquirido através de financiamento junto a PREVIRIO, visto que, sou funcionário da Prefeitura do RJ, no ano de 2008, em que o mesmo possuía apenas o 1º pavimento (bairro: Oswaldo Cruz -RJ). Esperando ansiosamente uma resposta sua. Muito obrigado.

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Infelizmente não tenho como dar qualquer parecer com as informações disponíveis pois temos outros parâmetros a serem analisados como por exemplo a ocupação de afastamento frontal, lateral, altura máxima da edificação, entre outros.
      A mais valia é uma contra partida e legaliza obras que não atendem a legislação.
      Nem tudo é caso de mais valia e muitas vezes podemos legalizar a obra sem os seus favores que impõe o pagamento de taxas muito elevadas.
      Atualmente temos alguns decretos que favorecem a legalização de unidades residenciais unifamiliares, ou seja, com apenas uma unidade
      Se for o seu caso, entendo, em princípio, não ser caso de mais valia, salvo se existirem algumas obras contrariando a Lei
      Vejo também que o Senhor está com profissional de arquitetura contratado. Assim, fica pouco ético da minha parte manifestar qualquer opinião.
      Caso necessite de alguma ajuda técnica, peço que o mesmo entre em contato para ajudar no que for possível
      Att

  183. Azenil, boa tarde, estou com um problema, sou de São Paulo, construi em um terreno uma casa com aproximadamente 130m², e com o tempo fui aumentando a construção, agora tenho que regularizar, uns arquitetos me cobraram 18 reais por m² de construção, acredito que a área hje é mais ou menos uns 300m² de área construída, achei muito caro esse valor, pois ainda vou ter despesas com despachantes…esse valor que me cobraram está correto?

    • azenil disse:

      Boa tarde Margareth,
      Não temos uma tabela “oficial” para cobrança de serviços de Engenharia e Arquitetura, embora alguns Conselhos apresentem tabelas de honorários mínimas. O que vale é o bom senso, a concorrência natural de mercado e a capacidade técnica de cada profissional.
      Pelo valor por metro quadrado declarado entendo que se for apenas para o projeto de obras concluídas, ou seja, o profissional não vai ter que projetar nada, apenas representar o que existe no local, os valores estão até bem abaixo do que se costuma cobrar por aqui.
      Existem profissionais que apenas apresentam o projeto, sem a responsabilidade de conduzir o processo. Outros assumem essa responsabilidade e, consequentemente, os valores são mais elevados.
      Oriento que você pesquise no mercado, mas tome cuidado ao decidir pelo preço “mais barato”, que nem sempre será aquele que irá te atender.
      Peça também que o profissional detalhe os serviços que irá realizar, se irá assinar como responsável pela obra para fins de aprovação do projeto na Prefeitura ou se está cobrando apenas por um desenho técnico.
      Outra alternativa para o seu caso, em que a obra já está pronta, é buscar um profissional de nível médio, Técnico em Edificações ou mesmo um Cadista ( profissional que tem conhecimento em projetos utilizando o programa AUTOCAD) para conseguir um melhor preço nos projetos.
      A indicação de amigos, vizinhos ou parentes que já fizeram ou estão fazendo serviços semelhantes também ajuda muito.
      Espero ter ajudado que que você decida da melhor forma.
      Abçs

  184. Pamela disse:

    Olá, boa tarde
    Tenho 3 terrenos de posse em Campo Grande, no jardim maravilha, só tenho a declaração de compra e venda, e escritura de posse, gostaria de saber como eu faço pra legalizar, iptu, tirar rgi essas coisas pra ficar realmente legalizado

  185. David disse:

    Olá, Boa noite
    Estou interessa em comprar um terreno em campo grande, mas o terreno faz parte de um condomínio com outros 40 lotes, o RGI é da área total, após a compra iremos receber uma fração do RGI. Gostaria de saber se conseguirei futuramente conseguir o RGI individual desse lote?
    Grato

    • azenil disse:

      Boa tarde David.
      Pelo seu relato, provável que o proprietário tenha feito um loteamento irregular.
      Para parcelamento, é necessário obedecer regras impostas pela Prefeitura, como por exemplo, largura mínima de lotes, áreas mínimas, entre outras.
      Assim, você terá o direito de uso de uma parte do lote e não uma fração registrada no Registro de Imóveis.
      Respondendo objetivamente a sua pergunta, conseguir o RI individual pode até ser possível, mas você dependerá de todos os demais ocupantes das partes ( que na verdade não são PROPRIETÁRIOS )
      A situação jurídica se complica quando a divisão de algum lote não se adequar as regras impostas pela Prefeitura.
      Você também não conseguirá uma licença individual para construir nessa “fração” pois a Prefeitura irá considerar a totalidade do lote registrado.
      Abçs

  186. Larissa disse:

    Ola Azenil, tenho uma duvida. Meu padrasto e minha mae construiram uma casa a 6 anos. Porem a minha mae deixou os dois terrenos no nome do meu padrasto. E agora ela faleceu a 3 meses, e precisamos deixar a casa legalizada. A unica providencia que consegui tomar foi pagar o INSS, esta em dia. Como faco agora pra legalizar 100% da casa
    Pois meu padrasto ira doar a casa para os “filhos”
    Preciso muito da sua ajuda. Se puder me mandar um email ficarei agradecida.
    Obrigada.

    • azenil disse:

      Olá,
      Se a casa está em nome do seu padrasto, ele poderá requerer a legalização em seu nome.
      Restou dizer qual a relação entre seu padrasto e sua mãe, se eram casados, companheiros…
      Para melhor orientação precisamos saber sobre essa condição e se este é o único patrimônio, pois a Lei limita a venda ou doação de todos os bens.
      Abçs

  187. Larissa disse:

    A relacao entre eles foi uma relação de casado, eles eram casados com um contrato de união estavel. Gostaria de saber quais os procedimentos que ele precisa tomar, pra averbar a casa pegar o abite-se?? Como funciona ?? Minha dúvida é se ele doar os 2 terrenos e depois a gente averbar a casa, se teria problema ?

    • azenil disse:

      Então Larissa,
      Você tem que abrir um processo administrativo para obter a licença de obras e, posteriormente, após cumprir as exigências da Prefeitura quanto a instalações prediais, impostos, etc.. você obter 0 Habite-se.
      Ele pode doar os terrenos mas, se tiver alguma divergência entre o que consta no IPTU e o Registro de Imóveis você poderá ter problemas no ato de registro.
      Abçs

  188. diego lima de santana disse:

    boa noite estou com um projeto e gostaria de saber por quanto vai ficar mas ou menos para legalizar , posso te mandar a planta por email .o projeto tem terrio primeiro e segundo andar , cada andar tem 105m2 sendo 2 apartamentos por andar. muito obrigado ,voçe ajuda muito no seu site.parabens

  189. DILMA CRUZ disse:

    Boa noite.por favor se puder me ajude..
    Morro em um condominio de 5 casas mas nao é regularizado…Como fazer para regularizar o condominio/qual o custo/
    Esse condominio é em Nova Iguacu-RJ

    • azenil disse:

      Bom dia Dilma
      Você tem que comparecer na Prefeitura antes de mais nada e saber se no local é possível esse tipo de condomínio.
      Outro fator interessante é que provavelmente você só conseguirá a legalização fazendo todas as cinco casas juntas
      Caso a legislação permita, deverá apresentar projeto de legalização assinado por Engenheiro ou Arquiteto na Prefeitura – Secretaria de Urbanismo – para obter a licença de obras e posterior habite-se
      Abçs

    • Hellen disse:

      Boa Tarde, primeiramente gostaria de parabenizar ao blog, muito bom o tema, pois se trata de uma área de difícil entendimento.
      Minha pergunta é o seguinte, comprei meio terreno, onde lá construí minha casa, na época por ser muito nova isso a 3 anos atras ^^ não tinha noção de nada sobre desmembramento e etc. No entanto a pessoa q me vendeu falou que dava para desmembrar, como já tinha gente que tinha comprado a outra parte do lote ela me passou o contrato de compras e vendas pro meu nome e pediu que eu fizesse um recibo alegando que passei metade para a outra parte. Mas agora quando fui tentar desmembrar não consigo, pois a minha casa eu segui os parâmetros da prefeitura para desmembrar e a outra parte não seguiu nada. Tem como eu resolver esse problema de alguma forma ?
      Obrigado desde já.

      • azenil disse:

        Olá, grato pelas palavras.
        Vai depender muito de qual é a natureza jurídica desse documento de compra e venda, se por instrumento público, particular….
        O que você pode fazer é apresentar o seu projeto e, caso a Prefeitura negue por razão do outro imóvel, apresentar recurso no sentido que a Prefeitura obrigue a outra parte a seguir a Lei.
        Isso só quem pode fazer é a Prefeitura
        Pelo seu relato, o vendedor não te passou informações precisas e te levou a acreditar que poderia desmembrar sem precisar do seu vizinho.
        Isso pode caracterizar o que chamamos de vício oculto e ele poderá inclusive responder por uma possível reparação de dano.
        Abçs

  190. Carolina disse:

    Boa noite!!!!
    Estou com uma dúvida, espero que possa me ajudar!!!!
    Tenho um edifício, em inventário, de 4 andares + loja em Niterói.
    Os apartamentos e loja tem iptu, luz, tudo individual onde inclusive os impostos do inventário sobre os imóveis já foram pagos!
    O inventário já está terminado, mas agora o advogado disse que não pode encerrar porque esses imóveis não tem matrícula individual na prefeitura. Antes e
    Foi dito que isso não teria problema, que faria o registro pos inventário (a sucessão) da mesma maneira que está, do prédio inteiro… Agora o advogado disse que não pode ser feito isso, que tem que pagar esse registro antes.

    Essa informação procede?
    Caso sim, sabe em torno de quanto fica isso em Niterói? (São 10 apartamentos +1 loja)
    Muito obrigada!!!!

    • azenil disse:

      Bom dia Carolina,
      Difícil opinar sem acesso a documentos e conhecer o trabalho do profissional até aqui realizado.
      Pode ser que tenha acontecido uma divergência entre o contido no laudo de avaliação do inventário e o que consta no Registro de Imóveis e isso impossibilitaria a conclusão do processo.
      É provável que o registro esteja com uma matrícula apenas para todas as unidades ou que essas foram feitas sem a devida licença e não foram averbadas.
      Assim, o que o Registro deve estar exigindo agora é a legalização dessas unidades para a devida averbação e instituição de condomínio, individualizando assim cada unidade em uma matrícula.
      Impossível uma previsão de custos sem acesso aos documentos.
      Abçs

      • Carolina disse:

        Boa Noite Dr. Azenil!
        Primeiro muito obrigada por sua atenção!!!!
        Então, não teve divergência no laudo de avaliação do inventário com o Registro de Imóveis!
        Inclusive esses imóveis saíram de um inventário para outro direto!
        O primeiro inventário encerrou-se normalmente!
        Essa solicitação agora da instituição de condomínio surgiu de repente do advogado, sem que nada fosse pedido no inventário!
        Ele alega que se isso não for feito não será possível encerrar o inventário pois não poderei registrar os imóveis junto à prefeitura. Eu realmente fiquei na dúvida sobre essa informação e não sei a quem recorrer para saber a veracidade dela! Isso me geraria um custo agora que não estava esperando, uma vez que antes fui informada que poderia registrar da maneira que está, já que nenhum imóvel será vendido, ficarei com todos.
        Sabe me ajudar nesse balaio???? Rsrs
        Desde já agradeço sua atenção mais uma vez!!!!

      • azenil disse:

        Boa noite,
        Para melhor parecer seria necessário analisar o processo. Mas você está com um profissional atuando, eticamente isso não seria conveniente.
        Busque um melhor esclarecimento com esse profissional pois não tenho como opinar nada sem ver o processo. Isso poderia levar a um conceito errado sobre a conduta do colega até agora.
        Mas pelo seu breve relato, o que deve ter acontecido é que o inventário foi concluído mas no ato de Registro foi constatada alguma divergência entre o contido nos autos e os arquivos existentes.
        Isso não é difícil de sanar, mas os custos são inevitáveis.
        Por uma questão ética, na dívida quanto a conduta do profissional, você poderia recorrer à OAB ou à Defensoria Pública para simples orientações e sanar suas dúvidas.
        Abçs

      • Carolina disse:

        Mais uma vez obrigada por sua atenção!!!!
        Querendo me informar desse registro, onde devo ir??? Porque realmente não teve nada envolvido no processo, nada caiu em exigência por lá…
        Essa foi uma situação off processo!!!! O que mais me causa estranheza…

      • azenil disse:

        Compareça no Registro de Imóveis da região e, para melhor conhecimento do teor do processo, solicite uma Certidão de Õnus Reais para o endereço.
        Nessa certidão aparecerá todos os atos de registro até a data de sua expedição
        Abçs

  191. Alex Freitas disse:

    Parabéns pelo conhecimento e dedicação ! Se me permite, gostaria de fazer uma pergunta. Tenho um Imovel residencial ha 11 anos. Fui vender e a pessoa que vai comprar quer financiar pela CEF. Acabei de descobrir que o Imovel não possui planta na prefeitura, mas na inscrição , já consta a casa . Tudo registrado , casa, metro quadrado, banheiros. Única coisa diferente é uma varanda e um puxadinho nos fundos do terreno. Como faço para acertar a documentação e as txs que tenho que pagar ? Desde já obrigado.

