QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

Com toda certeza, essa é a primeira pergunta que vem a mente quando pensamos em iniciar uma legalização. A resposta não é tão simples, não segue uma regra, até porque  imóvel é um bem singular, cada imóvel tem suas características próprias, como área total construída, localização que irá definir os parâmetros urbanos, situações especiais de topografia do lote, proximidade de rios, valas ou córregos, número de pavimentos, existência de recuo e outros fatores que irão influenciar diretamente no preço final do serviço.

Por ser uma prestação de serviços, os profissionais do ramo apresentam os mais diversos preços para execução do projeto e acompanhamento do processo. O Sindicato dos Arquitetos apresenta em seu site uma tabela para instruir os profissionais, dando um parâmetro, que muitas vezes não espelha a realidade de quem vai pagar. Alguns profissionais adotam um valor real x metragem quadrada, ou seja, cobram um valor fixo diretamente proporcional a área total construída. Isso pode gerar algumas distorções pois, como vimos, nem sempre a área será o fator determinante na legalização.

Para melhor entendimento, vamos adotar uma residência padrão, estimada em 100,00m², edificada em terreno plano, sem recuo, na Zona Norte do Rio de Janeiro, para tecermos alguns comentários e dicas sobre os custos de legalização:

Inicialmente, o profissional que irá executar o projeto deverá ter acesso a uma Certidão de Ônus Reais do imóvel atualizada. Esse documento pode ser solicitado por qualquer pessoa, no Registro de Imóveis que abrange a localização do bem, tendo um custo atual na ordem de R$ 75,00. Esse valor é reajustado mensalmente de acordo com as tabelas de custas do Cartório.

Alguns profissionais oferecem os serviços de projeto e aprovação, ou seja, acompanham o processo até sua conclusão. Outros oferecem, a preços reduzidos, apenas o projeto com a devida assinatura para que o proprietário efetue a aprovação. Essa segunda opção não é muito aconselhável porque o técnico de Prefeitura, em possíveis exigências, irá sempre solicitar a presença do profissional para esclarecimentos técnicos ou possíveis ressalvas para celeridade processual.

Não vamos aqui estipular uma tabela de honorários. Como já vimos, o profissional irá ofertar o seu preço de acordo com o caso concreto e o cliente irá analisar de acordo com suas possibilidades e benefícios. Apenas para não deixar uma lacuna, podemos citar que a grande maioria dos profissionais adota o sistema “metro quadrado”, cobrando valores que podem variar de R$ 30,00 a R$ 100,00 por metro quadrado de área total construída.

No nosso exemplo, adotaremos o valor de R$ 50,00 por metro quadrado, o que nos leva ao preço de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pelo projeto e aprovação da obra.

Ressaltando que, no caso de obras a serem iniciadas o profissional poderá estabelecer um valor de honorários para visitas técnicas ou acompanhamento da obra até sua conclusão.

Com o valor do profissional estimado, nos preparamos para as despesas iniciais da legalização. Com o projeto e demais documentos do imóvel e proprietário, devemos gerar on line o requerimento inicial e DARM para pagamento e protocolo do processo. Esse procedimento está detalhado no BLOG e irá gerar uma taxa na ordem de R$ 7,45. Esse valor é apenas uma taxa de licenciamento e não importa em autorização para início da obra ou comprovante de legalização. Como o valor obtido foi inferior ao valor mínimo de R$ 8,48  determinado pela Prefeitura, o DARM deverá ser pago nesse valor mínimo. Esse valor será deduzido da taxa final por ocasião da concessão da licença. A taxa final de licença será proporcional a área e ao número de meses que se pretende realizar a obra. Assim, teremos, para um prazo estimado de seis meses: 100,00m² x 6 x 0,07425 = R$ 44,55

No caso de legalização de obras concluídas, será cobrada multa de 100% sobre o valor calculado e o Eng/Arq da Prefeitura irá estimar o prazo em que a obra foi realizada para efeito de cobrança da taxa.

Na licença de obras constarão as restrições para o habite-se, entre elas a Certidão de Visto Fiscal de ISS.

O valor do ISS será atribuído de acordo com o valor do CUB – Custo Unitário Básico multiplicado pela área total do imóvel e desse valor tiramos a alíquota legal de 3%.

Assim: (100,00m² x 700,00x 3) / 100 = R$ 2.100,00

O valor da área (100,00m²) multiplicado pelo CUB (em torno de R$ 700,00 por metro quadrado para residências de padrão normal) vezes a alíquota de 3%.

DICAS: De acordo com a legislação municipal, caso não seja possível identificar o prestador de serviço que realizou a obra (na grande maioria pedreiros sem empresa) o proprietário poderá ficar ISENTO de pagar o ISS, caso esteja legalizando até três imóveis e com até 100,00m² para cada unidade. Nesse caso, o proprietário deverá apresentar um modelo próprio declarando o desconhecimento do prestador do serviço para obter a isenção. Caso venha a legalizar outros imóveis vinculados ao seu CPF, ainda que obedecidos os parâmetros de 100,00m² por unidade, não terá isenção.

Assim, no nosso exemplo, o proprietário não irá pagar nada de ISS mas deverá abrir o processo normalmente, juntando a declaração de desconhecimento do prestador do serviço para obter a Certidão de Visto Fiscal.

Caso tenha que pagar, poderá parcelar o valor apurado e no ato do parcelamento retirar a Certidão para juntar ao DLF.

Embora a Prefeitura permita que o Eng/Arq responsável pela obra e projeto apresente declaração atestando que as instalações prediais estão de acordo com as concessionárias (Água, esgoto, luz, gás…) isso não implica em isenção de apresentar os projetos devidos, principalmente quando tratar-se de lote de terreno, sem matrícula na CEDAE.

O custo de um projeto de instalações vai variar assim como o de arquitetura, tendo como parâmetro de cobrança principalmente o número de vasos sanitários.

Após obter o habite-se, o proprietário deverá agendar horário na Receita Federal para apurar o valor de INSS. Esse valor irá variar de acordo com o padrão do imóvel, a área e o número de banheiros, isso mesmo, quanto mais banheiros você tiver na sua casa, mais vai pagar de CND. Para 100,00m²  e um banheiro teremos algo em torno de R$ 3.000,00 de valor de INSS.

DICA: Se comprovar a existência do imóvel há mais de cinco anos (guia original de IPTU anterior a cinco anos, Certidão de Histórico Fiscal emitida pela Secretaria de Fazenda, Certidão de ligação de energia elétrica, entre outros documentos) o proprietário poderá ficar isento de pagar o INSS. Mas atenção: não basta você dizer ao fiscal que o imóvel tem mais de cinquenta anos, tem que PROVAR.

Com a Certidão Negativa de Débito – CND – e   Habite-se, deverá o proprietário comparecer ao Registro de Imóveis competente para AVERBAR A CONSTRUÇÃO. Pagará ao RI taxa no importe de R$ 100,00 e, após 20 a 30 dias, terá certidão de ônus reais com a construção legalizada.

About these ads

232 Respostas para “QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL?

  1. Olá, parabéns pelo Blog, só me acalmei após ler, pois o susto foi grande após a notificação, ou legaliza ou demoli em 30 dias.

    Moro em Vila Kosmos, em um terreno que tem 4 casas, a da frente legalizada com uma pequena ampliação não legalizada e as outras 3 casas não legalizadas.

    Depois de ler o blog e me acalmar fui a prefeitura e consegui um prazo maior para entra com o processo.

    As 3 casas tem de 50 a 60 m2 cada, sendo que uma tem terraço o que deve dobrar o tamanho e uma garagem coberta de 23 m2.

    A minha maior duvida esta na planta, sei que tem que ser feito a planta de tudo que existe construído no terreno inclusive a casa da frente com a pequena ampliação, gostaria de saber se para casas já construídas e nos fundos a prefeitura exige uma planta simples, ou tem que ter todos os detalhes como parte hidráulica, elétrica, esgoto, fachada…, e memorial descritivo. E se eles são muito exigentes quanto às normas de construção, como em uma construção nova que tudo tem que estar exatamente dento das normas.

    • Olá Claudia, grato pela visita e elogios,
      Você deverá fazer um projeto incluindo a modificação e acréscimo da casa existente e legalização das demais unidades. O projeto deve ser único pois deverá mostrar tudo que tem no lote. Deverá constar, além da planta baixa, as plantas de cortes, fachada e telhado. A planta de situação deve ser separada com o quadro de áreas indicando as áreas existentes e a legalizar. Nao há necessidade de apresentar projetos de instalações pois o Engº/Arq que assinar a responsabilidade poderá declarar que as instalações estão de acordo com as exigências legais das concessionárias. Isso não quer dizer que não sejam necessários os projetos, apenas é uma facilidade que a Prefeitura concede para não ficar o habite-se preso á burocracia da Cedae e demais órgãos. Verifique ainda quanto ao número de unidades permitidos no lote. Como as unidades serão legalizadas a partir da data de entrada, deverão obedecer a legislação vigente, no caso o Decreto 5281/85. Abraços e uma boa semana

  2. Caro Zenil,
    meu nome é João sou técnico em Mecânica industrial com CREA, e atuo numa empresa executando projetos na área de segurança (projetos de detecção e combate de incêndio).
    Como sou especializado na área de projetos e tenho bastante habilidade e conhecimento em desenho, estou planejando prestar serviço como autônomo, oferecendo serviços como execução de desenhos arquitetônicos para legalização de casas.
    As perguntas são:
    Eu posso assinar essas plantas?
    Quais são os critérios técnicos para execução das plantas?
    Qual a minha responsabilidade em fazer uma planta de uma casa já construída para ser legalizada? Levando em conta que isso não influencia na parte estrutural já construída.

    • Prezado João, boa tarde e grato pela visita,
      O técnico há algum tempo podia assinar até 70m² de área em residências até um pavimento. Em res Confea CREA essa possibilidade acabou e agora o nível técnico pode apenas executar o desenho, sob fiscalização de Engenheiro/Arquiteto que serão os responsáveis legais. Quando o profissional assina como autor do projeto sua resposabilidade refere-se tão somente ao desenho técnico. A responsabilidade pela execução da obra deve ser expressa no projeto, juntamente com a anotação de responsabilidade técnica – ART – emitida junto ao CREA. Os critérios técnicos variam de Prefeitura para Prefeitura mas em todos são observados os padrões da ABNT. A Prefeitura do RJ disponibiliza em seu site alguns modelos de prancha para loteamento e apresentação de projetos. Uma das exigências aqui no RJ é que a planta de situação deve ser separada do projeto de arquitetura – planta baixa, cortes e fachada – com quadro de áreas e declarações de responsabilidades inseridas no projeto.
      Abçs e um bom final de semana

  3. Bom dia Azenil , como notei que és conhecedor e especialista em relação a imóvel , eu gostaria de lhe fazer uma pergunta e ao mesmo tempo ter uma solução bem próxima ou a certa pra resolver a minha pêndencia : Eu ha mais de 15 anos comprei um terreno , construi uma casa ! Onde moro atualmente . Só que me acomodei , ou melhor na época não peguei a proposta de compras e vendas (POR FALTA DE EXPERIÊNCIA) , passando esse tempo todo resolvi consultar um corretor pra ver qual o valor total do imóvel , pois pensei em vender e comprar um bem menor , e pra minha surpresa me foi pedido a PROPOSTA DE COMPRAS E VENDAS , Como procedo ? Tenho o recibo que comprei o terreno , recibo de quitação e a construção terminada , Quais os passos que devo seguir ? Esclarecendo que já procurei o corretor que me vendeu e o mesmo não foi encontrado , fui no CRECI.RJ , me informaram o novo endereço do corretor e pra minha surpresa o mesmo ja não esta estabelecido no local , o registro dele esta ativo . Na certeza de uma resposta desde já agradeço . Elson

    • Bom dia Elson, grato pela visita
      Para vender um imóvel você deve apresentar um título de propriedade comprovando que é o proprietário legítimo do bem. Não ficou claro que tipo de instrumento foi lavrado há época da aquisição. Você diz que tem recibo de compra e quitação do terreno. Se você não tiver escritura, deverá buscar o proprietário que lhe vendeu e não o corretor. Deverá lavrar escritura de compra e venda em cartório de notas e levar a registro. resta saber se o lote origial tem matrícula no Registro de Imóveis. Solicite uma certidão de Õnus reais junto ao RI do seu bairro, custa cerca de R$ 55,00 e você terá todas as informações necessárias para lavratura da escritura. Se não conseguir localizar o proprietário que te vendeu, restará propor ação de usucapião tendo em vista que já ocupa o lote ha mais de 15 anos de forma mansa e pacífica. Quanto a casa construída, deverá primeiro resolver a questão da propriedade para depois abrir processo adminstrativo de legalização, onde, após aprovar o projeto, pagar o ISS e INSS da obra, terá a certidão de habite-se para averbar no RI. A construção deverá atender a legislação atual, independentemente da idade real do imóvel. Abçs e bom final de semana

      • Azenil , Muito obrigado pelas respostas . Eu estou esclarecendo as dúvidas que ficaram , eu comprei esse imovél do corretor , na época da compra seria ( *)PROMESSA DE COMPRAS E VENDAS , somente eu não peguei na época o documento do corretor .(TODOS OS MEUS VIZINHOS PEGARAM O DOCUMENTO (*)P.C.V ) Esse corretor que citei foi quem eu fiz o pagamento total , me parece que ele adquiriu o terreno (Porção total ) , dividiu em terrenos e ele proprio vendeu em lotes , Mais mesmo assim estou satisfeito por suas informações e vou procurar resolver , seguindo as suas informações . Elson

  4. Comprei uma casa que foi construida em 2008 e é fraçao de terreno, ela tem aprox 250m2 e fica na taquara zona oeste do rj. Ela tem 6 banheiros e piscina. Gostaria de saber quanto aproximadamente vou gastar para legaliza-la? Obrigada

    • Boa tarde Flavia, seja bem vinda,
      Somente pela área fica um pouco difícil de precisar os gastos. Em primeiro lugar precisamos saber se essa fração está devidamente registrada no RGI com a devida área de utilização exclusiva. Se você paga IPTU da área de lote ou se ainda está na maior porção… Essas informações você consegue no carnê de IPTU e na certidão de ônus reais do imóvel. Pela área informada, você terá um gasto estimado de 6mil de ISS, de 6 a 8mil de INSS, mais os custos de projeto, aprovação e averbação da construção, se for o caso. Esses valores são de impostos considerando que a casa é toda nova e não existe nada legal. Se te interessar, faça contato para agendar uma visita e apresentar uma proposta de honorários dentro de suas possibilidades. Abçs e bom feriado

  5. Bom dia Azenil.
    Estou com um caso complicado e gostaria de saber como proceder.
    Tenho uma casa em Jacarepaguá. Essa casa tem o RGI, mas não tem o Habite-se. Ela tem uma área de construção maior que a que consta no documento. (Tem uma “sobra de terreno” de mais ou menos 3m). Atrás da minha casa, tem um condomínio, mas essa sobra não pertence a esse condomínio; é da prefeitura. Construí uma casa em cima, e ela não está legalizada. Começamos de 1997 um processo para legalização da mesma, mas “agarrou” por causa dessa sobra de terreno. Já temos o IPTU da casa de cima, já plantamos a árvore exigida pelo Parques e Jardins, já pagamos o ISS, mas tivemos que parar o andamento, por não saber o que fazer, e por estarmos sem dinheiro para continuar. Meu filho foi à Prefeitura para obter informações e lá disseram que ele te que entrar com uma apropriação da sobra de terreno, e citou a Lei 6.015/75 Art. 213. Temos a planta, mas com a sobra do terreno. A prefeitura recusou, pois não bate com as medidas do RGI. Se fizermos uma planta com a medida correta, quando o fiscal for verificar, vai ver que tem essa sobra. O que devo fazer?? Você consegue legalizar essa casa pra mim?? Caso seja afirmativa a resposta, como faço para você nos dar um orçamento?? Moro atualmente em Juiz de Fora e não tenho muito tempo para verificar isso. Tenho 72 anos e meu filho que mora aí no Rio trabalha e tem dificuldade para acompanhar o processo. Por favor, me ajude.
    Obrigado. DIRDEL.

    • Bom dia Dirdel, grato vela visita.
      Realmente o caso é um pouco complicado, principalmente se for área pública. A citada Lei, em seu artigo 213, prevê possibilidade de retificação de registro e averbação:
      II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
      Como podemos observar, além dos procedimentos técnicos, é necessário a anuência dos confrontantes, o que, no caso de área pública, é extremamente complicado.
      Em alguns casos, consegui a aprovação do projeto fazendo constar na licença: “A PRESENTE LICENÇA É CONCEDIDA SEM O RECONHECIMENTO DE EVENTUAIS OFENSAS AO DIREITO DE TERCEIROS E SEM O RECONHECIMENTO DAS METRAGENS FIGURADAS”. Ou seja, a Prefeitura somente iria reconhecer a construção, sem reconhecer a metragem. O atual quadro técnico da Prefeitura hoje está muito rígido na aplicação da Lei, muitas vezes fugindo do princípio da razoabilidade, onde, se aplicado, existiria a possibilidade de razoar e ponderar o caso concreto. Sem vistas ao processo fica difícil de opinar mas, pelo seu relato, ensejaria um processo de retificação de metragens junto a Vara de Registro Público. Como processo judicial, estaríamos esbarrando na morosidade da Justiça, além de custas e honorários de advogado, sendo obrigatória a assistência neste caso. Ocorrerá ainda uma perícia judicial para determinar a real metragem do lote. Se tiver interesse, mande para o e-mail azenil@globo.com as informações de endereço e número do processo para melhor análise e parecer fundamentado.
      Abraços e um bom dia

  6. Prezado Azenil,

    Primeiramente quero externar minha admiração pelo brilhante trabalho informativo que tem sido feito por esse blog. O conteúdo dos posts é excelente e dá uma noção muito boa para aqueles que buscam informação qualitativa e de fácil entendimento. Gostei muito mesmo.

    Enfrento o seguinte dilema: minha casa está situada em um lote de 250m² (10×25) e no IPTU consta um área construida original de 88m². Ocorre que há cerca de 15 anos fiz uma obra e ainda não legalizaei e averbei a área construída. Tenho a intenção de resolver esse problema, pois pretendo, num futuro próximo, vender minha casa com o RGI OK. Estimo que as áreas construídas estão na ordem de 150m2, sendo 105m² no segundo pavimento, 15m² a piscina e 30 m² um quartinho nos fundos com banhiro mais área coberta para churrasqueira e pia. Ao ler seu post ví que, fora os honorários, os maiores custos de uma legalização são compostos por LICENÇA, ISS e INSS. Tentei fazer um estimativa para ver o quanto eu gastaria e fiquei com algumas dúvidas. Abaixo meus cálculos:

    LICENÇA: (m² x tempo de obra em meses x 0,07425) x 2 = (150 x 36 x 0,07425) x 2 = R$ 800

    PS 1: Fui conservador e considerei 36 meses para a conclusão da obra;
    PS 2: Há algum tipo de legislação que regulamente o cálculo acima? Esse Fator (0,07425) é usado para todo caso?

    ISS: CUB x m² x 0,03 = 1588 x 150 x 0,03 = R$ 7.200

    PS 3: Novamente fui concervador e considerei o CUB para Residencia Unifamiliar Padrão de Acabamento Alto R1-A;
    PS-4: Há alguma tipo de legislação que regulamente o cálculo acima?

