LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DE PROJETO – RJ

LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DO PROJETO

O processo administrativo para legalização de edificação unifamiliares, conforme foi visto, tem seu início com o protocolo do Anexo I e demais documentos contidos no Decreto n.º 5.281/85. O processo recebe um número com as seguintes características: xx/xxx.xxx/xxxx. Na Secretaria de Urbanismo, os dois primeiros algarismos serão sempre “02”, indicando a Secretaria a qual o processo está vinculado. Na Secretaria de Fazenda, por exemplo, iniciará por “04”. Os três números seguintes indicam a subgerência, e os demais, o número de ordem seguido do ano com quatro algarismos. Esses números variam de ano para ano, conforme o controle da Secretaria de Urbanismo.

O chefe de seção da Subgerência faz a análise dos documentos iniciais apresentados e procede ao seu tombamento. Caso verifique a falta de algum documento essencial, solicitará no ato à parte interessada que aguarda o protocolo que complete a documentação. Dessa forma, procederá ao tombamento, com número de ordem e inclusão do pedido do sistema de protocolo – SICOP – da Prefeitura.

A subgerência verificará, neste ato, se consta algum processo em tramitação para o local, denúncias, processos de notificações, autos de infração, que deverão ser apensos. Pode acontecer que o novo proprietário não tenha conhecimento de que o proprietário antigo tenha protocolado pedido de licenciamento e, por algum motivo, normalmente financeiro, não tenha dado andamento processo. Ao constatar que existe processo de licenciamento aberto para o local, o Chefe Administrativo deverá orientar o interessado a dar continuidade no processo já existente.

Para isso, deverá requerer, mediante apresentação de justo título – Escritura de Compra e Venda devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI) – a substituição da titularidade do processo. Caso venha apresentar novo projeto com profissional técnico diverso do já constituído no processo, deverá também requerer a substituição do profissional.

Mediante apresentação de declaração, o mesmo assume a responsabilidade pela obra e projeto a partir daquela data e de documentos que comprovem sua regularidade perante o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA. Se for processo de fiscalização, notificação e embargos de obras, este deverá ser apensado ao pedido de legalização, evitando assim a lavratura de multas enquanto não foi analisado o pedido de licenciamento.

Ocorrendo processo de fiscalização, as obras deverão ser paralisadas, e o simples ato de protocolar o pedido de licenciamento não implica em aceitação ou autorização para continuar a obra. O interessado deve aguardar a análise do pedido, com observância dos parâmetros urbanos. Somente depois da aprovação pelo técnico responsável, e a partir da emissão da guia de licença de obras, poderá dar continuidade à sua construção.

O processo inicial com a devida informação de que nada consta para o local será então encaminhado ao setor técnico para análise preliminar. Normalmente, as subgerências são divididas em bairros pelo Diretor. Cada engenheiro ou arquiteto fica responsável por um bairro específico, tendo competência para análise e aprovação. Os pedidos mais complexos, tais como licenciamento de prédios, shopping, áreas de loteamentos, dentre outros, ficam subordinados ao Gerente. O técnico responsável então irá analisar o projeto em sua totalidade, observando se os parâmetros urbanos estão sendo obedecidos. Em seguida, dará seu parecer, declarando que o pretendido atende à legislação, ou irá indicar as exigências para prosseguimento.

Será aberto prazo de trinta dias para cumprir as exigências, podendo haver prorrogação por igual período em razão da complexidade. Se o projeto estiver de acordo com a legislação, o técnico encaminhará o processo ao setor administrativo com o despacho: “passa-se alvará”. O chefe de seção emitirá o DARM referente ao pagamento da taxa de alvará, descontando o valor inicial pago, e entregando a guia ao requerente para pagamento em 7 dias. Ao comprovar o pagamento, o requerente poderá retirar o projeto aprovado e a licença para a obra, com o prazo que foi requerido na inicial. Termina aqui a fase inicial de licenciamento e o processo aguardará no prazo determinado.

Na licença de obras, conforme se verifica a seguir, são listadas todas as restrições para conclusão do processo. No caso de pedido de construção nova, é importante observar que a Prefeitura estipula o prazo de 90 dias para apresentar projeto de dispositivo de tratamento de esgotos visado pela Companhia Estadual de Águas e Esgotos (CEDAE), sob pena de embargo da obra. O artigo 5º, do Decreto n.º 8.417/89, determina ainda que a conclusão da primeira laje seja comunicada pelo profissional à Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1989).

Processo administrativo de legalização de modificações e acréscimo

A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um terreno onde já está edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. A modificação e o acréscimo podem ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado nessa, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos, criação de novos banheiros, varandas, entre outros. No segundo caso, o acréscimo modifica a edificação existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente.

A legislação aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto n.º 5.281/85 se aplica tanto a edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas unidades. A grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificação e acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto, deverá comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja comprovado o direito adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação atual tenha sido modificada de forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender à nova lei em relação ao existente. Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em vigor. Assim, imóveis que foram beneficiados por legislação temporária, como, por exemplo, o Decreto n.º 9.218/90, e tiveram obras de acréscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE JANEIRO, 1990) – o que não é permitido nos dias atuais – em caso de modificação e acréscimo, não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto, porém não poderão acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.

No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe numeração oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada. Essa modificação precisa ser atualizada junto ao Cadastro Imobiliário de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imóveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao ser modificada e acrescida verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20, apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.º 20, apto 201(unidade nova).

Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovação do projeto, a documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria de Fazenda. De acordo com as informações contidas na licença de obras e projeto aprovado, será alterado nessa Secretaria o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua nova numeração em razão da modificação. Também será atribuída uma nova inscrição municipal para a unidade criada em razão do acréscimo. Neste ato, ocorrerão ainda as atribuições de áreas pertinentes a cada imóvel, conforme o quadro de áreas constante no projeto aprovado.

Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações cadastrais e, se for o caso, o pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), o proprietário deverá requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo. Dando prosseguimento ao ato, será emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida – e passou a receber uma nova numeração – e Certidão de Habite-se para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a averbação das modificações junto ao Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numeração concedida na matrícula da unidade existente e mediante comprovação das obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da unidade nova na citada matrícula.

Caso seja de interesse do proprietário, poderá ser requerido ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício, com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n.º 10.406/2002 – Código Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituição atribui uma fração ideal para cada unidade em relação ao terreno, distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, e possibilita a venda de cada unidade isoladamente.

Observa-se que nesse caso não existe desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a separação de fato das unidades, de forma independente e autônoma, quebrando os vínculos existentes entre o imóvel. No caso em questão, o que se tem é um simples “fracionamento”, ou seja, atribui-se uma área de utilização exclusiva para cada unidade e definem-se as áreas comuns.

O terreno continua vinculado em cada matrícula, em sua totalidade. Delimita-se a área de uso comum, as áreas de uso exclusivo e a área ocupada pela edificação. Quando o proprietário requer o fracionamento ao Registro Geral de Imóveis, extingue-se a matrícula do imóvel existente, e atribui-se uma nova matrícula para a unidade existente, em razão da alteração da numeração. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrícula individual.

Pode acontecer ainda a hipótese em que o proprietário edifica uma nova unidade nos fundos do imóvel já existente. Neste caso, não é necessário apresentar projeto completo da casa existente, desde que devidamente comprovada a sua legalidade. Com fins de instruir o processo administrativo, é usual juntar cópia da documentação, como por exemplo, projeto aprovado ou certidão de habite-se, a fim de demonstrar a aprovação do prédio.

A Prefeitura examinará a pretensão de construir na parcela do lote, de acordo com a legislação vigente, focando apenas a unidade a ser construída. No projeto, deverá constar, obrigatoriamente, quadro de áreas demonstrativo das áreas existentes e áreas a serem construídas, possibilitando assim o correto lançamento no cadastro de IPTU após aprovação pela Secretaria de Urbanismo.

A unidade nova, diferente da situação de acréscimo vertical, não sofre alteração na sua numeração. Normalmente, essa unidade a ser legalizada recebe o complemento “FUNDOS” e, da mesma forma, procede-se a averbação de instituição de condomínio edilício junto ao Registro de Imóveis para possível venda individual, com atribuição de frações e áreas de servidão de acesso.

A inscrição imobiliária (referente ao IPTU) da unidade existente não sofre alterações e a sua matrícula (referente ao RGI) não sofre alteração, ficando consignada à instituição de condomínio edilício. Sua numeração não sofre alteração.

258 Respostas para “LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DE PROJETO – RJ

  1. Entrei com processo para modificação e acréscimo na sub-prefeitura da ZS do Rio de Janeiro. Tudo seguindo as normas e a orientação dada pelo próprio funcionário da prefeitura. Isso foi em agosto de 2010, portanto a quase um ano. Neste meio tempo, o processo mofou nas prateleira de 3 instituições (entre ela o IPHAN, já que agora é norma que se passe por lá todos os processos do bairro) antes de retornar à sub-prefeitura, onde permanece por “prazo indefinido” enquanto minha família se espreme numa casa de um único cômodo pacientemente aguardando uma liberação para uma obra simples. Quanto tempo, de fato, leva para se conseguir o licenciamento na prefeitura para uma residência unifamiliar? Por que demora tanto? O que pode ser feito para agilizar o processo?

    Obrigada a quem puder auxiliar,
    Thais L.

    • Bom dia Tais,
      Infelizmente a administração Municipal passa pelos problemas comuns nas demais máquinas estatais como falta de funcionários, grande volume de processos, etc. Normalmente um processo de legalização não dura mais de dois meses em tramitação mas quando existe a necessidade de ouvir outros órgãos o tempo aumenta consideravelmente. Cada caso é um caso e o tempo de aprovação varia de acordo com cada característica do imóvel. Conta-se também o tempo de tramitação, ou seja, o tempo que o processo leva para sair do DLF via malote e chegar a seu destino, e o caminho de volta.
      Você deve buscar com o seu profissinal responsável pelo projeto/obra, aquele engenheiro ou arquiteto que assumiu a responsabilidade técnica, uma atuação direta com os órgãos. Muitas vezes o contribuinte contrata um profissional que não atua na área e simplesmente assina o projeto, sem tempo de acompanhar o processo. Isso pode levar a um tempo maior de aprovação pois nem sempre o contribuinte terá o conhecimento necessário para sanar as exigências formuladas. A Prefeitura atende em audiências previamente agendadas às terças e quintas, das 14:00h às 17:00h. Oriento que você, acompanhada do profissional que assinou seu projeto, agende uma audiência para cobrar da administração uma brevidade no processo, expondo sua urgente necessidade.. Caso ainda assim não tenha sucesso, a Prefeitura disponibiliza o canal da Ouvidoria no site http://www.rio.rj.gov.br onde você poderá relatar todo o seu problema, citando o número do processo, o servidor encarregado da solução e o tempo decorrido. A ouvidoria, órgão atuante da Prefeitura, irá tomar as devidas providências.
      Espero ter ajudado. Qualquer dúvida, entre em contato novamente
      Abçs
      Azenil

  2. Olá, gostaria de tirar uma dúvida. Recebi hoje uma notificação da prefeitura exigindo a licença ou a demolição da casa que construí nos fundos da casa de minha vó no prazo de 30 dias. Minha vó possui um terreno grande, e nos fundos havia uma garagem e um banheiro. Utilizei a garagem, fiz como quarto, mantive o banheiro, construí uma cozinha e uma sala. Isso já tem 6 anos. Há um ano, construí em cima dessa casa um segundo andar, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Estou muito apreensiva pois os 2 andares dessa casa foi construída sem nenhum tipo de licença nem autorização da prefeitura. Porém a casa está bem construída, embora ainda esteja em fase de acabamentos. Gostaria de saber se existe o risco de demolirem minha casa, e quanto seria mais ou menos pra legalizar? Moro com minha mãe e minha filha e não tenho pra onde ir, gastei muito dinheiro na casa e estou muito preocupada, pois não tenho condições de gastar muito dinheiro nessa legalização. A casa da frente e todo o terreno está no nome de minha vó, que possui 69 anos. Isso pode nos auxiliar em alguma coisa? Como é o trâmite? Agradeço pelas informações.

    • Boa noite Tatiana,
      Pelo seu relato, com toda certeza algum vizinho insatisfeito com a sua obra te denunciou, visto que nos dias de hoje a Prefeitura não dispõe de quadro de fiscalização atuante, ainda mais nos fundos de um grande terreno.
      Você pode, depois do prazo, prorrogar por mais trinta, sessenta dias, desde que a obra não esteja em andamento, pois caso haja nova fiscalização você será multada por não atender a notificação.
      É preciso saber se a garagem e o banheiro existentes estavam legalizados pois isso já ajuda na redução dos impostos. O fato do terreno estar no nome de sua avó com 69 anos não importa muito pois a mesma teria apenas isenções de IPTU caso fosse um único imóvel, o que não é o caso visto que pelo seu relato já existem, a princípio, tres unidades, a garagem que foi transformada em casa, o segundo pavimento desta e a casa original de sua avó.
      Vc deve contratar um eng/arquiteto para executar o projeto e dar início ao processo administrativo. As etapas desse processo eu descrevo nas páginas do Blog. O custo vai depender da área a ser legalizada. Quanto ao fato de ter que demolir, somente se a construção não atender em nada os decretos em vigor. Normalmente as obras irregulares são legalizadas com a necessidade de pequenas alterações para atender a legislação.
      Caso seja de seu interesse, entre em contato para agendar uma vistoria sem qualquer custo, para apurar os valores de legalização.
      Nesse caso, a casa existente da sua avó terá que estar legalizada também pois está no mesmo terreno e mesmo não sendo objeto da fiscalização, será necessária a comprovação de sua legalidade.
      Aguardo retorno
      Bom final de semana

  3. Olá, primeiramente muito obrigado por me responder. Quanto as áreas que já existiam, a casa de minha avó, a garagem e o banheiro pelo que me consta estão legalizadas sim, pois minha vó já comprou a casa com elas. Porém ela não possui a planta da casa, possui a escritura e o IPTU está em dia. Hoje esteve aqui uma arquiteta conhecida de um vizinho e tirou as medidas da casa, os dois pavimentos. Ela me enviará a proposta amanhã pelo serviço todo, porém me deu a entender que um processo de legalização fique em torno de 5 a 6 mil reais. Será que a prefeitura cobra isso mesmo, ou ela está cobrando a maior parte pelos serviços burocráticos que ela vier a fazer? Eu sei que o arquiteto cobra para fazer uma planta, isso não tem jeito tem que se pagar. Mas se fosse o caso de eu dar entrada e resolver a papelada e não precisar pagar por isso, eu o faria, pois não disponho de 5 mil reais. Creio que a casa tenha por volta de 70 m², não tenho certeza. O Sr. teria uma noção de quanto custa esse processo, e uma planta de um arquiteto? Muito obrigada pela atenção e dependendo da proposta dessa pessoa, entro em contato com o Sr. Muito obrigada pelas informações desde já.

  4. Olá boa noite. A arquiteta me cobrou 5.250 reais pelo projeto e acompanhamento na prefeitura até ser aprovado, mas esse valor fora os impostos, taxas e emolumentos da prefeitura. Estou achando muito caro… Não sei o que fazer, será que consigo algum outro profissional que me cobre mais barato? Não tenho condições de pagar isso e não quero perder minha casa. Grata pelo atenção.

    • Bom dia,
      Não posso opinar quanto ao valor até porque não vi o imóvel, não sei o local e nem a área a ser legalizada mas o preço me parece bem coerente com o trabalho a ser desenvolvido. Cuidado apenas quanto a procura do “mais barato” e acabar tendo prejuízos maiores com a legalização.

  5. Obrigada pelo retorno Azenil.

    A boa notícia é que saiu a aprovação e a obra já está avançada. Eu mesmo fiz o acompanhamento, não havia diferença de estar ou não com o arquiteto. O que contribuiu pra demora foi o fato de ter de passar por 4 orgãos diferentes: prefeitura, IPHAN, outro órgão com as mesmas atribuições do IPHAN só que noutro endereço , e finalmente prefeitura de novo!
    Em cada lugar caía em uma pilha de processos atrasados pra ser re-avaliado e carimbado. Completamente surreal.
    Felizmente, quando voltou pra prefeitura, uma nova arquiteta acabara de tomar posse, e ela decidiu acabar com a pilha de processos encalhados lá. Aí foi rápido. Caso contrário estaria até hoje esperando! De qualquer forma foi mais de um ano neste sofrimento, somado a outro ano que passei indo e vindo até ajustar as plantas (a arquiteta anterior ora pedia uma mudança, ora pedia pra desmanchar a alteração que ela mesma pedira em ocasião anterior, outro suplício).

    É mesmo muito mal bolado isto. Pois basta, na prática, um só órgão avaliando e ajustando (a primeira arquiteta já dispunha de tudo que precisava, e de certa forma, graças a ela, eu já dei entrada com as plantas corretíssimas e não perdi tempo tendo que adaptar nada).

    Beijos, obrigada, boa sorte a todos que ainda esperam suas aprovações.

    • Realmente o sistema não funciona, tanto pela parte operacional quanto pelo material humano. Mas que bom que você já resolveu. Fica com Deus e no que precisar conte comigo. Abçs

  6. OI TUDO BEM ;
    MEU NOME É JAMES EU REFORNEI UMA CASA UNIFAMILIAR DE 02 ANDARES MAIS TERRAÇO NO MEIER EM VILA EU LEGALIZEI E JA TIREI ATÉ O HABITSE SO QUE FOI FEITO UMA DENUNCIA E ENGº DA PREFEITURA VEIO NA MINA RESIDENCIA E CONSTATOU QUE O MEU PRISMA DE VENTILAÇÃO NAÕ TEM AS MEDIDAS MINIMAS EXIGIDAS DE 2.50MX2.50M
    SO QUE A M,INHA HOBRA JA ESTA PRONTA E EU TENHO UM PRIXMA DE 1.50X0,70M DO RERRAÇO AO 1º PAV E MINHA CASA TEM UMA CIRCULAÇÃO DE AR MUITO BOA, PERGUNTO QUAL O DECRETO CORRETO QUE ESTA EM VIGOR ATUALMENTE , NOTA NO DECRETO 10426-91 É BEM CLARO QUE EST EXIGENCIA NÃO É COBRADA , SERÁ QUE POR EU MORAR EM VILA NO MEIER RJ ESTOU SUJEITO AO OUTRA NORMA , FICO AGRDECIDO DESDE JA POIS JA ESTOU PAVORADO , E SERA QUE TENHO COMO LEGALIZAR A OBRA COM OS ACRECIMOS QUE FIZ
    FICO NO AGUARDO DE SUA AJUDA

    • Bom dia James,
      de fato, para p bairro do Méier o que vale é o Decreto 5281 e 10426, tendo ainda que dar uma passada pelo capítulo XIII do Dec 322/76, artigos 226 e seguintes que falam sobre lotes de vila.
      O prisma exigido é 2,50×2,50m sendo que para cozinhas e banheiros podemos reduzir para 1,50m. Gostaria de ter acesso ao projeto para buscar uma possível solução. Infelizmente, em 2008 acabou o prazo do Decreto 9218/90 que legalizava obras concluídas sem a exigência desse prisma e em 2010 acabou o prazo da Lei 99/2009, a Mais Valia, que também legalizava a obra e cobrava uma contrapartida para conceder o benefício. Atualmente, devemos seguir, para unifamiliar que é o seu caso, o Decreto 5281 c/c 10426 e ainda o 322/76 por se tratar de vila. Você fala que licenciou e teve o habite-se.. Já existia esse prisma por ocasião da legalização? Foi com o benefício do Decreto 9218/90? Isso é importante para saber como proceder na legalização. Um abraço e aguardo o envio de cópia do projeto aprovado para melhor análise

  7. Olá, gostaria de tirar uma dúvida. Comprei uma cobertura no Engenho Novo e fiz modificações no pavimento superior, existia uma dependência que ampliei de 9 m2 para 20m2 e fiz uma banheiro. Agora estou com problemas com o sindico. Não alterei fachada nem áreas comuns. Como legalizar a obra? Vou ser multado ao pedir a legalização? Preciso de engenheiro e arquiteto ou um dos dois já basta?

    • A legalização deverá ocorrer com abertura de processo administrativo. É necessário para legalização, com apresentação de projeto de arquitetura e demais documentos comprovando o direito de requerer, etc… É necessário verificar as condições do prédio, taxa de ocupação, gabarito e outros parâmetros urbanos. Já ajuda o fato de não ter alterado a fachada e respeitado as áreas comuns. Você será multado se o síndico te denunciar e você não apresentar o projeto dentro dos prazos legais. Se vier a ser denunciado, a Prefeitura irá te notificar para, no prazo de 30 dias, apresentar projeto e profissional responsável que poderá ser engenheiro ou arquiteto. Se a obra estiver em andamento, deverá ser paralisada sob pena de multas diárias. No licenciamento, será cobrada multa no ato do pagamento da licença. Com os recentes desabamentos ocorridos no Rio, a preocupação com a estabilidade, acréscimos de área e modificações nas edificações ganhou destaque, inclusive com a Prefeitura exigindo a Anotação de responsabilidade Técnica para todas as obras a serem licenciadas. Caso necessite de uma orientação técnica orçamento, entre em contato.
      Desde já agradeço o interesse no blog.
      Abçs
      Azenil

  8. Boa noite. Adorei o seu blog e acho que pode me ajudar. Sou arquiteta e fui procurada por uma pessoa que quer transformar uma casa numa pousada. Vi que pela legislação não é possível a mudança de uso de residencial para comercial e pousada não é um uso permitido para o local.

    Ela havia contratado uma arquiteta que fez o projeto de modificação já considerando como pousada. Porém, fui procurada para dar consultoria sobre a legalização e legalizar o projeto.

    Neste meio tempo a obra foi iniciada. Vi que pelas leis a edificação não pode ser transformada em comercial, somente para creche. Sugeri adaptar o projeto e também a obra que já havia sido iniciada para projeto de residencia para que a liberação da licenca de obras saísse o mais rápido possível. Pedi para que fossem feitas somente as alterações internas (que não necessita de licença).

    Sugeri que entrassemos com o projeto de residencia e depois ela poderia entrar com o processo de mudança de uso. No entanto, esta ordem não ocorreu. Enquanto eu preparava o projeto para legalizar como residência ela teve contato com uma pessoa que prometeu ajuda-la nesta transformação de uso. Tivemos a informação de que para este tipo de processo, além dos documentos tipo IPTU, RGI, ART/CREA etc… precisaria de um projeto de arquitetura que poderia ser o projeto já modificado ou o desenho do que é existente. Apresentei o projeto do jeito que estava sem muitos detalhes tipo: quadro de áreas, demolicção / construção. Imaginei que para este tipo de processo o projeto servia para servir somente de base, uma referencia, uma ilustração. Neste meio tempo, com a obra em andamento, houve uma denúncia (que aconteceu logo após o desabamento dos prédios no Centro da Cidade). O fiscal foi lá e embargou a obra.

    Agora, com o projeto detalhado em mãos, com todas as informações necessária para legalizar o projeto, quero legalizar como residencia. Porém já existe lá um processo para transformação de uso. Estes dois processos andarão juntos? Posso legalizar como residencia e anular o processo de transformação de uso para tudo não atrasar ainda mais? Como posso resolver este impasse?

    Obrigada desde já (já adicionei o blog aos meus favoritos)

    • Boa tarde e obrigado pela visita
      Flavia, o ideal seria o cliente verificar o zoneamento antes de alugar ou comprar seu imóvel para se certificar a possibilidade de desenvolver sua atividade legalmente e de acordo com as normas municipais mas isso nem sempre ocorre e acaba sobrando p gente, como profissional, tentar resolver essas “bombas”.
      Tenho um caso semelhante no qual o cliente procura um espaço para ACADEMIA porém o zoneamento do local pretendido não comporta tal atividade.
      Temos dois aspectos em questão: Um é a questão do imóvel, suas características urbanas, gabaritos, etc. Isso será examinado pelo DLF. Outra é referente ao uso comercial, ou seja, o tipo de atividade a ser exercida no local, isso será autorizado pela Delegacia Fiscal por ocasião da liberação do alvará de funcionamento. Ambos os órgãos de fiscalização terão como parâmetro de fiscalização o Decreto 322/76 e ainda os zoneamentos definidos em legislação especial, PEUs.
      Com o embargo, não terá outra saída a não ser entrar com o processo de legalização DAS OBRAS sob pena de autuação.
      Como já existe um processo de transformação de uso para o mesmo local e provavelmente com o mesmo proprietário, entendo que deverá ser apresentado novo projeto com o título: Substituição de projeto apresentado para legalização de modificação e acréscimo passando a unidade residencial com … pavimento(s). Esse procedimento irá facilitar o andamento processual pois no processo existente já devem existir várias informações úteis, tais como zoneamento, alinhamento, processos anteriores para o local, além da vistoria possivelmente realizada pelo Eng/Arq por ocasião da lavratura do termo de notificação. A critério do Eng/Diretor do DLF, poderá também ser aberto novo processo com novas plantas, IPTU, escritura, doc do proprietário e resp técnico e o anterior ficar na condição de APENSO, servindo apenas de informações complementares.
      Um abraço e boa sorte
      Azenil

      • Muito obrigada Azenil. Foram muito importantes tais informações. A descoberta do seu blog veio em boa hora. Vou consultar mais vezes. Li alguns comentários, perguntas e depois a sua resposta a cada um deles com tanto cuidado e profissionalismo! Fiquei impressionada com o serviço prestado para os profissionais e, também, para a população como um todo, enfim, para aqueles que querem fazer as coisas de forma correta e dentro das leis.

        Tenha um bom fim de dia, um bom fim de semana e, também, um bom carnaval.

        Obrigada,
        Arq. Flávia Reis

  9. Ola Amigo,

    poderia tirar uma duvida? Eu fiz planta com um engenheiro para a construcao da nossa casa, pagamos as taxas tudo certinho e ele disse, pode comecar a construcao que em dias ja trago o alvara… bem no fim terminamos nossa construcao e nao veio o alvará. Agora estamos ampliando a nossa casa, terminariamos ela e iriamos comecar a legalizar as 2 partes da casa. Hoje veio um fiscal aqui e pediu o alvará, falei com uma nova engenheira que ja tinha feita a nova planta e vai comecar a licença de tudo. O fiscal vai vir hoje a tarde em nossa residencia e vai embargar a obra, nao tem como eu solicitar uma notificacao me dando um prazo de uns 10 dias para legalizar e se dentro desses dias nao der ele pode embargar?

    grato

    Luiz

    • Prezado Luiz,
      Normalmente, o procedimento da Prefeitura é notificar a obra irregular abrindo prazo de trinta dias que o proprietário tenho o direito de defesa, qual seja, apresentar o projeto aprovado ou providenciar a sua regularização. O embargo ocorre junto com a notificação, caso a obra esteja em andamento. Se a obra já terminou, você não precisa se preocupar com o embargo, pois terá prazo para apresentar os projetos. Se a obra estiver em andamento e você continuar, com certeza será multado. Oriento que pare imediatamente.
      Não ficou claro se o engenheiro anterior deu entrada em algum processo. Se existe um processo, a nova engenheira deverá entrar nesse mesmo, já iniciado, com as devidas alterações. Se o engenheiro não deu entrada em nada, essa vistoria ocorreu através de um processo de fiscalização, provavelmente uma denúncia. Aí, você terá que pedir prazo nesse processo de notificação para não ser multado e abrir, o mais rápido possível um processo de legalização, que será apensado ao de notificação.
      Boa sorte e qualquer dúvida retorne
      Saúde e Paz
      Azenil

      • Muito Obrigado Pela breve resposta Azenil.

