RECEBI UMA NOTIFICAÇÃO OU UMA MULTA. O QUE FAZER?

Com o sonho da casa própria começam os pesadelos diários quando não tomamos os cuidados necessários para desenvolver nosso projeto. Muitas vezes somos surpreendidos pela visita do fiscal da Prefeitura, do Agente de Fiscalização do CREA ou até mesmo com uma intimação postada via Correios, dando conta que devemos providenciar a regularização da obra o mais breve possível sob pena de multa administrativa. Como proceder?

A Prefeitura Municipal, através da Secretaria Munipal de Urbanismo é o órgão fiscalizador competente para aplicar as sanções quando desobedecidos os regulamentos vigentes para uma construção/modificação e acréscimo. O Plano Diretor dirá quais as obras necessitam de licença e a Prefeitura, atráves do seu site, informa o que depende e o que não depende de licença:

O QUE DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:
• Obra de construção total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros; • parcelamento da terra, a abertura de logradouros e o remembramento; • a demolição; • as obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.
O QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:
• Pintura e pequenos consertos de prédio; • construção de galerias e caramanchões, jardins e pavimentações a céu aberto; • obra de reforma e modificação interna ou fachada, sem acréscimo de área que não impliquem alterações das áreas comuns das edificações; (fonte: www.rio.rj.gov.br)

Além da fiscalização Municipal, existe a fiscalização do CREA, Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, que irá fiscalizar o exercício irregular da profissão. Assim, o CREA não tem competência para multar ou embargar uma obra irregular mas será competente para constatar se aquela obra está sendo realizada sob a supervisão de profissional devidamente qualificado e credenciado junto ao Conselho.

Mesmo as obras que não dependem de licença devem ter um profissional técnico responsável. É o caso das modificações internas sem acréscimo de área, que não dependem de licença da SMU mas é fundamental que sejam acompanhadas de profissional de Engenharia/Arquitetura, haja visto os recentes desabamentos no Centro do RJ, posteriomente constatado que tiveram como causa a retirada de paredes e pilares de sustentação, sem parecer de profissional de Engenharia.

Assim, se você recebeu uma NOTIFICAÇÃO DO CREA, deverá providenciar, em dez dias, profissional responsavel pela execução da sua obra, Engenheiro ou Arquiteto, que recolherá um valor referente a ART- Anotação de Responsabilidade Técnica. A ART funciona como um contrato entre as partes e dará a regularidade do exercício profissional. Nela estarão os dados do contratante, profissional contratado, valor cobrado pelo serviço, especificação do que será realizado, entre outros. O profissional deverá ainda afixar tabuleta indicativa quando a obra estiver em andamento. MAS ATENÇÃO: O fato de recolher ART e contatar um profissional técnico não dá regularidade a sua obra. As obras que dependem de licença deverão seguir os trâmites processuais impostos pela SMU.

Se você recebeu uma notificação da Prefeitura deverá o quanto antes buscar um profissional de sua confiança para orientar o melhor caminho processual a seguir. O primeiro passo é parar a obra pois normalmente a notificação acompanha o embargo, ou seja, a determinação da Prefeitura para que as obras irregulares sejam paralisada imediatamente, providenciando a sua regularização ou demolição, sob pena de autuação.

Outro procedimento fundamental é comparecer ao DLF indicado na notificação, ANTES DO PRAZO DETERMINADO, normalmente de trinta dias a contar do recebimento da notificação e solicitar, via requerimento ANEXO I, (http://www2.rio.rj.gov.br/smu/imagens/doc/anexo1.zip) novo prazo para buscar a regularização da obra.

A Prefeitura, em regra, somente vai multar após decorrido o prazo da notificação, garantindo ao contribuinte o direito de ampla defesa. Caberá recurso fundamentado no caso de possíveis inobservâncias a esse princípio.

O fato de apresentar o projeto, o simples ato de protocolar o pedido de legalização não implica em autorização para prosseguimento da obra. O contribuinte deverá aguardar que seja emitida pela Prefeitura a Licença de Obra, com a aprovação do projeto, para então poder continuar com os trabalhos.

E acredite: OBRA LEGALIZADA É OBRA VALORIZADA.

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20 Respostas para “RECEBI UMA NOTIFICAÇÃO OU UMA MULTA. O QUE FAZER?

  1. azenil, pretendo fazer uma casa prefabricada em laranjeiras. eles dão a responsabilidade técnica, mas preciso da licença p a obra junto aa pref p obter ponto de agua e luz e não ser multada. vc faz?