    INSS: Esse é o mais difícil né… no seu exemplo você usou uma área acrescida de 100m² com 1 banheiro e um INSS de R$ 3 mil. No meu caso a área acrecida foi de 150m² com 3 banheiros. Sendo conservador imagino que o INSS não passe de R$ 10 mil. Estou certo? Há legislação que regulamente esse cálculo?

    Pelos meus cálculos acredito que com cerca de R$ 20 mil, fora os honorários, seja possível legalizar minha casa. Gostaria de saber se meu pensamento está alinhado com a realidade. seria possível finaliar todos esses procedimentos em menos de 2 anos?

    De qualquer forma agradesço desde pelo trabalho realizado pelo blog e pela atenção. Certamente foi de muita valia.

    Atenciosamente,

    Anderson Lima

    • Anderson, grato pela visita e palavras de elogios,
      Não ficou bem claro se a área que você considera original está regularizada ou se consta apenas no IPTU. Isso é importante para saber o tipo de processo administrativo a ser aberto, se de legalização total ou de legalização de modificação e acréscimo de área.
      Se for acréscimo, o cálculo da licença é diferente do que foi fornecido para construção/legalização, levando-se em conta o número de pavimentos. Normalmente o Diretor da divisão estima o prazo em razão da área e, no seu caso, não deve passar de 12 meses. Isso porque no caso de legalização já é cobrada multa de 100% sobre o valor calculado.
      O fator 0,07425 é o valor indexado da antiga UFIR, que não existe mais.
      O cálculo do ISS é feito com base em tabela da Secretaria de Fazenda para o CUB, que irá variar de acordo com a data da legalização. Você também não pagará sobre os 150,00m² uma vez que já consta 88,00m² no IPTU. Pagará somente sobre a diferença. Ocorrerá redução da tributação para o quartinho e cobertura para churrasqueira que serão considerados como edícula. Da mesma forma, se o IPTU constar idade superior a 5 anos, será descontada essa área para o cálculo do INSS.
      Você pode estimar, além dos honorários, algo em torno de 15mil reais. O prazo para legalização normal gira em torno de 3 meses mas se quiser começar e deixar o andamento correr, podendo chegar a 6, 8 meses. Os valores de ISS podem ser parcelados, assim como dos de INSS. Qualquer dúvida, entre em contato.
      Abçs

      • Azenil, muito obrigado pela resposta. Caso eu decida legalizar meu imóvel certamente entrarei em contato com vocês.
        Um grande abraço!!!!!!

  7. Olá Azenil, perfeito seu blog, parabéns!!
    Uma dúvida(p naun dizer várias) em uma ampliação ou reforma, tbm pagarei as msms taxas?
    Na reforma (casa nova) aumentou 150 m2 (c projeto, arquiteto, td certinho) antes haviam 80 m2 na planta da casa antiga, legalizada a uns 20 anos.
    Sabe mais ou menos quanto terei q desembolsar p a prefeitura??
    Grata:
    Nára

    • Boa noite Nara, grato pela visita e elogios,
      Você pagará de ISS a diferença entre a área existente e a área total depois do acréscimo. Esse valor será calculado com a diferença de área, no seu caso de 70,00m2,multiplicado pelo Custo Unitário Basico – CUB – em torno de R$ 800,00 e desse valor aplica-se a alícota de 3% o que nos dá algo em torno de 1680,00. Esse valor poderá ser parcelado em até 10 ou mais vezes. Esse valor refere-se ao ISS para inclusão predial, alterando no ano seguinte, a área cadastrada no seu IPTU. Além disso pagará a licença de obra, sobre a modificaçao e acréscimo e sobre a nova obra. A taxa, neste caso, depende do número de pavimentos e do prazo da obra. Pela área não deve passar de 200,00 ou 300,00 reais. Acima de 150m² a Prefeitura poderá exigir a doação de mudas de árvores que deverá ser comprovada em processo junto a Fundação Parques e Jardins com o custo de 70 a 100,00 por muda.
      Abraços e boa sorte

  8. Boa tarde Azenil gostaria de parabeniza-lo pelo blog, aproveitando a oportunidade, uma vez que trabalho na area de projetos residenciais desde 1989, gostaria de acrescentar que os valores de projeto para residências, atualmente levam em consideração não só a metragem quadrada, bem como o grau de dificuldade, ou seja quanto mais particularidades a casa possuir maior será preço por metro quadrado final.
    exemplos: saunas, hidromassagem, piscinas parte interna parte externa, cascatas, escadas, e outras obras de arte encarecem o projeto (um bom projeto dispensa a visita técnica do PREO ou PRPA) um abraço Eng. Ricardo

    • Bom dia Ricardo,
      De fato esses fatores citados pelo Sr. são realmente encarecedores do projeto. No meu texto, foquei mais os fatores processuais pois a grande maioria sequer tem noção do que seria um preço justo no processo de legalização, por se tratar de um aspecto subjetivo e pessoal de cada profissional.
      A área é apenas um parâmetro a ser somado a outros tantos, como por exemplo, a existência de recuo, bem tombado, proximidade de encostas, necessidade de parecer de outros órgãos como Meio Ambiente, Serla, etc..
      Tenho alguns colegas que adotam o valor percentual de 2 a 5% do imóvel, o que também, em alguns casos, gera discrepância. Cada imóvel tem o seu diferencial. Como Engenheiro Avaliador, nossa maior dificuldade é obter as variáveis que conseguirão explicar porque um imóvel varia de preço estando no mesmo setor geográfico, com a mesma área, padrões de acabamento, etc… Assim funciona, no meu ponto de vista, a análise do preço justo na legalização. De qualquer forma, grato pela visita e pelas observações que serão sempre bem vindas nesse espaço aberto ao debate e que acabam somando ao serviço de informações deste BLOG. Abraços

  9. Boa tarde Azenil. Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelas valiosas informações do blog. O seu trabalho aqui é extraordinário. Gostaria de tirar uma dúvida e possivelmente marcar uma visita com você. Dúvida: estou efetuando a compra de um imóvel localizado em São Cristóvão e o mesmo encontra-se com um processo de legalização de modificação e acréscimo de área junto à prefeitura. O proprietário deu entrada nesse processo (que hoje encontra-se em exigência, não sei qual, será verificado mais creio que seja alguma dúvida em relação a nova planta) e posssui a planta atualizada (antes o imóvel tinha um pavimento agora tem o segundo e a laje não coberta). Hoje o imóvel tem 168m2 (possui dois banheiros) e antes ele tinha 40m2 (que constam no IPTU e no RGI). Consigo financiar esse imóvel pela CEF? Quanto ficaria o valor dessa legalização caso você assumisse (fazer uma nova planta e acompanhar até o fim)?
    Grato.

    • Boa noite Claudio, grato pelas palavras e pela visita.
      Trabalhei como Engenheiro Avaliador credenciado junto à Caixa desde 2005. O manual técnico – COT – disponível no site da Caixa na área de dowload > credenciamento de terceiros > engenharia – dispõe que a Caixa pode sim aceitar um imóvel com acréscimo de área, desde que o acréscimo seja passível de legalização ou nos casos em que o acréscimo nção tenha vínculo estrutural com a edificação principal legalizada e, numa possível intervenção do Poder Público, a demolição da área irregular não afete o valor do imóvel principal. Esses são os termos do Caderno de Orientações Técnicas – COT. Porém, na prática, muitos engenheiros acabam negando a garantia quando não conseguem uma certeza quanto a possibilidade de legalização. Os critérios são os mais variados e a Caixa normalmente não interfere no entendimento técnico do Engenheiro quanto ao aceite como garantia. Na verdade, a
      Caixa não é agente fiscalizador, É BANCO! O que importa é se o valor do imóvel é compatível com o valor que será entregue ao vendedor. Como se trata de um contrato – alienação fiduciária – o objeto deve ser lícito – Mas a Caixa admite a possibilidade de aceitar imóveis com acréscimo nos termos que citei. Você pode verificar o andamento do processo através do site da Prefeitura, inserindo apenas o endereço. Vá em http://www.azenilcarvalho.com.br e em links interessantes acesse “Andamento de Processos SMU. Insira o endereço do imóvel e consulte o andamento.
      Para apresentar proposta de prestação de serviços teria que ter acesso ao processo, esclarecendo que, como o processo deve estar no nome do proprietário do imóvel, este teria que autorizar a possível substituição do profissional que assumiu inicialmente a responsabilidade técnica.
      Recebi seu e-mail e vou entrar em contato.
      Abraços e boa sorte

  10. Oi Alzeni boa tarde, parabéns pelo seu blog.

    Meu pai tem um terreno, que comprou em 1977, o mesmo foi comprado a prazo em 100 parcelas e foi quitado totalmente, ou seja, foi pago tadas as parcelas hoje em esse mesmo imovél está em dia com prefeitura o IPTU está quitado não há nenhum debito. O problema que na epóca da transação de compra a imobliaria que vendeu o mesmo não deu a promessa de compra e venda, nós só temos os boletos de pagamento das parcelas. O que eu devo fazer para podermos ter a escritura definitiva desse imovel.

    • Boa noite Mario, obrigado pela visita
      O primeiro passo é solicitar ao Registro de Imóveis uma certidão de ônus reais. Verifique nesse BLOG o endereço do Registro correspondente ao seu bairro. Nessa certidão você ficará sabendo o nome do proprietário legal do imóvel. Custa cerca de R$ 58,00. Verifique se é esse o nome que consta no recibo como favorecido. Se assim for, você deve buscar essa pessoa para fazer uma escritura de compra e venda em cartório de notas e levá-la ao Registro. Caso não seja a pessoa que consta nos recibos, aí você terá uma longa jornada. É bem provável que nessa última hipótese, a imobiliária tenha feito um instrumento particular de promessa de venda ou cessão de posse. Asssim, seu pai terá que buscar todas as escrituras que possivelmente tenham sido lavradas e levá-las a registro para depois poder registrar a sua. Ressalto ainda que o ITBI deveria ter sido pago 30 dias após o pagamento da última parcela. Solicite a certidão e, caso tenha interesse, retorne com maiores informações. Na pior das hipóteses, você poderá ingressar com ação de usucapião em razão da posse mansa e pacífica por mais de 10 anos. Abraços e boa sorte.

      • Muito Obrigado por me atender Azenil, eu esqueci de ter falar é que tambem na época dessa transação quando meu pai pagou a ultima parcela eles mandaram voltar depois para poder pegar a escritra só quando meu pai voltou tempos depois a imobliaria tinha acabado não exitia mais. Se você puder eu gostaria de mandar por e-mail uma copia do recibo para você analizar, obrigado.

  11. ola azenil, parabens pelos esclarecimentos muito úteis!
    mas eu tenho algumas duvidas.
    tenho um terreno 15 frente e 30 fundo e parte de traz fica a 3m de distância da margem de um “riozinho” que tem uma promessa da prefeitura de colocar manilhas. corro o risco de perder parte deste terreno? de quantos metros? tem um minimo de distância do “riozinho” para a contrução?
    muito obrigado!

    • Boa noite Anderson, grato pela visita e elogios.
      Na verdade você não “perde” o terreno, perde o direito de construir no que a Prefeitura chama de FNA – Faixa Non Aedificandi – ou seja, uma área em que o proprietário fica impedido de construir para garantir uma futura limpeza do rio. Diferentemente da área de recuo, que normalmente atinge a parte frontal do lote e tem que ser doado à Prefeitura, a FNA não é excluída do lote e poderá ser ocupada como área livre, para plantações, vaga descoberta, etc,,, Só não é permitida a construção, a ocupação coberta ou com qualquer estrutura. A largura da FNA dependerá da largura do “riozinho” e poderá ser informada em consulta a Fundação Rio Águas, órgão da Prefeitura responsável pela matéria em questão, No caso de aprovação de projeto, essa área deverá ser marcada da planta de situação, indicando assim a área em que não pode existir construções. Abraços e boa sorte

  12. Bom Dia!!!! De grande valia essas informações!!!!!parabéns pela iniciativa viu!!!!!!muito mas muito esclareçedor esse assunto. Parabéns e Muito Obrigado. Jair Macedo

  13. Boa tarde Azenil. Gostaria da sua ajuda. Recentemente efetuei a seguinte operação:
    1 – Comprei um imóvel (parte financiado pela CEF) com valor menor que R$ 440mil.
    2 – Exatamente dois dias depois dessa compra vendi e assinei a escritura do meu imóvel atual por um valor menor que R$ 440mil. Ou seja, primeiro “comprei” e depois vendi o meu “outro” imóvel. A minha pergunta é se eu terei direito a isenção de IR nessa compra e venda ou se terei de pagar algum IR.
    Obrigada e parabéns pelo blog…

    • Boa noite Fabiane, obrigado pela visita e comentários
      Na Lei nº 9.250/95 existem situações de isenção do lucro imobiliário, vejamos:

      Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

      I – R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

      II – R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

      Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

      Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

      Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento.

      Não se encaixando em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve realizar o download do programa “Ganho de Capital” no endereço eletrônico da Receita Federal (http://www.receita.fazenda.gov.br) e projetar por meio deste o cálculo do imposto a ser pago.

      Fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

      Essa isenção é aplicável mesmo que você possua outro imóvel, devendo ser observada a aquisição do novo imóvel residencial no prazo estabelecido.
      Tramita no Senado Federal Projeto de Lei do Senado – PLS n. 21/2009 ampliando esse prazo para 365.
      Meu entendimento é que você estaria isenta mas por se tratar de matéria tributária que não tenho domínio, opino que busque uma segunda opinião com especialista Contador ou Advogado Tributarista. E depois participe a resposta nesse espaço para que possamos ampliar nossos conhecimentos.
      Abraços e boa sorte

  14. Azenil. Você está de parabéns pela qualidade das informações. Assim como todos também tenho uma pergunta, porém vou descrever um breve resumo da minha situação.

    Comprei um apartamento em 2006 de 60 m² num prédio bem antigo que foi contruído em 1955 conforme a escritura. É um predio de apenas 4 apartamentos, sendo 2 em baixo e 2 em cima. O meu é um dos de cima. Está totalmente regularizado.

    No mês passado 10/2012 fiz uma obra do lado de fora da minha cozinha que consistiu em laje de 9 m² cercada com muros, onde tinha a janela da minha cozinha abri uma porta para acessar esta área, ou seja, fiz uma área externa sem cobertura no meu apartamento para utilizar como varanda.

    Pergunta:

    Quanto vc imagina que vou gastar para regularizar esta obra já realizada.

    LICENÇA: ??

    ISS: CUB x m² x 0,03 = 1281 x 10 x 0,03 = R$ 384,20

    INSS: Pelo que vc explicou não preciso pagar este imposto, pois o imóvel tem mais de 50 anos.

    Honorários: ??

    Outros: ??

    Desde já obrigado e parabéns pelo blog.

    • Boa tarde Flavio, grato pelas palavras e elogios
      Se o seu apartamento é um dos que estão a nível de segundo pavimento não ficou bem claro se o acréscimo foi em uma área exclusiva sua ou área comum do prédio, tipo telhado, acesso à caixa d´água, etc.
      O cálculo estimado do ISS está de acordo.
      O INSS você não paga pelo que relata estar existente há mais de 50 anos porém o que for legalizado agora teria que pagar. Digo teria pois, como você não precisará levar nada ao RGI, entendo que não há necessidade de pagar pois o INSS seria uma exigência somente do RGI e não da Prefeitura. Quanto aos honorários, somente com uma visita ao local pois, embora tenha uma área pequena de acréscimo (10m²) será necessário elaborar projeto figurando todo o existente, verificando o atendimento aos parâmetros de Área Total Edificada – ATE – entre outros.
      Caso tenha interesse em um orçamento sem compromisso entre em contato.
      Abraços

  15. Prezado, sou corretor de imóveis no estado do Pará, e suas informações foram de grandiosa utilidade num certo procedimento o qual estou tramitando. dentro disso, gostaria de sua ajuda para esclarecer alguns pontos; estamos orçando para um cliente o regularização de uma edificação com 07 apartamentos de aproximadamente 50 m² cada um e um banheiro, o terreno tem 300 m² a edificação total tem 470 m², gostaria de saber quais os custos de escrituração uma vez que a averbação já foi iniciada. preciso saber as taxas cartoriais (Oficio) taxas do cartório de imóveis, órgãos municipais e etc para fechar o orçamento. graças ao seu blog, consegui levantar os outros custos de averbação e dar o procedimento necessário para tal regularização. forte abraço e mais uma vez parabéns. agradeço antecipadamente o apoio.

    • Grato pela visita e elogios Jean, fico feliz de poder contribuir com o trabalho profissional de quem busca informações sobre a matéria, esse é o meu maior objetivo nesse Blog.
      Os custos processuais podem variar de Cartório para Cartório, vou te falar sobre os custos estimados aqui no Rio de Janeiro: Uma averbação hoje custa em torno de R$ 120,00 por ato, porém cada REGISTRO sai por R$ 1.100,00 cada. Se você já aprovou o projeto e já teve o habite-se, resta pagar o INSS e solicitar a averbação da construção e, em ato apartado, solicitar a instituição de condomínio edilício para obter uma matrícula para cada imóvel. Para uma resposta mais precisa seria necessário saber em que fase da legalização você está: Já pagou o INSS? Já tem o habite-se? Se puder retornar com essas informações terei um enorme prazer em poder orientar o caminho a seguir, sempre lembrando que estou no Rio de Janeiro e algum valorpode ser diferenciado mas pelo menos você terá uma idéia que possa passar ao cliente com segurança e assim viabilizar negócios futuros. Abraços e boa sorte

  16. Quero legalizar um imóvel que tem 3 casas. Uma delas foi construída dentro dos padrões, pois tem planta feita por engenheiro com registro no CREA., porém as outras duas não. Estas duas outras casas é tipo duplex ( no térreo uma e a outra em cima desta ), e não obedecem padrões da legislação vigente. Como vou legalizar tudo ? Quero deixar uma casa para cada um dos meus três filhos. Me ajude ! Um abraço .

    • Boa noite Helena, grato pela visita,
      Seria necessário saber o endereço do imóvel pois essa informação é fundamental para análise do procedimento a ser adotado. Em alguns lugares é possível a legalização de até 12 unidades pelos favores da Lei 2079, porém o citado diploma legal não se aplica em várias regiões que possuem PEUs, Leis específicas para o Bairro. Se tiver interesse, retorne através do e-mail azenil@azenilcarvalho.com.br com o endereço completo para melhor fundamentação na resposta.
      Abraços

  17. Azenil parabens pelo blog, gostaria de tirar algumas dúvidas, moro em uma casa na vila da penha de aluguel, só que eu estou querendo comprá-la ela não é legalizada e fica nos fundos do terreno que tem uma casa na frente que é legalizada, ela é duplex e mede 83m e se trata de uma construção de mais de dez anos podendo ser comprovada, entao eu gostaria de saber quanto ficaria o custo e o como eu faria para legalizar separadamente os andares. me ajude. Um abraço.