    • azenil disse:

      Boa noite Alex, grato pelas palavras
      Verifique antes de mais nada como está o Registro de Imóveis. Se constar “casa e respectivo terreno” e o IPTU estiver como residencial e com área compatível com o local, restará apenas executar um projeto de modificação e acréscimo e apresentar na Prefeitura para aprovação.
      Após aprovado, com a licença e projeto aprovado, comparecer na Secretaria de Fazenda para atualizar o cadastro e pagar o ISS sobre o acréscimo.
      Com a Certidão de Visto Fiscal comprovando o pagamento do ISS a Prefeitura, após verificar outras restrições na licença, emitirá certidão de Aceitação das Obras.
      Abçs

  192. Alan disse:

    Boa noite Azenil. Parabéns pela explicação. Tenho de realizar o “desmembramento” entre uma residência e um ponto comercial, ambos pertencentes ao mesmo edifício que possui 2 pavimentos. Se possível, gostaria que enumerasse simplificadamente os passos que tenho de realizar, pois qualquer detalhe que eu precisar posso pesquisar no texto. Observação: imóvel já construído, não possui plantas, somente documentação do terreno.

    • azenil disse:

      Bom dia Alan, grato pelas palavras
      Veja no post aqui nesse Blog: Diferença entre desmembramento e fracionamento. Entre pela busca no lado direito. Caso tenha alguma dúvida retorne.
      Necessário que o prédio com as duas unidades estejam legalizadas, caso contrário não será possível o Registro fracionar o que ele não conhece como legal.
      Pelo seu relato, o caso é de fracionamento e instituição de condomínio.
      Abçs

  193. fabio disse:

    Boa noite Azenil. Primeiramente parabéns pelos esclarecimentos prestados aos usuários e pela ética. Gostaria de saber se há como realizar uma reforma onde ocorrerá acréscimo(área superior da casa será lajeada), uma vez que esse imóvel ao qual resido, pertencia ao tio da minha mãe, que faleceu, e não fizeram inventário, pois pretendo fazer da maneira legal junto á Prefeitura. Obrigado.

    • azenil disse:

      Boa tarde Fabio
      Antes de requerer o licenciamento é necessário provar a titularidade do imóvel, ou seja, o direito de requerer em seu nome a pretensão.
      Pelo seu breve relato o correto seria abrir o inventário e nomear um inventariante que ficaria responsável por cuidar do interesse do Espólio.
      Assim, se necessário, esse inventariante poderia requerer a legalização ou obras de acréscimo.
      Ressalto que todos os demais herdeiros terão que concordar com os termos e condições do acréscimo
      Abçs e grato pelas palavras

  194. Paulo Eduardo disse:

    Bom dia Dr. Azenil,

    Adquiri um imóvel em um terreno que possui outras 9 casas, onde cada uma foi comprada por uma pessoa diferente, mas o vendedor foi o mesmo.

    Este vendedor adquiriu o terreno através de Instrumento particular de Promessa de Compra e Venda, construiu as 10 casas (sem nenhuma aprovação na Prefeitura) e vendeu cada casa para 10 pessoas diferentes, através de Instrumentos particulares de Promessa de Compra e Venda.

    Recebemos recentemente uma notificação da Prefeitura, informando que foram identificados acréscimos irregulares no terreno e que, conforme LC 157/15, temos até 6 de novembro para entrar com um requerimento de legalização do acréscimo (que na verdade são todas as 10 casas, já que no Registro consta apenas como um terreno) e que caso não seja feito o requerimento no prazo será aplicada multa e demolição das casas.

    Quando compramos, o vendedor disse que quando vendesse a última casa, legalizaria todas e faria o desmembramento do terreno, para passar para o nome de cada comprador a parte adquirida, mas após a última venda o mesmo se mudou, não atende telefone e não responde e-mail, por isso, teremos que correr atrás de forma própria e no futuro tentar reaver o prejuízo, já que essa promessa de regularização consta no contrato de promessa de compra e venda, com firma reconhecida no cartório.

    Fui na prefeitura, e informaram que até 06/11 temos que fazer online um requerimento, anexando alguns documentos que solicitaram, entre eles RGI, IPTU, planta baixa, de corte e de situação, certidão enfitêutica do imóvel, etc.

    Todos os compradores querem regularizar, mas não sabemos o primeiro passo a dar, pois não temos nenhum destes documentos solicitados. Pode nos ajudar informando como devemos agir?

    Devemos entrar com o requerimento dentro do prazo, mesmo não tendo em mãos todas as documentos exigidas ou primeiramente devemos contratar um engenheiro para fazer as plantas, além de conseguir os outros documentos solicitados, antes de fazer o requerimento?

    Grato desde já pela atenção.

    • Paulo Eduardo disse:

      Temos dúvida também se devem ser abertos 10 requerimentos individuais, ou somente 1, em nome de todos, já que o terreno não está desmembrado, e está em nome de Sr. Ladislau, que:

      1) Em 1954 registrou em cartório a promessa de venda para Sr. João;

      2) Sr. João faleceu e a sua herdeira esposa, fez em 1979 um testamento, passando o terreno para a sua filha Sra. Carmen;

      3) Em 1979, Sra. Carmen registrou em cartório uma Promessa de Cessão de Direitos para Sr. Zeir;

      4) Sr. Zeir, em 2008, vendeu para Sra. Deise, através de instrumento particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos

      5) Sra. Deise, em 2013, construiu as 10 casas e as vendeu para os 10 atuais moradores através de Contrato particular de Promessa de Compra e venda.

      Será realmente possível legalizar a obra e passar para o nome de cada comprador definitivamente?

      Grato

      • azenil disse:

        Boa tarde Eduardo
        Seria interessante analisar todos esses documentos citados para melhor avaliação.
        Em tese, é possível uma ação de Adjudicação Compulsória para efetivar a propriedade em favor dos atuais “proprietários”. Na verdade, o que vocês tem não é a propriedade e sim o Direito, que foi transmitido conforme os documentos firmados ao longo das negociações.
        Para uma resposta mais precisa, somente com vistas aos documentos
        Abçs

      • Paulo Eduardo disse:

        Bom dia,

        Como recebemos a notificação da prefeitura, entramos com requerimento, com benefícios da LC 157, para regularização das obras realizadas irregularmente, ou seja, a construção das 10 casas que foram adquiridas pelos atuais donos.

        Após a regularização das construções, pretendemos passar os imóveis para o nome de cada comprador. Como podemos contratar os seus serviços para analise dos documentos e viabilização de uma Adjudicação Compulsória para efetivar a propriedade em favor dos atuais “proprietários” ou alguma outra medida que seja pertinente?

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Por se tratar de um único lote, entendo que todas as unidades devem entrar no mesmo processo.
      Depois de aprovado na Prefeitura e com o habite-se para todas as unidades, seria protocolado no Registro de Imóveis a averbação das construções e, se for o caso, a Instituição de Condomínio Edilício para fracionar e atribuir áreas individualizadas. Nesse ato, provável que tenhamos problemas com o real proprietário, que na verdade é a pessoa que consta no Registro.
      A transmissão a cada um deve ser regularizada para que sejam pagos os impostos de transmissão correspondente e cada um tenha a sua propriedade efetivada.
      Caso algum morador não queira entrar no processo único,poderá optar por fazer sua planta individual e o processo será apenso ao outro.
      Abçs

      • Paulo Eduardo disse:

        Boa tarde,

        Como recebemos a notificação da prefeitura, entramos com requerimento, com benefícios da LC 157, para regularização das obras realizadas irregularmente, ou seja, a construção das 10 casas que foram adquiridas pelos atuais donos.

        Após a regularização das construções, pretendemos passar os imóveis para o nome de cada comprador. Como podemos contratar os seus serviços para analise dos documentos e viabilização de uma Adjudicação Compulsória para efetivar a propriedade em favor dos atuais “proprietários” ou alguma outra medida que seja pertinente?

      • azenil disse:

        Boa tarde Paulo
        Envie contato para azenil@globo.com que retornaremos para agendar um horário
        Abçs

  195. daniela lopes horta disse:

    boa tarde,
    contrui uma casa em cima da laje do meu pai,so que a obra não foi legalizada ,a casa do meu pai abaixo da minha também não costa escritura no nome dele so contrato de compra e venda…gostaria de saber quais os procedimentos que devo fazer para regularização dessa casa e como posso passa la para meu nome pois a obra foi em que fiz e a laje meu pai cedeu ..porem tenho outro irmão…teria como relugarizar esse imóvel e passa lo para meu nome?

  196. Franscico Garcia O. y A. disse:

    Olá Azenil! Receba meus cumprimentos excelente blog o seu!
    Chamo-me Franscico. Minha família possui um grupo de 4 imóveis, aqui nesta cidade do Rio de Janeiro. São 2 lojas no andar térreo e 2 sobrados, cada um deles em cima de uma das lojas. Adocumentação remonta a 1938, quando houve a última transferencia de propriedade, e os imóveis são ainda mais antigos. Está quase tudo correto, exceto q cada grupo de dois imóveis (sobrado+loja) está sob a mesma inscrição municipal, me entende? Queremos separar, desdobrar essas inscrições municipais, pra q cada um tenha seu próprio IPTU. Quais seriam as etapas para isso? Estamos buscando informações, e nos disseram q temos q providenciar uma planta de todos os imóveis, e pagar uma quantia referente a ISS … ISS, é isso mesmo?!?! Porq as metragens estão incorretas inclusive. Agradeço desde já sua orientação!

    • azenil disse:

      Boa tarde Francisco, grato pelas palavras.
      Restou informar o que consta no Registro de Imóveis.
      Para desdobrar o IPTU, necessário que cada unidade tenha a sua matrícula individualizada para que seja associada a uma inscrição imobiliária.
      Se todas as unidades estiverem averbadas no Registro, ainda que em única matrícula, é possível fazer a Instituição de Condomínio.
      ISS somente se houver áreas de acréscimo a legalizar.
      A planta se faz necessária em processo de legalização, se for o caso. Para fracionamento, apenas um croquis com quadro indicativo de áreas resolve.
      Mas como disse, precisamos saber o que consta no Registro de Imóveis
      Abçs

      • Franscico Garcia O. y A. disse:

        Complementando as informações, Azenil, fui buscar as certidões Onus Reais para te responder:
        Cada unidade já tem a sua matrícula individualizada no RGI. Apuramos q como esses imóveis são muito antigos, não existe processo ou documentação referente a construção deles nos arquivos oficiais. Isso implicaria em se refazer um processo “desde o início”, inclusive passando por essa etapa por onde se pagaria o ISS. Se isso for verdade, como se processa o cálculo desse ISS, é para um documento chamado Certidão de Visto Fiscal?

      • azenil disse:

        entendo que não.
        O processo de legalização tem por finalidade a emissão de certidão de habite-se ou aceitação para que esta seja encaminhada ao Registro de Imóveis, que promoverá a devida averbação.
        Se você já tem as unidades individualizadas, ainda que sem processo, na ausência de projetos aprovados, o IPTU será o parâmetro de constatação das áreas. Ele, IPTU, por si só, não implica em legalidade, sendo mera regularidade para efeitos tributários.
        O ISS prescreve em 5 anos conforme o Código Tributário Nacional. Assim, possivelmente é o caso de desdobramento predial com Instituição de Condomínio e não há que se falar em novo processo “desde o início”.
        Abçs

  197. viviane disse:

    Texto competente e por isso creio que possa me ajudar: Meu pai faleceu e deixou uma lote de 200m².Agora tenho dificuldades em passar para meu nome pois mesmo estando com escritura em nome de meu pai,após 5 vendas até chegar no mesmo, é necessário numero de registro do imóvel para que eu consiga fazer o tramite e descobri que o registro esta em nome do primeiro dono.Agora, como faço e em torno de quanto gastarei para conseguir fazer esse registro chegar a nome de meu pai e depois ao meu? Agradeço muito a sua resposta desde já!

    • azenil disse:

      Olá Viviane,
      Antes de mais nada é necessário saber que tipo de instrumento você tem nome do seu pai e como se deu as diversas transmissões até chegar a ele.
      Com o falecimento do seu pai seria o caso de abrir o inventário, arrolando esse bem e demais existentes, bem como a anuência de possíveis sucessores.
      Existe a possibilidade de ação própria, chamada Adjudicação Compulsória, caso não seja possível a localização dos antigos proprietários para efetivar o direito de propriedade.
      Porém, tudo isso depende de como foi efetivado o negócio jurídico.
      Abçs

  198. JOSÉ disse:

    OBRIGADO PELAS INFORMAÇÕES. AJUDOU – ME A ESCLARECER COMO PROCEDER. OBRIGADO.

  199. João Basílio disse:

    Olá Azenil,
    gostaria de saber como proceder para legalizar um imóvel em jacarepaguá junto a CEDAE?
    O imóvel tem o sistema de PENA faz uns 25 anos e nunca recebemos a conta. Gostaria de colocar um hidrômetro e começar a pagar as contas.
    obrigado.