    • Bom dia Lilia,
      Faço sim. Você deve saber com o fabricante se ele irá te fornecer o projeto em condições de levar a Prefeitura ou somente o projeto padronizado para execução. Isso irá influenciar diretamente no custo do processo. Já fiz uma aprovação desse tipo e o fabricante fornecia apenas um projeto modular, o que nos levou a executar todo o projeto de arquitetura para aprovação. Deve ainda verificar, antes de contratar a casa pré, se o zonemamento permite tal construção uma vez que a região do Cosme Velho tem zoneamento em vários trechos com proteção ao Patrimônio. Qualquer dúvida entre em contato conosco. Se possível passe o projeto e documentos do imóvel (RGI e IPTU) para ter uma noção de valores.
      Abraços e um bom dia

      • azenil agradeço a sua resposta. a empresa dá toda a responsabilidade técnica. o q tenho q ver é junto á prefeitura. é numa servidão/vila q não esta no apac, mas tenho primeiro q fazer escritura definitiva em nosso nome e rgi, q ainda não tenho.
        favor enviar e-mail com seus contatos: lilia_moraes@hotmail.com .obrigada, lilia

      • Por nada Lilia,
        Insisto no questionamento sobre a responsabilidade técnica. Uma coisa é a empresa dar todo suporte técnico na execução do seu produto, ou seja, da casa modular, outra coisa é o engenheiro/arquiteto da empresa fornecer projeto dentro das normas para aprovação junto à Prefeitura com a devida assinatura como resp técnico. De qualquer forma, seguem os contatos solicitados:
        azenil@globo.com
        tel. 21-39793377(escritório)
        21-7837-6646 (Nextel ID 46*17688)
        21-9983-2187 (Vivo)
        21-80373561 (Tim)

  2. Sr. Azenil, tenho uma grande dúvida a respeito da interpretação deste texto “obra de reforma e modificação interna ou fachada, sem acréscimo de área que não impliquem alterações das áreas comuns das edificações”. Meu pai e minha tia herdaram de minha avó um terreno de 10m x 40m. Tem 7 casas construídas. Minha tia mora em uma delas e as demais estão alugadas. O inventário está correndo na justiça. Uma das casas que ficará para meu pai tem outra casa semi construída acima dela. A casa inacabada está com as paredes externas levantadas e metade da laje construída. A outra metade está fechada com telhas de amianto. Há dois cômodos nela construídos. Eu e meu irmão queremos terminar esta casa, porém estamos na dúvida se é ou não necessário fazer licenciamento. Trata-se de uma obra somente interna, sem modificar fachada. Temos intenção também de construir um terraço.

    • Boa tarde Rodrigo,
      Se a obra inacabada é licenciada e você apenas irá complementar sem acrescer nada, não precisará de licença. Porém, se a obra não for legalizada, deverá licenciar toda a edificação, uma vez que a unidade existente a nível de primeiro pavimento dever ter tido suas características modificadas ao menos com uma escada de acesso.
      Vale ressaltar que, sendo um terreno único, sem fração ideal e áreas de utilizações, numa legalização se faz necessário identificar todos os imóveis constantes no lote, para serem atendidos os parâmetro urbanos de taxa de ocupação, número de unidades, etc.
      Abraços e boa sorte

  3. Boa tarde, Azenil. Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente trabalho de orientação neste blog. Meu nome é Jefferson e tenho um imóvel financiado pela CEF desde janeiro de 2010 situado no bairro de Brás de Pina. Gostaria que tirasse algumas dúvidas a respeito de legalização. Pois quando comecei a reforma antes de morar( abril de 2011), recebi uma visita de um fiscal da SMU relatando que recebera um ofício da Defesa Civil a respeito de uma denúncia feita por “algum vizinho” e pelo que viu, eu teria que legalizá-lo. Pegou meu nome e CPF e informou que receberia uma notificação para proceder com a legalização. Até hoje não recebi nada. Quando fiz a reforma, aumentei a sala que incorporou a varanda (obs: a área construída que consta no IPTU é de 55 m/ e é isento). Minha dúvida é: como o imóvel é financiado pela CEF, eu poderei fazer esta alteração? Também tenho a intenção de fazer mais um quarto (pois tem somente um), vez que o terreno mede 205 metros quadrados. Posso aumentá-lo? Como devo proceder? Desde já agradeço.