    • Boa tarde Cristiane, grato pela visita e elogios
      Seria necessário uma visita ao local e análise dos documentos. Esclareço que todo o processo deve ser requerido no nome do atual proprietário e que você deve se cercar de todos os cuidados para no final, ter a garantia de que ele realmente irá lhe vender o que você irá pagar. entre em contato ou encaminhe seus telefones para melhor conversarmos sobre o assunto
      Abraços

  18. boa tarde azenil , tira uma duvida minha quero vender um apartamento , mas na escritura esta escrito cessao de direitos aquisitivos ……….. mas ja tenho o habite se o corretor falou q precisa da escritura definitiva , como faco e q custa tudo , abracaoooo

    • Olá Milena, Boa noite e seja bem vinda,
      A escritura de cessão de direitos aquisitivos ocorre quando a pessoa que está vendendo não tem a propriedade plena do imóvel em razão de pendência de quitação de financiamento.
      Contrato de promessa de cessão de direitos aquisitivos é um título provisório usado quando uma pessoa adquire um imóvel que está sendo financiado. Quer dizer, o comprador assume o financiamento de um terceiro e passa a ser ele mesmo (em linguagem técnica) o promitente cessionário. Este documento é um título precário e não dá direito à posse e, muito menos, à propriedade do imóvel.
      Isso nada tem a ver com o habite-se, que é a conclusão do processo administrativo para legalização do imóvel perante a Prefeitura.
      Você terá sim que lavrar a escritura definitiva para seu nome, comprovando que o compromisso firmado pela antigo proprietário foi quitado e pagando o devido Imposto de Transmissão – ITBI. Os custos de Cartório variam um pouco mas uma Escritura hoje custa cerca de R$ 1.200,00 a R$ 1.500,00. Temos ainda os custos com certidões, lembrando que, quando da aquisição do primeiro imóvel, o RI apresenta descontos no pagamento devido.
      Abraços e um bom Natal e um ano de 2013 repleto de realizações

  19. Boa tarde Dr. Azenil, venho com uma duvida, que me intriga a muito tempo, será que poderia me ajudar?
    Tenho 22 anos e Morei coma minha avó, toda minha vida, até o seu falecimento, sempre ouvia ela falando que aonde nos moramos é de “uso e frutos passa de pai para filho” acho que esse é o termo que ela usava, na verdade tem um ano que minha avó faleceu. Com isso estou morando na casa, na qual tenho duvidas e peço a Judá ao Dr. minhã mãe não tinha contato comigo e nem com a minha avó. Sendo que o terreno, ou melhor a casa ela e bem complicada, a muito tempo o pai da minha avó e seus irmãos (+3) separam o espaço, sendo que cada um construiu sua casa no espaço total, um tio(como eu trato para dar de exemplo, construiu uma casa grande na frente ( com o passar do tempo ele dividiu essa casa em duas, para locação), do lado foi feito um corredor que nos fundos foram feitas pelos outros dois “tios” uma casa cada um, sendo uma de dois andares, e mais ao fundo desta casas, foi construída a casa que morei com a minha avo e moro até os dias de hoje. Como se trata de uma localidade, vista como área de risco (mas não é), não e gerado IPTU, NEM A TAXA DE INCÊNDIO (o IPTU só é gerado para as casas do outro lado da rua)enfim…, sendo isento o pagamento, os filhos desses tios da minha avó (sendo todos falecidos, menos o que fez a casa da frente, (esta acredito que tenha escritura (algum documento, pois já ouvi minha avó falar disso, mas nada concreto), (não tenho contato com esse tio/ bisavó) tudo e muito impessoal lá, minha duvida é exclusiva sobre apenas a parte de convém a minha avó, gostaria de saber se tenho algum direito de registra o pedaço de terreno e a casa vivo nos dias de hoje, a conta de luz esta ainda em nome da falecida, minha avó, a parte que compõe a casa é pequena ela é composta de quintal(pequeno, 1 quarto, sala, cozinha é banheiro) não sei a metragem exata, mas acredito que pelo tamanho não passe de 100m².
    Gostaria se saber sobre a questão de registrá-la em meu nome? Como devo proceder? Sendo que não tenho outro bem e nem lugar para ir… se isso sairá caro.
    A água vem de um único hidrômetro que é dividido pelos outros familiares que lá moram, mas já vi que posso separa e por em meu nome.
    Por favor, poderia me orientar, posso registra – lá para não ter problemas futuros com outros membros da família, pois penso em reforma- lá. o que devo fazer?
    Parabéns pelo site. De ante mão, muito obrigado…
    Desejo que nesse novo ano se realize todos os seus sonhos…

    • Boa noite Alex, grato pela visita e elogios.

      Enquanto existir o usufruto você não tem qualquer direito sobre o imóvel porque ele está transferido para o usufrutário
      No usufruto a propriedade se desmembra entre dois sujeitos: o nu-proprietário e o usufrutuário. Para o primeiro, a propriedade fica nua, desprovida de direitos
      elementares, visto que conserva apenas o jus disponendi e, em função do princípio da elasticidade, a expectativa de reaver o bem, momento em que a propriedade se consolida. O segundo detém o domínio útil da coisa, que se verifica nos direitos de uso e gozo, e a obrigação de conservar a sua substância, em razão do mesmo princípio. Na verdade, este desmembramento gera a posse direta do usufrutuário e a indireta do nu-proprietário. Isto ocasiona o exercício concomitante dos direitos do nuproprietário e usufrutuário, que, em tese, de forma harmônica. Assim é que ocorrendo turbação na posse do usufrutuário, este dispõe da faculdade de protegê-la inclusive contra o proprietário. Por sua vez, o nu-proprietário poderá intentar ação de reintegração
      de posse caso o usufrutuário passe a esbulhar, como, por exemplo, em situação de término do usufruto e de negativa do usufrutuário em restituir a posse àquele
      O usufruto se extingue por morte do nu proprietário ou se este for ao cartório e averbar na matricula a extinção. Somente quando extinto é que vc terá seus direitos sobre o que lhe foi doado ou recebido por possível herança
      O grande problema é saber quem é o real proprietário do imóvel, o que pode ser constatado requerento ao Registro de Imóveis da localidade uma Certidão de Õnus Reais (nesse Blog temos os endereços aqui do Município do RJ)
      Outra possibilidade seria ingressar com uma ação de usucapião, caso você preencha os requesitos necessárioa para tal ação. Somente dessa forma você poderia obter a propriedade do imóvel pois o Juiz iria declarar, através de sentença, sua posse e com esta, iria até o Registro de Imóveis para registar o ato.
      Abraços e boa sorte

  20. Ola, tenho uma casa com +ou- 120 m2 e só o terreno está legalizado.Gostaria de saber quanto custara para legalizá-la.O terreno é 10×15 e moramos lá por 10 anos onde a CEDAE está legalizada e light tambem.Fica em uma vila na taquara em Jacarepaguá no Rio de Janeiro.
    Temos IPTU mas é isento.
    Gostaria muito dessa estimativa.
    Grata pela atenção,
    Sueli

    • Boa tarde Sueli, seja bem vinda,
      O ideal seria fazer uma visita ao imóvel e, com vistas aos documentos, ter uma idéia mais precisa. Por estimativa, com essa área, teremos um custo de 2.500,00 de ISS, cerca de 3.500,00 de INSS, mais o custo de projetos, aprovação e RGI, algo em torno de 5.000,00. São valores estimados pois existem algumas isenções tributárias que deve ser verificadas. Os valores de ISS podem ser parcelados, bem como os custos com projetos e aprovação.
      Esses são valores aproximados
      Espero ter ajudado
      Abraços e boa sorte

  21. Azenil, boa noite.
    Antes de qualquer coisa, quero parabenizá-lo pelo blog, pois norteiam muita gente e comigo não vai ser diferente.
    Eu comprei um terreno em conjunto com meu irmão em São João de Meriti – RJ, porém, a documentação, escritura de compra e venda, ficou no nome dele e de um terceiro (sogro dele). Bom, a documentação está legalizada como territorial com medidas de 350m2 e foram construídas duas casas de aproximadamente 120m2 no local (casa e sobrado) a casa pelo meu irmão e o sobrado por mim. Bom ninguém pensa em legalizar a situação pois acham impossível, mas em comum acordo entre as partes, estou querendo legalizar esta situação, passando o IPTU para residencial e desmembrar as duas casas, colocando-as nos respectivos nomes de direito, totalmente legalizadas. Será que é muito difícil fazer isto? Poderia me nortear como devo iniciar o processo de legalização e quanto me custaria tudo isto?

    • Boa noite Carlos, grato pelas palavras e elogios,
      Em primeiro lugar vamos entender, resumidamente, como é o caminhar do processo de legalização.
      O primeiro passo parece que você já deu, que é comprovar a legalidade do lote. Isso se faz através do Registro de Imóveis com a transcrição das metragens do lote e indicação do proprietário legítimo.
      Com o RI, o proprietário deverá apresentar um projeto elaborado e assinado por um engenheiro/arquiteto, que irá levantar as metragens do existente e representar graficamente de acordo com as normas de desenho e da Prefeitura local.
      Cumprindo possíveis exigências no projeto, a Pefeitura emite um alvará, ou licença de obras, visa/aprova o projeto e determina quais os documentos necessários para obter o Habite-se, que é o documento final do processo.
      O IPTU é apenas uma das etapas no processo de legalização. Com a documentação emitida pela Secretaria de Urbanismo, o proprietário abre processo de inclusão predial na Secretaria de Fazenda.
      Como já disse algumas vezes por aqui, o IPTU por si só não legaliza o imóvel, é mera regularidade fiscal.
      Cumprindo as etapas de legalização na Prefeitura e com o Habite-se, está na hora de apurar o valor a pagar de CND (também falo nesse assunto no BLOG)
      Aí sim vamos ao Registro de Imóveis para promover a averbação das construções e indicar possíveis proprietários. Se o terreno está no nome de seu irmão e do sogro dele, toda legalização deverá ser requerida no nome deles e por fim, após averbar e solicitar o fracionamento, seu irmão ou o sogro dele poderão vender ou doar o imóvel para você, pagando o Imposto de Transmissão devido e demais custas de cartório.
      O caminho da legalização é esse, agora, quanto a valores, somente analisando o caso concreto e documentos pois fica muito difícil e até leviano, dar um “chute” e acabar passando uma informação distorcida de uma realidade. O texto que escrevi sobre quanto custa legalizar um imóvel é apenas um exemplo, devemos olhar cada caso isoladamente para se chegar a um valor mais próximo da realidade.
      Abraços e boa sorte

  22. Boa noite, gostaria de saber umas informações, estou querendo comprar um imóvel, só que esse imovél só possui a escritura provisória (Local do imóvel zona norte do RJ) também não há iptu, e a caixa me pede uma série de documentos, gostaria de saber onde ir para conseguir esses documentos e qual é a estimativa de gastos !?
    parabéns pelo blog. Desde já
    grato…

    • Boa tarde Francisco, seja bem vindo
      Você só conseguirá financiar com recursos da Caixa se o imóvel estiver regular, com escritura definitiva e registrada do Registro de Imóveis.
      Quem deve fornecer esses documentos é o proprietário e os custos dependerão dos documentos que serão apresentados.
      Abraços

  23. Boa tarde,

    Pretendo construir uma casa pre-fabricada, com 72 m2. Mao de obra será uma empreiteira. Preciso do habite-se para poder construir, isso já estou ciente.
    Pergunto:
    1 . terei que pagar INSS e/ou ISS se a obra sera executada por uma empresa,com valor fechado(total da obra/casa ficou em 50mil reais)?
    2. Tirando os gastos com engenheiro/projeto, qual será o valor total aproximado gasto?
    Este valor varia muito entre cidades?

    Agradeço muito a atenção.

    • Boa tarde Anderson, seja bem vindo.
      Na verdade você precisa em primeiro lugar tirar a licença, construir e depois é que vem o habite-se. Com a licença você já poderá pagar o ISS para adequar seu IPTU e com o habite-se poderá apurar o valor de INSS.
      Até 70,00m2 você poderá ficar isento de pagar, tanto o ISS quanto o INSS. Vale a pena dar uma ajeitada no projeto para adequar esse parâmetro visto que a diferença é bem pequena em relação ao que você informou. Veja a Instrução Normativa abaixo:

      “INSTRUÇÃO NORMATIVA MPS/SRP Nº 3, DE 14 DE JULHO DE 2005 – DOU DE 15/07/2005 – ATUALIZADA ATÉ 03/02/2009.

      Subseção III
      Construção Sem Mão-de-Obra Remunerada
      Art. 462. Nenhuma contribuição social é devida em relação à obra de construção civil que atenda às seguintes condições: (Nova redação dada pela IN MF/RFB nº 829, de 18/03/2008)
      I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:
      a) residencial e unifamiliar;
      b) com área total não superior a setenta metros quadrados;
      c) destinada a uso próprio;
      d) do tipo econômico ou popular;
      e) executada sem mão-de-obra remunerada.

      § 10. É dispensada a apresentação de CND ou de CPD-EN para fins de averbação do imóvel residencial unifamiliar do tipo econômico, construído sem mão-de-obra remunerada, bastando ser apresentada, no cartório de registro de imóvel, a declaração, sob as penas da lei, assinada pelo proprietário ou dono da obra pessoa física, de que ele e o imóvel atendem às condições previstas no inciso I do art. 462.”

      O valor de ISS pode variar de Município a Município, visto que a competência é Municipal e cada um pode arbitrar a alíquota conforme a Lei. No Rio, temos a alíquota de 3% sobre o valor apurado. Multiplicamos a área pelo CUB – Custo Unitário Básico da construção, hoje em torno de 700,00 e tiramos 3%.
      Para que o valor do INSS não recaia sobre o proprietário, é necessário que a empresa contratada abra uma matrícula para essa obra e recolha mensalmente um valor de acordo com o número de empregados contratados e que irão atuar nessa obra. É o que chamamos de CEI – Cadastro Específico do Inss e serão recolhidas as GRPS – Guia de Recolhimento de Previdência Social mensalmente. Ao final da obra, a empresa deverá solicitar a CND – Certidão Negativa de Débitos.
      Abraços e boa sorte

  24. Bom dia Azenil. Preciso de uma grande ajuda. Estou fazendo um projeto(apenas o desenho) de uma casa duplex de aproximadamente 140m². O cliente quer legalizar. Sou leiga no assunto. Tenho CAU. Mas nunca tratei de legalização. É o meu 1º cliente. Você poderia me dar um auxilio de como proceder? Que tipo de documento preciso? Preciso fazer Art? O terreno tem 17x29m e fica em Campo Grande.
    Desde já agradeço e parabenizo pelo blog

    • Bom dia Bianca, grato pelos comentários e seja bem vinda.
      Você vai precisar recolher uma ART referente ao serviço contratado. Você pode contratar somente o projeto mas a Prefeitura irá exigir um profissional responsável pela execução da obra, mesmo estando a obra concluída.
      Observe que, ao contratar a responsabilidade sobre a obra, você assume a responsabilidade civil e criminal pelo prazo de cinco anos e poderá assinar termo de resposabilidade e declarações para que o proprietário não seja obrigado a apresentar projetos de esgotos, água, gás e demais instalações. Mas preste atenção sendo sua primeira legalização pois isso é um preço totalmente diferente do projeto em razão da responsabilidade assumida. Muitas vezes o cliente chega com o documento pronto da Prefeitura e diz que “é só assinar…” Não é bem assim..
      Em campo Grande você deverá atender o PEU, Lei específica para o Bairro.
      http://www2.rio.rj.gov.br/smu/imagens/doc/Lei_complementar_n72.pdf
      Deverá verificar afastamentos, deixar área permeável conforme o local, entre outros.
      Como é seu primeiro trabalho, oriento que você compareça ao DLF que fica ao lado do West Shopping com um ante projeto e documentos do imóvel para ser orientada pelo técnico responsável pelo logradouro onde situa-se o imóvel uma vez que diversos parâmetros serão exigidos, inclusive com várias declarações que deverão constar na planta de situação. Meu escritório fica em Campo Grande e muitas vezes fazemos parcerias com profissionais que não estão habituados ao trâmite processual. O profissional executa o projeto e apresentamos um orçamento para ficar responsável pela aprovação. Isso porque depois da aprovação temos o processo de ISS e demais restrições para habite-se. Caso seja de seu interesse entre em contato comigo.
      Nesse Blog temos matérias sobre o andamento processual que pode te orientar caso deseje seguir com o processo sozinha.
      Independente da sua opção, qualquer dúvida que tiver retorne que teremos uma satisfação em poder ajudar.
      Abraços e um bom final de semana

  25. Boa noite,
    parabéns pelo blog.
    tenho um terreno de 10×50 m, nele existem 3 casas que eram do meu avô, após seu falecimento tive a idéia de construir casas geminadas e vendê-las, porém estou meio às cegas, pois não sei por onde começar. Primeiramente gostaria de saber quanto eu irei gastar com tributos e serviços de autorização da prefeitura para realizar a obra e após a construção dessas casas quanto irei gastar para legalizar o “condomínio” e a documentação das unidades.

    desde já agradeço o tempo dispendido.

    • Boa tarde Douglas, seja bem vindo e grato pelo comentários.
      A sua idéia é muito boa e tem muita gente investindo nesse ramo. Mas todo cuidado é pouco e devemos lembrar que hoje somente conseguimos bons resultados com vendas com o imóvel legalizado.
      Para iniciar e legalização, o primeiro passo é provar a titularidade do lote, no seu caso, se o imóvel era de seu avô, deverá ser aberto o inventário para esse fim.
      Se as três casas existentes no local tiverem IPTU, deverá ser requerida a demolição das mesmas por ocasião do projeto de legalização.
      Os custos ficam difíceis de precisar pois não levamos em consideração somente a área. Nesse blog partimos de uma cosntrução hipotética apenas para dar uma noção dos custos mas somente no caso concreto apresentado, com vistas a documentos, podemos opinar, para não passar uma informação errada e que acabe induzindo o cliente a erro. Caso tenha interesse, entre em contato conosco para melhor esclarecimento da tramitação
      Abraços

  26. Olá!!
    Meu nome é Marise. Preciso de uma informação.
    Moro na casa que foi da minha família, desde que nasci, a qual herdei por testamento, da minha Tia.
    Fiz o inventário, pela Defensoria Pública, desde 1993, ou seja, 20 anos…e ainda não consegui fazer a escritura, mas está perto disso acontecer!! Com fé em Deus!
    É uma casa de vila, que tem 72 m², de terreno.
    A escritura definitiva da casa, data de 1959. O IPTU está em dia.
    Várias reformas foram feitas com o intuito de manter o imóvel. A última foi em 2001.
    Gostaria de saber se existe um Órgão como a Defensoria Pública, que dá Assistência Jurídica, só que no caso Arquitetura, em assuntos de legalização de imóveis. É que foi modificada, devido a reformas que fiz, para manter o imóvel.
    Ao tentar contratar uma arquiteta, achei muito caro e não disponho de tal recurso.
    Sabe onde posso buscar as informações?
    Parabéns pela iniciativa!!
    Obrigada!

    • Boa noite Marise, seja bem vinda,
      Não conheço nenhum local que preste esse tipo de assistência.
      Por se tratar de uma prestação de serviços, como já escrevi nesse Blog, não temos tabelas e no mercado temos profissionais cobrando os mais variados preços pelos serviços.
      O processo administrativo para legalização requer um profissional habilitado no CREA mas você pode tentar minimizar os custos assumindo a responsabilidade com o andamento processual, ou seja, você contrata o profissional que irá apresentar o projeto devidamente assinado mas assume a responsabilidade de aprovar na Prefeitura, ISS, RGI, etc… Isso pode reduzir e muito o seu custo pois temos no mercado vários profissionais sérios que cobram apenas o projeto e não acompanham o processo por falta de tempo.
      Os engenheiros do DLF são, na sua grande maioria, muito solícitos quando o proprietário se dispõe a acompanhar o processo e orientam sempre de forma cordial e sem custos para o contribuinte.
      Abraços e no que precisar conte conosco

    • rssss… é verdade…. Engenheiros do Departamento de Licenciamento e Fiscalização – DLF. Hoje temos a nomenclatura de Gerência, passando a GLF. Há muitos anos atrás, falávamos em DED, Departamento de Edificações. Mas não precisa ir no Google não, acesse meu Blog e veja os endereços e telefones das Gerências…(não podia perder a propaganda….rssssss) Abraços e um bom dia

  27. Azenil
    Boa noite, meu nome é Maria, tenho um imóvel construído desde de 2007 com 470 mts de construção, não é legalizado e agora resolvi legalizar. Gostaria de saber qual é o passo a passo para esse processo desde a planta até a averbação. Como funciona o IPTU uma vez que até este ano esta isento, pagarei os anos anteriores. Fui na subprefeitura me informar e fiquei mais confusa, pois cada um me fala uma coisa diferente. Em média quanto vou precisar desembolsar.