    • azenil disse:

      Boa tarde João
      Para fazer a ligação da CEDAE é exigida a licença de obras, diferente a Light que basta apresentar o pedido com CPF.
      Se tiver o Registro de Imóveis e IPTU do local, deverá comparecer ao posto mais próximo da CEDAE e receber um croquis com a norma para execução da caixa onde ficará o hidrômetro.
      O hidrômetro é adquirido pelo proprietário em uma loja de materiais de construção e então é feito o pedido de ligação nova.
      Para ligação nova a CEDAE exige a Declaração de Possibilidade de Água nos termos abaixo, retirados do site da CEDAE:
      “A retirada das declarações(DPA/DPE) serão cobradas a partir de 1º de janeiro de 2012, sendo fixado o valor mínimo de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) , por declaração ou valor superior obtido, tendo como base de cálculo R$ 50,00 (cinquenta reais) por unidade habitacional, industrial ou comercial, integrantes do empreendimento objeto da consulta.”
      Abçs

  200. CARLOS disse:

    Bom dia, obrigado por esta disponibilizando seus conhecimentos a todos que precisam de sua ajuda, desejo muito sucesso na sua caminhada

    Eu fiz uma acréscimo de uma laje da mesma medida em um imóvel constando com o área construída 53m², no caso passou a ter 106m² dois pavimentos quartos em cima, cheguei ate a dar entrada através da Lei mais valia ( falta entregar a documentação)o corre que ao fazer a verificação dos valores a ser pagos como contrapartida através da formula C = 0,8 x Area do laje x VR/m² x P x TR cheguei ao seguinte valor R$.23.611,0336 gostaria de saber se esta correto e ainda de acordo com o texto que o Sr explicou,

    *****seria mais barato fazer através da forma original sem utilizar o calculo da mais valia?****

    Muito obrigado
    Carlos

    • azenil disse:

      Boa noite Carlos, grato pelas palavras
      Com a entrada processual não temos outra forma, salvo se a sua obra atender a Lei, assim não será caso de mais valia e consequentemente a sua legalização será muito mais em conta
      Porém, caso algum parâmetro não atenda a Lei, será cobrada a mais valia.
      Mas essa cobrança, ressalto, é apenas em cima do que não atender a Lei e não sobre a totalidade da área
      Abçs

  201. CARLOS disse:

    Bom dia, obrigado por esta disponibilizando seus conhecimentos a todos que precisam de sua ajuda, desejo muito sucesso na sua caminhada

    Eu fiz uma acréscimo de uma laje da mesma medida em um imóvel constando com o área construída 53m², no caso passou a ter 106m² dois pavimentos quartos em cima, cheguei ate a dar entrada através da Lei mais valia ( falta entregar a documentação)o corre que ao fazer a verificação dos valores a ser pagos como contrapartida através da formula C = 0,8 x Area do laje x VR/m² x P x TR cheguei ao seguinte valor R$.23.611,0336 gostaria de saber se esta correto e ainda de acordo com o texto que o Sr explicou,

    *******seria mais barato fazer através da forma original sem utilizar o calculo da mais valia?****
    Muito obrigado
    Carlos

  202. Joao Paulo disse:

    Olá,

    Adquiri um imovel antigo no Grajau, no quarto andar, sendo que em cima foi autorizado em assembleia o uso exclusivo dos moradores do 401 e 402.

    Gostaria de saber o que preciso fazer para regularizar, ja que no RGI não consta a parte da cobertura onde o antigo proprietário instalou uma churrasqueira e colocou um telhado cobrindo parcialmente.

    Gostaria de fazer melhorias em cima mas fico preocupado em ter problemas.
    Att,
    João

    • azenil disse:

      Olá,
      O prazo para esse tipo de legalização expirou nessa sexta feira, dia 6 de novembro de 2015, a denominada mais valia.
      Abçs

      • Joao Paulo disse:

        Tem alguma outra forma de regularizar?

        OBS: Consta na Convenção do condomínio uma área de 213 m³ do vizinho duplex e a minha que é idêntica, apenas 114m³.

        Segundo informação do sindico é pq consta no RGI do AP 402 e nao no meu do 401.

        Os dois apartamentos foram autorizadas em assembleia no ano de 2001 tenho esta ATA.

        Estou construindo um banheiro e pretendo construir um quarto em cima semelhante ao vizinho.

        Como devo proceder,?

        Desde já agradeço a atenção.

  203. Cesar disse:

    azenil, parabéns pelas explicações aqui postadas, tenho uma duvida ou problemas. Tenho um terreno no municipio de Passo Fundo, RS, e ao longo dos anos fui construindo minha casa de alvenaria, puxa pra cá, empurra pra lá, (casa de pombo ou um pombal) hoje ela tem em torno de 150 m², comecei a construir no ano de 1992, agora quero regularizar (averbar a casa no terreno), nunca solicitei qualquer licença a qualquer órgão publico. A mão de obra foi da familia. Minha duvida é a seguinte, terei que pagar o INSS. Qual os custos para regularizar e averbar a casa?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Para ter um valor estimado seria necessário saber qual a forma de cobrança do ISS na sua região.
      Verifique ainda com dois ou mais profissionais os custos de projeto e responsabilidade pela obra. Mesmo a obra estando pronta, o profissional terá que assumir a responsabilidade atestando a sua segurança e solidez
      Se conseguir comprovar mais de 5 anos de existência você ficará isento de INSS. Poderá utilizar comprovantes de contas de consumo, Notas fiscais de materiais da época, entre outros
      Abçs

  204. Adriana disse:

    Olá estou em negocio de uma sala comercial térrea de 60 metros quadrados a qual não esta averbada ,porém possui um prédio com 9 apartamentos em cima ,e embaixo mais duas salas comerciais (toda a área não esta averbada )
    Gostaria de saber se posso averbar somente a sala independente do prédio e demais dependência .Aguardo resposta

    • azenil disse:

      Não Adriana
      É necessário averbar toda a edificação para depois, ou no mesmo ato, solicitar a instituição de condomínio, obtendo assim matrículas individualizadas das unidades.
      Abçs

  205. Elsa Burguière disse:

    Boa tarde,
    Eu estou precisando legalizar uma casa que foi construída em 1990. Tive um projeto legal de arquitetura aprovado na SMU em 1984 (a casa construída tive umas modificações na construção). Porém nunca foi solicitado o Habite-se. Temos a escritura do terreno, e pagamos o IPTU do mesmo. Eu gostaria saber qual é a lista de documentos necessários para abrir um processo de legalização na prefeitura (RJ). Isso seria um processo novo de regularização ou da para seguir com aquele de 84.
    Obrigada por tu ajuda,
    Att,
    Elsa

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Tendo um processo aberto, sem conclusão, o correto é dar continuidade ao mesmo. Se abrir um novo, a Prefeitura vai identificar esse processo em aberto e irá apensar um ao outro, seguindo então com o processo antigo
      Não há necessidade de novos documentos, salvo se ocorreu mudança de propriedade.
      O que terá que ser apresentado é um projeto de modificação de projeto aprovado, atualizando assim a situação real do imóvel
      Abçs

  206. Priscila R. L. Kinoshita disse:

    Boa tarde Azenil, Por gentileza, gostaria de uma orientação. Comprei um apartamento novo com cobertura em Santo Andre, SP, sendo 56m parte inferior e 56m parte superior, na parte superior tem piso, instalações elétricas e água, esgoto. Resolvemos subir um pouco mais os muros e cobrir para fazer a cozinha e a lavanderia la. Mas hoje recebemos contato da imobiliária dizendo que o antigo proprietário recebeu uma multa por construção sem alvará, mas se ja fazem meses que estamos morando e a documentacao esta em nosso nome por que o antigo proprietario recebeu esta multa? Este prédio tem 4 apartamentos e tanto nos e o outro morador da frente que também e cobertura estamos em duvida, acreditamos que foi denuncia. Estou ciente que uma hora teríamos que regularizar esta obra, mas como nem terminamos, estava despreocupada. O que devo fazer? por ser apenas levantamento de parede e cobertura, preciso acionar um engenheiro/arquiteto?Desde já agradeço.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Provavelmente pelo fato de cobrir a cozinha e lavanderia gerou acréscimo de área e consequentemente deverá ser contratado Engenheiro ou Arquiteto para regularização.
      Com a documentação comprovando a aquisição, deverá requerer no processo a substituição da titularidade, mesmo que não tenha sido você que tenha feito a obra.
      Como atual proprietário, o requerimento deve ser feito em seu nome
      Abçs

  207. maycom disse:

    Boa Tarde,

    estou querendo regularizar meu imovel, porem tem um vazamento no teto e quando chove pinga dentro de casa, por esse motivo eu posso não tirar o habiti-se?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Habite-se quer dizer “pode habitar”, “pode morar”, ou seja, é a autorização legal que a Prefeitura concede ao proprietário para que legalmente habite 0 seu imóvel.
      A falta de habite-se implica em não aceitação da Prefeitura das condições de segurança, estabilidade e moradia.
      A falta de habite-se, em tese, não implica no impedimento de moradia, porém, pode ocorrer multa pela sua falta.
      O vazamento pode implicar em falta de condições de moradia e a Prefeitura determinar a solução do problema para prosseguimento do processo.
      Abçs

  208. Maria Teresa Machado de Araujo disse:

    Prezado, inicialmente PARABENS!! comentários claros e técnicos.

    Preciso de ajuda, pois já consultei varios advogados onde os mesmos não encontram saida …
    Uma propriedade de 02 lotes …. no primeiro lote predio familiar de 03 andares (LEGALIZADO PREFEITURA com RGI) ….
    Sendo que no 2º Lote foram construidas 06 casas geminadas (HÁ MAIS DE 30 ANOS) com IPTU …. só que no RGI consta apenas o terreno (Propriedade nua).
    Só que agora preciso fazer um inventario para dividir as casas para 03 netos …. casas que tem renda (alugadas) mas sem RGI para definir no Formal de Partilha ….
    Seria muito caro para legalizar tudo agora … é verdade??
    Desde já agradeço

    • azenil disse:

      Bom dia,
      Para apurar o valor estimado da legalização seria necessário saber o local e a área total a legalizar.
      Entendo que nessa partilha poderia constar o o terreno em condomínio para os herdeiros e posteriormente, quando concluir a legalização, vincular as frações ideais de cada unidade.
      Abçs

  209. Alessandra Cristina Junkes disse:

    Eu comprei uma casa geminada, na planta é 75m² dei R$10 mil de entrada e financiei 360 meses em R$607,31 aprestação mensal, o valor do imóvel é R$145 mil e a escritura foi financiada em 10 vezes de R$500,00. Isso é certo?!

    • azenil disse:

      Boa tarde
      Normalmente valores de escritura são pagos à vista, em valores tabelados pelo Cartório ou pela Caixa no caso de Instrumento Particular com forma de Escritura Pública.
      O que pode estar acontecendo é que a imobiliária ou correspondente esteja cobrando pelos serviços de despachante, aprovação de crédito ou outro serviço.
      Restou dizer qual o agente financeiro ou se o financiamento é direto com a construtora.
      Abçs

  210. Renata disse:

    Boa Tarde Azenil!

    Adorei o blog!

    Queria tirar uma dúvida, tenho um imovel (dos meus pais) que estamos querendo vender, porém não tem habite-se, esse imóvel tem 28 anos, mas adicionamos uma casa, é necessário uma nova planta para legalizar o imovel?

    Desde já agradeço.

    • azenil disse:

      Olá Renata,
      Você, ou melhor, seus pais, terão que fazer o processo de legalização dessa nova unidade. O tempo não implica em aceitação do bem como legal mas você pode ter alguma isenção em impostos já prescritos.
      Para vender, ainda mais por financiamento, essa legalização será fundamental
      Abçs

  211. ELMO disse:

    Boa tarde, fiz acréscimo na vertical gostaria de saber se o valor da contra partida cobrado através da mais valia será sobre o valor total da metragem construida ou será cobrado determinado valor sobre o que foi feito errado pelo que pesquisei a área de ventilação não poderia ter uma escada e foi construida para ter acesso ao outro pavimento, o restante será cobrado como acréscimo ou será utilizado a mesma formula para toda obra?
    Foi feito um acréscimo de 97m, passando a ter como área 161mm, na região que eu moro pode ser construido ate 250m.
    Obrigado

    • azenil disse:

      Boa tarde
      A mais valia será cobrada somente sobre a área de acréscimo que não atende a Lei. Pode ser uma área coberta ou mesmo a falta de área em um prisma de ventilação insuficiente, a falta de uma vaga de carro exigida, etc.
      Os demais acréscimos permitidos serão cobrados na forma da Lei, sem pagamento de contrapartida, mas com pagamento normal de taxa de licença
      Abçs

  212. Claudio Torres disse:

    Bom Dia…Parabéns pelo seu blog…
    Sou arquiteto e tenho algumas dúvidas referentes à aprovação de projetos:

    – Em caso de legalização de acréscimos como evitar o INDEFERIDO O QUE REQUER já que a CI – certidão de informações não explica tudo, nem o engenheiro/arquiteto do DLF.Somente com o processo aberto é que vem a notícia desagradável.

    – Como cobrar um valor de uma legalização e ter um projeto indeferido?Devolve o dinheiro?

    Como saber com certeza se um projeto vai ser aprovado ou indeferido, mesmo com consulta prévia, já que os decretos leis são muitos e a legislação urbanística é enorme?

    Vc já passou por isso?

    Abs
    Claudio

  213. João Ferreira disse:

    Dr. Azenil, boa tarde,

    Tenho um cliente que está legalizando uma construção que não tinha licença.

    Já na parte final, prestes a obter o Habite-se, faltou a Certidão de Visto fiscal.

    Só será possível obter o Habite-se se possuir a Certidão de Visto fiscal, correto?

    E com relação à Certidão de Visto fiscal (ISS), a decadência ocorre com 5 anos. O imóvel tem mais de 20 anos (comprovado), o que permitiria pleitear a decadência. Minha dúvida é: com base em sua experiência, a SMF (RJ) tem cobrado os IPTUs retroativos (da diferença de áreas) das pessoas que entram com tal pedido?