    • Bom dia Jefferson, grato pelas considerações e seja bem vindo.
      Você pode verificar diretamente na Prefeitura, DLF Penha, Rua Licinio Barcelos, Prédio do Forum, segundo andar ou acessando meu site http://www.azenilcarvalho.com.br. Vá em links interessantes e depois em Andamento processos SMU. Digite seu endereço e consulte se existe algum processo para o local e seu andamento.
      Quanto a legalização, quando você adquire um imóvel com recursos da Caixa, esta passa a ser a proprietária do imóvel e você tem a posse direta. No seu contrato tem previsão expressa vedando qualquer alteração do imóvel, uma vez que este é o objeto da garantia contratual e não pode ser alterado.
      Como o procedimento que você irá fazer é apenas administrativo, você pode apresentar projeto para legalização do acréscimo junto à Prefeitura sem problemas, porém não conseguirá levar esse acréscimo para registro no Registro de Imóveis, uma vez que nesse caso, o RI irá solicitar anuência do credor e a Caixa não dará.
      Para realizar o acréscimo de mais um quarto deverá apresentar projeto de modificação e acréscimo, assinado por eng/arq e abrir processo no DLF, onde será verificado ainda o acréscimo anterior da sala.
      No que precisar, entre em contato para possível orçamento dos serviços.
      Abraços e um bom dia

    • Boa tarde Jose,
      Podem sim, a conclusão da obra não regulariza a infração. Mesmo que a obra tenha sido concluída há vários anos persiste a ilegalidade e o que pode ocorrer é obter algumas isenções em razão da decadência de alguns impostos tais como INSS e ISS ( cinco anos devidamente comprovados )
      Abçs

  4. Jorge!!
    Boa tarde!!! excelente o seu blog!! Gostaria de tirar uma dúvida… pretentedo legalizar meu imóvel, ele possui um recuo frontal de 2m. Se eu recuar a sala em 1 m e fazer como uma varanda, ela conta como um recuo, tornando assim 3 m?? Desde já agradeço!!

    • Boa tarde Jorge, grato pela palavras,
      Vai depender de sua localização pois na grande maioria do Rio de Janeiro temos o afastamento frontal de 3,00m como regra. Em alguns bairros, temos exceções,como por exemplo em Campo Grande que o PEU admite ocupação do afastamento para garagem e até pequena loja, dependendo da localização. Em regra geral, o afastamento frontal deve ser livre e se tiver que projetar varanda deverá afastar e não ocupar o afastamento frontal. Antigamente admitia-se a varanda em balanço porém hoje, na maioria dos zoneamentos esse tipo de ocupação é vedado.
      Abçs

  5. Caro Azenil, recebi uma notificação do crea por falta de art de execução de reforma e ampliação da área construída. E recebi uma multa de 1584 reais. Se eu tirar um art agora consigo eliminar a multa ainda. Tenho uma arquiteta como responsavel pelo projeto, que ate entao achei que ela estava resolvendo tudo para legalização, todas as taxas, porem apos a notificação que descobri que ela so assinaria o projeto. Fica em campo grande o imovel.

    • Boa noite Vitor,
      Em primeiro lugar desculpe pela demora no retorno mas enfrentei problemas familiares.
      Você poderá apresentar recurso dentro do prazo e indicar profissional, que pode ser a mesma arquiteta que assinou a autoria do projeto. O recurso será julgado pela Câmara Recursal do CREA e pode ser acatado ou não dependendo dos seus argumentos. O correto seria que a Arquiteta recolhesse ao menos a ART de projeto, o que poderia dar uma boa defesa.
      Abçs

  6. Boa tarde,
    Gostaria de uma orientação acabamos de receber uma intimação da vara de execuções da Justiça Federal, informando que fomos multados quando meu irmão estava construindo uma casa em cima da casa da minha mãe em 2010 e temos 05 dias para efetuarmos o pagamento da multa atualizada e ainda legalizarmos o imóvel..porém o imóvel e na periferia, não tem planta, nem projeto,foi feito pelos irmãos da minha mãe que são pedreiros…Gostaria de saber como devemos proceder nesse caso, para legalizarmos o imóvel.

    • Você deverá apresentar projeto completo na Secretaria de Urbanismo local, devidamente assinado por Engenheiro ou Arquiteto. O pagamento da multa não legaliza o imóvel e é bom que seja solicitado um prazo para legalização evitando assim novas autuações.
      Abçs

    • A multa do CREA é uma multa administrativa pelo exercício ilegal da profissão e direcionada ao proprietário ou detentor do imóvel. O fato gerador é o exercício irregular, ou seja, pessoa não habilitada ( sem CREA ou CAU ) executa obra, independente de ter licença da Prefeitura ou não.
      Assim, a multa recai sobre a pessoa, física ou jurídica, que não está regularmente habilitada a executar uma obra ou serviço de engenharia e não sobre o imóvel.
      Caso não pague a multa, o CREA pode executar a dívida e poderá, nessa ação de execução, utilizar os meios legais para saldar o valor, tais como penhora do imóvel, inscrever o nome do devedor na Dívida Ativa, etc. Como o próprio Auto informa, o pagamento da multa não regulariza a infração. Normalmente o prazo que o CREA dá é de 10 dias para apresentar profissional e assim impugnar a multa. Depois desse prazo acho muito difícil conseguir uma impugnação e o caminho mais correto é pagar o auto e contratar profissional que assuma a responsabilidade pela execução da obra com o devido recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.
      Abçs

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