        Então, segundo o antigo engenheiro, ele abriu processo e foi negado pois a prefeitura alegou que tinha um “córrego” proximo a casa. O interessante que 1 ano após isso nosso vizinho supostamente conseguiu licença para tubular essa área. E hoje temos o terrno todo tubulado, na verdade essa agua desce do morro e de esgotos dos vizinhos proximos. O que fizemos foi terminar a tubulação nesta segunda etapa sem a licença…

        Então atualmente o terreno está tubulado e aterrado.
        Então a engenheira atual, está abrindo um novo processo de licença junto a prefeitura, referente a construcao anterior já terminada a 3 anos e a atual no meio do projeto, estavamos chegando na laje teto da casa.

        Então de qualquer forma, será embargada a obra. Uma pena, pois minha esposa está gravida de 6 meses e nosso pequena casa ficará apertada demais para a criança que chega em junho.

        E segundo o fiscal, foi por uma denuncia mesmo, e parece que demora até 3 meses para a liberação do alvará caso de tudo certo aqui em blumenau/sc.

        Obrigado

  10. Olá, encontrei uma cobertura nas Laranjeiras-Rio de Janeiro que me interessa muito pela localização e infra-estrutura do empreendimento. No piso inferior possui apenas 2 quartos e no piso superior uma sala e um banheiro com mais de 60m2 de terraço descoberto. Ocorre que necessito um imóvel com 3 quartos mais dependências completas. Como o terraço é muito amplo, daria para ampliar a planta sem comprometer a fachada porém requerendo construir mais um banheiro e fazer telhado e deslocamento da parede de alvenaria. Desta forma, o imóvel somente me interessa se permitir a obra e pergunto quais os trâmites para realizar esta autorização/legalização? Dilma Santos

    • Bom dia,
      Em princípio, você deverá obedecer os parâmetros de ATE, ou seja, a área total edificada imposta para o imóvel que é função da área do lote e de parâmetros impostos pela Prefeitura. Se você já tem a cobertura duplex legalizada, ultrapassamos um parâmetro que é o gabarito. Resta saber sobre o ATE, os prismas de iluminação/ventilação e se o afastamento imposto para o local serão respeitados. Normalmente, quando se aprova uma cobertura, a Prefeitura impõe um afastamento da linha da fachada, algo em torno de 3,00 metros e não podemos, em acréscimos, igualar a edificação para não alterar a fachada. A modificação da parede em alvenaria deverá ser orientada por engenheiro civil em razão de possíveis modificações estruturais no prédio.
      Assim, sugiro que você compareça ao DLF de posse de um documento de identificação do imóvel, RGI ou IPTU, e faça uma consulta ao técnico de plantão sobre a possibilidade da modificação e acréscimo.
      Endereço para consulta: http://www2.rio.rj.gov.br/smu/onde_licenciar/laranjeiras.asp
      Caso necessite de projeto, retorno o contato pois estamos preparados para lhe oferecer a assistência devida
      Abçs
      Azenil C FIlho

      • Boa noite Sr. Azenil, Estou com problema de lagalização de um obra de acrescimo no prisma do predio, obra esta que esta pronta a mais de lo anos e não fui quem fiz, vez que comprei o apt. há 6 meses financiado pela CEF., achei que estava tudo certo, estou tentando regularizar com os beneficios da Lei da mais valia, foi indeferido, agora tenho um recurso, que posso fazer para conseguir legalizar? como podes me orientar ajudando-me, grata Theresinha

      • Teresinha, bom dia
        A mais valia terminou em janeiro de 2010 e legaliza obras em desacordo
        com a legislação mediante pagamento de uma contra partida, ou seja,
        paga-se pela área que, a princípio, contraria a legislação vigente.
        Assim, praticamente, quase tudo é passível de legalização mediante
        pagamento de mais valia, tendo algumas limitações impostas na lei
        quanto ao gabarito e outros parâmetros.
        No seu caso, pelo seu relato, me parece que a obra irregular foi
        executada em prisma de ventilação. No caso de prédios multifamiliares,
        o prisma de ventilação, embora muitas vezes tenha acesso exclusivo
        para apartamentos no térreo, é na verdade área comum, ou seja, não
        pode ser ocupado como se exclusivo fosse.
        Assim, entendo que o indeferimento do pedido da mais valia está
        fundamentado no direito da propriedade, ou seja, se a área não é
        exclusiva sua, não pode ser edificada e integrar o seu imóvel pois
        isso iria alterar frações ideais, e ainda que todos os moradores
        autorizassem, a legalização não seria possível.
        Retorne com o fundamento do indeferimento do pedido de mais valia para
        melhor análise dos fatos.
        Obrigado pela visita ao Blog e tenha um bom dia

  11. Boa tarde Azenil,estou com uma obra embargada,solicitei um engenheiro que fizesse uma planta da casa para legalizarmos a obra.fiz uma quitinete em cima da casa dos meus pais,ela já foi embargada em fase de acabamento´pois só falta colocar janelas e portas e embolçar,minha pergunta é posso terminar de fazer o acabamento assim que o engenheiro der entrada na prefeitura?pois tenho pressa,o engenheiro disse que vau colocar obra em andamento?Desde já agreadeço…

    • Boa noite Emerson, obrigado pelo acesso ao blog.
      Com a obra embargada você não pode prosseguir pois o embargo implica em paralisação imediata da obra sob pena de multa administrativa. Você deve ter sido notificado em razão de possível denúncia e no auto de notificação deve constar a determinação de paralisar a obra, apresentar sua legalização ouproceder a sua demolição no prazo de trinta dias. É a oportunidade que a Administração dá ao contribuinte para se defender e apresentar suas alegações.
      O fato de você protocolar o projeto assinado por engenheiro inicia o processo administrativo mas não lhe dá a autorização para prosseguimento, apenas gera um efeito suspensivo no processo de notificação, DESDE QUE O EMBARGO ESTEJA OBEDECIDO.
      O engenheiro não deve colocar “obra em andamento” você deve ter entendido errado. O que deve constar no projeto é “OBRAS NÃO CONCLUÍDAS” e no requerimento de abertura do processo deverá constar o prazo que você estima para conclusão da obra. Esse prazo irá ser utilizado para os cálculos de taxas a serem pagas.
      Assim, você só deve reiniciar a obra após aprovação do projeto e consequente emissão da taxa de obra.
      Abraços e boa sorte

  12. Mais uma pergunta,o vizinho que nos delatou na prefeitura ,tem os canos da sua casa todos do lado de fora de sua casa ,por cima da minha casa,sendo que eu quero fazer um terraço só que pra isso eu precisaria que ele tirasse os seus canos que dão pro meu terreno que procedimento eu terei que tomar pra isso acontecer sem ter que ir falar com ele pessoalmente?Agradeço mais uma vez ,um abraço…

    • Não ficou claro se você mora em uma unidade isolada, com RGI individual ou se mora em uma edificação com outras unidades, inclusive a de seu vizinho, constituindo assim condomínio e com áreas comuns.
      No caso de unidade isolada, entendo que seu vizinho poderá estar utilizando sua propriedade indevidamente e você propor uma ação judicial para retirada de canos estranhos a sua edificação.
      No caso de edificação em condomínio, resta saber se a área por onde passam os canos é comum ou exclusiva da sua propriedade.
      Em ambos os casos, o caminho para não ter contato com o vizinho é a notificação extra judicial e, não havendo acordo, a Justiça Civil.
      Procure ainda saber se a obra do vizinho está legalizada. É muito comum as pessoas apontarem as falhas com o dedo sujo e nesse caso, havendo obras irregulares, o vizinho deverá também promover a regularização de sua obra e adequação das instalações de acordo com os parâmetros da Prefeitura e Concessionárias
      ABÇS

  13. Que bom que encontrei vcs!!! Preciso de uma orientação para não fazer um mal negócio. Estou interessada em uma casa de vila no bairro da tijuca e conforme o andar das negociações fui informada pela imobiliária que o segundo andar da casa não está regularizado.Como sabe que precisaria pegar ofinaciamento imobiliário junto à Caixa para pagar parte do valor, a imobiliaria sugeriu que fosse feita uma averbação na prefeitura que é aceito pela Caixa como documento inicial para obtenção do financiamento, e que posteriormente eu entrasse com o processo de legalização. Tenho duas dúvidas principais: A informação sobre a averbação está correta?
    Como posso ter uma idéia ,aonde procuro a informação de quanto me sairía esta legalização? Dependo muito destes valores para saber se vale a pena investir no imóvel e até mesmo negociar preço.Por favor, me mostre os passos a seguir! Se alguém souber ao menos uma estimativa dos valores já seria de grande ajuda! Desde já agradeço.

    • Obrigado pela visita, boa tarde
      Para obter o financiamento junto à Caixa o imóvel, objeto do contrato, tem que ser lícito, ou seja, tem que estar regularizado, com a área averbada junto ao RGI.
      Também sou engenheiro credenciado junto à Caixa e o que posso informar é que, na maioria dos casos, será exigida a averbação da área junto à Prefeitura e, em alguns casos até mesmo no RGI. Algumas imobiliárias insistem em colocar o imóvel a venda, mesmo sabendo que sua situação está irregular e o risco da garantia ser negada é grande. A averbação na Prefeitura que, com certeza é aceita pela Caixa, é o processo administrativo junto ao DLF (falo sobre isso no Blog). Algumas imobiliárias fazem a opção de apenas atualizar a área junto ao IPTU, porém nem todos os engenheiros aceitam tal atualização tendo em vista que o IPTU apenas comprova a regularidade fiscal e não a legalidade do imóvel. Nesse Blog você tem uma página que dá algumas dicas sobre preço mas, em se tratando de imóvel, cada caso é um caso e deve ser analisado isoladamente. Se for de seu interesse, podemos agendar uma visita ao imóvel, analisar a documentação apresentada pela imobiliária (RGI e IPTU) para poder quantificar o serviço. Esclareço que todo processo deverá ter como titular o atual proprietário do imóvel e você, caso tenha assim mesmo o interesse, deve se cercar dos cuidados necessários caso vá pagar algum valor referente à legalização, fazendo constar essa condição no recibo de sinal e princípio de pagamento
      Meus telefones de contato
      21-78376646
      3979-3377
      Abraços e espero ter ajudado

  14. Olá Azenil!

    Parabéns pelo seu trabalho e carinho com todos que lhe solicitam ajuda! Estava procurando informações sobre o tema e fiquei maravilhada com o seu atendimento! Gostaria de entrar em contato com você, como posso fazer?

    Forte abraço

  15. Acabo de ver os seus contatos loga no último comentário, fiquei tão impressionada que não observei, entrarei em contato em breve!

  16. Bom dia, estou querendo adquirir uma cobertura linear de 124m² sendo que está em fase de acabamento e tem 48m² de apto e o restante é de área livre, com piscina e churrasqueira. Fui ontem no RGI da região confirmar que existe uma planta de ampliação já aprovada no cartório. Realmente existe, registrada uma planta de ampliação e tb dá direito ao uso da laje correspondente, mas não usarei. Minhas dúvidas: Posso reaizar a ampliação nesta fase final da obra mesmo sem o habite-se ou só posso ampliar depois do mesmo? A Prefeitura vai me cobrar o valor de ampliação? E se sim, pela sua experiência, quanto é que ficaria o tributo de acréscimo de aproximadamente mais 40m²?

    • Boa noite Paulo, obrigado pelo acesso
      Vamos analisar primeiro o que chamamos de COMPETÊNCIA: É competente para aprovar os projetos e emitir a consequente licença de obras o departamento de Licenciamento e Fiscalização – DLF.
      O RGI somente averba ou registra as informações que são trazidas pelo requerente. Restou saber se o projeto lá averbado foi o aprovado pela Prefeitura ou apenas o vinculado ao Memorial Descritivo ou de Incorporação. É muito comum, embora contrário à lei, vender um imóvel já com a previsão de ampliação, para ser executada, mediante interesse do proprietário, após o habite-se. Todo cuidado é pouco… Nem sempre a ampliação é passivel de legalização, Na região da Barra, dependendo do local, existe a “Mais Valerá”, legislação que aprova as obras fora da legislação mediante pagamento de mais valia, porém os valores são astronômicos. Oriento que você consulte o DLF da Barra, onde poderá confirmar se o projeto de ampliação de fato está aprovado. Caso positivo, poderá realizar a obra como “modificação e acréscimo”.
      Esclareço que o direito de laje,muitas vezes inserido em escrituras como forma de valorizar o imóvel, estará sempre atado à legislação municipal, uma vez que o contrato entre as partes, no caso de alienação, não poderá ter objeto ilícito, assim, observe que o chamado “direito de uso de laje” normalmente é seguido da expressão: “desde que aprovado pelos órgãos competentes
      Quanto aos valores de tributos, dê uma lida nesse blog sobre a matéria em Quanto custa legalizar um imóvel. Abraços e um bom final de semana
      Caso tenha mais alguma dúvida, entre em contato

  17. Obrigado pelos esclarecimentos e vou procurar a Prefeitura.O imóvel em questão é no Cachambi, sabe onde fica a DFL do bairro? Abraços.

    • O DLF que atente o bairro Cachambi fica na Rua Jurunas n. 219, essa rua começa na Rua Dias da Cruz, mais para o lado do Engenho de Dentro. O atendimento é de segunda à sexta, das 11:00h as 17:00h. Terças e quintas existe o atendimento em audiência das 14:00h as 17:00, previamente agendado com engenheiro/arquiteto responsável pelo local do seu imóvel. Leve o maior número de informações possíveis, tais como RGI, IPTU, plantas que vc buscou no RGI eoutros documentos referentes ao imóvel obtidos com o vendedor. Boa sorte
      Abçs

  18. Prezado Azenil,
    Em janeiro/2011, eu e meu marido compramos a casa dos meus pais, localizada no bairro de Campo Grande/RJ. O advogado que nos assistiu na transação fez todo o trâmite como se estivéssemos comprando um imóvel de estranho: emitiu todas as certidões necessárias (ônus reais, 9º ofício etc.) e lavrou a escritura de cessão em cartório.
    Nesta ‘ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS’, produto final da transação de compra, consta a existência de um prédio (56 m de edificação – FRENTE), em lote com as seguintes medidas: 9,30m de frente, 9,50m de fundos e 26,50m de extensão de ambos os lados (estas medidas estão em conformidade com o PAL da Prefeitura e com o boleto do IPTU, que recebemos anualmente, apesar do imóvel ser isento do referido imposto). A casa não possui ‘RGI’ nem ‘Habite-se’.
    Na prática, há algumas inconsistências: 1ª – Além da casa, que está edificada ao fundo do terreno, há uma edícula, paralela à casa, com um depósito, um banheiro e uma pequena varanda, onde foram instaladas uma pia e uma churrasqueira. Entre a casa e a edícula, há um vão de 1,50m. 2ª – Ao fundo, o lote não tem 9,50m de largura, como reza a escritura e o PAL, mas sim 10,14m.
    Logo após a compra, contratamos uma arquiteta para a elaboração de um projeto para construção de segunda unidade neste mesmo terreno, a ser edificada à frente da casa e da edícula pré-existentes. Segundo esta profissional, para realizar a construção da segunda residência, é imperativo legalizar a primeira. Para tal, ela elaborou o novo projeto, incluindo nele o desenho da casa e da edícula pré-existentes.
    Entretanto, depois do projeto pronto, a arquiteta nos informou que seria impossível conseguir a licença da Prefeitura, uma vez que o tamanho real do lote é incompatível com o PAL e com a escritura. Segundo ela, temos duas opções: fazer novo RGI (note que ainda não temos nem o primeiro, pois a casa pré-existente não contém tal registro) ou demolir a construção antiga, para corrigir o tamanho do lote, tornando-o compatível com a escritura e o PAL.
    Nossas dúvidas: para a construção da segunda unidade, precisamos de fato legalizar a anterior? Quais seriam os passos para a legalização, neste caso em que o imóvel existe, tanto na escritura quanto no IPTU? Estaria faltando apenas o RGI e o Habite-se? Teríamos como obter nova escritura, com as medidas reais do lote, como sugeriu a arquiteta? Isso não geraria incompatibilidade entre o novo documento e o PAL? Ou a única solução seria a demolição? Esse tipo de obra, segundo nossas pesquisas, configura uma construção ‘bifamiliar’. É isso mesmo? Em que leis de urbanismo poderíamos conferir esta informação?

    Obrigada,
    Christiane Aguiar de Andrade

    • Boa tarde Christiane, obrigado pela visita.
      De fato, a Prefeitura irá exigir que toda edificação existente no lote seja regularizada. A Prefeitura ira tomar por base as metragens constantes no RI e no PAL e, como o projeto a ser apresentado deve constar essas metragens, tudo que nele estiver contido deve ser figurado.
      Devemos adotar como existente aquele imóvel que está devidamente inscrito na caderneta de numeração da Prefeitura. Dependendo da idade do imóvel, ele não terá habite-se mas terá sua legalidade comprovada através do RI e, como informação complementar, o cadastro no IPTU.
      Você não tem como “fazer um novo RGI”. Seria necessário ter vistas aos documentos para um parecer mais preciso, porém, pelo seu relato, o que se deve fazer é uma retificação de metragens junto à Vara de Registro Público, onde o Juiz irá determinar um Perito para constatar as metragens reais do lote e verificar se não foram violados direitos reais de vizinhos. A sentença final será objeto de averbação junto ao RI para retificação das metragens.
      Para opinar quando à demoliçao seria necessário maiores informações pois nem sempre toda a edificação é inadequada à legislação.
      Bi familiar é a edificação que possui duas unidades, sejam lado a lado (tipo casa 1 e casa 2, coladas) ou superpostas (tipo apartamento 101/201, com acessos independentes). Pelo seu relato existe afastamento entre as casas, assim temos duas unidades unifamiliares.
      O bairro de Campo Grande tem Plano de Urbanização – PEU – Lei Complementar n.º 72*,de 27 de julho de 2004, de fácil acesso no Google. Lá você encontrará todos os parâmetros necessários, sendo adotado ainda, para o seu caso, o Decreto 5281/85 que tenho na íntegra em http://www.azenilcarvalho.com.br > links interessantes
      No que precisar, estou a disposição lembrando que meu escritório fica em Campo Grande, Estrada do Cabuçu n. 345
      Abçs

  19. Boa noite!!!
    Azenil, comprei um terreno no oiticica 2 e a pessoa que me vendeu comprometeu em desmembrar o terreno e não fez o mesmo gostaria de saber se é possivel fazer o mesmo pois o terreno é de esquina e ficou uma media de 180m2 para cada pessoa cada um com uma entrada eu para rua x e ela para rua y.
    Pois vc deve estar se perguntado como comprei o terreno sem realmete ver se estava desmembrado pois o terreno foi comprado de um casal que havia se divorciado pois o juiz de direito deu a assentada de divisão do imovel 50% para cada parte e o esposo resolveu me vender a parte dele.
    Pensei em fazer um desdobramento do mesmo pois hoje o terreno estar construido as 2 partes pois a obra dela estar sem recuo na rua lateral por isso o motivo no qual me levou a pensar em desmembrar o terreno pois legalizaria a minha parte e não dependeria da regularmenta a parte dela.

    sem mais

    desde ja abgradeço

    • Bom dia Bruno, obrigado pela visita
      A testada mínima para lote urbano em Campo Grande é de 8,00m, sendo que no caso de lotes de esquita, existe a previsão de compensação sobre o afastamento frontal passando a ser exigida a metragem mínima de 11,00m. É necessário que as obras existentes no lote estejam regularizadas pois, no caso de processo de desmembramento, ocorrerá vistoria pelo técnico da Prefeitura e possivelmente você será notificado a regularizar o que existir no lote.
      Quando o Juiz determina 50% do lote para cada conjuge ele está apenas constituindo um condomínio sobre a totalidade do bem, diferente de um condomínio edilício onde podemos atribuir uma área de utilização exlcusiva a cada unidade. Se tiver interesse, leia nesse Blog os comentários sobre a diferença entre desmembramento e fracionamento.
      Seria necessário acesso aos documentos para melhor te orientar, bem como uma visita ao imóvel para analisar a real situação do bem e como seria o processo de divisão, ressaltando que tudo a ser feito dependerá da anuência da outra parte possuidora de 50%.
      Abçs

  20. Azenil.
    Tenho um terreno no Engenho Novo, junto a linha ferrea. Pode informar se existe algum decreto que não permite a construção próxima a linha ferrea?

    • Boa tarde Luciana, obrigado pela visita.
      Normalmente a Prefeitura impõe área de recuo em toda a extensão de Linha Férrrea. Você pode tentar obter uma certidão de informação através do atalho no meu site, http://www.azenilcarvalho.com.br Vá em links interessantes e clique em Certidão de Informação – SMU, é o penúltimo link. Clique em ok e vc será direcionada para o site da Prefeitura onde, ao clicar em ENDEREÇO poderá digitar o seu endereço e ter acesso a informações sobre o alinhamento previsto para o local, inclusive, se estiver disponível, obter cópia da planta aerofogramétrica. Outra forma é comparecer no DLF do bairro, no seu caso, Rua Jurunas 219 e fazer essa consulta diretamente ao engenheiro do setor. Leve algum documento com o endereço do imóvel, tipo IPTU ou RGI. Em regra, o imóvel atingido por recuo não pode sofrer alterações. Além do recuo imposto pela Prefeitura, deverá ser obedecido ainda o afastamento frontal de 3,00m.
      ABÇS E BOA SORTE
      AZENIL

  21. OLÁ, AZENIL, EU CONSTRUÍ UM APARTAMENTO EM CIMA DA MINHA CASA E QUERO LEGALIZAR. O QUE FAÇO E QUANTO DEVERÁ SAIR ESSA LEGALIZAÇÃO? A MINHA CASA ESTÁ COM RGI. DESDE JÁ MUITO OBRIGADA.

    • Boa tarde Elisabeth, obrigado pela visita.
      O procedimento inicial é apresentar um projeto na Prefeitura para aprovação da modificação e acréscimo, uma vez que a unidade exxistente (a sua casa) foi modificada e passamos a ter agora um prédio bi-familiar, ou seja, com duas unidades. Tenho neste Blog um artigo que fala sobre custos (QUANTO CUSTA LEGALIZAR UM IMÓVEL) e sobre o procedimento de legalização passo-a-passo (O PROCESSO DE MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO) porém seria necessário ver o imóvel e a documentação para melhor fundamentação. Seu imóvel é no RJ? Qual Bairro? Podemos agendar uma visita caso seja de seu interesse. Tel.: 78376646 ou 3979-3377. Abçs

      • OLÁ, OBRIGADA NA PRESTEZA DA RESPOSTA. BOM, EU LI SEU ARTIGO, MAS NÃO VI VALORES. GOSTARIA DE TER UMA IDEIA, PQ COLOQUEI MEU IMÓVEL À VENDA E A PROCURA POR CARTA É GRANDE. MEU IMÓVEL FICA NO RJ EM RAMOS, RUA URANOS, CONHECE? SUA VISITA SERIA SEM COMPROMISSO?
        AGUARDO.
        UM FORTE ABRAÇO

  22. Prezado Azenil,
    Pretendo construir um segundo andar em cima da casa da minha mãe, gostaria de saber como devo proceder em relação a prefeitura(legalização do imovel em meu nome) das licenças para construção e qualquer outras burocracias que devo fazer.
    Desde já agradeço a atenção.
    Fernando Gama

    • Boa noite Fernanda, obrigado pela visita
      Alguns questionamentos se fazem necessários para uma resposta mais precisa a sua dúvida. Local do imóvel para saber o zoneamento e legislação aplicada, saber se o imóvel existente é legal, se tem projeto aprovado, entre outros. Mas vamos resumir pela hipótese mais favorável. Você terá em primeiro lugar que apresentar um projeto de acordo com as legislações Municipais, em princípio atendendo ao Decreto 5281/85, respeitando os afastamentos, uma vaga de carro, etc. Depois de aprovado o projeto, fará a inclusão predial para que no ano seguinte ao da legalização venha um IPTU para cada unidade. Cumprindo as restrições constantes na licença (que dependerá da área do imóvel, localização, existência ou não de recuo, encostas…) você terá, ao término da obra uma fiscalização que irá constatar se o projeto foi obedecido. Com isso a Prefeitura emitirá uma certidão de Habite-se para a unidade nova e aceitação da modificação que ocorreu no prédio primitivo.Encerra assim o processo administrativo da Prefeitura e, com a certidão de habite-se e demais documentos obtidos será necessário apurar o valor a pagar de INSS, obtendo assim a Certidão Negativa de Débitos-CND. Por fim, deverá apresentar o habite-se e o CND ao Registro de Imóveis da circunscrição para averbar a construção nova. Neste ato, poderá instituir condomínio edilício fracionando o imóvel em duas matrículas. Todo o processo deverá ser requerido em nome do proprietário que conste no Registro de Imóveis como titular do bem. Depois da legalização e fracionamentom sua mãe poderá transmitir o imóvel para você através de uma escritura pública de doação com o devido registro junto ao RI, observando-se as restrições quanto a sucessão no caso de único bem e existência de outros irmãos, imóvel gravado como bem de familia, etc….Caso precise de maiores esclarecimentos entre em contato conosco. Abraços e boa noite

  23. Boa Noite Azenil,
    Gostaria se saber se é possivel comprar um terreno com uma prima registrar no RGI as duas como proprietárias de um úncio terreno;

    att

    • Boa noite Luciana, obrigado pela visita.
      É possível sim, teríamos o que chamamos de condomínio de pessoas. Diferente do condomínio edilício, onde as áreas de utilização e de uso exclusivo das unidades são definidas, o condominio de pessoas ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.
      Assim, você pode comprar o lote e, na escritura de compra e venda fazer constar o seu nome e o nome de sua prima como adquirentes.
      O registro de imóveis irá registrar a escritura normalmente
      Com isso, você e sua prima serão proprietárias do mesmo lote, normalmente na proporção de 50% para cada.
      Todos os atos seguintes (alienação, legalização, etc) dependerão da assinatura de ambas.
      Abraços e boa sorte

  24. Olá Azenil,

    Fiz uma obra na cobertura com acréscimo. Em uma de suas respostas no blog você mencionou que a Prefeitura impõe um afastamento da linha da fachada em torno de 3,00 metros. No meu caso, este afastamento ficou com 2,20 metros. Será que a prefeitura vai exigir modificações? Já recebi a notificação de sobre oba irregular. O Imóvel fica no Engenho Novo.

    • Boa noite Alex,
      O afasmento a que me referi no blog é o afastamento frontal, distância do alinhamento do logradouro até o limite da fachada, normalmente de 3,00m. Na hipótese de coberturas temos ainda o afastamento do limite da fachada, uma vez que a fachada é parte comum e, em regra, não pode ser alterada. Assim a Prefeitura também impõe um afastamento. Seria necessário ao menos o endereço para identificar o zoneamento a a legislação aplicável. Além do afastamento, no caso de coberturas é fundamental obedecer ainda o parâmetro de gabarito, ou seja, a altura máxima para a edificação. Ainda que você tenha na sua escritura o direito ao uso da laje, é preciso saber se a altura do prédio ainda permite acréscimos. Como você foi notificado, oriento que compareça ao DLF da Rua Jurunas n. 219, em primeiro lugar para solicitar um prazo para se defender, apresentando o projeto de legalização e. ato seguido, para colher junto ao técnico do setor as informações necessárias de afastamentos e gabaritos. Boa sorte e no que precisar nossa empresa está à disposição para maiores esclarecimentos e, se for o caso, contratação para realizar a legalização.
      Abraços
      Azenil

  25. Olá Azenil.

    O imóvel se localiza na rua Barão do Bom Retiro – Eng Novo. O obra foi uma ampliação na horizontal de uma quarto já existente.