    • Olá Maria, boa noite..
      O caminho é longo e nesse Blog tenho um passo a passo na página que fala sobre o processo administrativo para legalizar um imóvel. Explico ainda nesse tópico que você escreve sobre uma idéia de quanto você gasta. Valores mais exatos somente com vista aos documentos e ao imóvel, até porque a sua área é considerável o os valores de impostos serão bem altos. Só para ter uma idéia, legalizei uma casa em Campo Grande de 275,00m2 nesse mês que só de ISS o cliente pagou R$ 7.500,00 e de INSS cerca de R$ 13.000,00…. é muito caro mesmo e você tem quase essa área… Caso tenha interesse, entre em contato que apresentamos um orçamento sem compromisso.
      Abraços e boa noite

  28. Bom dia, Azenil. Parabéns pelo blog e pela generosidade em dividir seus conhecimentos conosco!

    Comprei um lote de um terreno que foi “fracionado” de forma ilegal em outros 4, ou seja, na prefeitura consta somente a área total. Havia uma construção comercial antiga que foi demolida, também sem autorização. Pagamos IPTU de área comercial. Dos 5 lotes, 3 estão com construções. Minha casa possui 2 pavimentos: 1º andar – sala, cozinha, lavabo, área de serviço e pequeno quintal; 2º andar – 3 quartos, 1 banheiro e 2 varandas, totalizando cerca de 90m². Recebemos notificação da prefeitura em nov. de 2010 e ainda não demos início às legalizações. Tenho urgência em legalizar minha casa. Tenho várias dúvidas. Uma delas é se podemos legalizar a construção junto à prefeitura mesmo não tendo a escritura e RGI dos lotes (frações), somente da área total. Tenho um arquiteto que fará a planta e assinará. Entretanto tenho dúvidas com relação aos demais passos. Gostaria de saber se você poderia estimar quanto gastaria para legalizar meu imóvel junto à prefeitura e quanto você cobraria para fazer o acompanhamento e assessoria?

    Agradeço imensamente.

    • Boa tarde Fabiene, grato pelas considerações e seja bem vinda,
      O seu relato é muito comum aqui no Rio de Janeiro. O grande obstáculo que enfrentamos no processo de legalização é que, pelo fato de não ter a fração reconhecida, você deverá apresentar projeto incluindo todas as unidades existentes no lote uma vez que a área que possui não está devidamente averbada. Esse é o grande problema pois nem sempre os demais proprietários tem a mesma necessidade que você.
      Depois de legalizar todas as unidades e abrir processo de inclusão predial (IPTU), será concedido o habite-se e com essa documentação você poderá apurar o valor a pagar de INSS e solicitar ao Registro de Imóveis a averbação das contruções e nesse momento propor também a instituição de condomínio edilício, atribuindo a fração ideal a cada unidade ou confirmando a fração que constar no documento que possui, se instrumento público for.
      Os custos, conforme escrevi nesse Blog, vão variar muito e dependemos do caso concreto para não induzir o cliente em erro. Opino que você solicite ao arquiteto que elabore o projeto, apenas a planta baixa com as devidas cotas, para que então possa apresentar orçamento da assessoria.
      Abraços e fico no aguardo
      Em tempo: Cuidado com o processo de notificação. Muitas vezes as multas vão ganhando valores elevados e depois de estarem em dívida ativa tudo fica mais difícil. Consulte o andamento pelo endereço ou pelo número do processo que consta na notificação. Vá em http://www.azenilcarvalho.com.br, acesse Links Interessantes e no link andamento de processo SMU Prefeitura vicê terá a opção de lançar o endereço ou número do processo para saber qual a atual situação do processo.
      Boa sorte

      • Obrigada pelo retorno e esclarecimentos. Consultei o processo de notificação e consta: “Extraído o auto de infração número…”. Você sabe o que isso significa?

      • Por nada Fabiane,
        Isso quer dizer que foi lavrada uma multa. Verifique a data pois se a multa não foi paga corre o risco de ser encaminhada à Dívida Ativa para a devida cobrança.
        Abçs

  29. Boa tarde, enfim, parece que encontrei um espaço que soluciona bem as dúvidas de custos e outros procedimentos junto a orgãos públicos. Sou de São Paulo, arquiteto e tenho encontrado dificuldades para fazer o orçamento para legalizar o usucapião, pedido de uma cliente . Nunca me apareceu um caso desse e fiquei perdido. Não quero ser injusto e nem quero ser injustiçado no valor. Pode me ajudar? Obrigado

    • Bom dia Edson,
      Na verdade, em um processo de usucapião, o engenheiro/arquiteto fica limitado a execução do projeto como documentação inicial. Esse projeto é uma planta de situação detalhada, com indicação dos imóveis e seus respectivos proprietários das laterais e dos fundos. Essa é a única diferença de um projeto normal de legalização. Deverá constar ainda a construção, se houver, cotando os afastamentos, etc.
      Aqui no RJ cobro cerca de R$ 30,00 por metro quadrado de área construída ou 10,00 por área de lote, no caso de não existir construção.
      Outra forma de cobrança que não gera injustiças é atribuir um valor de 2 a 3% do valor do imóvel.
      Abraços e boa sorte.

      • Muito obrigado, resolvido o problema! Mas surgiu uma outra dúvida, como calcular o orçamento de uma residência uma vez que o proprietário quer o orçamento do projeto de prefeitura independente do projeto de ampliação? – a casa é térrea e ele deseja construir um pavimento superior totalmente diferenciado com entradas independentes para outra família residir no mesmo imóvel. Novamente estou perdido, como é reforma e repensar totalmente o projeto devo cobrar 3% do custo total da obra? Quanto subtraio caso ele não queira o projeto de prefeitura? Muito obrigado novamente pela atenção.

      • Bom dia Edson,
        Na verdade o projeto de reforma é muito mais trabalhoso que o projeto de construção pois envolve todo o processo de criação, desenvolvimento e, muitas vezes, até chegar no projeto que agrade o cliente vários são os ante projetos elaborados.
        Sendo o projeto de sua autoria, seu trabalho fica integralizado com a entrega do mesmo. Caso o proprietário não tenha interesse em aprovar, poderá a qualquer tempo, contratar outro profissional que irá assumir a responsabilidade pela obra e dar o devido andamento na Prefeitura. O projeto, porém, será sempre seu pois não existe “substituição de autor do projeto”. O projeto será sempre seu, inclusive protegido pela Lei do Direito Autoral.
        Assim, você deve cobrar o projeto normalmente pois irá, obrigatoriamente, fazer o levantamento e execução do existente no primeiro pavimento e criar o segundo andar. Poderá adotar o parâmetro de 2% para o projeto e 1% para possível aprovação
        Abraços

  30. Olá Azenil,
    Pela excelência das informações encontradas aqui acho que você será a pessoa certa para me ajudar!
    Minha família possui um apartamento em um edifício na zona sul do Rio. O apartamento é de último andar e na convenção do condomínio consta que o direito de uso da laje é do proprietário do imóvel e somente deverá ser acordado pelos condôminos se a possível obra na cobertura levar em consideração transformações em áreas comuns do edifício (corredores, caixas d’agúa e etc). Sendo assim estamos pensando em construir na cobertura, fechando parte da área. Portanto não sei por onde começar, já li que não posso construir na área total do imóvel, mas ainda não sei a proporção possível. Qual o 1o passo a tomar? Procurar a prefeitura? Como? Você tem idéia de custos?
    Desde já agradeço.
    Mariana

    • Boa noite Mariana,
      O primeiro passo é comparecer na Prefeitura para saber se o zoneamento local admite o acréscimo pretendido. Mesmo que o condomínio aceite o acréscimo, não poderá essa norma interna ser superior à Legislação Municipal. O custo vai depender da área a ser construída, prazos da obra, entre outros. Voce pode ver no site http://www.azenilcarvalho.com.br, em links interessantes, onde licenciar. Lá voce terá o endereço do DLF correspondente ao seu bairro. Boa sorte

  31. Bom dia Azenil,
    Muito obrigada pela informação. Também me falaram que é preciso das plantas do edifício, isso é verdade? São necessárias antes ou após eu ir ao DLF para saber da possibilidade de construção? Posso conseguí-las nesse endereço? Você tem ideia de custos para adquirir essas plantas? Quais documentos preciso quando for na Prefeitura?
    Obrigada mais uma vez!

    • As plantas somente seriam necessárias para execução do projeto, caso seja uma obra viável.
      No DLF você poderá obter o número do processo na caderneta de numeração e, se necessário, solicitar no próprio DLF o desarquivamento para cópias. Essas cópias irão instruir o profissional que fará o projeto de legalização para comprovar o que poderá figurar como existente e facilitar o cálculo do ATE – Área Total Edificada.
      Esse custo é por metro quadrado do projeto mas não deve passar de 100 reais.
      Abraços e boa sorte

  32. Então pelo que entendi o 1o passo é ir ao DLF para saber se é possíel realizar a obra. No caso do meu endereço o DLF localiza-se na Bartolomeu Mitre. Somente se eles derem o OK para a obra eu peço as plantas do edificio, não é isso? Que setor eu procuro no DLF?
    Super obrigada!
    Mariana

    • Isso mesmo Mariana,
      O horário lá é de 11:00h as 17:00h. Terças e quintas tem audiência para casos específicos mas como o seu é só uma consulta você pode ir qualquer dia nesse horário e pedir para falar com o Engenheiro/Arquiteto responsável pela sua rua. Cada Engenheiro fica responsável por um setor e o ideal é que você fosse atendida pelo mesmo que irá analisar posteriormente seu projeto.
      Abçs

  33. Boa Tarde, Azenil! Primeiramente quero parabeniza-lo por compartilhar conosco seus conhecimentos que são de grande valia.

    Gostaria de legalizar um acrescimo ja construido há mais de 5 anos de 63 m² no 2º pavimento do imovel e dependente do 1º. Porem esse imovel se encontra em uma area que foi dividida por fração reconhecida e devidamente averbada entre eu e minha irmã. Cada fração tem acesso independente para uma via, tanto que a fração da minha irmã fora vendida já. O imovel se encontra em niteroi.
    Gostaria de saber quanto gastaria para legalizar esse acrescimo. Como proceder com relação aos calculos de INSS e ISS? Qual area que devo levar em consideração para os calculos , uma vez que o terreno não foi desmembrado e sim fracionado? Tenho direito a alguma isenção conforme a legislação municipal? Incorreria em multa pela obra ja concluida?

    Desde já , agradeço
    Vânia

    • Boa tarde Vania, grato pelas palavras
      Te respondi por e-mail sobre a Legislação de Niterói para o ISS. Não atuo nessa região mas vou tentar te orientar com base no que acontece aqui no Rio de Janeiro.
      Sua legalização vai depender do que a Prefeitura local, competente para legislar sobre o solo urbano, aprovar para a região em questão. Verifique o zoneamento e se é possível o acréscimo em razão do fracionamento existente.
      Antes de dar entrada em qualquer processo, compareça a Secretaria de Urbanismo para se orientar com o técnico da área. Somente depois de ter a certeza da aprovação você deve abrir o processo pois se fizer antes, corre o sério risco de sofrer as consequências caso sua obra não atenda as exigências locais.
      Depois disso, pesquise preços com engenheiros/arquitetos da região. Você encontrará os preços mais variados, porém, não utilize somente esse padrão (o preço ) na sua escolha. Procure saber os trabalhos realizados e os resultados obtidos pelos profissionais. Consulte o CREA local sobre o cadastro de engenheiros/arquitetos que atuam na região
      Se o acréscimo é dependência do existente não vejo necessidade de pagar o INSS uma vez que esse acréscimo não será levado a registro.
      Após a aprovação do projeto será necessário apurar o ISS para atualizar o cadastro do IPTU. O ato final é pedir a aceitação das obras concluindo o processo.
      Espero ter ajudado mas Niterói não é realmente a minha praia….
      Boa sorte e no que precisar retorne sem qualquer problema
      Abraços

    • DA ISENÇÃO – ISS – NITERÓI

      Art. 52 – Estão isentos do imposto:

      Alterado pelas Leis 1032/91; 1471/95; 1627/97;
      Vide Lei 1689/98 – concede isenção para hotéis e similares

      I. A prestação de serviços por entidades da administração indireta do
      Município (fundações, empresas públicas, autarquias e sociedades de
      economia mista);

      II. Os serviços de reformas, reestruturação ou conservação de imóveis
      de interesse histórico ou cultural, bem como em relação aos imóveis de
      interesse para a preservação do meio-ambiente, devendo ser respeitadas
      integralmente as características arquitetônicas das fachadas, e desde
      que já contemplados com a isenção do inciso VII do art. 11 da Lei nº
      480, de 24 de novembro de 1983, alterado pelo art.2º da Lei nº 1471 de
      14 de dezembro de 1995;

      III. Os espetáculos circenses nacionais e os teatrais:
      IV. As promoções de concertos, recitais, shows, festividades,
      exposições, quermesses e espetáculos similares, desde que as receitas
      se destinem a fins assistenciais, e
      V. Os serviços prestados por associações culturais, recreativas e
      desportivas, devidamente reconhecidas pelo Município, e desde que
      observado o disposto no parágrafo único deste artigo.

      Parágrafo Único – Não se aplica a isenção prevista neste inciso às
      receitas decorrentes de:

      1. serviços prestados a não sócios;
      2. venda de pules e talões de apostas, e
      3. serviços não compreendidos nas finalidades institucionais das
      entidades mencionadas, ou que façam concorrência com empreendimentos
      econômicos.

      REDAÇÃO dada pela Lei 1471/95, em vigor até 31/12/1997.

      Art. 52 – Estão isentos do Imposto:
      I – Os serviços prestados por entidades da administração indireta do
      Município de Niterói;
      II – Os serviços prestados por associações culturais, recreativas e
      desportivas, observado o parágrafo único deste artigo;
      III – Os serviços previstos pelo artigo 48 da Lei 480/83, quando
      prestados ao Município, bem como às entidades da administração
      indireta municipal.
      Parágrafo Único – Não se aplica a isenção prevista no inciso II deste
      artigo às receitas decorrentes de:
      1 – serviços prestados a não sócio;
      2 – venda de pules ou talões de apostas e;
      3 – serviço não compreendido nas finalidades específicas das entidades
      mencionadas.

      Obs.: Art. 4º, § 2º da Lei nº 1032/91 – revoga todas as isenções dadas
      antes da CF/88.

      12. Estão em vigor, de acordo com o art. 35 da Lei Municipal nº
      2.045/2002, a Lei nº 793/89 e o art. 16 da Lei nº 1.032/91, que
      concedem isenção de ISS para autônomos não localizados .

      Art. 53 – As isenções previstas nesta Seção dependerão do
      reconhecimento pelo órgão competente, na forma, prazo e condições
      estabelecidas pelo Poder Executivo.

      Parágrafo Único – Ficam mantidas as isenções não constantes desta
      Seção, que foram concedidas a prazo certo ou sob condições, até a
      publicação desta lei.

  34. Mas o calculo do ISS é baseado no valor total do imovel ou só do acrescimo? Desculpe, poderia enviar novamente o email, pois não o recebi.
    Muito obrigada pela orientação , Azenil!!

    • Enviei por este canal também, verifique.
      O ISS tem como fato gerador o serviço de qualquer natureza e no caso de obras, irá incidir sobre o serviço realizado. Assim, somente poderá ter como base o acréscimo, a menos que você não comprove a legalidade do existente. Neste caso irá incidir sobre toda a área. Verifique qual a área que você já paga de IPTU. O ISS será cobrado sobre a diferença do existente e que constar no IPTU

  35. Boa noite! a alguns anos atrás eu fiz uma obro de acréscimo no meu imóvel, com licença e obtive a aceitação da obra quando fui registrar no RGI, me pediram o CND do INSS. Como faço para regularizar depois de tanto tempo?

    • Boa noite Rudnei,
      O INSS prescreve em 5 anos conforme Código tributário em vigor. Assim, você deverá comprovar esse período através da certidão atualizada de aceitação de obras e apresentar os documentos exigidos para obter a Certidão por decadência.
      Depois disso, apresente a certidão de aceitação e CND no RGI para o devido registro
      Abçs

  36. Bom dia Azenil, fiquei muito feliz em encontrar o seu Blog que é bem esclarecedor!! Parabéns!!

    Estou com um problema, iniciei a compra de um imóvel, mas no momento de analisar as documentações, verificamos que no IPTU só consta a parte Territorial, ou seja, só consta o terreno de 222 m². A escritura da época menciona o terreno e apenas informa que há uma área em construção, porém hoje existe uma casa construída com 2 pavimentos. O 1º tem aproximadamente 80 m² e o 2º 90 m².
    Fiquei na dúvida se devo concluir esta compra ou não? Posso ter algum problema por não ter a casa declarada na escritura e no IPTU? Fica muito caro regularizar esta casa?
    Gostaria também dos seus contatos para uma possível analise melhor do caso.
    Desde já agradeço.
    Janaina Vellane

    • Boa tarde Janaina, grato pela palavras e elogios
      Seja bem vinda
      Você pode ter problemas sérios se for uma aquisição com recursos de agente financeiro pois fatalmente terá sua garantia negada.
      Se for uma venda à vista, seu problema vai ser que um dia terá que arcar com os custos da legalização.
      Verifique se o Registro de Imóveis também fala em “área em construção”. Caso tenha menção apenas do terreno, você terá que fazer todo o processo de legalização, com pagamento de projeto, ISS, INSS entre outros.
      Seguem os contatos para melhor orientação quanto a valores e processo de legalização
      Escritório: 21-3979-3377
      21-7837-6646 (Nextel)
      21-9983-2187 (Vivo)
      21-7303-2695 (Claro)
      21-8037-3561 (Tim)
      Abraços e uma boa tarde

  37. Buscando na internet sanar minhas dúvidas a cerca de legalização de imóvel, me deparei com este blog fantástico. O mais incrível que achei foi que você responde a todos.
    Comprei um terreno a quase 12 anos. O mesmo está quitado, não tenho a escritura,tenho que legalizá-lo. Tenho pago o IPTU como territorial .Já me informei e sei que tenho que pegar um documento da imobiliária que comprei para ir ao cartório…. Minha questão é: Construí a minha casa a quase 8 anos. É uma casa de 2 quartos, cozinha, sala e um mezanino( como a casa ficou alta aproveitamos o espaço para fazer esse mezanino) e um banheiro.da casa(lateral) Na frente no corpo da casa, um salãozinho(“bagunças”) Tem uma cobertura na frente e no fundo, uma varanda de fora a fora (largura do terreno 10m com um banheiro e um quartinho(mesmo tamanho do banheiro), onde fica a churrasqueira. Como devo fazer? onde tenho que ir primeiro? quem devo procurar? lembrando que não tenho planta, não tenho nada. O que devo fazer???