    Se estiverem cobrando, não valeria a pena, pois o IPTU (multa de 100%, juros,…) seria mais caro do que o ISS.

    Grande abraço.

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Em regra a Prefeitura não cobra a atualização de área em legalizações espontâneas, o que acredito ser o caso, muito embora esteja autorizada por Lei a cobrar pelos últimos cinco anos.
      Abçs

  214. PAULO SERGIO ALMEIDA disse:

    Caro Azenil; Parabéns pelo seu blog, e por responder a tantas pessoas que precisam de orientação; por isso quero abusar um pouco de sua atenção:
    Em em 08/12/2005, comprei um lote no Bairro Adriana em Campo Grande (fiz a escritura em meu nome e no nome da minha esposa pela ECIA), lote com aprox. 180 mt quadrados, ao longo desse tempo até hoje consegui construir uma casa com 3qts, e dois banheiros, casa toda de laje com aprox. 150 mt quadrados de laje; porém não legalizei a obra por conta dos custos à epoca, pois naquela ocasião pagava aluguel e tinha pressa em me mudar, mas agora estou querendo legalizar este imóvel para poder vendê-lo.
    Minha pergunta é: quanto me custaria a legalização total dessa casa (custo de todos os impostos, taxas e com honorários) , e também quanto tempo em média levaria essa legalização ?
    OBS: não tenho documento nenhum da obra que fiz, também não foi feito nenhuma planta.
    Obrigado, aguardo uma resposta.

    • azenil disse:

      Boa noite Paulo Sergio, grato pelas palavras.
      Antes de falar em valores é necessário saber se a construção realizada atende a Lei.
      Não aconselho nenhum procedimento antes dessa certeza pois acabaria incorrendo em abertura de processo com exigências sem solução.
      Posso fazer uma visita sem compromisso para avaliar o seu caso e, a partir daí, te dar uma noção de custos e prazos.
      Caso tenha interesse, entre em contato que agendaremos uma visita.
      Essa visita inicial não tem custo algum, só solicito disponibilizar documentação pertinente ao imóvel para análise.
      Mande mensagem para azenil@globo.com para não expor seus contatos aqui
      Abraços e antecipo os votos de um ótimo Natal e um 2016 de realizações
      Abçs

  215. Jairo Batista Ferreira disse:

    Quando o imóvel é doado, o preço para legalização aumenta?

    • azenil disse:

      Boa noite Jairo.
      O processo de legalização não tem alteração de preço quando o imóvel é doado.
      O que aumenta é a tributação na transmissão do bem, com alíquota de 4% para ITD ao invés de 2% para ITBI quando ocorre a compra e venda.
      Abçs

  216. Elcimar Mendes disse:

    Boa Tarde,

    gostei muito do seu blog, e vi que é atencioso com as pessoas sobre suas duvidas, segue a minha:

    um familiar possui a escritura de um terreno registrado em cartorio a uns 50 anos, o terreno foi feito uma loja, porem o restante do terreno ele deixou “livre”, e com o passar dos anos foram criando outras lojas (feitas por terceiros), qual o direito dele em cima disso? ele perde todo o direito daquela parte do terreno usada pelos demais?

    obs: a loja dele ainda esta em uso, o terreno com escritura demonstrando a area total, abriga alem da loja dele, mas umas 10 lojas feitas por terceiros em cima do terreno dele (lojas com 20 anos pelos menos)

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Se ele comprovar a titularidade do terreno e as pessoas que construíram não entraram com uma ação de usucapião, entendo ser o caso de ação de reintegração de posse.
      mas seria preciso analisar os documentos. O tempo, por si só, não se efetiva em propriedade. é apenas um dos requisitos que a Lei exige para uma possível ação de usucapião, devendo ainda ter a posso mansa e pacífica e sem oposição.
      Ainda que seu familiar consiga a reintegração, bem provável que tenha que indenizar as pessoas que realizaram benfeitorias no lote
      Abçs

  217. neide disse:

    oi meu nome e maria gostaria de saber pois comprei um terreno faz dez anos e construir minha casa mas não dei entrada na planta na prefeitura oque fazer pra legalizar a casa?

    • azenil disse:

      Olá, boa noite,
      Em primeiro lugar é necessário saber se por ocasião da aquisição do terreno você lavrou escritura pública (em cartório de notas ) e levou esse documento a Registro de Imóveis.
      Ultrapassada essa etapa, deverá apresentar projeto de arquitetura na Prefeitura local para aprovação e posterior habite-se.
      Seria interessante, antes de dar entrada, buscar na Prefeitura a informação sobre zoneamento, afastamentos, etc. para verificar se a obra realizada não está em desacordo com nenhum Decreto.
      Abçs

  218. Eduardo Garcia disse:

    Boa noite Azenil !! Meu pai adquiriu no ano de 1977 um imóvel por Instrumento Particular de Promessa de Cessão e venda. O objeto da venda foi um lote de terreno e uma casa residêncial.
    Os filhos cresceram,número de 03; cada um construiu um apartamento em cima do referido imóvel, hoje gostariamos de legalizar.
    O que devemos fazer para legalizar ?
    Buscar legalizar o lote de terreno, juntamente com a casa construida ?
    Documento que temos é um projeto de legalização:planta de situação Escala 1:200
    E Escritura de Promessa de Seção e promessa de Venda do proprietário anterior ( Do Sr. Aylton, o que vendeu para para o Sr. Joel)
    E temos o Instrumento particular de promessa de Cessão e Venda ( Do Sr Joel que vendeu para o meu pai)
    O 1º Sr. Aylton já é falecido
    O 2º Sr. Joel é vivo
    O que temos que fazer ?

    Muito grato por sua ajuda.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      São situações distintas. Uma é a legalização das unidades, sendo competente a Prefeitura.
      Outra é a situação da propriedade, que deverá ser analisada com base na documentação apresentada e regularizada junto ao Registro de Imóveis.
      Todos esses atos de cartório (Promessa, Cessão, etc. ) devem ser ratificados em escritura definitiva.
      Outra possibilidade é possível ação de usucapião do lote, para posterior regularização das unidades.
      De acordo com o número de unidades informadas (mais de duas ) você terá que apresentar projeto completo além da planta de situação – planta baixa, cortes, fachada e telhado
      Abçs

  219. Benito do Canto malveira disse:

    Olá gostaria que tirasse algumas duvidas a respeito do meu imóvel. O imóvel não tem nenhuma planta e duas casas foram construídas no terreno; uma em cima da outra a entrada, quintal e garagem é comum a ambos. Eu gostaria de dividir a entrada o quintal e a garagem para serem independentes e vender os imoveis separadamente do que preciso para possibilitar esta operação?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      antes de individualizar as unidades é preciso dar legalidade, ou seja, apresentar projeto para aprovação na Prefeitura.
      Depois disso, com a devida aprovação e cumprimento das exigências, sai o habite-se, cuja finalidade é apresentar ao Registro de Imóveis que naquele lote de terreno foram legalizadas duas unidades. É o que chamamos “AVERBAR AS CONSTRUÇÕES”. Nesse ato você pode requerer ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício, onde irá definir as áreas comuns e áreas exclusivas de cada unidade.
      Você só consegue separar e vender isoladamente o que for legalizado.
      Assim, a primeira etapa é a Prefeitura e depois o Registro de Imóveis
      Abçs

      • Benito do Canto malveira disse:

        Hum Entendi. Porém no meu caso no Registro de Imoveis já consta os dois imoveis. Oque precisamos é praticamente dividir a área que hoje é comum em áreas exclusivas, através de obra(muro dividindo o quintal e garagem e novo portão de acesso). isso muda alguma coisa?(Lembrando que hoje não tem nenhuma planta.)

      • azenil disse:

        Então o que você precisa é somente a Instituição de Condomínio Edilício direto no Registro de Imóveis. Terá que apresentar um croquis discriminando essas áreas e um requerimento. Em alguns Registros ( o 4º RI por exemplo ) é necessário memorial descritivo com o valor do imóvel e serviços.
        Abçs

  220. jorge augusto de olivira medeiros disse:

    meu nome é Jorge medeiros
    meu cliente tem um terreno com 20 m de frente. sua construção é um prédio de 6 pavimentos
    com 10 m de frente. como calcular a testada para efeito de cobrança.
    existe entendimento quanto, por exemplo, 10 m de frente multiplicado pelo número de andares, da mesma forma que calculo ´´área construída para efeito de iss.
    por oportuno, parabéns pela iniciativa dos esclarecimentos. Sou arquiteto à 35 anos, e cada prefeitura tem um entendimento para este assunto. no Rio, prefeitura, como é calculado

    • azenil disse:

      Boa noite Jorge.
      Me perdoe mas não entendi que tipo de cobrança você se refere. IPTU?
      Parâmetro Urbano? Testada Fictícia para efeito de IPTU?
      Por favor, retorne com maiores detalhes para eu tentar te ajudar
      Grato pelas palavras
      Abçs

      • Alex avoglio disse:

        Bom dia amigo comprei uma casa e só tenho o contrato de compra e venda eu gostaria de saber com eu faço para registro no RGI a casa já tem ITBI no nome do antigo proprietário, e ainda não tem RGI pois o terreno é posse você pode me informar como devo proceder para legalizar

      • azenil disse:

        Boa tarde,
        Se já tem o Registro no nome do antigo proprietário e você não comprou dele, a única saída é a ação de Usucapião.
        Caso você tenha condições de preencher a sequência de aquisições, ou seja, reunir todos os “proprietários” até chegar em seu nome, poderá apresentar os títulos para registro.
        Abçs

  221. FaustoCarvalho disse:

    Olá, gostei muito da página, está de parabéns! Gostaria de tirar uma duvida, sou estudante de engenharia e estou com uma dúvida a respeito de um condomínio de casas. O condomínio possua cerca de 40 casas todas iguais (com diferença apenas de opção de 2 e 3 quartos, porém fachadas iguais) e foi entregue aos moradores com documentação toda OK, porém os moradores do condomínio desejam fazer um modelo de cobertura para garagem para todas as residencias para manter o padrão, então surgiu a dúvida! o que seria necessário para manter a regularização das residencias do condomínio? seria necessário novos projetos de plantas baixas, fachadas, telhados e cortes de todo o imóvel ou apenas da cobertura? e como todas as casas do condomínio são iguais, há necessidade de cada morador comprar um novo projeto, ou fazendo apenas um novo projeto e vendendo para o condomínio daria para se aplicar as todas as residencias para regularização?

    • azenil disse:

      Boa tarde Fausto
      Seria interessante ter acesso aos documentos mas pelo seu relato deve ter sido aprovado um grupamento de edificações.
      Após aprovação do grupamento com um todo, com o habite-se e averbação das construções, cada unidade passa a ter uma fração ideal do lote e uma área de utilização exclusiva.
      Isso não individualiza a unidade mas em alguns casos podemos apresentar projeto isolado.
      É preciso saber qual a legislação que teremos que atender. Se for considerado como unifamiliar temos uma Lei. Se for ainda como grupamento, temos outra.
      Recentemente saiu uma Lei Complementar, LC 161/2015, que permite a legalização de loteamentos mas não vejo ser o seu caso pois você diz já ter tudo legalizado.
      Se todos foram fazer a mesma modificação, pode fazer um projeto só e uma planta de situação de todo o grupamento, indicando as áreas existentes, acréscimos e parâmetros atendidos.
      O problema é se cada um quiser fazer algo diferente… aí teremos projetos individuais.
      Por ser uma questão de entendimento do Legislador, o melhor mesmo é ir até o DLF do Bairro e fazer uma consulta ao Gerente
      Abçs

      • FaustoCarvalho disse:

        De qualquer forma vou ter que ir me informar na administração do bairro então ne! o empreendimento foi feito pela construtora, ela comprou o terreno, fez a divisão dos lotes e construiu todas as residencias e área de lazer, legalizando como condomínio e então vendendo as casas financiadas ou não pela CAIXA, MINHA CASA MINHA VIDA, e tudo mais, então subentendi que tem habite-se. Vou fazer isso então, procurar me informar na administração/prefeitura da cidade pra saber como agir. Grato

      • azenil disse:

        Sim, mas leve algum documento de algum morador. Já servirá de parâmetro para o Técnico se posicionar.
        Abçs

  222. Fabiano Cardoso Feitosa disse:

    Boa Tarde.
    Meu nome e Fabiano Feitosa, e gostaria de uma orientação por gentileza.Moro em uma casa que não e registrada,o terreno e legalizado e tem mais 2 imoveis no terreno legalizados. O problema e que o terreno e as duas casas estão no nome do meu avó já falecido.Seus herdeiros diretos que são meu pai e minha tia estão vivos.Teria que fazer inventario?Como funciona este processo e o valor dele em media?

    Desde já Obrigado!
    Att.

    • azenil disse:

      Sim, o caminho é o inventário. Dependendo da data do falecimento do seu avô, haverá multa mas esse é o caminho.
      Fica difícil precisar um valor, ainda que estimado, sem saber o valor do imóvel (para cálculo dos impostos ) e ver os documentos que você diz “legalizados”
      Caso queira agendar uma consulta sem compromisso, retorne para o e-mail azenil@globo.com que retornaremos com a lista de documentos necessárias a essa primeira análise.
      Atendemos em Campo Grande e Barra da Tijuca
      Abçs

  223. jefferson disse:

    BOM DIA … ESTOU ADQUIRINDO UM UM IMOVEL EM CONTAGEM NO VALOR DE 175.000,00;….GOSTARIA DE SABER QUANTO VOU GASTAR COM O ITBI E O REGISTRO EM CARTORIO?