    Grato

    • Ola Alex,
      em regra, você terá que observar o artigo 120 do Decreto 322/76 que transcrevo abaixo. Observe que vários são os parâmetros a serem observados (afastamentos, taxa de ocupação, nº de pavimentos…) Conforme escrevi anteriormente, oriento que compareça ao DLF para, com o endereço completo, obter as informações necessárias:
      “Art. 120 Acima do último pavimento das edificações afastadas das divisas, com mais de 4 (quatro) e menos de 18 (dezoito) pavimentos, inclusive, quando for o caso, os pavimentos destinados a lojas de edificações comerciais ou mistas, mesmo que constituam embasamento não afastado das divisas, além das caixas-d’água, casas de máquinas e o respectivo acesso,são tolerados:
      I – Terraços descobertos para qualquer uso (tais como piscinas, belvedere e mirante) não sendo considerada essa utilização no cálculo dos PIV e PV e dos afastamentos.
      II – Dependências de unidades residenciais situadas no último pavimento ou unidades
      residenciais de cobertura (uma por prumada de acesso) nas edificações residenciais
      multifamiliares ou mistas, assim como compartimentos destinados a atividades sociais dos condomínios (salas para recreação ou festas) desde que:
      1 – A ocupação, incluindo também as partes comuns, não ultrapasse a 50% (cinqüenta por cento) da área do último pavimento;
      2 – nenhum elemento construtivo do pavimento de cobertura diste menos de 0,60m (sessenta centímetros) dos limites de construção da edificação, sendo que todo e qualquer elemento que estiver a menos de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) desses limites obriga a que os prismas, reentrâncias ou afastamentos sejam calculados com a inclusão deste pavimento;
      (Item 2 do Inciso II com redação dada pelo Decreto 7569, de 15-4-1988)
      3 – As disposições do Art. 134 do RCE sejam obedecidas, considerando-se, como último teto das edificações, aquele correspondente às dependências ou unidades permitidas de acordo com este item;
      4 – Seja obedecido o afastamento mínimo de 5 m (cinco metros) em relação ao plano da fachada voltada para a testada do lote.
      § 1.º – Nos casos de ocupação previstos no inciso II deste artigo, a estrutura de
      pergolados e avarandados, inclusive vigas de testa e colunas, poderá integrar-se
      arquitetonicamente aos paramentos das fachadas em todo o seu perímetro.”

  26. Prezado Azenil,

    Primeiramente quero parabenizá-lo pelo blog, que parece um Oasis num deserto de informações.

    Se puder esclarecer alguns pontos ficarei muito grato.

    Tenho um apartamento que já comprei com direito ao uso do terraço, concedido pela convenção do condomínio. Neste terraço já existia uma saleta de acesso à parte externa. Anexo a esta saleta, construí uma suíte.

    OBS:
    1) A parte do terraço que utilizo só pode ser acessada pelo interior de meu partamento.
    2) Meu IPTU já é relativo a toda área, inclusive ao terraço desde antes de minha compra que aconteceu em 2000.

    Conforme outros casos, um vizinho insatisfeito denunciou a construção à prefeitura, que me notificou.

    Exatamente como você orienta, contratei um arquiteto que está tratando da legalização, porém este profissional só trata do procedimento até a liberação do habite-se.

    Pergunto:

    1) Qual o procedimento para registrar a modificação de acréscimo junto ao RGI ?
    2) Pode haver algum entrave por conta de, no memorial descritivo do prédio, constar o terraço como área comum do condomínio ?

    Abraço,
    Fábio Vaz.

    • Boa tarde Fabio, obrigado pela palavras e elogios.
      O procedimento para registar a modificação e acréscimo é apresentar a certidão original de habite-se mais o comprovante do pagamento do INSS (tenho uma página sobre o assunto aqui) no Registro de Imóveis da localidade onde situa-se o bem. Particularmente não vejo necessidade de averbar a modificação e acréscimo, embora esse seja o procedimento correto. Digo isso pois os efeitos jurídicos produzidos pela averbação nesse caso não são relevantes e os valores a pagar de INSS são elevados. No Rio de Janeiro a certidão de Onus Reais não vem, obrigatoriamente, com a indicação da área construída. Assim, se você já tem sua edificação registrada, “PRÉDIO E RESPECTIVO TERRENO”, a aprovação do projeto e consequente atualização do cadastro junto ao IPTU com o pagamento do ISS (Municipal) já é suficiente para dar regularidade a seu imóvel. Esclareço que esse é um entendimento meu, embasado na experiência profissional.
      A convenção do condomínio faz LEI entre as partes, no caso, os condôminos, porém não pode ser contrária a uma norma legal Municipal. Se a sua obra atende aos parâmetros urbanos, ela será aprovada pela Prefeitura, endossando assim o seu direito de uso do terraço. O registro pode apresentar exigência se a área onde foi edificado o acréscimo constar como área comum na convenção. Eu faria assim: Legalizaria a obra na Prefeitura, sanava a notificação e deixava como está. Se algum vizinho ainda insatisfeito permanecer, terá como alternativa a via judicial, mas nesse caso você terá como tese de defesa a aprovação da Prefeitura, o tempo de uso do terraço e saleta existente, o acesso exclusivo, entre outros. Neste caso o tempo de prescrição é de cinco anos conforme exemplo que segue:
      APELAÇÃO CÍVEL – NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – PRESCRIÇÃO QÜINQÜENAL – INOCORRÊNCIA – CONDOMÍNIO – APROVEITAMENTO DA ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS – VIOLAÇÃO AO ART. 10, IV, DA LEI N. 4.591/64.
      A interpretação do § 10, inciso IX, do art. 178, do Código Civil, deve ser feita restritivamente, sob pena de admitir-se que todas as ações reais, fundadas no direito de propriedade prescrevam em cinco anos. Não é permitida a utilização de área comum de edifício para melhoria das instalações de um dos condôminos sem que haja o consentimento expresso dos demais. OBRA PRATICAMENTE CONCLUÍDA – CARÊNCIA DA AÇÃO – EXTINÇÃO DO PROCESSO – INOCORRÊNCIA – CUMULAÇÃO COM PEDIDO DEMOLITÓRIO E COMINAÇÃO DE MULTA. Mesmo terminada a obra, não há que se falar em extinção do processo quando tratar-se de pedidos cumulados, facultado pelo art. 936 e seus incisos, do Código de Processo Civil, não se justificando o bloqueio da totalidade do pedido. Recurso desprovido.

      • Prezado Azenil,

        Agradeço pelas informações.

        A situação é que estou vendendo meu imóvel. Os compradores me deram um sinal como forma de princípio de pagamento e firmamos uma promessa de compra e venda.

        Quando comprei meu imóvel paguei a vista e não houve nenhum problema para realizar a escritura e RGI. No caso atual, a transação está sendo realizada com recurso do FGTS mais financiamento bancário.

        A Caixa Econômica não aprovou a documentação pelo fato de não constar a metragem do segundo pavimento na escritura, apesar de as certidões não apontarem problemas.

        Obs:
        • Na escritura não consta nenhum dado de metragem do imóvel.
        • O IPTU sempre foi pago com base em toda a metragem (inclusive o pavimento superior)

        Na convenção do condomínio consta:

        DAS PARTES COMUNS E EXCLUSIVAS

        As partes comuns do edifício são de domínio de todos os condôminos, especialmente o terreno em que levantado o edifício; a estrutura de concreto armado; todas as partes externas e as divisórias entre as unidades autônomas; os “halls” de entrada e de serviço; os corredores de todos os pavimentos; os locais destinados aos medidores de gás; encanamentos; caixas d´água; condutores de águas pluviais; bombas de elevação de água; depósitos de lixo; instalações contra incêndio; sala de reunião dos condôminos; casa do porteiro; garagem, enfim, todas as dependências e instalações que por sua natureza se destinem ao uso comum.

        Parágrafo 1°
        Todas as partes comuns são insusceptíveis de divisão ou alienação ou utilização por qualquer condômino a fim de que não sejam alteradas as passagens, vias de acesso, corredores, nada podendo ser depositado ainda que temporariamente, salvo pelo tempo necessário à carga e descarga.

        Parágrafo 2°
        O terraço ficara para uso e gozo do apartamento 303 (trezentos e três), cujo proprietário fica obrigado a cuidar do serviço de limpeza do mesmo, manter os ralos livres e desentupidos e zelar pela sua impermeabilização, a fim de evitar infiltrações nos apartamentos inferiores. As antenas de T.V. e rádio só poderão ficar em cima da caixa d´água.

        E eu sei que no Memorial Descritivo do prédio o terraço figura como área comum.

        Não consegui avaliar muito bem a minha situação diante do texto que me enviou.

        O que gostaria de saber é:

        1) Existe real possibilidade de registro da área junto ao RGI ?
        2) Caso essa possibilidade não exista, a legalização do acréscimo junto a prefeitura, ou algum outro instrumento legal me garantiria a venda do imóvel através de financiamento ? Qual instrumento seria esse ?

        Mais uma vez o meu muito obrigado.

        Abraço,
        Fábio Vaz.

      • Fabio,
        Seria necessário saber o porquê da negativa da Caixa em relação ao imóvel. Quando se utiliza recursos do FGTS, embora o dinheiro seja seu, a Caixa tem a gestão da liberação e as regras são as mesmas como se a pessoa estivesse comprando um imóvel. Assim, se o seu imóvel apresenta alguma irregularidade, não será possível a utilização do FGTS. Pelo seu relato, o imóvel apresenta área de IPTU compatível com o local. Não ficou claro o motivo da negativa da garantia. A Caixa tem engenheiros terceirizados que fazem os serviços de avaliações (trabalhei como terceirizado de 2005 até 2012) e os critérios de engenheiros para engenheiros variam muito. O normativo da Caixa diz que, se a obra for passível de legalização, o Engenheiro deve aceitar o imóvel como garantia mas nem sempre isso ocorre. Se você não tem nenhuma notificação da Prefeitura ou do condomínio, entendo que você deve buscar a solução junto á Caixa.
        Respondendo especificamente aos quesitos:
        1) O Registro de Imóveis depende da aprovação do acréscimo junto à Prefeitura.
        2) Se a área for passível de legalização, ocorrerá o Registro, mediante pagamento de INSS e taxas correspondentes.
        Caso a obra não atende a legislação, não será possível a utilização de recursos do FGTS
        Caso tenha interesse me ligue para melhor esclarecer os fatos e buscar uma orientação mais precisa.
        Abçs
        Azenil
        Tel.: 21-78376646

  27. Parabéns pela matperia Azenil. Muito boa. Talvez possa tirar-me uma dúvida. No caso de duas pessoas comprarem 50% de um lote, cada uma. Na hora de requerer a licença de obra p/ a construção de 2 casas nesse terreno, o licença seria única por se tratar de um único terreno, ou é possível nesse caso requerer uma licença para cada casa, visto que cada casa é ua obra? Qual o critério da prefitura (RJ) nesse caso? Agradeço desde já.

    • Bom dia Raul, grato pela visita e elogios,
      A licença será única, em processo único, com a condição de anuência dos dois proprietários. Quando você compra um terreno com outra pessoa cabendo a cada um metade, o que temos é um condomínio de pessoas. Ambos possuem metade do lote porém não fica definido qual seria a “metade” correspondente a cada um. A Prefeitura simplesmente observar se foram cumpridas as formalidades quanto a construção, não importando se são dois, três ou vinte proprietários. Por não ser competente para legislar sobre o Direito de Propriedade, a Prefeitura somente irá se resguardar para conceder a autorização Municipal de construção (Alvará ou licença de obras) para aquele que realmente é pessoa legítima para requerer (vide neste blog página sobre O PROPRIETÁRIO LEGAL)
      Você tem duas opções nesse caso: Verificar a possibilidade de DESMEMBRAR o lote na Prefeitura – atendendo aos parâmetros de testada mínima, área, etc. – em unidades autônomas (assim cada um já iria construir na sua “metade”) ou solicitar, após a construção, o devido fracionamento com instituição de condomínio edilício (vide pagina neste blogo sobre o assunto DIFERENÇA ENTRE DESMEMBRAMENTO E FRACIONAMENTO)
      Abraços e um bom dia

  28. Olá parabenizo pelo blog de grande utilidade, pois bem estou precisando de uma ajuda… eu tenho uma casa em campo grande – RJ na estrd. Rio São Paulo onde a mesma foi comprada pela caixa construida pela ecia (irmãos araujo) e a mesma tinha 2 quartos,1 sla, cozinha e 1 banheiro, garagem e area de serviço terreno 8,67×21 casa com metragem de +/- 82m2 e isenta de iptu eu realizei uma obra de ampliação onde da casa original so restou o banheiro e a coizinha pois eu levantei um segundo pav. com 3 quartos sendo 1 suite e varandas na frente e nos fundo da casa a varanda dos fundos está a uma distancia de 7m do muro do vizinho dos fundos, construi tambem um area de churrasco com banheiro essa area tem 16,90m2 bem modifiquei bastante a casa na sua experiencia eu consigo legalizar essas alterações levando em conta que a casa “original” já tinha habite-se e RGI só o IPTU que era isento pois ela tinha menos de 100m2. desde já obrigado pelo seu blog o mesmo e excelente…

    • Bom dia Vagner, obrigado pelas palavras
      No seu caso teremos um processo de legalização de modificação e acréscimo de área. Deverá constar no projeto a indicação da áea existente e áea a ser legalizada para apuração de valores de ISS e demais taxas. A lei a ser aplicada é a legislação especial, o PEU de campo Grande, em conjunto com o decreto 5281/85 que trata de unidade residencial unifamiliar. Em Campo Grande temos algumas vantagens em relação aos demais zoneamento do Rio de Janeiro: Não é exigida a taxa de ocupação na maioria dos locais, ou seja, não será obrigado a deixar determinada área livre em relação ao terreno. O afastamento de 3,00m é exigido porém é permitida a ocupação para uso de estacionamento e até mesmo pequenas lojas para uso exclusivo do morador. Condições de iluminação e ventilação dos compartimentos também serão observados. Em regra, todo compartimento deve ter uma comunicação direta com o exterior, podendo no caso de banheiros, ser admitida a ventilação indireta, por rebaixamento ou tubos de ventilação. Caso tenha interesse, nesse Blog tem uma página sobre os custos estimados de uma legalização mas cada caso é um caso e o seu será tratado de forma a atender a sua necessidade e condições. Estou localizado na Estrada do Cabuçu em Campo Grande, tel. 3979-3377. No que precisar, agende uma visita sem compromisso para melhor avaliação dos custos e prazos processuais.
      Abraços e um bom dia

  29. Qual é o valor dos impostos da prefeitura para legalizar uma construção na ZE-1 que foi solicitado em 2003, obedecendo as normas de ocupação do solo baseada no decreto 5281/85.
    A prefeitura emitiu um calculo baseado no decreto 31167/09, o valor é muito alto. Li o artigo 1 e verifiquei que não é o meu caso uma vez que a construção esta dentro das normas existentes.

    • Boa noite João,
      Esse valor de impostos vai depender da área do imóvel a ser
      legalizada. A Lei Complementar 99/2009, regulamentada pelo Decreto
      31.167/2009 é aplicada nos casos em que o contribuinte não atende a um
      determinado parâmetro urbano. Assim, a Prefeitura realiza a
      legalização do imóvel e, em contra partida, cobra uma taxa, de forma a
      possibilitar essa legalização. É uma faculdade do Poder Público em
      condecer a legalização mediante uma cobrança relativa ao parâmetro não
      obedecido.
      Não ficou claro se o pedido formulado em 2003 foi aceito. Será
      necessário ter acesso ao Laudo de Mais Valia para saber sobre qual
      parâmetro a Prefeitura atribuiu a cobrança. Outro fator importante é
      que a Mais Valia tem que ser provocada pelo contribuinte, ou seja, é
      necessário que este requeira o “benefício” (chega a ser irônico falar
      em benefício com valores astronômicos).
      Assim, oriento que busco o fundamento no Laudo da Mais valia, ou seja,
      qual o parâmetro urbanístico que não foi, teoricamente obedecido, para
      fundamentar o valor cobrado. Se a sua obra atende ao Decreto 5281/85
      como vc diz, não tem porque cobrar Mais Valia. Assim, caberá recurso e
      impugnação ao valor cobrado com a devida fundamentação legal.
      Abraços

  30. Bom dia. Este blog é realmente de grande utilidade pública!
    Estou com um problema e peço orientações quanto ao procedimento para solucioná-lo:

    Moro em um prédio antigo, de 3 andares (6 apartamentos) na Tijuca, RJ, desde que nasci (tenho 61 anos).

    Este prédio foi construído pelo meu avô há cerca de 65 anos e, na época de sua construção, foi erguido nos fundos do terreno um pequeno quarto de servente com um banheirinho em anexo, colados ao muro traseiro do terreno, afastados do prédio cerca de 1 metro. A construção do prédio, é claro, é totalmente regularizada, mas a do quartinho não! O tal quartinho sempre esteve lá, servindo como depósito ao meu pai (já falecido), na época o único “filho do proprietário” residente no imóvel.

    Hoje em dia, os apartamentos já foram transferidos por direito de herança e negociados, de modo que dos 6 apartamentos apenas 3 continuam sendo de membros da família: o meu, o do meu primo e o da minha irmã (que não mora no imóvel)… e o quartinho continua lá, em meu usufruto.

    Meu apartamento é no 2º andar, de fundos, e sua varanda praticamente toca no telhado do quartinho. Assim, há cerca de 25 anos atrás, reformei o tal quartinho, ergui pilares específicos e instalei uma laje de piso sobre o mesmo, ampliando, dessa forma, a minha varanda, na parte de tras do prédio. Tal obra também não foi regularizada.

    Ocorre que há 8 anos (em 2004) alguém denunciou essa obra à Prefeitura (acho que sei quem foi, mas não posso afirmar) e fui intimado pela SMU a regularizá-la ou desfazê-la. Na ocasião, contratei um arquiteto que encaminhou um projeto àquela Secretaria com as devidas plantas, mas o requerimento de regularização foi indeferido (não sei sob qual argumento). Como eu não sabia como proceder a partir daí, fiquei quieto, deixando rolar… Agora, em julho de 2012, recebi nova intimação,seguida de multa de R$ 870,00. Paguei a multa e pedi ajuda a outro arquiteto que olhou o processo e disse que não tinha como regularizar a obra, pois a única forma de fazer isso teria sido através da “mais valia”, que já não se aplica.

    Pergunto: o que devo fazer? Será que o tempo de existência das instalações (o quartinho, o banheirinho e a extensão da varanda) não permite que sejam automaticamente regularizadas? Como proceder para, de forma definitiva, regularizar tal situação?

    Antecipadamente agradecido,
    Antonio Gil Ayres

    • Boa Tarde Antonio, obrigado pela visita e elogios.
      Infelizmente a legalização não ocorre automaticamente em razão do tempo decorrido. A edificação pode ser existente há cinquenta anos mas se o pedido for formulado agora, terá que atender a legislação vigente atual. O que pode ocorrer é a aquisição da propriedade pelo tempo de uso e finalidade social, a Usucapião, mas não é o caso. Quando o prédio foi construído e, posteriormente, as unidades foram vendidas, é bem provável que tenha sido feito a instituição de condomínio atribuindo uma fração do lote a cada unidade. É necessário saber se essa área do quartinho é de uso exclusivo seu ou de uso comum pois na segunda hipótese seria necessária a autorização de todos numa possível legalização. A Mais Valia encerrou seu prazo em janeiro de 2012. Sendo um instituto no qual a Prefeitura concedia a legalização mediante pagamento sobre a área não passível de legalização, era necessário que o contribuinte aceitasse essa condição, assim a Prefeitura não tinha como aplicar diretamente a lei sem a anuência do contribuinte. Não conheço o histório do processo mas pelo fato de ser antigo, ou seja, a obra foi executada há muito tempo e com a denúncia foi aberto um processo administrativo que ainda está tramitando, podemos afirmar que na vigência da Mais Valia sua obra já era irregular. Assim, mesmo com o término da vigência da lei entendo que você pode apresentar um projeto no mesmo processo em andamento, com os argumentos que justifiquem a retroatividade da mais valia. O processo será indeferido de cara no DLF mas cabe recurso ao Gerente, depois ao Secretário de Urbanismo e por fim ao Prefeito. Não vejo outra alternativa pois o pagamento da multa não implica em legalidade e ao término do prazo, se nada apresentar, será multado de novo. A apresentação do projeto e recurso cria um efeito suspensivo e você não será multado até que o conflito seja decidido, uma vez que a sua obra está concluída. Isso demora e até lá, ainda que em última instância seu recurso não seja acolhido, é bem provável que nova lei surja e te favoreça.
      Abraços e espero ter ajudado
      Azenil

  31. Azenil, bom dia!

    Estou precisando de ajuda. Tentei redigir o assunto abaixo no blog, mas não consegui. Desde já agradeço a sua disponibilidade e sua habilidade no trato desse assunto.

    O problema é o seguinte:

    Estou tentando legalizar um imóvel e estou tendo problemas. Trata-se de uma casa residencial de 01 pavimento com terraço coberto. A casa foi construída sem obedecer o afastamento lateral de 1,50 m. De um lado dista 70 cm e do outro 80 cm das divisas laterais. Nessas laterais há janelas e basculantes, respectivamente, em dois quartos e dois banheiros.
    Em função disso, a Região Administrativa abriu exigência no processo aberto para a legalização.  A solução apresentada foi a de fechar as janelas e fazer uma ventilação forçada para os ambientes reclusos. Você vê alguma outra solução? Se a solução for essa, será que poderia fechar as janelas com tijolos vazados de vidro ( claridade e ventilação)?
    Grato,
    Gilmar Leite.

    • Bom dia Gilmar, grato pela visita.
      Conforme Decreto 5281/85 em seu artigo 4º
      “Art. 4.º – Os afastamentos laterais e de fundos mínimos, quando exigidos, bem como os prismas
      de iluminação e ventilação, terão, dimensões mínimas de:
      I – 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) para as edificações de até 7,50m (sete metros e
      cinqüenta centímetros) de altura;”
      Assim, você deverá respeitar o afastamento de 1,50m ou buscar outra forma de ventilação adequada. Os banheiros podem possuir ventilação indireta. Alem disso, o Código Civil também determina afastamento dos vizinhos legislando sobre os direitos de vizinhança. Pelo Código Civil temos em seu art. 1301 as limitações à essa possibilidade de construir janelas. Segundo afirma, há um limite mínimo de um metro e meio para abertura de janelas que sejam frontais ao terreno vizinho e de setenta e cinco centímetros quando falamos em posicionamento perpendiculares à linha limítrofe.
      Este é um limite mínimo que busca assegurar a privacidade do vizinho. A abertura de janelas possibilita a visão de uma pessoa sobre o terreno da outra. Por isso, o legislador achou por bem determinar um espaço mínimo de um metro e meio para janelas frontais e setenta e cinco centímetros para aquelas que possibilitam a visão perpendicular do terreno alheio.
      Já consegui em alguns casos a aprovação com autorização do vizinho que nada tem a opor quanto aos vãos abertos mas tudo depende da legislação do local (Zoneamento, legislação vigente, Planos de Urbanização para o local) etc. Se tiver oportunidade e interesse, me mande uma cópia do projeto por e-mail para melhor análise, pode ser só da planta baixa onde apareçam os vãos.
      Abraços

  32. Olá azenil fiquei feliz em achar o seu blog, está de parabéns não só pelo blog mas pela atenção que dá aos visitantes. assim sendo seguem as duvidas. Bom tem cerca de um ano que comprei um apartamento financiado pela CEF, o referido imóvel tem uma área de acréscimo que não foi feita por mim e já existia quando foi financiado, ou seja a CEF autorizou o financiamento mesmo com a irregularidade. Recentemente recebi uma notificação da prefeitura para regularizar a obra ou demolir. O apartamento fica no segundo andar e as modificações constam de dois cômodos acrescidos no fundo do imóvel ( parte de fora do conjunto ). a duvida é se conseguirei de fato a legalização dessa área, e qual o primeiro passo a ser feito. Pois primeiro me disseram que deveria contratar um engenheiro arquiteto para fazer uma planta do apartamento e submeter o pedido à quarta GLF. e um outro funcionário me disse que eu poderia antes de fazer a planta, solicitar o enquadramento do meu caso na lei complementar 99/2009 por meio de um formulário anexo explicando as minha dificuldades financeiras/ sociais e que eu poderia ter sorte. Outra duvida muito importante, como o apartamento foi financiado pela CEF, ela pode ser responsabilizada por tudo que estou passando por conta da aprovação de um imóvel irregular? até que ponto vai a responsabilidade dela? e qual o prazo máximo que posso pedir prorrogação para sanar esse problema?
    desde muito obrigado pela ajuda, forte abraço.

    • Boa noite Nilson, grato pelos elogios.
      A Caixa Econômica não é competente para licenciar ou fiscalizar imóveis, essa atribuição é competência Municipal através da Secretaria de Urbanismo. A preocupação da Caixa por ocasião do financiamento é apenas apurar, através de Engenheiros e Arquitetos avaliadores terceirizados, se o imóvel ofertado como garantia apresenta valor compatível com o valor a ser entregue pela Caixa ao vendedor para que, no caso de possível inadimplência, ao retomar o imóvel, não tenha prejuízo. Trabalhei como Engenheiro Avaliador por sete anos e o Caderno de Orientações Técnicas, COT, disponível no site da Caixa, autoriza o engenheiro a aceitar o imóvel como garantia, desde que a obra seja passível de legalização e, no caso de uma possível intervenção Municipal determinando a demolição da área irregular, este ato não afete o imóvel principal a ser aceito como garantia. Ou seja, salvo diferente Juízo, não vejo responsabilidade da Caixa, pois ela aprovou o crédito e o imóvel como garantia de um financiamento e não atestou a sua regularidade por absoluta falta de competência.
      Resta saber de você tinha conhecimento dessa irregularidade quando negociou o imóvel e aceitou essa condição. Isso porque, caso não tivesse conhecimento, poderia buscar a responsabilidade com a pessoa que lhe vendeu e não com a Caixa.
      Quanto à legalização, a Lei Complementar 99/2009 não está mais em vigor desde janeiro de 2010, assim, como você foi notificado agora, entendo que não poderá usar tal legislação.
      Você fala em “parte de fora do conjunto”. Restou saber se a área onde foi realizado o acréscimo é área exclusiva do seu imóvel ou área comum do conjunto. Na segunda hipótese tudo ficaria mais complicado pelo fato de você não ter direito exclusivo sobre a área onde edificou.
      O procedimento correto é verificar junto a GLF se as obras atendem as leis vigentes. Depois, contratar um profissional habilitado – engenheiro/arquiteto – que deverá apresentar o projeto conforme você relatou e, se for o caso, adequando o imóvel com a lei. Se a sua obra está construída, mesmo que não atenda a legislação, poderá apresentar recurso em instância superior de forma a ganhar tempo até surgir lei mais favorável. Os argumentos de dificuldades financeiras e sociais não serão levados em conta. Até 2008 tínhamos o Decreto 9218/90 que facilitava muito o processo de legalização, no final de 2009 e até janeiro de 2010 tivemos a Lei 99/2009. A expectativa é grande para que em breve surja alguma novidade legal. Vai depender muito do nosso novo/velho Prefeito.
      Abçs e caso precise de mais alguma orientação é só retornar.