    • Bom dia Claudia, fico feliz em poder ajudar as pessoas, faz parte do meu trabalho. Grato pelo reconhecimento.
      Seu imóvel é no Rio de Janeiro?
      O primeiro passo é regularizar a propriedade conforme você já se informou. Oriento que peça uma certidão ao Registro de Imóveis para saber quem é o último dono que consta na matrícula pois você terá que obedecer a cadeia sucessória, ou seja, A vendeu para B que vendeu para você.
      So o documento que você tiver for uma escritura pública(lavrada em cartório de notas) você pode até começar o processo de legalização na qualidade de promitente comprador e ao mesmo tempo, dar andamento ao processo de propriedade.
      Depois disso, você deverá contratar engenheiro ou arquiteto para elaborar projeto de legalização a ser apresentado na Prefeitura. É importante, antes de dar entrada, verificar com o profissional se a sua obra já executada atende à legislação. Nesses casos o protocolo do pedido funciona na verdade como uma “denúncia”, ou seja, você comunica a Prefeitura que tem uma obra irregular e depois estará sujeita a toda tramitação processual e adequação da obra ao contido na norma vigente. Não adianta dizer que já fez há muito tempo, que comprou assim, etc pois o tempo decorrido não dá legalização ao imóvel.
      Nossa empresa está preparada para prestar toda orientação nesse sentido e se o imóvel estiver localizado no Rio de Janeiro, entre em contato para agendarmos um orçamento.
      Caso seu imóvel não seja no RJ, contrate um profissional da área e, caso tenha alguma dúvida, retorne sem problema algum para os esclarecimentos necessários. As leis variam um pouco de Município a Município mas o processo, em regra geral, é o mesmo.
      Abraços, um bom domingo e boa sorte

  38. Boa tarde Azenil, tenho uma pergunta a fazer, mas primeiro gostaria de parabenizar pelas orientações acima. Que bom que temos pessoas que se disponibilizam a orientar em determinados assunto, enquanto outros cobram por uma simples informação, fique certo que receberá em dobro.
    Minha pergunta é simples. Construí uma casa há sete anos nos fundos terreno do meu sogro e a casa dele (sogro) fica na frente. Ambas não são legalizadas e no RGI só consta terreno no nome do meu sogro, com isenção do IPTU. Temos a planta de cada casa assinada por um arquiteto, os pedreiros nem sei mais onde estão. A casa fica em Jacarepaguá. Quais as etapas e valores para legalização? Tenho que dividir o terreno primeiro? Quero que a casa que construí fique no nome do meu marido.
    Grata desde já, Priscilla.

    • Bom dia, grato pela palavras e seja bem vinda,
      Seu problema pode ser divido em dois: Um que se refere a propriedade e outro administrativo que se refere a legalização.
      Veja o que diz o artigo 1255 do Código Civil:
      Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
      Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
      Ou seja, como você construiu no terreno do seu sogro, ele é o proprietário do imóvel. Havendo acordo, poderá o imóvel ser adquirido pelo que construiu.
      Se o projeto que você tem assinado estiver de acordo com a legislação vigente poderá ser aproveitado diminuindo assim os seus custos.
      O primeiro passo é abrir processo no nome de seu sogro para legalização das duas unidades. Aprovado o projeto e com o pagamento do ISS,será solicitado o habite-se. De posse da certidão de habite-se será apurado o valor a pagar de INSS para então levar a registro as duas unidades.
      Neste ato, será solicitado ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício par abertura de duas matrículas individualizadas para cada imóvel.
      Com as matrículas individualizadas, seu sogro poderá então fazer a venda do imóvel. Deverá, por ocasião da venda, observar se existem outros irmãos pois seu sogro pode vender somente o que chamamos de sua parte “dispinível” que equivale a metade de tudo que ele tem. Provavelmente, se existirem outros irmãos, estes deverão assinar a escritura de venda a seu marido, concordando com o ato.
      Os valores dependem da área total construída que não foi informado.
      Qualquer dúvida a mais entre em contado.
      Abraços e boa semana.

  39. Boa tarde!
    Minha sogra tem um terreno de 12 x 70,sendo que meu marido quer a parte dele para legalizar e começar a construir nossa casa,mas tem minha sogra e cunhada,a divisão tem que ser para os dois,pois minha sogra disse que divide a parte para eles dois que são herdeiros.Gostaria de saber qual procedimento temos que fazer.Desses 12 metros de frente temos que deixar uma passagem de quanto para a parte dos fundos e dos 70 metros ele pega o que perder na passagem ou não e no caso os 70 m divide 35 para cada.Nós ajude se for possível. Muito obrigado.

    • Boa noite Ana, seja bem vinda
      Com a morte de seu sogro, abriu-se a sucessão. Pelo seu relato, sua sogra tem direito a 50% e 50% restante serão divididos entre seu marido a sua cunhada.
      A primeira coisa a fazer é o inventário. A herança é uma das formas de aquisição da propriedade e, consequentemente, além dos custos processuais vocês terão que pagar o ITD (4% do valor atribuído ao imóvel).
      O imóvel é indivisível e cada herdeiro terá um percentual do bem. Assim, todos terão direito a casa, ao terreno, na devida proporção.
      O Registro de Imóveis não faz o que chamamos de “reserva de domínio”. Assim, para dividir o terreno, será necessário a existência legal duas unidades. A partir daí poderá ser solicitado o fracionamento e instituição de condomínio para que sejam determinadas as áreas correspondentes a casa unidade. Veja nesse Blog a diferença entre fracionamento e desmembramento. Com 12 metros de testada não é possível desmembrar, apenas fracionar mas será necessário a existência de pelo menos duas unidades legalizadas.
      Depois desse procedimento, sua sogra poderá doar ou vender a sua parte a seus filhos, desde que todos concordem.
      Abraços e boa sorte

  40. Boa tarde, Dr. Azenil!
    Comprei um terreno de 250 metros quadrados (totalmente calegalizado) na Curicica, Jacarepaguá que tinha uma pequena casa nos fundos (36 mq). Construí na parte da frente mais oito kitinetes de 21 metros quadrados cada para aluguel. Gostaria de saber se há possibilidade de regularizar estes imóveis, pois penso em vendê-los. Dei um limite de 3 metros do muro para a frente, o prédio tem 2 andares e uma escada de servidão para as quatro unidades de cima. Se houver algum problema devido ao tamanho das kitinetes, haveria a possibilidade de eu unir de duas em duas, fomando 4 apartamentos de 2 quartos com 42 metros quadrados cada. Enfim, o que o senhor me sugere para que eu tenha imóveis completamente regularizados? Muito obrigado desde já e parabéns pelo seu trabalho.

    • Boa tarde Eduardo, grato pela visita e comentários.
      Há algum tempo (até 2008) você poderia utilizar os favores do Decreto 9218/90, porém esse Decreto não está mais em vigor e é grande a expectativa pela sua volta ou algo parecido.
      Pelo seu relato, temos como alternativa os favores da Lei 2079/93 (vá em http://www.azenilcarvalho.com.br e acesso Links interessantes).
      A questão é verificar junto ao DLF se a referida Lei tem aplicação no seu local pois em Jacarepaguá temos algumas áreas vinculadas a PEU – Plano de Estruturação Urbana.
      A saída com unificação de unidades poderia ser favorável mas temos que observar possibilidade de vagas de carro, taxa de ocupação, entre outros parâmetros.
      Depois de legalizadas, seria necessário a instituição de condomínio junto ao RI para venda das unidades separadas.
      Abçs

  41. Olá Dr.
    Quero comprar uma casa em campo grande – ms mas o dono disse que nao tem o habite-se, quais documentos devo solicitar ao mesmo para ver o que ele tem e o que não tem de pendencias ?

    Ligarei p/ vcs amanhã para a prestação de serviços.

    Obrigado
    Roque
    11 9 9292-4848
    Carapicuiba – SP

    • Boa noite,
      Os principais documentos são o Registro de Imóveis e o IPTU. O fato de não ter o habite-se deve ser levado em consideração mas se constar no RI a construção e o IPTU estiver compatível com o local, é possível financiar.
      Aguardo o retorno e grato pelo contato

  42. Bom dia Azenil, estou estudando a possibilidade de comprar uma casa em Maricá – RJ, porém estou preocupada com os gastos futuros para passar o imóvel para meu nome e legalizá-lo, você sabe qual é o preço médio que poderia gastar? Sabe se a diferença é muito grande em relação ao Rio- Rj? Fico grata desde já e parabéns pelas informações já contidas.

    • Bom dia Teresa, seja bem vinda e muito grato pelas palavras
      Os custos não mudam muito pois a tabela dos Cartórios é Estadual, ou seja, é base Estadual e vale para todo o Estado do Rio de Janeiro. O que pode mudar é o ITBI que tem base Municipal e pode variar de 2 a 3% do valor do imóvel.
      Recentemente os valores dos emolumentos aumentaram e agora levam em consideração o valor do imóvel. Uma escritura hoje custa cerca de R$ 1.200,00. Somam-se a esses valores os custos de certidões negativas, para o casal em torno de 1.500,00 e mais o valor do ITBI, 2% do valor do imóvel. Fora isso você pagará, após lavrar a escritura, o registro de imóveis para assegurar que o imóvel é seu de fato e de direito.
      Estamos falando de um imóvel regular, devidamente registrado e com ITPU. Se a compra for através de instrumento particular, muda tudo pois não terá os custos de cartório, cada imobiliária cobra o valor que quiser pelo instrumento, não havendo uma tabela específica para tal.
      Abraços e aproveite Maricá que é um Município muito bonito

  43. Em primeiro lugar eu quero parabenizá-lo por esta iniciativa que tem esclarecido muitas dúvidas com muita eficácia.
    Eu sou profissional arquieto e estou fazendo uma legalização.
    1º dúvida: O terreno possui no RGI e no PAL as medidas de 15m x 36m, mas no real ele mede 19,50m x 36m. O que devo fazer lançar a planta da nova construção levando em consideração as medidas do RGI ou peço a meu cliente que faça a retificação de área no cartório? Ainda assim corre o risco de algum confrotante ter sido lesado pelos antigos proprietários, ou na melhor das hipóteses ter havido erro da própria prefeitura. O terreno e os confrontantes possuem PAL de 40 anos atrás na Região do Tanque – Jacarepaguá. Nunca houve nenhuma solicitação de retificação por parte dos confrontantes. Se for optado por retificação de área haverá muita burocracia?

    2º dúvida: O meu cliente quer construir uma casa naárea da frente deste terreno em questão, acontece é que no terreno aos fundos, possui 3 casas construídas. Nunca houve uma legalização de planta dos imóveis na prefeitura. Eu poderia lançar na planta apenas a nova construção, como se o terreno estivesse vazio e numa segunda etapa legalizar e lançar numa planta os imóveis antigos contruídos no terreno ou teria a obrigação de lançá-los agora nesta etapa num mesmo processo, solicitando a licença de construção da nova casa, já com os fracionamentos das demais áreas dos imóveis antigos?

    Desde já agradeço a sua ajuda.
    Abs, Alysson.

  44. Boa tarde Alysson, grato pelas palavras e seja bem vindo.
    Ao figurar o que existe no local em desacordo com o RGI a Prefeitura irá condicionar o habite-se a apresentação de retificação de metragem na Vara de Registro Público. Esse é procedimento correto.
    Você pode buscar informação no RGI da área, no caso o 9º Ofício de RGI, se existe a possibilidade de uma retificação de metragem sem o procedimento judicial.
    No projeto deverão constar todas as edificações existentes no lote, figurando as construções existentes como “a legalizar” e a nova como “a construir”. Verifique antes de mais nada se as construções existentes atendem à legislação. Caso contrário, o ato de pedir o licenciamento da construção nova funcionará como uma denúncia às demais pois no momento não temos nenhum decreto vigente que facilite esse tipo de legalização.
    Abraços e boa sorte

  45. Prezado,

    parabéns pelo blog. Minha história é a seguinte: comprei um apartamento no qual o antigo proprietário iniciou a construção do segundo andar sobre um apartamento no 3 andar de um prédio. Realizei a compra,do apartamento original (99 m² da parte inferior) e finalizei a construção do andar de cima.(90 m²). O fato da obra estar concluída e ter sido realizada em um prédio altera algum dos passos citados por você nesse post? O síndico me orientou a contratar um engenheiro para fazer os cálculos e atestar que a construção não comprometeu a estrutura do prédio.

    Obrigado pela atenção.

    • Bom dia Felícia, grato pelos elogios e seja bem vinda.
      Ao adquirir uma unidade em um prédio composto por várias outras unidades você adquiri uma fração do terreno e ficará sujeito às normas de condomínio.
      Para legalizaçao na Prefeitura, órgão competente para esse fim, deverá contratar engenheiro/arquiteto que irá fazer o projeto e dar assim início ao processo administrativo de legalização. Antes disso, recomendo que verifique na Prefeitura se o gabarito local permite esse acréscimo e se a obra relizada atende à legislação. Deve ainda verificar o direito de uso da laje pois, em regra, o que está acima do último pavimento é parte comum da edificação e o proprietário do apartamento do último andar não pode edificar, salvo disposição expressa na escritura devidamente registrada no Registro de Imóveis. Quando contratar o engenheiro para fazer o projeto, este será o responsável pela obra e firmará documento perante o CREA, chamado ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – e uma de suas atribuições erá atestar a segurança do acréscimo de área.
      Abraços o boa sorte

  46. Bom dia Azenil,
    Seu blog é muito esclarecedor e ótima iniciativa. Gostaria se possível que você me tirasse uma dúvida. Estou interessada em adquirir um terreno o qual o dono obteve através de usucapião há mais de 15 anos e ainda não fez a transferência de propriedade. O IPTU do terreno esta ok. Esta negociação é viável? qual é o procedimento para isto?
    Obrigada pela atenção,

    • Boa tarde Cristiane,
      A Usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade, ou seja, você não compra de ninguém, você adquire a propriedade quando preenchidos os requesitos estabelecidos na Lei. O Juiz declara, através de sentença judicial, a posse a seu favor e além de declaratória, a sentença tem natureza constitutiva pois constitui o seu direito sobre a propriedade.
      Você pode somar a posse “velha” na posse “nova”, desde que não tenha oposição, entre outros requesitos na Lei.
      A negociação é viável desde que você tome os cuidados necessários e elabore documento de compra e venda bem detalhado, objetivando ajuizar o mais breve possível ação de usucapião a seu favor para resolver a propriedade do bem. Verifique ainda se não há qualquer oposição a essa posse e possíveis débitos de contas de água, desapropriações, etc.
      Abraços e boa sorte

  47. Bom dia Azenil, construí uma casa em um terreno 12 x 30 a mais ou menos 26 anos.Paguei o INSS para os funcionários, mas não dei baixa quando terminei a obra, portanto não tenho o abite-se. Que medidas devo tomar para legaliza-la? Ficará muito caro para legaliza-la, ela possui 61 mts².

    • Bom dia Marcio,
      O fato de ter pago o INSS não tem muita relação com o habite-se. Você não informou se na época licenciou a obra. Isso é feito na Prefeitura local. Com a licença de obras, projeto aprovado e posterior habite-se é que se apura o valor a pagar de INSS para levar o imóvel a registro. Se você comprovar a idade do imóvel acima de cinco anos você estará isento do pagamento de INSS. Pela área declarada, ocorre também a isenção por ser abaixo de 70m², desde que seja sua única moradia. Os valores dependerão muito do que você jpa fez até agora, do seu cadastro de IPTU, entre outros, Se o imóvel estiver localizado no Rio de Janeiro, podemos apresentar proposta para realização do serviço. Abraços e boa sorte

  48. Boa tarde Azenil,
    Gostei muito do post! Sou do interior de SP e tenho uma dúvida: meus pais possuem uma casa na qual era legalizada a construção de uma edícula, há mais de 10 anos atrás, porém, há uns 5 anos eles construíram uma casa no mesmo terreno na frente da edícula e o projeto foi feito por um arquiteto, porém não foi legalizado, sequer foi feita uma nova planta da nova área construída. A casa hoje está finalizada, porém não sei por onde começar e o que devo fazer para legalizar a obra nestas condições. J tentei obter informações na prefeitura, mas me explicaram de forma bem confusa. Sei que você é de outro estado, mas agradeço se puder me dar uma direção para este tipo de caso. Aguardo o contato e Parabéns pelo blog!c

    • Olá Cristiane, grato pela visita e comentários.
      A melhor pessoa para te orientar seria o arquiteto que fez o projeto. Se ainda tiver contato com ele pois você vai precisar, além dos projetos, da assinatura dele e de seus documentos para abrir processo administrativo.
      Cada Município tem sua legislação própria mas em regra, temos a abertura de um processo administrativo onde você irá juntar os documentos do lote, do proprietário, o projeto e os documentos do arquiteto ou engenheiro que irá assinar como responsável. Depois de aberto o processo, a Prefeitura irá verificar o atendimento à legislação e então irá aprovar o projeto ou colocar exigências a serem cumpridas. Superada a etapa da aprovação, teremos que apresentar alguns documentos para o habite-se, tais como o comprovante de pagamento de ISS, certidões de instalações de água, luz, esgotos, etc.
      Após a vistoria da Prefeitura e cumprida as formalidades legais é emitido o habite-se para averbar a construção no RGI.
      É basicamente isso mas opino que procure um profissional qu atue na área para melhor orientação. Verifique ainda com vizinhos ou amigos que já precisaram do serviço e busque uma indicação. Nem todo arquiteto ou engenheiro está preparado para um processo de legalização.
      Abraços e boa sorte

      • Era o que eu temia, pois não tenho o contato do profissional, mas agradeço pelas informações! Sucesso no blog.

      • Por nada, mas faça o que falei, busque uma indicação com alguém que já legalizou recentemente. O CREA local costuma fornecer uma lista dos profissionais que atuam na área através do CREA Digital em http://www.creadigital.com.br/portal
        É um cadastro confiável. Navege por lá e boa sorte na escolha.
        Abçs

  49. Tenho uma casa de 279 m2 , são dois andares e uma garagem sobre pilotis , tentei fazer a obra legalizada , mas tinha pressa e meti bronca, em 10 meses entrei para morar, tenho habite-se do esgoto e agua, , e meu iptu passou a predial desde 1998, como posso legalizar essa casa e mais ou menos qto eu gastaria?

    • Bom dia,
      Para ter habite-se da água e esgoto seria necessária a licença de obras, você tem?
      Para apurar o valor estimado seria necessária uma visita ao imóvel e vistas aos documentos que você tem. Esse imóvel é no Rio? Retorne com maiores detalhes para uma resposta mais precisa.
      Abrçs

  50. Boa Noite Gostaria de uma orientação. Meus sogros possuem um imóvel com escritura do terreno, mas há duas casas construídas. Em abril de 2010 foi expedida uma certidão de regularização da obra (programa de anistia) pela Prefeitura, com a metragem total de 195 metros. Encontrei carnes de IPTU de 2006 com a metragem de 164 metros, somente em 2011 a metragem foi atualizada para 195 metros. Sobre qual metragem deverá ser paga para expedição da certidão do INSS? É possível a isenção sobre a metragem anterior à expedição da certidão? E qual será o valor aproximado a ser pago? Obrigada

    • ola! alguns meses atras, eu entrei em contato com o seu escritori para saber o custo de uma legalizao de imvel feito por vocs. A atendente pegou meus dados dizendo que eu receberia um contato de vocs o que no ocorreu at hoje!poderia verificar??