    • azenil disse:

      Boa tarde Jefferson
      O valor a pagar vai depender de quanto a Prefeitura irá avaliar o seu imóvel.
      Esse valor pode ser apurado direto no site da Prefeitura, basta ter a inscrição imobiliária – IPTU
      Prevalecerá o maior valor entre o valor declarado e o valor atribuído pela Prefeitura.
      Do mesmo modo, os valores de Registro variam de acordo com o valor do imóvel
      Abçs

  224. Reginaldo disse:

    Bom dia Dr. Azenil. Gostaria de tirar uma dúvida; Tenho um terraço descoberto, porém cercado por um muro de tijolos de 0,90 m de altura, caso eu faça uma cobertura de telhas na metade dele com a intenção de proteger a caixa d`água e a escada de acesso, do sol e da chuva, será considerado acréscimo e com isso mais um andar?

    • azenil disse:

      Boa tarde
      Se ficar caracterizado a ocupação humana e com escada fixa será tributado e necessário a legalização.
      Oriento, se não tiver, a colocar um acesso provisório (escada removível ) e cobertura com pé direito inferior a 2,00m para ser considerado como telhado.
      Se existir escada fixa ( concreto, ferro…) o terraço pode até ser tributado no IPTU conforme Lei 691/84 que permite a cobrança de varandas, terraços descobertos e garagens, embora com alíquotas diferentes
      Abçs

      • Reginaldo disse:

        Obrigado. No caso a escada é fixa e eu uso o terraço, então, como explicou, já sou passível de cobrança mesmo sem a cobertura.

  225. Larissa disse:

    Bom dia Azenil
    Irei compra uma casa de posse legalizada, ela tem um terreno de 30 40 mais ou menos. O valor da venda está em R $ 180.000,00 . Quanto será i itbi? Vale a pena comprar?

    Obrigada pela ajuda.

    • azenil disse:

      Boa noite Larissa,
      Antes de mais nada é preciso entender o que você diz ser “posse legalizada”
      A posse legalizada se traduz em ação de Usucapião na qual a sentença Judicial é levada ao Registro de Imóveis produzindo assim natureza de Direito, dando a propriedade plena ao detentor da posse.
      O fato gerador do ITBI é a transmissão de bens imóveis, ou seja, é necessário que haja a transferência legal de uma pessoa para outra, através de Escritura Pública lavrada em Cartório de Notas.
      Se o que você tem é um Instrumento Particular não vejo porque pagar o ITBI.
      Quanto a valer a pena ou não, depende de vários fatores, localização do imóvel,preço de mercado, etc..
      Apenas recomento que tome o cuidado para não comprar “gato por lebre”
      Busque a orientação de um profissional da sua confiança para te acompanhar na aquisição.
      É mais seguro assim
      Abçs

  226. ilton mário q couto' disse:

    Caro Dr Azenil tenho um imóvel a qual existe uma área construida de 194.45m2, fiz uma ampliação de área comercial de 61,85 m2, sou obrigado a recolher o Inss, pois que eu saibe até 70m2 não é obrigatorio sou do paraná, se tenho que pagar qual valor seria, pois aqui nos escritorio não me informaram desde já agradeço e parabelizo pelo suo blog

    • azenil disse:

      Boa noite, grato pelas palavras
      O cálculo para valor de INSS não se resume apenas na área, sendo esse apenas um dos parâmetros utilizados.
      Vai depender do número de banheiros, padrão de acabamento, entre outros.
      Opino que vá até um posto da Receita Federal com a documentação legal do imóvel – Registro de Imóveis, Projeto aprovado, IPTU, Licença de obras ou alvará e Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obras.
      A decadência ocorre em cinco anos e vai depender ainda de a sua área de 194,45m² está devidamente averbada. Caso contrário, é possível cobrança em cima da diferença, se não for comprovada a decadência.
      Abçs

  227. Danielle disse:

    Boa noite meu nome é Danielle e eu adorei o seu texto…
    Eu estou passando por um problema na minha obra.
    Dei abertura a anistia com a metragem x de area construida porem estou em obra e estou construindo em cima ,Posso retifirar a metragem de area construida com o processo ja aberto,

    • azenil disse:

      Boa noite
      Você pode retificar sim mas é importante saber se a licença já foi concedida.
      Caso contrário, pode ocorrer o embargo da obra e somente poderá retomar sem o risco de multas após concessão da licença
      Abçs

  228. JOSE CORREIA disse:

    PREZADO AZENIL –
    Você poderia me dar uma dica de quanto pagarei ao registrar a NEGATIVA DE DÉBITO JUNTO À RECEITA FEDERAL (iss). para meu IMOVEL ficar devidamente legalizado só falta registar a negartiva de débito no CARTORIO. ENTÃO GOSTARIA QUE VOCÊ ME DISSESSE QUANTO GASTAREI PARA COMPLETAR ESSA ESTAPA.

    • azenil disse:

      Boa noite Jose
      Não entendi muito bem sua pergunta.
      Negativa de Débito junto à Receita é CND e não ISS, que é Municipal e junto à Secretaria de Fazenda.
      Provável que para levar ao Registro esteja falando de INSS-CDN.
      Para apurar esse valor é necessário saber a área do imóvel, padrão de acabamento, número de banheiros, entre outros.
      O mais correto era agendar um atendimento junto a um posto da Receita Federal e levar todos os documentos da obra, do lote e do proprietário para apurar o valor.
      Ressalto que no Município do Rio de Janeiro existe um efeito suspensivo no qual essa apresentação de CND não está sendo mais exigida. Isso não quer dizer que a pessoa fica isenta, apenas o RI não pode exigir.
      Abçs

  229. Hugo Siqueira disse:

    Boa Tarde Azenil!

    Primeiramente gostaria lisonjear o seu trabalho e as duvidas aqui esclarecidas. Meu pai, que hoje é falecido, comprou um terreno a uns 16 anos atrás, compra esta feita somente por contrato de compra e venda sem registro no cartório, e nele construiu seis apartamentos estilo duplex. Cada um dos apartamentos é gerado o IPTU normalmente. A minha dúvida é com relação ao registro destes apartamentos, pois não tenho a escritura pública do terreno e nem dos apartamentos, estou pensando em dar entrada no processo de usucapião, mas não sei se devo mandar fazer a planta com o respectivo memorial descritivo somente do terreno ou se o correto seria mandar fazer do terreno e dos imóveis para que eu possa obter os respectivos títulos separadamente. Não sei se o correto seria somente dar entrada do usucapião do terreno e posteriormente regularizar os imóveis na prefeitura?

    Atenciosamente,
    Hugo Siqueira

    • azenil disse:

      Bom dia. O mais indicado é fazer a ação de Usucapião para o lote garantindo assim o direito real de propriedade. Depois, promover a legalização das unidades, se possível, junto à Prefeitura.
      Com isso, terá condições de ir ao Registro de Imóveis para averbar as construções e instituir condomínio edilício caso queira fracionar as unidades para possível venda individual.
      Faça a planta e memorial de acordo com o que constar na matrícula do imóvel junto ao Registro, se houver.
      Abçs

  230. Reginaldo disse:

    Boa tarde Dr.Azenil. Espero que tenha tido um ótimo carnaval. Gostaria de saber se o seu escritório só trabalha com legalização ou também faz orçamento para obras com mão de obra incluída?

    • azenil disse:

      Bom dia Reginaldo, hoje estamos trabalhando apenas com Projetos, Legalizações e Direito Imobiliário. Para pequenas obras e reformas indicamos profissionais de confiança para serviços de drywall, pinturas e porcelanatos.
      Trabalhei com contrução civil durante 15 anos mas desisti diante da dificuldade de mão-de-obra.
      Abçs

      • Reginaldo disse:

        Ok. Gostei do sistema de drywall, não sabia o que era e pesquisei. Vou precisar legalizar minha casa (como já expliquei em outros posts) e vou precisar também de um bom projeto, pois não contratei engenheiro ou arquiteto quando construí e agora estou vendo que aproveitei mal o espaço. Não sei quanto isso me custaria, preciso de um orçamento.

      • azenil disse:

        Ok, Reginaldo. Entre em contato que apresentamos uma proposta sem compromisso.
        Envie e-mail para azenil@azenil.com.br ou ligue direto para o escritório, tel.: 21-3822-9074.
        Abçs

  231. andersom fidelix disse:

    preciso da sua ajuda comprei um imovel e nese imovel ja tei uma casa comstruida mas eu quero por luz e celesce nao autorisa sem aplanta da casa mas q1uando comprei ja tinha essa casa e an atiga dona nao tem a planta gostaria de saber quanto vai me custar para fazer essa planta sendo q tenho todas as negativa do imovel por favor me ajude

    • azenil disse:

      Boa noite. Se for um projeto apenas par apresentar na Concessionária não deve ter um custo alto, algo em torno de no máximo R$ 250,00
      Caso tenha que fazer a legalização do imóvel os custos aumentam e, para orçar seria necessário maiores informações.

  232. paulo de tarso ramos coelho disse:

    Boa noite Azenil,
    Tenho a seguinte situação:
    Aluguel um terreno comercial para uma empresa por 4 anos, a empresa resolveu construir no imóvel, com planta, licença de construção e outras taxas.Ocorre que o dono da empresa tirou notas em nome de PF e PJ e não contabilizou estes valores nem pagou o INSS. Agora ele vendeu a empresa e quer o valor restante de volta pois já paguei 24 mensalidades o que já foi acertado.
    Porém eu preciso regularizar esta construção para fazer um financiamento com garantia de imóvel com o qual pretendo saldar minha dívidas com ele e pagar as despesas de regularização.O cidadão quer que continue tudo off já que ele não declarou os valores gastos.
    Peço sua ajuda para dirimir minhas dúvidas no tocante:
    Quanto gasto para regularizar esta obra de 262 m² ( galpão ) com dois banheiros, valor total da obra R$ 110.000,00, obra concluída em 2013.
    Se for da sua competência posso fazer retificação em minha declaração, e se ele não fiizer na dele o que isso pode implicar.
    Sei que fui longo nas minhas dúvidas, mas preciso resolver esta pendências. Ficarei imensamente grato de puder esclarecer minhas dúvidas.
    Um forte abraço
    Paulo

    • azenil disse:

      Boa noite Paulo
      Nesse caso a responsabilidade quanto ao pagamento do INSS é solidária uma vez que o locatário fez a obra mas a propriedade é sua e com certeza você também assumiu a responsabilidade quando autorizou a execução da mesma. Qual o local? A legalização não envolve apenas o INSS, incorrendo ainda impostos como o ISS e licença de obras, além de projetos de arquitetura, instalações e, no caso de edificação comercial, aprovação junto ao Corpo de Bombeiros.
      Mas, se você quer legalizar apenas para viabilizar um financiamento, existe a possibilidade, caso o seu terreno seja legal, com Registro de Imóveis, de tentar um aporte considerando apenas o lote. É claro que o valor vai ser menor mas possivelmente atenderá a sua necessidade.
      Caso esteja no Rio de Janeiro, trabalhamos como Correspondente da Caixa e podemos te orientar quanto a essa modalidade de empréstimo
      Abçs

      • paulo disse:

        Bom dia Anderson,
        Grato pela atenção, o imóvel é em outro estado e o objetivo é deixar tudo certo para evitar problemas futuros, daí a dúvida de quanto gastarei para regularizar esta construção,desta forma poderei solicitar um financiamento que engloba também este valor. Se possível gostaria que aparecesse só o no me PAULO nas publicações.
        Grato pela atenção.

  233. Wesley Ricardo Salgado disse:

    Bom dia Dr. Azenil, agradeço antecipadamente a sua atenção desejando votos de elevada estima e sucesso. Dr., resido na cidade de Borba/AM, possuo um terreno com área total de 200 metros quadrados, sendo que este mede 10 metros de largura por 20 metros de comprimento. Adquiri o terreno no ano de 2015 em uma compra direta do proprietário. Todo processo de regularização já foi realizado junto ao cartório do município (averbações, transferência de titulo, registro de imóvel, ITBI). Atualmente o terreno não possui nenhuma construção (casa, etc…). Contudo, o vizinho ao lado resolveu construir um muro para demarcar a área do seu terreno, sendo que o muro adentra a área de meu terreno. Já procurei o setor de terras da prefeitura do município para resolver o problema, mas vieram duas pessoas para analisar e apenas olharam, sem documento e ferramenta alguma disseram que tudo estava certo, e que o meu inquilino poderia construir o muro sem problema algum. Nesse caso, Dr. o que devo fazer?
    Um grande abraço!

    • azenil disse:

      Boa noite, desculpe a demora em razão do recesso de Carnaval.
      Vejo que no seu caso você deve procurar a Justiça para dirimir essa demarcação com a contratação de perito que irá elaborar laudo conclusivo.
      Caso seja constatada a invasão, poderá propor ação demolitória para o muro.
      A Prefeitura somente irá agir em caso de construções, ficando o litígio sobre a propriedade a critério da Justiça Civil.
      Abçs

  234. Ricardo disse:

    Azenil, bom dia.