  33. Muito atencioso e esclarecedor com seus visitantes.Parabéns! Veja se pode nos ajudar. O meu filho está adquirindo uma casa de rua no Cachambi e no IPTU consta área bem menor do que a existente e temos medo de existir alguma multa por isto. É possível isto?Onde podemos nos assegurar que não existe nenhuma multa ou intimação?Que órgão seria este?
    Consta no IPTU a data o imóvel de 1951, mas a casa tem estilo colonial portanto já sofreu modernização possuindo dois pavimentos e terraço coberto..
    Grato, Pedro.

    • Boa noite Pedro, grato pela visita.
      O IPTU por si só não é prova de legalidade do imóvel, é mero imposto e, como o nome pressupõe, somos obrigados a pagar. Originalmente temos um imposto territorial. O proprietário então se dirige a Secretaria de Urbanismo e aprova o seu projeto. Com a documentação aprovada pela SMU, é aberto um processo administrativo junto a Secretaria de Fazenda para apuração do ISS a pagar e então passar o IPTU de territorial para predial, com a área que foi devidamente aprovada. Pelo seu relato, é quase certo que o imóvel tenha sofrido acréscimo de área desde 1951. O mais correto é o senhor se dirigir ao DLF do Bairro, Rua Jurunas 219, levando algum documento que identifique o imóvel (IPTU, RGI…). Pelo endereço, o engenheiro da Prefeitura irá informar o que consta para o local, seja processo de fiscalização ou algum processo que possivelmente foi aberto para a legalização. O senhor pode ainda acessar meu site jurídico, http://www.azenilcarvalho.com.br e em “links interessantes” tem um atalho para “Andamento de processos SMU – Prefeitura”. Esse link irá te levar até a página de consulta processual da Prefeitura. O senhor poderá digitar o endereço e logo a seguir o número do imóvel. Se aparecer a informação “não consta processo para o local” é sinal que não existe processo de fiscalização para o endereço mas somente uma consulta direta na SMU irá te dar a garantia que busca. Apenas ressalto que os custos de impostos em uma legalização são consideráveis e devem ser levados em consideração na composição do preço. Se a venda for por financiamento, poderá o Avaliador da instituição financeira negar a garantia e exigir a legalização como condição para aprovação do financiamento.
      Abraços e boa sorte

  34. Boa tarde! Gostaria de solicitar, se fosse possível, uma informação. Minha mãe comprou uma casa que fica em um sobrado em cima de um colégio. Sendo que na parte da frente, o colégio só tem o primeiro andar, mas atrás possui três andares. A casa está sendo paga em parcelas e minha mãe tem o documento de promessa compra e venda, agora meu marido está construindo em cima da casa da minha mãe, mas a casa já está praticamente pronta, tanto que eu já moro na casa, pois só falta uma escada, onde já possui o vão, para termos acesso a caixa d’água, e o acabamento. Sendo que agora a proprietária do colégio resolveu implicar com a obra, alegando que os pais dos alunos têm medo por se tratar de uma estrutura alta. Sendo assim fez uma denúncia na prefeitura que agora está exigindo licença e placa de identificação. Chamamos um engenheiro que nos informou que isso não seria possível nesse momento pois ainda não possuímos a escritura. Gostaria de mais esclarecimentos, pois estamos receosos em continuarmos a obra, mas por outro lado, a casa já está pronta. O que a prefeitura pode fazer nesse caso? Desde já, agradeço.
    Luciana

    • Boa tarde Luciana, grato pela visita e seja bem vinda.
      Não vejo problema quanto ao fato de não ter ainda a escritura definitiva. A Prefeitura não irá legalizar a propriedade mas sim a construção em si. Se ela tem uma promessa de compra e venda lavrada em cartório de notas entendo que terá como comprovar perante a Prefeitura o direito de requerer. Vide nesse blog a página PROPRIETÁRIO LEGAL.
      O maior problema que vejo é, pelo seu relato, ter o uso de colégio misto com uso residencial. Normalmente a Prefeitura pede uso exclusivo, ou seja, uma só atividade e uma só numeração. Se as construções – colégio e residências – estão no mesmo lote, a denúncia do proprietário da escola acabará recaindo sobre ele também pois, se tiver obras sem licença – e acredito que tenha… “três andares atrás”.. terá que apresentar também projeto para legalização. Não dá para opinar muito sem ver os documentos mas pelo que você relatou o maior problema será legalizar o colégio, cujas exigências são bem maiores que o uso residencial. Se você já foi notificada, deverá apresentar o projeto do seu imóvel com a documentação que possui. O proprietário do colégio, se no mesmo lote, deverá fazer o mesmo ou comprovar que sua obra é legal.
      Abraços e boa sorte

  35. Boa tarde! estou muito preocupada com a situação atual da minha casa e gostaría de sua orientação.No ano de 2007 comprei uma casa e resolvi ampliá-la.(fiz em cima )a casa é de esquina e não deixei o recúo lateral exigido,deixei apenas 50 cm)más não constam janelas.Porém Contratei um engenheiro para formalizar tudo.Nisso a obra já estava em andamento.Foram feitas as plantas baixa e alta,parte eletrica,hidraulica e paguei as taxas na SDU para liberar o alvará.O engenheiro disse que podia continuar até que saisse o alvará.Recebi visitas de fiscais da prefeitura quase que diáriamente pedindo dinheiro pena que não tenho como provar,só mesmo os trabalhadores da obra .Ficavam verificando a obra o tempo todo ,más eu nunca paguei nada pra eles. Até aí td bem.Falei que já tinha dado entrada no processo de liberação do alvará.Fiquei a esperar ,terminei a obra e nada de liberar.Me chamaram pra fazer alterações na planta questão de visibilidade segundo eles ,assim fiz levei um outro desenho em dimenssões maiores e protocolei.Resultado….o que recebi foi uma multa no valor de mil reais e uma carta de embargo.Porém já havia sido concluida por completo.Não tinha mais o que ser feito.Não paguei a multa até hj.Más no ano de 2010 recebi em minha casa a visita de um oficial de justiça com um processo movido pela SDU referente a obra nao autorizada falando em uma suposta demolição.Logo fui verificar na SDU e lá me foi dito que eu só poderia ver a questão da legalização 10 anos após a data do embargo.Achei isso tudo muito estranho,porque esperar todo esse tempo?Fui no juizado com a carta e protocolei as minhas intençoes de resolver isso com urgencia e até agora nada foi feito.Há…isso implica na hora transferir a casa?Ou não?Eu nao sei o que fazer.Por favor me ajude ,é normal esperar todo esse tempo pra regularizar?posso perder minha casa que consegui com tanto esforço?moro em Teresina -Pi.Te agradeço por me orientar em algo e acalmar meu coração.Parabéns pelo blog.

    • bom dia Renata, prazer recebê-la.
      Não conheço a legislação de Teresina mas vou tentar ajudá-la no que for possível. A competência para legislação de obras e urbanismo é Municipal. Compete a Secretaria de Urbanismo ou órgão assemelhado a fiscalização e licenciamento de obras no âmbito Municipal. Aqui no RJ, em alguns casos, a Prefeitura libera a aprovação de projetos que não obedecem os afastamentos e, em contrapartida, cobra taxas sobre essa área ocupada de forma irregular. Isso ocorre nos Municípios de Nova Iguaçu, Mesquita e no Rj ocorre eventualmente quando a Prefeitura institui a chamada “Mais Valia”. Procure saber junto a sua Prefeitura se não existe alguma lei que favoreça o seu caso. O fato de dar dinheiro ao fiscal não irá legalizar o seu caso. Caso não tenha sucesso na SDU, verifique o órgão imediatamente superior, Gabinete do Secretário ou instância acima. Se o processo foi indeferido, deve ser fundamentado e caberá recurso a instância superior. No caso de venda, com a obra irregular não será possível venda através de financiamento (Caixa ou outro agente financeiro) mas nada impede que você venda a terceiro do boa fé que saiba da irregularidade e assuma o risco pagando a vista pelo imóvel. No caso de demolição, esta abraçará somente a área irregular, permanecendo o que já era existente, se devidamente comprovada a sua legalidade. Abraços e boa sorte

      • Bom dia Azenil !! me restaram algumas dúvidas com relação ao embargo e da carta que recebi do oficial de justiça.Esses 10 anos de espera que a SDU estipulou para ter que regularizar , falar sobre o caso,tem como vc ver se isso tem algum fundamento? obrigada!

      • Olá Renata,
        Não vejo fundamento nisso. O que mais se aproxima de tal idéia é o fato de prescrição para pagamentos de impostos do tipo INSS.Ocorre que recente julgado reduziu de 10 para 5 anos consoante ao Código Tributário Nacional. Se puder, mande uma cópia da notificação com o fundamento para que eu possa ter uma idéia melhor. Mande para azenil@globo.com
        Abçs

  36. Boa noite, Azenil, tudo bem?
    Já obtive uma grande ajuda sua por sua resposta à minha pergunta uma vez e agora estou com uma outra dúvida. E acho que é sobre o mesmo caso. Aí vai….

    Estou com um processo de legalização de reforma de uma casa em Laranjeiras. Este projeto tem acréscimo de área. O projeto foi baseado no novo projeto de alinhamento, respeitando o recuo, o novo afastamento frontal etc.

    A orientação que obtive no DLF de Laranjeiras, no início do processo, é que o quadro de áreas, na planta de situação deveria ser calculado todo em função do terreno remanescente, ou seja, diminuindo-se a área de recuo.

    Tudo foi feito desta forma e agora, alguns meses depois de análise e algumas exigências já cumpridas, a exigência agora é: a taxa de ocupação ultrapassou o limite permitido.

    Só que pelo Decreto 5281 de 23/08/1985, Art. 5º, §2º, diz que nos lotes com área inferior a 160m², a taxa de ocupação máxima permitida é de 80%. Neste caso, o terreno em questão, considerando a área total original tem 179,25m² e a área ocupada é de 113,28m² o que dá uma taxa de 63,20% (menor que os 70% permitidos). Agora, se eu fizer o cálculo em função do terreno remanescente que é igual a 146,34m², esta taxa de ocupação passa a ser de 77,5%, ou seja, sendo calculado de uma forma ou de outra, estou dentro da lei.

    O que a arquiteta que está analisando o meu projeto disse é que para eu usar a legislação ao meu favor, ou seja, ter o direito de ocupar os 80%, eu teria que doar esta área de recuo.

    As minhas dúvidas agora (e eu perguntei para ela e ela não soube me responder) são: se todo o quadro de área deve ser calculado em função do terreno remanescente, por que a taxa de ocupação não? Por que em relação a taxa de ocupação eu tenho que considerar o terreno original? E aonde está escrito que eu terei que fazer a doação agora para poder usar a lei em meu favor?

    Gostaria muito da sua ajuda, pois este processo está demorando demais para ser liberado. Ele já foi analisado pelo DLF, já foi para o patrimonio histórico por ser uma casa que está dentro de uma área de APAC e já voltou para o DLF. A impressão que temos é que estão querendo achar alguma coisa para que não seja liberada a licença de obras. Não entendo porque isso não foi visto antes. Não era para ter sido liberado nem para o Patrimonio analisar, tendo uma pendencia na própria SMU. Não é?

    Muito obrigada pela atenção, desculpe-me o texto longo e ficarei aguardando uma resposta sua, assim que for possível respondê-la.

    Grata,

    Arq. Fláiva Reis Vieira

    • Boa noite Flavia…. a SMU está cada vez mais complicada…
      Entendo que se a área original do terreno é maior que 160m² você não terá direito a taxa de ocupação de 80%. Ocorrendo a doação, você antenderá a lei, ou seja, seu lote passará a medir 146,34m².
      Quando um imóvel é atingido por recuo, existem várias possibilidades de adequação: Se a construção é atingida pelo recuo e a obra nova obedece o afastamento, não somos obrigados a doar, devendo porém assinar um termo para utilização a título precário. Se o imóvel não é atingido pelo recuo e a construção nova também, se torna obrigatória a doação.
      Neste caso, a área doada deixa de pertencer ao particular e passa a ser pública, incorporada aos bens públicos (passeios, logradouros, etc.) Assim, a taxa de ocupação deverá ser calculada em relação a área remanescente do lote (área original – área do recuo) e nesse caso você irá atender a legislação pois seu lote ficará menor do que 160m² e você terá direito a uma taxa de ocupação de 80% conforme legislação citada. A doação do recuo será obrigatória para que então seja considerada somente a área remanescente.
      O problema é que hoje nos DLFs temos vários profissionais novos, que passam em concurso por seus méritos, mas não buscam um estudo maior da legislação e sua aplicabilidade. No Direito Administrativo utilzamos muito o princípio da RAZOABILIDADE, muitas vezes esquecido ou desconhecido dos nossos técnicos da SMU.
      Bandeira de Mello (2004:54), no que diz respeito ao princípio da razoabilidade ainda no âmbito do direito administrativo, afirma:
      • “que a Administração, ao atuar no exercício de discrição, terá de obedecer a critérios aceitáveis do ponto de vista racional, em sintonia com o senso normal de pessoas equilibradas e respeitosas das finalidades que presidiram a outorga da competência exercida”.
      Isso quer dizer, em outras palavras, que nem sempre o técnico deve se apegar a rigidez da lei, podendo e devendo usar o bom senso nas decisões e aplicações ao caso concreto.
      • Por fim, vale destacar os ensinamentos da Professora Weida Zancaner que, citando o Professor Miguel Reali, concluiu que o princípio da razoabilidade transcende o critério da aplicação das normas de direito para a concreção do direito posto:
      • “O princípio da razoabilidade transcende a sua utilização e compreensão como “critério de aplicação” das normas jurídicas para a concreção do direito posto. Ele é mais do que mero critério para a verificação da correta aplicação das normas encartadas em direito positivado. Ele deve ser alçado como “critério de intelecção” de todo e qualquer sistema jurídico que se pretende perenizar. Não a perenização estática, mas aquela que implica em movimento, atualização e em aperfeiçoamento das instituições democráticas, acompanhando o incessante ritmo da vida, “pois o direito é feito para a vida e não a vida para o direito.
      No seu caso concreto, apresentaria um recurso fundamentado na RAZOABILIDADE para aprovação do projeto utilizando a área remanescente com a taxa de ocupação de 80% e solicitando que o termo de doação de recuo ficasse condicionado a aceitação das obras. Vou buscar o fundamento legal na Resolução da SMU que fala dos procedimentos a serem adotados no caso de recuo pois no momento não me recordo e nem consegui a ajuda do Dr Google mas tenho guardado em algum lugar…Dependendo do caso, poderia ainda solicitar que a área de recuo fosse utilizada a título precário mediante assinatura de termo, o que permitiria a utilização da área, mas continuaria utilizando como parâmetro da taxa de ocupação a área remanescente do lote.
      Quanto ao Patrimônio, ele só irá opinar quanto a sua competência, parâmetros urbanos, preservação, tombamento, etc… e é uma perda de tempo enorme, né??
      Tenho um caso recente em que um imóvel foi demolido pela ação do tempo e a cliente me contratou para fazer um projeto novo. Como constava no RI uma edificação, tive que pedir licença de legalização de demolição… O projeto de construção não teve nenhuma exigência mas o de demolição mandaram para o Patrimônio pois o IPTU tinha como idade 1938… Ficou lá por um mês e meio até que fui em audiência(eles só atendem até as 15:00h) e juntei foto do imóvel demolido, link do google… mandaram de volta para o DLF e foi para o gabinete do Secretário opinar…. Caramba… o prédio já fora demolido.. o que isso iria importar para a história do Rio? finalmente retornou para o DLF depois de mais um mês e a licença foi concedida….. Esse é o nosso DLF…
      Desculpe…. textos longos.. respostas longas
      Abraços e boa sorte

  37. Boa noite amigo , parabéns pelo seu blog , é de grande utilidade , em função de falta de informação generalizada , bom vamos la ,adquiri uma cobertura nova na barra da tijuca , especificamente na Peninsula , e possui um area na parte de cima com sala, churrasqueira , piscina , pretendo fazer uma cobertura em policarbonato com extrutura em aluminio , não tera paredes , nem alvenaria , apenas para proteger do sol e chuva , a intenção é fazer da saida da sala ate a churrasqueira , (que é proxima ao gradil de proteção da cobertura ), em mts quadrados deve dar uns 30 mts ,restando ainda uns 80 mts livres , pergunto ? Sendo apenas uma cobertura de policarbonato é necessario legalização,?Varias pessoas que o fazem e converso nunca o fizeram pois dizem ser disnecesario , e não obrigatorio , qual o criterio , se obrigatorio o custo é por metro quadrado , se voce trata disso tbm ?
    abs
    joão

    • Boa noite João Carlos, grato pela visita e elogios.
      Pela legislação Municipal, qualquer tipo de cobertura, seja de policarbonato, telhado colonial, etc. será considerada como acréscimo de área e tributada para efeito de pagamento de IPTU. A Única vantagem é que no cálculo do ISS sofrerá desconto de 50% do valor a pagar.
      Normalmente as coberturas são obrigadas a respeitarem afastamentos diferenciados e ainda respeitar o limite da área total edificada para o prédio.
      Respondendo a sua pergunta, é necessário sim a legalização mas, por se tratar de uma obra pequena, em material removível e desmontável, ou seja, não criará vínculo estrutural com a edificação, se fosse eu não legalizaria. Mas isso é uma opinião pessoal minha. Você correrá o risco de ser denunciado e ter que fazer a legalização e ainda, no caso de venda futura por financiamento, ter a garantia negada pelo credor hipotecário.
      Para saber o valor da legalização seria necessária uma visita ao imóvel pois o projeto deverá constar não só a área a ser acrescida de 30,00m² mas também a cobertura existente, de forma que a Prefeitura consiga apurar os valores e parâmetros exigidos para o local.
      Faço todo o serviço, desde o projeto até sua aprovação final. Caso tenha interesse, agende uma visita sem compromisso. Abçs e uma boa noite

  38. Olá! Estou muito grato por ter encontrado o seu blog. Em dezembro de 2009 comprei uma fração de terreno (que foi dividido em 5 frações no total) e iniciei a construção de minha casa em março de 2010. Não dei entrada em nenhum processo junto à prefeitura. Finalizei a parte interna da minha obra em outrubro de 2010, ficando incabada a parte do quintal, muro, portão e pintura externa. Nos mudamos para casa nova, para terminarmos as coisas aos poucos. Entretanto os proprietários dos outros 4 terrenos estavam em faze final de construção ou sequer começaram a construir. Em novembro de 2010 recebemos a notificação de embargo pela prefeitura. Fiquei muito preocupado e busquei profissionais para proceder à legalização. Entretanto os demais proprietários não querem legalizar agora, alegam que não têm dinheiro. Paralizamos nossa obra, mas os proprietários das casas que estavam em construção terminaram suas obras, deixando a parte externa inacabada. Gostaria de pintar minha casa e colocar portão, é possível? Posso efetuar a legalização da minha casa independente dos demais proprietários? Estou pensando em vendê-la. Como devo proceder? Agradeço antecipadamente e aguardo suas orientações

    • Boa noite Alexandre, grato pela visita
      Se todos foram notificados, todos devem apresentar projeto para legalização das obras, independentemente se estão concluídas ou não. Você não falou se a fração que adquiriu foi registrada no Registro de Imóveis mas é bem provável que não tenha sido pois, se as obras não estavam em situação legal, o fracionamento não seria possível. Ocorrendo a notificação, não há de se argumentar que nada irão fazer pela falta de dinheiro. O próximo passo será a aplicação de multa pela Prefeitura e a infração não se extingue pela conclusão da obra. Se com a notificação você recebeu também Edital de Embargo, o fato de pintar a casa e colocar portão pode ser interpretado como andamento de obra ilegal e você estará sujeito a aplicação de multa pela Prefeitura. Se a sua obra estivesse legalizada, esse tipo de serviço estaria isento de licenciamento, o que não é o caso. Você pode vender, desde que a pessoa que irá comprar aceite os termos e condições reais do imóvel, inclusive quanto ao processo de fiscalização. Se tiver interesse, me mande por e-mail (azenil@globo.com) o nº do processo para melhor análise.
      Abraços e boa sorte

      • Obrigado pela resposta. Entrarei em contato com você por e-mail. Gostaria de esclarecer mais duas dúvidas: o valor do imóvel sofre um grande decréscimo por conta disso? Existe algum documento específico que a pessoa que comprará precise assinar a fim de tomar ciência e concordar com a situação do imóvel no ato de compra e venda?

        Obrigado.

      • Por nada Alexandre,
        O que desvaloriza vai depender do que você gastaria para legalizar. Normalmente apuramos o valor que seria gasto em uma regularização, incluindo não só as despesas com a Prefeitura mas também as despesas com escrituras, etc., e descontamos do valor final. É o mesmo que comprar um carro com documentos atrasados, o comprador normalmente desconta os valores que iria pagar e dá ao vendedor o valor residual. A ciência da pendência de documentos deve constar na escritura de compra e venda, bem como a aceitação dessa condição pelo comprador. Abçs

  39. Azenil, boa noite

    Me tire uma duvida? Estou querendo vender um terreno em Santa Teresa, o terreno tem declive acentuado com trechos de declive acima 45º, está dentro de áreas de preservação ambiental, nunca foi construido nada, somado a isso, o novo codigo florestal determina que terrenos com áreas ou trechos acima de 45º nao podem ser edificados, na duvida o comprador que surgiu quer aprovar o projeto antes de comprar, pois acha arriscado comprar um terreno sem saber se pode construir realmente devido as dificuldades. Ja dei um prazo de 60 dias para estudar o terreno, passado o prazo, ele quer agora mais 180 dias a partir da abertura do processo na prefeitura, para aprovar o projeto, com protocolo e tudo. Eu queria saber se realmente o prazo é este de 180 dias, não existe uma lei que determina que a prefeitura deve examinar em 30 dias? Ele tem chance de obter a aprovação? A Secretaria Municipal de Meio Ambiente costuma vetar projetos? Por que é essa secretaria a mais problemática.
    Obrigado.

    • Boa noite Arthur,
      No seu caso, acho que o mais correto seria comparecer no DLF do bairro, Rua República do Líbano 52 segundo andar e obter a informação que precisa diretamente do Diretor da Divisão, inclusive solicitando uma Certidão de Informações com dados sobre o gabarito, decreto aplicável, etc. Os prazos realmente são longos pois dependem, nesse caso concreto, de pareceres de outros órgãos, Meio Ambiente, GeoRio… Porém, o que acho mais arriscado é abrir processo de legalização vinculado a uma venda. Isso porque o processo deverá ser requerido em seu nome, titular do direito real do lote. Isso tem um custo, projetos, engenheiro, cópias, etc… E se não for aprovado? Quem ficará com os custos? Assim, entendo que o melhor a fazer é a consulta prévia onde você terá a informação que necessita para viabilizar a venda. Caso já tenha dado entrada no processo, marque o mais breve possivel uma audiência e procure se informar sobre o seu andamento. Em regra, o prazo processual seria de 30 dias mas a Prefeitura nunca respeita esse prazo alegando falta de funcionários, volume excessivo de processos, etc. E, por fim, a chance de aprovação vai depender do que ele pretende fazer no lote. Abraços e boa sorte

  40. Boa tarde, Azenil, mais uma vez estou aqui precisando de ajuda.

    1º Sobre um cliente que tenho em Laranjeiras que quer fazer uma ampliação em sua cobertura, mas antes de contratar o meu escritório de arquitetura para saber a viabilidade perante a SMU, quanto ao ATE, o condomínio está exigindo, a princípio, um avaliação de um engenheiro em relação à estrutura. Os 2 engenheiros com quem costumo trabalhar estão envolvidos com outros trabalhos e no momento não estão podendo me ajudar. Estou precisando de um engenheiro para fazer esta avaliação. Pode me indicar alguém? Você faz este tipo de trabalho?;

    2º Tenho um cliente que também quer ampliar a cobertura mas já estou contratada para fazer o estudo de viabilidade em relação a possibilidade de ampliar dentro dos limites previstos nas leis da SMU. Pelo que já vi do que já está construído, tenho quase nada ou nada mesmo de área para ampliar, a não ser ultrapassar o limite de ATE.

    Esta cobertura fica no Recreio dos Bandeirantes. Há alguma legislação em relação a “mais valerá”? E como funciona isso? Entendo que seria uma lei que permita você ultrapassar os limites de ATE, porém, pagando uma contrapartida.

    Isso existe para esta área?

    Muito obrigada mais uma vez,

    Fico no aguardo de sua ajuda.

    Atenciosamente,

    Arq. Flávia Reis Vieira.

    • Boa tarde Flavia,
      Entre em contato com o Engenheiro Helio Ricardo, tel. 91776116. Ele é especialista neste assunto e de minha total confiança.
      Quanto ao segundo ponto, A Mais Valia é a regularização de obras feitas irregularmente mediante o pagamento de uma contrapartida á Prefeitura. A última lei neste sentido foi a Lei Complementar 99/2009 que beneficiou milhares de proprietários que solicitaram a regularização dentro dos parametros permitidos naquela lei. O prazo para utilizar esse beneficio já se expirou, em janeiro de 2010, exeto para algumas areas de Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes onde é possivel licenciar obras de acrescimos dentro de parametros especificados na lei (este licenciamento é conhecido como “Mais Valerá “).
      A regularização ou licenciamento é sempre feita mediante o pagamento de uma taxa de contrapartida.
      Uma das diferenças entre a Mais Valia e a Mais Valerá é que a primeira regularizava obras feitas irregularmente e a segunda você primeiro precisa aprovar o projeto e obter licença.
      Oriento que você compareça ao DLF da Barra para verificar se o local onde o imóvel se situa está dentro dos locais estabelecidos para a Mais Valerá pois nem todos os locais da Barra e Recreio são abraçados pela lei. Abraços

  41. Bom dia, Azenil. Entrei com um processo para obtenção de licença para obra e o DARM já foi emitido. Eu já havia feito uma estimativa do cálculo da taxa a ser paga, mas o valor efetivo veio mais que o dobro. O cálculo é o seguinte:
    (área acrescida x 0,1485 x nº meses) + (nº pavimentos modificados x 22,72 x nº meses).
    O imóvel atualmente possui um pavimento. A obra irá realizar modificações na planta do pavimento existente e irá construir um 2º e um 3º pavimento. Pelos cálculos que eu tinha feito anteriormente tinha considerado o seguinte:
    área acrescida = total das áreas construídas do 2º e 3º pavimentos (novos)
    nº de pavimentos modificados = 1 (pavimento original que será modificado)
    Entretanto, no cálculo do DARM gerado pela SMU temos como nº de pavimentos o total de 3 (ou seja, os adicionais foram considerados como pavimentos modificados).
    Você sabe dizer se esta interpretação está correta ou se a que eu tinha é que é a correta? Caso não saiba me informar isso com precisão, sabe onde eu poderia consultar a legislação a respeito desse cálculo? Grato!