  51. Boa tarde Azenil,
    Há 4 anos fiz a compra de um apto de 60m2 em um edifício residencial de 6 aptos (7 incluindo este). Esse apto é o único no prédio que não está legalizado na prefeitura e registro de imóvel. Também não tem energia elétrica individual, a luz dele é junto com a luz do corredor do condomínio. Minha duvida é se tenho que fazer a planta dele somente ou a planta de todo prédio acrescentando esta unidade? E qual o passo a passo para legaliza-lo?
    Grata,

    • Boa tarde Ana,
      Para solicitar a legalização é necessário saber qual tipo de documento de aquisição de propriedade você tem. Em tese, os seis apartamentos existentes devem possuir fração ideal do terreno e com a legalização da sua unidade, se possível, seria necessária a redistribuição das frações. Isso é um pouco complicado pois irá envolver o direito de propriedade de cada apartamento com alterações no Registro de Imóveis. Você pode fazer o projeto só do seu apartamento e na planta de situação detalhar o quadro de áreas para verificar o atendimento da taxa de ocupação, área total edificada e outros parâmetros. Oriento que antes de dar entrada compareça ao setor responsável da Prefeitura e se informe sobre a possibilidade de legalização para não correr o risco de abrir um processo e acabar se denunciando numa obra irregular.
      Abçs

      • Contrato de compra e venda de gaveta com assinaturas reconhecidas. Sim, os demais possuem frações e com certeza se registra-lo irá alterar as frações dos demais. Isso é possível? Existe um custo para alterar todas as frações? Obrigada Azenil, vou verificar junto ao setor de urbanismo antes de me enrascar.

      • É possível sim ana, desde que os demais concordem. Existe ainda a opção de de considerar o seu acréscimo como vinculado a uma fração apenas e aí fica mais fácil pois você só dependerá de um proprietário. Não tem como dar uma idéia de custos sem ver os documentos pois recentemente o Registro de Imóveis aumentou absurdamente sua tabela, que agora é em função do valor do imóvel.
        Apenas reforçando que você só poderá alterar as frações depois que legalizar a nova unidade.
        Abçs

  52. Boa Tarde Azenil. Muito obrigado pelas informações, mas gostaria de fazer uma pergunta:

    Eu tenho um terreno que oficialmente é 8 X 22 e recentemente comecei a construção. Ele era parte de uma fazendo que foi desmembrada e só tenho um documento de compra e venda assim como todo o bairro.

    Durante a contrução eu percebi que me vizinho entrou em meu terreno, de forma diagonal, e eu perdi 40cm na parte da frente e 1mt na parte de trás e como ele não é “aberto a conversação”, eu pretendo legalizar o imóvel para reclamar judicialmente estas medidas, minhas principais dúvidas são:

    1 – Para mim vale o procedimento de regularização acima?
    2 – Os documentos de compra e venda, onde consta que o terreno é 8X22, é prova para meu pedido ou será necessário laudo técnico?

    Grato e Parabéns pelo blog

    • Boa tarde Thiago, grato pela palavras
      Em primeiro lugar é preciso saber qual documento expressa o que você chama de “metragem oficial”. Somente serão reconhecidos os lotes registrados no Registro de Imóveis ou com metragens traduzidas em PAL – Projeto Aprovado de Loteamento – devidamente aprovado pela Prefeitura. A legalização do imóvel se dá na Prefeitura, que é competente para tal. Porém, a Prefeitura não tem competência para legislar sobre o direito de propriedade, que é o seu caso. Antes de pensar em legalizar a edificação é preciso dar legalidade ao lote onde a mesma foi construída. Verifique se esse “desmembramento” foi aprovado, o que já seria um bom sinal. Caso contrário, entendo que deverá propor uma ação de usucapião para regularizar a propriedade, independentemente de abrir um processo criminal em face do autor nos termos do artigo seguinte:
      Alteração de Limites

      Art. 161 – Suprimir ou deslocar tapume, marco, ou qualquer outro sinal indicativo de linha divisória, para apropriar-se, no todo ou em parte, de coisa imóvel alheia:

      Pena – detenção, de 1 (um) a 6 (seis) meses, e multa.

      Abraços e boa sorte

  53. boa noite, gostaria de tirar uma duvida, estou pretendendo compra um imóvel na região dos lagos em araruama, segundo o vendedor, o imóvel fica situado em um terreno que tem 5 casas, 3 já foram vendidas, é tipo uma vila, o vendedor disse que s casa estão desmembradas, minha duvida é quais os riscos que posso correr comprando esse imóvel, e qual a documentação que devo solicitar para confirmar a legalidade do imóvel.

    • Boa tarde,
      Voce deve pedir o Registro de imóveis atualizado comprovando a averbação das construções e instituição de condomínio edilício onde deverá constar a fração e a área de utilização (área que pertence exclusivamente ao imóvel).
      Solicite ainda a licença de obras/habite-se e IPTU para verificar se a área atual corresponde a área que foi aprovada. Se tiver tudo isso, você poderá confirmar a legalidade do bem.
      Abçs

  54. Boa Noite,
    Gostaria de tirar algumas duvidas a respeito de uma compra de um terreno que está sendo legalizado junto a prefeitura. ( acompanho o processo de legalização via internet e o mesmo se encontra em andamento o terreno ficará em um condominio ao qual também se encontra em processo de legalização – ROCHEDO DOS CARAVELLAS – GREEN PARK- situado na sulacap- RJ).ao adquirir o terreno só precisarei do RGI ? todo o processo de legalização seria somente com o imóvel já pronto ?

    • Boa noite Rodrigo,
      Seria necessário ter maiores informações quanto ao processo de legalização do lote. Pelo seu relato, é possível que seja um loteamento com vários lotes individualizados ou ate mesmo para construção bi familiar ( duas unidades por lote ) o que é muito comum nessa área. O que irá te garantir a propriedade é o Registro de Imóveis em seu nome com a respectiva fração ou área correspondente ao lote adquirido. Em alguns casos o incorporador aprova um projeto modelo que deverá ser objeto de memorial descritivo e o adquirente se obriga a executar a obra naquele padrão. Verifique atentamente essas questões para não ter surpresas no fechamento do negócio.
      Abçs

  55. Boa Noite. Fiquei interessada em uma casa em Niteroi, mas o 2 andar e o terraco n estao averbados. A area total e de 200 metros quadrados. A imobiliaria falou para eu fazer uma promessa de compra e venda, dando a metade do valor e o restante apos a averbacao(segundo eles dura 45 dias). E se demorar muito e ela n fizer a averbacao? Quais os riscos que corro?
    Seria muito caro se eu fizesse? Abs!

    • Bom dia,
      Você pode estipular multa contratual pelo atraso, porém não terá a garantia que o prazo será cumprido pois dependerá da Prefeitura e outros canais.
      Eu optaria por dar um sinal a título de arras, conforme artigo 417 e seguintes do Código Civil, estipulando que, caso legalização não cumprida no prazo, o valor dado deverá ser restituído em dobro.
      Você não falou sobre a posse do imóvel. A situação mais vantajosa para você é que, com o valor de 50%, você receba o imóvel e passe a usufruir do bem. Assim, será de total interesse do vendedor regularizar a sua parte para receber o restante.
      Abçs

  56. Boa tarde,
    Estou construindo uma casa em cima a do meu pai ,embaixo tem IPTU RGI tudo direito, mas em cima aonde estou construindo não legalizei nada.O que devo fazer e qual os procedimentos para legalizar passa para meu nome
    A casa tem 107 metros quadrados

    • Boa tarde,
      Você terá que fazer um projeto de legalização de modificação e acréscimo para regularizar o imóvel. Posteriormente poderá solicitar ao RI o fracionamento para, futuramente, poder alienar o imóvel, se for da sua vontade

  57. Bom dia,gostaria de tirar duvidas comprei um terreno de 460 m em Arraial do Cabo e fiz planta e registrada na Prefeitura e construi uma casa de aproximadamente de 90m e quero legalizar esta obra o Iptu sai como Territorial. Qual o primeiro passo,pois pretendo vender esta casa,através da Caixa.Qual o custo,pois a pessoa interessada quer me adiantar os valores para legalização.

    • Boa noite Gilson,
      Ao término da construção você deve solicitar na Prefeitura o Habite-se juntando os documentos exigidos na licença. Entre esses documentos estará o comprovante de cadastro junto ao IPTU, passando o lote de terreno a prédio. Com o habite-se, deverá solicitar a averbação da construção no Registro de Imóveis.
      Abçs

  58. Boa Noite Prezado Azenil quero parabenizar pelo grande Sucesso do Blog e pela prestação de serviço que vcs tem feito à sociedade, sou estudante de Engenharia, tenho emprego fixo e nas horas vagas trabalho como freelance fazendo projetos afim de ter uma renda extra. Bom, desejo entrar mais afundo neste ramo de legalização de casa e obras, e não somente fazer “projetinhos” como tenho feito. Enfim, Quero agora um algo a mais, subir mais um degrau na área, tais como, também, aprender mais sobre os assuntos pertinentes a legalização de obras desde: quais projetos (ao certo) de uma edificação, são necessários para apresentar a prefeitura ( Ex: locação, implantação, planta baixa, corte…) como os demais processos como Placas entender um pouco mais sobre Impostos ISS, INSS etc… Minha pergunta é: Existe algum curso de especialização para aprender mais sobre o passo a passo e os devidos procedimentos a tomar referente a este assunto? ou com um pouco de força de vontade pesquisa e claro aquela visitinha à Prefeitura para pegar os procedimentos devidos, eu consigo aprender tudo (sem ajuda de curso) e ir mais além do que ficar fazendo simples projetos? Sabendo eu, claro, que de tudo Isso só não poderei assinar, por não ter ainda, uma formação técnica.

    • Bom dia, grato pelos elogios,
      Aproveito para divulgar meu livro ” O Processo Administrativo na Legalização de Imóvel Residencial Unifamiliar”. Com uma linguagem simples você terá noção de toda tramitação processual além dos conceitos de ISS, INSS, Habite-se, entre outros. Custa apenas R$ 20,00 mais as despesas de envio. Dependendo da sua localização no Rj podemos entregar sem custos. Não conheço nenhum curto nessa área e tudo que aprendi é fruto de 30 anos de experiência. Atualmente sou docente da Unigranrio em Caxias na área de Engenharia e temos um estudo para implantar um curso de Pós nessa área, talvez já no ano que vem. Até lá, creio que o livro te dará um bom suporte para iniciar nesse novo ramo. Abçs e boa sorte

      • Sou residente em caxias, e me Interessei pelo livro, posso até marcar um dia para ir a Unigranrio, lhe encontrar e comprar em sua mão, se não tiver nenhum problema é claro. Como estou de férias posso ir a qualquer hora da manhã ou atarde, como podemos fazer? vc pode me dar seu contato?

  59. Comprei uma casa que nos fundos foi construída outra no mesmo terreno, mas não foi averbada já dei entrada, e meu financiamento foi aprovado,gostaria de saber se desisto do imovel embora tenha gostado muito dele, mas tenho uma necessidade de mudança com urgência fico com medo de esperar e o engenheiro não aprovar, tem chance de regularizar o que precisa?e se demora muito.

    • Boa tarde Claudia,
      Infelizmente algumas imobiliárias e proprietários insistem em vender imóveis que não preenchem os requisitos mínimos para serem aceitos como garantia. A regra é a seguinte: uma casa, um financiamento!. No seu caso relatado, você terá que legalizar a casa dos fundos e promover o fracionamento do imóvel para poder comprar apenas uma unidade. Se você negociou os dois imóveis com o proprietário, não conseguirá financiar pois a Caixa e demais agentes financeiros permitirão apenas um imóvel por financiamento. A opção seria legalizar a casa dos fundos como se fosse uma dependência da casa da frente, sem cozinha, como se fosse uma edícula. Assim existiria a possibilidade de financiar mas antecipo que os custos são elevados, com pagamento de projeto, assinatura do engenheiro, ISS, enter outros…
      Abçs

  60. Bom dia. Possuo um imóvel de 38 metros quadrados originais de sala quarto cozinha banheiro e área, onde construí sem licença mais dois pavimentos, ficando com duas casas com entradas independentes. A casa do térreo é composta de sala quarto cozinha banheiro e área; a casa de cima com uma escada de concreto lateral é composta de dois andares, tendo no primeiro andar sala quarto cozinha banheiro e área; no segundo andar 2 quartos de solteiro saleta banheiro pequena varanda coberta e quintal, tendo ainda uma escada caracol levando até um terraço descoberto na metade do terreno, a outra metade é de telha de alumínio (os dois quartos de solteiro) e um pequeno quintal descoberto, acredito totalizando uns 96 metros quadrados de construção. Gostaria de legalizar como sendo uma única casa, fazendo as obras necessárias. O problema é que já me disseram que minhas escadas estão fora do padrão e não conseguiria legalizar. Pelo que já fiz acredito que ficará inviável modificar as escadas. Como resolver isso?

    • Boa tarde,
      Seria necessário vistas ao projeto para melhor análise do caso concreto. As exigências para prédio unifamiliar, no caso uma unidade apenas, é bem simplificado, admitindo escadas de até 60cm, inclusive em caracol. Para prédios multifamiliares é exigida a largura mínima de 1,20m para a escada e não é admitida escada em caracol, salvo se para acesso a entrepisos da mesma unidade. A cozinha na casa de cima seria impedimento para legalização como única casa uma vez que, pelo fato de ter duas cozinhas, será considerado como duas unidades, assim como as entradas independentes. A saída seria transformar essa cozinha em uma área, copa ou coisa parecida, descaracterizando assim a segunda unidade e prever um acesso interno entre os pavimentos. Dependendo do local será observado ainda os parâmetros de taxa de ocupação, vaga de carro, entre outros.
      Abçs

      • OK. A casa não tem planta, é de vila e germinada com um corredor de servidão de mais ou menos 1,20 m, no bairro de Madureira – RJ, porém tenho Escritura e RGI em meu nome. Pretendo transformá-la em uma única residência, eliminarei uma das cozinhas e uma das entradas, fazendo a comunicação entre os andares por escadas de concreto revestida de piso frio, que já estão prontas. Já que disse que elas podem ter 60cm de largura fiquei mais tranquilo, pois tem mais, porém qual seria a largura e altura dos degraus exigidas? Os degraus das minhas tem 19 cm de largura e 20 cm de altura. Outra coisa: Eu perdi o contato com o pedreiro que fez minha obra.

  61. Boa tarde Sr. Azenil. Quero agradecer o primeiro esclarecimento (18 set 2013) e não querendo abusar, mas já abusando, aguardo sua resposta sobre a largura e altura das escadas (continuação da resposta).
    Continuando: Na casa de baixo mora minha mãe, já com 75 anos, estou querendo legalizar mas esbarro em uma situação que vou lhe explicar e gostaria de uma orientação: Para eu legalizar essa casa como uma só, como descrevi no outro post, terei que tirar minha mãe de lá, pois ela não aceitaria morar na mesma casa que minha esposa. Aí é que começa o problema, pois poderia pagar um aluguel para ela, mas tenho medo de sua reação, que tanto pode ficar magoada, como pode não querer me dar despesas ( não ganha o suficiente de pensão para pagar um aluguel), entrando em algum tipo de depressão. Quero regularizar e estar dentro da lei, mas como não posso regularizá-la como duas residências, devido a largura da escada de entrada da 2ª residência ( 80 cm), fiquei com esse problema que descrevi. O que o senhor me orienta a fazer? Desde já agradeço.

    • Boa tarde,
      O ideal seria fazer uma visita ao imóvel para ter uma noção real do problema para buscar a solução, talvez com a execução de uma outra escada. Esse visita não custa nada e você somente irá pagar caso queira me contratar para legalizar o que for possível. Se tiver interesse, entre em contato pelo tel. 3979-3377 e agende com a Patrícia, minha secretária.

  62. Oi. Boa tarde. Gostaria de saber se existe risco em se comprar imóvel de Posse e qual a diferença que existe entre esses imóveis e os que possuem Escritura?

    • Boa noite, grato pela visita.
      A aquisição de uma posse tem a desvantagem de que o adquirente não terá a propriedade do imóvel. A propriedade só será plena quanto o justo título for registrado no Registro de Imóveis e posse não se registra. Quando o imovel é vendido através de uma escritura pública e quem vende é o proprietário que consta no RI, o próximo passo é levar a escritura a registro e assim transmite-se a propriedade. Se a pessoa que está vendendo não consta no Registro mas tem a posse mansa e pacífica do imóvel, poderá transmitir essa posse. Quem comprou poderá propor ação de usucapião para ter o registro em seu nome se preencher os requesitos legais. Abçs

  63. OLá Azenil, como vai?
    Gostei do se blog e esclareci algumas coisas e outras preciso lhe perguntar: Eu e meu sócio, aqui em São Paulo, estamos com um imóvel comercial num processo de locação e esbarramos em algumas coisas: o imóvel está registrado na prefeitura com uma matrícula que o classifica como residencial e não comercial e o mesmo teve atividades comerciais por 10 anos. Já foi a residência da proprietária por muitos anos e depois ela colocou para alugar como comercio. Não há débitos e a proprietária disse que nenhum profissional solicitou e/ou fez aprovação alguma de projetos na prefeitura da cidade e o imóvel mesmo assim, funcionou durante 10 anos para fins comerciais. O imóvel é antigo e tem 150m2 internos com apenas 2 banheiros convencionais e nenhuma rampa de acessibilidade, além de 2 vagas de garagem na frente muito ingrimes. Nossa pergunta seria: Se eu começo obra e/ou assino o contrato de locação num imóvel sem fins comerciais, qual a probabilidade do meu negócio dar errado, ou seja, eu sofrer multas entre outras visitas de fiscalização com as cobranças mais diversificadas? Detalhe a proprietária diz que na Cedae, Eletropaulo, está tudo registrado como comércio??? Dúvidas e mais dúvidas!!!Poderia nos esclarecer um pouco quais seriam os documentos que são de nossa responsabilidade e da proprietária obter para deixar o imóvel totalmente legalizado? Obrigada , Kelly

    • Boa tarde Kelly,
      Na maioria dos contratos de locação o proprietário irá estipular cláusula de que qualquer obra ou modificação somente poderá ocorrer com a sua prévia autorização por escrito. Isso porque ele é o titular do imóvel e principal responsável pelas tributações a ele impostas.
      Se ele alugou o imóvel residencial para fins comerciais, entendo que o contrato pode ser anulado, salvo se houver o seu interesse muito grande em tentar resolver tal situação.
      O processo de transformação de uso de residencial para comercial deve ser promovido pelo proprietário ou pelo locatário com autorização expressa do proprietário. Esse processo gera uma série de despesas, projetos, licença de obras, mudança de tributação de IPTU e é necessário que fique bem esclarecido de quem será essa responsabilidade de pagamento. Para se tirar o alvará de localização, a Prefeitura irá observar se a tipologia do imóvel ( residencial ou comercial ) é adequada ao tipo de atividade a ser desenvolvida. Por exemplo, aqui no RJ, a Prefeitura admite várias atividades como “ponto de referência” tais como advocacia, engenharia (escritório) entre outras. Aqui, antes de tudo, fazemos uma “busca prévia”, uma espécie de consulta em que a Prefeitura, com base no IPTU e na atividade pretendida, informa se é viável ou não. Procure saber se existe essa busca por aí e boa sorte.
      Abçs

  64. Boa tarde. Me chamo Ângelo e gostaria de tirar umas duvidas.
    Comprei, em Santa Cruz – RJ, um terreno de 10 x 36m com RGI todo financiado pela Caixa Econômica. No mesmo, já havia umas paredes suspensas que resultam, mais ou menos, uns 77m2. Para não sofrer desgaste com o tempo, eu embocei e coloquei telhas de amianto… e mais nada… (sem janelas, sem portas… nada). Agora, estou querendo vender, e sei que preciso legalizar essa pequena construção para conseguir financiar novamente. Como devo proceder, e qual seria o custo aproximado? E o tempo que se leva para legalizar isso? Desde já agradeço sua atenção e parabenizo pelo site.