    Iniciei uma construção em 04/2014 e não dei a entrada no INSS (primeira obra e não sabia da necessidade).
    Em 05/2015 fui à Receita Federal (mediante chamado) e como a obra ainda estava em andamento, deram-me um prazo até 12/2015 para retornar e acertar minha pendências referente ao INSS. Consegui o Habite-se no início deste ano (2016) e ainda não recebi notificação para retorno à Receita. Minha dúvida seria se por ter já sido chamado pela Receita, mesmo esperando pelos 05 anos eu não conseguiria ficar isento do INSS?
    Grato pelas informações, abraços.

  235. yona lima disse:

    Prezado, eu e mais dois irmãos construimos uma casa em um terreno, onde foi feito averbação do mesmo e o abtice da casa.
    Ocorre que esta casa pertence a mim e meus irmãos , sendo que o terreno está apenas no nome do meu irmão.
    Para garantir meu direito de propriedade o que devo fazer?
    Para fazer a escritura da casa construida como devo proceder? posso fazer esta escritura com o nome dos três proprietarios(eu, meu irmão e irmã)? caso nao tenha por enquanto dinheiro para fazer a escritura da casa, posso fazer um contrato particular que o meu irão assine que eu e minha irmã também somos proprietarias? isso adianta?

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Na verdade, a escritura é um recibo, ou seja, um contrato, que pressupõe a venda de um bem imóvel.
      Se o lote de terreno está no nome de apenas um dos irmãos e os três contribuíram para a construção de única casa, o que tem que se fazer é instituir condomínio de pessoas, lavrando em cartório escritura para atribuir, por exemplo, 1/3 do lote e respectiva construção para cada irmão.
      Será cobrado o imposto de transmissão proporcional pois o irmão que tem a totalidade do lote irá ceder abçs1/3 a cada um dos irmãos.

  236. Robson Silva disse:

    eu e mais 4 irmaos herdamos um lote do nosso pai mas nao sabemos onde esta os documentos oq devemos fazer, e muito caro para resolver? desde ja agradeço obg

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Em primeiro lugar você pode solicitar ao cartório do Registro de Imóveis do seu Bairro uma certidão de ônus reais fornecendo o endereço e pagando a taxa, em torno de R$ 90,00
      Depois disso podemos opinar sobre valores
      Abçs

  237. Marcos Vieira disse:

    Azenil, bom dia!
    Construí minha casa há 18 anos, sobre terreno legalizado e com escritura. Para construir a casa, fiz o projeto e tirei a licença de obra junto a prefeitura.A casa não tem documentação (habite-se e escritura). O inss não foi pago.Tenho o IPTU, onde a prefeitura cobra sobre o imóvel, ou seja, terreno + casa.
    Quero obter o habite-se, pois pretendo vender minha casa. O que preciso fazer para poder legalizar a casa?
    Obrigado.

    • azenil disse:

      Boa tarde Marcos
      Você precisa apresentar o projeto para legalização junto à Prefeitura local
      Depois disso, com a licença de obras você cumprirá as restrições e solicitará o habite-se, para ser apresentado no Registro de Imóveis
      Isso é um resumo e, para melhor orientação, necessário acesso aos documentos do imóvel
      Abçs

      • Marcos Vieira disse:

        Como descrevi, eu tenho o projeto aprovado pela prefeitura, inclusive, na época, obtive a licença de obra. A escritura que tenho é somente a do terreno. Obrigado.

      • azenil disse:

        Bom dia Marcos. Então restou dizer se a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado. Caso positivo, deve solicitar o habite-se na Prefeitura juntando os documentos que constam na licença como restrições. Pelo tempo é bem provável que o processo esteja arquivado. O primeiro passso é desarquivar o processo e ver o que faltou para sua conclusão. COmo você diz que já tem o IPTU, imagino que já tenha sido feita a inclusão ex officio, ou seja, o processo foi encaminhado a Secretaria de Fazenda que realizou as devidas alterações.
        Isso vai simplificar muito pois se isso já foi feito restará apenas comprovação das instalações prediais, que no Município do Rio de Janeiro, podem ser substituídas por declaração do Engenheiro. Esse profissional poderá ser o mesmo da época ou outro que venha a ser contratado agora.
        Em razão do tempo é´possível também a isenção do INSS no ato de averbação da construção
        Abçs

  238. marcello iabrude disse:

    boa noite Dr. Azenil , em primeiro lugar , gostaria de deixar aqui meus elogios ao blog , e a dedicação que percebi existir aqui .Meu caso e bem especifico pois se trata de uma posse . ha alguns anos atras meu irmão adquiriu um lote totalmente legalizado com RGI , ao visitar o lote , percebi que havia ao lado um terreno baldio que tornava o lote comprado extremamente vulnerável a eventuais investidas de pessoas mal intencionadas . Pois bem , resolvi ter a ideia de observar se havia algum tipo de possibilidade de eu passar a tomar conta da area , realizando benfeitorias para torna-lo menos problemático . No ano seguinte , ele pediu autorização para muro que prontamente foi concedida . Resolvi arcar com os custos adicionais e muramos toda a frente o dele e o tal baldio , alem de eu solicitar a light a ligação de um relogio medidor no meu nome . No segundo e terceiro ano , percebi que ningeum apareceu para questionar a benfeitoria . resolvi por um portão e no outro ano construi uma edificação com 80m2 . Não sofri nenhuma intervenção fiscal até então e pretendo legaliza-la . Como procede uma eventual legalização desta obra ja pronta , tendo em vista que não possuo nenhum tipo de documento que represente uma promessa de compra e venda informal ou ate mesmo recibo do pagamento de sinal , vista que , o proprietario reside fora do BRASIL , de acordo com a pesquisa que realizei .Corro o risco de ter surpresas , e por esse motivo , gostaria de realizar a juntada de documentos , mas falta este que vi na lista de prefeitura , apesar de eu ter uma certidão de onus reis e enfiteutica deste lote , juntamente com o espelho atual do iptu , cujo o valor e isento , de acordo com as caracteristicas legislativas da região , ate que um eventual habite-se seja concedido .
    grato pela atenção e espero que possa me responder .

    • azenil disse:

      Olá Marcello, grato pelas palavras
      Existem dois momentos no processo de legalização. Um deles é a comprovação da propriedade do lote. Outro é a legalização de edificações que nele foram realizadas.
      Assim, antes de pensar em licença de obras ou habite-se, é necessário ajuizar ação de usucapião para se tornar de direito o PROPRIETÁRIO do lote
      Somente após essa ação é que é possível promover, através de processo administrativo, a legalização da construção.
      Abçs

  239. Mônica Alcântara disse:

    Olá Dr. Azenil.
    Tenho 2 casas, uma acima da outra e no cartório me convenceram a fazer o RGI em constituição de condomínio, apesar de eu pedir que separasse as matrículas de cada casa para que futuramente, eu não tivesse problema para a venda separada, mas o agente do cartório disse que não haveria problema na constituição de condomínio. Agora, desejei vender uma das casas e o comprador levou a documentação a um corretor que diz ter levado a Caixa Econômica para tentar o financiamento e respondeu que é impossível a venda de uma das casas com esse RGI… disse que é necessário a separação das matrículas para aceitação do financiamento da Caixa Econômica…A minha pergunta é se procede essa informação. No mais, aguardo sua resposta. Obrigada.

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Seria interessante ter acesso ao seu documento para melhor parecer mas pelo seu breve relato aparentemente restou determinar área de utilização exclusiva pois, na instituição de condomínio você apenas determina fração para cada unidade. Para ter matrícula independente, antes de mais nada é necessário que as duas unidades estejam devidamente regularizadas. No ato da averbação das construções poderia ser solicitado a instituição de condomínio edilício e averbação das áreas privativas, comuns, etc.
      Provável que as duas unidades estejam na mesma matrícula e a Caixa e qualquer outro agente financeiro não irá aceitar como garantia.
      A regra é: Um imóvel, um financiamento. Para vender através de financiamento terá que realizar a individualização das matrículas.
      Abçs

  240. Vera Lucia Pereira Annunziata disse:

    Boa tarde Dr Azenil, Me chamo Vera Lucia
    Primeiro quero parabenizá-lo pelo lindo trabalho que vem realizando através do seu Blog. Ao me deparar com ele (Blog), cheguei a chorar ao ver a sensibilidade e empenho que o senhor demonstra ao ajudar o próximo sem nenhum interesse financeiro. Que Deus te abençoe.
    Bem, ao ler as dúvidas das pessoas, fiquei menos angustiada. Percebi que várias pessoas se encontram na mesma situação. que a minha.
    Moro no Bairro Abolição RJ. Quando meus pais morreram deixaram como herança duas casas no mesmo terreno. Na época foi feito o inventário. A divisão foi por fração, pois éramos 3 herdeiros menores de 21 anos e nesse caso não poderia vender o imóvel. Ficou determinado no inventário que cada herdeiro seria dono de um terço do total do imóvel (terreno com as 2 casas).
    Vivemos assim por bons anos. As casas possuem plantas com escrituras, mas não estão registradas no RGI. O IPTU vem com o total das áreas construídas e está em dia. As duas casas tem entradas e hidrômetros independentes.
    Há uns vinte anos atrás foram feitas em cada casa uma ampliação com dois pavimentos sem legalizar. (o segundo andar sendo, uma casa com 2qts, sala coz banheiro e área e no terceiro andar um terraço, metade coberto e metade descoberto). As casas construídas e o terraço possuem escada independente da casa térrea. As ampliações foram feita nas mesmas medidas da casa já construída na planta. Sendo assim, agora o terreno possui 4 casas.
    Uma das irmãs faleceu deixando 2 sobrinhos (eles que fizeram a ampliação do imóvel de uma das casas).
    Enfim … A minha pergunta angustiante é : O inventário ainda se encontra fracionado ( um terço para cada herdeiro ), mas nós irmãs e sobrinhos estamos abrindo mão das medidas fracionárias herdadas.O que nós queremos é desmembrar e legalizar as casas e também colocarmos cada imóvel no nome de cada herdeiro.
    Como devemos proceder perante ao inventário fracionado e com a legalização das casas ? Podemos legalizar as casas já construídas com o inventário fracionado ?
    Dr. Azenil se não for abusar, já abusando… Não sei por onde começar. Gostaria de ter uma noção de valores gastos na legalização das casas. Sei que tudo foi feito errado perante a Lei, mas estamos querendo acertar na medida do possível.
    Obrigado antecipadamente.

    • azenil disse:

      Boa noite Vera, grato pelas palavras.
      Antes de mais nada é preciso saber em que momento processual se encontra o inventário. Outra coisa importante é saber se o que foi feito está dentro da Lei e se é passível de legalização.
      Se as obras de acréscimo forem passíveis de serem legalizadas, esse será o primeiro passo e a legalização poderá ser promovida pelo inventariante já nomeado nos autos do inventário.
      Ato seguido, será realizada nova partilha de bens de acordo com a atual situação do imóvel.
      Quanto a valores, chega a ser irresponsável dar qualquer previsão sem ter acesso aos documentos existentes.
      Caso tenha interesse, podemos marcar um dia para vistas a esses documentos e melhor te orientar sobre o fato
      Abçs

      • Vera Lucia Pereira Annunziata disse:

        Boa noite Dr Azenil. Obrigado pelas explicações e orientações, pois foi de grande valia.Conversarei com minha irmã e meus sobrinhos e em breve retornarei para marcarmos uma visita.
        Abçs

  241. Adriana disse:

    Boa Noite, parabéns pelo ótimo trabalho!!
    Tenho uma dúvida, comprei uma casa num condomínio fechado de 119m2 e 180m2 de terreno, na época que comprei, a casa já tinha uma pequena piscina e uma área gourmet, mas nada registrado, entretanto parte dos recursos foram via financiamento da Caixa e não tive problema nenhum na vistoria. Logo depois reformei a casa toda com uma arquiteta, tirei piscina, mudei e ampliei muita coisa. Vendi a casa na semana passada e quando o engenheiro veio avaliar a casa (não mediu nada), ele disse que ela valia 80 mil a menos, pedimos revisão, mas infelizmente o corretor na solicitação pediu para levar em conta as ampliações ao invés de apenas focar nas melhorias da casa, piso, armários, loucas, etc. Veio a segunda avaliação e subiram mais 28 mil, ou seja, ainda não chegaram no valor vendido. Explicaram que a análise está sendo feita nos 119m2 conforme a escritura. O que é estranho é que comprei a casa já reformada sem nenhum problema e todas as casas do condomínio são modificadas, todos fizeram alguma coisinha e todos venderam sem registro, não há nenhum morador (240 casas) que tenha feito a documentação da reforma.
    Agora tenho 2 opções desistir do negócio e procurar um comprador que pague sem financiamento com a crise não será fácil, ou o comprador disse que aceitamos o valor do banco, para não demorar mais, ele paga a diferença por fora, mas dou o desconto para ele do registro, pois posteriormente ele faz o registro com calma. O problema é que cada um me passa um valor , um diz que para legalizar esses 36m2 de ampliação, gastarei 12 mil, outro arquiteto estima em no máximo 4 mil, estou perdida e já pretendendo desistir da venda, pois não sei qual desconto conceder.