    • Boa tarde Marcos,
      Concordo com o seu entendimento. No primeiro pavimento existente teremos a taxa de modificação e acréscimo e para os pavimentos superiores a taxa de construção/legalização. A Lei que ira abranger o assunto é a Lei 691/84, cap. VII, artigo 145, onde temos a tabela que fala em “modificação de edificação por pavimento e por mês..”. As atualizações posteriores foram no sentido de adequar o indexador em função da UNIF extinta. Opino que procure o DLF com o argumento na Lei para rever a cobrança. Há alguns anos essa cobrança era realizada pelo chefe de Seção que emitia um DARM datilografado e com base na tabela citada (artigo 145 da Lei 691/84) Com a informatização do sistema de cobrança, quem calcula o DARM e emite a guia é o próprio técnico que aprovou o projeto. Assim, verifique a adequação da cobrança a seu caso concreto pois entendo que sua interpretação está correta por se tratar de modificação para o primeiro andar e construção/legalização para o segundo e terceiro (não se modifica o que não existia…) Abraços e boa sorte
      Azenil

  42. BOA TARDE AZENIL, SOU PROPRIETÁRIO DE UM APARTAMENTO NO SOBRADO DE UMA CASA DE VILA, NO BAIRRO DO MARACANÃ, O QUAL ENCONTRA-SE FINANCIADO PELA CAIXA ECONOMICA FEDERAL, GOSTARIA DE SABER SE POSSO FAZER UMA AMPIAÇÃO VERTICAL NO MESMO, PRETENDO CONSTRUIR 02 QUARTOS,01 SALA,01 COZINHA E 01BANHEIRO? O FATO DO IMÓVEL SER FINANCIADO GERA ALGUM IMPEDIMENTO? VC PODERIA ME FAZER UM ORÇAMENTO DO MEU CUSTO PARA LEGALIZAÇÃO CASO SEJA POSSÍVEL?

    • Boa tarde Rodrigo, seja bem vindo,
      Temos sim um impedimento pela alienação junto à Caixa. Por ocasião do financiamento, o imóvel foi dado como garantia da dívida e você passou a ter a posse direta do imóvel enquanto a Caixa se mantém na posse indireta em razão da alienação. O fato de você acrescer uma unidade (tendo em vista que você fala em cozinha) irá modificar consideravelmente o objeto da garantia – o imóvel original – uma vez que a consequência desse processo de legalização seria alterar a numeração do existente, criar uma nova numeração para a unidade acrescida e averbar a instituição de condomínio indicando as áreas de utilização, áreas exclusivas. Com certeza a Caixa não irá autorizar esse tipo de obra – já tive um caso em que o projeto foi aprovado na Prefeitura mas o RGI solicitou a autorização da Caixa, o que não foi obtido. A saída, neste caso, foi quitar o débito com a Caixa para depois, com a baixa da alienação, seguir com o processo de legalização sem a interferência da credora. Mesmo que sejam atendidas as normas Municipais, você terá esse impedimento no ato de levar a registro. Devemos verificar ainda o número de unidades em lote de vila, dependendo do local, limitado em duas unidades. Qualquer dúvida a mais, retorne o contato. Abraços

  43. Boa noite Azenil, sou Sindico de cond. em Irajá e gostaria do seu parecer, um morador da cobertura resolveu colocar no segundo pavimento da cobertura uma piscina em fibra de aprox. 4500 Lts. apoiada por base de alvenaria, houve contestação por consequência de obstrução da tubulação de esgotamento de água do terraço que desemboca no piso da garagem e retornou provavelmente por restos de obra causando prejuízo de infiltração no piso do Apto. 1º and., foi exigido em assembléia apresentação de licença da obra e não foi apresentada. A partir o prop. da cobertura iniciou processo de legalização da piscina e modificação c/ acréscimo de área existente de 49,9 m² que foi indeferido baseado na Lei Nº 1654/91, nos termos do Art. 448 que limita a altura de 12 Mts. p/ edificações coladas nas divisas conforme Artigos 1º e 2º, § 1º e 2º. Em seguida, replicou solicitando concessão dos favores da LC Nº 99/ 2009, o mesmo foi chamado para esclarecimentos junto a 6ª GLF no intuito de informá-lo que o pedido de legalização por contrapartida teve prazo de 120 dias a contar de 23.09.09 e expirou-se em 22.01.10 e em conformidade com o Artigo 3º da supracitada Lei em que diz claramente que é permitida a regularização de obras de construção e acréscimo que não ultrapassem o limite de altura máxima prevista no projeto original aprovado, o mesmo não poderia se beneficiar da citada LC. É fato que, foi dado parecer em 25.05.12 e estipulado prazo para comparecimento até 01.07.12, o mesmo não compareceu e tive que tomar iniciativa de ir a 6ª GLF em 11.09.12 para pedir providências, portanto,70 dias após o prazo, que imediatamente foi determinado pela Gerente o Exame Local que em 24.09.12 houve prosseguimento. É fato que, o morador da citada cobertura prosseguiu e terminou a obra sem que pudesse ser impedido, em momento algum interessou-se em procurar o morador do 1º And. p/ propor acordo e alega que o problema é do condomínio por não fazer a manutenção dos ralos, embora que, já contratei os serviços de uma desentupidora e a mesma constatou restos de areia e cimento na tubulação e não deu prosseguimento ao serviço. Até a presente data nenhum outro trâmite e parecer sobre o processo foi publicado. Gostaria de saber a sua opinião sobre este caso ?

    • Boa noite Paulo, obrigado pela visita.
      Podemos dividir o seu caso em dois: Um, administrativo e outro, Civil.
      No administrativo, entendo que a Prefeitura exerceu seu poder de fiscalização indeferindo o pedido que contraria norma Municipal, porém, em tese, não aplicou a sansão que seria a multa administrativa pelo fato de não paralisar ou demolir as obras irregulares. Seria necessário observar se o autor da obra teve seu direito de defesa resguardado – e acredito que isso aconteceu pois apresentou recurso pela Mais valia – para depois observar o porquê de não ter sido aplicada a multa pelo não atendimento a notificação.
      Pelo lado Civil, temos alguém causando dano a terceiros e riscos ao condomínio pela possibilidade do prédio não suportar o acréscimo de carga da piscina. Cabe a quem da causa ao dano indenizar e isso seria matéria de prova. Foi falta de manutenção do condomínio ou erro de execução e falta de cuidado na execução da piscina que causou o dano ao morador do 1º andar?
      Nesse caso concreto, entendo que o mais adequado seria propor a ação de nunciação de obra nova cumulada com pedido demolitório deve ser apreciada, mesmo que a obra presumidamente concluída. Nessa ação seriam produzidas as provas necessárias através de perícia técnica e cópia de inteiro teor do processo administrativo com os despachos de indeferimento fundamentados.
      Infelizmente no administrativo, teríamos somente como resultado na impossibilidade de legalização, a aplicação de multas, que o proprietário poderia pagar e solicitar novos prazos numa forma de atrasar o processo. Eu buscaria a solução via judicial.
      O CREA poderia ser acionado para verificar o exercício regular do profisisonal, se teve ou tem algum engenheiro/arquiteto que atestou a segurança do acréscimo de área.
      Na busca de uma solução administrativa, o condomínio deveria dar ênfase ao fator – segurança – ou seja, demostrar em suas manifestações a real preocupação com a segurança e integridade dos demais condôminos em relação a possíveis modificações e acréscimos de carga, provavelmente comprometendo a estrutura do imóvel.
      Abraços e boa sorte.

  44. Bom dia Azenil, obrigado por sua opinião, muito obrigado pelos esclarecimentos e gostaria de saber se há possibilidades de continuarmos trocando opiniões sobre este assunto. No âmbito Administrativo entendo da mesma forma que você, a SLF indeferiu inicialmente o processo baseado na Lei 1654/91, entendo também que, a multa não foi aplicada pelo fato de não ter havido denúncia e o processo ter sido aberto para legalização de modificação c/ acréscimo de área existente. Quando replicou ao processo pedindo favores da LC entendo que teve seu direito de defesa resguardado, mais foi negado. Como o fato da infiltração ocorreu no inicio de fevereiro/12, foi convocada reunião de Conselho e decidiu-se pela elaboração de carta exigindo do condômino projeto da obra, ART e licença p/ execução da obra num prazo de 24 hs., em seguida foi convocado Assembléia e a carta foi entregue ao condômino, o mesmo argumentou em momento propício e maioria aceitou, inclusive os Membros do Conselho que decidiram pela elaboração da carta, que a documentação fosse apresentada pelo condômino em data informada por ele. Fiz constar na Ata meu voto contrário por considerar o assunto relevante, cumprir a determinação da carta elaborada, cumprir o que determina o Regulamento Interno e por ter sido diretamente atingido nos prejuízos causados. Em 25.04.12, seguindo o mesmo trâmite que antecedeu a elaboração da carta anterior, foi entregue outra carta na data de 10.05.12 contendo as mesmas exigências e prazo de 10 dias para apresentação da documentação e 15 dias após o recebimento o condômino apresentou na Assembléia realizada em 25.05.12 protocolo de abertura do processo com data de 13.04.12, portanto 60 dias após a Assembléia que foi entregue a primeira carta. Na busca de informações e esclarecimentos, já que o citado condômino era evasivo em suas declarações e eu como representante legal do Condomínio precisava prover-me de informações para prestar esclarecimentos quando fosse solicitado, como também, poderia ser responsabilizado civil e criminalmente por omissão, solicitei a Certidão de Inteiro Teor e fui a Audiência Pública na 6ª SLF e a Gerente explicou-me que, caso o requerente apresentasse o projeto de obra da piscina, ART e Ata de Assembléia em que a maioria concordasse com a instalação da piscina, a fiscalização não seria de competência da SLF e sim da Defesa Civil, no decorrer da Audiência a Gerente utilizou o seguinte termo ” infelizmente ele deu um tiro no próprio pé”, caso não pedisse a legalização junto a SMU a SLF jamais ficaria sabendo do acréscimo de área existente e o trâmite poderia ser resolvido internamente no Condomínio. É importante ressaltar que, conforme consta na Certidão de Inteiro Teor do processo o condômino relata na réplica em que pede os favores da LC que, a obra encontra-se concluída desde o ano de 2008, alegando que o imóvel já lhe pertencia conforme projeto aprovado e com habite-se, mais apresenta no processo, embora não faça parte da citada Certidão, escritura definitiva com data posterior a 2008 e o que é pior sou um dos primeiros moradores do prédio e a obra de acréscimo foi feita pelo primeiro morador da Unidade 304 em 1992.
    No âmbito Civil, ressalto que o morador do 1º Andar, Unid. 104 sou eu, o próprio Síndico e há contestação do morador da cobertura (Unid. 304) alegando que, houve falta de manutenção nos ralos do Condomínio, mais há comprovada presença de resíduos de cimento misturado com areia na tubulação sob o piso da garagem que provavelmente causaram o problema, conforme ordem de serviço da desentupidora contratada mais não pode ser considerado como prova. Tomei a iniciativa de não permitir o prosseguimento do serviço para não eliminar a causa e possível prova do fato. O morador da Unid. 304 alega também que, o ralo de esgotamento de água do terraço é conectado na tubulação que esgotava água das varandas da sua Unid. 304 , 204 e 104, que as mesmas foram fechadas irregularmente e no meu caso o profissional que executou a obra não tamponou o ralo de maneira correta, eu contra argumento que ralo é feito para esgotar água e não para receber retorno de água, neste caso a água infiltrou por baixo do meu piso de tábua corrida, mais caso não tivesse eliminado a varanda inundaria meu apartamento com retorno de água pelo ralo. No caso, seu entendimento propõe ação de nunciação de obra nova cumulada c/ pedido demolitório mesmo que a obra estivesse presumidamente concluída, sendo autor o Condomínio, a meu parecer não seria aprovado, pois geraria custos ao condomínio e já houve uma Assembléia em que a maioria dos condôminos decidiram que não concordam em ratear despesas em que o Condomínio não está diretamente envolvido e posicionaram-se de maneira que o Condomínio seja isento de qualquer responsabilidade sobre a questão e comunicaram-me que eu tomasse as medidas cabíveis e buscasse os direitos na justiça por minha conta, custas e riscos. Diante do exposto, a meu parecer devo renunciar ou convocar Assembléia para prestação de contas e eleição de Síndico e posteriormente como condômino mover ação contra o provável condômino causador pedindo reparação pelos danos causados, embora o mesmo deva contestar que fechei a minha varanda irregularmente e sem as devidas precauções. É relevante informar que, das 6(seis) Unidades de fundos 5(cinco) fecharam suas varandas inclusive o provável causador. Outra hipótese é a propositura de ação contra o Condomínio, para que o mesmo prove sua isenção de responsabilidade e produza prova contra o possível causador. Nessa situação, será que há possibilidade de contestação pelo fato ter ocorrido na minha gestão. Gostaria de saber sua opinião profissional sobre esta complexa situação?

  45. Bom dia Azenil, obrigado por sua opinião, muito obrigado pelos esclarecimentos e gostaria de saber se há possibilidades de continuarmos trocando opiniões sobre este assunto. No âmbito Administrativo entendo da mesma forma que você, a SLF indeferiu inicialmente o processo baseado na Lei 1654/91, entendo também que, a multa não foi aplicada pelo fato de não ter havido denúncia e o processo ter sido aberto para legalização de modificação c/ acréscimo de área existente. Quando replicou ao processo pedindo favores da LC entendo que teve seu direito de defesa resguardado, mais foi negado. Como o fato da infiltração ocorreu no inicio de fevereiro/12, foi convocada reunião de Conselho e decidiu-se pela elaboração de carta exigindo do condômino projeto da obra, ART e licença p/ execução da obra num prazo de 24 hs., em seguida foi convocado Assembléia e a carta foi entregue ao condômino, o mesmo argumentou em momento propício e maioria aceitou, inclusive os Membros do Conselho que decidiram pela elaboração da carta, que a documentação fosse apresentada pelo condômino em data informada por ele. Fiz constar na Ata meu voto contrário por considerar o assunto relevante, cumprir a determinação da carta elaborada, cumprir o que determina o Regulamento Interno e por ter sido diretamente atingido nos prejuízos causados. Em 25.04.12, seguindo o mesmo trâmite que antecedeu a elaboração da carta anterior, foi entregue outra carta na data de 10.05.12 contendo as mesmas exigências e prazo de 10 dias para apresentação da documentação e 15 dias após o recebimento o condômino apresentou na Assembléia realizada em 25.05.12 protocolo de abertura do processo com data de 13.04.12, portanto 60 dias após a Assembléia que foi entregue a primeira carta. Na busca de informações e esclarecimentos, já que o citado condômino era evasivo em suas declarações e eu como representante legal do Condomínio precisava prover-me de informações para prestar esclarecimentos quando fosse solicitado, como também, poderia ser responsabilizado civil e criminalmente por omissão, solicitei a Certidão de Inteiro Teor e fui a Audiência Pública na 6ª SLF e a Gerente explicou-me que, caso o requerente apresentasse o projeto de obra da piscina, ART e Ata de Assembléia em que a maioria concordasse com a instalação da piscina, a fiscalização não seria de competência da SLF e sim da Defesa Civil, no decorrer da Audiência a Gerente utilizou o seguinte termo ” infelizmente ele deu um tiro no próprio pé”, caso não pedisse a legalização junto a SMU a SLF jamais ficaria sabendo do acréscimo de área existente e o trâmite poderia ser resolvido internamente no Condomínio. É importante ressaltar que, conforme consta na Certidão de Inteiro Teor do processo o condômino relata na réplica em que pede os favores da LC que, a obra encontra-se concluída desde o ano de 2008, alegando que o imóvel já lhe pertencia conforme projeto aprovado e com habite-se, mais apresenta no processo, embora não faça parte da citada Certidão, escritura definitiva com data posterior a 2008 e o que é pior sou um dos primeiros moradores do prédio e a obra de acréscimo foi feita pelo primeiro morador da Unidade 304 em 1992.
    No âmbito Civil, ressalto que o morador do 1º Andar, Unid. 104 sou eu, o próprio Síndico e há contestação do morador da cobertura (Unid. 304) alegando que, houve falta de manutenção nos ralos do Condomínio, mais há comprovada presença de resíduos de cimento misturado com areia na tubulação sob o piso da garagem que provavelmente causaram o problema, conforme ordem de serviço da desentupidora contratada mais não pode ser considerado como prova. Tomei a iniciativa de não permitir o prosseguimento do serviço para não eliminar a causa e possível prova do fato. O morador da Unid. 304 alega também que, o ralo de esgotamento de água do terraço é conectado na tubulação que esgotava água das varandas da sua Unid. 304 , 204 e 104, que as mesmas foram fechadas irregularmente e no meu caso o profissional que executou a obra não tamponou o ralo de maneira correta, eu contra argumento que ralo é feito para esgotar água e não para receber retorno de água, neste caso a água infiltrou por baixo do meu piso de tábua corrida, mais caso não tivesse eliminado a varanda inundaria meu apartamento com retorno de água pelo ralo. No caso, seu entendimento propõe ação de nunciação de obra nova cumulada c/ pedido demolitório mesmo que a obra estivesse presumidamente concluída, sendo autor o Condomínio, a meu parecer não seria aprovado, pois geraria custos ao condomínio e já houve uma Assembléia em que a maioria dos condôminos decidiram que não concordam em ratear despesas em que o Condomínio não está diretamente envolvido e posicionaram-se de maneira que o Condomínio seja isento de qualquer responsabilidade sobre a questão e comunicaram-me que eu tomasse as medidas cabíveis e buscasse os direitos na justiça por minha conta, custas e riscos. Diante do exposto, a meu parecer devo renunciar ou convocar Assembléia para prestação de contas e eleição de Síndico e posteriormente como condômino mover ação contra o provável causador pedindo reparação pelos danos sofridos, embora o mesmo deva contestar que fechei a minha varanda irregularmente e sem as devidas precauções. É relevante informar que, das 6(seis) Unidades de fundos 5(cinco) fecharam suas varandas inclusive o provável causador. Outra hipótese é a propositura de ação contra o Condomínio, para que o mesmo prove sua inocência, isente-se de responsabilidade e produza prova contra o possível causador. Nessa situação, será que há possibilidade de contestação pelo fato ter ocorrido na minha gestão. Gostaria de saber sua opinião profissional sobre esta complexa situação?

    • Por nada Paulo
      Algumas considerações sobre o seu comentário:
      O entendimento de que a multa não foi aplicada por não haver denúncia está equivocado. A partir do momento que a Prefeitura constatou a irregularidade, ainda que pela pretensão do autor em legalizar o imóvel, deveria agir de ofício e multar o proprietário pela não atendimento ao Edital de embargo, que diz que as obras devem ser legalizadas ou demolidas. Fica evidente que, se o proprietário acabou a obra, executou obras sem a devida licença e, por isso, deveria ser multado.
      Outro entendimento que discordo é quanto a competência da Defesa Civil. Esse órgão somente irá atuar em casos de riscos à coletividade, preventivamente, e no seu caso poderia opinar quanto a estabilidade e condições de segurança da execução da piscina. Por se tratar de uma obra particular, compete ao DLF sua fiscalização e ao Engenheiro contratado pelo proprietário tomar todos os cuidados na segurança da execução da obra. A falta de profissional seria caso de apuração pelo CREA, mas insisto que a competência de fiscalização é do DLF.
      Realmente o caso é complexo. Continuo com a corrente de ação para nunciação de obra nova, com ação demolitória, na qual poderiam ser apurados os possíveis danos materiais. Essa ação poderá ser proposta diretamente senhor, buscando em ação de regresso, a responsabilidade do condomínio pela falta de vigilância. O grande problema é que, pelo seu relato, o senhor é o síndico e estaria indo de encontro a sua administração… realmente muito difícil….. Mas essa é minha opinião: Ação de nunciação de obra nova em face do proprietário da cobertura, apurar danos materiais e cobrar do DLF sua atuação no sentido de multar o autor de obras irregulares. Abraços e boa sorte

  46. Ola Azenil. Boa noite. Adorei o seu espaço e o seu interesse em ajudar as pessoas. Neste momento estou precisando de uma orientação sua, tenho uma casa germinada ( de dois andares) em Sao Gonçalo dentro de um condominio, fizemos uma obra de ampliação, colocamos mais dois cômodos ( uma lavanderia no piso terreo e um quarto a mais no segundo andar) e uma area social com uma pia e churrasqueira na area externa, porém não fizemos a regularizacao desta ampliação. Estamos vendendo a casa para uma pessoa que pegou o financiamento pela cef, o fato de ter esta ampliaçao e desta parte nao estar regularizada, o engenheiro da caixa pode nao autorizar a transaçao ? Ele nao autorizando, ele coloca como exigencia ou nega simplesmente? Este fator é alvo de avaliacao por parte dele? E por outro lado, Como posso fazer a regularizacao? Desde ja agradeço sua atenção.

    • Bom dia Ludmila, grato pelas palavras,
      O Engenheiro da Caixa, além de verificar o valor do imóvel irá verificar sua legalidade, sua adequação aos documentos que serão apresentados no processo de financiamento. ele poderá sim negar a garantia e exigir a legalização, se a obra não for passível de legalização e tiver vínculo estrutural com a edificação principal. Esses são os termos que a Caixa adota como instrução a seus avaliadores terceirizados. Cada caso é um caso e cada Engenheiro tem um critério próprio de avaliar e nesse critério a Caixa não interfere. Alguns aprovam sem problemas o caso que você está relatando com base nesses parâmetros que citei, fazendo as devidas anotações no laudo, porém, outros, até por um simples banheiro acrescido fora da edificação acabam negando a garantia. Se negar a garantia você terá que procurar a Prefeitura de São Gonçalo, contratar um engenheiro/arquiteto e apresentar projeto de legalização de modificação e acréscimo. Os avaliadores são sorteados e não temos como saber quem irá avaliar até o momento em que o gerente dá o comando no sistema para escolha do avaliador responsável. Dê uma lida na página que tenho sobre avaliações da Caixa para maiores informações. Abraços e um bom dia

  47. Boa noite, tenho uma cobertura próximo ao Norte Shopping e possui 30 m2 de área descoberta. Eu estou contratando o serviço de uma empresa para colocação de um telhado colonial com churrasqueira em 12 m2 desta área livre. Eu, iniciamente acreditava que não precisava fazer qualquer tipo de legalização, pois já pago o IPTU e Condominio pela quantidade total de metros quadrados do imóvel. O que será atualizado no IPTU e RGI se já consta que imóvel possui 120m2 incluindo a área descoberta? No caso de legalização, gostaria de começar a obra já com a papelada adiantada, vc tem ideia de quanto tempo isso demora? Em tempo, poderia encaminhar seus contatos, pois certamente precisarei dos seus serviços.

    • Bom dia Marcelo, seja bem vindo,

      Quando licenciamos uma obra, a Prefeitura estabelece uma taxa de licença de obras que tem como um dos parâmetros a área construída. Assim, quando o projeto é aprovado, uma taxa é paga por este serviço. Observe que toda taxa está vinculada a uma contra prestação. Você paga taxa de lixo para ter coleta de lixo. Paga taxa de iluminação para ter luz, paga taxa de licenciamento para ter seu projeto examinado e aprovado. No caso do IPTU, como o nome já diz, é IMPOSTO, ou seja, somos obrigados a pagar por previsão expressa em Lei. O fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel localizado na Zona Urbana do Município. A lei 691/84 assim dispõe:
      Art. 64 O valor venal da unidade imobiliária edificada, observado o disposto no § 2º do artigo anterior, será determinado pela multiplicação da área do imóvel pelo valor unitário padrão predial (Vu), e por fatores de correção.

      § 1º – A área real é obtida através dos contornos externos das paredes ou pilares, computando-se também a superfície das sacadas, cobertas ou descobertas, de cada pavimento, dos jiraus e mezaninos, bem como, nos casos de condomínios, as frações ideais das partes comuns e das áreas de garagem, quando for o caso.

      § 2º No caso de piscinas, a área construída será obtida através da medição dos contornos internos das paredes.

      Observe que, conforme disposição legal, a Prefeitura está autorizada a cobrar IPTU inclusive sobre áreas de varandas cobertas ou descobertas, piscinas, entre outras. A diferença está na alíquota de tributação. Você, ao construir um telhado com churrasqueira em uma área descoberta que já pagava IPTU, terá sua tributação alterada para pagar como acréscimo de área coberta, ainda que diferenciada por se tratar de um simples telhado. Isso irá aumentar proporcionamente o seu IPTU conforme a área coberta a ser acrescida.
      Importante verificar se o gabarito local e a área total edificada para o prédio serão atendidos na sua pretensão.
      Uma aprovação de projeto demora em média dois a três meses. Falamos em legalização quando corremos o risco de executar a obra para depois legalizar. O risco se afasta com a certeza da possibilidade de legalização, o que poderá ser previamente consultado no DLF do Bairro.
      Segue os contatos solicitados:
      (21) 3979-3377 – Escritório
      (21) 7837-6646 – Nextel
      46*17688 – ID
      (21) 9983-2187 – Vivo

      Abraços e boa sorte

      • Boa noite Azenil. Adquiri um imóvel em ruínas na Tijuca. Somente o terreno me interessava. Logo no início tive problemas porque a prefeitura afirmava que era uma casa da década de 30 e valia muito mais do que o declarado no ITBI. Tive que levar fotos, fazer carta e a Prefeitura mandou alguém vistoriar. Foi resolvido. Agora o problema é a demolição. O empreiteiro e o despachante afirmaram que não é necessária a licença de demolição uma vez que a casa tem apenas 2 pavimentos (precisaria da licença a partir de 3 pavimentos) e, apenas depois seria necessária a legalização da demolição para o IPTU ser territorial e não predial. E, na hora de construir que precisaria da licença de construção. Essa informação procede? Estou achando isso meio estranho. Se for necessário tirar a licença de demolição, quanto tempo será que demora junto a Prefeitura?
        Desde já agradeço muito a informação

      • Bom dia Silva, grato pela visita
        A informação de fato não procede. Se no Registro de Imóveis consta “prédio e respectivo terreno” será necessária a licença de demolição para regularizar, perante o RI e IPTU, sua situação para lote de terreno, independentemente de ser um, dois ou mais andares. Incidirá, neste caso, o pagamento do INSS correspondente à demolição, sendo exigida a CND juntamente com a Certidão de Aceitação da Demolição expedida pela SMU para averbação do ato.
        Se o seu imóvel constar no IPTU idade de 1938, a Lei determina que seja ouvido o Patrimônio Cultural para opinar sobre possíveis restrições. Após a queda dos edifícios no Centro no corrente ano, o Sr. Secretário determina ainda que, nesses casos, os processos de demolições passem pelo seu gabinete para liberação. O último processo que fiz no DLF Méier demorou cerca de 04 meses para conclusão.
        Como você pretende construir, seria interessante analisar, mesmo que não vá aproveitar nada da construção, a possibilidade de aprovar uma modificação e acréscimo de área, figurando a área constante no IPTU como existente e indicando o que vai ser “acrescido”, adequando a sua realidade de projeto. Nesse caso não falaríamos em demolição.
        Poderá ainda, para tenter uma brevidade no processo, solicitar a demolição do prédio e, em processo apartado, o pedido de licenciamento de construção, dando entrada no mesmo ato. Os processos correriam apensados. A análise do caso concreto, com vistas aos documentos e visita ao imóvel seria fundamental para escolha do melhor caminho a seguir.
        Abraços e boa sorte

      • Faço sim Silvia.
        Entre em contato no escritório em horário comercial no telefone 3979-3377 ou pelos meus celulares 7837-6646 e 9983-2187.
        Aguardo contato
        Abraços

  48. azenil, voce poderia me salvar.
    iniciei uma obra sem alvara. o fiscal veio aqui e notificou. meu marido foi na prefeitura de juiz de fora e la disseram que era so entrar com o pedido de alvara, assim ele fez. e depois de uns meses saiu o alvará. mas agora depois de 2 anos, chegou uma decisão em 1 instancia, dizendo que nos nao nos defendemos daquela notificaçao. a prefeitura tem prazo para cobrar isso? e se com o alvara ja anula essa notificacao de 2 anos atras? se puder responder ficarei muito grata, obrigado

    • Bom dia Julia, grato pela visita
      Não conheço a legislação de Juiz de Fora mas o processo administrativo não deve mudar muito em relação ao do Rio de Janeiro. Flarei com base na legislação que conheço daqui.
      Quando você é notificada, é a oportunidade que a Prefeitura te dá para exercer o seu direito de defesa, garantia Constitucional. Em regra, a notificação precede uma multa, que é a sanção administrativa pelo descumprimento de alguma postura Municipal. Após notificado, você tem 30 dias para apresentar sua defesa sob pena de você perder esse direito. O seu calar pode ser entendido pela Administração como uma aceitação e reconhecimento da desobediencia a uma postura Municipal, dando assim, legitimidade ao Auto de Infração. Ao ser lavrado o Auto de Infração, o autuado tem ainda mais 30 dias para apresentar sua defesa. O fato de legalizar a obra não cancela o Auto de Infração. Pelo que você relata, faltou apresentar defesa no prazo de trinta dias para impugnação do Auto. Não conheço o processo mas acredito que seja possível um recurso em segunda instância para cancelamento da multa com base na regularização da obra e obtenção do alvará. Porém, a Administração pode ou não acatar o pedido de reconsideração, uma vez que, pelo seu relato, a notificação foi lavrada de forma correta diante de uma ilegalidade. Procure fundamentar seu recurso no Princípio da Razoabilidade, deixando claro que não é razoável penalizar o contribuinte que, depois de devidamente informado pela própria Prefeitura que bastaria solicitar o alvará, ainda venha a sofrer sanções por situações já resolvidas.
      Abraços e boa sorte

      • Eu quem agradeço.. se todos tivessem a mesma paciência e vontade de ajudar que você tem.. o mundo seria muito melhor..