    • Boa tarde Angelo, grato pelas considerações.
      Se você tem só um Registro de terreno, terá que legalizar a edificação para poder vender através de financiamento. Terá que dar características de unidade residencial e com condições de moradia para poder ter o habite-se e averbar a construção no RI. Ressalto que, se o lote ainda está sendo pago, o Registro irá pedir a autorização da Caixa para proceder essa averbação uma vez que o LOTE é a garantia do financiamento e não um lote com unidade residencial. Assim, você terá quitar o lote para poder vender lote+casa ou tentar autorização da Caixa, o que acho pouco provável que consiga. Outra opção seria demolir o existente e vender somente o terreno conforme consta na documentação. Os custos variam de acordo com as exigências formuladas pela Prefeitura e local mas, por essa área, ficam em torno de seis a oito mil reais, ente projetos, taxas, averbações, etc. Mais uma vez ressalto que é necessário uma habitação com condições de moradia – sala, banheiro e cozinha – no mínimo, para poder legalizar.
      Abçs

      • Entao, Azenil… estou vendo que terei problemas… a construção realizada ainda não e´ uma moradia habitável. Possui uma sala grande, uma cozinha e um banheiro. (a sala pode se tornar um quarto e sala). Ainda estou pagando o financiamento na Caixa sim… e seria vendido também pela Caixa, o que, na verdade, eles quitariam o que devo e me repassariam a diferença. Quer dizer então que não consigo legalizar do jeito que esta´? E se eu tentar uma autorização para a obra? Ratifico que tudo sera´ feito pela mesma instituição financeira, que passara´ para mim somente a diferença.
        Muito obrigado pela Atenção.

      • A única saída que vejo é você tentar vender como terreno e pedir ao gerente da Caixa que, por ocasião da venda, coloque na Ordem de Serviço – OS que a avaliação será somente do terreno como se vazio estivesse. Resta saber se o terreno apenas irá comportar o valor pretendido. Neste caso, a Caixa irá efetuar a quitação do débito existente e entregar ao vendedor a diferença.
        Abçs

  65. Boa anoite doutor.
    Bom, em 1998 meu pai comprou um terreno aqui no rio de janeiro onde o proprietário tinha como usucapião, mas meu pai não pegou nenhum documento dele. Meu pai me deu e em 2008 comecei a construir e em 2009 com a casa quase pronta fui morar. Hoje me 2013 eu não tenho documentação nenhuma dessa casa/terreno e não sei por onde começar para legalizar ou deveria propor ação de usucapião e como faria isso. Me ajude por favor. Meus vizinhos estão na mesma situação, a diferença é que eles tem um papel que diz que eles compraram de alguém, mas que parece não ter valor nenhum…

    • Boa noite,
      Você deverá comprovar a posse do imóvel por mais de cinco anos, através de IPTU, contas de consumo ou outros meios de prova. Ajuizar ação de usucapião, mesmo sem documento algum, importa é a posse mansa e pacífica ininterrupta por mais de cinco anos sem oposição.
      Abçs

      • Obrigado doutor,

        Como eu faço para saber se este lote/terreno não esta preso a alguma ação, antes de acionar como usucapião e para prova dos 5 anos pode ser testemunhal ou as notas fiscais do material que comprei para construção da casa. Doutor e como faço para fazer o usucapião, pode ser na defensoria publica, como eu faço isso doutor?

      • você terá que tirar certidões de interdição e tutela bem como as certidões negativas no imóvel. Aqui no RJ temos a Central de Certidões na Av Almirante Barroso.
        Você pode propor a ação via Defensoria, porém alerto que o processo será bem mais demorado. Você pode provar através de contas de consumo, notas de materiais, prova testemunhal, etc
        Terá que fazer um projeto com a indicação do imóvel e seus confrontantes e indicando o nome dos proprietários dos imóveis vizinhos

      • as certidões pode um terceiro fazer por mim. Ah, e os vizinhos, pelo menos uns sete estão na mesma situação que a minha, moramos a muito tempo mais ninguém tem documentação. Não existe nenhuma doutor de eu ir a prefeitura e apenas legalizar ou fazer uma documentação declarando ser minha a propriedade, pois parece um processo bem difícil de ser feito.

      • Para legalizar na Prefeitura é preciso em primeiro lugar provar a titularidade do lote, ou seja, para aprovar é preciso antes regularizar a ação de usucapião. A Prefeitura só irá legalizar o que estiver dentro de um terreno legal
        Att

      • Entendi, mesmo que a compra deste tenha sido de boa fé, mas como meu pai que comprou na época não passou para o nome dele eu terei de seguir este percurso mesmo ne? e como falei para o doutor existem muitos na minha rua nesta situação, nesse caso pode ser coletivo esse pedido de usucapião? Doutor muito obrigado por esclarecer essas dúvidas e o senhor quer pegar essa causa ou indicar um advogado

  66. Boa Noite
    Sou arquiteto aqui no Rj e apesar de tentar entender as legislações pertinentes dos bairros,fico sempre com a impressão de que os projetos tem erros ou vão cair em exigências nas DLFs. Porque é tão complicado aprovar um projeto de modificação e acréscimo sem esbarrar nos burocratas de plantão? As Certidões de informação são meras formalidades….Claudio Torres

    • Boa noite Claudio,
      Concordo plenamente. Esbarramos no administrativo no mesmo problema que enfrentamos no Judiciário. A lei é a mesma mas cada um interpreta de uma maneira e o pior, recorrer é muito mais demorado do que cumprir as exigências, muitas vezes meros caprichos dos examinadores, o que nos leva a buscar a solução do problema e deixar de lado questões técnicas. Muitas vezes cumpri exigências descabidas apenas para conseguir a aprovação do projeto sem maiores questionamentos.
      Mas é o nosso Brasil, nossa Cidade Maravilhosa.
      Abraços e grato pela visita

  67. Eu moro no Rio de Janeiro e preciso de um corretor de imoveis para legalizar uma posse eu pago os impstos já a 10 anos isso me da o direito ou não

  68. Bom dia. Dr. Azenil, estou com uma dúvida sobre o meu imóvel que´tem Escritura e é registrado no RGI. Acontece que estava olhando a documentação e me chamou a atenção sobre a medida descrita no mesmo. Consta uma área total de 38 m², medindo em seu contorno 6,40m de frente e fundos por 5,00m de extensão de ambos os lados. Possuindo uma área de acesso comum, localizada a esquerda do terreno e mede 1,60m de frente e fundos por 45,70 de extensão de ambos os lados. Eu fiz as contas (não sei se é assim mesmo que se mede) e 6,40 por 5,00 deu 32 e não 38. Essa área de acesso comum também conta ou a Escritura está errada?

    • Boa tarde Rosimere,
      Pelo seu relato você tem uma construção vinculada a uma área de utilização exclusiva e tem direito ainda a uma área de acesso comum. Ocorre que, por ocasião da instituição de condomínio, o engenheiro ou arquiteto faz o levantamento local e apresenta para averbação, muitas vezes não observando a documentação existente para o imóvel. O seu raciocínio está correto porém essa pequena diferença de área – de 32 para 38 – pode ser desconsiderada uma vez que o IPTU não é prova de legalidade do imóvel e o que vai estar valendo é o que foi averbado. Imagine que você tem um bolo e tem que dividir para várias pessoas, com pedaços iguais ou diferentes. Cada um vai ter uma fração correspondente ao seu pedaço e o importante é que, somadas todas as frações, totalize o bolo inteiro. Assim, esse acesso comum não conta como área para efeito de IPTU por ser comum e é bem provável que pegaram essa área e dividiram proporcionalmente para cada proprietário. Seja qual for a situação, entendo que essa diferença não importante, sendo fundamental conferir no local se existe de fato a área de 6,40m x 5,00m.
      Abçs

      • Boa tarde Dr. Azenil. Obrigado pelas explicações. Só para esclarecer melhor, no IPTU também vem a área de 38m². Não só existe a área como também ela é maior, medindo 6,60m x 5,40m.

      • Bom dia, conforme já disse, a diferença é desprezível. Vale o que está no Registro de Imóveis. Caso seja necessário é possível uma retificação da metragem mas só tendo acesso aos documentos para um parecer mais preciso. Abçs

  69. Bom dia,
    Primeiramente parabéns pelo serviço prestado, o Brasil precisa de mais pessoas como o senhor.

    Minha pergunta é: Efetuei uma compra de imóvel em Engenho novo onde tem duas velhas casas como faço para saber o valor que tenho que pagar de RGI e de quem é a responsabilidade de pagar de quem compra ou de quem vende assim como o ITBI.
    Mais uma vez muito obrigado e parabéns.
    Luis Carlos

    • Boa tarde Luiz, grato pelas palavras,
      Em regra, quem compra é quem paga o ITBI e Registro.
      Por prática, cada parte deve demonstrar sua idoneidade através da apresentação de certidões comprovantes, sendo assim, o comprador paga suas certidões, assim como o vendedor paga as que se referem a sua pessoa e do seu conjuge, já que a assinatura do conjuge somente é requerida na venda e não na compra.
      O valor do RI somente será calculado a partir da apresentação do título pois atualmente a tabela é vinculada ao valor do imóvel. Pagará o ITBI com base nas informações que constar no IPTU. Assim, cuidado se no Registro constar apenas uma casa, assim como no cadastro de IPTU, para você não vincular as duas casas na escritura pois certamente cairá em exigência no ato do registro.
      Abçs

  70. Bom dia Azenil!
    Me chamo Vanessa Magno, fiz algumas perguntas em 21/10/2013 e não consigo localizar para saber se foram respondidas.Fiz tanta pesquisa no dia que a única coisa que anotei foi azenil.wordpress.com
    Já olhei em diversos assuntos no seu blog e não consigo achar a minha postagem. Vc tem alguma sugestão de como localiza-la.
    Desde já grata pela atenção e pela ajuda

    • Segue o comentário já respondido.
      Abçs
      Enviado em 24/10/2013 as 3:26 pm | Em resposta a vanessa.

      Boa tarde Vanessa,
      Entendo que a primeira coisa que você tem a fazer é comparecer no DLF de Campo Grande que fica numa rua ao lado do West Shoping e realizar uma consulta ao engenheiro do setor para saber da possibilidade de construir o que deseja pois acredito que não será possível tantas unidades. O bairro de Campo Grande possui legislação própria – PEU – e algumas limitações são impostas de acordo com o zoneamento. Assim, o mais correto é, antes de tudo, certificar-se que sua pretensão é possível.
      Quanto a aprovação, se possível, você pode pedir tudo de uma vez e construir conforme sua condição mas se for para vender, somente terá condições de alienar depois de tudo pronto e com habite-se. Para o caso de locação você pode pedir a licença de tudo e ir fazendo aos poucos, prorrogando a licença conforme o andamento da obra.
      Abçs

      LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DE PROJETO – RJ
      239 Ver Post
      Selecionar comentário vanessa
      vanessa_magno_chagas@hotmail.com
      201.51.129.76
      Enviado em 24/10/2013 as 2:47 am

      Bom dia!
      Tenho um terreno no bairro Adriana-Campo Grande que mede 8,5 de frente por 18 com RGI. Pretendo construir quitinetes para alugar. De acordo com o projeto em desenvolvimento, ainda não finalizado e sem aprovação da prefeitura, cabem 4 pequenas quitinetes(quarto, cozinha, banheiro e área de serviço) em baixo e 4 em cima. Não tenho dinheiro para construir todas no momento. Seria passível apresentar a prefeitura um projeto com 4 e futuramente um outro pedindo a ampliação? Se possível,o que seria melhor apresentar para que fosse liberado logo, construir 2 em baixo e 2 em cima e futuramente as outras 4 da mesma forma? Ou construir as 4 em baixo com estrutura para construir em cima? Como eu teria que fazer no futuro para dar continuidade? Poderia me ajudar também com valores para legalização? Sei que preciso primeiramente de um projeto assinado pelo arquiteto.
      Apresentando a prefeitura, quanto em média eu gastaria até a aprovação e liberação para começar a construir e após a construção? Estou buscando ajuda pois achei muito caro o preço que o arquiteto me informou. Por menos de R$ 350.000,00 não consigo construir e legalizar as 8, foi a informação que ele me deu. Andei pesquisando e o m2 cobrado para construção varia de R$1.000,00 a R$1.400,00. Supomos que a medida para cada quitinete seja 3.75/5.5, só a parte interna(nem sei se atende as exigências com afastamento, corredor etc.) e o valor por m2 R$ 1.200,00. Vou gastar mais que R$100.000,00 com a prefeitura, cartório, impostos e o que mais for necessário com documentação?
      Obrigada pela atenção!
      Vanessa

  71. Boa noite Azenil, fiz a pergunta abaixo a alguns dias e gostaria de ter suas considerações sobre o caso. Obrigado!
    ——–
    Olá Azenil, e parabéns pelo serviço que tem prestado a população!
    Gostaria de sua orientação sobre a compra de uma casa que não tem documentação, nem do lote nem do imóvel. O terreno foi comprado pelo dono anterior, somente com promessa de compra e venda, e esse dono anterior construiu uma casa e vendeu ao dono atual, somente com compra e venda do imóvel, porém deixando uma cópia da compra e venda do terreno para o dono atual.

    O imóvel possui 128m2, e eu preciso financiar pela Caixa. Como devo proceder para regularizar essa situação?

    Desde já muito obrigado!

    • Boa noite Leonardo,
      Para financiar pela Caixa é necessário que o imóvel tenha o devido Registro contando a edificação e área atual. Quem está vendendo deve ser de fato o proprietário e constar no RI pois o valor do financiamento será depositado diretamente em sua conta pela Caixa. Assim, para financiar, deverá regularizar a situação da propriedade em primeiro momento e posteriormente legalizar a edificação. Pelo seu relato, o caminho é bem árduo e demorado, opinando esse profissional pela busca de outro bem com melhores condições de financiamento.
      Abçs

  72. Troquei a minha casa com a de um conhecido e ele me deu uma diferença em dinheiro e tenho o contrato de compra e venda que eles fizeram com seu advogado e eu assinei e fiquei com uma cópia, no entanto a casa em que moro agora esta no nome dele ainda e eu quero passar para meu nome, por favor qual o passo a passo para a passar a casa para meu nome!

    • Boa tarde,
      O correto seria fazer uma escritura de compra e venda com permuta em cartório de notas. Cada um pagaria o seu ITBI e certidões bem como as custas de cartório. Para ter o imóvel em seu nome deverá apresentar a escritura no Registro de Imóveis do bairro onde se situa o bem.
      Abçs

      • Entendi e muito obrigado. Na verdade, esse imóvel é uma posse e eu agora que descobri, mas parece que seu eu for legalizar terá de ser feita uma ação né? Mas o único jeito de eu passar para o meu nome a posso é assim? ou o que eu poderia fazer para ao menos ter um documento, mesmo que a casa não fique em meu nome?

      • Bom dia,
        Você pode, neste caso, fazer um instrumento particular de cessão de posse, citando quanto tempo o antigo proprietário manteve a posse mansa e pacífica, buscando, após o prazo de cinco anos, propor ação de usucapião para ter o bem em seu nome.
        Abçs

  73. Boa tarde. Estou interessado em comprar um terreno com uma pequena construção em Miguel Pereira, mas estou em dúvida visto a documentação do terreno não ser Escritura e RGI e sim Instrumento Particular de Compra e Venda. Corro algum risco comprando esse terreno? Desde já agradeço e o parabenizo pelo excelente Blog.

    • Boa tarde Reginaldo, grato pelas palavras.
      O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe:
      Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
      § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
      § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
      Assim, SÓ É DONO QUEM REGISTRA!! E para REGISTRAR, é necessário escritura pública para o devido ato notarial.
      O Instrumento Particular não é passível de Registro e não produz o efeito jurídico da transmissão da propriedade. O que você terá será a posse do bem e não a propriedade. Quando você lavra uma Escritura Pública, passa pela análise do Tabelião e uma série de certidões que são exigidas lhe dão a segurança do negócio jurídico. Assim, se o imóvel tiver alguma restrição judicial, pendências tributárias, bem como a situação vendedores, tudo será levantado por ocasião da Escritura Pública.
      Conforme o artigo retro citado, a propriedade deve ser comprovada através do Registro de Imóveis. Nem sempre conseguimos concluir a cadeia sucessória entre o proprietário que consta no Registro e a pessoa que está vendendo. Muitas vezes, em razão de inventários ainda não abertos, pessoas que não são mais localizadas, tudo isso acarretará em ter apenas a posse do bem e não a propriedade.
      Uma solução seria buscar a possível ação de Usucapião para tentar o Registro em seu nome, comprovando a boa fé, o justo título e que a posse é mansa e pacífica no tempo exigido em Lei.
      O maior risco é comprar de pessoa que não é parte legítima para se habilitar como proprietário e acabar entregando valores a pessoas indevidas.
      Outro risco é adquirir um imóvel que pode estar desapropriado, penhorado, em área de preservação, em loteamento irregular ou com outra restrição judicial que anule a venda.
      Abçs e boa sorte.

  74. Parabéns pela clareza da exposição. Sou corretor e tenho uma cliente cujo imóvel precisa ter o acréscimo legalizado/averbado na matrícula para facilitar a venda, já que da forma atual não permite financiamento. Voce pode me indicar algum profissional que atue no Rio de janeiro?

    • Bom dia Jorge, grato pelas palavras.
      Meu escritório fica em Campo Grande, Rio de Janeiro, e atuamos em todo o Município. Tenho alguns amigos de confiança para legalizações em Duque de Caxias, Nova Iguaçu e Região dos Lagos. Caso tenha interesse, entre em contato. Telefone do Escritório, 21- 3979-3377, ou pelo meus celulares, 21-7837-6646(Nextel) Vivo 21- 9-9983-2187 e Claro 21-9-7303-2695. Abçs

  75. Boa noite. Estou tentando adquirir um imóvel através de financiamento da Caixa. Sei que a Caixa me financiará 90% do valor do imóvel e sei também que mandará um engenheiro para avaliá-lo. A minha dúvida é referente a essa avaliação, visto que adquirirei o imóvel de uma imobiliária e para segurá-lo a imobiliária me pediu um sinal de 10% ( o mesmo que darei a Caixa), assegurando que o repassará para a Caixa no ato da assinatura. Caso o engenheiro da Caixa avalie o imóvel a um valor menor que o pedido pelo vendedor e eu não tenha condições de dar o restante, perderei esse sinal dado ou a imobiliária tem a obrigação de me devolver caso eu desista da compra por não ter condições de completar o valor pedido pelo proprietário? Desde já o agradeço.