    • azenil disse:

      Boa tarde Adriana
      Na verdade ao legalizar 36m² você tem que apresentar o projeto de modificação, o que implica, em tese, em uma atualização de toda a sua edificação .
      Você encontrará preços variados em razão de prestadores de serviços diferenciados, não existindo uma tabela a ser seguida.
      ALém dos valores de projeto você terá custas de licença e ISS. Ressalto que antes de mais nada é necessário saber se sua obra é realmente legalizável para poder dar entrada no processo sem o risco de acabar se denunciando por obras que não sejam passíveis de legalização.
      Abçs

  242. larissa pereira da conceicao disse:

    ola,boa Tarde.
    Minha mãe mora ha 15 em uma casa de uma fazenda onde meu pai trabalhou durante tres anos,so que passado esses tres anos meu pai faleceu mais a carteira dele ainda continua assinada.So que minha mae precisa fazer alguns reparos na casa,so que ela esta com medo d mexer e depois o dono da fazenda vir mexer com ela.E por isso entro em contato pois ela gostaria de saber quais sao seus direitos.?

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Restou dizer qual a relação entre a propriedade e seu pai. Se locação, comodato ou condição de caseiro. O direito de sua mãe vai depender de qual a natureza da ocupação do imóvel. Ela não poderá ajuizar ação de Usucapião uma vez que sabe não ser a dona e não se comporta como tal.
      A carteira de trabalho dever ser baixada em razão da extinção do contrato de trabalho.
      Abçs

  243. MARA MARIA DA CONCEIÇAO PAES disse:

    Prezado Doutor,
    Antes de mais nada aproveito pelas excelente informações/esclarecimentos no presente blog.
    Minha dúvida e sobre a compra de um terreno em Campo Grande em 2007, através de Promessa Compra Venda. Após um ano e quitado não realizei transferência para o meu nome e o escritório da construtora(GGP), informa que quando eu quiser estão disponíveis para efetuar a transferência. Pago condomínio e IPTU em dia e taxa de incêndio. Todos, exceto condomínio estão em nome ainda da empreendedora, obviamente. Em 2009 iniciei construçao sobre o mesmo com arquiteta contratada que fez o projeto e todos os tramites da licença da obra ate a certidão de habite-se. Tenho licença da obra 2009, projeto aprovado, s paguei habite-se, s dar entrada ISS para averbação, mas pago IPTU onde consta área construida. No presente ano, 2016 pretendo registrar o terreno só que fui informada que pagarei o ITBI sobre o valor do mercado? Entendo que teria que pagar ITBI do terreno que comprei da GGP, R$ 82.000,00 à época e registrar o terreno.Depois solicitar uma segunda via do habite-se e comprovar através de documentos decadência para isenção ISS e averbar a edificação ao terreno. Procede a prefeitura fornecer a guia para mim em cima do valor do imóvel? Como questionar? Não teria que ser apenas o quanto que paguei a época? Consultei a GGP e disseram que eu teria que ver com a prefeitura porque estão cobrando ITBI sobre o valor do imóvel? Deve esta havendo algum engano? Correto? Agradeço antecipadamente a atenção dispensada.

    • azenil disse:

      Boa tarde Mara, grato pelas palavras.

      O fato gerador desse imposto encontra-se definido no artigo 35 do CTN, conforme segue:

      “Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

      I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

      II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

      III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
      O momento para o recolhimento do referido imposto é por ocasião do registro da Escritura Pública de Transmissão no Serviço de Registro de Imóveis.

      Vale ressaltar que a competência do ITBI é do Município da situação dos bens imóveis a serem transmitidos e dos direitos a eles relativos (art. 156, § 2º, II da CF). Segue transcrição do citado artigo:

      “Artigo 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

      (…)

      II. transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição

      (…)”
      Em princípio, a legislação impõe que o valor de mercado, supostamente aquele registrado na transação, seja a base de cálculo para fins do ITBI, no entanto, se este valor for inferior ao valor venal deverá prevalecer o maior valor.

      Segundo ensinamentos do ilustre doutrinador Hugo de Brito Machado:

      “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, artigo 38). Não é o preço de venda, mas o valor venal. A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado. Em princípio, pela lei da oferta e da procura” (in Curso de Direito Tributário, 26ª ed., Malheiros, 2005, p. 395).

      Ou seja, mesmo que tenha pago o valor de R$ 82mil há época, hoje o valor atualizado do seu imóvel mudou.
      O fato gerador do ITBI é a transmissão do bem e, pelo fato de não ter feito o registro do lote, a propriedade não se transmitiu e o que você tinha era a posse e detenção do bem e não o direito real de propriedade.
      Como visto, a base de cálculo é o valor venal do imóvel e não o valor declarado de venda.
      O art. 38 do Código Tributário Nacional prevê que:

      “Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. (g.n.)”
      O que você pode fazer é apresentar impugnação do valor venal atribuído hoje pela Prefeitura, apresentando Laudo de Avaliação, caso entenda que esse valor está muito acima do valor atual que o bem alcançaria em uma possível venda à vista.
      A base de cálculo vai ser a informação lançada na inscrição imobiliária e área devidamente legalizada e com habite-se.
      Abçs

  244. anselmo disse:

    boa tarde quero construir em campo grande ms uma casa de 42 metros quadrados precisa da planta quais os documentos? moro em campo grande

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Em razão da área você pode optar pelo processo simplificado mas terá que apresentar projeto assinado por Engenheiro ou Arquiteto, Registro de Imóveis atualizado, IPTU e seus documentos pessoais.
      Abçs

  245. Marcos Ferraz disse:

    Dr Azenil, primeiramente congratulações pela iniciativa de disponibilizar este espaço para esclarecimentos. Em 1998 comprei um terreno com uma velha casa, a qual demoli pois estava em péssimo estado de conservação (risco de cair). Construí uma nova (de forma NÃO legalizada) com a mesma área ocupada de terreno da construção original (apesar de ter mais um andar, dobrando a área da base) só que posicionada com mais recuo em relação a rua. Creio que isso já implica numa diferença na planta de situação, que registra a base da construção original em relação ao terreno. Pergunta: para não caracterizar uma construção NOVA, seria muita pretensão eu alegar que guarda alguma relação com a antiga construção, para aproveitar o fator depreciador de idade no cálculo do IPTU e também evitar a questão de ter havido uma demolição “não legalizada” (não sei bem quais as consequências). Grato.

    • azenil disse:

      Bom dia Marcos,
      Em uma possível legalização você poderia entrar com um pedido de modificação e acréscimo, declarando a área de baixo existente e requerendo a legalização do acréscimo superior. A diferença de área seria marcada como área demolida em parte, para não ter divergência.
      O procedimento de demolição é simples e não vejo problemas em solicitar a demolição e posterior legalização como obra nova.
      Abçs

  246. BRUNO RODRIGUES disse:

    boa noite,
    estou querendo legalizar meu imóvel no rio de janeiro, ele possui 160 m² de área construída, e o único documento que possuo é um termo de posse e o rgi total do terreno pois se trata de um condomínio de casas. já tenho a planta do imóvel assinada pelo engenheiro .
    tenho duvida de como proceder apartir desse ponto ;desde já grato pelo esclarecimento .

    • azenil disse:

      Boa noite,
      É preciso regularizar a situação do loteamento antes de entrar com o projeto.
      A Prefeitura somente irá conceder a licença se você provar a propriedade do lote.
      Abçs

  247. vanessa Cardoso disse:

    Boa tarde Azenil. Obrigada por compartilhar seus conhecimentos na área. Gostaria de fazer uma pergunta.
    Estou pensando em comprar um imóvel que tem um preço atraente por conta da irregularidade que apresenta. Esse apartamento era de dois quartos e foi transformado em um duplex por meio da apropriação da área comum do condomínio. A nova área está registrada na prefeitura e serve de base para o pagamento do IPTU, mas não consta da matrícula do imóvel.
    Pela ata da reunião do condomínio enviada pelo proprietário, houve concordância dos condôminos sobre a ocupação da área, porém na reunião não estava a maioria dos condôminos. Já era a segunda reunião para tratar do assunto e consta da chamada extraordinária que este ponto seria aprovado em segunda chamada com o número de participante que estivesse presente.
    O proprietário já tem a planta do imóvel completo. Minha dúvida é: existe algum impedimento para que esse imóvel seja regularizado na matrícula? É um processo muito complicado de se fazer? Que tipo de informações devo procurar para evitar prejuízo antes de efetuar a compra?
    Grata pela atenção

    • azenil disse:

      Boa noite
      Pare ser regularizado na matrícula é necessário a aceitação da Prefeitura na área acrescida e ocupada. O simples fato de estar pagando IPTU implica em regularidade fiscal e não em legalidade. A aceitação do condomínio será favorável no processo de legalização mas é fundamental que esse acréscimo esteja dentro dos parâmetros urbanos, como por exemplo, gabarito, taxa de ocupação, etc. Após aprovação da Prefeitura, será emitida certidão para fazer prova junto ao Registro de Imóveis, finalizando o processo.
      Abçs

  248. Angelo Torres disse:

    Bom dia.

    Construir uma casa de 350 m² em um três terrenos desmembrado, o arquiteto na época fez o projeto e me tirou o alvará de execução, o que acontece é que terminei a casa muito depois do termino do alvará de execução e essa semana chegou uma carta da receita pedindo esclarecimentos, é não tenho as notas fiscais referente aos serviços prestado pq foi fechado parte de execução com vários tipo de pessoas físicas. Como devo proceder para regularizar perante a receita?

    Outra coisa, fui ver na prefeitura documentação necessária para tira o habita-se é o único que me disseram que tenho que pagar um valor, outro valor e somando tudo tinha que pagar dava uns 25.000,00 para tirar, apenas me deram o valor sem nenhum esclarecimentos de cada item que deveria ser pago. Como funciona isso, poderia me da uma luz?

    Ultima duvida, resolvi construir um cômodo com um banheiro pequeno no terreno, essa construção não esta dentro dois 350 m² aprovado já pela prefeitura, sei que preciso fazer um projeto dessa cômodo, até porque não vou conseguir tira o habita-se com essa construção irregular, quais plantas devo apresentar na prefeitura? a planta baixa mostrando toda a construção mais a planta da nova construção com seus cortes?

    Muito obrigado e parabéns pelo seu trabalho.

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Como você já tem o alvará de execução e o processo não foi concluído, deverá apresentar projeto indicando o que é existente e o que foi acrescido para a devida atualização de área.
      Esse valor informado deve ser referente ao valor do ISS, imposto Municipal, incidente sobre o serviço de obra realizado. Caso não tenha como comprovar, será estimado em função da área e do valor metro quadrado atribuído ao tipo de casa.
      Verifique possível decadência de cinco anos para pagamento do INSS que é imposto da União, para emissão da Certidão Negativa de Débitos a ser apresentada por ocasião da averbação da construção.
      A CND não é exigida par ao habite-se e, se você não tiver pretensão de vender o imóvel, poderá optar pelo prazo decadencial para posterior averbação.
      Abçs e grato pelas palavras

  249. joão henrique pontes disse:

    Boa Tarde Azenil !! Parabéns pelo excelente blog !!!
    tenho uma casa em sulacap a mais de 30 anos.
    aos poucos fui aumentando ela e hoje ela tem 3 pavimentos,sendo que quando comprei so existia o térreo com 76 mt².
    hoje de construção a mais eu devo ter uns 110 mt² e estou tentando regularizar.
    a casa possui 4 banheiros e quero saber uma noção de quanto fica para eu conseguir regularizar junto a prefeitura ?
    grato pela atenção..
    henrique

    • azenil disse:

      Boa tarde, grato pelas palavras. Com apenas os dados da área, podemos seguir o caminho indicado no Post, cerca de 50 reais por metro quadrado e amis as taxas de licença e ISS. O problema é que podem surgir novos custos como instalações de água, esgotos, etc.
      O ideal seria analisar os ducumentos para um parecer conclusivo. Caso tenha interesse estou à disposição
      Abçs

  250. cliente disse:

    Caro Azenil, parabéns pelo tempo e atenção que dedica a esclarecer dúvidas em seu site. Acredito que terei que marcar uma hora em seu escritório, mas queria só uma estimativa para minha dúvida: Tenho uma construção, já em funcionamento a mais de 10 anos, mas com algumas pendencias no habite-se. Uma delas é com relação a apresentar o projeto de esgoto na cedae. Tem idéia de quanto tempo e dinheiro leva para regularizar esse tipo de pendencia ? A construção é uma pequena fábrica de bebidas. Obrigado !

    • azenil disse:

      Boa tarde,
      Grato pelas palavras
      Pela utilização comercial seria necessário ter acesso ao projeto para essa estimativa. Podem ocorrer a necessidade de dispositivos especiais de tratamento, por exemplo.
      Se o seu imóvel for no Rio de Janeiro, temos algumas exigências da CEDAE e FOZ ÁGUAS no sentido de apresentar o que chamamos DECLARAÇÃO DE POSSIBILIDADE DE ESGOTOS E DECLARAÇÃO DE POSSIBILIDADE DE ÁGUA – DPA e DPE
      Com isso definimos os custos do projeto
      Abçs

  251. patricia valeria menezes disse:

    Boa noite
    eu tenho uma duvida que se voce puder me ajudar eu serei eternamente grata, eu construir a mais ou menos 7 anos atras uma pequena casa num terreno que foi invadido pela minha familia a mais de 30 anos atras o dono nunca apareceu pra reclamar sobre o terreno hoje em dia eu estou querendo legalizar pagar o que tiver que pagar pra poder tentar colocar essa casa no meu nome tem outras tres casas no quintal o que eu queria saber e como posso fazer isso por onde comecar desde ja agradeco

    obrigada

    • azenil disse:

      Boa noite
      Antes de legalizar a edificação é preciso dar legalizada à propriedade, ou seja, providenciar a ação devida de Usucapião para ser declarada proprietária do lote. Posteriormente poderá requerer na Prefeitura a legalização das unidades, se forem atendidos os parâmetros legais de zoneamento, taxa de ocupação, etc
      Abçs

  252. Angelo Torres disse:

    Olá caro amigo, poderia me tira uma duvida?