        Obrigado pela atenção.. e parabens pelo blog e iniciativa..

  49. Olá azenil, primeiramente parabéns pelo seu blog que é muito esclarecedor, tenho um ap na ilha do gov. e consta direito ao uso da laje na escritura e no rgi, o mesmo está financiado junto a cef e gostaria de tirar as seguintes dúvudas:

    Preciso de algum tipo de autorização do sindico ou do condominio para fazer a obra?

    A cef pode não autorizar a obra devido ao financiamento?

    Aguardo respostas e um abraço.

    • Boa noite Luiz, grato pela visita
      Você em primeiro lugar tem que verificar junto à Prefeitura local a possibilidade de executar sua obra. Em alguns locais da Ilha existe restrições de gabarito devido a proximidade do Aeroporto e áreas acima da cota 100 em relação ao nível do mar. Após essa certeza, deverá contratar eng/arq. para elaborar o projeto. O fato de ter o apartamento financiado é um grande problema. Na alienação, você tem a posse direta do imóvel e a Caixa, a posse indireta. Isso quer dizer que, com a alienação, o imóvel não é só seu e você teria, em tese, que ter a anuência da Caixa sim. Com a modificação do imóvel, modifica-se a garantia contratual e com certeza a Caixa não irá autorizar. Se você ler o contrato, existe a previsão legal quanto a possíveis modificações no bem.
      A Caixa só irá intervir se provocada. Assim, oriento que você tome os cuidados necessários em relação à Prefeitura e, com a documentação aprovada, apenas COMUNIQUE ao condomínio a execução da obra previamente aprovada e com fiscalização de profissional. Entendo que assim você não terá problema e, sendo acréscimo de área, essa ampliação não será obrigatória ser levada a registro. Assim, você não terá problemas com a Caixa, salvo sae quiser vender seu imóvel antes de quitar o saldo devedor. Abraços e boa sorte

  50. Caro Azenil,
    Tenho uma cobertura no bairro de del castilho-rj e construí um comodo na parte superior. Não alterei fachada, ficou tudo aparentemente de acordo. Mas necessito legalizar, qual o procedimento mais rápido. Ah sim, existe alguma legislação sobre este acréscimo, se posso contruir somente 1,20 antes da fachada. Obrigado

    • Bom dia Ivani,
      Em regra, o afastamento do pavimento cobertura em relação à fachada é de 3,00m, justamente para não alterar a empena da fachada do prédio. O procedimento, não táo rápido assim, é apresentar projeto junto ao DLF do Bairro, no caso, DLF Meier, com os documentos do imóvel e proprietário. Tendo em vista nosso recente contato via telefone, retorne caso precise de maiores esclarecimentos. Abraços e boa sorte

  51. Boa tarde Azenil,
    Comprei uma casa na estrada da posse, Campo Grande, residencial Vitória e gostaria de colocar uma piscina de acrílico e colocar uma cobertura de alumínio Tetoflex , colocar um chuveiro externo e uma pia ao lado da churrasqueira. Minha dúvida, precisa de legalização para essas obras? Desde agradeço a atenção,
    Luis Junior

    • Boa noite Luis,
      Quanto a piscina não vejo muito problema mas a cobertura, mesmo de alumínio, irá geral acréscimo de área na edificação de deverá passar por licenciamento para posteriormente ser inserida na área de IPTU. O chuveiro, pia e churrasqueira não necessitam de legalização. Abraços e grato pela visita

  52. Boa noite Azenil,

    Meu pai tem uma mercearia na Vila da Penha no espaço térreo.
    Com o passar dos anos, foram construidos mais dois andares.
    1º andar: Mercearia, 2º andar: Dois apartamentos e 3º andar: um terraço coberto.
    Somente a mercearia é legalizada. Fui na prefeitura (Gerencia de Irajá) para saber como legalizar, uma vez que tinha em mãos a planta atualizada de todo o imóvel e assinada pelo engenheiro. Entretanto, o engenheiro de plantão, nos informou que o imóvel não poderia ser legalizado, pois possui tres andares e não tinha espaço para tres carros na garagem. Por se tratar de imóvel residencial, eu como DONO DO IMÓVEL, sou obrigado a ter tres vagas??
    Ele se baseou na Lei Municipal 2079-1993, afimando que o imóvel no todo possui aproximadamente 116 m2, bem acima dos 80 m2 isentos por esta lei. Ele nos sugeriu que tornassemos uma boa parte do terraço como area inabitável, para que a area util diminua e fique abaixo dos 80m2.
    EXISTE ALGUMA OUTRA MANEIRA DE RESOLVER ESTE PROBLEMA ?
    ELE ESTÁ CERTO ????

    Lincoln

    • Bom dia Lincoln, grato pela visita
      O Engenheiro está correto em parte. A Lei 2079/93 prevê isenção de vaga de carro e apartamento do zelador mas condiciona a um limite de 80,00m² POR ÁREA ÚTIL DE UNIDADE, ou seja, cada apartamento deve ter no máximo 80,00m² de área útil, onde não são consideradas as áreas de paredes e circulações. É o que chamamos de “área de piso”, você soma todas as áreas dos compartimentos habitáveis para chegar a área útil.
      Fora os benefícios dessa Lei, o contribuinte, mesmo sendo proprietário atual de todo o imóvel, deverá, em uma legalização, prever uma vaga de carro para cada unidade, sendo certo que Lei prevê outras insenções para não apresentação da vaga, como por exemplo, área mínima do lote, testada inferior a 6,00m, entre outras. Para responder objetivamente sua pergunta seria necessário ter vistas ao projeto que você possui. Existe ainda a possibilidade de alugar vagas de carro num raio de 1.000metros do imóvel para suprir a exigência. Caso tenha interesse, entre em contato para agendarmos uma visita ao local.
      Abraços e boa sorte

  53. Boa tarde, Azenil
    Entre o dia 30/10 e 02/11 mantivemos contato sobre o meu caso, tentando resumir de maneira sucinta, sou Sindico de cond. em Irajá e o proprietário do apto. no 3º and. resolveu colocar por sua conta e risco uma piscina de 4.500 lts. no terraço e já existia neste pavimento(terraço) um salão de 50 m² coberto com laje pré fabricada e telhas de amianto em toda extensão, nesta obra, além da instalação da piscina, retirou-se as madeiras de apoio e as telhas e construiu-se um muro de 1,5 mt. altura em torno desta laje criando-se um 2º terraço. No pavimento onde foi instalada a piscina houve um entupimento na tubulação que esgota água deste terraço que vai desembocar em caixa de passagem de águas pluviais no piso da garagem que retornou e infiltrou por baixo do piso de tabua corrida do meu apto. (1º And.) provavelmente provocado por resíduos de cimento, terra e outros materiais utilizados na obra. O caso aconteceu no final de janeiro/2012, no mesmo período em que caiu o prédio na Av,13 maio(centro), imediatamente convoquei reunião de conselho e decidiu-se por elaboração de carta exigindo apresentação de projeto, ART e licença da obra em 24 Hs., a exigência não foi cumprida e decidiu-se em Assembléia beneficiar o condômino de maneira que regularizasse a obra sem exigência de prazo definido, decisão esta que, fiz constar meu voto contrário na AGE em cumprimento ao teor inicial da carta, a Convenção, e ao novo Código Civil. O citado condômino abriu processo adm. em 13.04.2012 na 6ª SLF, para legalização da instalação da piscina e modificação c/ acréscimo de área existente de 49,9 m², o processo foi indeferido baseado na lei 1654/91, nos termos do Art. 448 que limita a altura de 12 mts. para edificações coladas nas divisas, já que o edifício e geminado em uma das laterais, o condômino replicou solicitando os favores da LC Nº 99/ 2009 e foi novamente negado pelo prazo ter expirado em 22.01.10. Como não havia em nenhum momento manifestação de esclarecimento do condômino para com o Síndico ou Membros do Conselho, solicitei Certidão de Inteiro Teor e a partir de então, comecei a cobrar na 6ª SLF providências sobre o processo, que entre um trâmite e outro ficou 70 dias parado, Em seguida, compareci a Audiência Pública em 11.09.12 com a Gerente da 6ª SLF e pedi providências informando que a obra não tinha sido denunciada respeitando a decisão da AGE, mais decorria-se 5 meses da abertura do processo de legalização e a obra tinha sido concluída sem a devida licença, em seguida a Gerente despachou na minha presença determinando exame local que prosseguiu e foi realizado em 24.09.10. No início do Mês 11/2012 novamente compareci em Audiência Pública com a Gerente e a mesma informou-me que iria encaminhar o processo para a Gerência da “Mais Valia” mais que achava pouco provável o deferimento. O que me causou perplexidade foi que ele não foi multado, mais no seu 1º comentário escreve sobre o direito de defesa ter sido resguardado. Percebi em um outro de seus comentários que, cabe recurso ao Gerente da SLF, ao Secretário de Urbanismo e por fim ao Prefeito e a abertura do processo e os recursos cria um efeito suspensivo até a decisão final do mérito e a obra estando concluída, mesmo que seus recursos sejam negados até a última instância irá ganhar tempo e poderá se favorecer caso surja nova LC. No seu ultimo comentário orientou-me no sentido de propositura de ação por nunciação de obra nova cumulada com pedido de demolição, gostaria de saber, se esta ação tem que ser proposta por mim ou pelo Condomínio, já que pela legislação municipal até a presente data a obra não tem possibilidade de ser legalizada. Um outro ponto que peço seu esclarecimento é no sentido de que imaginemos uma hipótese do surgimento de uma nova LC para legalização pela Mais Valia, mais existe a Lei 1654/91, Artigo 448 que limita os 12 mts., como também, o Artigo 3º da própria LC 99/2009 em que menciona ser permitido a regularização de obras de construção e acréscimo que não ultrapassem o limite de altura máxima prevista no projeto original aprovado, a LC sobrepõe a lei 1654/91?

    • Bom dia Paulo,
      O Código Civil impõe que quem causa dano a terceiro tem o dever de indenizar. Pelo que me recordo, o “terceiro” é você, uma vez proprietário do apartamento que sofreu prejuízo com a infiltração, assim você será parte legítima para buscar a tutela judicial de reparação de dano em seu apartamento. Se o Condomínio entender que a obra está causando algum prejuízo ou risco ao prédio, este será a parte legítima. O que muda é a causa de pedir.
      Quanto a uma possível nova mais valia, adotamos o princípio da especialidade, ou seja, a Lei Especial sobrepõe a Lei Comum. Assim, um novo prazo para legalização nos termos da Mais Valia, onde a Prefeitura cobra uma multa em razão de parâmetros não obedecidos, no caso, a altura máxima da edificação, irá sobrepor a Lei 1654/91.
      Abraços

  54. Bom dia Azenil.
    Gostaria de tirar uma dúvida. Estava fazendo um cômodo de acesso ao terraço sobre um quarto da minha casa e a Prefeitura embargou, pois não havia licença de obra. Fiz todo o processo e obtive a licença provisória, já acertei ISS, obra concluída e o IPTU 2013 já veio com a área construída nova e valor novo. Na planta a Prefeitura carimbou “Sem reconhecimento do figurado como existente”. Na última vez que fui à Secretaria Municipal de Urbanismo, o atendente me orientou a solicitar “Certidão” ao invés de a licença definitiva de obra, já que a obra havia acabado. Daí recebi em casa uma carta falando para eu ir lá para marcar uma vistoria. Estou morrendo de medo, pois vi agora que as dimensões na planta indicam este cômodo de acesso com meio metro a menos do que realmente tem (ou seja, indica que o quarto já existente em baixo teria meio metro a menos, pois foi construído sobre ele). Tenho medo de mandarem eu derrubar tudo (a taxa de ocupação já está no limite). Como já tenho o IPTU com a área nova, pensei em simplesmente não ir marcar esta vistoria e ficar quieto, pois não tenho interesse na tal “Certidão”. O que poderá acontecer caso eu simplesmente não marque a vistoria?
    Estou precisando muito de sua opinião.
    Muito grata e abraços.
    Rose

    • Bom dia Rose,
      O processo administrativo, como tudo na vida, tem seu início, meio e fim. O fim se dá com a aceitação das obras ou o habite-se, que significa que todas as etapas foram cumpridas e, feita a vistoria, as obras ficam aceitas.
      O fato de não marcar a vistoria ensejará a devida notificação para regularizar o processo.
      O resultado da vistoria vai depender muito do fiscal que irá ao local. Em alguns casos, são verificados os afastamentos, possíveis danos a terceiros e não são muito rigorosos quanto as metragens. Retorne por e-mail azenil@globo.com, caso seja de seu interesse, com o número do processo e local para melhor análise.
      Abraços e boa sorte

  55. Azenil,
    Parabéns pelo conteúdo do site! Muito bom! Vc poderia tirar-me uma dúvida: É possível eu obter licença de obra para um terreno de posse, ou seja, apenas com promessa de compra e venda e sem RGI? Caso possível existe alguma diferença marcante em relação a uma licença para terreno com RGI? obrigado.

    • Boa noite Raul, grato pelas considerações
      Consideramos posse a ocupação mansa e pacífica de uma determinada área, sem oposição, por um determinado período de tempo. pode ocorrer a existência de justo título ou não. Não ficou bem claro se o que você tem é um instrumento público, lavrado em cartório, ou um contrato particular no qual, possivelmente, alguém lhe transmitiu a posse.
      A licença de obras é o resultado de um processo administrativo, cuja competência, por força da Constituição, pertence às Prefeituras Municipais. O Município tem o poder de polícia para fiscalizar a ocupação do solo, respeitadas as questões fora de sua competência, como por exemplo, a questão da propriedade.
      O que o Município vai exigir é que o requerente prove o direito de construir, sem ofender direitos de terceiros.
      Em alguns casos, a falta de escritura pode ser suprida pela apresentação de PAL – Projeto Aprovado de Loteamento, aprovado e com as metragens reconhecidas pela Prefeitura. Dê uma lida neste Blog na página sobre Proprietário nos termos do artigo 1245 do CCivil.
      Se você provar as metragens do lote, entendo que poderá quererer a licença como promitente comprador mas ressalto que o correto seria regularizar primeiro a situação da propriedade para depois propor o processo de licenciamento.
      Abraços e boa sorte

  56. Boa Noite,
    Primeiramente parabéns pelo conteúdo do blog. Creio que para meu caso sua consultoria seria recomendada.

    Iniciei uma obra de ampliação de meu apartamento na freguesia-JPA com o levantamento de uma cobertura sobre minha unidade. juntamente contratei uma empresa para legalização da obra que até o momento não me deu qualquer retorno quanto ao processo. Decidi paralisar as obras a um mês por precauções, até que no ultimo dia 21/01 recebi um email da empresa contratada informando sobre uma publicação em DO de extração de notificação. Não recebi nada em minha residência e a referida contratada não comparece para apresentar a suposta notificação. Como devo proceder? Vc poderia me representar?

    Att
    Fabio Souza

    • Boa noite Fabio, garto pela visita e seja bem vindo
      Você pode consultar o seu processo pelo site da Prefeitura através do endereço ou pelo número que consta na notificação.
      Caso tenha dificuldades de achar o site, entre em http://www.azenilcarvalho.com.br vá em links interessantes e acesse “andamento de processo SMU”
      Alerto que, após notificado, o próximo passo é a multa e, via de regra, se foi notificado é porque a empresa não deu entrada em nada ou não cumpriu alguma exigência já formulada.
      Para te representar seria necessário resolver seu contrato com a atual empresa, até por uma questão ética, não posso atuar onde já existe um profissional, embora caso o proprietário não esteja satisfeito com seu contrato, poderá rescindí-lo e assim buscar a sua livre vontade nova empresa ou profissional.
      Se tiver alguma dúvida,entre em contato comigo para conversarmos sobre o assunto.
      Abçs
      Azenil
      7837-6646
      9983-2187 (Vivo)
      7303-2695 (Claro)
      Escritório 3979-3377

  57. Boa tarde, estou precisando de um direcionamento.
    Estou pretendendo compar um apartamento novo, financiado.Levei toda minha documentação e já está em ordem.Porém, quando fui levar a documentação do proprietário do imovél de 2 andares , ou seja, terreo,já foi vendido ( por financiamento, já há moradores), 1º andar ( o qual pretendo comprar) e o 2º andar (que ainda está terminando, e o terraço).Segundo informações obitidas apartamento não poderá ser financiada como novo,pois já havia passado o prazo de validade da Habite-se.Entretando, não entende mais nada, pois o apartamento de desejo comprar ainda não foi terminado,assim como o segundo andar.Então, como pode ter o Habite-se e ter documentação sem ter terminado?logo o terréo e os apartamentos serão de donos diferentes, a documentação e registro deveria ser fragmentadas por imóvel?? Como devo proceder mediante a tal situação???

    Desde de já agradesço pela antenção!!!

    • Olá Manuela, boa noite,
      O Habite-se é um ato administrativo pelo qual a Prefeitura atesta que foram cumpridas todas as formalidades no processo. Após vistoriar o imóvel e comprovar que ele tem condições de segurança, higiene e habitabilidade, concede-se o Habite-se. Daí o nome, que quer dizer: pode habitar, pode morar.
      Não é necessário que o imóvel esteja totalmente finalizado. É muuto comum hoje em dia que construtoras entreguem o imóvel apenas no contrapiso, para depois o adquirente colocar o material que desejar. Outras deixam a pintura para o comprador e poraí vai. Isso é legal, basta que o imóvel tenha, na concepção do Técnico da Prefeitura, CONDIÇÕES DE MORAR.
      Alguns agentes financeiros consideram como parâmetro de “obra nova” aquela cujo habite-se foi concedido há pelo menos seis meses. Havendo mais de uma unidade no prédio, deve ser realizado o fracionamento, atribuindo uma área para cada unidade,podendo assim a venda ser realizada em carater individual.
      Abraços

  58. Boa Noite! Acompanho o seu blog e sou fã. Gostaria de tirar uma dúvida. Qual é o decreto que diz que fico isento de área de recreação qdo tenho menos de 800 m2 de ATE e menos de 8 unidades?
    Onde encontro tal decreto?
    Gratíssimo,
    Marcelo

    • Bom dia Marcelo, grato pelas considerações.
      O Decreto é o Dec. 10.426 de 6 de setembro de 1991
      Segue o item específico:
      “2.3.7 – ÁREA PARA RECREAÇÃO
      As edificação multifamiliares deverão dispor obrigatoriamente de local reservado a recreação e atividades de lazer, guardadas as seguintes características:
      a) Área necessária – calculada na proporção de no mínimo 3,00m2 por unidade residencial, não podendo no entanto ser inferior a 40m2.
      b) Deverá ser contínua até o seu limite mínimo, decorrente do cálculo acima.
      c) Deverá permitir em qualquer ponto a inscrição de uma circunferência com raio mínimo de 2,50m.
      d) Não poderá estar localizada em subsolo.
      e) Deverá ter acesso através de partes comuns.
      f) Deverá estar isolada da circulação de veículos e dos locais de estacionamento por mureta com altura mínima de um metro.
      g) Ser iluninada e ventilada através de vãos com um mínimo de 1/4 da área de recreação exigida.
      h) Na parte coberta a altura mínima útil deve ser de 2,50m.
      i) As edificações com até 7 unidades residenciais ou área total de edificação inferior a 800,00m2 estão isentas da obrigatoriedade da área de recreação.
      j) A área de recreação não poderá ter qualquer comunicação com compartimentos para armazenagem de lixo, seja por vão de ventilação ou porta de acesso.
      Para ter acesso a sua íntegra, acesse http://www.azenilcarvalho.com.br vá em links interessantes e acesse Consulta Legislação Municipal
      Nesse link você poderá consultar várias legislações Municipais inclusiva a que busca
      Abraços e um bom dia

      • Boa Noite Azenil! Desde já agradeço a sempre gentil colaboração. Tenho um terreno no setor H do PEU das Vargens. Nele diz que faço parte da ZRU H. O terreno tem RGI individual e tem em torno de 50 mil m2, abaixo da cota 50, poderia construir várias unidades, ou apenas 1? Não há esgoto e fornecimento de água pela CEDAE dentro de um raio de 10km, sabendo isso, faço outra pergunta, é possível tem habite-se dessas futuras construções? Muito obrigado, Marcelo

  59. Boa tarde Azenil, olha eu novamente para esclarescer mais uma dúvida.Pretendo saber,se ainda é possível desmembrar o imovél, e dessa forma solicitar um Habite-se individual para o apartamento no 1º andar (novo, recém terminado, nunca habitado) o qual pretendo comprar ?Pois aparentemente o proprietário do imóvel fez apenas 1 habite-se,para o terréo e os outros 2 andares (mesmo ainda em construção e acabamento).Segundo o proprietário do imóvel, o habite-se ,o qual ele havia tirado, venceu o prazo de vaidade de 6 meses,pois demorou bastante tempo para vender o térreo por financiamento.E com essa demora fui prejudicada e o imóvel que eu compraria como novo, agora a Caixa Econômica Federal, reconhece o imóvel como usado.Será que existe alguma forma de solucionar esse problema e assim o imóvel ser considerado como novo ? Ou a prefeitura do município, poderia reaver esse documento e assim liberar um novo habite-se para o 1º andar.Desde de já agradesço pela ajuda e direcionamento!!!!!!

  60. Boa Noite Azenil!
    Desde já agradeço a sempre gentil ajuda. Desta vez pergunto: como calcular a medida da janela de um comodo? Muito obrigado,
    Marcelo Sá

  61. Boa noite, primeiramente parabens pelo site, me esclareceu muits dúvidas, mas ainda fiquei confusa em um assunto aparentemente simples.
    Eu e meu companheiro pensamos em construir uma casa nos fundos do terreno dele onde na frente tem a casa onde atualmente ele mora com a mãe e os 2 irmãos. A casa dele é legalizada, tudo ok. Por direito, ele tem uma parte desse terreno, embora não esteja desmembrado ainda. Ouvi dizer que o primeiro passo é contratar um arquiteto para fazer a planta e dar entrada na prefeitura (você sabe a média de custo ?) O terreno é na zona norte, Cordovil, e ele tem aproximadamente 100m2 disponível para nossa construção. Entre a planta e a entrada na prefeitura demora quantos dias para aprovação? Depois dessa aprovação terei mais algum custo adicional? Sou obrigada a legalizar esse imovel imediatamente após a aprovação ou posso construir e depois fazer isso tendo em vista o custo alto dessa legalização.

    • Boa noite Tatiane, grato pelas considerações.
      O primeiro passo é realmente fazer o projeto de acordo com as normas Municipais para aprovação e licenciamento. Estimo em uma semana o prazo máximo para elaboração do projeto e cerca de dois a três meses para aprovação.
      O custo ficará entre R$ 30,00 a R$ 50,00 reais por metro quadrado de obra, ou seja, se você fizer uma casa de 100,00m² pagará algo em torno de 3 a 5mil pelo projeto, assinatura do Eng/Arq e aprovação.
      Ao licenciar, você pode pedir uma licença de um ano para executar a obra e depois prorrogar,caso não acabe nesse tempo.
      Ao término da obra, pagará ISS para cadastrar a nova unidade no IPTU e INSS para averbar a construção ( Tenho matéria falando sobre esses impostos nesse Blog)
      No que precisar, entre em contato.
      Abraços e boa sorte

  62. Boa tarde Azenil, gostaria de mais uma vez lhe parabenizar pela excelente contribuição que tem dado a sociedade auxiliando as pessoas que possuem dúvidas quanto a regularização de seus imóveis.

    Fico feliz que existam pessoas como você ainda, que se dispõe a gastar seu tempo respondendo cada uma das perguntas que lhe fazem.

    Aproveito para perguntar se você pode me ajudar em relação ao cálculo da “Mais Valia”. Sei que a fórmula na qual eu me encaixo é: C = 0,1 (Ac + Ad) x VR/m² x P x TR

    Levando em consideração as variáveis:
    Ac = 73,28
    Ad = 21,39
    VR = 1.246,29
    P = 1,00
    TR = 0,90

    Qual seria o valor resultante? Sei que para o cálculo da “Mais Valia” outros fatores são levados em consideração, mas gostaria de aprender a fazer esse cálculo e se possível já ter a resposta para essa equação.

    Conto mais uma vez com a sua boa vontade e ajuda.

    Muito Obrigado.

    • Boa tarde Marcus, grato pelas considerações
      A conta fica assim, substituindo os valores indicados:
      C=0,1(73,28+21,39)x1.246,29x1x0,90
      C=0,1(95,19)x1121,66

      C= R$ 10.677,09

      Abraços

      • Mais uma vez, obrigado Azenil.