    • Bom dia Reginaldo,
      Leia atentamente o contrato ou recibo de sinal que irá firmar com a imobiliária. Em regra, ocorre a condição prevista nos arts 417 e seguintes do Código Civil, – Arras – ou seja, quem dá sinal e desiste ou não conclui dando causa perde o sinal e quem recebe tem que devolver em dobro. É a chamada arras penitenciais. O valor de 10% não é repassado à Caixa, é sinal e provavelmente será utilizado como pagamento da comissão da mobiliária ou repassado ao proprietário. No financiamento, a Caixa, dependendo da renda e do valor do imóvel, libera 80%, 90% ou até 100%. É uma garantia que a Caixa estipula para sempre liberar um valor a menor que vale o imóvel. Isso assegura que, em tese, o banco não terá riscos pois o valor emprestado será sempre menor que o imóvel dado em garantia.
      A regra no mercado imobiliário é que esse sinal de 10% seja dado no ato do fechamento do negócio,para retirar o imóvel de venda e para assegurar a comissão da imobiliária. Você pode propor um sinal menor e completar o restante quando tiver a avaliação em mãos. Na verdade, o proprietário só terá o valor do bem cerca de 40 a 60 dias depois da assinatura da escritura, prazo estimado para processamento do instrumento particular junto ao Registro de Imóveis. Você pode acordar de completar o pequeno sinal no ato da assinatura desse instrumento na Caixa. A imobiliária ficaria com sua comissão no ato, o proprietário com o complemento do sinal na assinatura da escritura e você já teria a certeza do valor da avaliação
      Abçs

  76. Boa tarde,
    Excelente o seu blog. Me deu até um comforto diante da situação em que me encontro.
    Trata-se de uma casa que comprei há dois anos e meio em Jacarepaguá e fiz uma reforma sem, no entanto, cuidar da parte de documentação para o acréscimo de um banheiro no andar superior e transformar a área de serviço que era de telha colonial para laje de concreto com piso frio (era de pedras) e revestimento cerâmico. Em continuidade a essa área de serviço transformei um “quartinho de tralhas” em outro banheiro. Fiz também uma sacada ao longo da lateral da casa. Mudei o estilo que era colonial para uma construção mais moderna trocando as portas e janelas para alumínio.
    É uma casa duplex que mede 44 m² de construída em um terreno de 120 m², construída há trinta anos, tenho toda documentação desde a aquisição do terreno, construção, habite-se, plantas baixa e em corte antes de minha reforma bem como minha documentação também está em dia. Foi adquirida com financiamento pela Caixa Econômica Federal, o qual ainda estou pagando. Ontem recebi uma notificação para regularizar a situação ou demolir no prazo de trinta dias.
    Não sei se os dados são suficientes mas gostaria de uma ajuda em como proceder, e a grande questão é qual seria o custo estimado para esta legalização.
    Desde já agradeço a atenção

    • Boa tarde,
      Com certeza algum vizinho desafeto o denunciou pois atualmente a Prefeitura não dispõe de fiscais suficientes para tanta demanda. O custo vai depender de uma visita ao local. Recentemente saiu uma legislação própria para o bairro de Jacarepaguá e Vargem limitando o licenciamento até nova aprovação de PEU. envie por e-mail o endereço completo e número do processo de notificação para melhor orientação. Não perca o prazo da notificação para não ser multado. Você pode pedir prorrogação do prazo desde que a obra esteja paralisada.
      Abçs

  77. Dr. Azenil boa tarde! Estou construindo um imóvel em Maricá a obra está prestes a acabar tem 111m2 de casa mais 21m2 de piscina, totalizando 132m de área construida, A obra foi feita com alvará. Pergunta 1: o Prazo do alvará é de um ano, embora a casa esteja ficando pronta antes disso, qual o prazo para eu legalizar a casa? é após o término da obra, ou o final do prazo do alvará? Pergunta 2: quanto em média terei de desembolsar, qual o calculo e o que será necessário.
    Obrigada.

    • Se a obra for concluída antes do prazo do alvará, você deverá solicitar uma vistoria da Prefeitura para verificar se o projeto foi obedecido e apresentar os documentos necessários par ao habite-se, normalmente indicados na licença. Você deverá pagar o ISS e cumprir as exigências das concessionárias ( água, esgoto, luz, etc.)
      A grande novidade é que o Registro de Imóveis não está mais cobrando o comprovante de quitação do INSS. Embora isso não implique em isenção, é um custo a menos no final da obra. Não tenho como precisar os custos pois não atuo na área de Maricá mas caso necessite de ajuda profissional posso indicar um amigo engenheiro que mora na região e trabalha com legalização.
      Abçs

  78. Boa Noite, gostaria de tirar uma duvida. Comprei um imovel 1995 no valor de R$19.000,00, e somente agora estou tirando a escritura, sendo que o vendedor se recusou assinar a escritura neste valor e quer que seja colocado o valor de R$70.000,00. Esta correto isto?, pois a pessoa que esta resolvendo isso no cartório me informou que ele pode assinar com o valor que esta no recibo de compra que é R$19.000,00 em 1995.Porque ele se recusa o que devo fazer caso ele não esteja correto? Obrigada pela atenção, pois ja dei estrada nas certidões e o cartório me informou que tem validade, se eu não agilizar irei peder o dinheiro em que paguei para certidões. Por favor me ajude.

    • Você deve lavrar a escritura nos termos do recibo de compra e venda. O valor do ITBI será atualizado e com a devida multa em razão do tempo de corrido. Caso o proprietário anterior se recuse a assinar, poderá ajuizar ação de obrigação de fazer uma vez que o contrato (compra e venda) faz lei entre as partes e deve ser cumprido nos termos ajustados.

  79. Bom dia. Estou vendo um imóvel para comprá-lo através da Caixa. Esse imóvel tinha uma área aberta que a proprietária fechou com laje e como é em uma vila e as paredes das casas são coladas ela abriu uma janela e um vasculhante para a área do vizinho que é aberta, diz ela que com seu consentimento, mas como é casa de veraneio não pude comprovar, pois o vizinho lá não mora. A pergunta que faço ao senhor é a seguinte: O fato de ela ter aberto essas duas janelas para o quintal do vizinho pode impedir um financiamento pela Caixa? Desde já agradeço e mais uma vez o parabenizo pelo excelente blog.

    • Boa tarde Reginaldo, grato pelas palavras.
      Pelo seu relato, o problema não está no vão aberto mas sim no acréscimo e fechamento com laje. Provavelmente você prejudicou a ventilação de algum cômodo e por ser lote de vila deve ter extrapolado a taxa de ocupação, em regra, de 20%. O consentimento do vizinho ajuda mas não é suficiente para superar a exigência legal de algum parâmetro não obedecido.
      A Caixa permite alguns tipos de acréscimos, desde que sejam “passíveis de legalização” porém alguns engenheiros avaliadores são exigentes ao extremo e negam a garantia em razão desses acréscimos. Opino que você busque a Prefeitura local para consultar sobre o o acréscimo uma vez que, se o vizinho permitir, a legalização poderá ocorrer ” sem direito de ofensa a terceiros que poderão buscar a tutela judicial se assim julgarem necessário”.
      Abraços e boa sorte

  80. Boa noite. Sr. Azenil, não entendi a parte do acréscimo, a área a que me refiro já pertencia a casa, cercada por um muro e era por ela que entrava a ventilação pelos basculhantes da cozinha e do banheiro, além de ter uma porta de acesso para dentro da residência. A dona da casa que quer me vender fechou essa área com uma laje e para ter ventilação abriu essas duas janelas que citei para a área do vizinho que é aberta, assim como era a dela. Só por ter feito isso já é considerado um acréscimo? É isso que não entendi, pois por ser leigo nesse assunto não consigo perceber onde está o acréscimo.

    • Sem problemas Reginaldo. Vamos falar de uma forma bem simples para você entender. Se a área que você se refere era aberta, cercada por muros e foi coberta por laje, temos acréscimo dessa área de laje. Imagina que você está olhando a casa do alto, tipo Google Maps… se alguma coisa ( área coberta) ultrapassar o limite da projeção que existia do que você vê do alto, temos acréscimo, mesmo que seja telha, laje, etc. Assim, se a laje está cobrindo uma área que era aberta, provável para ventilação, você tem acréscimo e isso pode impedir o financiamento. Se tiver interesse pode me enviar fotos do local para um melhor parecer. Envie para azenil@globo.com
      Abraços e boa sorte

  81. Não tenho fotos, mas acho que entendi. Se você cobrir uma área aberta, mesmo que ela esteja na escritura, é considerado acréscimo, assim como se você fizer uma cobertura com telhas em sua laje, mesmo que não coloque paredes, fazendo da laje um terraço, também é considerado acréscimo. Acertei?

      • Boa noite, Poderia por gentileza me orientar quanto ao seguinte assunto: Tenho um imvel com totalmente legalizado com escritura, RGI, Plantas, IPTU, et. Porem gostaria de construir neste mesmo terreno onde tenho este imvel todo legalizado mais duas casas e gostaria de desmembrar cada frao e tirar toda documentao que a atual tem. possvel? Sei que para tanto terei que pagar Arquiteto ou engenheiro para fazer a planta baixa e pagar os devidos impostos. Porem tenho receio de apos as casas prontas a prefeitura do RJ no aceite a legalizar as outras casas. Desde j o meu muito obrigado.

        Luis Carlos

        Em 28 de janeiro de 2014 17:57, Azenil Blog

      • Boa noite,
        O primeiro passo é saber qual o zoneamento do local para saber se a Prefeitura irá permitir o número de unidades pretendidas. Com a resposta positiva, elaborar projeto para execução das construções. Se for no RJ, envie o endereço que faço essa consulta
        Att

      • Boa noite,
        Poderia por gentileza me orientar quanto ao seguinte assunto:
        Tenho um imóvel com totalmente legalizado com escritura, RGI, Plantas, IPTU, etç.
        Porem gostaria de construir neste mesmo terreno onde tenho este imóvel todo legalizado mais duas casas e gostaria de desmembrar cada fração e tirar toda documentação que a atual tem. É possível? Sei que para tanto terei que pagar Arquiteto ou engenheiro para fazer a planta baixa e pagar os devidos impostos. Porem tenho receio de apos as casas prontas a prefeitura do RJ não aceite a legalizar as outras casas.
        Desde já o meu muito obrigado.

  82. ola meu nome é paulo,gostaria de saber informações,comprei um terreno em araruama de 15/40 600m² pretendo fazer uma vila de casa 5 do lado direito e 5 do lado esquerdo,futuramente vou fazer na parte de cima tambem, gostaria de saber como posso legalizar as casas

    • Boa tarde Paulo,
      Infelizmente não atuamos na área de Araruama e para responder sua pergunta seria necessário conhecimento da legislação do local para verificar o atendimento quanto ao número de unidades, taxa de ocupação, etc.
      Posso indicar um amigo que trabalha na região, Arquiteto Paulo Machado, tel 22-99331233 cujo escritório fica na Rodovia Amaral Peixoto esquina com Rua Tijuca, Iguabinha, antes do radar de 50km/h, empresa JP Machado.
      É o único que conheço e confio na região
      Boa sorte

  83. Dr. Azenil boa tarde!
    Mora na cidade de São Paulo, Já tenho o habite-se da ampliação de 70 m2, que fiz em meu imóvel, ainda não providenciei a averbação, tenho 03 anos comprovados constando a área de ampliação no IPTU, como posso fazer um cálculo estimado do valor do INSS, na área de ampliação foi construído 01 banheiro e uma varanda coberta de aproximadamente 10 m2 e regularizei, também, a cobertura da garagem, 20 m2.
    Desde já obrigada.

    • Boa tarde Valeria
      O INSS possui cálculo complexo, envolvendo não só a área mas também parâmetros como acabamento(alto, médio e baixo), número de banheiros e valor metro quadrado unitário CUB. Certa vez cheguei a fazer uma tabela no Excel com os parâmetros mas depende muito do fiscal que vai calcular. Se a construção tem mais de 100m², mesmo que tenha acabamento baixo vai ser enquadrada como padrão médio. Sempre busco uma prévia com o fiscal antes de dar entrada no processo. Eles não gostam muito disso mas é o trabalho deles e cabe a gente cobrar.
      Att

  84. Olá meu nome é Larissa e gostaria de saber se a informaçao dada de que, caso nao seja possivel identificar o prestador de serviço que realizou a obra o proprietario ficara isento de pagar iss, é válida apenas para o estado do RJ ou se vale para todo territorio nacional?

    • Bom dia Larissa,
      O ISS é um imposto Municipal e a Prefeitura tem legalidade para legislar sobre o assunto. Assim, essa isenção vale para todo o Município do Rio de Janeiro, até três unidades de até 100,00m²
      Não tenho informação quanto aos demais Municípios
      Att

  85. Boa tarde Dr. Azenil. Estou querendo investir dinheiro que tenho na poupança na compra de um imóvel. Estou interessado em um que é de Posse, porém é uma Posse registrada em cartório. Sendo registrada em cartório me dá garantias para comprá-lo e ficar tranquilo? Gostaria que me orientasse. Desde já agradeço e o parabenizo mais uma vez pelo excelente Blog.

  86. Boa tarde Dr. Azenil
    Preciso legalizar uma casa aqui no Rio de Janeiro, com dois banheiros. No terrenos existia uma casinha de 1 quarto que foi reformada. Essa obra demorou uns 8 anos e agora terminei. No terreno já existe outra casa que é separada da minha por um muro. Essa casa é legalizada. A casa tem aproximadamente 60m². Consigo legalizar essa casa? Quanto devo gastar para isso? Caso seja possível a legalização, quanto tempo devo gastar e se fizer com vocês qual o custo final?
    Obrigada

    • Boa tarde,
      Como o terreno não está desmembrado deve ser feito o projeto de tudo que está no lote e será apurado também possíveis acréscimos na casa existente.
      Para saber se é possível a legalização se faz necessária uma visita para verificar a adequação aos parâmetros urbanos locais, bem como apuração dos valores para execução dos serviços. Caso tenha interesse entre em contato conosco.
      Abçs

  87. Azenil, bom dia.
    Estou construindo minha primeira casa e surgiu uma dúvida.
    Com o projeto aprovado pela prefeitura (em 04/2013), depois de uns meses comecei a construção e está na fase de acabamentos, porém me informaram que teria de ter registrado junto à Receita o pedreiro no INSS…depois do projeto aprovado na prefeitura não providenciei mais nada por ignorância no assunto.
    Como proceder agora depois de passados alguns meses e já estou no 3º construtor?
    Quais seriam as demais obrigações legais que faltam antes e depois de eu concluir a obra?
    Muito agradecido desde já.

    • Boa tarde.
      Alem do INSS você terá que pagar o ISS que é Municipal. O ISS está vinculado ao serviço executado e se a empresa que executou a obra tivesse recolhido esse valor seria abatido agora. Caso não tenha recolhido, terá que recolher por estimativa. Deve verificar ainda as restrições que constam na licença de obra. Precisará ainda de uma declaração do Engenheiro que assinou o projeto quanto às instalações ou contratar novo profissional.
      Abçs

  88. Boa noite. Comprei uma cobertura linear, que o antigo proprietário fez uma construção vertical, colocou uma escada caracol e construiu na parte de cima uma sala, um banheiro e um quarto. Na minha escritura, diz que tenho direito à edificação. Acho que quem construiu, não legalizou, porque a cobertura vizinha consta no IPTU, a mesma metragem que a minha. Como posso ter informações, se eu for à Prefeitura me informar, estarei alertando? Eles podem vir fazer uma vistoria só porque eu fui lá perguntar? Posso ser multada pelo tempo em que a construção não foi legalizada? Algum vizinho pode denunciar e a Prefeitura vir por conta da denúncia? Desde já agradeço.

    • Boa tarde,
      Você pode buscar essa informação na Prefeitura procurando o projeto que foi aprovado, sem precisar informar qual a finalidade de busca. O que você não pode é comunicar que a obra já existe pois estará sujeito a uma fiscalização. Independente do tempo em que foi realizada a obra, poderá gerar fiscalização atual.
      A qualquer tempo um vizinho ou o próprio condomínio poderá denunciar a obra irregular.
      Abçs

  89. Olá Sr. Azenil, tenho documento Promessa de compra e venda posso passar o IPTU para o meu nome. Iraja Rio de Janeiro.
    Grato,
    Luis CArlos

  90. Bom Dia Sr. Azenil.

    Adquiri um terreno de posse em 1999 e dei início a construção de uma residência, já que não era possível fazer os trâmites normais na Prefeitura de Niterói para a construção, devido a posse. Em 2006 entrei na justiça solicitando o direito de usucapião do mesmo e o veredito foi me dado favoravelmente em novembro de 2013. Agora estou querendo legalizar a construção (minha única propriedade) junto à Prefeitura Municipal de Niterói, mas estou preocupada com os valores que provavelmente serão acarretados pelo atraso na legalização da casa. Sei que existem valores tanto de ISS quanto de INSS a serem pagos, mas não tenho noção de quanto seria. Minha casa possui dois pavimentos com uma área de 178,95 m² construída, possuindo cinco banheiros (4 sociais e um da churrasqueira). O senhor poderia me dar uma ideia de mais ou menos em quanto ficariam estas despesas? O construtor que fez minha casa e sua equipe tenho notícias que sumiram de minha cidade depois de deixar dívidas nos fornecedores. Li aqui em sua página que o INSS após 5 anos prescreve. Poderia me dizer em qual legislação consta essa determinação? Aguardo por suas respostas e desde já agradeço pelo serviço aqui prestado.

    Ana Porto

    • Boa tarde Ana
      O STF julgou inconstitucional os art 45 e 46 da lei 8212/91, que dava o prazo de decadência das contribuições previdenciárias em 10 anos. Editando assim, Sumula vinculante número 8. O motivo da declaração foi o art 146, III, b) da constituição federal. Agora, o prazo para a prescrição passa a ser o dado no CTN, ou seja, as contribuições previdenciárias prescrevem em 5 anos.
      Aqui no Rio de Janeiro, novo julgamento do SFT vedou o RI de exigir a apresentação da CND para registro. Isso não implica em isenção mas já é um grande avanço pois você não terá que apresentar o documento. Se vier a ser cobrada pela Receita, fatalmente já irá comprovar a decadência. O ISS também prescreve em cinco anos pelo mesmo fundamento legal. Procure juntar toda documentação comprovando a idade do imóvel, como por exemplo notas fiscais da época, recibos do construtor, etc. Abçs e boa sorte

      • Tenho certeza de que sua explicação será muito útil nesta “empreitada” que será legalizar meu imóvel. Apenas gostaria que me fosse informado, mais ou menos, em quanto ficaria esta legalização para que pudesse prover a importância. Desde já mais uma vez lhe agradeço, amigo Azenil!
        Ana Porto

      • Ana, qualquer informação “mais ou menos” seria um “chute” pois dependendo do imóvel vários sãos os documentos que podem ser exigidos pela Prefeitura. Siga o que escrevi no post Quanto custa legalizar um imóvel que está bem próximo de uma realidade, ressaltando que você irá encontrar profissionais cobrando de 30 até 100 reais por metro quadrado da área à legalizar. Pelo seu relato anterior, ficaria isenta de INSS e ISS. A Averbação do habite-se junto ao RI depende do valor do imóvel pois o registro tem tabela com esse parâmetro. Restam ainda as despesas com aprovação de instalações de água, esgotos, etc, se for exigido. Desculpe mas qualquer valor aqui informado não iria expressar uma verdade pela falta de análise de documentos. Abçs

  91. Mais uma vez lhe agradeço pela clareza das informações, Dr. Azenil. Espero que dê tudo certo para mim, mas, caso contrário, irei recorrer novamente aos seus esclarecimentos. Parabéns pelo seu trabalho, afinal o que o senhor faz aqui é muito difícil de encontrar neste mundinho virtual!
    Ana Porto

Deixe uma resposta

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s