    Construir uma casa em 2010 confirme consta no alvará da prefeitura e em 2012 concluir a obra porem não paguei o inss,a duvida é o seguinte, a receita estar utilizando para o calculo da obra o valor da CUB de 2016, eles não deveria usar o valor da CUB de 2010 ?

    Também terminei a obra em 2012 porem eles nos obrigam a colocar a data de conclusão no momento que preencher o DIso, Procede ?

    • azenil disse:

      Boa noite Angelo
      Se você tiver como comprovar o encerramento da obra, esta será a data a ser colocada na DISO.
      Por exemplo, se você tiver a certidão de conclusão da obra emitida pela Prefeitura com data de 2012.
      Se você concluiu a obra mas não solicitou vistoria, a data do seu habite-se vai ser a data atual da conclusão do processo e aí o INSS estaria correto
      Ressalto que em 5 anos prescreve a cobrança e se você estiver no Rio de Janeiro não precisará apresentar o pagamento para averbação da sua construção
      Abçs

  253. cristiane da silva gabriel disse:

    BOM DIA!!
    Comprei uma casa por financiamento imobiliario de 70m2 e quintal , na area do quintal ampliei a cozinha, estou construindo um 2º pavimento 2qtos(1suite)sala,cozinha e banheiro. e um terraço.
    Sei que para legalizar a obra priemrio terei que quitar o financiamento.
    Quais demais medidas devo tomar para legalizar? Terei pb para legalizar mesmo quitando a casa junto ao banco credor?
    Desde já grata!

    • azenil disse:

      Boa tarde
      Quando alienamos um imóvel, a propriedade continua com a Instituição credora. Provável que exista no seu instrumento particular uma cláusula impeditiva de alter o objeto do contrato, no caso, o imóvel dado em garantia.
      É provável que, você até consiga a legalização para o caso de modificação e acréscimo que relata. Isso porque no Processo Administrativo poucas Prefeituras irão solicitar a anuência do credor. Sendo assim, você poderia legalizar normalmente sua obra. O que, com certeza você não poderá fazer é transformar o prédio existente em dois, por exemplo. Para isso seria necessária uma averbação da nova unidade no Registro de Imóveis e aí sim seria solicitado o “de acordo” da Instituição Financeira.
      Se quitar a casa, seus problemas, em tese, acabaram. Isso porque não irá mais depender do banco, mas terá que observar se o acréscimo realizado atende a Lei vigente.
      Abçs

  254. Fabiane disse:

    Boa noite Azenil. Veja se consegue me ajudar: estou em processo de legalização do meu imóvel. Já paguei a multa por conta da lei do Mais Valia, o valor da licença e o valor do ISS. Essa semana o fiscal da prefeitura veio na minha casa e aprovou tudo. Disse que na semana que vem deve ser expedida uma certidão. Ele informou que de posse dessa certidão poderei ir ao RGI efetuar a averbação do acréscimo. Minhas dúvidas: o meu imóvel é financiado pela CEF. Porém na compra eu já havia mostrado ao arquiteto que veio fazer a vistoria pela CEF que a casa estava em processo de legalização etc. Preciso de algum documento da CEF para efetuar a averbação? Ou simplesmente a certidão (que não sei o nome) com meus documentos resolve? E você sabe qual o valor atual desse procedimento (município do Rio de Janeiro em maio/16)? Obrigada.

    • azenil disse:

      Boa noite,
      Se você não criou nova unidade não vejo necessidade de averbar a modificação e acréscimo. Com a alienação, provável que o Registro solicite a anuência do credor, no caso a Caixa, o que você não vai conseguir.
      Assim, opino que arquive o documento encerrando o processo administrativo e, quando quitar o saldo devedor, proceda a averbação do acréscimo.
      Isso não muda em nada a legalidade do seu imóvel para efeito de uma nova alienação.
      Com o pagamento da Mais valia e atualização do IPTU, seu imóvel está regular perante o Município.
      Entendo que nesse caso a averbação é mera formalidade e, caso você não realize o procedimento, em nada prejudica a legalização obtida.
      O valor gira em torno de R$ 600,00 porém, como já disse, será exigida a anuência do credor.
      Abçs

      • Fabiane disse:

        Boa tarde Azenil, obrigada pelas respostas. Seu blog é fantástico, parabéns!!!
        Eu informei sobre o processo na vistoria do engenheiro e entreguei uma xerox com o número do protocolo etc. Mesmo assim a CEF pode negar-se a dar anuência? Mesmo com as obras prontas e legalizadas pelo município? O que de fato aparece escrito na ônus reais em relação a esse acréscimo? Baixei o formulário do 3 Ofício para entrada na averbação e nele solicitam uma CND. Essa CND vem na certidão (não sei o nome) que eles vão me entregar?
        Obrigada.

      • azenil disse:

        Boa noite.
        A Caixa pode sim negar a anuência pois o objeto do contrato – o imóvel – foi alterado sem a sua autorização.
        A legalização das obras, de natureza administrativa, não interfere o contrato de alienação pois não implica em reconhecimento de propriedade e sim em atendimento a posturas e normas urbanas.
        No Rio de Janeiro a CND não está sendo mais exigida pelo Registro de Imóveis por força do Provimento 43/2015. Veja maiores informações em
        https://azenil.wordpress.com/?s=provimento
        Abçs

      • Fabiane disse:

        Oi Azenil, li aqui mesmo no seu blog sobre a CND. Que é um imposto devido ao INSS. Você diz:

        DICA: Se comprovar a existência do imóvel há mais de cinco anos (guia original de IPTU anterior a cinco anos, Certidão de Histórico Fiscal emitida pela Secretaria de Fazenda, Certidão de ligação de energia elétrica, entre outros documentos) o proprietário poderá ficar isento de pagar o INSS. Mas atenção: não basta você dizer ao fiscal que o imóvel tem mais de cinquenta anos, tem que PROVAR.

        No meu caso eu fiz um acréscimo. Como eu comprovo para ficar isento desse INSS? Pois embora o meu processo seja de 2008 a prefeitura só liberou a certidão essa semana (2016)?

      • azenil disse:

        Boa noite. Veja a matéria nesse Blog sobre o provimento 43/2013
        Qualquer dúvida retorne
        Abçs

  255. Fabiane disse:

    Oi Azenil, obrigada pelo direcionamento. Vou ao cartório para que eles me digam antes de eu abrir o processo se vão exigir anuência da CEF. Se sim, vou a CEF verificar também. Sobre a CND, minha dúvida é: para que eu possa ficar isento do valor, o que eu tenho que provar que tem mais que 05 anos? O imóvel ou a parte acrescida?
    Grata,

  256. Reginaldo disse:

    Boa tarde Dr. Azenil. Meu compadre comprou um terreno no Colubandê, São Gonçalo e construiu uma casa. O vizinho tem uma janela que dá pra dentro do quintal do meu compadre, então meu compadre o pediu que a retirasse, pois estava tirando sua privacidade. O vizinho alegou que quando ele comprou o terreno já era assim e ele nunca reclamou de nada, então não poderia reclamar agora. Disse ainda que já tem aquela janela nessas condições há mais de 5 anos e que pelo tempo adquiriu o direito de continuar com ela, mesmo abrindo para o quintal dele. Poderia nos orientar como proceder nesse caso?

  257. veronica Dias silva martins disse:

    boa tarde!!! Eu achei teu site hoje e achei muito útil e interessante. Eu tenho uma duvida que naõ consigo esclarecer. Eu quero comprar um terreno que dar as costas pra uma reserva ambiental , eu já vi que o terreno não é reserva mas será que eu teria que pedir uma licença especial para construir uma casa unifamiliar nele ?

    • azenil disse:

      Boa tarde
      Você terá que solicitar na Prefeitura local uma Certidão de Informação de Zoneamento para verificar se o seu lote está em área de preservação ou é atingido por alguma restrição quanto a ocupação.
      Essa informação é gratuita e com base no zoneamento você terá também os parâmetros para sua construção
      Abçs

  258. Leandro disse:

    Boa tarde Dr. Azenil.
    Parabéns pelo blog e tem sanado mínimas dúvidas e de minha família.
    Tenho uma casa de 350 metros quadrados, na zona norte do Rio de Janeiro, minha casa tem 40 anos e está registrada como “lote1”, e não possui registro. Qual seria o procedimento a seguir para legalização da minha casa?
    Recebi uma carta no mês de abril da prefeitura do Rio de Janeiro em que eu teria que marcar a visita de um técnico da prefeitura para verificar a metragem do meu imóvel. O que devo fazer? Sendo que vi que a prefeitura está fazendo isso com milhares de imóveis aqui no Rio.
    Muito obrigado pela ajuda. Estou desesperado.

    • azenil disse:

      Boa tarde, gato pelas palavras
      Se o Registro de Imóveis apresenta apenas “lote”, indica que o seu imóvel de 350m² não está legalizado.
      A Prefeitura, exercendo o seu poder de Polícia e fiscalização, está com programa de recadastramento predial. Isso não implica em legalidade mas em mera regularidade tributária, ou seja, você vai pagar o IPTU certinho mas seu Registro continuará como “lote”
      Para regularizar a situação definitivamente, deverá apresentar projeto para legalização das obras. Antes porém é importante saber se a sua obra não contraria nenhum parâmetro urbano pois, caso positivo, é aconselhável deixar o recadastramento acontecer normalmente e aguardar uma oportunidade para legalizar mediante alguma Lei Especial, tipo mais Valia
      Abçs

  259. PAULO SERGIO ALMEIDA disse:

    Sr. Azenil, muito boa tarde.
    Tenho um terreno com escritura, e nesse terreno fiz uma casa mas não legalizei a obra; agora estou vendendo esse terreno, e a pessoa interessada em comprar disse que também não legalizará a obra agora, e também não tem condições de fazer nova escritura com o nome dele agora ; minha dúvida e a dúvida do comprador são as seguintes: 1)Como eu faço pra vender esse imóvel pra ele agora, de forma que ele possa fazer a transferência de propriedade no futuro ? 2) No futuro ele precisará da minha presença pra passar o imóvel pro nome dele ? 3) Qual o documento que eu terei em mãos que comprove esse transação ? – Desde já te agradeço !!

    • Azenil disse:

      Boa tarde,
      Se você possui Escritura Pública e registro do lote, entendo que o melhor caminho é fazer uma escritura de compra e venda do terreno. Mas atenção, é necessário que seu IPTU também conste como territorial pois, caso contrário, haverá divergência no ato de pagar o ITBI.
      Entendo que a legalização pode até ficar para depois mas a escritura é muito arriscado deixar de fazer. Pessoas morrem, mudam de ideia, mudam de Cidade, tudo ficará mais difícil depois.
      Você pode até fazer um instrumento particular e lavrar uma procuração pública com finalidade específica para venda do bem mas entendo que a segurança Jurídica será prejudicada
      Abçs

      • PAULO SERGIO ALMEIDA disse:

        O IPTU é territorial sim, é um terreno adquirido da ECIA. Para fazermos a Escritura de Compra e Venda do terreno teremos que fazer no mesmo Cartório onde foi feita a 1ª escritura ? Se fossemos fazer esse “instrumento particular” com essa “procuração pública”, onde poderíamos fazer ?

      • Azenil disse:

        Boa tarde Paulo,
        A Escritura Pública você pode fazer em qualquer cartório da sua preferência. O ato de REGISTRO é que tem que ser no Registro de Imóveis competente de acordo com o bairro do imóvel. Se for em Campo Grande, por exemplo, terá que registrar no 4º RI, que foi dividido recentemente, algumas coisas estão em Campo Grande e outras em Santa Cruz.
        O ideal seria que você buscasse um profissional da área jurídica da sua confiança para formalizar um documento seguro. A procuração por instrumento público pode ser feito em qualquer cartório de Notas.
        Caso tenha interesse, podemos, com vistas aos documentos que você possui, apresentar uma proposta de honorários para realizar os serviços.
        Abçs

  260. Ivanilda disse:

    Olá,boa tarde! Adquiri um imóvel através de contrato de compra e venda com metragem de 300 m2. Entretanto como não tem escritura o terreno, um dos confrontantes através de processo de usucapião extrajudicial realizou a o topografia e o processo tramita aguardando deferimento do juiz. Ocorre que comecei a construir a casa com base de 10X 30,ou seja, diferente do que consta na topografia realizada para o processo de usucapião. Como faço para alterar a topografia e ter o problema solucionado com um dos confrontantes que alega que invadi 80 cm em sua área..Obrigada

    • Azenil disse:

      Boa tarde,
      Para que a Usucapião Extrajudicial tenha sucesso é preciso a autorização, não só dos confrontantes, mas também do proprietário real que consta no Registro de Imóveis. Caso essa condição não se efetive, cabe ainda a ação judicial.
      Pelo seu relato, o confrontante terá a sua oposição e isso irá dificultar a pretensão dele em usucapir o bem.
      O melhor a fazer é um acordo e solicitar uma topografia dos dois lotes para definir as medidas.
      Com isso, propor as ações de usucapião com base em medidas que todos aceitem, evitando assim a oposição.
      A posse dever ser mansa e pacífica.
      Abçs