        A minha dúvida agora é em relação ao que se considera AC e AD. Seriam só as “novas” áreas ou o apartamento todo? Porque se for somente as “novas” áreas o AC é igual a 32,06 e o AD é igual a 15,67

      • A minha dúvida agora é em relação ao que se considera AC e AD. Seriam só as “novas” áreas ou o apartamento todo? Porque se for somente as “novas” áreas o AC é igual a 32,06 e o AD é igual a 15,67

      • Olá Marcus,
        A Mais Valia terá como parâmetro o que não atender a legislação. O que já está “legalizado” não entra no cálculo por ser direito adquirido e a Prefeitura não poderá cobrar a legalização do que já reconhece como legalizado. Assim, as áreas cobertas e descobertas seriam aquelas que não atendem a legislação, no caso, as áreas “novas”, salvo se as “áreas antigas” não comprovassem a sua existência/legalidade.
        Abraços

  63. Boa tarde meu amigo,
    gostaria de saber ao certo quando e quem pede a licença. exemplo: um órgão do governo resolve restaurar um patrimônio tombado. quando pedir a licença e quem é que pede o contratante ou a contratada.

    • Boa tarde Junior,
      Sendo uma obra em imóvel do Governo, este será competente para requerer a licença. Sendo o patrimônio tombado, por ocasião do licenciamento, deverá ser ouvido o órgão competente, no caso, o IPHAN. O licenciamento é competência Municipal e deverá ser requerido na Prefeitura do bairro onde situa-se o imóvel. Por se tratar de órgão do Governo, provavelmente precederá processo de licitação nos termos da Lei 8666/93
      ” Seção III
      Das Obras e Serviços

      Art. 7o As licitações para a execução de obras e para a prestação de serviços obedecerão ao disposto neste artigo e, em particular, à seguinte seqüência:

      I – projeto básico;

      II – projeto executivo;

      III – execução das obras e serviços.

      § 1o A execução de cada etapa será obrigatoriamente precedida da conclusão e aprovação, pela autoridade competente, dos trabalhos relativos às etapas anteriores, à exceção do projeto executivo, o qual poderá ser desenvolvido concomitantemente com a execução das obras e serviços, desde que também autorizado pela Administração.

      § 2o As obras e os serviços somente poderão ser licitados quando:

      I – houver projeto básico aprovado pela autoridade competente e disponível para exame dos interessados em participar do processo licitatório;..”

      Abraços e uma boa tarde

  64. Boa tarde! Amigo, tire minha dúvida por gentileza … moro em uma vila de apartamentos tipo casa, cujo acesso se dá por lances de escadas, esta vila não tem condominio, pois somente a luz que ilumina a vila e a agua é comum a todas os 9 apartamentos-casa. a disposiçao deles é, 3 apartamentos na parte de baixo com um lance de escadas que dará acesso aos outros 6 apartamentos, ficando 3 na parte de baixo e mais 3 na parte de cima, sendo um deles o meu. sobre os apartamentos que ficam em cima, tem um forro grande, cujo telhado já está com muita infiltraçao e as madeiras que o sustenta cheia de cupim. Gostaria de fazer um terraço, colocando uma cobertura nova para evitar a infiltraçao e ter mais um espaço tambem (o acesso ao telhado só se dá se passar por dentro de minha casa e os vizinhos da parte de cima concordam). Preciso de licença para este tipo de modificação na prefeitura? pois já tem um vizinho que não está de acordo, pois ele disse que ele também teria direito (o mesmo mora no apartamento de baixo). No aguardo. Grata. Solange

    • Boa noite Solange, grato pela visita
      Pelo seu relato, temos uma edificação multifamiliar, ou seja, um prédio com várias unidades. Seria necessário ter acesso ao documento de propriedade, mais especificamente ao Registro de Imóveis, para saber qual a sua área de utilização exclusiva. Pelo relato, me parece que a área de forro é área comum e seria necessário anuência de todos os moradores em condomínio, além do atendimento ás normas Municipais, em especial o gabarito. Se a legislação permitir (e os vizinhos também) deverá ser apresentado projeto de modificação e acréscimo junto ao DLF do bairro.
      Abraços e boa sorte

  65. Parabéns pelo blog e pela generosidade nas respostas. Gostaria de uma informação, estou interessada na compra de uma apto no Catete que tem uma área de cobertura correspondente a área do apto. Pela convenção do condomínio pode ser utilizada em sua totalidade. O proprietário atual apenas construiu um banheiro e uma churrasqueira e foi multado. Está com um processo de legalização na prefeitura desde 2001 e não sabe o valor que terá que pagar pela contrapartida. Preciso ter uma ideia desse custo para saber se tenho condições de comprá-lo com esta dívida e ainda me interessa aumentar a área com quarto e sala e ligar com uma escada ao andar de baixo que é o apto.
    Como o processo está correndo devo esperar sua aprovação para entrar com outro? No caso o processo é uma mais valia e entrarei com um mais valerá? A área aprovada será deduzida daquela que pretendo construir?
    Muito Obrigada.

    • Boa tarde Celia, obrigado pelas considerações e visita
      Fica difícil ter esse parâmetro pois a mais valia não se baseia apenas na área de acréscimo. É o somatório de um conjunto de fatores que não atendem a legislação e para isso a Prefeitura, na forma da Lei Complementar 99/2009 estipula algumas regras para apuração do quanto a pagar.
      A “mais valerá” á aplicada somente em determinada área da Barra da Tijuca. No seu caso, entendo que não se aplica. Você deve encerrar o processo para depois verificar se a “obra nova” atende os parâmetros exigidos. Antes de fechar o negócio, opino que compareça ao DLF do Bairro e tenha acesso ao processo pois determinados casos nem a mais valia aprova, o que poderá implicar em demolições. Em razão do tempo decorrido, acho que deve ter alguma coisa pendente mais grave.
      Tenha acesso ao processo e marque uma audiência com o técnico que analisou o pedido para melhor apurar os fatos. Á área aprovada não será deduzida se o processo não for concluído. Ocorrendo a conclusão, será considerada área existente e o que você pretende construir será a área nova.
      Abraços

  66. Boa noite. Antes de qualquer coisa, parabéns pelo belo trabalho! Prezado Azenil, estou querendo fazer uma pequena area de lazer em minha casa de praia, para fugir da burocracia com a legalização pensei num pergolado para cobrir a churrasquera. Posso fazer isso? Desde já obrigado!

    • Boa tarde Andre,
      A competência para legislação urbanística é da Prefeitura local. Assim, você terá que verificar na Prefeitura onde situa-se sua casa de praia para saber da necessidade de legalizar sua área de lazer. Em regra, haverá necessidade de legalização e pelo fato de ser uma estrutura removível e desmontável, sem vínculo estrutural, você terá alguns descontos, principalmente no pagamento de ISS.
      Sendo uma obra de pequeno porte, na maioria das vezes as pessoas assumem o risco e fazem a obra sem a licença, correndo o risco de serem denunciadas por vizinhos ou pela própria fiscalização da Prefeitura.
      Abraços e boa sorte

  67. Boa noite Azenil. Gostaria de tirar uma dúvida. Comprei uma casa em ruínas na Tijuca e, quero demolir para construir outra no local. É um imóvel 1936. Dei entrada pela SMU e tudo estava correndo muito bem até chegar no SEDREPAHC. Desde então o processo nao andou mais. Está parado desde o dia 17 de janeiro. Isso é normal? Já procuramos saber e a casa não é tombada. Tem como agilizar esse processo?
    Agradeço a sua atenção.

    • Boa noite Silvia, seja bem vinda
      Realmente esse setor é um pouco complicado. No final do ano passaado tive que aprovar uma demolição, na verdade uma legalização de demolição pois o prédio já havia sido demolido pela ação do tempo e eu comprovei isso através de fotos, inclusive do Google. Ocorre que o processo, depois de analisdo pelo DLF Méier, foi encaminhado a este setor e lá ficou por dois meses. Tive que ir lá toda semana (eles só ficam abertos até as 15h) e tem dias certos para atendimento.
      Oriento que faça o mesmo, compareça ao setor e mostre a sua necessidade de urgência.
      Você pode, em paralelo, dar andamento ao processo de construção para depois apresentar no Registro de Imóveis a demolição e a nova edificação.
      Com isso iria ganhar tempo até a solução da demolição.
      Abraços

  68. Boa noite Azenil, mais uma vez, preciso muito da sua ajuda. Agora é mais fácil, prometo.. hahaha

    Minha dúvida é o que a SMU considera area coberta e area construida. Por exemplo, uma area que receba a cobertura de uma planta do tipo “trepadeira” é considerada area coberta? Ou só é considerada area coberta aquela que possui telhado? E quanto a area construida? Ela conta tambem?

    No aguardo.

    • Bom dia Marcus,
      A ocupação com plantas é considerada removível e provisória, não constituindo “área de acréscimo”. Também não temos o “serviço” de obras (possivelmente paisagismo) e assim não teremos a incidência do ISS.
      Somente é considerada a área coberta, seja por telhas ou laje e estas são tributadas com desconto por ocasião da apuração dos impostos. Sendo assim, convém indicar no projeto (Planta de situação) as áreas discriminadas em edificação principal e áreas de varandas, coberturas, etc. Assim o contribuinte terá um desconto no valor a pagar pelo imposto.
      Abraços

  69. Bom dia Azenil,

    Minha duvida é parecida com a do Marcus, só que no meu caso estou querendo construir um Gazebo (18m²) na minha cobertura tudo em madeira e a cobertura dele seria um pergolado feito em ripa, esta construção pode ser considerada como provisória e removível ? independente da resposta, onde posso saber um pouco mais sobre construções definitivas e provisórias ?

    Parabéns pelo Blog !!!

    • Consideramos a construção removível quando a mesma não possue vínculo estrutural com a edificação principal e sua possível demolição em nada afetará a obra já existente. No seu caso, será considerada removível porém mesmo assim necessitará de licenciamento por se tratar de acréscimo de área coberta. A única diferença que a Prefeitura faz quanto a área coberta é que o ISS poderá ser pago com redução em razão da utilização e tipo de construção. No mais, será tributada como acréscimo de área e passível de pagamento de IPTU.
      O conceito legal de construção definitiva e provisória não encontra muito amparo legal uma vez que a maioria das Leis vigentes são para legislar a construção definitiva. O conceito de “provisório” ou “removível” pode ser encontrado, por exemplo, no caso de legalização de coberturas para utilização do espaço público com fins de mesas e cadeiras em bares e restaurantes. Temos o exemplo também de construções provisórias de tapumes e coberturas para fins de eventos temporários.
      Entendo que, no seu caso específico, o Legislador também entenderá que você não tem a intenção de construir e demolir daqui há algum tempo. Sendo assim, será enquadrada como construção definitiva, ainda que removível.
      Grato pela palavras e um bom dia

  70. Boa noite Azenil, gostaria de contar mais uma vez com sua precisa e habitual ajuda.

    Meu processo de legalização parece ter finalmente alcançado o status final, já foi elaborado o laudo da “mais valia/contra partida” e graças a Deus o valor não foi exorbitante(como imaginado). As minhas dúvidas agora são:

    - Vi que posso pagar essa “contra partida” em X vezes, porem, se decidir pagar em X vezes tenho que aguardar até o pagamento da última parcela para ter minha obra liberada? Atualmente ela esta embargada.
    - Com a liberação da obra, vou precisar terminar alguns pontos para finalmente morar. Estou pensando em pegar o Construcard da CAIXA. Você conhece? Sabe se com ele eu consigo pagar a mão de obra? Ou somente o material?

    Mais uma vez, muito obrigado pela sua ajuda.

    • Bom dia Marcus,
      Você poderá pagar parcelado porém o processo só terá andamento com a quitação do valor. A Mais Valia tem natureza jurídica de multa e a Prefeitura irá exigir sua quitação para prosseguimento.
      Após o pagamento, o processo retorna do Grupo de Mais Valia ao DLF onde será retirada a licença de obra com o correspondente DARM para pagamento e, ao comprovar esse pagamento, irá retirar o projeto aprovado. Só a partir daí é que você poderá dar andamento a obra.
      O Construcard é específico para aquisição de materiais de construção em lojas específicas que fazem parcerias com a Caixa e não pode ser utilizado para pagamento de mão-e-obra.
      Caso seu imóvel esteja quitado, você poderá utilizar a modalidade de aporte. O Crédito Aporte CAIXA é uma linha de crédito destinada a cliente pessoa física que possui imóvel próprio. O dinheiro do empréstimo não tem destinação específica, ou seja, você pode usar para o que quiser. É limitado até 70% do valor do imóvel. Mas é necessário que você demostre ter condições de pagar as prestações, ou seja, não basta apenas ter o imóvel, tem que ter a comprovação dos recursos para pagamento das prestações assumidas. Caso tenha interesse, nossa empresa é Correspondente Caixa e poderá prestar todos os esclarecimentos necessários para obtenção do financiamento desejado.
      Abraços

      • Muito obrigado Azenil.

        Saberia me dizer em édia quanto tempo demora todo esse processo? Emissão da guia da Mais Valia -> Comprovação de pagamento -> Volta ao DRLF -> Emissão do DARM -> Comprovação de pagamento??

        Só gostaria de uma estimativa mesmo.

        A propósito, esse DARM tem valor definido? Como se calcula?

      • Após o pagamento da Mais Valia o processo retorna em cerca de 15 dias ao DLF. Se você tiver urgência, deve acompanhar o quanto antes para emissão da licença, algo em torno de mais uma semana. O valor do DARM depende da área, n. pavimentos e do tempo que você irá pedir para terminar a obra. Você poderá pedir ao Chefe de Seção do DLF para fazer o cálculo prévio pois se tirar a guia deverá pagar a vista em sete dias.
        Abçs

  71. olá azenil boa noite, gostaria de saber se você já tem alguma informação sobre a possível volta da mais valia, pois aguardo ansioso pelo seu retorno.

    • Boa noite Nilson.
      Não temos previsão. Muitos processos que foram iniciados em 2010 ainda estão paralisados até hoje dependendo de cálculo para pagamento da Mais Valia. A Prefeitura, na época, abriu prazo, fez uma grande divulgação e depois concentrou um enorme volume de processos no chamado “Grupo de Mais Valia” que efetivamente não funcionou. A Lei Complementar 99/2009 criou a “Mais Valerá”, uma Mais Valia permanente para áreas específicas da Barra da Tijuca porém nas demais áreas não temos previsão. O Decreto 9218/90 também teve seu prazo encerrado em 2010 e ninguém comenta mais nada sobre uma possível volta desse Decreto que beneficiava muitas construções irregulares.
      É esperar para ver o resultado da mudança de Secretario de Urbanismo que ocorreu agora no início do ano. Vamos apostar em novas idéias para o benefíco da população. Abraços

  72. Gostaria de tirar uma duvida,tenho uma contrição equivalente a 180 m² contruido ,posso contruir o andar de cima sem ter pedido a vistoria da prefeitura de finalização da obra? Grata

    • Boa noite Elisa,
      Se você já tem o projeto aprovado, pode pedir uma “modificação de projeto aprovado com acréscimo de área”
      Se você não tem processo em andamento, pode pedir a legalização do existente e no mesmo projeto indicar o que pretende construir.
      Abraços e caso deseje maiores informações retorne com maiores detalhes do seu caso concreto.

  73. Boa noite, Sr. Azenil!
    Gostaria de retirar uma dúvida com o Sr., se possível.
    Quero comprar uma casa de vila no Flamengo, quadra da Praia do Flamengo. Ocorre que quando vi a ônus reais, percebi que não havia averbação do habite-se.
    Fui à sub-prefeitura de Botafogo ver se havia algum processo tramitando acerca da legalização da construção. De fato havia, mas o requerimento foi indeferido pelo engenheiro, sendo que, em seu despacho, requereu, caso fosse dado continuidade ao processo, fosse adequado o projeto, já que faltavam as colorações referentes à portas e janelas, etc. Imagino que sejam normas da ABNT.
    Também, foi citada, que a referida área faz parte da APAC-Catete, sendo regida pelo decreto 25.693/05 (referente à tombamento), que por sua vez, foi alterado pelo Dec 28.222/07 (não citado em seu despacho), que institui a altura máxima de 8 metros à casas de vila, ou seja, 2 pavimentos.
    Considerando que esta casa possui 3 pavimentos, diluídos em 72 m2 e, a extensão entre a porta da casa e a da frente, do outro lado da rua, possui menos de 6 m2 de largura, o Sr. acha viável conseguir esta legalização, mesmo a construção estando em contrário às leis vigentes? Há possibilidade de ordenarem a demolição do 3o pavimento?
    Sei que casas de vila, em regra geral, não são legalizadas e são regidas pelo Decreto 322/76 e, que esta casa está em desacordo ao artigo 231, inciso I.
    De 1976 para cá, foram editadas algumas leis complementares que permitiam fossem legalizados os acréscimos. Mas entendo que a lei não retroagirá para me beneficiar e não poderei utilizar essas LC no processo, já que são anteriores ao Decreto 28.222/07, e estaria legalizando somente agora. Pesquisei na prefeitura que haviam 6 casas na vila com aceitação, mas foram entre 1999 e 2000!
    O que o Sr. faria em meu lugar? Compraria a casa e a regularizaria? Quanto me custaria para ter o habite-se de obra já construída e as aceitações dos demais pavimentos?
    Quanto seria a multa da Prefeitura por imóvel não legalizado? Qual a periodicidade da aplicação destas multas?
    Vale a pena me arriscar? Estou apaixonada pela casa, mas receio jogar o dinheiro de uma vida toda fora num elefante branco!
    Me dê uma luz, por favor! Sinceramente, não sei o que fazer!
    Desde já agradeço muito V. atenção.
    Cordialmente,
    Juliana

    • Boa tarde Juliana,
      O decreto 322/76 se aplica em parte quando temos legislação específica para o local. Assim,prevalescerá a APAC-Catete. Fica difícil uma opinião mais precisa sem ter acesso ao processo mas sua pesquisa já foi muito bem feita. Eu somente compraria se o preço fosse bem convidadito em razão da irregularidade, até por que nesse caso somente poderia ser uma compra à vista e quem tem capital tem poder de compra, pode negociar pois será muito difícil o proprietário vender nessas condições, somente o comprador se apaixonando mesmo…rsss
      Mesmo assim, antes de comprar, iria esgotar as possibilidades de legalização, até porque com o indeferimento, em breve oproprietário será notificado para legalizar ou demolir. Em 30 anos de atuação eu nunca vi ninguém demolir nada irregular. As firulas que a Prefeitura fez na época do choque de ordem foram construção em áreas públicas e para chamar a atenção politicamente. Para a Prefeitura, é muito mais negócio instituir periódicamente legislações para aprovarem esse tipo de obra e cobrarem fortunas do que mandar demolir e enfrentar os embargos judiciais. Em 2012, um pequeno acréscimo de terraço em Ipanema custou ao proprietário 90 mil reais de Mais valia… Se as obras estiverem em andamento as multas começam mensais, depois semanais e podem chegar a multas diárias. No caso de obras prontas, o pedido de legalização interrompe as multas até que seja julgado o mérito, podendo chegar a segunda ou terceira instância.
      Na última mais valia, em 2010, consegui em recurso a aprovação de uma cobertura após o prazo, comprovando que a obra fora realizada na vigência da Lei, mas isso em segunda instância, ou seja, o processo foi indeferido no DLF e seguiu para a Secretaria de Urbanismo onde foi autorizado o prosseguimento. Demorou mas teve resultado eficaz. Mas cada caso é um caso e o seu deve ser olhado com muito cuidado em razão do investimento e se vale à pena pagar por uma irregularidade e assumir o problema.
      Abraços e boa sorte

    • Boa tarde Luiz, grato pela visita.
      Não, não é possível. Como você mesmo identificou, a área comum do condomínio não pode ser ulitizada como exclusiva, ainda que somente você tenha o acesso. Provavelmente com a extensão você irá prejudicar a ventilação de algum cômodo contíguo e essa é uma das condições de impedimento. A outra decorre do fato de que você não tem direito à propriedade dessa área, somente utiliza em razão da posição de seu apartamento térreo. Por analogia, podemos citar o exemplo de uma vila de casas em que o proprietário guarda o carro em frente a sua casa, em área comum. Ele poderá usar o espaço porém jamais poderá extender sua sala ou cobrir a garagem para utilizar como área exclusiva.
      Abraços e boa sorte

  74. Boa noite Azenil,

    Tenho uma dúvida em relação ao cáculo de “mais Valia” de um um imóvel.

    Fiz uma ampliação em minha casa, onde construi um salão em cima da garagem, sendo que o engenheiro da Prefeitura me explicou que apenas uma parte ficou irregular, sendo que ela constitui cerca e 24m2. Eu havia aproveitado o decreto do prefeito em 2009 (31.167) e dado entrada na Mais valia e agora esta no seu estado de preparação de laudo.
    Bem, pesquisando a lei, vi que me enquadro no cáculo da seguinte formula:

    C = (0,8Ac + 0,4Ad) x Vr/m2 x P x Tr, onde:

    Minha duvida é: No meu carnê do IPTU consta que o valor de
    Vr = 1.070,71
    P= 0,9
    Tr=0,7
    e a Ac seria os 24m2

    Mas porem aqui nesta formula ele pede Vr/m2. E o Vr tenho que por somente os 1070,71 ou 1070,71/m2 ( que m2 é esse ?)

    Obrigado

    Boa noite
    Francisco

    • Bom dia Francisco, seja bem vindo
      O Vr é o valor adotado pela Prefeitura em sua planta de valores para expressar quanto vale o metro quadrado da área construída naquela rua ou localidade. Assim, o Vr que consta no IPTU é o mesmo que Vr/m2.
      Abraços e boa sorte

  75. Azenil, boa tarde,
    Minha cunhada comprou uma casa no bairro de Inhaúma, onde a mesma possuia uma pequena casa na parte de tras, casa esta, não mostrada na planta aprovada pela Prefeitura.
    Esta pequena casa é composta de sala, cozinha e banheiro no nível inferior e quarto e banheiro no nível superior que foi cedida para moradia de sua filha/netos.
    Agora resolveu fazer na parte superior de sua casa uma moradia para uma irmã, cuja metragem é de 50m2(quarto/sala/cozinha/banheiro), onde já está parcialmente construída, faltando somente acabamento. Ocorreu que achamos através de denuncia, lá esteve um fiscal, solicitando a licença de obras, placa com engº / arquit. responsável ou a paralisação da obra, o que foi feito. Assim sendo gostaria de saber como proceder para que em tramite legal possa solicitar a licença para conclusão da obra.

    Att,

    Giam Santoro

    • Bom dia Giam,
      Normalmente quem pede placa de obras é o fiscal do CREA, que fiscaliza o exercício irregular da profissão, ou seja, se existe profissional de engenharia ou arquitetura responsável pela obra. Se a nitificação for do CREA, basta contratar um profissional para atender a notificação. Se for uma notificação do DLF, no caso de inhaúma, dependendo do local pode ser DLF Méier ou DLF Penha, terá que apresentar projeto completo, com assinatura de engenheiro/arquiteto e seguir toda tramitação no processo administrativo até sua conclusão.
      Abçs

  76. Muito bom blog. Parabéns!

    Estou fazendo uma pesquisa de legislação e encontro muita dificuldade em encontrar a base legal da transferência das licenças de construção de uma pessoa (jurídica ou física) para outra. No caso concreto, a empresa “A” detentora de um terreno quer vendê-lo para a empresa “B” que por sua vez construirá um edifício residencial no lote. A empresa “A” quer vender o terreno com todas as licenças de construção para que estas sejam apenas transferidas para a empresa B que “não irá se preocupar com questões administrativas”. Isso é possível? Não encontro legislação que trate desse transferência de licenças de construção de uma PJ para outra PJ.

    Obrigado.

    • Boa tarde, grato pelas palavras,
      Devemos dividir o seu caso concreto em duas etapas.
      A primeira é a transferência do direito real de propriedade. “A” deve vender para “B” o lote de terreno através de escritura pública e efetuar o competente registro de imóveis, independente das licenças que tiver em vigor. Assim, transmite-se a propriedade do lote.
      Na segunda etapa, apresentamos o registro de imóveis já em nome de “B” na Prefeitura local onde tramita o processo com a aprovação da construção. Nessa etapa deverá ser requerida a “substituição da titularidade do processo face apresentação de novo proprietário conforme RGI anexo”.
      Isso porque a Prefeitura não é competente para legislar sobre o direito real de propriedade e sendo assim somente irá transferir “a titularidade do processo”, ou seja, irá alterar o nome do titular do direito de construir com base no que lhe for apresentado pelo RI
      Veja mais sobre o proprietário e seus direitos em http://azenil.wordpress.com/2011/07/16/o-proprietario-legal-artigo-1245-do-codigo-civil-2/
      Abraços e boa sorte

  77. Bom dia, Azenil, tudo bem? Já fiz algumas consultas aqui com você e achei ótimo. Um grande trabalho que você fornece à população.

    Tenho mais uma dúvida. Há um prédio em Vila Isabel em que o proprietário da cobertura quer fazer uma ampliação na laje superior. É região administrativa IX. De acordo com a Lei Complementar 99/2009 diz que é permitido regularizar ampliações mas que estejam prontas até a data de publicação da Lei (que é de setembro de 2009. Mas há um porém somente na RA XXIV.

    Nada se fala da RA IX – Vila Isabel. É possível ainda usar esta LC para fazer esta ampliação com o devido pagamento de contrapartida? Seria algo tipo “Mais Valerá”, não é?

    Muito obrigada pela atenção e continue fazendo este belo trabalho.

    • Boa noite Flavia
      O bairro de Vila Isabel não é abraçado pela “mais valerá” que se limita aos bairros da Barra da Tijuca e Recreio (apenas em alguns trechos especificados na lei).
      Assim, não será possível a legalização pretendida utilizando-se o benefício da Lei 99/2009.
      Abçs

  78. Bom dia Azenil, muito obrigado pelas ajudas anteriores. Porem, tenho mais uma dúvida!

    Após ter a minha obra embargada eu consegui junto a Prefeitura a liberação da minha obra, no momento da entrega do documento que “suspendia o embargo” e dava a “autorização” para eu terminar, o atendente me informou que eu tinha até o dia 28/08/2013 para de fato terminar a obra, e que teria uma tolerância até o dia 28/09/2013 para retornar lá(Prefeitura) e informar que a obra estava concluída, para assim, agendar a visita do fiscal!

    Pois bem, a obra realmente andou e a parte de alvenaria foi finalizada, faltando só a colocação de pisos e revestimentos mais a pintura. Posso assumir que a obra “acabou” e ir lá na Prefeitura solicitar a visita do fiscal? Ou a obra só esta concluída para a Prefeitura quando acaba tudo?

    Tenho medo de passar do prazo estipulado por conta do que falta fazer(revestimento + piso + pintura) e assim receber mais alguma multa ou embargo!

    Mais uma vez, obrigado pela ajuda!

    • Bom dia Marcus,
      O atendente te informou corretamente quanto ao prazo de tolerância de trinta dias após o prazo final da licença. Apenas deixou de informar que, caso você necessite de mais prazo, poderá requerer através do Anexo I, formulário disponível na Prefeitura ou no meu site, em http://www.azenilcarvalho.com.br, links interessantes, e solicitar um prazo maior. Você pagará licença de prorrogação proporcional ao prazo requerido. Assim, se quiser mais um ano, sem problema algum, apenas pagará licença sobre um ano. O prazo de trinta dias após o término da licença é para o contribuinte requerer o habite-se/aceitação das obras OU pedir prorrogação da licença. Poderá ainda pedir prazo para juntar documentação para conclusão do processo informando que a obra está concluída evitando assim pagamento de novas taxas de licenciamento. A conclusão da obra se dá quando o imóvel está em condições de moradia, não necessáriamente totalmente concluído. Fundamental que esteja com portas, janelas, tetos e instalações concluídas. Revestimentos e pintura podem ser conclupidos oportunamente mas isso depende muito do critério do engenheiro que irá vistoria o imóvel.
      Abçs

  79. Prezado Azenil:

    Solicitei à prefeitura a regularização de obra de acréscimo feita na minha residência no Recreio dos Bandeirantes. No laudo de contrapartida, verifiquei que o cálculo contemplou um item identificado como Acpp, quando o Decreto31167/09 menciona apenas Ac (área coberta) e Ad (área descoberta). O que seria a Acpp? É legítima a inserção dela no cálculo da mais valia? Muito obrigada, Aline

    • Boa noite Aline,
      Não conheço esse parâmetro e pesquisei em possíveis alterações no Decreto 31167/2009 nada encontrando. Opino que busque uma audiência com o Técnico que elaborou o Laudo, observando o prazo de impugnação do valor atribuído.
      Abçs

  80. Bom dia, por favor poderia me esclarecer as seguintes dúvidas:
    - Como faço para legalizar o seguinte imóvel.
    - Não tenho escritura definitiva, apenas uma escritura de cessão de direitos onde os herdeiros e meeiro, transferem a mim os direitos sobre o imóvel.
    - O IPTU vem como isento.
    - contratei um empreiteiro, “ladrão” que abandonou a obra pela metade, e tive que terminar.
    - No início tinha uma placa de engenheiro responsavel da obra.Dizia ele que era o suficiente.
    Por estar irregular, isto me incomoda em muito. Quais devem ser os primeiros passos para legalização?

    • Boa tarde,
      Você pode verificar a possibilidade de legalizar o imóvel com o documento de propriedade que tem, uma vez que a legalização não irá se confundir com o direito de propriedade. Apenas recomendo que verifique antes de dar entrada se o que foi construído atende a legislação pois se der entrada irá comunicar a Prefeitura a ocorrência de uma ilegalidade e não teremos como parar o processo posteriormente. Para averbar a construção depois do processo de legalização, terá que concluir o inventário para adjudicar a propriedade a seu favor
      Abçs

  81. Boa noite Azenil. comprei uma casa financiada pela caixa no eng de dentro, em um condomínio, a grande maioria dos moradores possuem obras, é uma casa de 2 andares, comprei pensando em expandir, pois a casa possuía uma grande área dos fundos, construí um acréscimo, adicionando mais um cômodo com o espaço que possuía de área, expandido os fundos da casa em cima e em baixo, tudo já foi concluído, acabamento, a casa esta perfeita e pronta, essa semana descobri que precisaria de todas essas autorizações, gostaria de legalizar o acréscimo, e tudo feito na casa pois gosto de ter tudo em dia, alem de valoriza-la, poderei vende-la financiada pela caixa caso alguém precise, qual profissional contrato para isso? vc faz esse tipo de serviço? muito obrigado.

    • Bom dia Thiago,
      Você precisa de um engenheiro para fazer projeto a abrir um processo administrativo junto à Prefeitura. Fazemos esse tipo de serviço e podemos agendar uma visita sem compromisso para apresentar o nosso trabalho. Retorne para 21-3979-3377 para agendarmos uma visita.
      Abçs

  82. Ola Azenil, agradeço o trabalho que vem prestando com suas completíssimas informações.
    Tenho Como saber se a prefeitura notificou a construção de dois andares a mais em uma casa em Niterói no bairro de São Domingos? Sei que vc não trabalha em Niterói, mas tem como me ajudar ? Obrigada!

    • Olá Laura, como você já antecipou não trabalho em Niterói. Aqui no Rio, temos um link de consulta no site da Prefeitura que funciona com o número do processo ou o endereço do imóvel. Não sei como funciona em Niterói mas acredito que o mais correto é comparecer com o endereço completo na Secretaria de Urbanismo e fazer essa consulta ao protocolo.
      Abçs

  83. Boa tarde Azenil. O seu blog é fascinante. O trabalho prestado por você é maravilhoso. Parabéns. Tenho uma dúvida e gostaria que me ajudasse:
    Fui notificada pela prefeitura a respeito de um processo de acréscimo de área (já concluída, porém com algumas exigências a cumprir) para que eu demolice ou regularizasse no prazo de 30 dias. Pois bem, no momento não possuo recurso para cumprir as exigências. Li numa das suas respostas que podemos pedir um prazo maior no processo assim como solicitar que outras instâncias o examinem (gerente, secretário e prefeito…) para pelo menos ganharmos algum tempo para obter os recursos ou até mesmo aguardar o surgimento de alguma lei que nos beneficie. No caso desse processo que diz que devo cumprir as exigências consigo ingressar nessas instâncias? Se sim, o que devo alegar? O meu receio é ser multada constantemente e não conseguir em tempo algum legalizar o acréscimo por conta das mesmas. Qual o efeito que a multa não paga gera? Dívida ativa? IPTU? Financiamento do imóvel?
    Obrigada e aguardo.

    • Boa tarde, grato pelo comentários,
      Se a sua obra está concluída, você pode solicitar novo prazo para cumprir as exigências e, não satisfeita, apresentar recurso em instância superior. Depende muito do teor das exigências as consequências a serem adotadas pela Prefeitura. Vejamos o recente caso em São Paulo onde um prédio desabou.. A Prefeitura, exercendo o seu poder de polícia, embargou, lavrou auto de infração mas o proprietário, por sua conta e risco, continuou a obra, desobedecendo o edital. Nesse caso, a Prefeitura fez o seu papel, que como vemos, é limitado. Deveria, caso houvesse constatado o risco à população, comunicar Judicialmente a necessidade de paralisação da obra e aí sim, o Juiz, poderia determinar a paralisação sob pena até de prisão do responsável por desobediência ou algo mais grave.
      As suas alegações dependem do que estiver formulado como exigências, alertando que o processo não pode sofrer muitos pedidos de prazo sucessivos sem nada ser feito o que levará a novas autuações.
      A multa não paga implicará em cobrança judicial em dívida ativa, impedindo a alienação do imóvel e, talvez em cinco ou dez anos, processo de penhora para quitação do credor.
      Abçs

      • Obrigada pelas respostas. Vou tentar prorrogar o prazo para buscar recursos. Outra dúvida:
        O que terei de pagar a nível de impostos (ISS, INSS, Receita)? E com o acompanhamento de um profissional (planta, registro no RGI etc)? Li algo sobre isenções conforme a idade do imóvel.
        Obrigada.

      • ISS e INSS mais as despesas de profissional. Dê uma lida no artigo que falo sobre quanto custa legalizar um imóvel neste blog. Qualquer dúvida retorne. Abçs

  84. Li e fiquei com as dúvidas:
    ISS – “No caso de legalização de obras concluídas, será cobrada multa de 100% sobre o valor calculado e o Eng/Arq da Prefeitura irá estimar o prazo em que a obra foi realizada para efeito de cobrança da taxa.” Como é feito esse valor calculo?

    INSS: “Se comprovar a existência do imóvel há mais de cinco anos (guia original de IPTU anterior a cinco anos, Certidão de Histórico Fiscal emitida pela Secretaria de Fazenda, Certidão de ligação de energia elétrica, entre outros documentos) o proprietário poderá ficar isento de pagar o INSS. Mas atenção: não basta você dizer ao fiscal que o imóvel tem mais de cinquenta anos, tem que PROVAR”. O imóvel posssui mais de 5 anos, estarei isenta de INSS?

    • Ola Fabiane,
      A taxa na qual é cobrado 100% refere-se a licença de obra e nada tem a ver com ISS. Se você pedisse licença para construir e chegasse a um valor de 100,00, pagaria numa legalização licença de obras de 200,00. Essa taxa é função da área e do número de meses que a obra foi realizada.
      Atualmente não é necessário apresentar a CND para averbar a construção. Isso não implica em isenção mas facilita bastante pois se a Receita não cobrar em 5 anos você terá o direito a isenção. Como disse no texto, não basta dizer, tem que provar através de documentos como por exemplo um IPTU com a área igual a atual
      Abçs

  85. Boa noite Azenil. E parabéns pelo serviço prestado gratuitamente! Em Copacabana, uma cobertura de 1953(construção) . Eu a 20 anos comprei uma banheira de Hidromassegem 2×2 x 0,8
    Em fibra de vidro, e tinha numa área de 40 m2, fiz um deck de madeira, com altura do chão de 90 cm. E coloquei um grácil de alumínio e vidro no parapeito frente do edifício altura de 1 mt. Entorno do deck, sendo que a 4 meses fiz obra de retirada do deck de madeira pois estava em estadoprecario com cupins e a laje também apresentava infiltrações no apartamento abaixo , e contratei um engenheiro , tirou ART, e foi colocado no local do deck uma laje tipo isopor , nos 40mts,por precaução eu contratei um Engenheiro Perito Calculista, para me fazer um LAUDO PERICIAL, no qual o mesmo Informa que a colocação da nova estruturação afetará a estrutura do edifício e paralelamente o engenheiro responsável também assinou um outro Laudo também se responsabilizando pela reforma e deque não afetará ou causará qualquer risco a estrutura do Edifício ., Eu também construí 2 muros com altura de 2.50 para dividir o terraço em 2 lugares.
    Minha dúvida e o seguinte:
    1- Eu deveria pedir Autorização , para fazer esta reforma? A SMU? Se em caso negativo onde estou amparado? Já que não houve acréscimo de área e não existe risco a edificação , com Laudos de 2 engenheiros.
    2- a prefeitura quer fazer uma vistoria em meu imóvel e confrontar a planta do terraço na sua construção e a atual ( não existe planta). 0 que poderá ocorrer nesta vistoria?

    Desde já muito obrigado !

    • Boa tarde Luydi, grato pelas palavras.
      Veja o que diz a Prefeitura em seu site:
      O QUE DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:

      • Obra de construção total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros;
      • parcelamento da terra, a abertura de logradouros e o remembramento;
      • a demolição;
      • as obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.

      O QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:

      • Pintura e pequenos consertos de prédio;
      • construção de galerias e caramanchões, jardins e pavimentações a céu aberto;
      • obra de reforma e modificação interna ou fachada, sem acréscimo de área que não impliquem alterações das áreas comuns das edificações;
      Assim, a necessidade de licenciamento da sua obra está na condição de você ter ou não modificações na estrutura original do prédio, uma vez que, conforme você relata, não houve acréscimo de área.
      A Prefeitura poderá, após a vistoria, notificar o proprietário a apresentar projeto de modificação, mesmo sem acréscimo, no qual o engenheiro irá atestar, perante o órgão oficial de fiscalização – Prefeitura Municipal _ as condições de segurança da edificação
      Abçs

      • Muito obrigado pela resposta! Você teria como fazer uma visita ao local? Pois também tenho também um solário que gostaria de saber se e passível de legalização ?

        No aguardo e parabéns pela resposta rápida !

  86. O Laudo do Perito diz que a instalação da laje de 40 m2 NÃO trará nenhum risco pontual estrutural no edifício e que assume total responsalidade.

  87. E de grande valia seus esclarecimentos às nossas duvidas. E assim eu te consulto: tenho um imovel de 1 quarto no ultimo andar onde a minha escritura garante direitos especiais para o uso, gozo e fruição, em caracter perpetuo, da laje, desde que, com regularizacão na Prefeitura. Como se sabe, a gente sempre inicia a obra, termina e vai deixando de lado a regularizacão por causa de burocracias. E assim, construi um telhado, coloquei um piso e uma churrasqueira há mais de 10 anos. Eu tinha a planta feita por um engenheiro que estava no carro que me foi roubado e nunca recuperei esta planta. Na época, pretendia regularizar a obra mas, faltava a planta do edifico que ate hoje o condominio nao me forneceu. Quero hoje fazer uma nova impermeabilizacão e trocar o piso. Devo fazer uma nova planta para tentar a regularizacão desta obra? ou apostar que um dia poderei levar uma notificacão? Este processo de regulação, após a obra concluída, e fácil de se fazer? Teria despesas exorbitantes pelo que vale o imovel?
    Grata,
    Cris

    • Bom dia Cris, seja bem vinda e grato pelas palavras
      Se você ainda não foi notificada entendo que não é o momento de propor uma legalização pois a mais valia acabou em 2010 e no momento não temos nenhuma legislação que facilite o processo. É comum constar na escritura o direito de uso da laje, porém quando vamos examinar a legislação para o local esbarramos em gabaritos, área total edificada, etc.. O projeto original do edifício você pode buscar na Prefeitura, com simples requerimento no DLF do Bairro (temos a relação nesse Blog) que irá encaminhar o pedido ao Arquivo de Irajá. A nova planta dever ser embasada nesta que foi aprovada. Se você for notificada, terá 30 dias para apresentar o projeto. Para responder se é fácil ou não seria necessário um maior conhecimento sobre o que foi acrescido e o que existia, local, gabarito, etc… assim como para estimar os custos.
      Espero ter ajudado
      Abçs

  88. Olá , boa tarde primeiramente parabéns pelo blog, meu nome e marcos e estou com um processo acontecendo em uma loja que tenho no bairro riachuelo, onde fiz uma reforma interna e troca de todo o telhado, e neste meio tempo me denunciaram junto a prefeitura,e tive minha obra embargada, fui na rua juruna meier e dei entrada no processo de reforma, pois mesmo nao fazendo acréscimo o imóvel e de antes de 1938 por isso a exigência de licença , mas ele saiu da prefeitura e foi para o patrimonio cultural onde este processo já chega a 1 mês, o que posso fazer para ir mais rápido e obra interna, nao mudei fachada nem nada enfim preciso trabalhar vc pode me ajudar? Abracos

    • Bom dia, grato pelas palavras,
      Marcos, o melhor a fazer é insistir e comparecer várias vezes no órgão par cobrar que a Prefeitura faça o seu trabalho. Infelizmente é assim que funciona. O Patrimônio atende em horário diferenciado e o melhor a fazer é buscar o processo com o técnico responsável e cobrar dele agilidade.
      Abçs

  89. Bom dia!
    Tenho um terreno no bairro Adriana-Campo Grande que mede 8,5 de frente por 18 com RGI. Pretendo construir quitinetes para alugar. De acordo com o projeto em desenvolvimento, ainda não finalizado e sem aprovação da prefeitura, cabem 4 pequenas quitinetes(quarto, cozinha, banheiro e área de serviço) em baixo e 4 em cima. Não tenho dinheiro para construir todas no momento. Seria passível apresentar a prefeitura um projeto com 4 e futuramente um outro pedindo a ampliação? Se possível,o que seria melhor apresentar para que fosse liberado logo, construir 2 em baixo e 2 em cima e futuramente as outras 4 da mesma forma? Ou construir as 4 em baixo com estrutura para construir em cima? Como eu teria que fazer no futuro para dar continuidade? Poderia me ajudar também com valores para legalização? Sei que preciso primeiramente de um projeto assinado pelo arquiteto.
    Apresentando a prefeitura, quanto em média eu gastaria até a aprovação e liberação para começar a construir e após a construção? Estou buscando ajuda pois achei muito caro o preço que o arquiteto me informou. Por menos de R$ 350.000,00 não consigo construir e legalizar as 8, foi a informação que ele me deu. Andei pesquisando e o m2 cobrado para construção varia de R$1.000,00 a R$1.400,00. Supomos que a medida para cada quitinete seja 3.75/5.5, só a parte interna(nem sei se atende as exigências com afastamento, corredor etc.) e o valor por m2 R$ 1.200,00. Vou gastar mais que R$100.000,00 com a prefeitura, cartório, impostos e o que mais for necessário com documentação?
    Obrigada pela atenção!
    Vanessa

    • Boa tarde Vanessa,
      Entendo que a primeira coisa que você tem a fazer é comparecer no DLF de Campo Grande que fica numa rua ao lado do West Shoping e realizar uma consulta ao engenheiro do setor para saber da possibilidade de construir o que deseja pois acredito que não será possível tantas unidades. O bairro de Campo Grande possui legislação própria – PEU – e algumas limitações são impostas de acordo com o zoneamento. Assim, o mais correto é, antes de tudo, certificar-se que sua pretensão é possível.
      Quanto a aprovação, se possível, você pode pedir tudo de uma vez e construir conforme sua condição mas se for para vender, somente terá condições de alienar depois de tudo pronto e com habite-se. Para o caso de locação você pode pedir a licença de tudo e ir fazendo aos poucos, prorrogando a licença conforme o andamento da obra.
      Abçs

  90. Boa tarde, preciso muito de sua ajuda a casa em que moro são dos meus pais falecidos o inventario se encontra em fase final pela DP. mas so agora fiquei sabendo quando fui tirar o onus real do imóvel, que não tem o RGI da casa. o que tenho é a certidão escritura de compra e venda do terreno em CONSTRUÇAO, tenho IPTU mas é isento, por favor o que tenho que fazer para legalizar esse RGI a casa esta no bairro de Tomaz Coelho. obrigado

    • Boa tarde Sonia,
      Para legalizar a construção e conseguir o habite-se, deixando de ser um “prédio em construção” é necessário que ocorra a conclusão do inventário com o devido registro para que o herdeiro legítimo possa propor o processo de legalização. Nada impede que se inicie o processo de legalização com a parte requerendo na condição de inventariante ou representante legal do espólio mas a efetiva legalização só teremos com o término do inventário e posterior habite-se
      Abçs

  91. Boa tarde, Azenil!
    Comprei uma casinha de vila no Cachambi, estou querendo ampliar e reformar. Só que fiquei sabendo que se tiver casa de frente pra minha, não poderei construir um segundo andar.
    Isso procede?

    • Boa tarde,
      Depende da largura da rua de vila mas em princípio não procede, a não ser que seja uma fração de terreno e você tenha uma servidão e não uma rua de vila. Se for uma vila com largura de 6,00m você pode fazer o acréscimo sem problemas, apresentando projeto no DLF e respeitando a taxa de ocupação de 80% do lote. Opino pelo comparecimento ao DLF da Rua Jurunas, no Méier, para consulta ao técnico de plantão, com Registro de Imóveis e IPTU para orientação precisa sobre os fatos.
      Caso necessite de projeto e orientação sobre a execução da obra entre em contato para orçamento sem compromisso
      Abraços e grato pela visita

      • Sr. Azenil

        Segue em anexo as fotos da casa da vila, a fim de auxiliar na possibilidade de construção de um segundo pavimento para construção de 03 quartos e um banheiro, além da projeção de um futuro terraço.
        Uma das fotos refere-se ao corredor de acesso a vila e demais são todas da própria vila.
        A distância entre a frente (fachada) da minha casa e a outra é de 5,90 m.

        Dúvida: Caso não seja permitida a construção do segundo pavimento para construção dos quartos e banheiro, poderia utilizar a laje do primeiro pavimento como terraço aberto? E se possível, precisaria de licença?

        Gostaria de saber qual seria o seu custo para atuar na licença e legalização e se tem uma estimativa das despesas decorrentes junto aos órgãos competentes até o registro no RGI.

        Contando com sua ajuda.
        At. Sirlene

        Date: Wed, 13 Nov 2013 23:46:31 +0000
        To: sirlenepacheco@hotmail.com

      • Obrigada pelo retorno!!
        Não é servidão, é uma rua de vila. Não sei a medida, mas e se de uma casa a outra tiver menos de 6,00 metros, não poderei fazer o segundo andar da minha casa?

  92. bOA TARDE, GOSTARIA DE SABER O QUE PODE SER CONSTRUIDO OU SE POSSO LOTEAR MEU TERRENO QUE TEM O NUMERO DE PA 21.902 NO BAIRRO DE SULACAP/RJ. OBRIGADO

    • Boa tarde.
      Para lotear você deve observar a Lei de Parcelamento de Solo, Lei Federal n. 6766/79, a qual, em seu artigo 50, prevê Crime contra a Administração Pública dar início a parcelamento de solo de forma irregular. Além da Lei Federal, você deverá obedecer os regulamentos Municipais para desmembramento ou parcelamento do lote.
      Para saber o que pode ser construído, você pode solicitar gratuitamente no DLF do Bairro uma Certidão de Informação com todas as legislações e zoneamento local.
      Abraços
      Abraços

  93. Prezado Azenil, estou com uma obra em andamento e precisei solicitar prorrogação de 2 meses no final do passado. A SMU emitiu o DARM com o seguinte cálculo:

    Prorrogação de Licença de modificação com acréscimo de área em prédio existente
    (ÁREA ACRESC. X 0,1570 X Nº MESES) + (Nº PAV.MOD. X 24,03 X Nº MESES), onde Nº MESES = 2

    No início deste ano, precisei solicitar nova prorrogação por 3 meses. Desta vez, o DARM veio com o seguinte cálculo:

    Prorrogação de Licença de modificação com acréscimo de área em prédio existente
    (ÁREA ACRESC. X 0,16610 X Nº MESES) + (Nº PAV.MOD. X 25,43 X Nº MESES), onde Nº MESES = 3

    Notamos que houve um reajuste nos fatores (de 0,1570 para 0,16610 e de 24,03 para 25,43). Até aí tudo bem. Agora o que me causou muita estranheza foi que no mesmo DARM, além do cálculo acima, incluíram ainda a conta abaixo:

    Atualização de Licença de modificação com acréscimo de área em prédio existente
    (ÁREA ACRESC. X 0,16610 X Nº MESES) + (Nº PAV.MOD. X 25,43 X Nº MESES) X 2, , onde Nº MESES = 2

    Por que a prefeitura está cobrando novamente sob a denominação de “atualização”? Qual seria a diferença de “atualização” para “prorrogação”? E por que no cálculo de atualização eles ainda multiplicam por 2 ao final? A impressão que me dá é que a prefeitura está querendo me cobrar 3 vezes pela mesma coisa. Esse cálculo faz sentido? É legal?

    Obrigado desde já pelos esclarecimentos.

    • Boa tarde Marcos,
      A diferença é a seguinte: “prorrogação”, como o nome diz, é dar continuidade a algo que já está concedido. Assim, a Prefeitura prorroga o prazo de licenças em andamento e que estão por terminar ou terminando. Se a sua licença estava em vigor até dezembro de 2013 e nesse mesmo mês você pede a prorrogação, ela te concede por mais o tempo desejado. Quando falamos em “atualização”, isso pressupõe que você perdeu o prazo da licença e ficou determinado tempo sem pagar pela obra que estava realizando. Por exemplo, sua licença terminou em fevereiro de 2013 e você só prorrogou em junho de 2013. Você pagará a “atualização” de março a junho e pagará a “prorrogação” pelo novo prazo desejado. A multiplicação por 2 no final deve ser pelo número de pavimentos modificados que existe na fórmula, o que indica que seu prédio passou a dois pavimentos ou que dois pavimentos foram modificados. Ocorre também a cobrança em dobro nos casos de legalização, indicando multa de 100% pelo fato do contribuinte não ter solicitado a licença antes da execução da obra.
      Abraços e boa sorte

  94. Olá Azenil!

    Parabéns pelo seu trabalho e carinho com todos que lhe solicitam ajuda!
    Preciso muito de ajuda. Efetuei a construção de ampliação de uma cobertura na laje do telhado imediatamente superior a minha unidade autônoma, direito garantido tanto pela escritura, quanto pela Convenção do Condomínio. Ocorre que a obra foi iniciada sem licença e o Condomínio denunciou à Defesa Civil que lavrou o BO e interditou a obra. A obra foi desinterditada para fins de realização de obras emergenciais na laje, como de impermeabilização, porém, neste meio tempo, o Condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova e o judiciário embargou tanto a obra de reforma interna da unidade (que não precisa de licença) quanto a de ampliação na laje. Paguei a multa e o prazo para recorrer administrativamente termina amanhã. A Mais Valia não se aplica mais e o edital de demolição já existe. No judiciário já estou recorrendo da decisão. Administrativamente, como impedir a demolição? Como fazer para regularizar a obra? Existe alguma forma de me ajudar?

    • Boa tarde Leila.
      O mais preocupante é o processo Judicial e mesmo assim existem vários recursos que acabam trancando o processo.
      No Administrativo, é padrão da Prefeitura lavrar Edital de Embargo e Notificação, na forma da Lei, mandando a paralisação imediata da obra, sua demolição ou legalização. Observe que é um modelo padrão no qual apenas são inseridos o número do processo e nome do proprietário ou endereço.
      Hoje não temos mais a chamada Mais Valia e em alguns casos estou tentando um recurso no sentido de que se comprovar que a obra fora executada na vigência da Lei (2010), poderia ter o benefício da mesma. Ainda não tenho um julgamento mas com o recurso no administrativo também criamos um efeito suspensivo até que surja uma nova Lei mais favorável.
      Não tem como fugir da apresentação do projeto junto com o recurso e assim, caso a obra já esteja concluída, pelo menos você não correrá o risco de ser multada de novo até que tenhamos o julgamento do recurso.
      Vale ressaltar que podemos recorrer até chegar na esfera do Prefeito e isso demanda um tempo razoável, possibilitando assim a expectativa de uma nova legislação.
      Abçs e grato pelas palavras

      • Obrigada pela resposta. Ocorre que já houve nova multa de novo auto de infração. Eles não decidem sobre a concessão da licença e ficam autuando e multando por ausência de licença para obra. Isso é absurdo! Marquei de conversar com a coordenadora responsável para saber porque não decide ligo. Concede ou não a licença. Ficar multando por ausência de licença quando eles não dizem o porquê de não conceder. É muito louco. Precisam decidir para que eu possa recorrer. Vou recorrer do auto de infração. No Judiciário, agravei da decisão. Não tenho como alegar que a obra e anterior a 2010. Obrigada. Leila.

  95. Boa tarde, Azenil.

    Comprei um imóvel no município do RJ, tirei todas as certidões negativas necessárias, fiz todas as checagens de praxe, fiz a escritura e registrei no RGI. O imóvel possui uma loja de esquina e mais 5 quitinetes. Após a compra, fui surpreendido com uma autuação da secretaria de obras alegando que a construção desses quitinetes estava irregular. Além de não terem a metragem mínima de 30m², não possuíam outras especificações. O detalhe é que o antigo proprietário já havia recebido uma notificação anterior, mas em nenhum momento revelou tal fato. Hoje a secretaria me pede para fazer uma série de obras para regularizar o imóvel. Algo que era para se tornar investimento, virou dor de cabeça. Pergunto: Os compradores tiram todas aquelas certidões negativas….a prefeitura não errou ao não disponibilizar uma certidão negativa que efetivamente proteja o cidadão de uma situação como essa? Afinal, houve, no mínimo, um grave dano material. Desde já, agradeço!

    • Boa tarde,
      Entendo que quem se omitiu foi o proprietário antigo.
      As certidões exigidas referem-se aos vendedores para possível impedimento legal ( no caso de dívidas trabalhistas, fraude à execução ou interdições ) e quanto ao imóvel ( penhoras, gravames de usufruto, desapropriações, etc.)
      Além dessas certidões, convém buscar as informações sobre andamento de processos ( Prefeitura ) débitos de CEDAE, Condomínio, entre outros.
      É bem provável que no Registro de Imóveis conste apenas a loja e as quitinetes nem apareçam.
      Se a sua escritura fizesse menção a tais edificações, provavelmente apareceria a exigência do Registro para averbação das obras.
      A Prefeitura não errou pois não é parte na relação contratual, muito pelo contrário, está agindo no sentido de exercer o seu poder de polícia ao multar o responsável legal pelo imóvel.
      Dependendo do prazo, entendo que você poderia propor ação em face do antigo proprietário por vício oculto, pleiteando indenização por dano material em razão da omissão do processo administrativo.
      Att

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